Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
INDICAII METODICE
Management investiional
1
Cuprins
Generaliti
1. Coninutul proiectului de an
2. Recomandrile privind elaborarea proiectului
3. Cerine privind perfectarea raportului
Anexe:
1. Foaie de titlu
2. Exemplu de evaluare a proiectului investiional
3. Date iniiale pentru elaborarea proiectului de an conform
variantelor
4. Valoarea curent a 1 leu cptat sau transferat la sfritul
perioadei de investire
2
Generaliti
Disciplina Investiii n bunuri imobiliare reprezint o
aprofundare a cunotinelor cptate la disciplinele Economie
imobilului i Evaluarea imobilului. Scopul disciplinei date const
n familiarizarea studenilor cu posibilitile de prognoz, analiz,
gestiune i evaluare a investiiilor n domeniul imobiliar.
Obiectivele disciplinei constau n formarea abilitilor,
deprinderilor de aplicare a metodelor de evaluare, apreciere i
gestiune financiar a activitii investiionale, n funcie de scopul
i tipul investiiei.
Administrarea disciplinei
Investiii n bunuri imobiliare / Development
3
1. Coninutul proiectului de an
Structural proiectul de an va cuprinde urmtoarele
compartimente:
Introducere
Capitolul I. Analiza pieei imobiliare
1.1. Analiza general a pieei imobiliare
1.2. Analiza segmentului de pia la care se refer obiectivul
investiional
1.3. Argumentarea necesitii realizrii proiectului investiional
respectiv
Capitolul II. Concepia i echipa proiectului de dezvoltare a
imobilului
2.1. Descrierea cerinelor arhitecturale i tehnice
2.2. Studiul de marketing privind echipa proiectului
Capitolul III. Structura finanrii
3.1. Descrierea surselor de finanare posibile
3.2. Analiza ofertelor creditelor bancare
3.3. Argumentarea selectrii structurii finanrii i determinarea
costului capitalului
Capitolul IV. Evaluarea proiectului
4.1. Aprecierea datelor iniiale
4.2. Determinarea indicatorilor eficienei economice
4.3. Analiza rezultatelor cptate
Concluzii
Bibliografie
Anexe
5
n Anexe vor fi incluse informaiile primare utilizate n
analiz.
6
Anexa 1
PROIECT DE AN
la disciplina Management investiional
Chiinu 2010
7
Anexa 2
Indicatorul Valoarea
Investiii necesare
LCM, Euro/m2 260
Utilaj, mii Euro 100
Suprafaa util, m2/elev 3
Structura investiiilor
Mijloace mprumutate, mii Euro 700
Costul capitalului, %
Mijloace proprii 12
Mijloace mprumutate 15
Condiiile creditrii:
termenul, ani 5
rambursarea trimestrial n rate egale, 35
mii Euro (700:20)
rata dobnzii, % 3,75
(15:4)
Capacitatea, elevi
gimnaziu 900
liceu 750
Plata pentru instruire, Euro/elev/an
gimnaziu 900
liceu 1200
Utilizarea capacitilor n
primul an, % 80
8
Uzura se va determina prin metoda
casrii liniare. Norma uzurii pentru:
mijloacele fixe pasive, % 3
mijloacele fixe active, % 14
Rentabilitatea medie ramural,% 18
Taxa impozitului pe venit, % 15
10
Determinarea fluxului net de numerar (NCF)
Indicator anul 1 anul 2 anul 3 anul 4 anul 5 anul 6 anul 7 anul 8 anul 9 anul 10
VBP, euro 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000
Utilizarea
capacitilor 80% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
VBE, euro 1 368 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000
Rambursarea
mprumutului,
euro 237 125 216 125 195 125 174 125 153 125 0 0 0 0 0
Venitul dup
rambursare,
euro 1 130 875 1 493,875 1 514,875 1 535 875 1 556 875 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000 1 710 000
Venitul pn
la impozitare,
euro 203 558 268 898 272 678 276 458 280 238 307 800 307 800 307 800 307 800 307 800
Impozitul pe
venit, euro 30 534 40 335 40 902 41 469 42 036 46 170 46 170 46 170 46 170 46 170
Profitul net,
euro 173 024 228 563 231 776 234 989 238 202 261 630 261 630 261 630 261 630 261 630
Uzura, euro 52 610 52 610 52 610 52 610 52 610 52 610 52 610 38 610 38 610 38 610
NCF, euro 225 634 281 173 284 386 287 599 290 811 314 240 314 240 300 240 300 240 300 240
NCF total,
euro 2 898 803
11
3) Determinarea indicatorilor eficienei economice
VNAT = NCF act. I = 1 758 736 1 387 000 = 371 736 euro.
T = I / CF med. = 1 387 000 / (2 898 809 / 10) = 4,78 ani sau 4 ani
9 luni 12 zile.
12
b) determinm termenul actualizat de recuperare a
investiiilor prin actualizarea indicatorilor primari n
form tabelar:
Anul 10
Anul 0
Anul 1
Anul 2
Anul 3
Anul 4
Anul 5
Anul 6
Anul 7
Anul 8
Anul 9
Indicatorul 1 387 000
Investiiile
338 684
198 772
218 210
194 428
173 216
154 299
146 880
129 394
108 897
95 957
NCF act.
+ 371 737
1 188 228
+ 33 053
970 018
775 590
602 374
448 075
301 195
171 801
Suma
62 904
restant la
finele anului
Perioada de 1 1 1 1 1 1 1 1 0,66
-
recuperare an an an an an an an an ani
Termenul de
8,66 ani sau 8 ani 7 luni 28 zile
recuperare
VNAT ()
RIR = rmin + (rmx-rmin)*
VNAT () VNAT ()
13
Perioada VNAT VNAT VNAT
examinat (r = 0) r = 20% (20%) r = 15% (15%)
Anul 0 -1 387 000 1 -1 387 000 1 -1 387 000
Anul 1 225 633.9 0.8333 188028.2 0.8696 196203.4
Anul 2 281 172.9 0.6944 195258.9 0.7561 212607.1
Anul 3 284 385.9 0.5787 164575.2 0.6575 186988.3
Anul 4 287 598.9 0.4822 138695.4 0.5718 164435.6
Anul 5 290 811.9 0.4018 116870.8 0.4972 144584.9
Anul 6 314 240.0 0.3349 105238.3 0.4323 135854.6
Anul 7 314 240.0 0.2791 87698.6 0.3759 118134.5
Anul 8 300 240.0 0.2326 69835.8 0.3269 98148.5
Anul 9 300 240.0 0.1938 58186.5 0.2843 85358.2
Anul 10 300 240.0 0.1615 48488.8 0.2472 74219.3
TOTAL 1 511 803 -214 124 + 29 534
RIR = 15 + (20 15) x [29 534 / (29 534 + 214 124)] = 15,61 %
Concluzii
14
Anexa 3
Date iniiale pentru elaborarea proiectului de an
conform variantelor
nr. de ordine al
studentului 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
I. Argumentarea eficienei investiiilor pentru construcia unei coli private
1. Investiii necesare
LCM,
Euro/m2 260 250 350 300 250 250 250 300 300 300
Utilaj, mii
Euro 150 150 150 150 150 150 150 150 150 100
Suprafaa
util, m2/elev 2.5 2.5 2.5 2.5 3 3 3 3 3 3
2. Structura investiiilor
Mijloace
mprumutate,
mii Euro 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 900
3. Costul capitalului, %
Mijloace
proprii 10 12 14 12 12 12 12 12 12 14
4. Condiiile creditrii
termenul, ani 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5
rambursarea n
rate egale trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim.
5. Capacitatea
gimnaziu 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000
liceu 850 850 850 850 850 850 850 850 850 850
6. Plata pentru instruire, Euro
gimnaziu 800 900 900 800 900 900 900 900 900 900
liceu 1100 1100 1200 1100 1100 1200 1200 1100 1200 1200
Utilizarea
capacitilor n
7. primul an, % 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80
8. Uzurase va determina prin metoda casrii liniare
mijloacele fixe
pasive, % 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
mijloacele fixe
active, % 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14
rentabilitatea
medie
9. ramural,% 16 18 18 18 18 16 18 20 18 20
cota
impozitului pe
10. venit, % 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15
15
nr.de ordine al
studentului 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Investiii necesare
LCM, Euro/m2 200 150 170 180 200 150 200 200 200 250
Utilaj, mii euro 100 100 100 100 100 100 150 100 100 100
Suprafaa total,
m2 1200 1200 1200 1200 1200 1500 1500 1500 1500 1500
Structura investiiilor
Mijloace
mprumutate, mii
Euro 200 200 200 100 200 200 200 100 150 200
Costul capitalului, %
Mijloace proprii 12 12 12 12 12 12 12 12 11 10
Condiiile creditrii
termenul, ani 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4
rambursarea n
rate egale trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim.
Capacitatea
Suprafa utila,
m2, inclusiv: 1000 1000 1000 1000 1000 1300 1300 1300 1300 1300
et.1 400 400 400 400 400 500 500 500 500 500
et.2 400 400 400 400 400 500 500 500 500 500
et.3 200 200 200 200 200 300 300 300 300 300
Arenda, euro/m2/lun, inclusiv:
et.1 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20
et.2 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15
et.3 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10
Utilizarea capacitilor n
primul an, % 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80
anul 2, % 90 90 90 90 90 90 90 90 90 90
Uzura se va determina prin metoda casrii liniare
mijloacele fixe
pasive, % 5 3 2 2 4 4 3 5 5 5
mijloacele fixe
active, % 17 20 20 20 18 18 18 18 18 18
rentabilitatea
medie ramural,% 40 40 40 40 40 40 40 40 45 45
cota impozitului
pe venit, % 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15
16
nr.de ordine al studentului 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
III. Argumentarea eficienei investiiilor pentru construcia unei hale industriale
Investiii necesare
LCM, Euro/m2 200 180 190 200 190 180 185 185 190 190 195 200 200 200 200 200
Utilaj, mii euro 210 210 210 210 200 200 210 210 220 220 210 210 190 190 190 190
Suprafaa total, m2 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800
Structura investiiilor
Mijloace mprumutate, mii
Euro 500 400 500 500 500 400 400 500 400 500 500 300 300 400 200 250
Costul capitalului, %
Mijloace proprii 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 13 13
Condiiile creditrii
termenul, ani 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5
rambursarea n rate egale trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim. trim.
Capacitatea, butelii/zi
1 an = 360 zile 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000
Preul, euro/butelie 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9 0.9
Utilizarea capacitilor n
primul an, mii but./an 465 465 450 500 500 500 500 500 500 500 510 500 500 480 550 550
Uzura se va determina prin metoda casrii liniare
mijloacele fixe pasive, % 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5
mijloacele fixe active, % 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17
rentabilitatea medie
ramural,% 20 20 20 19 19 19 20 19 19 20 20 20 19 10 20 19
cota impozitului pe venit,
% 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15
17
Anexa 4
19
(continuare Anexa 4)
Perioada 19 % 20 % 21 % 22 % 23 % 24 % 25 % 30 % 35 % 40 %
1 0,840 0,833 0,826 0,820 0,813 0,806 0,800 0,769 0,741 0,714
2 0,706 0,694 0,683 0,672 0,661 0,650 0,640 0,592 0,549 0,510
3 0,593 0,579 0,564 0,551 0,537 0,524 0,512 0,455 0,406 0,364
4 0,499 0,482 0,467 0,451 0,437 0,423 0,410 0,350 0,301 0,260
5 0,419 0,402 0,386 0,370 0,355 0,341 0,328 0,269 0,223 0,186
6 0,352 0,335 0,319 0,303 0,289 0,275 0,262 0,207 0,165 0,133
7 0,296 0,279 0,263 0,249 0,235 0,222 0,210 0,159 0,122 0,095
8 0,249 0,233 0,218 0,204 0,191 0,179 0,168 0,123 0,091 0,068
9 0,209 0,194 0,180 0,167 0,155 0,144 0,134 0,094 0,067 0,048
10 0,176 0,162 0,149 0,137 0,126 0,116 0,107 0,073 0,050 0,035
11 0,148 0,135 0,123 0,112 0,103 0,094 0,086 0,056 0,037 0,025
12 0,124 0,112 0,102 0,092 0,083 0,076 0,069 0,043 0,027 0,018
13 0,104 0,093 0,084 0,075 0,068 0,061 0,055 0,033 0,020 0,013
14 0,088 0,078 0,069 0,062 0,055 0,049 0,044 0,025 0,015 0,009
15 0,074 0,065 0,057 0,051 0,045 0,040 0,035 0,020 0,011 0,006
20