DREPT CIVIL CURS 5-02.11.

2016

OBLIGATIA DE A TRANSFERA DR DE PROPRIETATE

In principiu, dreptul vandut se transfera la data incheierii contractului de vanzare, neefind necesara nicio
alta formalitate pentru a opera transferul. De cele mai multe ori din punct de vedere statistic, acest principiu nu
poate fi aplicat ca atare. In realitate, aplicatia sa va fi redusa la cazurile in care lucrul vandut este un bun mobil
individual determinat, pentru care transferul sau constituirea drepturilor ce fac obiectul vanzarii nu sunt supuse
niciunei formalitati speciale. In toate celelalte cazuri, transferul dreptului vandut va opera ulterior incheierii
contractului, fie pentru ca aceasta a fost vointa partilor, fie pentru ca astfel impune natura lucrului vandut , fie
pentru ca legea prevede formalitati speciale in vederea transferului.

Trebuie retinut ca si in aceste cazuri, in principiu, obligatia de a transfera dreptul vandut devine prima
obligatie scadenta decurgand din contractul de vanzare, urmand ca scadentele celorlalte obligatii sa se ordoneze
in functie de executarea sa. Ipotezele de transfer ulterior al dreptului vandut:

1) Vointa partilor - cand partile au prevazut un termen suspensiv pentru obligatia de a transfera dreptul vandut,
implinirea termenului va conduce automat la executarea acestei obligatii. Spre a ne afla in aceasta ipoteza este
necesar ca termenul sa afecteze in mod neindoielnic obligatia de a transfera dreptul vandut. Daca vointa partilor
a fost astfel formulata incat nu rezulta cu certitudine care dintre obligatiile vanzatorului este afectata de termen,
atunci interpretarea se va face in sensul derogarii minime de la regulile generale si in defavoarea vanzatorului,
in sensul ca termenul vizeaza doar scadenta obligatiei de predare, iar nu insusi transferul dreptului vandut.

2) Introducerea unei conditii suspensive care afecteaza acest transfer - daca insusi contractul de vanzare ori
numai obligatia de a transfera proprietatea sau alt drept vandut este afectata de o conditie suspensiva, atunci acel
drept insusi devine afectat de modalitatea conditiei - vanzatorul va fi titularul dreptului sub conditie rezolutorie,
iar cumparatorul va fi titularul dreptului sub conditia suspensiva prevazuta de parti. In cazul in care conditia nu
se realizeaza, vanzatorul ramane definitiv titularul dreptului, daca ea se va realiza cumparatorul va fi titularul
dreptului in mod retroactiv de la data incheierii contractului cu 2 exceptii: pe de o parte fructele bunului vandut
vor fi culese de vanzator pana la implinirea conditiei (pastrate de acesta) si, pe de alta parte, daca exista termene
de prescriptie care curg de la un moment ce depinde de dobandirea de cumparator al calitatii de titular al
dreptului vandut, termenele vor curge de la indeplinirea conditiei.

3) In cazul obligatiilor alternative care au obiect fie transferul unui bun, fie transferul unui alt bun - in
principiu, transferul este amanat pana la data exercitarii dreptului de optiune care este accesoriu obligatiei
alternative. De regula, dreptul de optiune apartine debitorului (vanzatorului in speta), prin exceptie partile pot
prevedea ca dreptul de optiune apartine cumparatorului. In cazul in care unul dintre cele 2 bunuri care fac
obiectul obligatiei alternative piere fortuit inainte de optiune, in acel moment proprietatea sau alt drept vandut
se va transfera in legatura cu celalalt bun de la vanzator la cumparator.

Atunci cand unul dintre cele 2 bunuri a pierit din culpa vanzatorului si optiunea ii revine acestuia,
proprietatea se va transfera automat in legatura cu celalalt bun catre cumparator. Daca ambele bunuri au pierit,
dintre care cel putin unul din culpa vanzatorului si optiunea ii revine acestuia, atunci intrucat bunul care a pierit
ultimul a fost deja transferat cumparatorului, el va putea cere de la vanzator valoarea acestuia. Daca optiunea i-a
apartinut cumparatorului si unul dintre bunuri a pierit din vina vanzatorului inainte de exercitarea drepului de
optiune, cumparatorul poate sa opteze intre a cere valoarea bunului pierit sau bunul ramas. Dreptul de
proprietate nu se va transfera decat la exercitarea acestei optiuni daca ea vizeaza bunul ramas.
 Daca bunul ramas a pierit la randul sau sau fortuit, cumparatorul titular al dreptului de optiune are
posibilitatea de a pretinde valoarea bunului pierit, iar daca ambele bunuri au pierit din vina vanzatorului,
cumparatorul poate cere fie valoarea unuia, fie a celuilalt.

4) Transferul proprietatii survine ulterior din vointa leguitorului - exemplul cel mai important este al
vanzarilor imobiliare; din sistem constitutiv de CF – art. 885 CC care va intra in vigoare la finalizarea
cadastrului in fiecare unitate administrativ-teritoriala - cand obiectul vanzarii il reprezinta transferul sau
constituirea unui drept supus inscrierii in CF, aceste efecte se vor produce atat intre parti, cat si fata de terti la
data inscrierii. Pana la intrarea in vigoare a sistemului constitutiv de CF, cat se mentine sistemul de opozabilitate
prevazut de Legea nr. 7/1996, intre parti transferul proprietatii imobiliare opereaza de regula imediat, la data
incheierii contractului de vanzare, iar fata de terti el devine opozabil de la data inscrierii in CF.

Motivul pentru care legiuitorul a preferat sa inlature acest sistem este ca din cauza acestei opozabilitati
amanate drepturile imobiliare sunt afectate in privinta caracterului lor absolut. Cumparatorul poate opune
dreptul cumparat vanzatorului inca de la incheierea contractului, dar nu il poate opune erga omnes, desi dreptul
cumparat are caracter absolut si este opozabil. Se ajunge la un fel de proprietate relativa, periculoasa pentru
securitatea circuitului civil, pentru ca fata de terti titularul dreptului real ce a facut obiectul unei vanzari este
diferit fata de titularul dreptului real considerat de parti.

5) Amanarea transferului decurge din natura bunului - bunul vandut este determinat de parti ca bun de
gen - proprietatea unui asemenea bun nu se poate transmite la data incheierii contractului, intrucat dreptul de
proprietate trebuie sa aiba un obiect individualizat. In aceste cazuri pentru ca transferul proprietatii sa poata
opera este necesar ca bunurile prin transmiterea carora vanzatorul sa se libereze de obligatia de transfer sa fie
individualizate de catre acesta. Individualizarea este un act unilateral al vanzatorului la care el are drept pe baza
art. 1486 CC - daca obligatia are ca obiect bunuri de gen, debitorul are dreptul sa aleaga bunurile ce vor fi
predate.

Exercitarea acestui drept, alegerea, o reprezinta actul de individualizare. Intr-un mod complicat, aceasta
individualizare nu il libereaza in sine pe vanzator de obligatia sa pentru ca art. 1486 mentioneaza ca debitorul
obligatiei de a da bunuri de gen nu este liberat decat prin predarea unor bunuri de calitate cel putin medie.
Rezulta un raport de implicare intre obligatia de a da si obligatia de a preda, raport pe care il prevede art. 1483-
obligatia de a stramuta proprietatea implica si obliagtia de a preda lucrul si de a-l conserva pana la predare. In
cazul bunurilor de gen, desi transferul proprietatii se produce la individualizare, nu este definitiv, este afectat de
conditia rezolutorie ca bunul sa nu fie predat neconform. Numai daca bunul a fost predat conform, conditia
rezolutorie este neindeplinita si transferul proprietatii se definitiveaza.

Daca din orice motive bunul este predat neconform, atunci prin efectul indeplinirii conditiei rezolutorii
transferul se desfiinteaza retroactiv in legatura cu bunurile predate neconform si debitorul, vanzatorul, ramane
tinut de o noua individualizare, urmata de predarea bunurilor individualizate. Mecanismul se aplica si atunci
cand neconformitatea este fortuita, pentru ca pana la predare debitorul suporta riscul neexecutarii obligatiei si
cand vanzarea poarta asupra unor bunuri de gen, executarea obligatiei ramane posibila, chiar daca bunurile
individualizate au pierit fortuit, nu discutam de imposibilitate fortuita de executare, nu se sting obligatiile
vanzatorului.

5) Situatia vanzarii dupa mostra sau model – art. 1680 - la vanzarea dupa mostra sau model proprietatea se
stramuta la momentul predarii bunului. Vanzarea dupa mostra este o specie a vanzarii bunurilor de gen, doar ca
pentru transferul proprietatii nu este suficienta orice forma de individualizare a bunului vandut, ci este necesar
ca el sa fi fost si predat. Prin derogare de la dreptul comun al vanzarilor de gen, individualizarea nu mai vizeaza
transferul sub conditie rezolutorie a dreptului de proprietate si in urma ei bunul ramane in proprietatea
vanzatorului pana la predare.

6) Cand decurge din natura sistemului de distributie - ipoteza vanzarii in sistem de autoservire - pentru a
se sanctiona infractiunea de furt se admite ca atunci cand bunurile sunt distribuite in regim de autoservire,
proprietatea nu se transfera decat abia dupa plata pretului si sub acest aspect vanzarea in acest regim este o
specie de vanzare cu rezerva proprietatii.

7) Vanzarea sub rezerva proprietatii - partile convin ca transferul proprietatii sa opereze numai la plata
integrala a pretului vanzarii de catre cumparator. Vanzatorul isi constituie o garantie suplimentara in ceea ce
priveste creanta sa de a primi pretul, el ramanand proprietar pana la executarea integrala a acestei obligatii. Din
cauza ca aceasta rezerva a proprietatii functioneaza de la sine, ea este supusa regimului ipotecii (este o ipoteca
asimilata). Obligatia vanzatorului de a transfera proprietatea este considerata executata abia la data la care
cumparatorul a platit integral pretul, ceea ce conduce la o inversare a ordinii executarii obligatiilor in contractul
de vanzare. Obligatia de a transfera proprietatea se executa ultima dupa plata pretului si predarea bunului.

8) Prin natura bunului, transferul dreptului vandut nu poate opera la data incheierii contractului - cand
este vorba de un bun viitor - bunul viitor este bunul care nu exista la data incheierii contractului, dar care
conform vointei partilor urmeaza sa ia fiinta. O asemenea conventie a partilor este valabila, dar la data incheierii
ei contractul nu poate opera un transfer al proprietatii asupra bunului viitor pentru ca, prin ipoteza, obiectul unei
asemenea proprietati nu fiinteaza la acea data si nici dreptul de proprietate nu poate exista la acel moment.

Art. 1658 - in aceasta ipoteza cumparatorul dobandeste proprietatea in momentul in care bunul s-a realizat. Alin.
(5) - in sensul articolului, bunul este considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit
destinatiei in vederea careia a fost incheiat contractul. Deoarece obligatia de a transfera proprietatea ii revine
vanzatorului si pentru executarea ei este necesar ca bunul sa se realizeze rezulta ca in principiu vanzatorul se
obliga accesoriu si la realizarea bunului.

Numai in situatiile de exceptie in care este indoielnic ca potrivit vointei partilor realizarea bunului
depindea de imprejurari externe si incerte atunci se poate admite ca realizarea bunului si, implicit, transferul
proprietatii sunt afectate de conditia suspensiva a survenirii acelor imprejurari. Chiar si in aceasta ipoteza cel
obligat sub conditie, vanzatorul, nu poate impiedica prin actiunea sau omisiunea sa indeplinirea conditiei. Art.
1405 alin. (1) - in ipoteza unei asemenea impiedicari, conditia va fi considerata indeplinita, ceea ce ar insemna
ca vanzatorul va deveni obligat sa realizeze bunul si sa transfere proprietatea lui, in urma neexecutarii obligatiei
urmand ca el sa poata fi sanctionat prin remediile pentru neexecutare de drept comun.(realizarea pe cheltuiala sa
a unui bun similar s.a.).

9) Vanzarea lucrului altuia – art. 1683 - A ii vinde lui B bunul lui C – alin. (1) - acest contract este valabil.
Pana in 2011 doctrina si jurisprudenta considerau ca acest contract este nul - la data incheierii contractului nu
exista in proprietatea vanzatorului, problema consta in faptul ca nu cumva C sa fie prejudiciat. Se spunea ca
exista 2 variante: cand ambele parti au stiut ca bunul nu este al vanzatorului - nul absoluta pentru cauza ilicita;
cand doar vanzatorul ca nu vinde bunul sau, iar cumparatorul nu - cumparatorul era in eroare fie asupra calitatii
substantiale a bunului de a fi al vanzatorului, fie asupra calitatii contractantului de a fi proprietar - anularea
contractului. Pentru C contractul este un res inter alia acta.

NCC - cata vreme adevaratul proprietar nu a consimtit la aceasta vanzare, ea nu transfera proprietatea in
patrimoniul cumparatorului. Efectul pe care il va produce o asemenea vanzare va fi de a-l obliga pe vanzator sa
indeplineasca demersurile necesare pentru ca dobanditorului sa ii parvina proprietatea bunului. Unii autori spun
ca textul nu distinge dupa cum cumparatorul stie sau nu al cui este bunul, deci contractul este valabil
independent de aceasta cunoastere. Contractul nu va fi nul, dar este supus conditiilor de valabilitate de drept
comun, una din conditii fiind al consimtamantului neviciat. Daca cumparatorul a contractat in ignoranta sa
consimtamantul sau este viciat prin eroare, iar contractul va fi anulabil la cererea sa. Cand eroarea este
provocata - anulabil pentru dol. Daca ii lipseste cauza - contractul va fi nul sau anulabil. Faptul ca bunul este al
altuia nu este o cauza de nulitate.

Contractul este valabil, dar proprietatea nu se poate transmite pe temeiul sau, deoarece la acest contract
nu a consimtit titularul proprietatii, prin ipoteza tert fata de contract - in consecinta, efectele contractului de
vanzare a bunului altuia sunt pur obligationale, nu sunt efecte reale. Vanzatorul are obligatia de rezultat de a-i
transmite cumparatorului proprietatea bunului vandut numai cu sarcinile si limitarile cunoscute de cumparator
la data incheierii contractului, si numai cu mentinerea starii pe care bunul o avea la data incheierii contractului
pana la data predarii.

Cum isi poate executa vanzatorul obligatia? In mod necesar el are nevoie de acordul proprietarului,
proprietarul poate fi de acord fie sa ii transfere vanzatorului bunul in legatura cu care s-a incheiat contractul, fie
sa ii transfere acest bun direct cumparatorului. Daca proprietarul consimte sa ii transfere vanzatorului bunul, de
principiu se considera ca la data acestui acord bunul nu numai ca a fost dobandit de vanzator, dar in acelasi
moment a si trecut la cumparator. Din punct de vedere conceptual cumparatorul nu va fi succesorul
proprietarului, ci al vanzatorului care primeste bunul de la adevaratul proprietar, se aplica inclusiv in materie
imobiliara.

A doua varianta este aceea ca proprietarul sa consimta la transmiterea bunului direct catre cumparator -
in masura in care consimtamantul proprietarului pentru asemenea transfer a avut ca motiv si contractul de
vanzare initial incheiat intre vanzator si cumparator, atunci consimtamantul are natura juridica a unei ratificari a
acestui contract. Ratificarea se poate face printr-un act unilateral al proprietarului prin care acesta consimte sa
suporte efectul translativ al vanzarii care s-a incheiat in legatura cu bunul sau, fie printr-un contract tripartit
intre proprietar, vanzator si cumparator, fie printr-un contract cu vanzatorul avand o stipulatie pentru altul in
favoarea cumparatorului.

Indiferent de modul in care a fost exprimata ratificarea, ea trebuie sa implice un raport juridic cu
vanzatorul si, in functie de natura acelui raport, poate fi calificata ca un anumit tip de contract. Spre exemplu: C
ratifica vanzarea in schimbul obligatiei lui A fata de el de a-i plati 3 lei; pentru contractul dintre A si B
manifestarea de vointa este ratificarea, dar genereaza un raport intre C si A, specific contractului de vanzare. C
ratifica vanzarea, A promitandu-i un bun in schimb - este un schimb intre A si C, ratificare pentru contractul
dintre A si B; C ratifica vanzarea ca sa isi execute fata de A o obligatie decurgand dintr-o promisiune de vanzare
- actul care este de ratificare este si executare a obligatiei decurgand din promisiunea asumata anterior de C fata
de A; C ratifica contractul fara sa ceara nimic in schimb - este o donatie facuta lui A pentru ca lui i se confera
avantajul patrimonial al stingerii obligatiei pe care o avea fata de B- daca se face prin act unilateral - donatie
indirect (se aplica conditiile de fond ale donatiei).

Este posibil ca C sa ii transfere lui B bunul fara a avea in vedere preexistenta contractului dintre A si B -
in acest caz, desi B dobandeste proprietatea, de vreme ce debitorul obligatiei de a i se procura proprietatea nu a
fost implicat, el va fi considerat a nu isi fi executat obligatia decurgand din contractul de vanzare, si va fi tinut
raspunzator pentru neexecutarea obligatiei in cuantumul daunelor interese putand fi inclus prejudiciul constand
pentru cumparator din obligatiile vanzatorului de a se angaja fata de proprietar sa obtina transferul bunului. Se
aplica atunci cand cumparatorul il mosteneste pe adevaratul proprietar.

Daca vanzatorul nu asigura transmiterea dreptului de proprietate catre cumparator acesta din urma poate
cere rezolutiunea contractului, restituirea pretului si daune-interese care se vor calcula conform regulilor de la
garantia pentru evictiune.

Impactul predarii asupra obligatiei de a transfera proprietatea in cazul vanzarii bunului altuia - pentru ca
obligatia de predare sa fie executata in mod conform este necesar ca la data predarii debitorul sa fie proprietarul
bunului predat. Vanzatorul lucrului altuia nu se poate libera valabil de obligatia de predare decat daca pana la
predare i-a procurat cumparatorului proprietatea lucrului predat. In caz contrar, se afla in ipoteza art. 1491 - din
care rezulta ca predarea nu reprezinta o plata valabila a obligatiei.

Art. 1482 alin. (2) - vizeaza obligatia de a preda bunuri individual-determinate - daca la data executarii
debitorul nu este titularul dreptului ce trebuia transmis ori cedat sau nu poate dispune de acesta in mod liber,
obligatia de a preda bunuri individual-determinate nu se stinge. Totusi, daca la data predarii bunului de catre
vanzator cumparatorul ignora ca acesta nu este proprietarul bunului transmis si ca nici nu face predarea cu
consimtamantul proprietarului, atunci cumparatorul poate fi de buna-credinta, ceea ce daca bunul este mobil, ii
asigura dobandirea proprietatii pe baza art. 937.

Deoarece in aceasta situatie vanzatorul a fost implicat prin predare in asigurarea dobandirii proprietatii
de catre cumparator, obligatia vanzatorului decurgand din contracutl de vanzare se considera executata. Daca
bunul este imobil si cu buna-credinta cumparatorul poate invoca in favoarea sa principiul publicitatii materiale,
atunci dobandirea proprietatii prin aplicarea acestui principiu este considerata realizata cu concursul
vanzatorului, care prin ipoteza a fost inscris ca proprietar, cu consecinta ca obligatia vanzatorului asumata prin
vanzarea bunului altuia este de asemenea executata.

Daca desi este de buna-credinta la preluarea bunului, cumparatorul nu indeplineste conditiile pentru a
deveni proprietar, in principiu el pastreaza chiar in urma predarii posibilitatile de a sanctiona neexecutarea de
catre vanzator a obligatiei de a transmite proprietatea - prin rezolutiune, daune interese, restituirea pretului. Art.
1491 alin. (2) – cumparatorul poate decide sa restituie vanzatorului bunul pe care l-a primit, ceea ce ii va
permite sa dovedeasca ca in cuantumul daunelor-interese datorate de vanzator trebuie inclusa valoarea acestui
bun, iar vanzatorul care a transmis lucrul altuia nu poate refuza restituirea.

In schimb, daca la preluare cumparatorul a fost de rea-credinta si a cunoscut ca la data preluarii

proprietarul nu consimtise la transferul bunului preluat, din interpretarea per a contrario a lui 1491 alin. (2)
rezulta ca el pierde dreptul la daune-interese. Din acest mecanism rezulta ca acel cumparator care accepta
preluarea lucrului altuia stiind ca prin aceasta incalca drepturile adevaratului proprietar, pierde dreptul la
despagubiri din partea complicelui sau la aceasta incalcare, vanzatorul. Executarea vanzarii in natura il
afecteaza, inseamna ca dobanditorul, cumparatorul sa poata sa posede bunul pentru ca i s-a predat in executarea
vanzarii si incalca posedarea lui de adevaratul proprietar. Predarea este mai periculoasa decat vanzarea.
Cumparatorul va fi sanctionat prin imposibilitatea de a obtine despagubiri cand cu buna-stiinta a incalcat
drepturile altuia.

Vanzarea lucrului/bunului indiviz de catre unul din coproprietari – art. 1683 alin. (5) - atunci cand
un coproprietar a vandut bunul proprietate comuna si ulterior nu asigura transmiterea proprietatii intregului bun
catre cumparator, acesta din urma poate cere pe langa daune-interese la alegerea sa fie reducerea pretului
proportional cu cota-parte pe care nu a dobandit-o fie rezolutiunea contractului in cazul in care nu ar fi cumparat
daca ar fi stiut ca nu va dobandi proprietatea intregului bun.

Cand unul dintre coproprietari consimte la un act de dispozitie cu privire la bunul comun, atunci acel act
este inopozabil coproprietarilor care nu au consimtit la el – art. 642. Vanzarea bunului comun de unul din
coproprietari nu poate fi opusa celor care nu au consimtit la ea. Din acest motiv, acestia nu suporta efectele unei
asemenea vanzari astfel incat cotele lor parti din dreptul de proprietate asupra bunului comun raman in
patrimoniul lor si nu se transfera cumparatorului. In schimb, actul este opozabil si are forta obligatorie in
privinta vanzatorului cu consecinta ca partea lui din bun se va transfera cumparatorului in principiu chiar la data
vanzarii. impreuna cu aceasta parte din bun dobanditorul va primi si accesoriile ei, printre care si dreptul de a
cere partaj doar ca vanzarea nu este opozabila coproprietarilor in niciunul din efectele sale. Cererea poate fi
introdusa doar de vanzator.

Pentru ca vanzatorul este obligat fata de cumparator sa ii transfere proprietatea intregului bun el devine
obligat la orice conduita presupune acest efect, inclusiv sa ceara partaj. Daca la partaj bunul va cadea in lotul
vanzatorului – art. 1683 alin. (2) - el va intra automat in patrimoniul cumparatorului si obligatia vanzatorului de
a transfera proprietatea bunului comun va fi considerata executata. In caz contrar, vanzatorul urmeaza sa
raspunda fata de cumparator pentru neexecutarea obligatiei de a transfera proprietatea.

Daca neexecutarea s-a produs prin neintroducerea actiunii in partaj, cumparatorul poate cere sa fie
mentinut numai pentru transferul cotei de proprietate a vanzatorului, cu reducerea pretului si daune-interese
pentru netransmiterea intregului bun. Daca a optat pentru asta, de la data exercitarii optiunii de catre
cumparator, vanzarea devine opozabila pentru cota-parte in cauza si celorlalti coproprietari, pentru ca s-a
transferat o cota- parte pe care proprietarul o poate consimti fara acordul celorlalti coproprietari si care este
opozabila lor din momentul in care le-a fost facuta cunoscuta.

Dupa ce si-a exprimat optiunea pentru mentinerea contractului in privinta cotei vanzatorului,
cumparatorul poate exercita si fata de ceilalti coproprietari drepturile decurgand din calitatea astfel dobandita.
(sa posede bunul, impartirea veniturilor din exploatarea bunului comun). Este posibil ca cumparatorul sa nu
ceara mentinerea contractului doar pentru acea cota-parte, ci sa solicite rezolutiunea lui, dar numai daca
demonstreaza conform tezei finale a alin. (5) ca nu ar fi cumparat daca ar fi stiut ca nu va dobandi proprietatea
intregului bun. In acest caz se aplica regulile de la rezolutiune, restituiri si daune-interese ca in cazul
neexecutarii totale a obligatiei de a transfera proprietatea.

OBSERVATII : 1) Este posibil ca ipotezele de amanare a transferului bunului vandut sa se suprapuna in acelasi
contract - caz in care transferul se amana pana la ultimul din momentele care rezulta din cazurile de amanare.
Spre exemplu: o vanzare de bunuri de gen + o vanzare imobiliara + o vanzare a bunului altuia. Daca A vinde lui
B o suprafata de 300 mp dintr-o parcela de teren de 1000 mp care ii apartine lui C - nu produce niciun efect fata
de C, dar este si o vanzare de bunuri de gen limitat (mp din parcela lui C). Sa presupunem ca C ratifica
vanzarea, dupa ratificare trebuie sa individualizeze cei 300 mp in legatura cu care consimte sa se libereze de
obligatia ce decurge din ratificare, abia in momentul individualizarii se mai indeplineste o conditie pentru
transferul bunului, daca se aplica si regula inscrierii in CF, va fi nevoie si de aceasta inscriere a celor 300 mp
transferati de C, transferul va avea loc la survenirea ultimului moment de amanare.

2) Atunci cand la data incheierii contractului lucrul vandut este individualizat si totusi transferul proprietatii sau
al dreptului vandut este amanat, contractul va genera prin natura obligatiei de a transfera proprietatea o
inalienabilitate conventionala a bunului sau a dreptului ce face obiectul vanzarii. Astfel, art. 627 alin. (4) -
clauza de inalienabilitate este subinteleasca in conventiile prin care se naste obligatia de a transmite in viitor
proprietatea catre o persoana determinata sau determinabila. Daca obligatia de a transmite in viitor proprietatea
este afectata de un termen, atunci inalienabilitatea va dura intre data contractului si data stingerii obligatiei fara
a fi afectata de acel termen.

In schimb, daca obligatia de a transfera in viitor proprietatea este afectata de o conditie, aceeasi conditie
va afecta si inalienabilitatea. Prin urmarea, daca conditia este suspensiva si nu se indeplineste se desfiinteaza si
obligatia de a transfera proprietatea si, retroactive, se desfiinteaza si inalienabilitatea.

3) Transferul dreptului vandut antreneaza urmatoarele categorii de efecte tipice:

a) odata cu dreptul vandut se transfera si drepturile accesorii acestuia - art 1673 alin. (2). Spre exemplu,
transferul dreptului de proprietate asupra fondului dominant antreneaza si transferul servitutilor accesorii acestui
fond. Transferul bunului principal antreneaza si transferul bunurilor accesorii.

b) art. 1673 alin. (2) - odata cu dreptul vandut se transfera si dreptul la actiune care il protejeaza (actiunile
accesorii drepului vandut). Ex: impreuna cu proprietatea se transmite actiunea in revendicare; impreuna cu
dreptul ce asigura folosinta bunului vandut se transfera si actiunea in garantie contra viciilor acestui bun, actiuni
pe care vanzatorul le avea impotriva antecesorilor sai - asta permite ca, cumparatorul la a 10a mana a unei case
sa il poata actiona pe antreprenorul casei daca se constata un viciu de constructie al casei in perioada de
garantie.

Este de discutat daca actiunea in raspundere delictuala impotriva tertilor vinovati pentru distrugerea
bunului sunt accesorii, astfel incat sa fie transmise cumparatorului.

c) Odata cu transferul dreptului opereaza si transferul prerogativei "fructus" din continutul dreptului si
dobanditorul devine indreptatit sa devina proprietar al fructelor culese dupa data transferului. Exista o exceptie
de la regula – art. 1410 - daca transferul a fost afectat de o conditie suspensiva, fructele culese de vanzator pana
la implinirea conditiei i se cuvin acestuia in calitatea lui de proprietar sub conditie rezolutorie. Exceptand
aceasta situatie, de la momentul transferului vanzatorul chiar daca devine detentor al bunului pana la predare, nu
are dreptul la fructele produse de acest bun. In cazul in care a cules aceste fructe, el datoreaza cumparatorului
predarea lor.

Daca pentru culegerea fructelor au fost necesare cheltuieli, aceste cheltuieli vor avea un regim diferit de
protectie dupa cum culegerea fructelor a fost sau nu necesara pentru conservarea bunului si a fructelor sale pana
la predare. Art. 1483 - vanzatorul este dator sa conserve bunul si fructele sale pana la predare. Daca pentru
conservarea bunului si a fructelor este necesara culegerea fructelor, el este obligat sa le culeaga. In calitate de
debitor al obligatiei de conservare, el va trebui sa suporte cheltuielile conservarii, adica cele pentru culegerea
fructelor.

In cazul in care culegerea fructelor nu este necesara pentru conservarea bunului, in principiu, vanzatorul
nu are dreptul sa procedeze la culegere. Daca a cules fructele, a facut-o fara drept, cu consecinta ca nu are un
drept de retentie care sa garanteze obligatia cumparatorului de a-i rambursa aceste cheltuieli. In aceasta situatie,
vanzatorul trebuie sa ii predea cumparatorului fructele culese dupa transmiterea proprietatii sau a dreptului care
asigura folosinta, cumparatorul este dator sa ii ramburseze cheltuielile facute cu aceasta culegere pe temeiul
imbogatirii fara justa cauza, dar intrucat culegerea s-a facut fara drept, dreptul la rambursarea cheltuielilor nu va
fi garantat printr-un drept de retentie.