LEGE nr.

230 din 6 iulie 2007privind nfiinarea, organizarea i funcionarea

asociaiilor de proprietari
EMITENT PARLAMENTUL
Publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 490 din 23 iulie 2007

Parlamentul Romniei adopt prezenta lege.Capitolul I Dispoziii generale,

definiiiArticolul 1Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice, economice i tehnice cu privire
la nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, precum i modul de administrare
i de exploatare a cldirilor de locuine aflate n proprietatea a cel puin 3 persoane fizice sau juridice,
de drept public ori de drept privat, inclusiv n cazul celor care au n structura lor i spaii cu alt
destinaie dect aceea de locuin.Articolul 2n condiiile art. 1, datorit strii de indiviziune forat,
proprietarii au obligaia s ia msuri cu privire la drepturile i obligaiile comune ce le revin tuturor
asupra proprietii comune. n acest scop, proprietarii se pot asocia n asociaii de proprietari cu
personalitate juridic.Articolul 3n sensul prezentei legi, termenii i expresiile de mai jos au
urmtoarele semnificaii:a) cldire-bloc de locuine-condominiu - proprietatea imobiliar format
din proprieti individuale, definite apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuine,
i proprietatea comun indiviz. Poate fi definit condominiu i un tronson cu una sau mai multe scri,
din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n care se poate delimita proprietatea
comun;b) proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect aceea de
locuin, parte dintr-o cldire, destinat locuirii sau altor activiti, care mpreun cu cota-parte
indiviz din proprietatea comun constituie o unitate de proprietate imobiliar. Cu excepia unor
situaii pentru care exist alte prevederi exprese n prezenta lege sau n acordul de asociere, dreptul
de proprietate asupra unei proprieti individuale dintr-un condominiu trebuie considerat n acelai
mod ca i dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile;c) proprietate comun - toate prile
dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de
locuin;d) proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat - cel
puin o instalaie pe vertical care alimenteaz n comun tronsoane ori scri sau pri de construcie
comune tronsoanelor ori scrilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziie i
suprafa;e) cot-parte indiviz - cota-parte de proprietate care i revine fiecrei proprieti
individuale din proprietatea comun i este egal cu raportul dintre suprafaa util a proprietii
individuale i totalul suprafeelor utile ale tuturor proprietilor individuale;f) proprietar al spaiului,
respectiv al apartamentului - persoana fizic sau juridic, de drept public ori de drept privat, care are
n proprietate acel spaiu, respectiv apartament, ntr-un condominiu;g) asociaie de proprietari -
form de asociere autonom i nonprofit a majoritii proprietarilor dintr-un condominiu;h) acord
de asociere - actul care consfinete decizia proprietarilor de a se asocia;i) cheltuieli ale asociaiei de
proprietari - cheltuielile sau obligaiile financiare ale asociaiei care sunt legate de exploatarea,
reparaia ori ntreinerea proprietii comune, precum i cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz
proprietarii i care nu sunt facturate individual ctre proprietile individuale;j) cot de contribuie la
cheltuielile asociaiei de proprietari- suma corespunztoare din cheltuielile asociaiei, pe care fiecare
proprietar este obligat s o plteasc lunar;k) atestat - actul care dovedete calitatea de administrator
de imobil.Capitolul II nfiinarea i nregistrarea asociaiei de proprietariArticolul
4(1) Asociaia de proprietari are drept scop administrarea i gestionarea proprietii comune care, pe
lng drepturi, impune obligaii pentru toi proprietarii.(2) Consecinele nelurii msurilor de
organizare i funcionare cu privire la administrarea i gestiunea proprietii comune sunt n
rspunderea juridic a tuturor proprietarilor sau a reprezentanilor acestora, dup caz.Articolul
5(1) Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate plus unu din
numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, din cadrul
unei cldiri. Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal, anex la acordul de asociere.(2) n
cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe
fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n care nu exist o proprietate comun aferent
tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat.(3) Dac este cazul, asociaiile de proprietari
nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire i reglementeaz ntre ele raporturile juridice cu privire la
aspectele tehnice comune acestora, printr-o anex la acordul de asociere.Articolul 6(1) Cererea pentru
dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari mpreun cu statutul, acordul de asociere
i procesul-verbal al adunrii generale de constituire se depun i se nregistreaz la organul financiar
local n a crui raz teritorial se afl cldirea.(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza
prezentei legi.(3) Acordul de asociere trebuie s conin:a) adresa i individualizarea proprietii
individuale, potrivit actului de proprietate;b) numele i prenumele tuturor
proprietarilor;c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de
etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu alt destinaie
dect aceea de locuin, suprafaa terenului aferent cldirii;d) enumerarea i descrierea prilor
aflate n proprietate comun;e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea
comun.(4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii judectorului-
delegat desemnat la organul financiar local de ctre preedintele judectoriei n a crei circumscripie
teritorial se afl cldirea.(5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie.(6) ncheierea
este supus numai apelului, n termen de 5 zile de la comunicare. Apelul se judec cu citarea
prilor.--------Alin. (6) al art. 6 a fost modificat de art. 66 din LEGEA nr. 76 din 24 mai 2012,
publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 365 din 30 mai 2012.Articolul 7nscrierea ulterioar n
asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea general de constituire se
face la cererea scris a acestora, fr alte formaliti.Articolul 8(1) Pentru modificarea sau
completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar acordul a cel puin 2/3 din numrul
proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari.(2) Orice modificare sau completare se nregistreaz
la judectoria care a emis ncheierea judectoreasc de nfiinare, fr alte formaliti.Capitolul
III Drepturile i obligaiile proprietarilorArticolul 9Proprietarii membri ai asociaiei de
proprietari au dreptul s participe, cu drept de vot, la adunarea general a proprietarilor, s i nscrie
candidatura, s candideze, s aleag i s fie alei n structura organizatoric a asociaiei de
proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana n cauz trebuie s aib capacitate
deplin de exerciiu.Articolul 10(1) Proprietarii au dreptul s cunoasc toate aspectele ce in de
activitatea asociaiei i au acces, la cerere, la orice document al acesteia.(2) La solicitarea scris a
proprietarului, preedintele i administratorul asociaiei de proprietari au obligaia s elibereze n
scris o adeverin prin care s prezinte situaia cheltuielilor privind ntreinerea, defalcate pe datoria
de baz i penaliti, precum i modalitatea de calcul al penalitilor.----------Alin. (2) al art. 10 a fost
introdus de art. unic din LEGEA nr. 277 din 12 noiembrie 2015, publicat n MONITORUL
OFICIAL nr. 847 din 15 noiembrie 2015.Articolul 11(1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau
modificri proprietii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de
ctre autoritatea public local a modificrilor constructive, fr a pune n pericol integritatea
structural a cldirii sau a altor proprieti individuale.(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau
destinaia proprietii comune fr a obine mai nti acceptul din partea asociaiei de
proprietari.Articolul 12Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din
structura de rezisten a cldirii i din proprietatea comun, pot fi reamplasate prin acordul dintre
proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza autorizaiei de modificare a construciei,
eliberat de autoritatea public local i cu ntiinarea asociaiei. Zidurile dintre apartamente sau
spaii i proprietatea comun care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii pot fi reamplasate
numai prin modificarea acordului de asociere, n baza hotrrii majoritii proprietarilor i a
autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local.Articolul 13Veniturile
obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de proprietari. Aceste venituri
alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de proprietari pentru reparaii i investiii cu privire la
proprietatea comun i nu se pltesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum i cheltuielile
aferente lor sunt prezentate semestrial ntr-un raport afiat la avizierul asociaiei de proprietari.--------
-----Art. 13 a fost modificat de art. I din LEGEA nr. 175 din 16 iulie 2010, publicat n
MONITORUL OFICIAL nr. 502 din 20 iulie 2010.Articolul 14Proprietarul este obligat s menin
proprietatea sa individual, apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin, n stare
bun, pe propria cheltuial. Niciun proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de
proprietate comun sau individual a celorlali proprietari din condominiu.Articolul 15Cu un preaviz
de 5 zile, proprietarul este obligat s accepte accesul n apartamentul sau n spaiul su al unui
delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar s se inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc
elemente din proprietatea comun, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau
spaiu. Fac excepie cazurile de urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz.Articolul
16(1) Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru consolidarea sau modernizarea cldirii, pentru
reabilitarea termic i eficiena energetic, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura
interveniilor, se va avea n vedere meninerea aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri.(2) n
cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen msuri pentru consolidare, cu
sprijinul autoritii publice locale sau centrale.Articolul 17Dac proprietarul unui apartament ori
spaiu sau oricare alt persoan care acioneaz n numele su provoac daune oricrei pri din
proprietatea comun sau unui alt apartament ori spaiu, respectivul proprietar sau respectiva persoan
are obligaia s repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii.Articolul
18n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre proprietari sau chiriai mpiedic, cu bun-
tiin i sub orice form, folosirea normal a cldirii de locuit, crend prejudicii celorlali proprietari
ori chiriai, dup caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei s
hotrasc msurile pentru folosirea normal a cldirii, precum i plata daunelor.Articolul 19n cazul
spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi
reglementate potrivit dreptului comun.Articolul 20(1) Proprietarii care i nstrineaz apartamentele
sau spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin sunt obligai ca la ntocmirea formelor de
nstrinare s fac dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari.(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o adeverin din partea
asociaiei de proprietari, care s reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la
cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberat n original sub semntura preedintelui i a
administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui i prenumelui acestora, i cu
tampila asociaiei de proprietari. Actele de nstrinare ncheiate cu nerespectarea acestei obligaii
sunt nule de drept.(3) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea
proprietii se poate face numai dac se introduce n contract o clauz privitoare la preluarea
datoriilor de ctre cumprtor.Capitolul IV Organizarea i funcionarea asociaiei de
proprietariArticolul 21(1) La adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari,
proprietarii vor alege dintre cei prezeni un comitet executiv, format din preedintele asociaiei de
proprietari i un cenzor sau o comisie de cenzori, i vor hotr numrul membrilor acestora i durata
mandatelor lor. Dac dintre membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia
de cenzori, atunci adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari va mandata
comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaiei de proprietari, persoan fizic ori
juridic de specialitate, pe baz de contract sau convenie de prestri de servicii.(2) Cenzorul sau
membrii comisiei de cenzori trebuie s aib cel puin studii medii i pot depune, dac adunarea
general a asociaiei de proprietari hotrte astfel, ntr-un cont bancar al asociaiei de proprietari, o
garanie suficient i ndestultoare, pe baza unui contract de garanie ncheiat n acest sens.
Cuantumul garaniei nu poate fi mai mic dect media anual a totalului cheltuielilor lunare ale
asociaiei.(3) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care va obine cel mai mare
numr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului
executiv ales prin voina sa i a majoritii proprietarilor din cadrul adunrii generale. Preedintele, n
situaii deosebite, poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepreedinte cruia
i poate delega atribuiile sale.Articolul 22(1) Deponentul garaniei menionate la art. 21 alin. (2) nu
poate dispune n niciun mod de suma depus drept garanie i nici de dobnda aferent, dect dup
ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii: aprobarea descrcrii de gestiune privind exerciiul
financiar precedent de ctre adunarea general a membrilor asociaiei de proprietari, precum i
ncetarea efectelor delegaiei menionate la art. 21.(2) n cazul n care se constat de ctre
reprezentanii asociaiei de proprietari sau de ctre proprietarii nii minusuri n gestiune, asociaia
poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului n gestiune, direct din contul
bancar menionat la art. 21 alin. (2), cu aprobarea scris, expres, anterioar a adunrii generale, fr
a avea nevoie de consimmntul deponentului garaniei.Articolul 23(1) Dup adunarea general de
constituire a asociaiei de proprietari va avea loc cel puin o dat pe an, n primul trimestru, o adunare
general a proprietarilor membri ai asociaiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel
puin unei adunri generale a proprietarilor aparine membrilor comitetului executiv, inclusiv
preedintelui asociaiei de proprietari.(2) Adunarea general este alctuit din toi proprietarii
membri ai asociaiei de proprietari.(3) Adunarea general ordinar se convoac fie de preedintele
asociaiei de proprietari, fie de comitetul executiv.(4) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen,
adunrile generale extraordinare ale asociaiei pot fi convocate oricnd de ctre comitetul executiv
sau de ctre cel puin 20% din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari.(5) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baz de tabel nominal
convocator, asupra oricrei adunri generale a asociaiei de proprietari, cu cel puin 7 zile nainte de
data stabilit, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii generale. Ordinea de zi anunat se poate
completa prin hotrre a adunrii generale.Articolul 24(1) Adunarea general poate adopta hotrri,
dac majoritatea proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari (jumtate plus unu) sunt prezeni
personal sau prin reprezentant legal.(2) Dac la prima convocare nu este ntrunit cvorumul necesar de
jumtate plus unu, adunarea general va fi suspendat i reconvocat n termen de maximum 10 zile
de la data primei convocri.(3) La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c toi membrii
asociaiei de proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi adoptate, indiferent de numrul membrilor
prezeni, prin votul majoritii acestora.(4) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari
sunt obligatorii i pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezeni la adunarea general,
precum i pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaiei de proprietari.Articolul 25(1) Pentru
adoptarea hotrrilor n adunarea general a asociaiei de proprietari, se vor avea n vedere
urmtoarele:a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;b) pentru hotrrile cu
privire la stabilirea fondurilor de investiii pentru consolidare, reabilitare i modernizare, votul
fiecrui proprietar are o pondere egal cu cota-parte din proprietatea comun;c) proprietarul poate fi
reprezentat n adunarea general de ctre un membru al familiei sau de ctre un alt reprezentant care
are o mputernicire scris i semnat de ctre proprietarul n numele cruia voteaz;d) un membru al
asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai muli membri abseni, dac prezint
mputernicire semnat de ctre proprietarii n numele crora voteaz;e) n cazul unui vot paritar,
votul preedintelui asociaiei de proprietari este decisiv.(2) Hotrrile adunrilor generale vor fi luate
cu votul majoritii membrilor asociaiei de proprietari prezeni la adunarea general convocat sau
reconvocat, dup caz. n statutul propriu al asociaiei de proprietari pot fi prevzute i alte condiii,
dar nu mai puin de jumtate plus unu din voturile celor prezeni la adunarea general convocat sau
reconvocat.(3) n situaii excepionale, hotrrile pot fi luate prin acordul scris al majoritii
proprietarilor unei scri sau unui bloc, membri ai asociaiei de proprietari, pentru probleme care i
vizeaz direct, pe baz de tabel nominal.(4) Hotrrile adunrilor generale se consemneaz n
registrul de procese-verbale al asociaiei de proprietari, se semneaz de ctre toi membrii comitetului
executiv i se comunic, n scris, tuturor proprietarilor.Articolul 26Dac o hotrre a adunrii
generale este contrar legii, statutului sau acordului de asociere a asociaiei de proprietari ori este de
natur s produc daune intereselor proprietarilor, acetia pot ataca n justiie respectiva hotrre, n
termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia*). Acionarea n justiie nu ntrerupe executarea
hotrrii dect n cazul n care instana dispune suspendarea acesteia.Not
Prin DECIZIA CURII CONSTITUIONALE nr. 670 din 18 mai 2011, publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 421 din 16
iunie 2011,
s-a admis excepia de neconstituionalitate a dispoziiilor art. 26 din Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea,
organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, constatndu-se c sintagma "de la adoptarea
acesteia" este neconstituional.
Conform art. 147 alin. (1) din CONSTITUIA ROMNIEI republicat n MONITORUL OFICIAL nr. 767 din 31
octombrie 2003 dispoziiile din legile i ordonanele n vigoare, precum i cele din regulamente, constatate
ca fiind neconstituionale, i nceteaz efectele juridice la 45 de zile de la publicarea deciziei Curii
Constituionale dac, n acest interval, Parlamentul sau Guvernul, dup caz, nu pun de acord prevederile
neconstituionale cu dispoziiile Constituiei. Pe durata acestui termen, dispoziiile constatate ca fiind
neconstituionale sunt suspendate de drept.
n concluzie, n intervalul 16 iunie 2011-31 iulie 2011, dispoziiile invocate mai sus au fost suspendate de
drept, ncetndu-i efectele juridice n data de 1 august 2011, ntruct legiuitorul nu a intervenit pentru
modificarea prevederilor atacate.Articolul 27Adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari are urmtoarele atribuii:a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii comitetului
executiv i cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari;b) adopt, modific
sau revoc hotrri;c) adopt i modific bugetele de venituri i cheltuieli;d) mandateaz comitetul
executiv reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari pentru angajarea i eliberarea din funcie
a persoanei care ocup funcia de administrator imobile sau a altor angajai ori prestatori, n scopul
administrrii i bunei funcionri a cldirii;e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin
statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociai.Articolul 28(1) Asociaia de
proprietari poate intermedia servicii ntre furnizori i proprietarii consumatori, n special cu privire la
serviciile publice de utiliti, pe baza unor contracte de prestri de servicii sau de furnizare cu
caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile i obligaiile cu
privire la serviciul furnizat aparin, pe de o parte, furnizorului i de cealalt parte,
proprietarului.(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utiliti, furnizorul
serviciului va aciona mpotriva proprietarilor restanieri.(3) Serviciul de intermediere din partea
asociaiei de proprietari const n: repartizarea facturilor ctre proprietari prin lista de plat lunar,
ncasarea i plata sumelor reprezentnd contravaloarea consumului facturat, ntiinarea furnizorului
cu privire la debitori.Articolul 29(1) Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu
privire la proprietile individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin,
comitetul executiv reprezint asociaia de proprietari n administrarea i exploatarea
cldirii.(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea atribuiilor ce i
revin.Articolul 30(1) Comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari, are
urmtoarele atribuii:a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea
prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de proprietari;b) emite, dac
este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale
i pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere, precum i alte decizii
ce privesc activitatea din asociaia de proprietari;c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i
cheltuieli i pregtete desfurarea adunrilor generale;d) reglementeaz folosirea, ntreinerea,
repararea, nlocuirea i modificarea prilor proprietii comune, inclusiv cu privire la consumurile
aferente proprietii comune;e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i urmrete
realizarea lor;f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de proprietari,
n mod special situaia ncasrilor i plilor lunare;g) pentru scopul i activitile asociaiei de
proprietari, angajeaz i demite, ncheie i reziliaz contracte;h) i asum obligaii, n nume propriu
sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, privind interesele legate de
cldire;i) iniiaz sau apr n procese, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari, interesele legate de cldire;j) stabilete sistemul propriu de penalizri ale
asociaiei de proprietari pentru restanele afiate pe lista de plat ce privesc cheltuielile asociaiei de
proprietari, conform prevederilor legale;k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari;l) asigur
completarea la zi a crii tehnice a construciei;m) asigur urmrirea comportrii n timp a
construciei, pe toat durata de existen a acesteia;n) gestioneaz situaiile excepionale i de
criz;o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale.(2) edinele
comitetului executiv sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din numrul membrilor si sunt
prezeni. edinele comitetului executiv pot fi convocate de preedintele asociaiei de proprietari sau
de jumtate plus unu din numrul membrilor si.(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n
registrul de decizii al comitetului executiv.Articolul 31(1) Preedintele asociaiei de proprietari
reprezint asociaia n derularea contractelor i i asum obligaii n numele acesteia. El reprezint
asociaia de proprietari n relaiile cu terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie mpotriva unui
proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n procesele iniiate de un proprietar
care contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor.(2) Preedintele asociaiei de proprietari
supravegheaz i urmrete aplicarea hotrrilor adunrii generale, respectarea prevederilor statutului
i acordului de asociere, precum i aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, n funcie de
situaie, poate propune comitetului executiv sau adunrii generale, dup caz, msuri mpotriva celor
care nu respect regulile, regulamentele, hotrrile i deciziile asociaiei de proprietari, conform
prevederilor legale i statutare.Articolul 32(1) Preedintele asociaiei de proprietari sau membrii
comitetului executiv pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii
generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.(2) Pentru
nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preedintele asociaiei
de proprietari, rspund personal sau n solidar, dup caz, n faa legii i a proprietarilor pentru
daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.Articolul 33(1) Cenzorul sau comisia
de cenzori a asociaiei de proprietari are, n principal, urmtoarele atribuii:a) verific legalitatea
actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i regulamentelor;b) verific execuia
bugetului de venituri i cheltuieli;c) verific gestiunea financiar-contabil;d) cel puin o dat pe an,
ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte asupra activitii sale i asupra gestiunii asociaiei
de proprietari, propunnd msuri.(2) Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi
remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la
data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.(3) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le
revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei de proprietari rspund personal sau n solidar, n faa legii i a
proprietarilor, pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.Articolul
34(1) Administrarea, ntreinerea, investiiile i reparaiile asupra proprietii comune sunt n sarcina
asociaiei de proprietari.(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funcia
de administrator sau ncheie contracte cu persoane juridice specializate i autorizate pentru realizarea,
respectiv furnizarea serviciilor necesare administrrii, ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra
proprietii comune.Capitolul V Administrarea n asociaia de proprietariArticolul
35(1) Pentru activitatea de administrare care include activiti de administrare tehnic, de
contabilitate i casierie, asociaia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru
funcia de administrator de imobile, fie poate ncheia contract de administrare cu persoane juridice
specializate i autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari ori
care au ca activitate principal administrarea imobilelor pe baz de tarife sau contract.
Administratorilor de imobile li se aplic n mod corespunztor prevederile art. 21 alin. (2) i ale art.
22.(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin ncheierea unui contract individual de munc, conform
celor stabilite prin negociere direct.(3) Candidaii pentru funcia de administrator de imobile trebuie
s prezinte comitetului executiv al asociaiei de proprietari documentele solicitate, garaniile
profesionale i materiale prevzute de lege i trebuie s nu fi suferit nicio condamnare.(4) Comitetul
executiv adopt decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizaiilor i al eventualelor premieri
care se acord personalului ncadrat cu contract individual de munc, precum i asupra valorii i a
modalitilor de contractare, n cazul n care administrarea cldirii este asigurat de persoane juridice,
n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor.(5) De
asemenea, comitetul executiv decide i asupra acordrii unor drepturi bneti membrilor asociaiei de
proprietari care desfoar activiti lucrative folositoare acesteia, n limita bugetului de venituri i
cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor.Articolul 36Administratorul, persoan fizic
sau juridic, are, n principal, urmtoarele atribuii:a) prestarea serviciilor n mod
profesional;b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti;c) efectuarea formalitilor
necesare n angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea i ntreinerea cldirii,
derularea i urmrirea realizrii acestor contracte;d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu
privire la proprietatea comun;e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce
revin proprietarilor n raport cu autoritile publice. Obligaiile ceteneti sunt cele stabilite, potrivit
legii, de adunarea general a proprietarilor;f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de
lege.g) informarea trimestrial, n scris sau prin pota electronic, a proprietarilor, membrii
asociaiei de proprietari, cu privire la situaia financiar cuprinznd toate elementele de cheltuieli,
venituri, ncasri i pli aferente asociaiei de proprietari, sub semntura proprie i contrasemnat de
preedintele i de cenzorul asociaiei de proprietari.----------Lit. g) a art. 36 a fost introdus de art.
unic din LEGEA nr. 34 din 11 martie 2015 publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 172 din 12
martie 2015.Articolul 37Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd seama
de pre, durat de execuie i calitate, supune spre analiz, selecie de oferte i aprobare comitetului
executiv al asociaiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinele, n vederea
executrii lucrrilor, conform legislaiei n vigoare.Articolul 38Pentru protejarea intereselor
proprietarilor i ale asociaiei de proprietari mpotriva riscurilor aferente activitii de administrare
ntr-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de
drept privat, pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional. Asigurarea de
rspundere civil profesional nu acoper riscurile cu privire la fraud, nelciune, deturnare de
fonduri nfptuite cu bun-tiin. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot
ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional.Articolul 39Proprietatea comun poate fi
utilizat de ctre teri, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu
acordul majoritii proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate,
n baza unui contract de nchiriere, de folosin sau de concesiune.Articolul 40Asociaia de
proprietari are obligaia s ia msuri cu privire la mbuntirea confortului termic al cldirii.Articolul
41Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau elemente de construcie ale
cldirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe perei, suspendarea de stlpi, perei, scri interioare i
altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul
proprietarilor direct afectai i, dup caz, pe baza unui proiect tehnic ntocmit de instituii de
specialitate, verificat de un expert autorizat, precum i cu autorizaia pentru executarea de lucrri,
eliberate n condiiile legii.Articolul 42Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu
alt destinaie dect aceea de locuin fa de destinaia iniial, conform proiectului iniial al cldirii
cu locuine, se poate face numai cu avizul comitetului executiv i cu acceptul proprietarilor direct
afectai cu care se nvecineaz, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus schimbrii.Articolul
43Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea, ntreinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea i
modernizarea proprietii comune, asociaia de proprietari poate angaja, n numele proprietarilor i cu
semntura lor individual, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor
legale.Articolul 44Pentru riscurile cu privire la proprietatea comun, asociaia de proprietari, n
numele proprietarilor asociai, poate ncheia polie de asigurare.Capitolul VI Cheltuielile
asociaiei de proprietariArticolul 45(1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul
calendaristic.(2) nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce urmeaz,
comitetul executiv va pregti i va prezenta proprietarilor n adunarea general un buget anual de
venituri i cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv fondurile
necesare organizrii i funcionrii acesteia.(3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au
obligaia s aprobe i un fond de reparaii anual, necesar pentru repararea i mbuntirea proprietii
comune. Comitetul executiv va pregti i va prezenta adunrii generale suma anual necesar pentru
constituirea sau completarea acestui fond, care se alimenteaz n avans, n trane lunare egale,
prevzute n lista de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari. Plile pentru repararea i
mbuntirea proprietii comune se vor face din fondul de reparaii. Proprietarii membri ai
asociaiei de proprietari pot aproba i alte fonduri cu caracter special.(4) Asociaia de proprietari
poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate bancar, n condiiile legii.Articolul
46Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a cheltuielilor asociaiei de
proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce le revine la
cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de
proprietari.Articolul 47(1) Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele:a) cheltuieli pe
numr de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n proprieti individuale;b) cheltuieli pe
consumuri individuale;c) cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de suprafaa util a proprietii
individuale;d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar
gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari;e) cheltuieli pe consumatori
tehnici;f) cheltuieli de alt natur.(2) Asociaiile de proprietari pot hotr exceptarea de la plata
cheltuielilor prevzute la alin. (1) lit. b) pentru copiii cu vrsta de pn la 3 ani.(la 22-04-2017,
Articolul 47 din Capitolul VI a fost completat de ARTICOL UNIC din LEGEA nr. 67 din 13 aprilie
2017, publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 271 din 19 aprilie 2017 )Articolul 48(1) Stabilirea i
repartizarea sumei care privete proprietatea comun ce revine fiecrui proprietar din cadrul
condominiului se fac proporional cu cota-parte indiviz din proprietatea comun.(2) Cheltuielile
efectuate de asociaia de proprietari pentru plata unor servicii de utiliti publice sau de alt natur,
legate de proprietile individuale din condominiu i care nu se factureaz individual pe fiecare dintre
acestea, se repartizeaz dup acelai criteriu care a stat la baza emiterii facturii, n conformitate cu
prevederile contractului ncheiat cu furnizorul respectivului serviciu.Articolul 48^1Asociaia de
proprietari, prin grija preedintelui asociaiei, va afia lunar, la vedere, lng lista de plat a
cheltuielilor asociaiei de proprietari, modalitatea de calcul n urma creia au rezultat sumele lunare
de plat ale proprietarilor. Modalitatea de calcul va conine i va arta explicit toate costurile i
sumele care formeaz totalul de plat al proprietarilor, respectiv modul de calcul i de repartizare a
acestor cheltuieli ctre proprietari.----------Art. 48^1 a fost introdus de pct. 1 al art. unic din LEGEA
nr. 17 din 4 martie 2016 publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 174 din 8 martie 2016.Articolul
49(1) Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizri pentru orice sum cu titlu
de restan, afiat pe lista de plat. Penalizrile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de
ntrziere i se vor aplica numai dup o perioad de 30 de zile care depete termenul stabilit pentru
plat, fr ca suma penalizrilor s poat depi suma la care s-au aplicat.(2) Termenul de plat a
cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, afiate pe lista lunar de plat, este de
maximum 20 de zile calendaristice.(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor
face obiectul fondului de penaliti al asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru plata
penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de ctre teri i pentru cheltuieli cu reparaiile asupra
proprietii comune sau alte cheltuieli de natur administrativ.Articolul 50(1) Asociaia de
proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata
cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul
stabilit.(2) Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de tax de timbru.(3) Sentina dat n
favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pus n
aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permis de Codul de procedur
civil.Articolul 51(1) Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra
apartamentelor i altor spaii proprieti individuale ale proprietarilor din condominiu, precum i un
privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cot de
contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate tuturor
creditorilor n interesul crora au fost fcute.(2) Privilegiul se nscrie n registrul de publicitate
imobiliar al judectoriei, la cererea preedintelui asociaiei de proprietari, pe baza extraselor de pe
ultima list lunar de plat a cotelor de contribuie din care rezult suma datorat cu titlu de restan.
Privilegiul se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza
chitanei ori a altui nscris prin care asociaia confirm plata sumei datorate.(3) Operaiunile de
publicitate imobiliar privitoare la privilegiul prevzut la alin. (1) i (2) sunt scutite de tax de
timbru.Capitolul VII Raportul dintre administraia public local i central i
asociaiile de proprietariArticolul 52(1) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor
i ale sectoarelor municipiului Bucureti sprijin activitatea asociaiilor de proprietari pentru
realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin, n conformitate cu prevederile legale n
vigoare.(2) Consiliile locale organizeaz n cadrul aparatului propriu un compartiment specializat n
sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari.Articolul 53(1) Compartimentele specializate
nfiinate n cadrul autoritii publice locale ndrum i sprijin proprietarii pentru a se constitui n
asociaii de proprietari.(2) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor
municipiului Bucureti ndrum i sprijin asociaiile de proprietari pentru ndeplinirea obligaiilor
locale ce le revin asupra proprietii comune.Articolul 54(1) Persoanele fizice care au calitatea de
administrator de imobile sunt atestate de ctre primar, la propunerea compartimentelor specializate
din cadrul autoritii administraiei publice locale, n baza unei hotrri a consiliului
local.(2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor care doresc s
practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaiile de proprietari.Articolul 55Consiliile
locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeene, respectiv al Consiliului General al
Municipiului Bucureti, exercit controlul asupra activitii financiar-contabile din cadrul asociaiilor
de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaiei de
proprietari.Capitolul VIII SanciuniArticolul 56(1) Constituie contravenii urmtoarele
fapte:a) neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de proprietari sau de ctre comitetul
executiv al asociaiei de proprietari a tuturor msurilor necesare pentru repararea i meninerea n
stare de siguran a cldirii i a instalaiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalaii de
alimentare cu ap, de canalizare, de nclzire central, de preparare i distribuire a apei calde,
instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a deeurilor, instalaii
de anten colectiv, telefonie etc.) pe toat durata existenei acestora;b) nendeplinirea atribuiilor
de ctre preedinte, membrii comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil;c) neexecutarea
de ctre proprietar a lucrrilor de ntreinere, reparaii sau de nlocuire a elementelor de construcii i
instalaii aflate n proprietatea sa individual, dac aceasta este de natur s aduc prejudicii celorlali
proprietari;d) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr autorizaiile i aprobrile
legale;e) modificarea aspectului proprietii comune, precum i a elementelor constructive ale
cldirii fr aprobrile i autorizaiile legale;f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei
legi de ctre funcionarii publici i personalul angajat al autoritilor publice locale i centrale,
inclusiv personalul regiilor ori al societilor furnizoare de servicii publice de utiliti, dac fapta nu a
fost comis n astfel de mprejurri nct s constituie infraciune.g) nendeplinirea atribuiilor
prevzute la art. 48^1.----------Lit. g) a alin. (1) al art. 56 a fost introdus de pct. 2 al art. unic din
LEGEA nr. 17 din 4 martie 2016 publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 174 din 8 martie
2016.(2) Contraveniile prevzute la alin. (1) se sancioneaz dup cum urmeaz:a) faptele
prevzute la lit. a), b), c) i g) se sancioneaz cu amend de la 500 lei la 3.000 lei;----------Lit. a) a
alin. (2) al art. 56 a fost modificat de pct. 3 al art. unic din LEGEA nr. 17 din 4 martie
2016 publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 174 din 8 martie 2016.b) fapta prevzut la lit. d), cu
amend de la 200 lei la 1.000 lei;c) faptele prevzute la lit. e) i f), cu amend de la 2.500 lei la
5.000 lei.(3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin. (1) lit. a)-e) se aplic persoanelor
fizice constatate vinovate, iar cea prevzut la alin. (1) lit. f) funcionarilor publici sau personalului
angajat al autoritilor publice, inclusiv personalului regiilor ori societilor furnizoare de servicii de
utiliti publice.(4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, fcut la sesizarea oricrei
persoane interesate, precum i aplicarea sanciunilor corespunztoare se fac de ctre persoanele
mputernicite de Inspectoratul de Stat n Construcii i de Ministerul Internelor i Reformei
Administrative, de primari sau de mputerniciii acestora.Articolul 57Prevederile art. 56 referitoare la
contravenii se completeaz cu dispoziiile Ordonanei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic
al contraveniilor, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 180/2002, cu modificrile i
completrile ulterioare.Capitolul IX Dispoziii tranzitorii i finaleArticolul 58(1) Instituiile
administraiei publice locale ori centrale sau orice alte societi de stat, care dein n proprietate
apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin n cldirile de locuine, au aceleai
drepturi i obligaii ca oricare alt proprietar din condominiu i au obligaia s mandateze persoane
fizice sau juridice pentru a colabora cu asociaia de proprietari.(2) Raporturile juridice ale
proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriaul, indiferent de statutul locuinei, precum i
nerespectarea obligaiilor contractuale de ctre chiria nu absolv proprietarul de la obligaiile sale
fa de asociaia de proprietari prevzute n prezenta lege.Articolul 59n termen de 60 de zile de la
data intrrii n vigoare a prezentei legi, Ministerul Internelor i Reformei Administrative, mpreun
cu Ministerul Economiei i Finanelor, Ministerul Muncii, Familiei i Egalitii de anse, Ministerul
Transporturilor i Ministerul Justiiei vor elabora i supune spre adoptare Guvernului normele
metodologice de punere n aplicare a prevederilor acesteia.Articolul 60Prezenta lege intr n vigoare
la 30 de zile de la data publicrii n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.Articolul 61La data
intrrii n vigoare a prezentei legi se abrog: art. 35 alin. 3, art. 35^1, art. 36, art. 64, art. 69 i anexa
nr. 2 din Legea locuinei nr. 114/1996, republicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 393
din 31 decembrie 1997, cu modificrile i completrile ulterioare, Ordonana Guvernului nr.
85/2001 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n Monitorul Oficial
al Romniei, Partea I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobat cu modificri prin Legea nr. 234/2002,
precum i orice alte dispoziii contrare.Aceast lege a fost adoptat de Parlamentul
Romniei, n condiiile art. 77 alin. (2), cu respectarea prevederilor art. 75 i ale
art. 76 alin. (1) din Constituia Romniei, republicat.
PREEDINTELE CAMEREI DEPUTAILOR
BOGDAN OLTEANU
PREEDINTELE SENATULUI
NICOLAE VCROIUBucureti, 6 iulie 2007.Nr. 230.23 iulie 2007------