ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE

a Republicii Moldova pentru anul 2014

Pe parcursul anului 2014 piaţa imobiliară din Republica Moldova s-a

caracterizat prin instabilitatea preţurilor. Acest fapt se datorează diminuării
preţurilor de ofertă la bunurile imobile rezidenţiale, spaţii comerciale şi oficii
comparativ cu anul precedent. Preţurile de ofertă la terenurile pentru construcţii
din or. Chişinău au crescut nesemnificativ faţă de anul 2013.
În baza informaţiei privind înregistrările bunurilor imobile pentru a. 2014
s-a constatat că în Republica Moldova au fost înregistrate 298656 tranzacţii,
inclusiv în municipiul Chişinău - 37128 tranzacţii cu bunurile imobile de diferite
categorii.

Structura tranzacţiilor cu bunurile imobile în Republica Moldova este

reflectată pe figura 1.

Alte tipuri de tranzacţii

Tranzacţii de
vânzare -
cumpărare
Donaţie -
schimb

Moştenire

Fig.1 Structura tranzacţiilor cu bunurile imobile

în Republica Moldova în a. 2014

1
 Structura tranzacţiilor de vânzare – cumpărare după obiectul tranzacţiei,
prezentată în figura 2 este următoarea:

Construcţii comerciale 1,8% Altele

Case de locuit
individuale

Terenuri p/u
construcţii

Apartamente

Terenuri agricole

Fig.2 Structura tranzacţiilor de vânzare – cumpărare după obiectul tranzacţiei

În municipiul Chişinău în anul 2014 tranzacţiile de vânzare – cumpărare a

bunurilor imobile conform fig.3 se caracterizează prin următoarea structura:
(după obiectul tranzacţiei):
Terenuri Alte bunuri
agricole imobile
Construcţii
comerciale

Case de locuit
individuale

Apartamente

Terenuri p/u
construcţie

Fig.3 Structura tranzacţiilor de vânzare – cumpărare după obiectul

tranzacţiei în mun. Chişinău în a. 2014

2
 În urma analizei datelor despre înregistrarea contractelor de vânzare -
cumpărare pe parcursul anilor 2012 – 2014 se constată că numărul contractelor
creşte de la an la an. Acest fapt se datorează construirii în continuare a blocurilor
locative şi respectiv darea lor în exploatare, creşterii gradului de încredere a
populaţiei faţă de organele cadastrale. Astfel, în anul 2014 s-au înregistrat cu
4,3% mai multe contracte faţă de a. 2013, şi cu 6,2% mai mult faţă de a. 2012.
În conformitate cu art. 11 al Legii cu privire la ipotecă nr. 142 din
26.06.2008, contractele privind ipoteca se înscriu în registrul bunurilor imobile.
În anul 2014 s-au înregistrat cu 15 % mai multe contracte de ipotecă faţă de anul
2013, şi cu 28% mai multe faţă de a. 2012.
În anul 2014 s-au înregistrat 298 656 tranzacţii, cu 3,2 % mai mult decât în
a. 2013, şi cu 8% faţă de a. 2012.

Piaţa bunurilor imobile rezidenţiale

Preţurile medii de ofertă a apartamentelor din or. Chişinău în a. 2014 sunt

următoarele: 1 odaie - 834 €/m², 2 odăi - 788 €/m², 3 odăi – 748 €/m², pentru
casele individuale de locuit– 886 €/m².
Pe parcursul anului 2014 s-a constatat descreşterea preţurilor.
Astfel, preţurile medii de ofertă la apartamentele cu o cameră au scăzut faţă
de anul 2013 cu 3,4 %, la apartamentele cu 2 odăi cu 7 %, la apartamentele
cu 3 odăi diminuarea constituie 6%, iar la casele individuale de locuit din
or. Chişinău cu 5 % ( fig.4).

Fig4. Preţurile de ofertă medii a bunurilor imobile rezidenţiale

din or. Chişinău pentru a. 2014

3
 Analizînd preţurile de ofertă medii la bunurile imobile rezidenţiale pe
sectoare, se constată că preţul mediu de ofertă pentu sectorul Centru constituie
874 €/m², pentru sectorul Botanica - 846€/m², sectorul Rîşcani - 856€/m²,
sectorul Buiucani - 834€/m², sectorul Ciocana 794€/m² şi în sectorul Telecentru
al capitalei 824€/m² (tabela 1).

Preţurile medii de ofertă la fondul locativ

din or. Chişinău, a. 2014, euro/m²
Tabela 1
Case apartamente
Denumirea
de apt. cu 1 apt. cu apt. cu media
sectorului
locuit odaie 2 odăi 3 odăi apartamente
Centru 909 863 851 802 838
Botanica 897 853 777 756 795
Rîşcani 919 842 788 747 793
Buiucani 900 796 772 734 767
Ciocana 823 795 772 725 764
Telecentru 867 855 767 722 781
Comparativ cu a. 2013 descreşterea preţurilor de ofertă medii pentru
1m² de apartamente constituie: pentru apartamentele cu o odaie –3,6%,
2 odăi – 7,6 %, iar 3 odăi – 6 %. Pentru casele individuale de locuit din
or. Chişinău preţurile anului 2014 au scăzut comparativ cu preţurile din 2013 cu
5 % (fig. 5).

Fig. 5 Preţurile de ofertă medii a bunurilor imobile rezidenţiale din

or. Chişinău pentru anii 2012- 2014

4
 Piaţa oficiilor şi construcţiilor comerciale
Pe parcursul anului 2014 preţurile de ofertă la bunurile imobile
comerciale şi oficii din or. Chişinău au avut ascensiuni. Către sfârşitul anului
preţurile la spaţiile comerciale au revenit la aceleaşi valori, iar la oficii s-au
majorat nesemnificativ. Referitor la preţurile medii de ofertă la spaţiile
comerciale din or. Chişinău, cele mai înalt preţ s-a întâlnit în luna iunie, şi a
constituit 897 €/m², iar cel mai scăzut preţ a fost pe parcursul lunii martie(fig. 6).

Fig. 6 Preţurile de ofertă medii la spaţiile comerciale şi oficii din

or. Chişinău pentru a. 2014
Preţul mediu de ofertă la oficii pentru a. 2014 constituie 840€/m²,
comparativ şi cu a. 2013 şi cu a. 2012 preţurile s-au diminuat cu 6,7%. Preţul
mediu de ofertă la spaţiile comerciale din or. Chişinău pentru a. 2014 constituie
936 €/m², comparativ cu a. 2013 preţurile s-au diminuat cu 2,7 %, iar
comparativ cu a. 2012 cu 7,2% (fig. 7).

Fig. 7 Preţurile de ofertă medii la spaţiile comerciale şi oficii

din or. Chişinău pentru anii 2012 - 2014

5
 Preţurile medii de ofertă la spaţiile comerciale şi oficiile din municipiul
Chişinău constituie 410 €/m². Comparativ cu a. 2013 s-au diminuat cu 17%. Pe
teritoriul Republicii Moldova preţurile de ofertă sunt variate şi diferă de la un
raion la altul. Totodată analizând ofertele din toate raioanele ţării , s-a constatat
că preţul mediu de ofertă constituie - 286 €/m² şi comparativ cu anul 2013
preţurile sunt constante.
O altă categorie de bunuri imobile sunt obiectele industriale. Preţurile
medii de ofertă în a. 2014 pentru or. Chişinău constituie 338 €/m². Comparativ
cu a. 2013 s-au diminuat cu 33%. Pentru municipiul Chişinău preţul mediu de
ofertă constituie 206 €/m², iar pentru obiectele industriale din ţară preţurile
medii de ofertă constituie 91 €/m² şi sunt constante comparativ cu a. 2013.

Piaţa terenurilor pentru construcţii

În or. Chişinău, preţul de ofertă mediu la terenurile pentru construcţii

constituie 17906 €/ar, comparativ cu a. 2013 preţurile au crescut nesemnificativ,
doar cu 1 % , iar comparativ cu a. 2012 preţurile au crescut cu 3,5% (fig. 8 şi 9).

Fig. 8 Preţurile de ofertă medii la terenurile de construcţii

din or. Chişinău pentru a. 2014

6
 Fig. 9 Preţurile de ofertă medii la terenurile de construcţii din
or. Chişinău pentru anii 2012 - 2014

Preţurile de ofertă medii la terenurile pentru construcţii din municipiul

Chişinău constituie 2194 €/ar, iar pentru terenurile din republică 1142 €/ar.

Fig.10 Preţurile de ofertă medii la terenurile de construcţii

din mun. Chişinău şi Republică pentru a. 2014

Factorii de influenţă asupra preţurilor pieţei imobiliare

Asupra valorii de piaţă a bunurilor imobile influenţează atît factorii

interni, cît şi factorii externi. Factorii interni reflectă specificul bunurilor imobile
tranzacţionate. La aceşti factori se referă: amplasarea în sector, modul de

7
folosire, suprafaţa, reţele inginereşti, numărul de etaje, amplasarea la etaj,
existenţa subsolului, faţada, parcarea, infrastructura etc.
La factorii externi se referă situaţia politică, economică, socială şi
demografică. Pe parcursul anului 2014 o influenţă negativă asupra preţurilor
bunurilor imobile au avut factorii externi cum ar fi:
- impunerea de Federaţia Rusă a embargoului la import din Republica
Moldova la produse alimentare şi vinuri. Aceşti factori au dus la diminuarea
preţurilor de ofertă mai esenţial pentru spaţiile comerciale, inclusiv a obiectelor
industriale şi de producere.
- scăderea valorii rublei ruseşti ce a dus la diminuarea preţurilor în
comparaţie cu alte valute de referinţă. Acest fapt este direct proporţional cât cu
economia în ansamblu cât şi cu piaţa imobiliară în parte. Dat fiind faptul, că
cetăţenii noştri care activează în Federaţia Rusă primesc salariile în ruble ruseşti,
iar convertirea lor în euro sau dolari SUA duce la pierderi esenţiale, astfel scade
şi potenţialul de cumpărare inclusiv şi cumpărarea bunurilor imobile.
- scăderea remiterilor de valută din străinătate. Acest factor influenţează
negativ la cumpărarea bunurilor imobile, dat fiind faptul că o parte însemnată a
cumpărătorilor mai cu seamă a cumpărătorilor de bunuri imobile rezidenţiale,
sunt cetăţenii ce activează în afara ţării.
Prin urmate, un moment negativ sunt şi factorii sociali ce au influenţat
cumpărătorii la bunurile imobile locative. Această evoluţie a fost determinată în
cea mai mare parte, de deprecierea monedei naţionale faţă de valutele euro şi
dolari USD.

Pentru informare: preţul de ofertă se deosebeşte de preţul real al

tranzacţiei, în dependenţă de condiţiile tranzacţiei şi de abilitatea cumpărătorului
de a negocia preţul.

Serviciul evaluarea bunurilor imobile al Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru