Bpi Ro Ro Na 2017 03 09 Bpiroro Na No4819

MINISTERUL JUSTIIEI
OFICIUL NAIONAL AL REGISTRULUI COMERULUI
BULETINUL
PROCEDURILOR DE INSOLVEN
Citaii
Comunicri
Hotrri judectoreti
Convocri
Notificri
Alte documente emise n cadrul procedurii
de insolven
Nr. 4819- Joi, 09.03.2017

BULETINUL PROCEDURILOR DE INSOLVEN Nr. 4819/09.03.2017
SUMAR
Index firme supuse publicrii n Buletinul Procedurilor de Insolven
Judeul Galai .................................................................................................................................................................... 2

Sectiunea I - Profesionisti ................................................................................................................................................... 2
1. Societatea DIMOFTE SRL ............................................................................................................................................. 2
Judeul Galai
Sectiunea I - Profesionisti
1. Societatea DIMOFTE SRL, cod unic de nregistrare: 1655467
Convocare adunare creditori
Nr.70/28.02.2017
Dosar nr. 7031/121/2007* Tribunalul Galai Secia Civil
Judector Sindic Magdalena Hanu
Adunare Creditori
COCU NECULAI,CHIRVASE FLORINEL,AVAS SA,PRIMARIA Galati,AFP Galati,ITM Galati,SC ECOSAL PREST
SA, SC TEOREMA SRL,SC COMUNAL SERVICE SA,ELECTRICA MUNTENIA NORD ,SC 3 MEDIA SRL, SC
GRUPPO DIESEL RICAMBI SRL ,COMPANIA DE UTILITATI PUBLICE SA,SC IGLO SA ,SC TELEMOBIL SA,
SC Apaterm SA
Debitor SC Dimofte SRL CUI 1655467 ,J17/1876/1992 Galai,Str.Portului,Bl.Jiu,Parter,Judet Galai
Lichidator judiciar RD Expert IPURL CIF 30076930,Sediu n Galai,Str.GheorgheDoja, Nr.6,Bl.3A, Ap.7,
GalaiTel.0236/464946;07402265666 Reprezentant :Rugin Doina
Subscrisa RD Expert IPURL n calitate de lichidator judiciar al debitorului SC Dimofte SRL conform Incheiere Sedinta
Publica din data de 07.03.2011 Tribunalul Galai ,Secia Civil n dosarul NR.7031/121/2007* n temeiul art.14 i
urmtoarele din Legea privind procedura insolvenei.
convoac adunarea creditorilor debitorului:SC Dimofte SRL
Adunarea creditorilor va avea loc la punctul de lucru al lichidatorului judiciar RD Expert IPURL, Str.Domneasc
,Nr.105, Galai n data de 27.03.2017,ora 12.30.
Creditorii pot fi reprezentai n cadrul adunrii prin mputernicii, cu procur special i legalizat sau,n cazul
creditorilor bugetari i a celorlalte persoane juridice,cu delegaie semnat de conductorul unitii.
Creditorii pot vota i prin coresponden.
Scrisoarea prin care se exprim votul,semnat de creditor,sau nscrisul n format electronic,cruia i s-a raportat,ataat
sau asociat semntura electronic extins,bazat pe un certificatat valabil,poate fi comunicat prin orice mijloace pn n
ziua fixat pentru exprimarea votului .
Lipsa creditorului sau nscrisului privind punctul de vedere la ordinea de zi a edinei va fi considerat accept tacit la
hotrrile luate de creditorii prezeni sau propunerile lichidatorului n lipsa oricrui creditor.
Ordinea de zi
1) Aprobarea preului rezultat n urma reevalurii pentru bunului imobil aflat n proprietatea falitei.
Lichidatorul judiciar a procedat la reevaluarea bunului imobil ramas nevalorificat avand n vedere faptul ca au trecut 4
ani de evaluarea initiala i la toate licitatiile organizate nu s-a prezentat nici un posibil cumparator .
2) Aprobarea modalitii de vnzare.Lichidatorul judiciar propune ca modalitate de vnzare tot vnzarea prin licitaie
public cu strigare conform regulamentului de vanzare prezentat i aprobat anterior .
Lichidator judiciar RD Expert IPURL Rugin Doina
*
ASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR AUTORIZATI DIN ROMANIA
Raport de evaluare
Nr. 581/2017
pentru determinarea valorii de pia a proprietatii imobiliare Spatiu Comercial + Teren situata n: strada Portului nr. 47,
Destinat exclusiv beneficiarilor publicaiei Buletinul Procedurilor de Insolven pe baz de abonament sau furnizare punctual n conformitate cu prevederile
HG nr. 460/2005, modificat i completat prin HG nr. 1881/2006 i prevederile HG nr. 124/2007
2
bloc Jiu, parter, Galati

Proprietar: SC Dimofte SRL Galati
Beneficiar: SC Dimofte SRL Galati
(prin lichidator judiciar RD Expert IPURL Galati)
Evaluator ANEVAR: ing. Manea Daniel
Datele, informatiile i continutul acestui raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate n parte sau n totalitate i nu
vor fi transmise unor terti fara acordul scris i prealabil al evaluatorului i al clientului SC Dimofte SRL Galati (prin
lichidator judiciar RD Expert IPURL Galati)
-februarie 2017-
CT SUD-EST ANEVAR
Evaluator: ing. Manea Daniel
Catre,
S.C. Dimofte SRL Galati
(prin lichidator judiciar RD Expert IPURL Galati)
Referitor: evaluarea imobilului spatiu comercial+teren situat n: strada Portului nr. 47, bloc Jiu, parter, Galati :
La cererea dumneavoastra am inspectat i evaluat proprietatea imobiliara spatiu comercial+teren situata n: strada
Portului nr. 47, bloc Jiu, parter, Galati.
Sinteza evaluarii prezinta succint datele de baza ale raportului i concluzia evaluatorului care astazi 09 februarie 2017,
indica valoarea de piata de :
731.160 LEI ( sapte sute treizeci i unu mii o suta saizeci lei )
sau :
162.639 EURO respectiv 173.920 USD
(valoarea nu include TVA)
sau defalcat: Spatiu Comercial = 688.940 lei ;
Teren = 42.220 lei .
pentru imobilul pus n discutie, bazata pe valorile obtinute n urma aplicarii metodelor de evaluare descrise n raport, n
conditiile caracteristicilor pietei actuale a proprietatilor imobiliare de acest tip.
Raportul a fost pregatit n conformitate i pe baza Standardelor de Evaluare a Bunurilor editia 2016, SEV 100 Cadrul
General, Standarde Generale (SEV 101, SEV 102, SEV 103) i Standarde referitoare la drepturi asupra proprietatii
imobiliare SEV 230, la care se adauga Ghidurile de Evaluare ANEVAR (GEV 630) ediia 2016, cu respectarea
recomandarilor i metodologiilor de lucru indicate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati
din Romania).
Observatii:
Valoarea de piata determinata va fi folosita pentru vanzarea n cadrul procedurii de lichidare judiciara;
Proprietatea imobiliara evaluata este compusa dintr-un spatiu comercial cu o suprafata construita de 222,15 mp i
terenul aferent n suprafata de 142,29 mp;
Prezenta valoarea de piata va fi utilizata numai n scopul sus mentionat.
Curs valutar BNR la data evaluarii :
Curs LEI / EURO: 4,4956
Evaluat de: ing. Manea Daniel
Cuprinsul raportului de evaluare
Cuprinsul raportului de evaluare
1. Sinteza raportului de evaluare
2. Termenii de referint ai evalurii
2.1 Identificarea i competena evaluatorului ........................................................................................................................
2.2 Identificarea clientului. Identificarea utilizatorului desemnat..........................................................................................
2.3 Scopul evalurii ...............................................................................................................................................................
2.4 Identificarea activului sau a datoriei subiect al evaluarii .................................................................................................
2.5 Tipul valorii estimate .......................................................................................................................................................
2.6 Data evalurii. Data raportului. Data inspeciei ...............................................................................................................
2.7 Documentarea necesara pentru efectuarea evaluarii ........................................................................................................
2.8 Natura i sursa informaiilor utilizate ..............................................................................................................................
2.9 Ipoteze si ipoteze speciale................................................................................................................................................
2.10 Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare .................................................................................................................
2.11 Declararea conformitatii evaluarii cu standardele de evaluare SEV ..............................................................................
2.12 Descrierea raportului de evaluare ..................................................................................................................................
3. Prezentarea datelor
3.1 Situatia juridica si surse de informatii .............................................................................................................................
3.2 Date despre localizare, oras si vecinatati .........................................................................................................................
3.3 Descrierea constructiilor si amenajarilor. Descrierea terenului .......................................................................................
4. Analiza pieei imobiliare
4.1 Analiza pietei imobiliare specifice...................................................................................................................................
3
4.2 Analiza cererii ..................................................................................................................................................................

4.3 Analiza ofertei competitive ..............................................................................................................................................
4.4 Echilibrul pieei ...............................................................................................................................................................
5. Cea mai buna utilizare (CMBU)
6. Abordarea in evaluare si rationamentul
6.1 Abordarea prin piata ........................................................................................................................................................
6.2.Abordarea prin venit ........................................................................................................................................................
6.3 Abordarea prin cost..........................................................................................................................................................
7. Analiza rezultatelor si concluzia asupra valorii finale
8. Anexe
8.1 Documente, acte si certificate de proprietate ...................................................................................................................
8.2 Fise/grile de calcul, comparabile, localizare
2. Termenii de referinta ai evalurii
2.1 Identificarea i competena evaluatorului
Expert evaluator ANEVAR: ing. Manea Daniel ( telefon 0722.727379 )
Evaluator de proprietati imobiliare i de intreprinderi (afaceri).
Legitimatie expert evaluator ANEVAR nr. 13.814/2006.
Persoana fizica autorizata CIF: 21264595/2007.
Analizele i indicatiile asupra valorilor au fost bazate i dezvoltate conform cerintelor din standarde, recomandarilor i
metodologiilor de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).
Evaluatorul a respectat codul etic al profesiei sale. Se certifica faptul ca evaluatorul nu are niciun interes prezent sau de
perspectiva fata de proprietatea imobiliara care face subiectul prezentului raport de evaluare i nici un interes sau
influenta legate de partile implicate.
La data elaborarii acestui raport, evaluatorul a indelinit cerintele programului de pregatire continua al ANEVAR i are
asigurare profesionala.
2.2 Identificarea clientului. Identificarea utilizatorului desemnat
- Clientul/beneficiarul prezentului raport de evaluare: SC Dimofte SRL Galati.
- Utilizatorii desemnati ai prezentului raport de evaluare: SC Dimofte SRL Galati.
S.C. Dimofte SRL Galati (prin lichidator judiciar: RD Expert IPURL Galati)
( J17/1876/1992; CUI: 1655467 )
Adresa: Galati, strada Portului nr. 47, bloc Jiu, parter.
2.3 Scopul evalurii
Scopul evalurii (utilizarea desemnat) este estimarea valorii de pia a proprietii n scopul vanzarii activelor n cadrul
procedurii de lichidare judiciara.
Prezenta valoarea de piata va fi utilizata numai n scopul sus mentionat.
2.4 Identificarea activului sau a datoriei subiect al evaluarii
Proprietatea imobiliara evaluata este compusa dintr-un spatiu comercial cu o suprafata construita de 222,15 mp i
terenul aferent n suprafata de 142,29 mp.
Spatiu Comercial+Teren este situat n: Galati, strada Portului nr. 47, bloc Jiu, parter.
2.5 Tipul valorii estimate
Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de cuantificare a unei valori. Acesta descrie ipotezele
fundamentale pe care se va baza valoarea raportat, de exemplu, natura tranzaciei ipotetice, relaia i motivaia prilor
i msura n care activul este expus pe pia. Tipul adecvat al valorii va fi diferit n funcie de scopul evalurii.
Tipul valorii ar trebui s fie n mod clar difereniat de :
a) abordarea sau metoda utilizat pentru a oferi o indicaie asupra valorii;
b) tipul activului care este evaluat;
c) starea efectiv sau ipotetic a unui activ, la momentul evalurii;
d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modific ipotezele fundamentale n situaii specifice.
Un tip al valorii poate fi inclus n una din cele trei categorii principale:
a) prima se refer la estimarea celui mai probabil pre care s-ar obine ntr-un schimb ipotetic pe o pia liber i
concurenial. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de pia, aa cum este definit n standardele de evaluare a
bunurilor 2016;
b) a doua implic estimarea beneficiilor pe care o persoan sau o entitate le va obine din deinerea unui activ. Valoarea
este specific pentru acea persoan sau entitate i poate s nu
aib nicio relevan pentru participanii de pe pia. n aceast categorie se ncadreaz valoarea de investiie i valoarea
special;
c) a treia se refer la estimarea preului care ar fi convenit, n mod rezonabil, ntre dou pri specifice, pentru schimbul
unui activ. Dei s-ar putea ca prile s fie independente ntre ele i negocierea s fie neprtinitoare, nu este necesar ca
activul s fie expus pe pia, iar preul convenit poate fi unul care reflect mai degrab avantajele sau dezavantajele
specifice ale proprietii pentru prile implicate dect cele de pe pia, n ansamblul ei. n aceast categorie se
ncadreaz valoarea just, aa cum este definit n standardele de evaluare a bunurilor 2016.
4
Avand n vedere scopul pentru care s-a intocmit prezenta lucrare, valoarea estimata reprezinta o valoare de piata,
stabilita la momentul efectuarii lucrarii i n conditiile de piata specifice acestei etape.
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii, ntre
un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care
prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere (definitie extrasa din Standardele de
evaluare a bunurilor, editia 2016).
Conceptul valoare de pia presupune un pre negociat pe o pia deschis i concurenial unde participanii acioneaz
n mod liber. Piaa unui activ ar putea fi o pia internaional sau o pia
local. Piaa poate fi constituit din numeroi cumprtori i vnztori sau poate fi o pia caracterizat printr-un numr
limitat de participani de pe pia.
Valoarea de pia este preul estimat de tranzacionare a unui activ, fr a include costurile vnztorului generate de
vnzare sau costurile cumprtorului generate de cumprare i fr a se
face o ajustare pentru orice taxe pltibile de oricare parte, ca efect direct al tranzaciei.
Metodologia de evaluare este prevazuta n Standardelor de Evaluare a Bunurilor editia 2016, SEV 100 Cadrul
imobiliare SEV 230, la care se adaug Ghidurile de Evaluare ANEVAR (GEV 630) ediia 2016, cu respectarea
recomandarilor i metodologiilor de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor
Autorizati din Romania).
2.6 Data evalurii. Data raportului. Data inspeciei
Data evalurii este data la care este valabil concluzia privind valoarea estimata: 09.02.2017.
Data raportului de evaluare este 08.02.2017.; Data inspeciei proprietii a fost 07.02.2017.
Curs BNR la data evaluarii: 1 euro = 4,4956 lei.
2.7 Documentarea necesara pentru efectuarea evaluarii
Raportul de evaluare s-a realizat dupa inspectia n teren a obiectivului (07.02.2017.) i pe baza documentelor de
proprietate puse la dispozitie de proprietar, evaluatorul incluzand n aceasta toate elementele ce conduc la estimarea
valorii de piata a obiectivului, neomitand deliberat informatii care dupa cunostinta sa sunt certe.
Responsabilitatea pentru informatiile despre suprafata amplasamentului i suprafata imobilului cade n sarcina celui
care a intocmit documentatia tehnica i cadastrala. Responsabilitatea pentru confirmarea caracteristicilor i starii
imobilului este a evaluatorului i a beneficiarului raportului de evaluare. Nu exista date i informatii speciale privind
starea solului i a fundatiilor. Nu exista informatii speciale privitoare la identificarea riscurilor de mediu inconjurator.
Natura, specificatiile i adecvarea serviciilor au rezultat de pe piata imobiliara din zona.
2.8 Natura i sursa informaiilor utilizate
A. Informaii primite de la client :
informaii certe :
elemente i date de identificare ale proprietii evaluate adres, delimitare fizic pe teren;
datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietii evaluate acte de proprietate, planuri i relevee, alte
documente; suprafaele terenului i cldirii au fost preluate din respectivele documente;
istoricul proprietii;
scopul evalurii.
Responsabilitatea pentru aceste informaii revine integral clientului.
informaii pe care se bazeaz concluzia asupra valorii :
gradul de utilizare i modul de exploatare al construciilor;
date referitoare la costuri de investiie (realizate sau necesare);
orice date relevante a cror considerare poate influena rezultatul metodelor aplicate.
Aceste informatii au fost asumate de evaluator n urma comparrii cu cele rezultate din cercetarea pietei; pentru
diferentele majore constate, au fost aplicate ajustri.
B. Informaii colectate de evaluator :
datele descriptive referitoare la proprietatea evaluat;
informaii despre vecintatea proprietii evaluate, despre zon i localitate;
date privind piaa imobiliar local, incluznd elemente deja existente n baza de date a evaluatorului, actualizate cu
informaii de la participani pe piaa specific i din mass-media de specialitate;
manuale i cataloage de costuri;
date despre cuantum-uri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicaii i internet;
date despre preuri, chirii, neocupare i rate de capitalizare publicate de principalii analiti de pia recunoscui, alte
analize i opinii publicate.
Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile i documentele pe care le-a avut la dispoziie, existnd
posibilitatea existenei i a altor informaii sau documente de care evaluatorul nu avea cunotin.Evaluatorul a obinut
informaii, opinii, estimri din surse considerate a fi corecte i de ncredere dar nu se asum nicio responsabilitate n
cazul n care acestea s-ar dovedi a fi incorecte.
Sursele de informare utilizate sunt tranzactii pentru proprietatii imobiliare similare, cunoscute de evaluator, oferte din
presa locala i de pe site-urile specializate (www.imobiliare.ro, www.olx.ro, etc.). Sursele de informare utilizate sunt
credibile i de actualitate.
5
2.9 Ipoteze i ipoteze speciale

Valoarea stabilita n raportul de evaluare este estimat n condiiile realizrii ipotezelor care urmeaz i n mod special
n ipoteza n care situaiile la care se face referire mai jos nu genereaz niciun fel de restricii n afara celor aratate
expres pe parcursul raportului i a cror impact este expres scris.
1.Evaluatorul a examinat planul topografic i a identificat proprietatea mpreun cu proprietarul; locaia indicat i
limitele proprietii indicate de proprietar se consider a fi corecte. Evaluatorul nu este msur garanteze c locaia i
limitele proprietii aa cum au fost ele indicate de proprietar i descrise n raport corespund cu documentele de
proprietate/cadastrale. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietii identificat i descris n raport n
ipoteza n care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate. Orice neconconcordan ntre proprietatea
identificat i cea din documentele de proprietate invalideaz corespondena dintre valoarea estimat i proprietatea
atestat de documentele de proprietate dar pstreaz valid valoarea estimata pentru proprietatea identificata n raport.
2.Evaluatorul nu a facut nicio msurtoare a proprietii. Dimensiunile proprietii au fost preluate din descrierea sa
legal (contractul de vnzare cumprare); evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentaii. Toate planurile
construciilor, schiele, planurile de situaie puse la dispoziia evaluatorului se consider a fi corecte dar nu se asum
nicio responsabilitate n aceast privin.
3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal, care afecteaz fie proprietatea imobiliar
evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia i care nu sunt cunoscute de ctre evaluator. n acest sens se
precizeaz c nu au fost fcute cercetri specific la arhive, iar evaluatorul presupune c titlul de proprietate este valabil
i se poate tranzaciona, c nu exist datorii care au legtur cu proprietatea evaluat i aceasta nu este ipotecat sau
nchiriat. n cazul n care exist o asemenea situaie i este cunoscut, aceasta este menionat n raport. Proprietatea
imobiliar se evalueaz pe baza premisei c aceasta se afl n posesie legal (titlul de proprietate este valabil).
4. Raportul de evaluare i pstreaz valabilitatea numai n situaia n care condiiile de pia, reprezentate de factorii
economici, sociali i politici, rmn nemodificate n raport cu cele existente la data evalurii.
5.Se presupune c toate studiile inginereti puse de proprietar la dispoziia evaluatorului sunt corecte. Planurile de
situaie i materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului n vizualizarea
proprietii.
6.Se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare, urbanism, mediu i
utilizare, n afara cazului n care a fost identificat o ne-conformitate, descris i luat n considerare n prezentul raport.
7. Dac nu se arat altfel n raport, se nelege c evaluatorul nu are cunotin asupra strii ascunse sau invizibile a
proprietii (inclusiv, dar fr a se limita doar la acestea, starea i structura solului, structura fizic, sistemele mecanice
i alte sisteme de funcionare, fundaia,etc.), sau asupra condiiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliar n
cauz sau de pe o proprietate nvecinat, inclusiv prezena substanelor periculoase, substanelor toxice etc.), care pot
majora sau micora valoarea proprietii. Se presupune c nu exist astfel de condiii, dac ele nu au fost observate, la
data inspeciei sau nu au devenit vizibile n perioada efecturii analizei obinuite, necesar pentru ntocmirea raportului
de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al strii proprietii, astfel de
informaii depind sfera acestui raport i/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofer garanii explicite sau
implicite n privina strii n care se afl proprietatea i nu este responsabil pentru existena unor astfel de situaii i a
eventualelor lor consecine i nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.
8.Se presupune c toate licenele, autorizaiile i acordurile de funcionare precum i orice alte cerine legale necesare
funcionrii au fost sau pot fi obinute i rennoite pentru orice utilizare considerat pentru evaluare n acest raport.
9.Se presupune utilizarea terenului i a mbuntairilor terenului n interiorul limitelor i granielor proprietii aa cum
sunt descrise n acest raport.
10. Observatiile sau eventualele modificari de date sau informatii survenite dupa predarea prezentului raport de evaluare
pot fi formulate n scris de beneficiarul raportului n maxim trei zile de la primirea lui. In caz contrar se presupune ca
beneficiarul raportului i l-a insusit n totalitate i nu are nicio obiectie de orice natura.
11.Se consider c proprietatea evaluat se conformeaz tuturor cerinelor de acces pentru persoane cu dizabiliti. Nu
au fost efectuate investigaii n aces sens i evaluatorul nu are calificarea necesar pentru a face acest demers.
12.Evaluatorul nu are cunotin de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinti care s afecteze
proprietatea evaluat.
13.Valoarea estimat n raport se refer la ntreaga proprietate i orice divizare sau alocare a valorii pe interese
fracionate va invalida valoarea estimat, n afara cazului n care o astfel de divizare/alocare a fost prevzut n raport.
14.Nu se cunosc informaii dac imobilul a fost expertizat tehnic privind clasa de risc seismic a cldirii.
15. Evaluatorul a instiintat pe beneficiarul raportului de faptul ca este necesara evaluarea intregii clase de constructii i
terenuri n momentul n care se intocmeste, la trei ani, evaluarea pentru inscrierea n situatiile financiare. Daca nu s-a
intamplat acest lucru responsabilitatea este n intregime a benefiaciarului evaluarii.
16. Coninutul acestui raport este confidenial pentru client i destinatar i autorul nu l va dezvlui unei tere persoane,
cu excepia situaiilor prevzute de Standardele de Evaluare a Bunurilor si/sau atunci cnd proprietatea a intrat n atenia
unei autoriti judiciare.
2.10 Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare
Prezentul raport de evaluare nu poate fi utilizat de catre beneficiar decat n scopul declarat, folosirea n alt scop se poate
face numai cu acordul evaluatorului.
6
Distribuirea sau publicarea totala sau partiala a acestui raport de evaluare se poate face numai cu acordul scris a
evaluatorului care a intocmit raportul.
2.11 Declararea conformitatii evaluarii cu standardele de evaluare
Prin prezenta, n limita cunostintelor i informatiilor detinute, certific faptele prezentate n acest raport ca fiind
adevarate i corecte. De asemenea, certific faptul ca analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate de
ipotezele considerate i de conditiile limitative specifice; acestea sunt analizele, opiniile i concluziile mele personale,
neinfluentate de nici un factor. In plus, certific faptul ca nu am nici un interes prezent sau de perspectiva fata de
proprietatea imobiliara care face subiectul prezentului raport de evaluare i nici un interes sau influenta legate de partile
implicate.
Suma ce revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea n raport a unei
anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul. Analizele i indicatiile asupra valorilor
au fost bazate i dezvoltate conform cerintelor din standarde, recomandarilor i metodologiilor de lucru recomandate de
catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania). Evaluatorul a respectat codul etic al
profesiei sale. Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator. In elaborarea prezentului raport nu s-a acordat
asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane n sustinerea evaluatorului care semneaza mai jos.
Prezentul raport se supune normelor ANEVAR i poate fi expertizat (la cerere) de catre unul din membrii autorizati
special n acest sens de catre sus numita organizatie.
La data elaborarii acestui raport, evaluatorul a indelinit cerintele programului de pregatire continua al ANEVAR i are
asigurare profesionala.
Metodologia de evaluare este prevazuta n Standardelor de Evaluare a Bunurilor editia 2016, SEV 100 Cadrul
imobiliare SEV 230, la care se adaug Ghidurile de Evaluare ANEVAR (GEV 630) ediia 2016, cu respectarea
recomandarilor i metodologiilor de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor
Autorizati din Romania).
2.12 Descrierea raportului de evaluare
Raportul de evaluare contine 38 pagini (inclusiv anexele i fotografiile) la care se adauga copii dupa actele i
inscrisurile puse la dispozitie de beneficiar.
Raportul de evaluare este tiparit pe hartie i nu a fost transmis pe cale electronica.
3. Prezentarea datelor
Etapele parcurse pentru determinarea valorii de piat sunt :
documentarea, pe baza datelor i informaiilor solicitate clientului;
inspecia proprietii de evaluat;
stabilirea limitelor i ipotezelor care au stat la baza elaborrii raportului de evaluare;
selectarea tipului de valoare estimat n prezentul raport de evaluare;
deducerea i estimarea condiiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie s se in seama;
analiza tuturor informaiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evalurii;
aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii i fundamentarea indicatiei asupra
valorii finale.
3.1 Situatia juridica i surse de informatii
Documentele de proprietate, puse la dispozitie de proprietar, sunt :
Acte de atestare a dreptului de proprietate asupra spatiului comercial: Contract de vanzare-cumparare nr.
2.281/25.11.2002. incheiat intre SC Alcom SA Galati i SC Dimofte SRL Galati;
Acte de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului: Contract de vanzare-cumparare nr. 1.607/30.07.2003.
incheiat intre SC Alcom SA Galati i SC Dimofte SRL Galati;
Schita compartimentare spatiu comercial intocmita de ing. Coja Dumitru;
Acte diverse (procese verbale de predare-primire, adeverinte de plata, leasing imobiliar, note pentru intabularea
dreptului de proprietate, etc.);
Lista mijloace fixe SC Dimofte SRL Galati luna septembrie 2016;
Certificat de inmatriculare O.R.C. Galati pentru SC Dimofte SRL Galati;
Cartea Funciara nr. -; Numar cadastral: - .
Sursele de informare utilizate sunt tranzactii pentru proprietatii imobiliare similare, cunoscute de evaluator, oferte din
presa locala i de pe site-urile imobiliare specializate. Sursele de informare utilizate sunt credibile i de actualitate.
In concluzie, dupa studierea tuturor actelor i documentelor puse la dispozitie, se constata dreptul de proprietate deplin,
neafectat de alte drepturi subordonate (nchirierea, restricii impuse de proprietarul anterior sau restricii impuse prin
contract, etc.).
3.2 Date despre localizare, oras i vecinatati
Proprietatea imobiliara Spatiu Comercial+Teren se afla n intravilanul orasului Galati, pe strada Portului, n zona
Falezei Dunarii.
Cateva date generale despre orasul Galati :
Municipiul Galati este situat n zona estica a Romaniei, n extremitatea sudica a platoului Moldovei, la 45 27''
latitudine nordica i 28o 02'' longitudine estica. Situat pe malul stang al Dunarii, ocupa o suprafata de 241,5 km2, la
confluenta raurilor Siret (la vest) i Prut (la est), langa Lacul Brates, cel mai mare ochi de apa din aceasta parte a tarii.
7
Galatiul este al doilea port al Romaniei, cu posibilitate de conectare la Marea Neagra, de la Galati Dunarea fiind
maritima. Prin porturile sale se realizeaza cea mai importanta parte a exportului de cherestea a Romaniei. Serviciile
portuare sunt oferite de firme cum ar fi: Romportmet, Port Docuri.
Orasul Galati este al 5-lea oras al tarii ca marime: 293.523 locuitori la 1 iulie 2007, cu o densitate de cca 13,2 loc/ha.
Galatiul are multe banci, institutii i agentii de credit, economice i de consiliere manageriala, o piata de actiuni i o
puternica retea de comert privat. Orasul Galati este cel mai important centru roman de industrie maritima prin Santierul
Naval Damen. In Galati se afla deasemenea cel mai mare combinat siderurgic ISPAT-SIDEX SA, care impreuna cu alte
unitati specializate formeaza un sector metalurgic i siderurgic puternic.
Cai de acces: Rutiere - DN24(E581) Marasesti (VN) - Tecuci - Barlad (VS), DN25 Tecuci - Galati; DN26 Galati -
Murgeni (VS); DN2B Galati - Braila - Buzau; Feroviare -Galati - Beresti - Barlad (VS); Tecuci - Marasesti; Tecuci -
Faurei (IL); Porturi- Galati; trecere cu bacul Galati - I.C.Bratianu (TL); Puncte vamale la frontiera:Giurgiulesti, Oancea.
Perimetrul construibil al imobilului se afla n intravilanul orasului Galati, strada Portului.
Vecinatati :
Vecinatati: nord alee pietonala.
Vecinatati: est blocuri locuinte.
Vecinatati: sud strada Portului.
Vecinatati: vest blocuri locuinte.
3.3 Descrierea constructiilor i amenajarilor. Descrierea terenului
Inspecia proprietii a fost realizat de ctre evaluator la data de 07.02.2017. n prezena proprietarului i a
lichidatorului judiciar. La aceast dat evaluatorul a vizitat proprietatea imobiliar identificnd-o pe baza actelor puse la
dispoziie de ctre proprietar, a inspectat vecintile acesteia i proprietatea n sine, ocazie cu care a facut fotografii
(atasate n anexe) ce pun n eviden starea vecintilor i a proprietii la data evalurii.
La deplasarea n teren, pentru efectuarea constatarilor preevaluatorii, au rezultat urmatoarele aspecte :
Spatiu comercial
Spatiul comercial se afla la parterul blocului Jiu (P+4 etaje). Anul construirii: 1980 cu imbunatatiri i amenajari
ulterioare. Are 9 incaperi, o suprafata construita de 222,15 mp i o suprafata utila de 197,27 mp. Inaltimea este de 3,25
m. Structura de rezistenta: fundatie continua beton armat, stalpi i grinzi beton armat. Peretii: diafragme zidarie
portanta. Plansee placa beton armat. Pardoseli din mozaic i partial gresie. Acoperis tip terasa cu invelitoarea din 2
C.A.+3B tip Lindab. Pereti i tavane zugravite cu vopsea lavabila. Tamplarie interioara partial PVC cu geamuri
termopane. Tamplaria exterioara: metalica cu geam simplu protejat de grilaj metalic. Finisajele sunt la nivel mediu.
Spatiul dispune de toate utilitatile necesare: instalatie de curent electric, apa-canal, instalatie sanitara, incalzire centrala
(termoficare), gaze. La data inspectiei utilitatile erau intrerupte i n spatiu nu se desfasura nicio activitate comerciala
din cauza lichidarii judiciare. Este ingrijit, curat i intretinut n bune conditii.
Denumirea i suprafata utila a incaperilor se regasesc n tabelul de mai jos :
Nr. Supafata utila
crt. Denumire (mp)
1. Magazie 21,22
2. Magazie 15,65
3. Magazie 11,76
4. Birou 11,30
5. Magazie 16,16
6. Grup social 4,48
7. Grup social 3,46
8. Magazie 15,84
9. Sala desfacere 116,90
- Total suprafata utila 197,27
Teren
Terenul este n suprafata de 142,29 mp din care: exclusiv = 108,63 mp i indiviza (din suprafata blocului Jiu) = 33,66
mp. Este plan, bine delimitat fata de vecinatati, relativ ingrijit, curat i intretinut n bune conditii. Accesul se face din
strada Portului. Este n proprietatea SC Dimofte SRL Galati i face obiectul prezentului raport de evaluare.
Caracteristicile zonei
Zona n care se afla spatiul comercial este mediu circulata iar nivelul fonic este acceptabil. Gradul de poluare este la un
nivel obisnuit pentru orasul Galati. Strada Portului este relativ bine asfaltata, este curata i ingrijita iar iluminatul stradal
se realizeaza n conditii satisfacatoare. In apropiere exista suficiente magazine pentru aprovizionarea zilnica curenta. In
zona se afla institutii de invatamant mediu/liceal dar nu i superior/universitar. Spatiul se afla n aproprierea statiilor
pentru transport urban. Ambientul este linistit i civilizat.
Observatii :
Obiectivul este functional i nu necesita imbunatatiri sau modernizari. Din punct de vedere al rezistentei la foc se
incadreaza n Categoria II, iar din punct de vedere seismic se afla n zona C, cu coeficientul Ks=0,23;Tc=1,50sec.
4. Analiza pieei imobiliare
O pia este un mediu n care se tranzacioneaz bunurile i serviciile, ntre cumprtori i vnztori, printr-un
8
mecanism al preului. Conceptul de pia presupune c bunurile sau serviciile se pot comercializa fr restricii ntre
cumprtori i vnztori.
Piaa imobiliar este format dintr-un grup de persoane sau de firme aflate n contact n vederea efecturii de tranzacii
imobiliare. Participanii pe pia pot fi cumprtorii, vnztorii, chiriaii, proprietarii, creditorii, debitorii, anteprenorii,
constructorii, administratorii, investitorii i intermediarii.
O serie de caracteristici speciale deosebesc pieele imobiliare de pieele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate
imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pieele imobiliare nu sunt eficiente, bunurile nefiind omogene,
astfel nu pot fi nlocuite imediat unele cu altele. Pe astfel de piee exist puini cumprtori i vnztori. Valoarea
ridicat a proprietilor necesit o putere mare de cumprare, pieele imobiliare fiind influenate de nivelul salariilor,
stabilitatea veniturilor i rata omajului. Deciziile de cumprare sunt n general influenate de tipul de finanare oferit,
volum creditului ce poate fi obinut, dobnzile, mrimea avansului i durata rambursrii.
Pieele imobiliare nu se autoreglementeaz, existnd multe reglementri guvernamentale i locale care afecteaz
tranzaciile imobiliare. Dei cererea i oferta de proprieti imobiliare tinde ctre echilibru, acest punct nu este atins i
exist ntotdeauna un decalaj ntre ele. Participanii pe piaa imobiliar nu sunt informai cu privire la preurile de
tranzacionare ale proprietilor imobiliare. Oricnd pot s apar variaii ale cererii datorit unor schimbri rapide n
mrimea i structura populaiei unei anumite zone.
Proprietatea imobiliar este un produs cu durat lung de via i cu o valoare mare, avnd un grad redus de lichiditate.
Ea nu se vinde rapid deoarece implic sume mari de bani i finanarea nu se obine imediat.
n funcie de nevoile, dorinele, motivaiile, localizarea, tipul i vrsta participanilor la piaa pe de o parte i tipul,
amplasarea, design i restricii privind proprietile, pe de alt parte, s-au creat tipuri diferite de piee imobiliare
(rezideniale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rndul lor, pot fi mprite n piee mai mici,
specializate, numite sub-piee, acesta fiind un proces de segmentarea a pieei i dezagregare a proprietii.
n analiza acestei piee am investigat aspecte legate de situaia economico-social i dezvoltarea urbanistic a zonei i
subzonei, populaia sa, trenduri ale ultimilor ani, cererea specific i oferta competitiv pentru tipul de proprietate
delimitat.
4.1 Analiza pietei imobiliare specifice
Tranzactiile imobiliare n orasul Galati precum i n zonele periferice sunt bazate n primul rand pe apartamente (si
case) pentru locuit dar i pe cladiri i terenuri pentru desfasurarea de activitati economice. Cererea pentru imobile este
datorata n special persoanelor fizice sau juridice din orasul Galati precum i din imprejurimi care au diverse afaceri sau
investitorilor n domeniu. Dupa scaderea preturilor i a numarului de tranzactii inceputa la sfarsitul anului 2008, n
prezent piata imobiliara stagneaza la un nivel mediu ca numar ponderat anual.
In ceea ce priveste tranzactiile cu spatii comerciale tipul proprietatii evaluate, acestea sunt n scadere datorita limitarilor
urbanistice impuse de Primaria Galati n ultimii patru ani, a limitarii i scumpirii posibilitatilor de finantare/creditare,
dar i datorita scaderii interesului investitional n zona municipiului Galati.
In pofida unor uoare tendinte de revenire, piata imobiliar este caracterizat de experti ca fiind, n continuare, fragil.
mbunttirea accesului la credite, coroborat cu scderile de pre aplicate n ultimii ani de dezvoltatorii de locuinte, au
condus la o revenire vizibil a vanzrilor de spatii nou construite, dar aceste evoluii nregistrate la nivel national, sunt
nesemnificative n cazul orasului Galati, pentru c nu exist o piat semnificativa a imobilelor nou construite, iar din
punctul de vedere al contractrii de credite pentru construirea de cladiri orasul Galati ocup locul 30 pe tar.
Preturile pe metru patrat pentru spatii comerciale variaza semnificativ functie de suprafata utila, de anul construirii, de
utilitatile asigurate i de localizarea n perimetrul orasului Galati. In general piata imobiliara, pe segmentul spatiilor
comerciale de tipul celui de evaluat, se incadreaza intre 550-1.000 euro/mp.
Piaa terenurilor din Galati nu a nregistrat modificri pe parcursul anului 2016. n zona ultracentral s-au pltit ntre
200 i 400 euro/mp, iar n zonele periferice terenurile cu perspectiv de dezvoltare s-au vandut cu preturi ntre 20 i 40
euro/mp.
La momentul actual, chiriile pentru spatiile de birouri se mentin la nivelul semestrului anterior. n functie de zon,
finisaje i dotri se situeaz pe intervalul mediu de 58 euro/mp. Zonele centrale sunt caracterizate de un pret mediu de
6-10 euro/mp/lun. n zonele semicentrale, pretul de nchiriere se situeaz la valoarea de 5-7 euro/mp/lun. Pe termen
scurt, este foarte probabil s asistm la o stagnare a acestor chirii medii.
Preturile pe metru patrat pentru aceste proprietati variaza semnificativ functie de anul construirii, de utilitatile asigurate
i de localizarea n perimetrul orasului Galati.
4.2 Analiza cererii
Cererea de spatii comerciale similare se caracterizeaza prin cumparatori informati care doresc sa achizitioneze spatii
(eventual i cu teren aferent) pentru desfasurarea de activitati comerciale, pentru diverse activitati de prestari servicii
sau pentru spatii de birouri.
In general cererea pe piata imobiliara, pe segmentul spatiilor comerciale de tipul celui evaluat, se incadreaza n
intervalul preturilor de 500-800 euro/mp, atat pentru spatiile comerciale independente cat i pentru cele aflate la parter
de bloc.
Piaa terenurilor din Galati nu a nregistrat modificri pe parcursul anului 2016. n zone similare cererea de terenuri de
tipul celui evaluat s-a incadrat n intervalul 30-70 euro/mp.
Cererea de imobile de tipul celui evaluat nu exista. Pentru spatii comerciale n zona Port nu s-a identificat nicio cerere
n perioada ianuarie 2016-ianuarie 2017.
9
Pentru terenuri s-au identificat maxim 2 cereri n aceiasi perioada, dar mare parte din ele se refera la terenuri libere
pentru constructii de case de locuit.
4.3 Analiza ofertei
Ofertele competitive sunt ale societatilor care isi inceteaza activitatea (intra n lichidare judiciara) i care trebuie sa-si
vanda n regim de urgenta toate bunurile imobile. Imobilele construite n totalitate din lemn sau din tabla nu sunt foarte
apreciate, potentialii cumparatori prefera constructii din BCA, caramida sau beton, cu tamplarie PVC cu geam
termopan.
Oferta de spatii comerciale i terenuri n zona Port este foarte mica. Pentru spatii comerciale aflate la parter de bloc nu
s-a gasit nicio oferta n perioada ianuarie2016-ianuarie 2017. Pentru terenuri s-au identificat maxim 10 oferte n aceiasi
perioada, dar mare parte din ele se refera la terenuri libere pentru constructii de case de locuit.
Preturile de oferta pentru spatii comerciale similare sunt cuprinse n intervalul 500-900 euro/mp functie de suprafata
utila, de anul construirii, de utilitatile i finisajele existente i de localizarea n perimetrul zonei Port.
Preturile de oferta pentru terenuri similare sunt cuprinse n intervalul 35-80 euro/mp.
Oferta de imobile de tipul celui evaluat nu exista. Pentru spatii comerciale n zona Port nu s-a identificat nicio oferta n
perioada ianuarie 2016-ianuarie 2017.
Pentru terenuri s-au identificat maxim 11 oferte n aceiasi perioada, dar mare parte din ele se refera la terenuri libere
pentru constructii de case de locuit.
4.4 Echilibrul pietei
In ce priveste imobilul de evaluat se poate considera ca piata este a cumparatorilor, cererea fiind limitata datorita
limitarii i scumpirii posibilitatilor de finantare/creditare.
5. Cea mai buna utilizare (CMBU)
Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare a acestuia. Cea mai bun utilizare este utilizarea unui
activ care i maximizeaz potenialul i care este posibil, permis legal i fezabil financiar. Cea mai bun utilizare
poate fi continuarea utilizrii curente a activului sau poate fi o alt utilizare. Aceasta este determinat de utilizarea pe
care un participant de pe pia ar inteniona s o dea unui activ, atunci cnd stabilete preul pe care ar fi dispus s l
ofere.
Cea mai bun utilizare a unui activ, evaluat pe o baz de sine stttoare, poate fi diferit de cea mai bun utilizare a
acestuia, cnd activul face parte dintr-un grup, caz n care trebuie luat n
considerare contribuia sa la valoarea total a grupului.
Determinarea celei mai bune utilizri presupune luarea n considerare a urmtoarelor cerine :
a) utilizarea s fie posibil prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de ctre participanii de pe pia; b) utilizarea
s fie permis legal, fiind necesar s se ia n considerare orice restricii n utilizarea activului, de exemplu, specificaiile
din planul urbanistic; c) utilizarea s fie fezabil financiar, avnd n vedere dac o utilizare diferit, care este posibil
fizic i permis legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe pia, mai mare dect profitul generat
de utilizarea existent, dup ce au fost luate n calcul costurile conversiei la acea utilizare.
Cele mai multe proprieti sunt evaluate ca o combinaie ntre teren i amenajrile acestuia i construciile ataate. n
aceste cazuri, evaluatorul va estima valoarea de pia lund n considerare cea mai bun utilizare a proprietii
construite. Evaluatorul va lua n considerare att cea mai bun utilizare a terenului considerat ca fiind liber, ct i cea
mai bun utilizare a proprietii considerat ca fiind construit.
Conceptul de cea mai bun utilizare este o parte fundamental i integrant a estimrilor valorii de pia.
Cea mai buna utilizare este analizata uzual n una din urmatoarele situatii:
- cea mai buna utilizare a terenului liber;
- cea mai buna utilizare a terenului construit.
CMBU a terenului considerat liber
La analiza CMBU pentru terenul considerat liber s-au avut n vedere urmtoarele:
- suprafaa terenului (142,29 mp);
- forma terenului (dreptunghiulara);
- amplasarea terenului ( n zona mixta rezidentiala+comerciala/birouri);
- utilitatile cu care este dotat terenul (energie, gaze, canalizare, apa);
- analiza pietei imobiliare din zona Portului.
In acest caz se presupune c terenul este liber. Astfel, se pot crea ipoteze de utilizari ale terenului, prin comparaie cu
alte proprietati, rezultand valoarea terenului.
Se are n vedere faptul c terenul este situat ntr-o n subzon mixt cu cladiri avnd regim de construire continuu sau
discontinuu i inaltimi maxime de P+8 niveluri.
Pe baza analizei de piata efectuate, am studiat utilizarile considerate probabile i rezonabile pe baza conformittii cu
cele 4 criterii ale celei mai bune utilizari a terenului considerat liber, tinnd cont n acelai timp de specificul zonei i
caracteristicile terenului (forma i dimensiuni).
In vederea stabilirii celei mai bune utilizari, am analizat utilizarile posibile ale propriettii, dupa cum urmeaz :
Criterii CMBU
Utilizare analizat Permisa Posibila Fezabila Maxim
legal fizic financiar productiva
Industriala nu da da nu
10
Comerciala/birouri da da da da
Rezidentiala da da da da
In consecinta rezulta ca cea mai bun utilizare a terenului de evaluat poate fi cea rezidentiala sau cea de
comerciala/birouri.
CMBU a terenului considerat construit
La analiza CMBU pentru terenul considerat construit s-au luat n considerare cele doua variante:
-cladire comerciala (utilizarea actuala);
-cladire rezidentiala (utilizare posibila).
In urma analizei de piata efectuate au rezultat urmatoarele: valorile medii ale chiriilor lunare medii obtenabile pentru
spatiile comerciale sunt de 8,14 euro/mp/luna (anexa pagina 35), iar pentru spatiile rezidentiale sunt de 5,53
euro/mp/luna (situatie regasita n tabelele de mai jos).
De asemenea au rezultat valori ale ratei de capitalizare cuprinse n urmatoarele intervaluri: pentru spatii comerciale-
interval 8,00-9,75% (din date comunicate de Darian DRS, DTZ Echinox, CBRE, etc., aparute i n revista Valoarea
oriunde este ea, Q4, decembrie 2016), iar pentru rezidential (apartamente de locuit)-interval 5,00-8,50% (din tabelul de
mai jos).
Chirii spatii comerciale
Nr. Suprafata Chirie
crt. Localizare (mp) (euro/mp/luna)
1. Ultracentral 170 12,00
2. Micro 20 200 5,00
3. Micro 21 160 9,00
4. IC Frimu 190 8,95
5. Ultimul Leu 170 5,88
Chirie medie lunara (euro/mp) 8,17
Chirii spatii rezidentiale

1. Faleza 110 (600) 5,45
2. Ultracentral 155 (1.111) 7,17
3. Faleza 100 (500) 5,00
4. Central 200 (900) 4,50
Chirie medie lunara (euro/mp) 5,53
Valoarea solicitata pentru spatii rezidentiale

1. Faleza 115 115.000
2. Ultracentral 160 145.000
3. Faleza 127 110.000
Calculul ratei de capitalizare rezidential

Specificatie A B C
Chiria lunara (euro/luna) 600 1.111 500
Chiria lunara negociata (euro/luna) 5% 30 56 25
Venitul Brut Potential (euro/an) 6.840 12.660 5.700
Grad de neocupare (% din VBP) - 0 0 0
Venitul Brut Efectiv (euro/an) 6.840 12.660 5.700
Cheltuieli aferente proprietarului (% din VBE) 2% 137 253 114
Venitul Net din Exploatare (euro/an) 6.703 12.407 5.586
Valoarea solicitata proprietate (euro) 115.000 145.000 110.000
Rata de capitalizare dedusa (%) 5,83 8,56 5,08
Rata de capitalizare aleasa (%) 5,83
In urma analizei datelor i informatiilor de piata de mai sus, valoarea proprietatii construite n cele doua variante, pentru
o suprafata utila totala diponibila de 197,27 mp, este :
Utilizare Utilizare
Specificatie rezidentiala comerciala
Venit brut potential (euro/an) 13.090,84 19.340,35
Grad de neocupare (euro/an) 654,54 967,00
Venit brut efectiv (euro/an) 12.436,30 18.373,35
11
Cheltuieli exploatare (euro/an) 248,73 367,47

Venit net din exploatare (euro/an) 12.187,57 18.005,88
Rata de capitalizare (%) 5,83 8,00
Valoarea estimata (euro) 209.049 225.074
Utilizare propusa - comerciala
Avand n vedere cele prezentate mai sus rezult faptul c pentru proprietatea de evaluat cea mai buna utilizare este cea
actuala (spatiu comercial), schimbarea acesteia ducand la costuri suplimentare cu investitiile sau cu modernizarile.
6. Abordarea n evaluare i rationamentul
Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprieti imobiliare, evaluatorii utilizeaz metode de evaluare
specifice, care sunt incluse n cele trei abordri n evaluare:
a) abordarea prin pia;
b) abordarea prin venit;
c) abordarea prin cost.
n estimarea valorii unei proprieti imobiliare se pot utiliza una sau mai multe dintre aceste abordri. Alegerea lor
depinde de tipul de proprietate imobiliar, de scopul evalurii, de termenii de referin ai evalurii, de calitatea i
cantitatea datelor disponibile pentru analiz. Toate cele trei abordri n evaluare se bazeaz pe date de pia.
6.1 Abordarea prin piata
Abordarea prin pia este procesul de obinere a unei indicaii asupra valorii proprietii imobiliare subiect, prin
compararea acesteia cu proprieti similare care au fost vndute recent sau care sunt oferite pentru vnzare. Abordarea
prin pia este cunoscut i sub denumirea de comparaia direct sau comparaia vnzrilor.
Abordarea prin pia este aplicabil tuturor tipurilor de proprieti imobiliare, atunci cnd exist suficiente informaii
credibile privind tranzacii i/sau oferte recente credibile. Prin informaii recente, n contextul abordrii prin pia, se
neleg acele informaii referitoare la preuri de tranzacionare care nu sunt afectate de modificrile intervenite n
evoluia pieei specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evalurii.
Atunci cnd exist informaii disponibile, abordarea prin pia este cea mai direct i adecvat abordare ce poate fi
aplicat pentru estimarea valorii de pia. Dac nu exist suficiente informaii, aplicabilitatea abordrii prin pia poate
fi limitat. Dac nu exist suficiente informaii despre tranzacii recente cu proprieti comparabile se pot utiliza
informaii privind oferte de proprieti similare disponibile pe pia, cu condiia ca relevana acestor informaii s fie
clar stabilit i analizat critic.
Evaluatorul trebuie s se asigure c proprietile comparabile sunt reale (adic pot fi identificate) i c au caracteristicile
fizice conforme cu informaiile scriptice. n raportul de evaluare trebuie s se indice sursele de informaii (inclusiv date
de contact pentru o verificare independent), datele utilizate i raionamentul pe baza crora evaluatorul a selectat
proprietile comparabile.
Trebuie luate n considerare diferenele dintre urmtoarele elemente:
dreptul care ofer dovada despre pre i dreptul asupra proprietii supus evalurii;
localizrile respective;
calitatea terenului sau vrsta i specificaiile construciilor;
utilizarea permis sau zonarea pentru fiecare proprietate imobiliar;
situaiile n care a fost determinat preul i tipul valorii solicitat;
data efectiv a dovezii despre pre i data evalurii solicitat.
Tehnicile recunoscute n cadrul abordrii prin pia sunt:
a) tehnicile cantitative :
analiza pe perechi de date;
analiza datelor secundare;
analiza statistic;
analiza costurilor;
b) tehnicile calitative :
analiza comparaiilor relative;
analiza tendinelor;
analiza clasamentului;
interviuri.
n abordarea prin pia, analiza preurilor proprietilor comparabile se aplic n funcie de criteriile de comparaie
adecvate specificului proprietii subiect. n abordarea prin pia, se analizeaz asemnrile i diferenele ntre
caracteristicile proprietilor comparabile i cele ale proprietii subiect i se fac ajustrile necesare n funcie de
elementele de comparaie.
n abordarea prin pia, elementele de comparaie recomandate a fi utilizate includ, fr a se limita la acestea: drepturile
de proprietate transmise, condiiile de finanare, condiiile de vnzare, cheltuielile necesare imediat dup cumprare,
condiiile de pia, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele non-
imobiliare ale proprietii.
Pentru terenuri :
Valoarea de pia a terenului trebuie estimat avnd n vedere cea mai bun utilizare a acestuia.
Metodele de evaluare a terenului liber sunt urmtoarele: comparaia direct, extracia, alocarea, metoda rezidual,
12
capitalizarea rentei funciare, analiza parcelrii i dezvoltrii.

Comparaia direct este cea mai utilizat metod pentru evaluarea terenului i cea mai adecvat atunci cnd exist
informaii disponibile despre tranzacii i/sau oferte comparabile.
n aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate i ajustate informaiile privind tranzaciile i/sau ofertele i alte
date privind terenuri similare, n scopul evalurii terenului subiect. n procesul de comparare sunt luate n considerare
asemnrile i deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate n funcie de elementele de comparaie.
Elementele de comparaie includ: drepturile de proprietate transmise, condiiile de finanare, condiiile de vnzare,
cheltuielile efectuate imediat dup cumprare, condiiile de pia, localizarea, caracteristicile fizice, utilitile
disponibile i zonarea.
Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeai CMBU, diferenele identificate fiind legate de optimizarea
utilizrii i nu de natura/ tipul acesteia.
Atunci cnd nu exist suficiente vnzri de terenuri similare pentru a se aplica comparaia direct, se pot utiliza metode
alternative, precum: extracia de pe pia, alocarea (proporia) i metode de capitalizare a venitului. Metodele de
capitalizare a venitului, aplicate n evaluarea terenului, sunt mprite la rndul lor n :
- metodele capitalizrii directe metoda rezidual i capitalizarea rentei funciare i
- metoda actualizrii analiza fluxului de numerar/analiza parcelrii i dezvoltrii.
Selectarea concluziei asupra valorii este determinat de proprietatea imobiliar comparabil care este cea mai apropiat
din punct de vedere fizic, juridic i economic de proprietatea imobiliar subiect i asupra preului creia s-au efectuat
cele mai mici ajustri.
Proprietatea imobiliar Spatiu Comercial+Teren : situata n: strada Portului nr. 47, bloc Jiu, parter, Galati, are o
suprafata construita de 222,15 mp i o suprafata teren aferenta de 142,29 mp.
S-au folosit 3 comparabile din surse diferite, preluate din presa de specialitate precum i de pe site-uri imobiliare
specifice.
Comparabilele i fisele de calcul pentru teren i pentru spatiu comercial se regasesc n anexele la prezentul raport de
evaluare.
Date, informatii i ajustari pentru teren :
Comparabilele pentru teren au urmatoarele caracteristici generale :
Specificatie Comparabila A Comparabila B Comparabila C
zona strada Cernei, strada Gloriei,
Localizare Micro 17 zona Port zona Port
Suprafata
teren(mp) 1.000 512 414
gaz metan:da, gaz metan:da, gaz metan:da,
Utilitati apa curenta:da, apa curenta:da, apa curenta:da,
electricitate:da electricitate:da electricitate:da
Tipul terenului intravilan intravilan intravilan
Front stradal (ml)
25 22 18
Nivel/inclinatie drept drept drept
Telefon/contact vezi anexa vezi anexa vezi anexa
Vand teren Galati zona Terenul se afla n zona
Port str. Cernei; portului pe str. Gloriei nr.6
vand teren zona micro deschidere 22 m, la 50 de metri de str. Ana
17 suprafata 1.000 de utilitati: apa, canalizare, Ipatescu. Toate utilitatile
metri cu toate utilitatile curent, sunt la limita proprietatii,
curent, apa, gaze, pentru pretabil constructie strazile din zona sunt recent
Diverse mai multe informatii casa, depozit, platforma. asfaltate. Deschiderea 18,2
sunati. Are pe o parte plantatie ml, nu colaborez cu agentii
de smochini. Accept i imobiliare. Toate actele la
schimb cu apart. Tel: zi.
0723/155.641
Observatii privind ajustarile realizate pentru teren:

Pentru transmitere drept asupra proprietatii, conditii de piata, conditii de vanzare i conditii de finantare comparabilele
sunt similare cu terenul de evaluat i de aceea nu au fost ajustate.
Pentru suprafata teren am considerat ca valoarea de vanzare pe mp scade odata cu cresterea suprafetei i trebuie facute
ajustari corespunzator.
Pentru diferenta dintre 1.000 mp i 142,29 mp s-a facut o ajustare de 5% (comparabila A); Pentru comparabilele B i C
ajustarile s-au facut raportand diferentele de suprafata la diferenta rezultata la comparabila A (informatii obtinute de pe
piata imobiliara specifica i de la agentii imobiliare partenere).
13
Pentru localizare s-a aplicat o ajustare de 5% doar pentru comparabila A, celelalte doua comparabile se afla n zona Port
(informatii obtinute de pe piata imobiliara specifica i de la agentii imobiliare partenere).
Pentru utilitati, acces i asezare fata de drum principal nu a fost ajustata nicio comparabila, acestea fiind similare cu
terenul de evaluat.
Pentru conditii externe s-a tinut cont de faptul ca terenul de evaluat este n indiviziune bloc (suprafata de 33,66 mp) i
exclusiv (suprafata de 108,63 mp) din totalul de 142,29 mp i s-au efectuat ajustari pentru toate comparabilele.
Avand n vedere ca o parte din teren (33,66 mp) este o cota indiviza dintr-un intreg, s-a incercat estimarea din piata a
coeficientului de ajustare a unor terenuri care reprezinta o cota intreaga fata de terenuri reprezentand cote indivize.
Analiza de piata a fost realizata pe terenuri situate n zone diferite, n functie de proprietatile comparabile disponibile pe
piata (de exemplu Galati, Braila sau mai reprezentativ din punct de vedere al caracteristicilor un teren situat n Bucureti
zona Lacul Tei). Din aceasta analiza de piata a rezultat un procent de ajustare de cca. 40% a terenurilor proprietati
exclusive fata de terenurile n cote indivize, avand n vedere ca aceste terenuri nu pot fi vandute independent ci doar
impreuna cu spatiul respectiv.
Pentru pret oferta au fost ajustate toate comparabilele cu 10%, ofertele fiind considerate negociabile de catre clienti,
agentii imobiliare etc.
Date, informatii i ajustari pentru spatiu comercial :

Comparabilele pentru spatiu comercial au urmatoarele caracteristici generale :
Specificatie Comparabila A Comparabila B Comparabila C
Localizare zona strada Brailei, zona
Micro 20 Potcoava de Aur Centru
An constructie 1980-1985 1980-1985 2007
Suprafata 200 200 200
utila(mp)
Suprafata 200 200 200
teren(mp)
Incalzire CT curent electric CT
termopane,gaz metan, termopane,gaz termopane,gaz
Utilitati apa,canalizare, metan, metan,
telefon,internet apa,canalizare, apa,canalizare,
telefon,internet telefon,internet
Nivel parter la etaj parter+etaj
Telefon/contact anexa anexa anexa
Parter, bloc Pr1, Vand spatiu
parcare, 2 intrari comercial,P+1,complet
(fa,spate), spaiu Spatiu comercial n renovat; La Parter-fast-food
comercial din complex Potcoava De i cafe-bar,in
construcie, vitrin pe Aur la etaj.Toate functiune,complet utilat,2
Diverse toat suprafaa, rampa, utilitatile.Deschidere la Ac,CT,3 grupuri
ideal birouri, cabinete strada Brailei 20 ml. sanitare;La etaj-sala pentru
medicale, mag., 1500 Variante cu alte spatii evenimente,AC,CT,2
e/mp neg. comerciale. grupuri sanitare.Intrare
Igienizat,racordat la separata pentru fiecare
utiliti, gaze, energie spatiu.Zona centrala.
el., ap.
Observatii privind ajustarile realizate pentru spatiu comercial :

Pentru transmitere drept asupra proprietatii, conditii de piata i conditii de finantare comparabilele sunt similare cu
spatiul de evaluat i de aceea nu au fost ajustate.
Pentru suprafata cladire i an construire s-au facut ajustari functie de suprafata (mp) i de anul construirii (1% pentru
fiecare an).
14
Pentru localizare s-au aplicat ajustari la comparabile functie de distanta la care se afla fata de zonele circulate/cu vad
comercial din orasul Galati (informatii obtinute de la agentii imobiliare partenere), respectiv 20% pentru comparabilele
B i C i 10% pentru comparabila A.
Pentru acces i asezare fata de drum principal nu au fost ajustate comparabilele, toate avand conditii similare.
Pentru utilitati toate comparabilele au fost ajustate ( A i C au centrala termica-3.000 euro i tamplarie PVC cu geam
termopan-3.700 euro iar B are tamplarie PVC cu geam termopan-3.700 euro). Preturi conform Catalog Matrix, editia
decembrie 2016.
Pentru pret oferta au fost ajustate toate comparabilele cu 20% (spatii comerciale cu cu suprafata mare), ofertele fiind
considerate negociabile de catre clienti, agentii imobiliare etc. (informatii obtinute de la agentii imobiliare partenere).
Observatie: Pentru (spatiu comercial+teren) nu s-au gasit date i informatii de piata acceptabile i credibile, evaluatorul
apreciind ca nu se poate justifica o valoare de piata stabilita prin acesta abordare. Valoarea de piata totala estimata prin
aceasta abordare se stabileste prin insumarea valorii terenului (abordarea prin piata) i a valorii spatiului comercial
(abordarea prin piata).
6.2 Abordarea prin venit
Proprietatea, obiectiv al acestei lucrari, este formata dintr-un spatiu comercial cu o suprafata construita de 222,15 mp i
terenul aferent cu o suprafata de 142,29 mp.
Abordarea prin venit este procesul de obinere a unei indicaii asupra valorii proprietii imobiliare subiect, prin
aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizeaz pentru a analiza
capacitatea proprietii subiect de a genera venituri i pentru a transforma aceste venituri ntr-o indicaie asupra valorii
proprietii prin metode de actualizare.
Abordarea prin venit este aplicabil oricrei proprieti imobiliare care genereaz venit la data evalurii sau care are
acest potenial n contextul pieei (proprieti vacante sau ocupate de proprietar).
Abordarea prin venit include dou metode de baz :
capitalizarea venitului;
fluxul de numerar actualizat (analiza DCF).
Capitalizarea venitului, numit i capitalizarea direct, se utilizeaz cnd exist informaii suficiente de pia, cnd
nivelul chiriei i cel al gradului de neocupare sunt la nivelul pieei i cnd exist informaii despre tranzacii sau oferte
de vnzare de proprieti imobiliare comparabile. Capitalizarea direct const n mprirea venitului stabilizat, dintr-un
singur an, cu o rat de capitalizare corespunztoare.
n metoda capitalizrii venitului, evaluarea se realizeaz, de regul, utiliznd venitul net din exploatare. Venitul net din
exploatare se estimeaz pornind de la venitul brut potenial i venitul brut efectiv. Venitul brut potenial reprezint
venitul total generat de proprietatea imobiliar n condiiile unui grad de ocupare de 100%.
Pentru a estima venitul brut efectiv evaluatorul trebuie s ajusteze venitul brut potenial cu pierderile aferente gradului
de neocupare i nencasrii chiriei. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie s scad din venitul
brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietii, cheltuieli care cad n sarcina proprietarului, acestea fiind
cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de ctre chiriai nu trebuie sczute din venitul brut efectiv.
Din venitul brut efectiv nu se scad taxele aferente veniturilor proprietarului (de exemplu, impozitul pe venit i alte taxe
similare), plile aferente creditului (serviciului datoriei) sau amortizarea contabil a construciilor.
apreciind ca nu se poate justifica o valoare de piata stabilita prin acesta abordare.
6.3 Abordarea prin cost
Abordarea prin cost este procesul de obinere a unei indicaii asupra valorii proprietii imobiliare subiect prin
deducerea din costul de nou al construciei/construciilor a deprecierii cumulate i adugarea la acest rezultat a valorii
terenului estimat la data evalurii.
Utilizarea abordrii prin cost poate fi adecvat atunci cnd proprietatea imobiliar include :
construcii noi sau construcii relativ nou construite; construcii vechi, cu condiia s existe date suficiente i adecvate
pentru estimarea deprecierii acestora; construcii aflate n faza de proiect;
construcii care fac parte din proprietatea imobiliar specializat.
Evaluatorul trebuie s aleag ntre cele dou tipuri de cost de nou costul de nlocuire i costul de reconstruire i s
utilizeze unul dintre aceste tipuri n mod consecvent n aplicarea acestei abordri. Evaluatorul trebuie s se asigure c
toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat n evaluare.
Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea construciilor sunt: metoda comparaiilor unitare, metoda
costurilor segregate i metoda devizelor.
Prima etap solicit calcularea unui cost de nlocuire. n mod normal, acesta reprezint costul de nlocuire a proprietii
imobiliare cu un echivalent modern, la data evalurii. O excepie este cazul n care ar fi necesar ca o proprietate
imobiliar echivalent s fie o replic a proprietii imobiliare subiect, pentru a furniza aceeai utilitate unui participant
de pe pia, caz n care costul de nlocuire ar fi mai degrab cel de reproducere sau de reconstruire a cldirii subiect,
dect cel de nlocuire cu un echivalent modern. Costul de nlocuire este necesar s reflecte i toate costurile
suplimentare, cum ar fi valoarea terenului, infrastructura, onorariile pentru proiectare i cheltuielile de finanare care ar
fi suportate de un participant de pe pia pentru producerea unui activ echivalent.
Costul echivalentului modern se corecteaz apoi pentru a fi reflectat deprecierea. Scopul ajustrii pentru depreciere
este acela de a estima cu ct ar fi mai puin valoroas proprietatea imobiliar subiect, pentru un potenial cumprtor,
15
fa de echivalentul su modern. Deprecierea ia n considerare starea fizic, utilitatea funcional i economic a

proprietii imobiliare subiect, n comparaie cu echivalentul su modern.
Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcie sunt urmtoarele :
a) deprecierea (uzura) fizic, ce poate fi :
recuperabil (reparaii neefectuate la timp);
nerecuperabil elemente cu via scurt;
nerecuperabil elemente cu via lung;
b) deprecierea (neadecvarea) funcional, ce poate fi:
recuperabil;
nerecuperabil;
c) deprecierea extern (economic).
a.) Deprecierea fizic este generat de durata de via a imobilului :
Perioada scursa de la terminarea constructiei
Dfiz = --------------------------------------------------------------- x 100
Durata estimata de viata
b.) Deprecierea functionala este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii din punct de vedere al
dimensiunilor, stilului sau instalatiilor sau echipamentelor atasate.
c.) Deprecierea economica (din cauze externe) se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare, cum ar fi
modificarea cererii, utilizarea proprietatilor imobiliare n zona, urbanismul, finantarea i reglementarile legale.
apreciind ca nu se poate justifica o valoare de piata stabilita prin acesta abordare.
7. Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii finale
Abordarile n evaluare au condus la urmatoarele rezultate :
Abordarea prin piata (spatiu comercial): Abordarea prin piata (teren):
Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii lucrari, pentru a putea avea siguranta ca datele
disponibile, tehnicile analitice, rationamentul i logica au condus la judecati corecte. Datele utilizate sunt pertinente,
credibile i relevante, fiind obtinute din surse de incredere. In analiza i reconcilierea rezultatelor s-au avut n vedere
urmatoarele principii:
- valoarea este o predictie; - valoarea este subiectiva;
- valoarea este o comparare; - orientarea spre piata.
Avand n vedere pe de o parte rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanta acestora i
informatiile de piata care au stat la baza aplicarii lor, i pe de alta parte scopul evaluarii i caracteristicile proprietatii
imobiliare supuse evaluarii, rationamentul profesional al evaluatorului indica ca valoarea de piata a proprietatii
imobiliare descrise n acest raport, SPATIU COMERCIAL+TEREN, situata n: Galati, strada Portului nr. 47, bloc Jiu,
parter, este :
Valoare totala (spatiu comercial+teren): 731.160 LEI
respectiv: 162.639 EURO
8. Anexe
8.1 Fise/grile de calcul, comparabile, localizare.
8.1 Fise/grile de calcul, comparabile, localizare
Evaluare spatiu comercial (S.C. Dimofte SRL Galati) -- Metoda Comparatiei Directe
(euro)
Proprietate
Specificatie De Comparabila Comparabila Comparabila Observatii
Evaluat A B C
Pret oferta - 200.000 180.000 200.000 actuale
Marja de negociere -40.000 -36.000 -40.000 -20/-20/-20 %
(euro)
Pret ajustat 160.000 144.000 160.000
Transmitere drept absolut absolut absolut absolut
asupra
proprietatii imobiliare
Ajustare(euro) 0 0 0 0%
Pret ajustat 160.000 144.000 160.000
Conditii de finantare numerar numerar numerar numerar
Pret ajustat 160.000 144.000 160.000
Conditii de vanzare independent independent independent independent
Pret ajustat 160.000 144.000 160.000
Cheltuieli dupa nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul
16
cumparare
Pret ajustat 160.000 144.000 160.000
Conditii de piata actuale septembrie februarie iunie
Pret ajustat 160.000 144.000 160.000
strada zona Micro 20, strada Brailei, zona Centru,
Localizare Portului, Galati Potcoava Aur, Galati
Galati Galati
Ajustare(euro) -16.000 -28.800 -32.000 -10/-20/-20 %
Pret ajustat 144.000 115.200 128.000
Proprietate
Evaluat A B C
Caracteristici fizice
Suprafata cladire 222,15 200,00 200,00 200,00
(mp)
Ajustare(euro) +15.948 +12.758 +14.176 +/+/+ %
Pret ajustat 159.948 127.958 142.176
Acces da da da da
Pret ajustat 159.948 127.958 142.176
Asezare fata de drum da da da da
principal
Pret ajustat 159.948 127.958 142.176
Utilitati,amenajari,fin medii mai bune mai bune mai bune
isaj
Ajustare(euro) -6.700 -3.700 -6.700 -/-/- %
Pret ajustat 153.248 124.258 135.476
An construire 1980 1980 1980 2007 0/0/-27 %
Ajustare(euro) 0 0 -36.579
Pret ajustat 153.248 124.258 98.897
Utilizarea comerciala comerciala comerciala comerciala
Pret ajustat 153.248 124.258 98.897
Componente nu nu nu nu
nonimobiliare
Pret ajustat 153.248 124.258 98.897
Conditii externe normale normale normale normale
Pret ajustat final 153.248 124.258 98.897
Ajustare totala 6.752 19.742 61.103
neta(euro)
Ajustare totala neta 4,22 13,71 38,19
procentuala (%)
Ajustare totala bruta 38.648 45.258 89.455
(euro)
Ajustare totala bruta 24,16 31,43 55,91
procentuala (%)
Valoarea de piata a spatiului comercial obtinuta prin metoda comparatiei directe, propusa de evaluator, este data de
comparabila
A= 153.248 euro, intrucat n acest caz ajustarea totala bruta este cea mai mica.
Valoare spatiu comercial = 153.248 euro * 4,4956 lei/euro = (688.941,71) = 688.940 lei.
Valoare spatiu comercial strada Portului, Galati = 688.940 LEI
Comparabila A pentru spatiu comercial strada Portului, Galati
17
Comparabila B pentru spatiu comercial strada Portului, Galati
Comparabila C pentru spatiu comercial strada Portului, Galati
18
Localizare strada Portului, Galati
Evaluare teren strada Portului (S.C. DIMOFTE SRL Galati) -- METODA COMPARATIEI DIRECTE (euro/mp)
Proprietate
Evaluat A B C
Pret oferta - 75,00 70,31 79,71 actuale
Marja de -7,50 -7,03 -7,97 -10/-10/-10 %
negociere(euro/mp)
Pret ajustat 67,50 63,28 71,74
Transmitere drept absolut absolut absolut absolut
asupra
proprietatii
imobiliare
Ajustare(euro/mp) 0 0 0 0%
Pret ajustat 67,50 63,28 71,74
Conditii de finantare numerar numerar numerar numerar
Pret ajustat 67,50 63,28 71,74
Cheltuieli dupa nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul
cumparare
Pret ajustat 67,50 63,28 71,74
19
Conditii de vanzare independent independent independent independent

Pret ajustat 67,50 63,28 71,74
Conditii de piata actuale octombrie octombrie ianuarie
Pret ajustat 67,50 63,28 71,74
strada zona Micro 17, strada Cernei, strada Gloriei,
Localizare Portului, Galati zona Port, zona Port, Galati
Galati Galati
Ajustare(euro/mp) -3,38 0 0 -5/0/0 %
Pret ajustat 64,12 63,28 71,74
Suprafata teren (mp) 108,63+33,66 1.000,00 512,00 414,00
Ajustare(euro/mp) +3,21 +1,27 +1,15 +5/+2/+1,6 %
Pret ajustat 67,33 64,55 72,89
PROPRIETA
SPECIFICATIE TE COMPARABI COMPARABIL COMPARABILA OBSERVATII
DE LA A C
EVALUAT A B
Acces da da da da
Pret ajustat 67,33 64,55 72,89
Asezare fata de da da da da
drum
principal
Pret ajustat 67,33 64,55 72,89
Utilitati,amenajari medii medii medii medii
Pret ajustat 67,33 64,55 72,89
Zonarea rezidentiala rezidentiala rezidentiala rezidentiala
Pret ajustat 67,33 64,55 72,89
Conditii externe normale/indiv normale normale normale
iziune
Ajustare(euro/mp) 0 -26,93 0 -25,82 0 -29,16 0% -40%
Pret ajustat final 67,3 40,40 64,55 38,73 72.89 43.73
3
Ajustare totala neta 27,10 0,17 1,27 24,55 1,15 28,01
(euro/mp)
Ajustare totala neta 0,25 40,15 2,01 38,80 1,60 39,04
procentuala (%)
Ajustare totala bruta 6,59 33,52 1,27 27,09 1,15 30,31
(euro/mp)
Ajustare totala bruta 9,76 49,66 2,01 42,81 1,60 42,25
procentuala (%)
Valoarea de piata a terenului obtinuta prin metoda comparatiei directe, propusa de evaluator, este data de comparabila
C= 72,89 euro/mp (pentru teren exclusiv) i 43,73 euro/mp (pentru teren indiviza), intrucat n acest caz ajustarea
totala bruta este cea mai mica.
Valoare teren exclusiv strada Portului = 72,89 euro/mp * 108,63 mp * 4,4956 lei/euro = (35.596,34) = 36.500 lei.
Valoare teren indiviza strada Portului = 43,73 euro/mp * 33,66 mp * 4,4956 lei/euro = (6.617,31) = 6.620 lei.
Valoare totala teren strada Portului, Galati = 42.220 LEI
Comparabila A pentru teren strada Portului, Galati
20
Comparabila B pentru teren strada Portului,
Galati
Comparabila C pentru teren strada Portului, Galati
21
Localizare strada Portului, Galati
Fotografii exterior spatiu comercial
Fotografii exterior i interior spatiu comercial

22
Comparabile inchiriere spatii comerciale
23
Comparabile inchiriere spatii rezidentiale
Valoarea solicitata pentru spatii rezidentiale
24
Analiza de piata date, informatii

In ceea ce priveste imobilele executate silit, raportul de analiza pentru primul semestru al anului 2016, indica
urmatoarele date generale (grafice prezentate n anexe) :
Numarul licitatiilor:
n primul semestru al acestui an au fost publicate, n total, la nivel naional, 3.294 de oferte unice de licitaii pe
Imobiliare.ro. Categoriile predominante au fost casele i apartamentele, nregistrnd fiecare peste 1.000 de oferte. Top 5
judee cu cele mai multe licitaii sunt: Bucureti (9,4%), Bistria Nsud (7,9%), Constana (5,1%), Alba (4,8%) i
Bihor (4,6%).
Valoare totala:
Valoarea total a proprietilor scoase la licitaie la nivel naional depete 200 milioane de euro. Cea mai valoroas
categorie este cea a terenurilor, urmat de spaiile comerciale i casele. Dei apartamentele sunt cele mai numeroase ca
numr de oferte n pia, ele cumuleaz n valoare doar 27,3 milioane euro, reprezentnd 12% din total.
Pret mediu :
Cele mai valoroase proprieti sunt spaiile industriale, fiind scoase la licitaie cu un pre mediu de 564.071 euro, urmate
de spaiile comerciale, cu 485.431 euro. Totui, dac ne raportm la preul pe metru ptrat, birourile sunt cele mai
scumpe, fiind cu 14% mai scumpe dect apartamentele i de dou ori mai scumpe dect spaiile industriale.
Apartamente dupa numarul de camere :
La nivel naional, cele mai multe apartamente scoase la licitaie sunt cele cu 2 camere, reprezentnd 50% din oferta
total de apartamente scoase la licitaie pe Imobiliare.ro, urmate de cele cu 3 camere, cu o pondere de 30% din total.
Valoarea apartamentelor bicamerale reprezint 40% din valoarea total a apartamentelor scoase la licitaie, mai exact,
10,8 milioane euro.
Perioada de licitatie :
Cel mai greu vandabile sunt spaiile de birouri, acestea avnd o durat de via n pia de 1,2 ani, spre deosebire de
spaiile comerciale care se vnd chiar i n 1,5 luni.
n categoria de apartamente, cea mai scurt perioad de listare n pia o au cele cu 4+ camere, de 76 zile, de 2 ori mai
puin dect durata de listare a apartamentelor cu 2 camere, de 144 zile, dei, unitile bicamerale ar fi n medie de 2 ori
mai ieftine dect cele cu 4 camere.
25
Semntura i tampila
*
* *
26
I. Preul de vnzare al Buletinului Procedurilor de Insolven
Nr. Crt. Forma Abonament Pre vnzare

365 zile 949,95 lei
1 Suport electronic 90 zile 237,49 lei
30 zile 79,16 lei
II. Tariful de publicare n Buletinului Procedurilor de Insolven a actelor de procedur: 34 lei/pagin de

document.
Pentru publicarea actelor de procedur n maxim 24 de ore de la nregistrare, se aplic un tarif suplimentar de
50%.
EDITOR: MINISTERUL JUSTIIEI - OFICIUL NAIONAL AL REGISTRULUI COMERULUI

Bd. Unirii, nr. 74, Bl.J3b, Tr. II+III, sect. 3, Cod potal 030837, Bucureti, Tel. (+40-21)3160804, 3160810
Fax (+40-21) 3160803. E-mail: onrc@onrc.ro, Website www.onrc.ro, www.buletinulinsolventei.ro
Cod de identificare fiscal: 14942091,
IBAN: RO72TREZ7035032XXX011591, deschis la TREZORERIA SECTOR 3
Tiparul: Oficiul Naional al Registrului Comerului
Buletinul Procedurilor de Insolven nr. 4819/09.03.2017 conine 27 pagini. ISSN 1842-3094
27

Bpi Ro Ro Na 2017 03 09 Bpiroro Na No4819

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Bpi Ro Ro Na 2017 03 09 Bpiroro Na No4819

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

MINISTERUL JUSTIIEI

OFICIUL NAIONAL AL REGISTRULUI COMERULUI

Alte documente emise n cadrul procedurii

Nr. 4819- Joi, 09.03.2017

Judeul Galai .................................................................................................................................................................... 2

bloc Jiu, parter, Galati

4.2 Analiza cererii ..................................................................................................................................................................

2.9 Ipoteze i ipoteze speciale

Chirii spatii rezidentiale

Valoarea solicitata pentru spatii rezidentiale

Calculul ratei de capitalizare rezidential

Cheltuieli exploatare (euro/an) 248,73 367,47

capitalizarea rentei funciare, analiza parcelrii i dezvoltrii.

Observatii privind ajustarile realizate pentru teren:

Date, informatii i ajustari pentru spatiu comercial :

Observatii privind ajustarile realizate pentru spatiu comercial :

fa de echivalentul su modern. Deprecierea ia n considerare starea fizic, utilitatea funcional i economic a

Comparabila B pentru spatiu comercial strada Portului, Galati

Comparabila C pentru spatiu comercial strada Portului, Galati

Localizare strada Portului, Galati

Conditii de vanzare independent independent independent independent

Comparabila B pentru teren strada Portului,

Localizare strada Portului, Galati

Fotografii exterior spatiu comercial

Fotografii exterior i interior spatiu comercial

Comparabile inchiriere spatii comerciale

Comparabile inchiriere spatii rezidentiale

Valoarea solicitata pentru spatii rezidentiale

Analiza de piata date, informatii

I. Preul de vnzare al Buletinului Procedurilor de Insolven

Nr. Crt. Forma Abonament Pre vnzare

II. Tariful de publicare n Buletinului Procedurilor de Insolven a actelor de procedur: 34 lei/pagin de

EDITOR: MINISTERUL JUSTIIEI - OFICIUL NAIONAL AL REGISTRULUI COMERULUI

S-ar putea să vă placă și