EVALUARE:

DEFINITIE:
o

activitatea de estimare a valorii, materializata intr-un inscris raport

de evaluare realizata de un evaluator autorizat, in conformitate cu
standardele specifice aceste activitati si cu deontologia profesionala.

Este procesul de estimare a unui tip de valori, pentru un anumit tip

de proprietate, la o anumita data

SCOP:
o

Vanzare cumparere

Fuziuni sau schimburi de proprietati

Garantarea imprumuturilor

Justa compensare in caz de expropriere

Inregistare in situatiile financiare

Evaluare pt asigurare

In cadrul insolventei

Altele

PRET: suma de bani care a fost ceruta, oferita sau platita pentru un bun
economic/active

COST: suma de bani platita anterior de comparator, sau suma de bani

necesare pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul. Cand bunul e
finalizat, costul devine un fapt istoric. Un pret platit anterior devine cost
istoric pt comparator

VALOARE:

concept economic, referitor la pretul cel mai probabil, convenit de

comparator si vanzatori, pt un bun, serviciu, disponibil la comparer.

Nu e o suma exacta, este cel mai probabil pret.

Principiul economic al cererii si ofertei:

Utilitatea

Raritatea

Dorinta, preferinta

Puterea de cumparare

TIPURI DE BUNURI SUPUSE EVALUARII:

o

PROPRIETATEA IMOBILIARA:

Elemente corporale:

Toate elementele care sunt component natural

Toate elementele care sunt adaugata terenului de

oameni

Toate atasamentele permanente ale cladirii

Drepturi partiale asupra proprietatii:

Drepturi de proprietate afectate de locatiune

Drepturi de folosinta

Drepturi de subinchiriere

Participatiile cu credit ipotecar si cu capital propriu

Drepturile de proprietate viagera

Dreptul succesorului desemnat

Exemple:

Masini, utilaje, echipamente, mijloace de transport

Stocuri, material

Obiecte de inventor

Mobilier, colectii

Licente, brevet de inventii si alte active necorporale

INTREPRINDERI, PARTICIPATII LA INTREPRINDERI SI PROPRIETATI

IMOBILIARE GENERATOARE DE AFACERI:

Pamantul, terenul

BUNURI MOBILE:

Exemple:

Pachetul integral
intreprinderi

Capitalul investit intr-o intreprindere

Hoteluri, moteluri, campinguri

Policlinici si spitale

Statii de benzina

Restaurante, cafenele, cluburi, baruri

Cinematografe

ABORDARI IN EVALUARE:
o

ABORDAREA PRIN PIATA:

de

actiuni

si

participatiile

la

indicatie asupra valorii de piata prin compararea activului cu

active identice sau similare, ale caror preturi se cunosc

Etape: obtinuerea preturilor de vanzare tranzactionate recent

Diferntele fata de conditiile tranzactiilor efective: corectii

Aplicatii:

Abordarea prin piata in evaluarea intreprinderii:

o

Compara intreprinderea subiect cu intreprinderi,

participatii similare, care au fost tranzactionate
pe piata si cu orice tranzactii relevante cu actiuni
ale aceeasi intreprinderi

Surse uzuale de date:

Pietele
de
capital
pe
care
tranzactioneaza
participatiile
intreprinderi similare

Piata achizitiilor unde se cumpara si se

vand intreprinderi in ansamblul lor

Tranzactii
tranzactii
subiect

sau oferte de
ale intreprinderii

Intreprinderi comparabile:

Caracteristici calitate si cantitative

Posibilitatea
verificarii
interprinderilor comparabile

Preturile de vanzare sa reflecte tranzactii

nepartinitoare

datelor

Rate de evaluare:

De obicei reprezinta pretul imparti la

diferite forme de venit sau la activele nete

Pentru calcul se ia
urmatoarele aspecte:

Abordarea
imobiliare:
o

anterioare
de actiuni

se
la

in

considerare

Rata trebuie sa ofere informatii

semnificative
despre
valoarea
intreprinderii

Ar putea fi necesare corectii

prin

piata

in

evaluarea

proprietatilor

Se stabileste o unitate de comparatie adecvata

Preturile se corecteaza

Corectiile preturilor comparabile se face prin

luarea in considerare a urmatoarele diferente:

Drepturile de proprietate transferate

Localizarile

Calitatea
terenului
sau
caracteristicile claridirilor

Utilizarea permisa sau zonarea

Situatiile in care a fost determinat pretul si

tipul valorii

Data efectiva a dovezii despre pret si daca

evaluarii cerute

varsta

si

ABORDAREA PRIN VENIT:

Indicatie asupra valorii prin convertirea fluxului de venit

viitoare (profit brut, net, chirie, redeventa, renta, flux de
numerar net, venit net din exploatare)

Se bazeaza pe un venit net realizat fie in trecut si sau in anul

curent, fie pe un venit previzionat

In cazul cladirilor specializate, venitul generat este fluxul de

numerar efectiv sau cel potential care ar revenii proprietarului

Metode:

Metoda capitalizarii venitului:

o

un venit anual reprezentativ se imparte la o rata

de capitalizare, pentu a se obtine fie valoarea de
investitie, fie valoarea de piata

Rata de capitalizare: castigul sau randamentul,

exprimat in procente din pretul de vanzare

Metoda fluxului de numerar actualizat:

o

Fluxul de numerar dintr-o perioada viitoare

definitva se aduce la valoarea actualizata prin
utilizarea unei rate de actualizare.

Suma valorilor actualizate de numerar reprezinta

valoarea capitalului

ABORDAREA PRIN COST:

Abordarea valorii fundamentata pe principiul economic

conform caruia un cumparator va plati pentru un activ cel
mult costul necesar obtinerii unui activ cu aceeasi utilitate, fie
prin cumparare, fie prin construire

Metoda costului de inlocuire net: indica valoarea prin

calcularea costului de inlocuire curent al unui activ din care se
scad deprecierea fizica si alte deprecieri

Recomandat:

Cand exista un numar limitat de tranzactii din cauza

naturii specializate

Cand activul a fost construit si pus in functiune recent

Cand activul se afla in faza de proiect sau se afla in

stadiu de curs de executie

Costul
de
inlocuire:
costul
estimat
pentru
a
construi/achizitiona, la data evaluarii, un activ modern similar

Costul de reproducere: costul estimat pentru a construi, la

data evaluarii, o replica exacta a activului

Elemente de cheltuieli la estimarea costului de inlocuire:

Materialele consumate

Cheltuieli salariale

Costuri de transport

Costuri de instalare

Proiect, autorizatii, permise, serivicii juridice

Servicii de inginerie

Impozite

Cheltuieli financiare pe perioada de construire

Deprecierea fizica:

Pierdere a utilitatii cauzata de deterioarea fizica a

activului sau a componentelor sale, ca efect al varstei
si a utilizarii in conditii normale, care se concretizeaza
intr-o pierdere de valoare

Cuantificarea deprecierii fizicer recuperabile se face

prin costul de inlaturare a deficientei

Cuantificarea deprecierii fizice se face prin raportul

procentual dintre varsta efectiva si durata de viata utila

Deprecierea functionala:

Pierdere de utilitatea cauzata de ineficientele activului

in comparatie cu substitutul sau:
o

Existenta unei cheltuieli de capital excedentare

cheltuieli

de

functionare

Deprecierea externa/economica:

Existenta
unor
excedentare

Pierdere de utilitate cauzata de factori economici sau

de localizare

CONCLUZII PRIVIND ABORDARILE IN EVALUARE:

o

Alegerea celei mai adecvate abordari:

Tipul valorii de adoptat, determinat de scopul evaluarii

Disponibilitatea datelor de intrare si a informatiilor

Abordarile sau metodele utilizate de participantii pe piata

relevanta