Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Standarde 2017 PDF
Standarde 2017 PDF
Standardele de evaluare
a bunurilor
2017
Bucureti
2017
Str. Scrltescu, nr. 7, 011158, sector 1,
Bucureti, Romnia
Telefon: 021 315 65 05; 021 315 65 64
Fax : 021 311 13 40
The International Valuation Standards Council, the authors and the publishers do not
accept responsibility for loss caused to any person who acts or refrains from acting
in reliance on the material in this publication, whether such loss is caused by
negligence or otherwise.
Copyright 2014 International Valuation Standards Council (IVSC) All rights
reserved, subject to permission having been granted to the Asociatia Nationala A
Evaluatorilor Autorizai Din Romania (ANEVAR) to translate the International
Valuation Standards 2013 into the Romanian language and reproduce that document
in translation within the ANEVAR Valuation Standards. The Romanian translation is
the copyright of IVSC.
No responsibility is accepted by the IVSC for the accuracy of information contained
in the text as republished or translated. The approved text of the International
Valuation Standards 2013 is that published by the IVSC in the English language and
copies may be obtained from the IVSC, 1 King Street, LONDON EC2V 8AU, United
Kingdom. Internet: http://www.ivsc.org
ISBN 978-973-0-24197-6
Cuprins
Pag.
Cuvnt nainte v
Modificri ale Standardelor de evaluare a bunurilor, ediia 2017,
fa de Standardele de evaluare a bunurilor, ediia 2016... viii
Standarde generale
SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)... 3
SEV 101 Termenii de referin ai evalurii (IVS 101) 21
SEV 102 Implementare (IVS 102). 26
SEV 103 Raportare (IVS 103) 29
SEV 104 Tipuri ale valorii 33
Bunuri imobile
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare (IVS 230) 53
SEV 232 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri 62
SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire (IVS 233).. 67
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului (IVS 310)... 75
SEV 320 Estimarea valorii de investiie pentru investitori individuali
(EVA 5) .. 84
SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile n contextul Directivei privind
administratorii de fonduri de investiii alternative (EVA 7) 88
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic (EVA 8) 94
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor... 106
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.. 114
Abrevieri. 291
iv
Cuvnt nainte
vi
Avnd n vedere interesul public i profesional suscitat de aplicarea
standardelor de evaluare obligatorii pentru desfurarea activitii de
evaluare n Romnia, ANEVAR, n calitate de autoritate competent care
organizeaz, coordoneaz i autorizeaz desfurarea activitii de
evaluator autorizat, a decis s pun la dispoziia publicului Standardele
de evaluare a bunurilor 2017, gratuit, n format pdf, pe pagina web a
Asociaiei, alturi de toate ediiile anterioare ale standardelor de evaluare
valabile n Romnia, ncepnd din anul 1996.
Daniel Manae
vii
Modificri ale Standardelor de evaluare a
bunurilor, ediia 2017, fa de Standardele de
evaluare a bunurilor, ediia 2016
Datorit naturii dinamice a profesiei de evaluator, a legislaiei romneti,
precum i a celorlalte profesii cu impact asupra activitii de evaluare,
standardele de evaluare necesit revizuire periodic.
Colecia de standarde, ediia 2017, poart denumirea de Standarde de
evaluare a bunurilor 2017 i intr n vigoare la data de 1 mai 2017.
Structura standardelor din ediia precedent a fost pstrat i n aceast
ediie. A fost introdus un nou standard SEV 104 Tipuri ale valorii, i au
fost realizate modificri i/sau precizri suplimentare la SEV 100 Cadrul
general, SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, GEV 500
Determinarea valorii impozabile a cldirilor, GEV 630 Evaluarea bunurilor
imobile, GEV 600 Evaluarea ntreprinderii, GEV 620 Evaluarea bunurilor
mobile de natura mainilor echipamentelor, instalaiilor i stocurilor, SEV
400 Verificarea evalurii, GEV 520 Evaluarea pentru garantarea
mprumutului, precum i la Glosar.
List de modificri
ix
5. GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
La seciunea Introducere a fost inserat un paragraf nou: Para. 8.
Rapoartele de evaluare vor purta parafa de evaluator valabil la
data emiterii acestora.
La seciunea Stabilirea termenilor de referin ai evalurii a fost
modificat para. 9 aferent ediiei 2016 astfel:
Para. 10. Documentul contractual include cerinele cuprinse n
SEV 101, cu precizrile detaliate n continuare. Aceste aspecte se
vor regsi i n raportul de evaluare: [...]
d) Identificarea proprietii imobiliare subiect al evalurii
Aspecte relevante pentru scopul evalurii i utilizarea
desemnat a raportului, care trebuie identificate:
adresa potal, numrul cadastral i alte asemenea i/sau
descrierea legal sau alte referine asemntoare necesare
pentru a prezenta cu precizie localizarea proprietii subiect;
[...]
La seciunea Culegerea datelor i descrierea proprietii imobiliare
a fost introdus un paragraf nou:
Para. 22. Suprafeele utilizate n estimarea valorii trebuie s fie
bazate pe suprafee menionate ntr-un document emis de ctre o
persoan fizic sau juridic autorizat s realizeze lucrri de
specialitate n domeniul cadastrului, geodeziei i cartografiei,
conform legii. n cazul lipsei unor documente sau n cazul existenei
unor neconcordane, se vor utiliza documentele sau informaiile
indicate sau puse la dispoziie de ctre client i/sau utilizatorul
desemnat.
Para. 21 aferent ediiei 2016 a fost eliminat i nlocuit cu un paragraf
nou, para. 23: n situaiile n care exist Carte funciar, iar ntre
suprafaa msurat i suprafaa din actele de proprietate exist
diferen, de regul se ia n considerare suprafaa msurat. n
cazul n care nu exist Carte funciar i din documentele emise de
ctre o persoan autorizat rezult o suprafa diferit de cea din
acte, de regul se va utiliza suprafaa msurat. n cazul n care nu
se utilizeaz suprafaa msurat evaluatorul va argumenta
alegerea sa n termenii de referin ai raportului.
La seciunea Abordarea prin pia para. 41 (2016) a devenit para.
43 i a fost modificat astfel: Atunci cnd exist informaii
disponibile privind preurile bunurilor comparabile, abordarea prin
x
pia este cea mai direct i adecvat abordare ce poate fi aplicat
pentru estimarea valorii de pia.
A fost introdus un paragraf nou: Para. 46. Elaborarea rapoartelor
de evaluare prin utilizarea parial sau exclusiv a ofertelor de pia
avnd ca obiect bunuri imobile comparabile este conform cu
prezentele Standarde de evaluare.
Para. 43 (2016) a devenit para. 45 i a fost modificat astfel: Prin
informaii despre preurile bunurilor comparabile se neleg
informaii privind activele identice sau similare care au fost
tranzacionate sau oferite spre vnzare pe pia, cu condiia ca
relevana acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic.
Para 44. (2016) a devenit para. 47 i a fost modificat astfel:
Evaluatorul trebuie s se asigure c proprietile comparabile sunt
reale (adic pot fi identificate) i c au caracteristicile fizice
conforme cu informaiile scriptice. n raportul de evaluare trebuie s
se indice sursele de informaii, datele utilizate i raionamentul pe
baza crora evaluatorul a selectat proprietile comparabile.
La seciunea Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii a fost
introdus un paragraf nou:
Para. 105. Diferena de pn la 20% ntre dou evaluri cu aceiai
termeni de referin, precum i ntre rezultatul verificrii cu obiectiv
extins i rezultatul evalurii din raportul de evaluare verificat,
indiferent de data la care rapoartele au fost ntocmite, nu poate fi
considerat a priori o nerespectare a standardelor de evaluare.
Fr o argumentare conform prezentului standard, nicio diferen
mai mare de 20% nu poate fi considerat o nerespectare a
standardelor de evaluare.
xi
considerat a priori o nerespectare a standardelor de evaluare.
Fr o argumentare conform prezentului standard, nicio diferen
mai mare de 20% nu poate fi considerat o nerespectare a
standardelor de evaluare.
xii
mai mare de 20% nu poate fi considerat o nerespectare a
standardelor de evaluare.
xiii
n cazul n care documentele prezentate nu reflect situaia
constatat la inspecie, se vor solicita documente suplimentare
(autorizaie de construire/demolare, autorizaie de funcionare,
raport de expertiz tehnic etc.).
Calitatea de evaluator autorizat nu ofer competene n domeniul
msurrii suprafeelor, responsabilitatea corectitudinii acestora
fiind a persoanelor ce au ntocmit documentele ce stau la baza
evalurii. n cazul n care evaluatorul are dubii cu privire la aceste
suprafee, va solicita clarificri i instruciuni de la utilizatorul
desemnat.
[]
La seciunea Dispoziii finale, a fost eliminat sintagma agreai de
acestea din cadrul paragrafului 71 (70 n ediia 2016).
10. Glosar
xiv
STANDARDE GENERALE
SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
SEV 101 Termenii de referin ai evalurii (IVS 101)
SEV 102 Implementare (IVS 102)
SEV 103 Raportare (IVS 103)
SEV 104 Tipuri ale valorii
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
STANDARD DE EVALUARE SEV 100
Coninut Paragrafe
Evaluare i raionament 1
Obiectivitate 23
Competen 45
Pre, cost i valoare 69
Piaa 1014
Activitatea pieei 1517
Participanii de pe pia 1819
3
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Evaluare i raionament
1. Aplicarea principiilor din aceste standarde la situaiile specifice va
necesita exercitarea raionamentului. Acest raionament trebuie
s fie aplicat n mod obiectiv i nu ar trebui s fie folosit pentru a
supraevalua sau subevalua valoarea rezultat. Raionamentul va
fi exercitat avnd n vedere scopul evalurii, tipul valorii i orice
alte ipoteze aplicabile n evaluare.
Obiectivitate
2. Activitatea de evaluare impune evaluatorului s aplice
raionamente impariale referitoare la credibilitatea care trebuie
atribuit diferitelor date faptice sau ipoteze utilizate pentru a
ajunge la o concluzie asupra valorii. Pentru ca o evaluare s fie
credibil, este important ca acele raionamente s fie privite din
optica aplicrii lor ntr-un mediu care promoveaz transparena i
minimizeaz influena oricror factori subiectivi asupra procesului.
3. Atunci cnd se aplic aceste standarde, se ateapt s existe
deja sisteme de control i proceduri adecvate, pentru a se asigura
gradul de obiectivitate necesar n procesul de evaluare, astfel
nct rezultatul s fie privit ca fiind neprtinitor. Codul IVSC al
principiilor etice al evaluatorilor profesioniti este un exemplu de
cadru adecvat pentru regulile de conduit deontologic1. n cazul
n care scopul evalurii solicit ca evaluatorul s aib un anumit
statut sau s se prezinte statutul acestuia, cerinele sunt
prezentate n standardul corespunztor. Elementele referitoare la
conduita i comportamentul etic sunt destinate organizaiilor
profesionale de evaluare sau altor organisme care au un rol n
reglementarea sau autorizarea evaluatorilor individuali.
Competen
4. Deoarece evaluarea solicit exercitarea abilitii i a
raionamentului profesional, este esenial ca evalurile s fie
4
SEV 100 Cadrul general
5
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Piaa
10. O pia este un mediu n care se tranzacioneaz bunurile i
serviciile, ntre cumprtori i vnztori, printr-un mecanism al
preului. Conceptul de pia presupune c bunurile sau serviciile
se pot comercializa fr restricii ntre cumprtori i vnztori.
Fiecare parte va reaciona la raporturile dintre cerere i ofert i la
ali factori de stabilire a preului, precum i la propria ei nelegere
a utilitii relative a bunurilor sau serviciilor i la nevoile i dorinele
individuale.
11. Pentru a estima preul cel mai probabil care ar fi pltit pentru un
activ, este fundamental nelegerea dimensiunii pieei pe care
acel activ s-ar comercializa. Aceasta deoarece preul obtenabil va
depinde de numrul cumprtorilor i al vnztorilor de pe o
anumit pia, la data evalurii. Pentru a avea o influen asupra
preului, cumprtorii i vnztorii trebuie s aib acces la acea
pia. O pia poate fi definit pe baza unor criterii variate. Printre
acestea sunt:
(a) bunurile sau serviciile care se tranzacioneaz, de exemplu,
piaa autovehiculelor este diferit de piaa aurului;
(b) limitri ale dimensiunii reelei de distribuie, de exemplu, un
productor de bunuri ar putea s nu dein infrastructura de
distribuie sau de comercializare pentru a vinde utilizatorilor
finali, iar utilizatorii finali ar putea s nu solicite bunurile n
volumul la care acestea se produc de ctre productor;
(c) geografic, de exemplu, piaa bunurilor sau serviciilor similare
poate fi local, regional, naional sau internaional.
12. Totui, cu toate c n orice moment o pia poate fi independent
i poate fi puin influenat de activitatea de pe alte piee, ntr-o
anumit perioad de timp pieele se vor influena reciproc. De
exemplu, la o anumit dat, preul unui activ dintr-o ar poate fi
mai mare dect cel care ar putea fi obinut pentru un activ identic
n alt ar. Dac sunt ignorate orice distorsiuni posibile, cauzate
de restriciile legale de comercializare sau de politicile fiscale, n
timp, furnizorii ar majora oferta de marf ctre ara n care ar
putea obine un pre mai ridicat i ar diminua oferta ctre ara n
care preul este mai mic, ceea ce va conduce, n timp, la o
convergen a preurilor.
13. Dac din context nu rezult n mod clar altceva, referinele la pia
din SEV vizeaz piaa pe care se schimb n mod normal activul
sau datoria supuse evalurii, la data evalurii, i la care au acces
cei mai muli participani de pe pia, inclusiv proprietarul curent.
6
SEV 100 Cadrul general
Activitatea pieei
15. Gradul de activitate pe orice pia va fluctua. Dei ar putea fi
posibil s se identifice un nivel normal al activitii pieei, pe o
perioad lung de timp, pe multe piee vor exista perioade n care
activitatea este semnificativ mai intens sau mai redus fa de
nivelul normal. Nivelurile de activitate pot fi exprimate numai n
termeni relativi, de exemplu, piaa este mai activ sau mai puin
activ fa de cum a fost aceasta la o dat anterioar. Nu exist o
linie de demarcaie clar definit ntre o pia activ i o pia
inactiv.
16. Cnd cererea este mai mare dect oferta, se ateapt ca preurile
s creasc, tinznd astfel s atrag intrarea pe pia a mai multor
vnztori i, deci, o cretere a activitii pieei. Contrariul este
cazul cnd cererea este mic i preurile scad. Totui, existena
unor niveluri diferite ale activitii pieei este mai degrab un
rspuns la modificarea preurilor dect o cauz a acesteia.
Tranzaciile pot avea loc i au loc pe piee care, n mod curent,
sunt mai puin active dect este normal, dar exist i posibilitatea
ca potenialii cumprtori s vizeze un pre pentru care ar fi
dispui s intre pe pia.
17. Totui, informaiile despre preurile de pe o pia inactiv pot fi o
dovad a valorii de pia. ntr-o perioad de scdere a preurilor
este posibil s se observe att o diminuare a nivelurilor activitii
pieei, ct i o cretere a vnzrilor care pot fi considerate forate
(a se vedea paragrafele 5254 urmtoare). Totui, pe pieele n
declin exist vnztori care nu acioneaz sub constrngerea de a
vinde i, a nu ine cont de dovada preurilor realizate de astfel de
vnztori ar nsemna ignorarea realitilor pieei.
7
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Participanii de pe pia
18. Referinele din SEV la participanii de pe pia sunt fcute la
ansamblul persoanelor, companiilor sau al altor entiti care sunt
implicate n tranzaciile curente sau care intenioneaz s intre
ntr-o tranzacie cu un anumit tip de activ. Hotrrea de a
comercializa i orice puncte de vedere atribuite participanilor de
pe pia sunt cele specifice acelor cumprtori i vnztori, sau
cumprtorilor i vnztorilor poteniali, activi pe o pia la data
evalurii i nu cele specifice unor anumite persoane sau entiti.
19. n efectuarea unei evaluri bazate pe date de pia,
circumstanele faptice ale proprietarului curent sau cele ale unui
anumit cumprtor potenial nu sunt relevante, deoarece att
vnztorul hotrt, ct i cumprtorul hotrt sunt persoane sau
entiti ipotetice care au atributele unui participant tipic de pe
pia. Aceste atribute sunt comentate n cadrul conceptual
referitor la valoarea de pia (a se vedea paragrafele 30(d) i
30(e)). Cadrul conceptual cere, de asemenea, excluderea oricrui
element al valorii speciale sau a oricrui element al valorii care nu
ar fi disponibil majoritii participanilor de pe pia (a se vedea
paragrafele 30(a) i 30(f)).
8
SEV 100 Cadrul general
Agregarea
Tipul valorii
9
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
10
SEV 100 Cadrul general
Valoarea de pia
29. Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ sau o
datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie
neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au
acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere.
30. Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu urmtorul
cadru conceptual:
(a) suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti
monetare, pltibile pentru activ, ntr-o tranzacie
neprtinitoare de pia. Valoarea de pia este preul cel mai
probabil care se poate obine n mod rezonabil pe pia, la
data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia.
Acesta este cel mai bun pre obtenabil n mod rezonabil de
ctre vnztor i cel mai avantajos pre obtenabil n mod
rezonabil de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude, n
mod explicit, un pre estimat, majorat sau micorat de clauze
sau de situaii speciale, cum ar fi o finanare atipic,
operaiuni de vnzare i de lease-back, contraprestaii sau
concesii speciale acordate de orice persoan asociat cu
vnzarea, precum i orice element al valorii speciale;
(b) un activ ar putea fi schimbat se refer la faptul c valoarea
unui activ este mai degrab o sum de bani estimat dect o
sum de bani predeterminat sau un pre efectiv curent de
vnzare. Este preul dintr-o tranzacie care ntrunete toate
elementele coninute n definiia valorii de pia la data
evalurii;
(c) la data evalurii cere ca valoarea s fie specific unui
moment, adic la o anumit dat. Deoarece pieele i
condiiile de pia se pot modifica, valoarea estimat poate s
fie incorect sau necorespunztoare pentru o alt dat.
Mrimea valorii va reflecta starea i circumstanele pieei, aa
cum sunt ele la data evalurii, i nu cele aferente oricrei alte
date;
(d) ntre un cumprtor hotrt se refer la un cumprtor care
este motivat, dar nu i obligat s cumpere. Acest cumprtor
nu este nici nerbdtor, nici decis s cumpere la orice pre.
De asemenea, acest cumprtor este unul care
achiziioneaz n conformitate mai degrab cu realitile pieei
11
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
12
SEV 100 Cadrul general
13
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Costuri de tranzacionare
35. Valoarea de pia este preul estimat de tranzacionare a unui
activ, fr a include costurile vnztorului generate de vnzare
sau costurile cumprtorului generate de cumprare i fr a se
face o ajustare pentru orice taxe pltibile de oricare parte, ca efect
direct al tranzaciei.
Valoarea de investiie
36. Valoarea de investiie este valoarea unui activ pentru proprietarul
acestuia sau pentru un proprietar potenial, pentru o anumit
investiie sau pentru anumite scopuri de exploatare.
37. Aceasta este un tip al valorii specific entitii. Dei valoarea unui
activ pentru proprietarul acestuia poate fi egal cu suma de bani
care ar putea fi obinut din vnzarea lui ctre o alt parte, acest
tip al valorii reflect beneficiile obinute de o entitate din deinerea
unui activ i, ca urmare, nu presupune n mod necesar un schimb
ipotetic. Valoarea de investiie reflect situaiile i obiectivele
financiare ale entitii pentru care se face evaluarea. Ea este
deseori utilizat pentru cuantificarea performanei investiiei.
Diferena dintre valoarea de investiie a unui activ i valoarea lui
de pia reprezint motivaia pentru cumprtori sau pentru
vnztori de a intra pe pia.
Valoarea just2
38. Valoarea just este preul estimat pentru transferul unui activ sau
a unei datorii ntre pri identificate, aflate n cunotin de cauz
i hotrte, care reflect interesele acelor pri.
39. Definiia valorii juste, prezentat n IFRS, este diferit de definiia
de mai sus. IVSB consider c, n general, definiia valorii juste
din IFRS este coerent cu definiia valorii de pia. Definiia i
aplicarea valorii juste, conform IFRS, este comentat n SEV 300
Evaluri pentru raportarea financiar.
2 Not: Definiia valorii juste este nlocuit cu definiia valorii echitabile din SEV 104
Tipuri ale valorii.
14
SEV 100 Cadrul general
Valoarea special
43. Valoarea special este o sum care reflect caracteristicile
particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un
cumprtor special.
44. Un cumprtor special este un anumit cumprtor pentru care un
anumit activ are valoare special, datorit avantajelor rezultate din
deinerea dreptului de proprietate asupra acestuia, avantaje care
nu ar fi disponibile altor cumprtori de pe pia.
45. Valoarea special poate apare cnd un activ are caracteristici
care l fac mai atractiv pentru un anumit cumprtor dect pentru
ali cumprtori de pe pia. Aceste caracteristici pot fi
caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui
activ. Valoarea de pia cere desconsiderarea oricrui element al
valorii speciale, deoarece se presupune c n orice moment exist
un cumprtor hotrt, i nu un anumit cumprtor hotrt.
46. Cnd valoarea special este identificat, aceasta ar trebui
raportat i difereniat clar de valoarea de pia.
15
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Valoarea sinergiei
Ipoteze
48. Deseori este necesar ca, pe lng stabilirea tipului valorii, s se
formuleze o ipotez sau mai multe ipoteze, pentru a clarifica fie
starea activului n cadrul schimbului ipotetic, fie situaiile n care
se presupune c activul se schimb. Astfel de ipoteze pot avea un
impact semnificativ asupra valorii.
49. Exemple de ipoteze suplimentare uzuale, fr a se limita numai la
acestea, sunt:
ipoteza c ntreprinderea este transferat ca o entitate
complet aflat n exploatare;
ipoteza c activele folosite ntr-o ntreprindere sunt transferate
separat de ntreprindere, fie n mod individual, fie ca un grup;
ipoteza c un activ evaluat individual este transferat mpreun
cu alte active complementare (a se vedea paragrafele 23 i 24
anterioare);
ipoteza c un pachet de aciuni este transferat fie ca pachet, fie
n mod individual;
ipoteza c o proprietate imobiliar ocupat de proprietar este
considerat ca fiind neocupat n cazul transferului ipotetic.
50. Cnd se stabilete o ipotez prin care se presupun situaii care
difer de cele existente la data evalurii, ipoteza respectiv
devine o ipotez special (a se vedea SEV 101 Termenii de
referin ai evalurii). Ipotezele speciale sunt utilizate adesea
pentru a descrie efectul unor modificri posibile ale valorii unui
activ. Acestea sunt desemnate ca fiind speciale pentru a sublinia
utilizatorului evalurii faptul c o concluzie asupra valorii este
condiionat de o schimbare n situaiile curente, sau c aceasta
reflect un punct de vedere care ar putea s nu fie luat n
considerare, n general, de ctre participanii de pe pia, la data
evalurii.
51. Ipotezele i ipotezele speciale trebuie s fie rezonabile i s fie
relevante n raport cu scopul pentru care este solicitat evaluarea.
16
SEV 100 Cadrul general
Vnzri forate
52. Termenul vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd
un vnztor este constrns s vnd i, n consecin, nu are la
dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea
fi obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii
exercitate asupra vnztorului i de motivele pentru care nu poate
s dispun de o perioad de marketing adecvat. De asemenea,
ar putea reflecta consecinele asupra vnztorului cauzate de
imposibilitatea de a vinde n perioada disponibil. Preul obtenabil
ntr-o vnzare forat nu poate fi estimat n mod realist, cu
excepia cazului cnd se cunosc natura i motivul constrngerilor
asupra vnztorului. Preul pe care un vnztor l va accepta n
cadrul unei vnzri forate va reflecta mai degrab situaia lui
special dect pe cea a vnztorului ipotetic hotrt din definiia
valorii de pia. Preul obtenabil ntr-o vnzare forat are numai
ntmpltor o legtur cu valoarea de pia sau cu orice alte tipuri
ale valorii definite n acest standard. O vnzare forat reprezint
o descriere a situaiei n care are loc schimbul i nu un tip al valorii
distinct.
53. Dac se cere o indicaie asupra preului obtenabil ntr-o vnzare
forat, va fi necesar s se identifice n mod clar motivele
constrngerii vnztorului, inclusiv consecinele imposibilitii de a
vinde n perioada specificat, prin stabilirea unor ipoteze
adecvate. Dac la data evalurii nu exist astfel de situaii, ele
trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale.
54. Vnzrile de pe o pia inactiv sau n declin nu sunt n mod
automat vnzri forate, deoarece un vnztor ar putea spera la
un pre mai bun n cazul n care condiiile de pia s-ar mbunti.
Cu excepia cazului n care vnztorul este obligat s vnd pn
la o dat limit, fapt care mpiedic un marketing adecvat,
vnztorul va fi un vnztor hotrt, conform definiiei valorii de
pia (a se vedea paragrafele 17 i 30(e) anterioare).
Abordri n evaluare
55. Pentru a obine valoarea definit de tipul valorii adecvat se pot
utiliza una sau mai multe abordri n evaluare (a se vedea
paragrafele 2528 anterioare). Cele trei abordri descrise i
definite n acest Cadru general sunt abordrile principale utilizate
n evaluare. Ele sunt fundamentate pe principiile economice ale
preului de echilibru, anticiprii beneficiilor sau substituiei. Atunci
cnd nu exist suficiente date de intrare reale sau observabile
nct s se poat obine o concluzie credibil din aplicarea unei
17
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
18
SEV 100 Cadrul general
62. Abordarea prin cost ofer o indicaie asupra valorii prin utilizarea
principiului economic conform cruia un cumprtor nu va plti
pentru un activ mai mult dect costul necesar obinerii unui activ
cu aceeai utilitate, fie prin cumprare, fie prin construire.
63. Aceast abordare se bazeaz pe principiul conform cruia preul,
pe care un cumprtor de pe pia l va plti pentru activul supus
evalurii, nu va fi mai mare dect costul aferent cumprrii sau
construirii unui activ echivalent. Deseori, activul supus evalurii va
fi mai puin atractiv dect echivalentul care ar putea fi cumprat
sau construit, din cauza vechimii sau a deprecierii. n acest caz,
poate fi necesar s se aplice ajustri asupra costului activului
echivalent, n funcie de tipul valorii solicitat.
Metode de aplicare
19
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
20
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
STANDARD DE EVALUARE SEV 101
Coninut Paragrafe
Principiul general 1
Cerine 2
Modificri ale termenilor de referin ai evalurii 3
Cerine
2. Termenii de referin ai evalurii vor fi stabilii i confirmai n
scris, incluznd aspectele redate n continuare. Cnd se
stabilesc termenii de referin ai evalurii, pentru anumite clase
de active sau aplicaii pot exista variaii de la acest standard sau
poate fi necesar luarea n considerare sau includerea unor
aspecte suplimentare. Acestea sunt prezentate n standardele
pentru active sau n cele pentru utilizri specifice. n urmtoarea
list cu cerine, referina la un evaluator include i pe cea
referitoare la un verificator al evalurii, iar referina la o evaluare
include i pe cea referitoare la verificarea evalurii.
(a) Identificarea i competena evaluatorului
O declaraie care confirm:
(i) identitatea evaluatorului. Evaluatorul poate fi o persoan
fizic sau juridic;
21
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
22
SEV 101 Termenii de referin ai evalurii
23
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
24
SEV 101 Termenii de referin ai evalurii
25
STANDARD DE EVALUARE SEV 102
Coninut Paragrafe
Principiul general 1
Documentarea 25
Abordri n evaluare 68
Dosarul de lucru 9
Principiul general
1. Evalurile, inclusiv verificrile evalurilor, vor fi efectuate n
SEV 102 Implementare
Documentarea
2. Documentarea fcut pe durata unei evaluri trebuie s fie
adecvat scopului evalurii solicitate i tipului valorii care se va
raporta.
Referinele la o evaluare cuprinse n acest standard sunt valabile
i pentru o verificare a evalurii.
3. Vor fi colectate, prin diferite mijloace, de exemplu, prin inspecii,
interviuri, calcule i analize, informaii suficiente pentru
fundamentarea adecvat a evalurii. Pentru a determina volumul
de informaii este necesar un raionament profesional, astfel nct
informaiile ce urmeaz a fi obinute s fie adecvate scopului
evalurii. Din motive de ordin practic, este normal s se
stabileasc limitrile extinderii documentrii evaluatorului. Orice
astfel de limitri trebuie s fie consemnate n termenii de referin
ai evalurii.
4. Atunci cnd o evaluare presupune ca evaluatorul s se bazeze pe
informaii furnizate de tere pri, trebuie analizat dac informaiile
sunt credibile sau dac evaluatorul se poate baza pe ele fr a
afecta credibilitatea concluziei asupra valorii. n situaiile n care
evaluatorul are motive s se ndoiasc de credibilitatea sau
26
SEV 102 Implementare
Abordri n evaluare
6. Trebuie acordat o importan deosebit selectrii abordrilor n
evaluare care trebuie s fie relevante i adecvate. Principalele
abordri n evaluare sunt descrise n SEV 100 Cadrul general, iar
metodele utilizate frecvent pentru aplicarea acestor abordri n
evaluarea diferitelor tipuri de active sunt prezentate n
comentariile din Standardele referitoare la active.
7. Alegerea celei mai adecvate abordri sau metode depinde de
luarea n considerare a urmtoarelor:
tipul valorii adoptat, determinat de scopul evalurii;
disponibilitatea datelor de intrare i a informaiilor pentru
evaluare;
abordrile sau metodele utilizate de participanii de pe piaa
relevant.
27
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Dosarul de lucru
9. Trebuie pstrat un dosar de lucru al activitii desfurate pe
parcursul evalurii, pe o durat de timp rezonabil, avndu-se n
vedere cerinele legale sau de reglementare. n funcie de cerine,
acest dosar va include datele cheie de intrare, toate calculele,
documentarea i analizele relevante pentru concluzia final,
precum i o copie a oricrui raport preliminar sau final predat
clientului.
28
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
STANDARD DE EVALUARE SEV 103
Coninut Paragrafe
Principiul general 13
Coninutul raportului 45
Principiul general
1. Etapa final a evalurii const n comunicarea rezultatelor ctre
partea care a comandat evaluarea i ctre orice ali utilizatori
desemnai. Este esenial ca raportul de evaluare s comunice
informaiile necesare pentru o nelegere adecvat a evalurii sau
a verificrii evalurii. Un raport nu trebuie s fie ambiguu sau s
Coninutul raportului
4. Scopul evalurii, complexitatea activului supus evalurii i
cerinele utilizatorilor vor determina gradul adecvat de detaliere al
raportului de evaluare. Formatul raportului, precum i orice
excludere de la cerinele acestui standard trebuie s fie
convenite n prealabil i consemnate n termenii de referin ai
evalurii.
29
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
30
SEV 103 Raportare
31
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
32
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
STANDARD DE EVALUARE SEV 104
Coninut Paragrafe
Introducere 10
Tipuri ale valorii 20
Tipuri ale valorii definite n IVS Valoarea de pia 30
Tipuri ale valorii definite n IVS Chiria de pia 40
Tipuri ale valorii definite n IVS Valoarea echitabil 50
Tipuri ale valorii definite n IVS Valoarea de investiie/ 60
subiectiv
Tipuri ale valorii definite n IVS Valoarea sinergiei
33
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
10. Introducere
10.3 Dei n evaluare sunt utilizate mai multe tipuri ale valorii,
majoritatea au anumite elemente comune: o tranzacie ipotetic,
o dat ipotetic a tranzaciei i prile ipotetice care particip la
tranzacie.
34
SEV 104 Tipuri ale valorii
20.1 Pe lng tipurile valorii definite n IVS i enumerate mai jos, IVS
au furnizat totodat o list neexhaustiv a altor tipuri ale valorii,
care nu sunt definite n IVS, ci sunt prevzute de reglementrile
jurisdicionale ale altor autoriti sau sunt recunoscute prin
acorduri internaionale:
(a) Tipuri ale valorii definite n IVS:
1. Valoarea de pia (seciunea 30)
2. Chiria de pia (seciunea 40)
3. Valoarea echitabil (seciunea 50)
4. Valoarea de investiie/subiectiv (seciunea 60),
5. Valoarea sinergiei (seciunea 70), i
6. Valoarea de lichidare (seciunea 80)
35
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
36
SEV 104 Tipuri ale valorii
37
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
38
SEV 104 Tipuri ale valorii
30.4 Valoarea de pia a unui activ va reflecta cea mai bun utilizare a
acestuia (a se vedea para. 140.1 - 140.5). Cea mai bun
utilizare este utilizarea unui activ care i maximizeaz potenialul
i care este posibil, permis legal i fezabil financiar. Cea mai
bun utilizare poate fi continuarea utilizrii curente a activului
sau poate fi o alt utilizare. Aceasta este determinat de
utilizarea pe care un participant de pe pia ar inteniona s o
dea unui activ, atunci cnd stabilete preul pe care ar fi dispus
s l ofere.
39
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
40.1 Chiria de pia este suma estimat pentru care un drept asupra
proprietii imobiliare ar putea fi nchiriat, la data evalurii, ntre
un locator hotrt i un locatar hotrt, cu clauze de nchiriere
adecvate, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing
adecvat i n care prile au acionat fiecare n cunotin de
cauz, prudent i fr constrngere.
40
SEV 104 Tipuri ale valorii
50.2 Valoarea echitabil cere estimarea preului care este just pentru
ambele pri specifice, identificate, lund n considerare
avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obine
din tranzacie. Pe de alt parte, valoarea de pia cere ca orice
avantaj sau dezavantaj, care nu ar fi obtenabil sau suportat de
ctre participanii de pe pia, s nu fie luat n considerare.
1Aceast definiie nlocuiete definiia valorii juste din SEV 100 Cadrul general (IVS
Cadrul general).
41
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
42
SEV 104 Tipuri ale valorii
43
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
44
SEV 104 Tipuri ale valorii
140.1 Cea mai bun utilizare este utilizarea care, din perspectiva unui
participant pe pia, are ca rezultat cea mai mare valoare a unui
activ. Dei acest concept se aplic cel mai frecvent activelor
nefinanciare, deoarece multe active financiare nu au utilizri
alternative, pot totui exista circumstane unde se impune luarea
n considerare a celei mai bune utilizri a activelor financiare.
140.2 Cea mai bun utilizare trebuie s fie fizic posibil (dac este
cazul), fezabil din punct de vedere financiar, permis din punct
de vedere legal i s reprezinte cea mai mare valoare a
activului. Dac cea mai bun utilizare este diferit de utilizarea
curent, valoarea este influenat de costul conversiei activului
la cea mai bun utilizare a sa.
140.3 Cea mai bun utilizare a unui activ poate fi utilizarea sa curent
sau existent, atunci cnd activul este utilizat optim. Cu toate
acestea, cea mai bun utilizare poate s difere de utilizarea
curent, putnd fi chiar i o vnzare ordonat.
140.4 Cea mai bun utilizare a unui activ evaluat pe baz de sine-
stttoare poate s difere de cea mai bun utilizare a sa ca
parte a unui grup de active, situaie n care trebuie luat n
considerare contribuia acelui activ la valoarea total a grupului
de active.
45
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
160.1 Vnzarea ordonat descrie valoarea care s-ar putea realiza prin
vnzarea unui grup de active, n cadrul procesului de lichidare,
avnd la dispoziie o perioad de timp rezonabil pentru a gsi
un cumprtor (sau cumprtori), vnzare unde cumprtorul
este constrns s vnd activele n starea n care se afl i n
locul n care se afl acestea.
46
SEV 104 Tipuri ale valorii
170.3 Vnzarea forat reflect de regul preul cel mai probabil care
se poate obine pentru o anumit proprietate, atunci cnd sunt
ndeplinite toate condiiile de mai jos:
(a) finalizarea tranzaciei ntr-o perioad scurt de timp,
(b) activul este supus condiiilor de pia prevalente la data
evalurii sau n intervalul la care se presupune finalizarea
tranzaciei,
(c) att cumprtorul ct i vnztorul acioneaz prudent i n
cunotin de cauz,
(d) vnztorul este constrns s vnd,
(e) cumprtorul are o motivaie tipic,
(f) ambele pri acioneaz n interesul propriu,
(g) nu este posibil o activitate normal de marketing din cauza
timpului scurt de expunere pe pia, i
(h) plata se va face n numerar2.
47
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
180.1 n cazul majoritii tipurilor valorii factorii care sunt specifici unui
anumit cumprtor sau vnztor i care nu sunt disponibili
participanilor de pe pia sunt exclui din datele de intrare
utilizate la o evaluare bazat pe informaii de pia. Exemple de
factori specifici entitii, care pot s nu fie disponibili majoritii
participanilor de pe pia, sunt urmtorii:
(a) valoarea suplimentar sau o reducere a valorii obinute/
generate din crearea unui portofoliu de active similare,
(b) sinergii unice dintre activ i alte active deinute de entitate,
(c) drepturile sau restriciile legale aplicabile numai unei anumite
entiti,
(d) beneficiul fiscal din impozitare sau obligaia fiscal specifice
numai unei anumite entiti, i
(e) o abilitate de a exploata un activ care este unic numai
pentru acea entitate.
190. Sinergia
48
SEV 104 Tipuri ale valorii
49
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
50
STANDARDE PENTRU ACTIVE
Bunuri imobile
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare (IVS 230)
SEV 232 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri
SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire (IVS 233)
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului (IVS 310)
SEV 320 Estimarea valorii de investiie pentru investitori individuali
(EVA 5)
SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile n contextul Directivei privind
administratorii de fonduri de investiii alternative (EVA 7)
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic (EVA 8)
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
Bunuri mobile
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii (IVS 220)
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor,
echipamentelor, instalaiilor i stocurilor
CERINE
1 n Romnia, conform noului Cod civil, se folosesc sintagmele drept real principal,
respectiv drept real accesoriu.
53
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
54
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare
COMENTARII
Ierarhia drepturilor
55
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
56
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare
Chiria
Abordri n evaluare
57
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
58
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare
59
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
60
SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare
61
STANDARD DE EVALUARE SEV 232
Particulariti 28-29
Introducere
62
SEV 232 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri
Arie de aplicabilitate
Instruciuni de aplicare
63
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
64
SEV 232 Evaluarea proprietii generatoare de afaceri
65
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Particulariti
66
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
STANDARD DE EVALUARE SEV 233
Coninut Paragrafe
CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 23
Implementare 4
COMENTARII
Investiia imobiliar C1C3
Abordri n evaluare C4C10
Date de intrare pentru evaluare C11
Cerine speciale pentru raportarea financiar C12
Cerine speciale n cazul evalurilor pentru
C13
garantarea mprumutului
CERINE
1 Expresia n curs de construire este echivalent cu expresia n curs de execuie din IFRS.
67
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
68
SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire
COMENTARII
Investiia imobiliar
C1. Investiia imobiliar este o proprietate imobiliar, respectiv un
teren sau o construcie, ori o parte a unei construcii sau ambele,
deinut de proprietar mai degrab pentru a obine venituri din
chirii sau pentru creterea valorii capitalului sau ambele, dect
pentru:
(a) a fi utilizat pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau
servicii sau n scopuri administrative, sau pentru
(b) a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii.
C2. Proprietarul poate deine un drept absolut sau subordonat asupra
investiiei imobiliare. Pentru descrierea tipurilor de drepturi asupra
proprietii imobiliare i a principiilor de evaluare a acestora, a se
vedea SEV 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare. Acest
standard se refer la situaia n care o investiie imobiliar se afl
n curs de construire la data evalurii.
C3. Evalurile investiiei imobiliare nefinalizate pot fi solicitate pentru
diverse scopuri, incluznd:
achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de
ntreprinderi;
garantarea mprumutului;
litigii;
raportare financiar.
Abordri n evaluare
C4. Acest standard furnizeaz principiile care trebuie urmate n
estimarea valorii de pia a investiiei imobiliare n curs de
construire. Valoarea de pia este comentat amnunit n SEV
100 Cadrul general, ns, pe scurt, scopul este acela de a se
estima preul care ar putea fi pltit i ncasat ntr-un schimb
ipotetic pe pia, a unei proprieti imobiliare nefinalizate, la data
evalurii.
C5. n practic, ntre participanii de pe pia se transfer puine
investiii imobiliare nefinalizate, cu excepia cazurilor cnd
reprezint fie o parte a unui transfer al entitii deintoare, ori
vnztorul se afl fie n insolven, fie se confrunt cu insolvena
i, deci, nu are capacitatea de a finaliza proiectul. Chiar i n
situaia, puin probabil, n care exist dovada transferului altei
investiii imobiliare nefinalizate, la o dat apropiat de data
evalurii, aproape sigur c stadiile lucrrilor de construire vor fi
69
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
70
SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire
71
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
72
SEV 233 Investiia imobiliar n curs de construire
73
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
74
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
STANDARD DE EVALUARE SEV 310
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru garantarea mprumutului
mprumutului (IVS 310)
Coninut Paragrafe
Introducere
CERINE
Termenii de referin ai evalurii 25
Implementare 6
Raportare 78
GHID DE APLICARE
Dreptul asupra proprietii imobiliare G1G2
Faciliti G3
Abordri n evaluare G4
Tipuri de proprieti imobiliare G5
Investiia imobiliar G6G9
Proprietatea imobiliar ocupat de proprietar G10
Proprietatea imobiliar specializat G11G12
Proprietatea generatoare de afaceri G13
Proprietatea imobiliar n dezvoltare G14G17
Active epuizabile G18
INTRODUCERE
75
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
CERINE
76
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului
77
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
78
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului
GHID DE APLICARE
Faciliti
G3. A devenit un obicei ca vnztorul proprietii imobiliare, n special
un dezvoltator imobiliar sau un comerciant, s ofere faciliti
cumprtorilor. Exemple de astfel de faciliti includ: garantarea
obinerii venitului din chirie, suportarea unor pri din cheltuielile de
instalare sau de amenajare ale cumprtorului sau de achiziionare
de mobilier sau de echipamente. Valoarea de pia nu ine cont de
majorarea preului prin contraprestaii sau faciliti speciale. Cnd
acestea exist, este adecvat s se fac un comentariu asupra
efectului pe care orice facilitate oferit l are asupra preurilor reale
de vnzare realizate, deoarece facilitile ar putea s nu mai fie
disponibile creditorului atunci cnd acesta va trebui s se bazeze
pe garanie.
Abordri n evaluare
G4. Toate abordrile, utilizate pentru formarea i fundamentarea
unei opinii asupra valorii de pia, se bazeaz pe informaii de
pia. Dei n formularea unei concluzii asupra valorii de pia n
scopul garantrii mprumutului, pot fi utilizate cele trei abordri
indicate n SEV 100 Cadrul general, dac proprietatea imobiliar
este att de specializat, nct nu exist date suficiente pentru a
79
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Investiia imobiliar
G6. Pentru scopuri de creditare, investiia imobiliar se evalueaz de
obicei pe o baz de sine stttoare, adic activ cu activ, dei unii
creditori pot acorda un credit pe baza valorii unui portofoliu definit.
n astfel de situaii, este necesar s se fac o distincie ntre
valoarea investiiei imobiliare individuale, presupunndu-se c ea
se vinde n mod individual, i valoarea acesteia cnd este
considerat ca parte a portofoliului.
G7. Trebuie luate n considerare cererea i vandabilitatea preconizate
pentru proprietatea imobiliar, pe perioada mprumutului, precum
i informaiile adecvate despre condiiile de pia curente,
coninute n raport. Aceste informaii nu ar trebui s includ
predicia evenimentelor sau a valorilor viitoare, ci trebuie s
reflecte ateptrile curente de pe pia asupra performanelor
viitoare ale investiiei, bazate pe tendinele curente. Cu toate
acestea, n cazul n care astfel de informaii sugereaz un risc
semnificativ privind plile viitoare ale chiriei, impactul acestui risc
asupra valorii ar trebui s fie luat n considerare i comentat n
raport.
G8. n mod normal, termenii de referin ai evalurii nu includ
aprecierile asupra capacitii unui chiria de a plti chiria n viitor
i asupra altor obligaii aferente nchirierii, dincolo de informaiile
disponibile despre chiria, care se gsesc n domeniul public i la
dispoziia tuturor participanilor de pe pia.
G9. n procesul de evaluare ar trebui s se ia n considerare dac
venitul generat de proprietatea imobiliar este dependent n mod
80
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului
81
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
82
SEV 310 Evaluri ale drepturilor asupra proprietii imobiliare pentru
garantarea mprumutului
Active epuizabile
G18. Considerente specifice apar n cazul evalurii activelor epuizabile
n scopul garantrii mprumutului, de exemplu, un activ care, n
general, i va diminua valoarea pe parcursul timpului. Exemple
de astfel de active sunt minele sau carierele. n raport trebuie s
fie identificate i precizate n mod clar durata de via estimat i
rata de diminuare a valorii pe parcursul acestei durate de via.
83
STANDARD DE EVALUARE SEV 320
Coninut Paragrafe
SEV 320 Estimarea valorii de investiie pentru investitori individuali
Introducere 1
Aria de aplicabilitate 2
Definiii 3-4
Comentarii 5-7
Metoda de analiz 8-11
Introducere
Arie de aplicabilitate
Definiii
84
SEV 320 Estimarea valorii de investiie pentru investitori individuali
Comentarii
3 SEV 103 este standardul echivalent din colecia de standarde de evaluare a bunurilor 2016.
85
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Metoda de analiz
86
SEV 320 Estimarea valorii de investiie pentru investitori individuali
87
STANDARD DE EVALUARE SEV 330
SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile n contextul Directivei privind administratorii fondurilor de investiii alternative
Coninut Paragrafe
Introducere 1-8
Arie de aplicabilitate 9-10
Definiii 11-15
Utilizarea i aplicarea standardului 16-18
Comentarii 19-31
Introducere
88
SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile n contextul Directivei privind
administratorii fondurilor de investiii alternative
Arie de aplicabilitate
9. Acest standard se refer la evaluarea activelor imobiliare ale FIA,
conform Directivei AFIA. FIA care investesc n active imobiliare
pot fi fonduri de tip deschis sau fonduri de tip nchis.
89
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Definiii
11. Definiiile de la punctul 12 la punctul 14 sunt extrase din Directiva
AFIA.
12. Administrator al fondurilor de investiii alternative nseamn
persoane juridice a cror activitate curent este administrarea
unuia sau mai multor FIA (Articolul 4(b)).
13. Fonduri de investiii alternative nseamn organisme de
plasament colectiv care atrag capital de la o serie de investitori, n
vederea plasrii acestuia n conformitate cu o politic de investiii
definit n interesul respectivilor investitori (Articolul 4(a)).
14. Evaluatorul extern2 nseamn o persoan juridic sau fizic
independent de FIA, de AFIA i de orice alt persoan ce are
legturi strnse cu FIA sau AFIA (Articolul 19(4)(a)).
15. Valoarea activului net3 este valoarea curent total a activelor
din care se scade valoarea total a datoriilor.
90
SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile n contextul Directivei privind
administratorii fondurilor de investiii alternative
Comentarii
Generaliti
19. Nici Directiva 2011/61/UE din 8 iunie 2011 i nici AEVMP nu ofer
proceduri general aplicabile sau standarde de evaluare pentru
calculul valorii activelor unui organism FIA. Regulile aplicabile n
evaluarea activelor sunt stipulate n legislaia rii n care FIA are
sediul social i/sau n documentele constitutive ale FIA.
91
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
92
SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile n contextul Directivei privind
administratorii fondurilor de investiii alternative
93
STANDARD DE EVALUARE SEV 340
Coninut Paragrafe
Introducere 1-4
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic
Arie de aplicabilitate 5
Definiii 6-12
Utilizarea i aplicarea standardului 13-15
Comentarii 16-48
Introducere
1
Acest standard de evaluare este o traducere a European Valuation Application 8, publicat de
TEGoVA n 2012.
94
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic
Arie de aplicabilitate
95
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Definiii
96
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic
14. Particulariti
n cazul unei proprieti imobiliare care deine un certificat de
performan energetic, la exprimarea concluziei asupra valorii
acesteia conform unui tip al valorii recunoscut, evaluatorul va
avea n vedere clasa de performan energetic i
recomandrile care s-au dovedit relevante la data evalurii i
care reflect condiiile de pia;
atunci cnd evaluatorul este solicitat s ofere consiliere sau s
asiste la stabilirea ncadrrii unor lucrri de construire n
categoria lucrri de renovare major ntr-un stat membru care
a adoptat n acest scop opiunea bazat pe cost i valoare, el
ar trebui s:
(a) aprecieze dac lucrrile de renovare necesare cldirii sunt
suficiente pentru a avea drept rezultat promovarea ntr-o
clas superioar a performanei energetice minime
necesare a cldirii;
(b) obin o estimare credibil sau s consilieze clientul s
obin o estimare a costului acestei promovri, conform
competenei sale i instruciunilor primite, astfel nct
clientul s poat lua o decizie n cunotin de cauz.
Comentarii
Generaliti
15. Printre cele mai relevante msuri pentru activitatea de evaluare a
proprietii imobiliare, Directiva cere statelor membre s
elaboreze:
standarde integrate de performan energetic, bazate att pe
caracteristicile termice ale fiecrei cldiri, ct i pe sistemele de
energie regenerabil aferente, urmnd ca standardele:
s fie stabilite de ctre fiecare stat membru pentru toate
cldirile; i
s fie puse n aplicare nu numai pentru cldirile noi, ci i
pentru cldirile existente pentru care se efectueaz lucrri
de renovare major; i
certificate de performan energetic (CPE).
97
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
98
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic
99
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
100
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic
101
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
102
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic
103
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
104
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile i eficiena energetic
105
GHID DE EVALUARE GEV 500
Coninut Paragrafe
Introducere 1
Consideraii generale 2-11
Metodologia de determinare a valorii impozabile
pentru cldirile nerezideniale deinute de persoane 12-13
fizice sau juridice
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor
Introducere
le evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
106
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor
107
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
108
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor
109
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
24. Aplicarea abordrii prin venit const n dou etape: (1) estimarea
valorii de pia a proprietii imobiliare care include cldirea subiect
al impozitrii, precum i aportul terenului aferent acesteia; i (2)
alocarea valorii de pia a proprietii imobiliare obinut n etapa
(1), ntre valoarea cldirii i valoarea terenului.
25. Abordarea prin venit va fi aplicat pentru evaluarea proprietilor
imobiliare nchiriate i pentru proprietile imobiliare pentru care
exist o pia activ a nchirierilor. Prin pia activ a nchirierilor se
nelege existena a cel puin trei comparabile nchiriate la data
estimrii valorii impozabile.
26. n cazul unei proprieti imobiliare nchiriate la data evalurii, al
crei nivel al chiriei este diferit de chiria de pia, n raportul de
evaluare se va utiliza chiria de pia. n cazul n care nu exist
informaii de pia comparabile, abordarea prin venit nu se va
aplica.
Alocarea valorii
30. Terenurile aferente cldirilor se vor evalua doar n scopul alocrii
valorii proprietii imobiliare. Astfel, terenurile vor fi evaluate
utiliznd metodele de evaluare adecvate, prevzute n standardele
de evaluare n vigoare.
110
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor
111
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Dispoziii finale
36. Sinteza uniform a raportului de evaluare este prezentat n Anexa
4, ale crei rubrici sunt obligatorii a fi completate.
37. Rapoartele de evaluare pentru impozitare sunt considerate finale i
pot produce efecte numai dac sunt nsoite de recipisa eliberat
ca urmare a ndeplinirii obligaiei de completare n baza de date BIF
(Baza de informaii fiscale).
38. Evaluatorul are obligaia s predea raportul de evaluare referitor la
valoarea impozabil, nainte de data stabilit de Codul fiscal pentru
plata primei trane a impozitului pe cldiri datorat pe anul n curs.
39. Raportul de evaluare pentru impozitare va conine capitolele
prezentate n seciunea Cuprins din Anexa 4. La realizarea
raportului evaluatorul va respecta toate cerinele Standardelor de
evaluare privind aplicarea abordrilor n evaluare.
40. Data emiterii rapoartelor de evaluare pentru impozitare este situat
n intervalul 1 ianuarie pn la primul termen de plat a
impozitului, inclusiv, aadar data emiterii acestor rapoarte de
evaluare nu poate fi anterioar datei de 1 ianuarie a anului urmtor
datei evalurii.
41. Raportul de evaluare va fi pus la dispoziia autoritii locale de ctre
contribuabil.
42. Anexele 1-4 la prezentul Ghid pot fi descrcate de pe site-ul
www.anevar.ro.
43. Anexele la prezentul Ghid, precum i forma raportului de evaluare,
pot fi modificate prin hotrrea Consiliului director al ANEVAR.
112
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cldirilor
113
GHID DE EVALUARE GEV 630
Coninut Paragrafe
Introducere 1-8
Stabilirea termenilor de referin ai evalurii 9-13
Culegerea datelor i descrierea proprietii
14-25
imobiliare
Analiza datelor 26-35
Aplicarea abordrilor n evaluare 36-38
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
Introducere
114
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
115
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
116
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
117
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
118
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
119
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Analiza datelor
26. n raportul de evaluare, evaluatorul trebuie s prezinte analiza
pieei proprietii imobiliare subiect, specific tipului su de
proprietate.
27. Analiza de pia presupune cercetarea condiiilor pieei imobiliare
specifice unui anumit tip de proprietate. Analiza de pia const n
examinarea cererii i ofertei i a ariei geografice de pia pentru
acel tip de proprietate.
28. Analiza de pia trebuie s fie individualizat n mod
corespunztor pentru fiecare proprietate evaluat i trebuie s
fac referire la piaa proprietii subiect.
29. Raionamentul utilizat pentru delimitarea ariei de pia trebuie s
fie prezentat n raport. Evaluatorul trebuie s identifice tipul/tipurile
specific(e) de proprietate/proprieti imobiliare luat(e) n
considerare i s prezinte relaia existent ntre cererea i oferta
de pe piaa specific, precum i factorii poteniali care ar putea
influena aceast relaie.
30. Analiza de pia va trebui s furnizeze informaii suport pentru
elementele care vor fi utilizate n aplicarea abordrilor n evaluare
120
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
121
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
122
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
123
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
124
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
125
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
126
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
Evaluarea terenului
77. Valoarea de pia a terenului trebuie estimat avnd n vedere
cea mai bun utilizare a acestuia.
78. Metodele de evaluare a terenului liber sunt urmtoarele:
comparaia direct, extracia, alocarea, metoda rezidual,
capitalizarea rentei funciare, analiza parcelrii i dezvoltrii.
79. Comparaia direct este cea mai utilizat metod pentru
evaluarea terenului i cea mai adecvat atunci cnd exist
informaii disponibile despre tranzacii i/sau oferte comparabile.
80. Atunci cnd nu exist suficiente vnzri de terenuri similare
pentru a se aplica comparaia direct, se pot utiliza metode
alternative, precum: extracia de pe pia, alocarea (proporia) i
metode de capitalizare a venitului.
81. Metodele de capitalizare a venitului, aplicate n evaluarea
terenului, sunt mprite la rndul lor n: metodele capitalizrii
directe metoda rezidual i capitalizarea rentei funciare i
metoda actualizrii analiza fluxului de numerar/analiza parcelrii
i dezvoltrii.
82. Metoda comparaiei prin bonitare, care are ca baz de pornire
Decizia Primriei municipiului Bucureti (PMB) nr. 79/04.02.1992,
127
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
128
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
129
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
130
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
Raportare
106. Coninutul raportului de evaluare va respecta prevederile SEV 103
Raportare.
107. La aspectele solicitate de SEV 103 se adaug urmtoarele
precizri:
131
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Particulariti
132
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
133
STANDARD DE EVALUARE SEV 200
ntreprinderi i participaii la
ntreprinderi (IVS 200)
Coninut Paragrafe
CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 23
SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi
Implementare 4
Raportare 5
COMENTARII
Definiii C1
ntreprinderi C2C4
Drepturi de proprietate C5C7
Informaii despre ntreprindere C8C12
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
CERINE
134
SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi
135
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
COMENTARII
Definiii
C1. n contextul acestor Comentarii se aplic urmtoarele definiii:
(a) Valoarea ntreprinderii valoarea total a capitalurilor
proprii ale unei ntreprinderi plus valoarea creditelor sale
sau a datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice
numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a
plti acele datorii;
(b) Valoarea capitalurilor proprii valoarea unei ntreprinderi
pentru toi proprietarii ei.
ntreprinderi
C2. O ntreprindere este o activitate comercial, industrial, de servicii
sau de investiii. O evaluare a unei ntreprinderi poate s cuprind
fie ntreaga activitate a unei entiti, fie o parte a activitii
acesteia. Este important s se fac deosebirea dintre valoarea
unei entiti de afaceri i valoarea activelor sau datoriilor
individuale ale acelei entiti. Dac scopul evalurii solicit
evaluarea activelor sau datoriilor individuale, iar aceste active i
datorii sunt separabile de ntreprindere i pot fi transferate n mod
independent, acele active sau datorii ar trebui s se evalueze
separat i nu prin alocarea valorii totale a ntreprinderii. nainte de
a efectua o evaluare a unei ntreprinderi este important s se
stabileasc dac evaluarea se face pentru ntreaga entitate,
pentru aciuni sau pentru o participaie la capitalul entitii, pentru
o activitate specific a entitii sau pentru active sau datorii
specifice.
C3. Evalurile de ntreprinderi sunt solicitate pentru scopuri diferite,
respectiv pentru achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi,
impozitare, litigii, proceduri de insolven i pentru raportare
financiar.
C4. n funcie de contextul i scopul evalurii i de natura ntreprinderii
sau a participaiei la capitalul ntreprinderii supuse evalurii, pot fi
luate n considerare aspectele prezentate n continuare.
Drepturi de proprietate
C5. Drepturile, privilegiile sau condiiile care sunt ataate unei
participaii, indiferent de forma juridic a ntreprinderii/societii,
solicit o analiz atent n activitatea de evaluare. n mod uzual,
drepturile de proprietate sunt definite prin documente legale, cum
ar fi: clauzele de asociere, clauzele din actul constitutiv al
136
SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi
137
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Abordri n evaluare
C13. Pentru evaluarea unei ntreprinderi sau unei participaii la capitalul
ntreprinderii pot fi aplicate abordrile prin pia i prin venit,
descrise n SEV 100 Cadrul general. n mod normal, nu poate fi
aplicat abordarea prin cost, cu excepia ntreprinderilor aflate n
stadiul incipient sau recent nfiinate, cnd profitul i/sau fluxul de
numerar nu pot fi determinate n mod credibil i dac exist
informaii de pia adecvate despre activele entitii.
C14. Valoarea anumitor tipuri de ntreprinderi, de exemplu, o
ntreprindere de investiii sau de tip holding, poate fi obinut
printr-o nsumare a valorilor activelor i datoriilor. Aceasta este
numit uneori abordarea prin activul net sau abordarea prin
active. Aceasta nu este o abordare propriu-zis n evaluare,
deoarece valorile activelor i datoriilor individuale se obin din
aplicarea uneia sau mai multor abordri principale n evaluare
descrise n SEV 100 Cadrul general, nainte de a fi nsumate.
138
SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi
139
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
140
SEV 200 ntreprinderi i participaii la ntreprinderi
1 Pentru mai multe informaii a se vedea ndrumarul pentru evaluare elaborat de IVSC,
IE 1 Fluxul de numerar actualizat. Bucureti: IROVAL, 2012.
141
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
142
A
STANDARD DE EVALUARE SEV 210
Coninut Paragrafe
CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 24
Implementare 5
Raportare 6
COMENTARII
Principalele tipuri de active necorporale C1C10
Fondul comercial C11C13
CERINE
1
n IFRS termenul echivalent utilizat pentru active necorporale este imobilizri
necorporale.
143
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
144
SEV 210 Active necorporale
COMENTARII
145
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Fondul comercial
C11. Fondul comercial reprezint orice beneficiu economic viitor
provenit dintr-o ntreprindere, dintr-o participaie la capitalul unei
ntreprinderi sau din utilizarea unui grup de active, care nu sunt
separabile. Ar trebui reinut c se folosesc definiii diferite ale
fondului comercial, conforme cu diferitele regimuri de raportare
financiar sau de impozitare; ca urmare, poate fi necesar ca
acestea s fie reflectate cnd evalurile se fac pentru aceste
scopuri.
C12. Exemple de beneficii reflectate n fondul comercial sunt:
sinergiile specifice ale companiei, rezultate n urma unei
combinri de ntreprinderi, de exemplu, o reducere a
cheltuielilor de exploatare sau economii de scar, care nu sunt
reflectate n valoarea altor active;
oportunitile de dezvoltare, de exemplu, expansiunea pe
diferite piee;
capitalul organizaional, de exemplu, beneficiile rezultate dintr-
o reea de afaceri pus la punct.
C13. ntr-o accepiune general, valoarea fondului comercial este
valoarea rezidual rmas dup ce din valoarea unei
ntreprinderi au fost sczute valorile tuturor activelor
identificabile, corporale, necorporale i monetare, ajustate cu
datoriile existente sau cu cele poteniale.
146
SEV 210 Active necorporale
Abordri n evaluare
C16. Pentru evaluarea activelor necorporale pot fi aplicate toate cele
trei abordri principale n evaluare, descrise n SEV 100 Cadrul
general.
C17. Toate metodele de evaluare a activelor necorporale impun o
estimare a duratei de via util rmas. Pentru anumite active,
aceasta poate fi o perioad determinat, limitat fie prin contract,
fie de ciclurile tipice de via specifice domeniului de activitate.
Alte active pot avea o durat de via nedeterminat. Estimarea
duratei de via util rmas presupune luarea n considerare a
factorilor juridici, tehnologici, funcionali, precum i a celor
economici. De exemplu, un brevet de invenie pentru un
medicament poate avea o durat de via legal rmas de cinci
ani pn la expirarea proteciei legale a brevetului, dar un
medicament concurent, cu o eficacitate anticipat mai mare, se
preconizeaz s fie introdus pe pia peste trei ani. O astfel de
situaie poate face ca durata de via util rmas a primului
produs s fie estimat la numai trei ani.
147
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
148
SEV 210 Active necorporale
149
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
150
SEV 210 Active necorporale
151
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Abordri multiple
C39. Din cauza naturii eterogene a multor active necorporale, deseori
exist o necesitate mai mare de a se aplica mai multe abordri i
metode pentru a obine valoarea, dect n cazul altor clase de
active.
Informaii suplimentare
C40. Informaii suplimentare i ndrumri pot fi gsite n ndrumarul
pentru evaluare 3, Evaluarea activelor necorporale.2
152
GHID DE EVALUARE GEV 600
Evaluarea ntreprinderii
Coninut Paragrafe
Introducere 1-6
Stabilirea termenilor de referin ai evalurii 7-11
Culegerea i analiza datelor 12-23
Aplicarea abordrilor n evaluare 24-51
Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii 52-61
Raportare 62-63
Introducere
153
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
154
GEV 600 Evaluarea ntreprinderii
155
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
156
GEV 600 Evaluarea ntreprinderii
157
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
158
GEV 600 Evaluarea ntreprinderii
159
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
160
GEV 600 Evaluarea ntreprinderii
161
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
162
GEV 600 Evaluarea ntreprinderii
163
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
164
GEV 600 Evaluarea ntreprinderii
165
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
50. ntre valoarea activului net obinut prin aplicarea abordrii prin
active conform C14, SEV 200 i valoarea capitalurilor proprii ale
ntreprinderii care ar rezulta prin aplicarea abordrii prin pia sau
a abordrii prin venit, atunci cnd acestea ar fi aplicabile, pot
exista deseori diferene semnificative. Evaluatorul va analiza,
prezenta i argumenta n raportul de evaluare msura n care
valoarea activului net obinut prin nsumarea valorilor individuale
ajustate ale activelor i datoriilor este considerat reprezentativ
pentru evaluarea ntreprinderii subiect. Informaiile utilizate i
indicatorii estimai folosii n aplicarea abordrii prin active trebuie
s fie argumentate n raportul de evaluare.
51. Abordarea prin active este adecvat n general n evaluarea
participaiilor cu drept de control.
166
GEV 600 Evaluarea ntreprinderii
167
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Raportare
62. Coninutul raportului de evaluare va respecta prevederile SEV 103
Raportare.
63. n scopul conformrii cu cerina din SEV 103, paragraful 5 (i),
ipotezele i ipotezele speciale trebuie grupate i prezentate
mpreun ntr-o seciune distinct a raportului de evaluare. Chiar
dac unele ipoteze i ipoteze speciale sunt aplicabile n multe
evaluri, evaluatorul va evita preluarea lor prin copiere din alte
texte, fr o particularizare adecvat pentru evaluarea efectuat.
O ipotez este adeseori legat de o limitare a documentrii care
ar putea fi realizat de ctre evaluator. Prin urmare, toate
ipotezele care sunt incluse n mod obinuit n raport trebuie s fie
aduse la cunotina clientului.
Particulariti
64. n cazul evalurii aciunilor emise de o ntreprindere realizat
pentru retragerea de la tranzacionare a acesteia, nu se aplic
disconturi pentru lipsa de control, respectiv pentru lipsa de
lichiditate/vandabilitate.
168
STANDARD DE EVALUARE SEV 220
Coninut Paragrafe
CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 24
Implementare 5
Raportare 6
CERINE
169
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
170
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii
171
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
COMENTARII
Maini, echipamente i instalaii
C1. Mainile, echipamentele i instalaiile reprezint active corporale
care sunt deinute de o entitate pentru a fi utilizate n producia
de bunuri sau pentru prestarea de servicii, pentru a fi nchiriate
terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative i care se
preconizeaz s fie utilizate pe o perioad de timp. Nu sunt
clasificate ca maini, echipamente sau instalaii urmtoarele
tipuri de active:
proprietatea imobiliar;
resursele minerale sau naturale;
materiile prime i materiale;
stocurile;
consumabilele;
activele agricole (de exemplu, plantaii, animale etc.);
bunurile mobile, cum ar fi operele de art, bijuteriile sau
coleciile.
C2. n mod normal, o evaluare a mainilor, echipamentelor i
instalaiilor va impune luarea n considerare a mai multor factori
care se refer la activul n sine, la mediul lor i la potenialul lor
economic. Exemple de astfel de factori care pot fi luai n
considerare sunt:
Factori legai de activ:
specificaia tehnic a activului;
durata de via fizic rmas;
starea activului, inclusiv istoricul privind ntreinerea sa;
dac activul nu este evaluat pe amplasamentul lui curent,
costul de demontare i de mutare;
orice pierdere potenial a unui activ complementar, de
exemplu, durata de exploatare a unui utilaj poate fi diminuat
din cauza duratei contractului de nchiriere a construciei n
care este localizat.
Factori legai de mediu:
localizarea fa de sursa de materie prim i de piaa
produsului. De asemenea, adecvarea localizrii poate avea o
durat limitat, de exemplu, dac materiile prime sunt limitate
sau dac cererea este tranzitorie;
172
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii
Active necorporale
C3. Activele necorporale nu fac parte din categoria mainilor,
echipamentelor i instalaiilor. Totui, un activ necorporal poate
avea efect asupra valorii mainilor, echipamentelor i instalaiilor.
De exemplu, valoarea modelelor i matrielor este deseori legat
nemijlocit de drepturile de proprietate intelectual asociate.
Programele pentru calculator, datele tehnice, tehnologiile i
brevetele de invenie sunt alte exemple de active necorporale
care pot avea un impact asupra valorii mainilor, echipamentelor
i instalaiilor, aceasta depinznd de includerea sau neincluderea
lor n evaluare. n astfel de cazuri, evaluarea va presupune
luarea n considerare a activelor necorporale i a impactului
acestora asupra valorii mainilor, echipamentelor i instalaiilor.
Scheme de finanare
C4. O main, un echipament sau o instalaie poate fi subiectul unei
scheme de finanare. Ca urmare, activul nu poate s fie vndut
fr ca creditorul sau locatorul s primeasc orice sold aferent
schemei de finanare. Aceast plat poate sau nu poate s
depeasc valoarea negrevat de sarcini a elementului. n
funcie de scopul evalurii, poate fi adecvat s se identifice toate
activele care sunt grevate de sarcini, iar valoarea lor trebuie s
se prezinte separat de cea a activelor negrevate de sarcini.
C5. Mainile, echipamentele i instalaiile care sunt deinute n cadrul
contractelor de leasing operaional, se afl n proprietatea terelor
pri i, deci, nu sunt incluse n evaluarea activelor locatarului.
Totui, astfel de active trebuie nregistrate, deoarece prezena lor
poate avea impact asupra valorii activelor deinute n proprietate
de ctre locatar i utilizate mpreun.
173
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Vnzare forat
C6. Activele de natura mainilor, echipamentelor i instalaiilor pot fi
susceptibile de condiiile vnzrii forate, a se vedea SEV 100
Cadrul general, paragrafele 5355. Un exemplu uzual este cazul
cnd activele trebuie s fie demontate dintr-o proprietate
imobiliar, ntr-un interval de timp care nu permite desfurarea
unui marketing adecvat, deoarece contractul de nchiriere a
proprietii imobiliare a expirat.
C7. Impactul unor astfel de situaii asupra valorii, trebuie luat n
considerare cu atenie. Pentru a recomanda valoarea care ar
putea fi realizat, va fi necesar s se ia n considerare orice
alternativ a vnzrii de pe locaia curent, cum ar fi posibilitatea
practic i costul mutrii elementului la o alt locaie n vederea
cedrii, n limita timpului disponibil.
Abordri n evaluare
C8. Pentru evaluarea mainilor, echipamentelor i instalaiilor pot fi
aplicate cele trei abordri principale n evaluare, descrise n SEV
100 Cadrul general.
C9. Pentru clasele de maini, echipamente i instalaii care sunt
omogene, de exemplu, autovehicule i anumite tipuri de
echipamente de birou sau utilaje industriale, n mod obinuit,
este utilizat abordarea prin pia, deoarece exist date
suficiente privind vnzrile recente ale unor active similare.
Totui, multe tipuri de maini, echipamente i instalaii sunt
specializate i nu exist informaii disponibile privind vnzrile
unor astfel de elemente, ceea ce impune utilizarea fie a abordrii
prin venit, fie a abordrii prin cost.
C10. Abordarea prin venit poate fi utilizat pentru evaluarea mainilor,
echipamentelor i instalaiilor atunci cnd pot fi identificate
fluxurile de numerar specifice activului sau unui grup de active
complementare, de exemplu, dac un grup de active formeaz o
linie de fabricaie i realizeaz un produs vandabil.2 Totui, unele
fluxuri de numerar pot fi atribuite activelor necorporale i poate fi
dificil separarea lor de cele atribuite mainilor, echipamentelor i
instalaiilor. n mod normal, utilizarea abordrii prin venit nu este
practic pentru multe maini, echipamente i instalaii individuale.
C11. n general, abordarea prin cost se aplic n evaluarea mainilor,
echipamentelor i instalaiilor, n special n cazul celor individuale
174
SEV 220 Maini, echipamente i instalaii
175
GHID DE EVALUARE GEV 620
i stocurilor
Coninut Paragrafe
Introducere 1-4
A. Bunuri mobile de natura stocurilor 5-7
Generaliti 8-13
Stabilirea termenilor de referin ai evalurii 14-18
Culegerea i analiza datelor 19-30
Aplicarea abordrilor n evaluare 31-32
Abordarea prin pia 33-47
Abordarea prin venit 48-57
Abordarea prin cost 58-74
Analiza rezultatelor i concluzia asupra valorii 75-81
Raportare 82-83
Introducere
176
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor
177
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
semifabricatele;
produsele finite;
rebuturile, materialele recuperabile i deeurile;
produsele agricole;
f) activele biologice de natura stocurilor.
g) ambalajele;
h) producia n curs de execuie.
2 MEI pot fi mobile sau fixe, acestea din urm putnd fi, n mod normal, reamplasate.
178
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor
179
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
180
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor
3
Aceast metod de identificare este recomandat n cazul evalurii unui numr mare
de bunuri (de exemplu, pentru raportarea financiar).
181
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
4 n acest caz impactul activelor necorporale asupra valorii MEI trebuie luat n considerare
n cadrul activitii de evaluare.
5 SEV 220 solicit ca, n situaia n care se fac evaluri distincte a proprietii imobiliare
i a mainilor, echipamentelor i instalaiilor aflate n aceeai locaie, s se acorde o
atenie deosebit pentru a se evita fie omisiuni, fie duble nregistrri.
182
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor
183
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
184
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor
Culegerea datelor
23. Cantitatea i tipul datelor culese sunt impuse de abordrile pe care
se bazeaz concluzia asupra valorii, precum i de premisele valorii
i de ipotezele specifice ale evalurii. Toate datele culese trebuie
s aib sens i s fie relevante.
24. Datele necesare pentru a efectua evaluarea i a formula concluziile
asupra valorii sunt:
(1) date despre procesul de producie n care se integreaz MEI
evaluat (procedeul de identificare fiind cunoscut ca
macroidentificare). Aceste date sunt cele despre produsele
executate (inclusiv cele derivate), localizarea MEI n fluxul
tehnologic, numrul de operatori, echipamente de control al
polurii etc. Aceste date sunt utile pentru nelegerea MEI de
ctre evaluator, inclusiv pentru identificarea unui grup de
elemente combinate care sunt reunite n scopul generrii unui
venit. n cadrul abordrilor, datele sunt utile mai ales n
evaluarea MEI n combinaie cu alte active, ca grup. Datele
reprezint o baz de pornire pentru estimarea deprecierii
fizice, funcionale sau economice. ntruct se presupune c
reprezentanii entitii sunt buni cunosctori ai sectorului de
activitate, n cadrul macroidentificrii pot fi abordate i aspecte
care in de piaa specific a MEI;
(2) date despre MEI evaluate (procedeul de identificare fiind
cunoscut ca microidentificare), focalizate pe identificarea
caracteristicilor specifice fiecrei MEI; includ, fr a se limita la
acestea: informaii despre fabricant, model, tipul constructiv,
capacitatea sau caracteristica funcional principal, alte
caracteristici tehnico - funcionale, vrsta, durata de via fizic,
starea activului, inclusiv istoricul privind ntreinerea sa, costuri
directe i indirecte de instalare dac MEI este evaluat pe
amplasament, costul de demontare i mutare - dac MEI nu este
evaluat pe amplasament, precum i alte informaii considerate
a fi relevante pentru participanii pe pia;
(3) date despre piaa specific sunt colectate, de obicei, la nivel
regional/naional dar, n funcie de tipul MEI evaluate, datele
pot fi colectate i la nivel internaional. Aceste date surprind
aspecte din domeniile social, tehnologic, economic8,
8 De exemplu, cererea pentru produsul realizat prin utilizarea MEI evaluate, corelat cu
ali factori economici ar putea influenta cererea pentru MEI respective.
185
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Analiza datelor
28. n raportul de evaluare, evaluatorul trebuie s prezinte o analiz a
pieei specifice.
186
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor
11 n mod ideal analiza de pia ar trebui s se refere la MEI identice; ntruct deseori
MEI identice sunt greu de identificat, n scopul realizrii analizei de pia bunul evaluat
este ncadrat de ctre evaluator ntr-o subgrup de bunuri cu caracteristici tehnologice
asemntoare. Nu trebuie confundat aceasta ncadrare cu clasificarea n
grupele/subgrupele reglementate de H.G. 2139/2004.
187
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
34. Abordarea prin pia este relevant n cazul n care exist informaii
de pia suficiente care pot fi verificate; n lipsa acestor informaii
aplicabilitatea abordrii prin pia poate fi limitat. Abordarea prin
pia nu se poate aplica pentru evaluarea MEI unicat (specializate);
caracteristicile speciale ale MEI unicat transfer comparaia i
cuantificarea ajustrilor din sfera percepiilor pieei, n sfera
speculativului.
35. Abordarea prin pia se utilizeaz cu precauie n cazul evalurii
instalaiilor complexe, ntruct preurile de tranzacionare ale
comparabilelor pot include componente pe care instalaia subiect
nu le deine (cum ar fi terenuri, construcii, fond de rulment sau
active necorporale) sau pot reflecta percepiile subiective ale
cumprtorilor privind rentabilitatea viitoare.
36. Cercetarea insuficient de ctre evaluator a pieei nu este o scuz
pentru omisiunea acestei abordri, atunci cnd exist informaii
disponibile sau cnd acestea pot fi procurate n mod rezonabil. n
lipsa unor informaii suficiente despre tranzacii recente cu MEI
comparabile, se pot utiliza informaii privind oferte de MEI similare
i disponibile pe pia, cu condiia ca relevana acestor informaii s
fie clar stabilit i analizat critic.
37. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parial sau
exclusiv a ofertelor de pia, avnd ca obiect bunuri mobile
comparabile, este conform cu prezentele Standarde de evaluare.
38. Evaluatorul trebuie s foloseasc surse credibile privind
comparabilele, crora li se verific acurateea. Verificarea fiecrei
comparabile poate s nu fie necesar atunci cnd sunt utilizate
baze de date credibile, care furnizeaz o percepie corect asupra
vnzrilor comparabile. Raportul de evaluare trebuie s includ
informaiile i demersurile realizate, pe baza crora evaluatorul a
selectat MEI comparabile.
39. n mod ideal evaluatorul ar trebui s-i fundamenteze concluziile pe
vnzri de MEI identice; ntruct tranzaciile cu active identice sunt
de obicei rare, se pot utiliza tranzaciile sau ofertele de vnzare ale
unor MEI similare. Comparabilele care prezint diferene majore
ale caracteristicilor fa de cele ale MEI subiect nu pot fi considerate
adecvate din cauza ajustrilor prea mari necesare a fi aplicate.
188
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor
189
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
190
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor
191
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
12
Exemple de caracteristici ce pot fi folosite n relaia cost - capacitate: volum
(rezervoare), capacitate de producie (linii de producie).
13 Depreciere recuperabil - orice form de depreciere care se poate remedia convenabil
din punct de vedere economic.
14 Depreciere nerecuperabil - depreciere care nu poate fi remediat convenabil din
punct de vedere economic, deoarece creterile n utilitate i valoare rezultate sunt mai
mici dect cheltuielile pentru remediere.
192
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor
193
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
79. Nu este admisibil stabilirea valorii unui activ prin aplicarea mediei
aritmetice sau a mediei ponderate a dou sau mai multe valori
obinute din aplicarea unor abordri sau metode diferite de
evaluare, cu excepia cazurilor n care reglementrile legale impun
n mod explicit efectuarea unei medii a valorilor. Analiza rezultatelor
se bazeaz pe raionamentul profesional al evaluatorului.
194
GEV 620 Evaluarea bunurilor mobile de natura mainilor, echipamentelor,
instalaiilor i stocurilor
Raportare
82. Coninutul raportului de evaluare va respecta prevederile SEV
103.15
83. La aspectele solicitate de SEV 103 se adaug urmtoarele
precizri:
(1) Identificarea MEI subiect al evalurii va include:
a. Identificarea MEI
Orice diferene ntre situaia scriptic i situaia faptic a
MEI subiect trebuie s fie clar evideniate n raport.
b. Dreptul de proprietate supus evalurii;
c. Caracteristici fizice, legale i economice;
d. Orice restricie a dreptului de proprietate, cunoscut sau
evident (grevare de sarcini, contracte de nchiriere,
acorduri, contracte, sentine, garanii sau alte elemente de
natur similar).16 Orice ipoteze privind dreptul de
proprietate trebuie s fie clar precizate n raport.
15 Anumite pri ale raportului pot fi excluse, conform prevederilor SEV 103, cu condiia
menionrii acestui lucru n documentul contractual (a se vedea i SEV 101).
16 MEI pot face subiectul unei scheme de finanare. Vnzarea acestor MEI implic deci
pli ctre creditor sau locator. n funcie de scopul evalurii, poate fi adecvat s se
identifice activele grevate de sarcini, iar valoarea lor s fie raportat separat de restul
activelor.
195
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
196
STANDARD DE EVALUARE SEV 250
Coninut Paragrafe
CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 23
Implementare 4
Raportare 56
COMENTARII
Introducere C1C4
Pieele instrumentelor financiare C5C8
CERINE
197
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
198
SEV 250 Instrumente financiare
Complexitate
n mod normal, pentru instrumente complexe este adecvat o
descriere mai detaliat a naturii instrumentului i a factorilor
care influeneaz valoarea.
Comparabilitate
Instrumentele care prezint un interes special pentru utilizatori
pot diferi cu trecerea timpului. Utilitatea raportului de evaluare
sau a oricrei alte referiri la valoare este mai mare dac
reflect cerinele utilizatorilor n funcie de schimbarea
condiiilor de pia, dei, pentru a fi semnificativ, informaia
prezentat ar trebui s permit comparaia cu perioadele
anterioare.
Active suport
Dac fluxul de numerar al unui instrument este generat sau
garantat de anumite active suport, informaiile privind factorii
care influeneaz valoarea curent a acestor active vor
permite utilizatorilor s neleag valoarea raportat a
instrumentului.
6. Dac instrumentele financiare sunt evaluate pentru includerea
ntr-un raport financiar ntocmit n conformitate cu IFRS-urile,
IFRS 7 impune un grad specific de transparen, n funcie de
clasificarea instrumentului n ierarhia datelor de intrare pentru
evaluare, a se vedea SEV 300 Evaluri pentru raportarea
financiar.
199
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
COMENTARII
Introducere
C1. Un instrument financiar reprezint un contract care genereaz
drepturi sau obligaii ntre anumite pri de a ncasa sau plti
numerar sau alt contraprestaie financiar sau un instrument de
capitaluri proprii. Contractul poate impune ca ncasarea sau plata
s fie fcut la sau naintea unei anumite date sau s fie
declanat de un eveniment specificat. Un instrument de
capitaluri proprii este orice contract care creeaz un interes
rezidual n activele unei entiti dup deducerea tuturor datoriilor
acesteia.
C2. Evalurile instrumentelor financiare sunt solicitate pentru diferite
scopuri care includ, dar nu se limiteaz la:
achiziii, fuziuni i vnzri de ntreprinderi sau pri de
ntreprinderi;
raportare financiar;
cerine impuse de reglementri, n particular cerine de
solvabilitate bancar;
proceduri interne de risc i conformare;
stabilirea valorii activului net a fondurilor societilor de
asigurare;
determinarea valorii i msurarea performanei fondurilor de
investiii.
C3. Instrumentele financiare pot fi, n sens larg, clasificate n
instrumente de numerar, care includ credite, depozite, aciuni i
obligaiuni, sau instrumente derivate, al cror ctig rezult din
unul sau mai multe active suport.
C4. Pentru identificarea i evaluarea informaiilor de pia relevante,
care sunt disponibile pentru instrumente identice sau similare,
este necesar nelegerea deplin a instrumentului care este
evaluat. Astfel de informaii includ preuri din tranzacii recente cu
acelai instrument sau cu unul similar, cotaii de la brokeri sau
servicii consensuale de determinare a preului, indici sau alte
date de intrare pentru procesul de evaluare, precum curba
adecvat a ratei dobnzii sau volatilitatea preului.
200
SEV 250 Instrumente financiare
Riscul de credit
C9. nelegerea riscului de credit este un aspect important al
evalurii unui instrument de datorie financiar. Printre factorii
comuni care trebuie luai n considerare la determinarea i
msurarea riscului de credit se numr:
Riscul de contraparte
Capacitatea de plat a emitentului sau a giranilor impune
luarea n considerare nu numai a tranzaciilor istorice i a
profitabilitii entitii respective, ci i considerarea
performanei i perspectivelor sectorului de activitate, n
general.1
Subordonare
n stabilirea riscului de neplat este esenial determinarea
prioritii unui instrument. Alte instrumente pot avea prioritate
1 IVSC i-a propus s elaboreze, pn la sfritul anului 2013, un ndrumar pentru
evaluare, avnd ca tem coreciile n evaluarea creditelor i datoriilor.
201
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
202
SEV 250 Instrumente financiare
203
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
204
SEV 250 Instrumente financiare
Abordri n evaluare
C20. Multe tipuri de instrumente, mai ales cele tranzacionate pe
bursele de valori, sunt evaluate utiliznd modele automate de
evaluare, care folosesc algoritmi pentru analiza tranzaciilor de
pia i produc evaluri ale activului respectiv. Aceste modele au,
adesea, legtur cu platforme de tranzacionare brevetate. Nu
este scopul acestor standarde s examineze n detaliu astfel de
modele, dei, ca i n cazul altor modele sau tehnici de evaluare
205
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
206
SEV 250 Instrumente financiare
207
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
ndrumri suplimentare
C31. IVSC i-a propus s elaboreze ndrumri suplimentare n ceea ce
privete evaluarea diverselor tipuri de instrumente derivate, iar
primul proiect referitor la Evaluarea instrumentelor derivate de
capitaluri proprii a fost publicat n iulie 2013, pentru comentarii.
Informaii curente privind aceste proiecte se pot obine pe pagina
de internet www.ivsc.org
Control intern
C32. n comparaie cu alte clase de active, volumul de instrumente
financiare n circulaie este foarte mare, dar numrul
participanilor activi de pe pia este relativ redus. Natura i
208
SEV 250 Instrumente financiare
209
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
210
STANDARDE PENTRU
UTILIZRI SPECIFICE
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar (IVS 300)
SEV 400 Verificarea evalurii
SEV 450 Estimarea valorii de asigurare (EVA 4)
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului
STANDARD DE EVALUARE SEV 300
Coninut Paragrafe
Introducere
Definiii
CERINE 1
Termenii de referin ai evalurii 27
GHID DE APLICARE
Valoarea just G1G2
Agregarea G3
Date de intrare pentru evaluare i ierarhia valorii juste G4G5
Datorii G6G7
Deprecierea G8G11
Deprecierea: terenuri i construcii G12G14
Deprecierea: maini, echipamente i instalaii G15
Deprecierea: componentizare G16G17
Contracte de leasing G18G19
Clasificarea contractelor de leasing G20G23
Clasificarea contractelor de leasing imobiliar G24G28
Investiia imobiliar n leasing G29G32
Evaluarea activului sau datoriei dintr-un contract G33G37
de leasing
Alocarea preului de achiziie G38G40
Testarea deprecierii G41G42
Testarea deprecierii valoarea recuperabil G43
Testarea deprecierii valoarea de utilizare G44G49
Testarea deprecierii valoarea just minus costurile G50G51
asociate vnzrii
213
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
INTRODUCERE
DEFINIII
214
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
CERINE
215
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
216
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
217
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
GHID DE APLICARE
Aceast seciune ofer informaiile de fond privind cerinele generale de
evaluare conform IFRS-urilor. IFRS-urile sunt publicate de ctre
Consiliul pentru Standarde Internaionale de Contabilitate (IASB). IRFS-
urile cuprind standarde i interpretri numerotate individual.
Standardele publicate iniial, nainte de anul 2001, sunt denumite IAS
(Standardele Internaionale de Contabilitate). Standardele publicate
ulterior sunt denumite IFRS. Diferitele extrase din IFRS-uri i referirile la
acestea, din prezentul ghid, sunt reproduse cu permisiunea Fundaiei
IFRS.
Referirile la IFRS-uri i la alte publicaii ale IASB sunt fcute pentru cele
emise la data la care acest standard de evaluare a fost publicat. IFRS-
urile i interpretarea lor se schimb pe parcursul timpului. n consecin,
referirile din prezentul document sunt supuse riscului de a nu mai fi de
actualitate. Acest document nu trebuie folosit pentru a nlocui referirile
la IFRS-urile curente sau la interpretrile publicate de ctre IASB sau
de Fundaia IFRS. Mai multe informaii cu privire la IFRS-uri i la alte
publicaii asociate pot fi obinute de pe website-ul www.ifrs.org.
Acest ghid este elaborat pentru a asista specialitii n evaluare i pentru
a-i ajuta pe utilizatori s neleag anumite cerine pentru evaluare ale
IFRS-urilor. Dei scopul acestui ghid este de a reflecta practicile de
evaluare general acceptate la data publicrii, acesta nu impune nicio
cerin obligatorie. Referirile la cerinele de contabilizare se supun
prevederilor IFRS-urilor relevante, iar n cazul existenei unui conflict
ntre prevederile acestui ghid i IFRS-uri, IFRS-urile vor prevala. Chiar
dac pot exista cerine similare n alte Standarde de Raportare
Financiar, IVSC nu face nicio afirmaie referitoare la relevana acestui
ghid fa de aceste standarde.
Valoarea just
G1. Valoarea just reprezint fie tipul valorii solicitat, fie o opiune
permis pentru multe tipuri de active sau datorii, n conformitate
cu IFRS-urile. IFRS 13 Evaluarea la valoarea just conine
urmtoarea definiie:
Valoarea just este preul care ar fi ncasat pentru vnzarea unui
activ sau pltit pentru transferul unei datorii ntr-o tranzacie
reglementat ntre participanii de pe pia, la data evalurii.11
Aceast definiie nlocuiete definiiile mai vechi care apar n
diverse IFRS-uri. Trebuie avut n vedere i faptul c aceast
definiie difer de cea care apare n SEV 100 Cadrul general i
11 IFRS Foundation.
218
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
Agregarea
G3. Valoarea just, conform IFRS-urilor, se aplic unitii de cont
pentru un activ sau o datorie, aa cum se specific n standardul
corespunztor. De obicei, unitatea de cont este activul sau datoria
individual, dar n anumite condiii, poate fi un grup de active
nrudite. IFRS 13 cere ca, n cazul activelor, s se determine dac
valoarea maxim pentru participanii de pe pia ar putea rezulta
din folosirea activului n combinaie cu alte active i datorii, privite
ca un grup sau din utilizarea activului pe o baz de sine
stttoare. Aceast cerin, de a stabili modul n care activele
individuale se presupun a fi agregate cu alte active poteniale
complementare, este conform cu cerinele SEV 101 Termenii de
referin ai evalurii i SEV 103 Raportare.
219
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Datorii
G6. IFRS 13 prevede c evaluarea unei datorii presupune faptul c
aceasta este transferat unui participant de pe pia la data
evalurii; nu se presupune a fi decontat cu cealalt parte sau
stins n alt mod. Atunci cnd pentru datorie nu exist un pre de
pia observabil, valoarea sa trebuie estimat prin utilizarea
aceleiai metode pe care ar folosi-o cealalt parte n tranzacie
pentru a estima valoarea activului corespondent. Valoarea just a
unei datorii reflect riscul de neperforman asociat cu datoria, dar
l consider a fi acelai, nainte i dup presupusul transfer. Riscul
de neperforman include efectul riscului de credit al entitii.
G7. n IFRS 13 exist prevederi speciale referitoare la situaiile n care
nu exist un activ corespondent pentru o datorie, aa cum este
cazul multor datorii nefinanciare. De asemenea, n estimarea
valorii juste a unei datorii exist o cerin de a ignora orice
restricie contractual sau de alt natur privind posibilitatea unei
entiti de a transfera datoria respectiv.
Deprecierea
G8. IAS 16 include o cerin pentru o entitate de a declara
amortizarea mijloacelor fixe. n contextul raportrii financiare,
amortizarea este o cheltuial nregistrat n situaiile financiare
pentru a reflecta consumarea unui activ pe parcursul duratei de
via util a acestuia pentru o entitate. Exist o cerin de a
amortiza separat componentele unui activ care au un cost
semnificativ n raport cu ntregul. Pot fi grupate componentele
care au o durat de via util similar i care se amortizeaz ntr-
22 IFRS Foundation.
220
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
221
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
222
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
Deprecierea: componentizare
G16. Atunci cnd valoarea contabil are la baz costul istoric trebuie s
fie identificat costul curent al acelor componente care au att un
cost semnificativ n raport cu ntregul, ct i o durat de via util
care difer semnificativ.
G17. Atunci cnd valoarea contabil are la baz valoarea just a
elementului va fi necesar o alocare pe componente a valorii juste
a acestuia. Dei ar fi posibil s se determine valoarea atribuibil
unei componente a elementului de natura mainilor,
echipamentelor i instalaiilor, dac exist o pia activ pentru
acele componente, n alte cazuri componentele nu vor fi
tranzacionate n mod activ. Situaia din urm este valabil, de
obicei, pentru componentele unei construcii, de exemplu,
construciile sunt rareori vndute fr instalaiile mecanice i
electrice necesare pentru nclzire, iluminat i aerisire, iar
instalaiile ncorporate nu pot fi vndute fr construcie. Atunci
cnd valoarea componentelor individuale nu poate fi determinat
n mod credibil, valoarea atribuibil ntregului este alocat pe
componente. Raportul dintre costul elementului i costul ntregului
poate constitui o baz adecvat pentru o astfel de alocare.
Contracte de leasing
G18. Conform IAS 17, contractele de leasing sunt clasificate pentru a fi
incluse n situaiile financiare fie ca leasing-uri operaionale, fie ca
leasing-uri financiare.3 Evalurile pot fi cerute pentru a stabili cum
se clasific un contract de leasing i, dac acesta este clasificat
ca un leasing financiar, pentru a determina valoarea contabil a
activului i a datoriei. Aceste tipuri de leasing sunt definite n IAS
17, astfel:
un leasing financiar este operaiunea de leasing care transfer
n mare msur toate riscurile i recompensele aferente
dreptului de proprietate asupra unui activ. Titlul de proprietate
poate s fie transferat sau nu, n cele din urm;
un leasing operaional este operaiunea de leasing care nu
intr n categoria leasingului financiar.
G19. Pentru contractele de leasing avnd ca obiect proprietatea
imobiliar se aplic reguli speciale. n afar de investiiile
imobiliare, elementele teren i construcie ale unei proprieti
imobiliare trebuie s fie considerate separat pentru clasificarea
33
IASB revizuiete n prezent tratamentul contabil al contractelor de leasing, iar
propunerile iniiale implic schimbri majore, inclusiv eliminarea diferenei existente n
prezent ntre contractele de leasing operaional i financiar.
223
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
224
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
5 Fundaia IFRS.
225
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
226
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
227
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
228
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
Testarea deprecierii
G41. Deprecierea are loc atunci cnd valoarea contabil a unui activ
depete valoarea ce poate fi recuperat fie prin continuarea
utilizrii sale, fie prin vnzarea activului. Conform IAS 36
Deprecierea activelor, o entitate trebuie s reanalizeze diferitele
categorii de active, la data fiecrei situaii privind poziia
financiar, pentru a stabili dac exist orice indiciu c un activ ar
putea fi depreciat. Deprecierea poate fi semnalat de o diminuare
a valorii unui activ, cauzat de modificri ale pieei sau
tehnologiei, de nvechirea activului, de subperformana activului n
comparaie cu beneficiul ateptat sau de o intenie de a ntrerupe
sau de a restructura activitatea entitii. Anumite active (fondul
comercial i activele necorporale cu o durat de via
nedeterminat sau care nu sunt nc disponibile pentru a fi
utilizate) trebuie testate anual pentru a identifica deprecierea.
G42. Dac se consider c a aprut deprecierea, valoarea contabil a
activului, obinut fie din costul istoric, fie dintr-o evaluare
anterioar, trebuie diminuat pn la nivelul valorii recuperabile.
Aceasta este cea mai mare valoare dintre valoarea de utilizare
a activului i valoarea sa just minus costurile asociate vnzrii.
229
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
6 6 Fundaia IFRS.
230
SEV 300 Evaluri pentru raportarea financiar
231
STANDARD DE EVALUARE SEV 400
Verificarea evalurii
Coninut Paragrafe
Introducere 1-6
Obiectivele verificrii 7-10
Termenii de referin ai verificrii 11-13
Raportul de verificare 14-16
Certificarea raportului de verificare 17-19
Dispoziii finale 20-23
SEV 400 Verificarea evalurii
Introducere
1. Verificarea unei evaluri reprezint procesul de elaborare a unei
opinii privind modul de ntocmire a acesteia, precum i
comunicarea acestei opinii, proces care se materializeaz printr-un
raport scris.
2. Verificrile evalurilor pot fi realizate numai de ctre evaluatori
autorizai persoane fizice care dein specializarea Verificarea
evalurii (VE), dovedit cu parafa de verificator (n specializarea
corespunztoare raportului de evaluare supus verificrii) conform
legislaiei aplicabile n Romnia, pe care i vom numi n continuare
Verificatori sau de ctre evaluatori autorizai persoane juridice care
semneaz certificarea din raportul de verificare mpreun cu
evaluatorii persoane fizice care dein specializarea VE i care au
participat la elaborarea acestuia.
3. Evaluatorii autorizai, care dein specializarea verificri de rapoarte
de evaluare VE, pot efectua rapoarte de verificare numai dac la
data raportului de evaluare care urmeaz a fi verificat desfurau
activitate de evaluare.
4. Verificarea evalurii poate avea ca obiect orice raport, indiferent de
denumire, care are ca rezultat final estimarea valorii unor bunuri
aa cum sunt ele definite i nelese n accepiunea prezentelor
standarde. Verificarea poate avea n vedere raportul integral, mai
multe rapoarte care se refer la aceeai proprietate sau pri dintr-
232
SEV 400 Verificarea evalurii
Obiectivele verificrii
233
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
234
SEV 400 Verificarea evalurii
Raportul de verificare
14. Raportul rezultat n urma procesului de verificare va trebui s fie
prezentat ntr-o manier clar i s conin informaii suficiente
astfel nct s nu induc n eroare clientul i utilizatorii desemnai
cu privire la rezultatele verificrii.
15. Coninutul raportului/rapoartelor rezultat(e) n urma verificrii va fi
adaptat n conformitate cu termenii de referin ai verificrii.
Cerinele prevzute la paragraful urmtor reprezint cerine minime
pentru un raport de verificare.
235
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
236
SEV 400 Verificarea evalurii
237
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Dispoziii finale
238
Aplicaii ale evalurii IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar
STANDARD DE EVALUARE SEV 450
Coninut Paragrafe
Introducere 1-9
Aria de aplicabilitate 10
Definiii 11-19
Recomandri 20-25
Metodologia de evaluare 26-34
Alte aspecte 35-39
Introducere
1. Un contract de asigurare este un contract cu caracter comercial.
Ca urmare, el reprezint o nelegere legal ntre pri, n care
asiguratorul primete prime de asigurare pentru despgubirea
asiguratului n cazul unor pierderi, pn la o sum sau sume
definit(e), aferent(e) unui risc sau unor riscuri specificate.
Condiiile asigurrii sunt definite prin clauzele contractuale.
2. Un contract de asigurare este un contract de bun credin
(uberrimae fidei). Trebuie s se prezinte orice factori care pot
influena riscul/riscurile (chiar dac astfel de informaii nu sunt
solicitate). n cazul n care nu se prezint detalii care ar putea
influena decizia unui asigurtor de a acorda asigurarea, acestuia
i se permite anularea contractului.
1
Acest standard de evaluare este o traducere a European Valuation Applications 4, publicat de
TEGoVA n 2012.
239
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
240
SEV 450 Estimarea valorii de asigurare
Aria de aplicabilitate
10. Acest standard de evaluare se refer la estimarea de ctre un
evaluator a valorii de asigurare a cldirilor, n scopul stabilirii
obligaiei ce-i revine unui asigurtor n cazul n care cldirile sunt
deteriorate sau distruse. Acest standard de evaluare nu se refer
la alte tipuri de asigurri mpotriva altor riscuri care decurg din
acea pagub sau distrugere, sau la cele asociate cu ntreruperea
activitii unei ntreprinderi sau la alte asigurri care cad n
general n sarcina celor care administreaz proprietatea.
Definiii
11. Valoarea de asigurare a unei proprieti este suma specificat n
contractul de asigurare a proprietii respective drept obligaie a
asiguratorului de a acoperi paguba i pierderea financiar cauzat
asiguratului de riscul specificat n contractul de asigurare i care
apare la acea proprietate. Dac i se solicit s determine o
valoare de asigurare, evaluatorul va determina acea valoare care
va oferi o despgubire corespunztoare. Acesta este un aspect
care poate fi relevant nu numai pentru asigurat sau asigurator, ci
i pentru teri, de exemplu, pentru un creditor care a pus ipotec
pe proprietatea respectiv.
12. Dac estimarea se bazeaz pe costul de refacere, principiul
const n nlocuirea a ceea ce s-a deteriorat sau distrus, pentru a
se reconstitui starea la care se afla proprietatea naintea
producerii evenimentului. Nu se acoper mbuntiri sau
extinderi, cu excepia cazului n care astfel de modificri sunt
impuse, la acel moment, de legislaie sau reglementri.
13. Dac proprietatea este distrus, refacerea acesteia se refer la
reconstruirea cldirii pn la obinerea unei stri echivalente cu
starea de nou a acesteia, dar nu mai bun sau mai scump.
14. Dac proprietatea este deteriorat, refacerea acesteia se refer la
repararea deteriorrii i restaurarea prii deteriorate a proprietii
pn la obinerea unei stri apropiate de starea de nou a
acesteia, dar nu mai bun sau mai scump.
15. n acest context, reconstruirea, repararea i restaurarea nseamn
refacerea prin utilizarea metodelor sau materialelor care satisfac
reglementrile sau legislaia curent din domeniul construciilor, al
asigurrii mpotriva incendiilor sau din alte domenii.
16. Proprietatea imobiliar cuprinde terenul i construciile de pe
acesta, aflate sub sau pe suprafaa terenului, inclusiv conducte,
cabluri sau alte instalaii care aparin proprietii imobiliare.
241
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Recomandri
20. La estimarea valorii de asigurare, evaluatorul nu va lua n
considerare riscurile care sunt excluse din contractul de asigurare.
21. Excluderea acestora din asigurare nu va elimina responsabilitatea
de a raporta orice aspect care ar putea avea impact asupra
oricrei decizii a asiguratorului. Aspectele, care ar putea fi excluse
din asigurare (dar care trebuie luate totui n considerare n
evaluare) sau pentru care asigurarea poate fi limitat prin
contract, includ:
azbestul sau alte materiale periculoase;
deteriorri din cauza inundaiei, mai ales dac construcia este
situat ntr-o zon inundabil sau a mai fost inundat;
posibile distrugeri ale mprejmuirii din cauza furtunii;
starea ntregului acoperi, deoarece asigurtorul ar putea s
exclud distrugerile din cauza furtunii n cazul n care starea
iniial a acestuia este proast;
distrugerile din cauza incendiului pot fi excluse dac sistemul
electric nu a fost certificat sau dac protecia la incendiu este
insuficient (de exemplu, un numr mic de stingtoare);
n cazul cldirilor dotate cu sisteme sprinkler, distrugerile din
cauza apei pot fi excluse, cu excepia cazului n care se
242
SEV 450 Estimarea valorii de asigurare
243
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Metodologia de evaluare
26. Suprafeele construciilor sunt adesea calculate prin determinarea
suprafeei utile totale pentru cldirile comerciale i industriale, i a
suprafeei construite desfurate pentru proprietile rezideniale.
n unele ri, suprafeele construciilor se calculeaz pe baza
suprafeei construite desfurate, indiferent de utilizarea acestora.
Exist cataloage care ofer costurile de construire tipice pentru
fiecare tip de construcie. Un evaluator trebuie s se asigure c
sistemul de msurare utilizat este n concordan cu sistemul
adoptat de autorii oricror cataloage recunoscute i cu practica
adoptat n ara respectiv.
27. Scopul convenional al poliei de asigurare este acela de a
recupera pierderile cauzate de daune. O estimare a valorii de
asigurare trebuie s se bazeze mai degrab pe costul de nlocuire
total, dect pe valoarea de pia sau pe alt tip al valorii, cu
excepia cazului n care evaluatorul este n mod special instruit
altfel, caz n care raportul ar trebui s specifice clar faptul c
valoarea determinat nu este o estimare a costurilor de refacere.
28. Costul de reconstruire va fi influenat de o serie de factori,
incluznd tipul proprietii, tipul construciei, calitatea construciei
i locaia proprietii imobiliare, n special n contextul apropierii de
proprietile imobiliare nvecinate i orice restricii referitoare la
activitatea de construire ntre limitele ariei de pia.
29. n multe cazuri, costul de construire va fi n mod semnificativ mai
mare dect costul efectiv al unei cldiri recent finalizate pe un
teren liber. Costul de construire de nou ar reflecta faptul c terenul
a fost liber de construcii i contractorul ar putea folosi metode de
construire eficiente. n cazul reconstruirii, utilizarea terenului poate
fi de multe ori restricionat de alte cldiri deja situate pe teren i
de alte cldiri din vecintate care au fost ulterior dezvoltate. Poate
fi necesar ca orice cldire aferent unei alte proprieti imobiliare
s fie conservat temporar i protejat de intemperii.
30. Evaluatorul trebuie s realizeze o estimare i s ofere o descriere
adecvat a urmtoarelor aspecte:
localizarea i utilizarea att a proprietii imobiliare subiect, ct
i a proprietii imobiliare vecine;
adaptare, numr de niveluri, servicii i acces;
faciliti interne i externe, incluznd detalii ale construciei,
dimensiuni, aparate i utilizare, mpreun cu nregistrri
fotografice cuprinztoare. Trebuie s se fac referire n special
244
SEV 450 Estimarea valorii de asigurare
245
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Alte aspecte
35. n anumite cazuri speciale, ar putea fi necesar s se aib n
vedere faptul c, n cazul unei pierderi totale, ar fi nerealist sau
poate inutil sau neeconomic s se reconstruiasc cldirea aa
cum era anterior. Aceast situaie ar putea fi frecvent n cazul n
care proprietatea imobiliar asigurat a fost construit cu
materiale care nu mai sunt utilizate n prezent sau prin metode
sau la standarde care n prezent sunt depite. Un exemplu ar fi o
cldire construit cu materiale tradiionale i conceput s
deserveasc procese depite. n astfel de cazuri, s-ar putea s
nu fie nevoie s se reconstruiasc cldirea aa cum era anterior i
poate fi mai ieftin i mai adecvat s fie refcut pentru a ndeplini
cerinele curente i cele previzibile, la data estimrii, cu metode,
materiale i standarde moderne. Evaluatorului i se poate solicita
s prezinte o evaluare bazat pe conceptul de cost de nlocuire
net.
36. Abordarea prin cost (sau metoda contractorului) se utilizeaz
pentru a determina costul de nlocuire de nou i costul de
nlocuire net.
37. n cazul determinrii costului de nlocuire net ar trebui s se fac o
alocare numai pentru deprecierea care rezult din deteriorarea
fizic, dar nu i pentru deprecierea funcional sau cea
economic, deoarece scopul este acela de a nlocui pierderea
fizic. Estimarea costului de nlocuire net depinde, printre altele,
de vrsta cldirii, de durata de via rmas estimat, de
construirea ei, de utilizarea i ntreinerea acesteia.
38. Terenul aferent nu trebuie s fie evaluat, cu excepia cazului cnd
este supus unui risc identificat, acoperit prin polia de asigurare
(de exemplu, inundaii, contaminare sau o alunecare de teren).
39. Orice estimare a valorii de asigurare a cldirilor de patrimoniu
necesit cunotine de specialitate privind detaliile construciilor,
costurile de nlocuire adecvate i cerinele unei agenii
guvernamentale sau ale unei alte autoriti. Cu excepia cazului n
care evaluatorul este recunoscut ca fiind un specialist n acest
domeniu, nicio estimare nu ar trebui s se finalizeze fr asisten
din partea unui expert n tipul i n structura proprietii imobiliare.
n cazul n care se recurge la o astfel de asisten, clientul trebuie
s fie informat i s fie de acord cu numirea expertului.
246
GHID DE EVALUARE GEV 520
Introducere 1-10
Principii de evaluare a garaniilor reale de natura
11-35
activelor corporale
Evaluarea n faza acordrii creditului 36-49
Evaluarea pe parcursul derulrii creditului 50-67
Introducere
1. Ghidul pentru evaluarea garaniilor reale (denumit n continuare
Ghidul) urmeaz a fi aplicat de ctre instituii de credit,
evaluatori autorizai, auditori financiari i ali utilizatori ai
serviciilor de evaluare, n legtur cu activitatea de evaluare
desfurat ca parte a activitii de creditare, n diferitele faze
ale acesteia, i reprezint cadrul general pe baza cruia
instituiile de credit i vor elabora propriile norme de evaluare.
2. Raportul de evaluare elaborat pentru alt scop dect cel de
garantare a mprumutului (precum raportare financiar,
asigurare, impozitare, etc.) nu poate fi utilizat de instituia de
credit n vederea garantrii mprumutului. Pentru aceste scopuri
exist standarde specifice.
3. Rapoartele de evaluare pentru garantarea mprumuturilor sunt
elaborate de ctre evaluatori interni, care au calitatea de
membri titulari ANEVAR, sau de ctre evaluatori externi, care
au calitatea de membri titulari sau de membri corporativi
ANEVAR, autorizai la data evalurii.
4. Instituia de credit este utilizatorul raportului de evaluare.
247
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
248
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului
249
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
250
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului
extracia de pe pia;
alocarea (proporia);
rezidual;
251
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
252
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului
253
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
254
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului
255
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
256
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea mprumutului
257
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
Dispoziii finale
70. Documentul contractual agreat de ctre instituia de credit i
evaluator trebuie s includ o clauz prin care instituia de credit
se oblig c nu va nclca independena evaluatorului prin
impunerea unui rezultat al evalurii prestabilit, sau n alt mod.
nclcarea acestei clauze l oblig pe evaluator s aduc la
cunotin detalii despre aceast solicitare nivelului ierarhic
superior celui la care se afl persoana angajat a instituiei de
credit, autoare a solicitrii.
71. Rapoartele de evaluare finale, transmise pe orice cale instituiilor
de credit de ctre evaluatori, trebuie s conin dovada scris c
au transmis informaiile n baza de date Baza Imobiliar de
Garanii (BIG) a ANEVAR, conform procedurii stabilite prin
normele interne ale instituiei de credit.
72. n situaia n care, ca urmare a verificrii fcut de evaluatori
autorizai, instituia de credit constat din analizarea rapoartelor
de evaluare nerespectarea regulilor impuse de prezentul Ghid,
poate sesiza ANEVAR n vederea dispunerii msurilor ce se
impun i are posibilitatea s denune unilateral convenia/
documentul contractual/acordul cadru ncheiat() cu evaluatorul,
n cazul n care msurile dispuse de ANEVAR conduc la
concluzia c prevederile prezentului Ghid nu au fost respectate
de ctre evaluatorul n cauz.
258
Glosar 2017
Glosar 2017
de evaluare.
259
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
260
GLOSAR 2017
261
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
262
GLOSAR 2017
263
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
264
GLOSAR 2017
265
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
266
GLOSAR 2017
267
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
268
GLOSAR 2017
269
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
270
GLOSAR 2017
271
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
272
GLOSAR 2017
273
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
274
GLOSAR 2017
275
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
276
GLOSAR 2017
277
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
278
GLOSAR 2017
279
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
280
GLOSAR 2017
281
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
282
GLOSAR 2017
283
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
284
GLOSAR 2017
285
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
286
GLOSAR 2017
287
Standardele de evaluare a bunurilor 2017
288
GLOSAR 2017
289
Abrevieri
CE Comisia European
291
IFRIC Comitetul pentru Interpretarea Raportrii Financiare
Internaionale
PA Potenial de afacere
UE Uniunea European
VS Venit sustenabil
292