Dreptul de servitute i are originea n sistemul de drept al Romei antice,

formndu-se o dat cu apariia proprietii private asupra pmntului1. Pentru

asigurarea accesului la imobilele nfundate i a legturii lor cu drumurile publice,
cu sursele de ap1 i pentru exploatarea lor normal, era necesar a Irece prin
terenuri strine sau a le folosi ntr-un anumit mod. Aceast folosire sc asigura prin
normele instituiei servitutii. De menionat c n sensul antic dreptul de servitute
era mai larg, deoarece, pe lng servitutile prediale, includea i aa-numitele
servituti personale (usufructus, usus, habitatio, operae). In dreptul contemporan,
In special in dreptul romn i cel al Republicii Moldova, uzufructul, uzul i abitaia
sunt considerate drepturi reale de sine stttoare i, ca urmare, a disprut
necesitatea clasificrii servitutilor in prediale i personale.
Mazeaud susine c celelalte drepturi reale principale (n afara dreptului de
proprietate) nu confer titularului lor dect o putere restrns: ele nu confer dect
unele dintre atributele dreptului de proprietate; de aceea au fost numite
dezmembrminte ale dreptului de proprietate. ntr-un asemenea caz, dou drepturi
concurente se exercit asupra aceluiai lucru: dreptul de proprietate i un alt drept
real, astfel nct dreptul de proprietate este limitat. De aici numele de servitute dat
dreptului real care aservete lucrul asupra cruia poart"1.
Termenul servitute evoc ideea unei proprieti libere n mod natural, dar
care ar putea fi supus, din raiuni de oportunitate, unor restricii cu caracter
excepional [76, p. 105]. Numai examinnd regimul juridic al sarcinilor n cauz
putem descoperi calificarea lor juridic. n acest sens, se poate constata c
reglementarea legal ajunge s stabileasc ntre proprietarii vecini raporturi
juridice analoge celor care exist n urma constituirii unei servitui prin act juridic
(art. 431 din Codul Civil).
Pentru prima dat Codul civil al Republicii Moldova, nr.1107-XV din
06.06.2002, consacr, n Cartea a doua Drepturile reale, Titlul IV Alte drepturi
reale, Capitolul III Servitutea, un numr suficient de dispoziii acestui
1 Mazeaud, Henri. Mazeaud, Leon, Jean. Legons de droit civil. Tome deuxieme. Obligation. Theorie generale.
Biens. Droit de propriete et ses demembrements. Troisieme edition. Paris, Editions Montchrestien", 1966. - p.292
dezmembrmnt al dreptului de proprietate (art.428-442) i, nu n ultimul rnd,
dreptului de vecintate (art.377-394). Sarcinile stabilite la art.428-442 din Codul
civil al Republicii Moldova au toate caracterele, pentru a-l mpiedica pe proprietar
s fac un act asupra bunului su, la care ar fi avut dreptul dac legea nu i-ar fi
interzis, interdicie stabilit n interesul fondului vecin.
La art.428 alin.(1) din Codul civil servitutea este definit ca fiind o sarcin
care greveaz un imobil (terenul aservit) pentru uzul sau utilitatea imobilului unui
alt proprietar (terenul dominant)".
Se poate considera c exist teren dominant, celui cruia i profit dispoziia
legal (terenul nfundat la dreptul de trecere, terenul superior pentru scurgerea
apelor etc.) i un teren aservit, cel care suport sarcina. Este o limitare a folosinei
proprietii, stabilit n interesul unui teren vecin: acest lucru este specific
servituilor. n ceea ce privete reciprocitatea, unul sau altul dintre terenuri joac
simultan rolul de teren dominant i de teren aservit (astfel, referitor la obligaiile
reciproce privind servitutea de vedere, distana pentru construcii, lucrri i
plantaii (art. 389 Cod civil), ceea ce nu constituie dect o circumstan particular
care nu i schimb natura.
Dup cum susin unii autori, n timp ce uzufructul, uzul i abitaia se
constituie n favoarea unei persoane, servitutea ia fiin pentru utilitatea i
comoditatea unui fond"2.
n acest sens, utilitatea poate consta ntr-o sporire a confortului terenului
dominant ori poate rezulta din destinaia economic a acestuia. Sarcina constituie o
servitute atunci cnd este perpetu sau cnd ea profit proprietarului fondului
dominant. Tot ca sarcin poate fi i obligaia de a face ceva3.

2 Safta-Romano, Eugeniu. Dreptul de proprietate privat i public n Romnia. Focani, Editura

Vrantop", 1997. - p.186

3 Pop, Teofil. Drept civil romn. Teoria general. Bucureti, Editura Lumina Lex", 1993, p.195
 Aceast obligaie, chiar dac este accesorie, poate fi conexat la o servitute
i impus proprietarului terenului aservit i nu poate fi stipulat dect n favoarea
sau pentru exploatarea imobilului (art.428 alin.(2) Cod civil). Servitutea nu are un
caracter personal, ca uzufructul, deoarece beneficiul pe care stpnul fondului l are
din exercitarea servituii este o simpl consecin a calitii sale de proprietar sau
de posesor al fondului.
Majoritatea autorilor romni i francezi definesc servituile ca un drept real.
Aici ns opiniile se mpart. Potrivit unor autori, acest drept real este un
dezmembrmnt al dreptului de proprietate (dreptul de proprietate fiind cel mai
important drept real, acordnd titularului su cele trei atribute: posesia, folosirea i
dispoziia, n situaii n care unele din aceste atribute snt desprinse de la dreptul de
proprietate, ele formeaz drepturi reale de sine stttoare, recunoscute n favoarea
altor persoane). Asemenea este i situaia dreptului de servitute.
Potrivit altor autori, ca Vareilles-Sommieres, Micescu .a., dac teoria
dezmembrmintelor dreptului de proprietate ar fi exact, atunci ar nsemna c
proprietatea dezmembrat nu mai exist ca atare, iar adunarea drepturilor reale care
ar fi dezmembrat proprietatea s aib ca rezultat recompunerea ei, ceea ce nu se
ntmpl, pentru c din aceast dezmembrare va lipsi un drept care rmne
ntotdeauna proprietarului - dreptul de nud proprietate (prin urmare, el nu poate
trece la titularul unei servitui de trecere, cel al unei servitui de vedere sau de
apeduct etc.)4
Chiar dac se creeaz n favoarea altora toate drepturile reale posibile,
proprietarului i revine proprietatea nud a lucrului, care nu poate trece asupra unui
alt titular dac nu intervine o nstrinare a proprietii.
Prerea celor ce fac parte din al doilea grup este c drepturile reale (i
servituile) nu snt dezmembrminte ale dreptului de proprietate, ci snt prelungiri
ale acestuia n folosul unei proprieti i restricii aduse proprietii grevate.5

4 Micescu I., Curs de drept civil, Editura All Beck, Restitutio, Bucureti, 2000, p.283

5 Lupan, Ernest. Drept civil. Partea general. Cluj-Napoca, Universitatea Dimitrie Cantemir",
Facultatea de Drept, 1997. - p.300
 Titularul unei servitui de trecere i cel al unei servitui de vedere sau de
apeduct i prelungesc dreptul lor de proprietate cu o suplimentare a atributului de
folosin, pe care acetia nu-l aveau i care exist sub forma unei restricii aduse
dreptului de proprietate al altuia.
Calificarea n sens activ sau pasiv depinde de unghiul din care snt privite
servituile - ca prelungire a dreptului de proprietate pentru fondul dominant sau ca
restricii ale dreptului de proprietate pentru fondul aservit.6
Cercettorul rus Iu.S. Gambarov menioneaz c, n cazul constituirii unei
servitui, dreptul de proprietate nu se dezmembreaz, el limitndu-se numai n
privina proprietarului, nu i a terelor persoane.7
De aici putem face urmtoarele concluzii:
- n privina terelor persoane, proprietarul pstreaz dreptul su asupra
bunului ce servete obiect al dreptului de servitute;
- n privina titularului dreptului de servitute, proprietarul se consider limitat
n folosirea bunului su numai n acea msur, care nu ar leza folosirea servituii de
primul;
- ncetarea dreptului de servitute duce la rentoarcerea tuturor puterilor juridice
proprietarului asupra bunului fr vreun act special din partea lui.
Ali autori, dei susin teoria dezmembrmintelor dreptului de proprietate,
totui menioneaz c servituile nu fac parte din ele, deoarece nu se poate vorbi de
o dezmembrare a proprietii atta timp ct, n pofida prezenei dreptului real care
greveaz proprietatea, dreptul proprietarului nu se stinge.
Astfel, o servitute de trecere pe care o are un vecin pe teritoriul altuia nu l
mpiedic pe acesta s foloseasc drumul sau poteca (crarea) de pe terenul su n
acelai scop de trecere, concomitent cu titularul servituii. n acest caz, prezena

6 urcanu, Radu. Consideraii generale privind noiunea dreptului de servitute. Revista Naional de
Drept, 2004, nr.7 - p.4

7 . , , 1970 p.90.
unei servitui de trecere l va mpiedica pe proprietarul fondului s dea terenului
su o ntrebuinare care s l fac impropriu trecerii, pentru c ar mpiedica
exerciiul dreptului de servitute.
n limitele prezentului articol nu putem discuta toate prerile aprute ca reacie
la teoria dezmembrmintelor dreptului de proprietate, dar considerm c este mai
potrivit opinia care explic existena drepturilor reale ca prelungire a atributului
de folosire, pe care proprietarul fondului dominant le dobndete asupra fondului
aservit i, concomitent, ca restricii pe care trebuie s le suporte fondul aservit.
Cercettorul rus D. Meier meniona c servituile nu constituie drepturi asupra
proprietii altuia, acestea fiind limitri ale ei.8 De aceea i accentum c servituile
se formeaz n folosul unui fond i nu al proprietarului, care beneficiaz de
servitute numai datorit faptului c este deintor al imobilului dat.
Fondul dominant are caracteristica c ofer deintorului su, pentru utilizare
raional, posibilitatea de a folosi fondul vecin.
Dreptul de servitute este o respingere a dreptului de folosin (n situaia
proprietarului fondului aservit), el permind s se creeze ntre dou imobile o
situaie ce constituie o sarcin pentru unul din ele (fondul aservit), stabilit pentru
uzul i utilitatea celuilalt fond (fondul dominant) ce aparine altui proprietar.9
Distincia dintre puterile juridice ale titularului dreptului de proprietate i ale
titularilor altor drepturi reale devine evident prin sublinierea limitelor dintre ele.
"Astfel, P. Vlahide sublinia: Titularul dreptului de proprietate poate face
totul, n afar de aceea ce, prin excepie, i este oprit, pe cnd titularii celorlalte
drepturi reale nu pot face nimic n afar de aceea ce le ngduie dreptul lor"10.

8 ., . - , 1873, p. 214.

9 Brdeanu S. Unele probleme privind dreptul de superficie, de abitaie i de servitui, n lumina

prevederilor legilor nr.58/1974 i nr.59/1974 II, Revista Romn de Drept", 1977, nr.5, p.35.

10 Vlahide P. Repetiia principiilor de drept. Vol. I. - Bucureti: Europa Nova, 1994.

 Exist deosebiri ntre situaia unei proprieti negrevate de o servitute i
situaia proprietii grevate de un asemenea drept. Proprietarul unui bun imobil
liber de orice servitui poate face, dup voia lui i sub rezerva de a nu atinge
dreptul altuia, orice dorete cu obiectul dreptului su - l poate folosi personal, l
poate nchiria.11
Tot proprietarul poate extrage toate fructele bunului, poate constitui asupra lui
drepturi reale n beneficiul altor titulari sau l poate nstrina.
Dac ns fondul care constituie proprietatea unei persoane este grevat de
drepturi reale, fie n favoarea altui fond, fie n beneficiul altei persoane, n cazul
acesta fiind vorba de excepii, dreptul de proprietate se vede diminuat n exerciiul
lui de prezena acestor drepturi. De exemplu, un fond poate fi grevat de o servitute
de trecere, de o alt servitute de vedere, de un uzufruct, de o ipotec etc.
Proprietarul este obligat s respecte drepturile reale care apas asupra proprietii
sale.
El nu va putea opri trecerea vecinului pe terenul grevat de servitutea de trecere
i nu va putea mpiedica exerciiul servituii de vedere a vecinului, care are dreptul
s priveasc asupra fondului grevat de aceast servitute.
Proprietarul, n principiu, poate face orice cu obiectul dreptului su, n afar
de limitele legale sau convenionale care i afecteaz proprietatea. 13 Dar el va
dispune n continuare, n pofida acestor grevaiuni, de dreptul su, grevndu-l cu
alte drepturi reale sau nstrinndu-l. Titularii celorlalte drepturi reale nu vor putea
ntreprinde nimic n afar de limitele drepturilor lor.12
Titularul servituii de trecere pe terenul altuia nu va putea face altceva dect s
uzeze de aceast servitute, trecnd pe teren: cel care are o servitute de vedere nu i
va putea schimba nici extinde dreptul, ci se va limita la ceea ce i permite
servitutea al crei titular este.
11 Lupulescu D. Dreptul de proprietate personal. - Bucureti: Editura tiinific, 1997.

12 Lupulescu D.Drept civil. Drepturile reale principale. - Bucureti: Lumina Lex, 1997.
 Dar ar fi o eroare s credem c diferitele grevaiuni ale dreptului de proprietate
ar aduce o atingere principiului libertii dreptului de proprietate.
Orice constituire de drepturi reale asupra proprietii este temporar, stingerea
drepturilor reale care o greveaz avnd ca rezultat eliberarea proprietii de o
sarcin.
Spre deosebire de alte drepturi reale, dreptul de servitute poate greva
proprietatea in perpetuu, dar nici n acest caz nu este lezat principiul libertii
proprietii, deoarece constituirea servituii se face cu acordul proprietarului.
Totodat, conform prevederilor art.429 alin.(1) din Codul civil, "la realizarea
servituii, persoana mputernicit trebuie s respecte interesele proprietarului
terenului aservit".
Aceasta este un rezultat al libertii dreptului de dispoziie, n conformitate cu
care proprietarul are dreptul de a greva cu alte drepturi reale.
Dac existena unei servitui aduce prejudicii proprietarului fondului aservit,
acesta poate cere despgubiri, fie ncetarea servituii.
Mai mult ca att, la alin.(2) al aceluiai articol se prevede c n asemenea
situaii proprietarul terenului dominant poate fi obligat s plteasc, la anumite
perioade, o recompens (despgubire) proprietarului terenului aservit.
Din cele menionate uor observm c dreptul de servitute este strns legat de
dreptul de proprietate i dac cineva ar nega acest fapt, am considera c greete.
Dar iat c n literatura juridic rus din secolul al XIX-lea 13 ntlnim o alt prere,
conform creia dreptul de servitute, n general, nu este legat de dreptul de
proprietate.
Se susine c servituile ar fi existat nainte de apariia proprietii, deoarece
triburile ce duceau un mod de via nomad i nu utilizau deplin pmnturile
foloseau numai anumite laturi ale lui, adic i exercitau drepturile sale n volumul

13 . . l, p.363.
ce caracterizeaz servituile contemporane. Esenial pentru dreptul de servitute este
proprietatea, care se limiteaz n rezultatul instaurrii lui.14
Considerm c servituile nu puteau s apar nainte de constituirea
proprietii, bunurile n acea perioad fiind folosite n comun pentru satisfacerea
necesitilor vieii i, pentru c aparineau tuturor, asupra folosirii lor nu puteau fi
instituite careva limite. Din faptul utilizrii limitate a pmnturilor nu putem
concluziona c triburile nomade foloseau terenurile n baza dreptului de servitute,
i nu a dreptului de proprietate. Aceea c ele nu puteau extrage toate foloasele din
terenurile deinute dovedete numai nivelul lor limitat de dezvoltare.
Descoperirea unor noi posibiliti de folosire a terenurilor este rezultatul
progresului economic, fapt ce mrete valoarea economic a proprietii, dar nu
schimb natura juridic i coninutul dreptului de proprietate.
Deci, dup cum am artat, servituile au aprut n rezultatul descompunerii
dreptului de proprietate funciar a obtii i constituirii proprietii private asupra
unor terenuri de pmnt mici, ele fiind chemate anume pentru a ridica valoarea
economic a acestor terenuri.15
Unii autori romni, printre care i Liviu Pop, definesc dreptul de servitute ca:
un drept real principal, derivat, perpetuu i indivizibil constituit asupra unui fond
imobil, numit fond aservit sau dominat, pentru uzul i utilitatea altui imobil, numit
fond dominant, imobile ce aparin la proprietari diferii16.
O alt definiie mai complet aparine lui Ion Dogaru i Teodor Smbrian:
Servitutea e un drept real principal, perpetuu i indivizibil, instituit printr-un act
unilateral sau bilateral de voin care confer proprietarului unui imobil, numit
dominant, unele prerogative asupra imobilului numit fond aservit, altele dect ce
14 . . - , 1991, p.164-181.

15Filipescu I. Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Ediie revzut. -
Bucureti: Actami, 1998, p.260.

16 Pop L. Drept civil. Drepturile reale principale. -Cluj Napoca: Cordial lex, 1993, p.147.
reprezint limitri normale ale dreptului de proprietate de ocrotirea unui interes
social i asigurarea bunei vecinti"17.
Din caracterele examinate vom defini dreptul de servitute ca un drept real
principal, perpetuu, indivizibil, ce se constituie asupra unui imobil, numit fond
aservit de o sarcin, n interesul i pentru utilitatea altui imobil, numit fond
dominant, instituit printr-un act unilateral sau bilateral de voin.

Pentru a da o apreciere corect naturii juridice a servituilor personale i

esenei acestora, considerm necesar a stabili sau a determina locul pe care
servituile personale l ocup n sistemul drepturilor reale.
n vederea realizrii scopului propus, vom recurge la enumerarea unor criterii
de clasificare ale drepturilor reale i evidenierea poziiei drepturilor de uzufruct,
uz i abitaie n acest circuit.
Profesorul Gh. Beleiu clasific drepturile subiective, dup corelaia dintre ele,
n principale i accesorii. Principala aplicaie a acestei clasificri este domeniul
drepturilor reale. Drepturile de uzufruct alturi de uz, abitaie, superficie i
servitute sunt considerate drepturi reale principale corespunztoare dreptului de
proprietate3.
n doctrina rus, unii autori propun clasificarea drepturilor reale dup scopul
sau menirea lor, delimitnd urmtoarele varieti: drepturile reale ale persoanelor
juridice de administrare a patrimoniului proprietarului, drepturi de natur
servitutic, drepturi reale de folosin a terenurilor de pmnt4.
Natura unui drept nu depinde de frecvena sa de raritatea sa [54, p. 88].
Sarcinile stabilite la art.428-442 din Codul civil al Republicii Moldova au toate
caracterele, pentru a-l mpiedica pe proprietar s fac un act asupra bunului su, la
care ar fi avut dreptul dac legea nu i-ar fi interzis, interdicie stabilit n interesul
fondului vecin.

17
Dogaru I., Smbrian T. Elemente de drept civil. Vol. II. Drepturi reale. - Craiova, 1994. p.187.