Contractul de arendare

Capitolul 1. DEFINIREA CONCEPTULUI JURIDIC...................................................................... 2

1.1 Evoluia istoric ..................................................................................................................... 2
1.2 Dreptul de preemiune .......................................................................................................... 7
 Capitolul 1. DEFINIREA CONCEPTULUI JURIDIC

1.1 Evoluia istoric

n dreptul roman, arendarea pmnturilor, ca o ultim aplicaie a locaiunii lucrurilor,

era cunoscut nc din secolul I a. H. Prin intermediul acestui contract consensual,
proprietarul-arendator (locator) transmitea lucrul (prestare rem) n folosina arendaului
(conductor) care devenea astfel detentor pentru un pre (merces) constnd ntr-o sum de bani
sau ntr-o cot parte din recolt.
Arendarea se fcea pe un termen de cinci ani, perioad inspirat din sistemul dreptului
public roman n care, cu ocazia recensmntului efectuat din cinci n cinci ani, cenzorii
atribuiau particularilor anumite suprafee de teren. Tot dreptul roman a reglementat i
arendarea perpetu, sub forma emfiteozei. Aceasta crea n persoana emfiteotului obligat la
cultivarea ternului i culegerea fructelor n schimbul unui pre stabilit n bani (canon) un drept
real, transmisibil urmailor.
De-a lungul Evului mediu, arendarea pmnturilor s-a practicat n toate rile
europene, n anumite cazuri lund o amploare deosebit i datorit faptului c reprezenta o
soluie pentru incapacitatea economiei feudale de a se adapta produciei de pia i relaiilor
marf-bani.
n rile Romne arendarea constituie un mod de exploatare a moiilor atestat nc din
secolul al XVII-lea 1, cunoscnd o dezvoltare constant i de durat. Statul comunist a
ntrerupt ns aceast evoluie, interzicnd prin mai multe acte normative practicarea
arendrii, ntruct aceasta era perceput ca o form de exploatare a omului de ctre om.
Datorit politicii statului comunist de colectivizare i exploatare tiinific n agricultur,
arendarea a fost timp de 50 de ani exclus din categoria modalitilor de punere n valoare a
bunurilor agricole.

2
 Legea arendrii nr. 16 din 5 aprilie 1994 5 a fost actul normativ care a reintrodus n
dreptul civil romn arendarea, ncercnd s adapteze acest contract att dispoziiilor existente
n Codul civil, ct i situaiei agriculturii romneti de dup 1990.
Prin urmare, pentru toate persoanele care nu dispun de mijloacele necesare pentru a accede la
calitatea de proprietari ai bunurilor agricole, noua lege pune la dispoziie un instrument prin
care se poate asigura cel puin folosina acestora.
Poziia pe care se situeaz arendaul este ns una caracterizat de o anumit fragilitate
determinat de interesul proprietarilor de a da n arend doar pe termene scurte, evitnd
rennoirea contractului, i de a percepe o arend ct mai oneroas. De aceea, legiuitorul
trebuie s promoveze msuri n vederea asigurrii respectrii echilibrului ntre interesele celor
dou pri contractante.
De maniera n care legiuitorul nelege s se achite de aceast sarcin este legat n mod
direct i nivelul investiilor n agricultur, tiut fiind faptul c investitorii privai prefer alte
sectoare ale economiei, mai rentabile.
n acest sens, majoritatea statelor din Europa au adoptat msuri prin care se vizeaz
asigurarea stabilitii contractului, modicitatea arendei pltit de arenda i interesarea
acestuia n a deveni proprietar.
S-a apreciat de autori c Legea nr. 16/1994 a realizat o transpunere n practic care
las mult de dorit, majoritatea instituiilor prevzute de lege rmnnd fr aplicare practic.
Este cazul procedurii prin care se poate obine rennoirea contractului (art.12), stabilirea
arendei (art. 14) etc.. Chiar i aspectele legate de forma contractului constituie obiect al unor
interpretri contradictorii.
n ceea ce privete dreptul de preempiune de care se bucura arendaul (art. 9), s-a
considerat c n mod greit acesta a fost nlturat prin modificrile aduse Legii arendrii prin
Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele
msuri adiacente. Chiar dac msura eliminrii, prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005,
a dreptului de preempiune pentru nstrinarea terenurilor din extravilan vizeaz stimularea
comasrii parcelelor i loturilor de teren n vederea constituirii unor corpuri de proprietate mai
mari, s-a exprimat prerea c, dimpotriv, dreptul de preempiune al arendaului urmrea
tocmai mrirea unor parcele, prin ntregire, n vederea unei mai bune organizri a exploatrii
terenului agricol i dimensionarea corespunztoare a exploataiei agricole, pentru aplicarea ct
mai eficient a tehnologiilor moderne (tocmai n aceasta rezid interesul arendaului) .

3
 Tocmai prin prisma acestor neajunsuri ale Legii nr. 16/1994, instituiile fundamentale
ale contractului de arendare devin i mai importante n asigurarea certitudinii drepturilor i
obligaiilor prilor.
Legea nr. 16/1994 a fost abrogat odat cu intrarea n vigoare a Legii nr. 287 din 2009
privind Codul Civil.
Noul Cod Civil, comparativ cu vechea lege a arendrii Legea nr. 16/1994 (abrogat
prin intrarea n vigoare a Noului Cod civil) mbuntete i readuce pe un fga normal
legislaia privind arendarea, care actualmente este n favoarea ambelor pri, fiind clar
stipulate de ctre legiuitor att drepturile arendatorului, ct i ale arendaului.
Potrivit art. 1778 alin. 1 din NCC, locaiunea bunurilor agricole poart denumirea de
arendare.
n conformitate cu prevederile art. 1777 din NCC, locaiunea este contractul prin care
o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina unui bun,
n schimbul unui pre, denumit chirie.
Cu alte cuvinte, plecnd de la definiia locaiunii, putem afirma c arendarea are drept
obiect exploatarea pe o durat determinat a bunurilor agricole, contra unui pre stabilit prin
contractul ncheiat (contractul de arendare) ntre proprietarul bunurilor agricole, pe de o parte,
n calitate de arendator, i locatar, pe de alt parte, n calitate de arenda.
Potrivit legiuitorului, pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:
a) terenurile cu destinaie agricol, i anume terenuri agricole productive arabile,
viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbutii fructiferi, plantaiile de hamei i
duzi, punile mpdurite, terenurile ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice,
amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice, platformele i
spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole i terenurile
neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol;
b) animalele, construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri
destinate exploatrii agricole.
Cu privire la ncheierea contratului de arend, trebuie menionat c, contractul de
arendare trebuie ncheiat n form scris, sub sanciunea nulitii absolute.
Sub sanciunea unei amenzi civile stabilite de instana de judecat pentru fiecare zi de
ntrziere, arendaul trebuie s depun un exemplar al contractului la consiliul local n a crui
raz teritorial se afl bunurile agricole arendate, pentru a fi nregistrat ntr-un registru special
inut de secretarul consiliului local. Cnd bunurile arendate sunt situate n raza teritorial a

4
mai multor consilii locale, cte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local
n a crui raz teritorial sunt situate bunurile arendate.
Dac arendaul este persoan fizic i obine venituri din arendarea unui bun agricol,
veniturile respective fac parte din categoria veniturilor obinute din cedarea folosinei
bunurilor. n acest caz, arendaul trebuie s se prezinte n termen de 15 zile de la ncheierea
contractului la unitatea fiscal de care aparine, pentru a nregistra contractul de arend.
n contract este recomandabil s fie trecut perioada pentru care se ncheie contractul
de arend (n acest caz contractul fiind ncheiat pe o perioad determinat). Cu toate acestea,
se poate ntmpla i ca n contract perioada s nu fie una determinat (n acest caz contractul
fiind ncheiat pe o perioad nedeterminat). n acest ultim caz, dac durata nu este
determinat, arendarea se consider a fi fcut pentru toat perioada necesar recoltrii
fructelor pe care bunul agricol urmeaz s le produc n anul agricol n care se ncheie
contractul.
n contract este recomandabil s fie inserat obligaia arendaului de a asigura
bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor
calamiti naturale. Reinem c (chiar n lips de stipulaie expres n contract) subzist
aceast obligaie a arendaului conform legii.
Dac contractele de arendare sunt ncheiate n form autentic, precum i dac sunt
nregistrate la consiliul local, acestea constituie, n condiiile legii, titluri executorii pentru
plata arendei la termenele i n modalitile stabilite n contract.
Potrivit art. 1848 alin. 1 din NCC, contractul de arendare se rennoiete de drept (fr a
fi necesare alte formaliti), pentru aceeai durat, dac niciuna dintre pri nu a comunicat
cocontractantului n scris refuzul su cu cel puin ase luni nainte de expirarea termenului, iar
n cazul terenurilor cu destinaie agricol, cu cel puin un an. Dac durata contractului de
arendare este de un an sau mai scurt, termenele de refuz al rennoirii prevzute la art. 1848
alin. 1 din NCC se reduc la jumtate
Toate cheltuielile legate de ncheierea, nregistrarea i publicitatea contractului de
arendare revin arendaului.
Arendaul poate schimba categoria de folosin a terenului arendat numai cu acordul
prealabil dat n scris de ctre proprietar i cu respectarea dispoziiilor legale n vigoare.
Se poate reduce arenda stabilit n contractul de arend n cazul pieirii recoltei.
Astfel, atunci cnd, pe durata arendrii, ntreaga recolt a unui an sau cel puin o jumtate din
ea a pierit fortuit, arendaul poate cere reducerea proporional a arendei dac aceasta a fost
stabilit ntr-o cantitate determinat de produse agricole, ntr-o sum de bani determinat sau

5
ntr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei cantiti determinate de produse
agricole. Dac arendarea este fcut pe mai muli ani, reducerea nu se va stabili dect la
sfritul arendrii, cnd se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosin. n
schimb, arendaul nu poate obine reducerea arendei n cazul n care pieirea recoltei a avut loc
dup ce a fost culeas. De asemenea, reducerea arendei nu va putea fi cerut nici atunci cnd
cauza pagubei era cunoscut la data ncheierii contractului.
Atunci cnd arenda este stabilit ntr-o cot din fructe sau ntr-o sum de bani
determinabil n funcie de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuit, n tot sau n parte, a
fructelor de mprit este suportat proporional i nu d niciuneia dintre pri aciune n
despgubire mpotriva celeilalte.
ns dac pieirea s-a produs dup culegerea fructelor i una dintre pri ntrzie n mod
culpabil predarea sau recepia lor, cota cuvenit acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar
cota celeilalte pri se consider ca i cum nu ar fi survenit nicio pierdere, afar numai dac
fructele ar fi pierit chiar dac predarea i recepia fructelor se fceau la timp.
Atunci cnd arenda se pltete n fructe, n lipsa altui termen prevzut n contract,
arendaul este de drept n ntrziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul
este de drept n ntrziere pentru recepie de la data la care a fost notificat n scris de ctre
arenda.
Arendaul poate s cesioneze contractul de arendare soului care particip la
exploatarea bunurilor arendate sau descendenilor si majori, dar numai cu acordul scris al
arendatorului.
n schimb, exist interdicia subarendrii, astfel nct subarendarea total sau parial
este interzis, sub sanciunea nulitii absolute.
De asemenea, legiuitorul arat c nu sunt permise oficiile de arendai.
n cazul n care arendatorul dorete s vnd bunurile agricole arendate, trebuie
respectat dreptul respectiv, arendaul avnd drept de preempiune, care se exercit n
conformitate cu art. 1849 din NCC, cu trimitere la regulile generale de la art. 1730-1739 din
NCC.
Odat cu intrarea n vigoare a Legii nr. 17/2014, potrivit art. 4 alin. 1 din
legea respectiv, nstrinarea prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan se face
cu respectarea condiiilor de fond i de form prevzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul
civil, republicat, cu modificrile ulterioare, i a dreptului de preempiune al coproprietarilor,
arendailor, proprietarilor vecini, precum i al statului romn, prin Agenia Domeniilor
Statului, n aceast ordine, la pre i n condiii egale.

6
 Contractul de arendare nceteaz prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaului.

1.2 Dreptul de preemiune

Dreptul de preempiune reprezint un drept prioritar la cumprare recunoscut anumitor

categorii de persoane.
nainte de intrarea n vigoare a Noului Cod civil (1 oct. 2011), pn n anul 2005, dreptul
de preemiune la cumprarea de terenuri agricole situate n extravilan era reglementat de art.
5-11 din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor i se justifica pe
favorizarea concentrii proprietilor agricole.
Legea nr. 274/2005 a abrogat dispoziiile legale ce reglementau exercitarea dreptului de
preempiune n cazul cumprrii de terenuri agricole i forestiere. Dup ce a intrat n vigoare
Noul Cod Civil, acesta a revenit la reglementarea dreptului de preeempiune al arendailor n
art. 1849.
Pe lng arendai, mai aveau drept de preemiune la cumprarea de terenuri agricole i
coproprietarii i proprietarii vecini.
Noul Cod civil care a intrat n vigoare la data de 1 0ct 2011 reglementeaz n art. 1849
dreptul de preempiune al arendaului. Acest articol precizeaz c dreptul de preempiune al
arendaului asupra bunurilor agricole arendate se exercit n condiiile prevzute de art. 1730-
1739 Cod Civil. Articolele 1730-1739 reglementeaz n general dreptul de preempiune la
vnzarea de bunuri, nu doar la vnzarea de terenuri agricole. Dar ntruct art. 1849 din Codul
Civil precizeaz c i arendaul are drept de preempiune, rezult c el n i poate exercita
acest drept n condiiile prevzute de art. 1730-1739 din Codul Civil.