Disciplina : Bazele pieții imobiliare

Studiul individual : ,,Dezvoltarea segmentului pieții imobiliare”

Hâncești 2019
 Dezvoltarea pieţei imobiliare are o importanţă deosebită pentru statornicirea
unui stat, stabil din punct de vedere economic. însemnătatea acestei pieţe este
determinată de particularităţile sale. Pe de o parte, aceasta este o sferă a relaţiilor
ce cuprinde nu numai subiecţii activităţilor antreprenoriale. Pe de altă parte, piaţa
imobiliară este un element component esenţial al economiei de piaţă. Piaţa muncii,
piaţa capitalurilor, piaţa diverselor resurse şi mărfuri nu pot exista fără piaţa
imobiliară. Fără o piaţă imobiliară avansată nu este posibilă dezvoltarea proceselor
investiţionale, dinamizarea activităţilor administrativ-gospodăreşti, creşterea
producţiei şi sporirea nivelului de trai al populaţiei ţării.
Piaţa imobiliară defineşte totalitatea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra
acestora, care fac obiectul actului de vînzare-cumpărare. Noţiunea de piaţă
imobiliară înglobează şi un ansamblu de instituţii şi proceduri, care au drept scop
să-i adune la un loc pe cumpărătorii şi vînzătorii unei mărfi speciale - diferitele
drepturi asupra bunurilor imobiliare. Piaţa imobiliară este un set de mecanisme
speciale, prin intermediul cărora se transmit drepturile de proprietate şi interesele
legate de aceasta, se stabilesc preţurile şi se repartizează spaţiul între diferite
variante concurente de gestionare a pământului1.
Pe piaţa imobiliară se realizează interrelaţia dintre cererea şi oferta tuturor
cumpărătorilor şi vînzătorilor, prezenţi momentan în acelaşi spaţiu, şi se derulează
tranzacţii cu bunuri imobiliare. Piaţa este o structură complexă, care oferă cadrul
schimbului de mărfuri, bunuri imobiliare, servicii, capitaluri. Starea de fapt a pieţei
imobiliare oglindeşte, la modul cel mai relevant, prosperitatea economică a
societăţii.
Piaţa imobiliară se remarcă prin particularităţile sale, care o identifică printre
celelalte feluri de pieţe. Aceste particularităţi ale pieţei imobiliare au o relaţie
indisolubilă cu trăsăturile caracteristice bunurilor imobiliare.
Bunurile imobiliare pot fi privite sub două aspecte - fizic şi economic. Din
punct de vedere fizic, un bun imobiliar are următoarele caracteristici:
• imobilitatea, adică permanenţa locului în care se află, soliditatea, trăinicia,
caracterul staţionar;
• materialitatea;
• durabilitatea existenţei şi exploatării, în consecinţă, uzura;
• unicitatea, cu alte cuvinte, caracterul irepetabil;
• eterogenitatea, marea diversitate a bunurilor imobiliare;
• proprietatea de a fi gestionat.
 Din punct de vedere economic, un bun imobiliar reprezintă un obiect care cere
direcţionarea permanentă şi periodică a investiţiilor pentru conservarea şi
dezvoltarea lui. Un bunul imobiliar are o valoare determinată, poată să-i aducă
beneficii proprietarului său şi este identificabil prin:
• calitatea de a fi o raritate;
• caracterul deficitar;
• gradul dezvoltării;
• dependenţa de locul aflării.
Particularităţile specifice ale bunurilor imobiliare, în calitatea lor de marfa,
constituie cauza împărţirii pieţei imobiliare în segmente aparte.

Criteriile de segmentare a pieţei imobiliare pot fi următoarele:

• conţinutul drepturilor de proprietate;

• destinaţia funcţională a bunurilor imobiliare;
• ' poziţia geografică a bunurilor imobiliare;
• calitatea bunurilor imobiliare;
• motivarea investiţională;
• alte criterii.
în funcţie de conţinutul drepturilor de proprietate care constituie obiectul
tranzacţiei dintre vînzători şi cumpărători, piaţa imobiliară se împarte în două
segmente: piaţa de vînzare-cumpărare şi piaţa închirierilor. în ultima vreme sînt
identificate, de asemenea, piaţa servitutelor şi a altor limitări ale dreptului deplin
asupra proprietăţii.
Pe piaţa tranzacţiilor de vînzare-cumpărare în schimbul unui echivalent
corespunzător, se comercializează dreptul deplin asupra proprietăţii, care include şi
dreptul de dispoziţie. Pe piaţa închirierilor obiectul tranzacţiilor este un set de
drepturi, care exclude dreptul de a dispune.
Un alt criteriu al segmentării pieţei imobiliare se centrează pe destinaţia
funcţională a bunurilor imobiliare. Potrivit destinatiei bunurilor imobiliare, piaţa
imobiliară poate fi divizată în următoarele segmente:
• piaţa terenurilor;
• piaţa proprietăţilor rezidenţiale;
• piaţa proprietăţilor industriale;
• piaţa proprietăţilor comerciale;
• piaţa încăperilor nelocative;

• alte segmente ale pieţei.

 La rîndul său, fiecare dintre aceste pieţe se împarte în sectoare mai mici. De
exemplu, piaţa terenurilor poate fi reprezentată de următoarele sectoare: piaţa
terenurilor agricole; piaţa terenurilor din intravilan; piaţa terenurilor aparţinînd
întreprinderilor industriale etc. Piaţa proprietăţilor rezidenţiale poate fi împărţită în
următoarele componente: case de locuit particulare ocupate permanent; case de
locuit particulare cu şedere sezonieră; apartamente la blocuri de locuit cu mai
multe etaje ş.a. Piaţa imobiliară comercială este divizibilă în piaţa oficiilor, cea a
centrelor comerciale, a magazinelor, a farmaciilor, hotelurilor, depozitelor,
parcurilor de mijloace tehnico-ştiinţifice, zonelor-business ş.a.m.d. Clasificarea de
mai sus are un caracter general - ea poate fi extinsă prin divizarea fiecărui tip de
proprietate. De pildă, piaţa caselor de locuit particulare poate fi împărţită în
categorii ce ţin de anul dării în exploatare a construcţiei respective, de spaţiul total
şi cel locativ, de materialele de construcţie folosite la înălţarea pereţilor, de
înălţimea etajelor, etc.
Există şi este valorificată pe scară largă segmentarea pieţei din punct de vedere
geografic. în acest aspect, sînt estimate şi comparate pieţele imobiliare din diferite
ţări, capitale ale acestora, pieţe orăşeneşti, regionale, rurale. Piaţa imobiliară poate
fi foarte diversă chiar în cadrul aceleiaşi localităţi, ea conţinînd un mare număr de
elemente constitutive.
în procesul de examinare a factorilor ce influenţează formarea şi dezvoltarea
unei pieţe imobiliare concrete deseori se face uz de noţiunea "zonă valorică". Zona
valorică este segmentul pieţei imobiliare în cadrul căreia valoarea bunurilor
imobiliare identice este aceeaşi. Drept cel mai simplu exemplu al divizării pieţei
orăşeneşti pe zone valorice separate poate servi împărţirea administrativ-teritorială
a urbei. în oraşul Chişinău există cinci sectoare administrativ-teritoriale, fiecare
identificîndu-se prin caracteristici specifice, cu un anumit impact asupra valorii
bunurilor imobiliare. Investigaţiile efectuate de specialişti Agenţiei de Stat Relaţii
Funciare şi Cadastru au demonstrat că valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare
similare, aflate în diferite sectoare ale oraşului, este diferită de la caz la caz. Spre
exemplu, între preţul unui apartament cu trei odăi, planificare standard, din centrul
oraşului şi cel al unui apartament identic de la Poşta Veche este o discrepanţă în
raport de 1:2. Dacă segmentarea pieţei va fi concepută după criterii şi mai
riguroase şi se vor lua în calcul mai mulţi indicatori - de pildă, vecinătatea
obiectelor de infrastructură socială, condiţii ecologice benefice, accesibilitatea la
mijloacele de transport şi altele - atunci numărul zonelor valorice ar spori esenţial.
Astfel, primăria or. Chişinău se conduce de un program, prevăzut expres pentru
evaluarea mărimii taxelor de închiriere a obiectelor din patrimoniul municipal,
acest program conţinînd împărţirea teritorială a urbei în peste 130 de zone valorice.
 Segmentarea pieţei imobiliare este realizabilă şi în funcţie de calitatea bunurilor
imobile. De exemplu, blocurile de locuit din zonele prestigioase ale oraşului pot fi
relaţionate cu diferite segmente ale pieţei din punct de vedere al calităţii
imobilului: casele construite după proiecte standard se pot învecina cu vile de lux.
Segmentarea pieţei imobiliare sub aspectul calităţii bunurilor este într-o legătură
strînsă cu segmentarea pieţei sub aspectul preţurilor. Cumpărătorii de case cu un
preţ de peste 250 mii de dolari se vor deosebi tranşant de cumpărătorii unor
apartamente estimate la 5-10 mii de dolari.
Motivarea investiţională este un nou criteriu de segmentare a pieţei. Unii
investitori ar putea fi interesaţi de o proprietate care cere un management minimal,
fără mari beneficii, dar cu perspective de creştere a potenţialului valoric. Alţii ar
putea să cumpere imobile ce le-ar oferi o bună acoperire în faţa inspecţiei fiscale.
Investitorii dintr-o a treia categorie ar fi tentaţi de fluxurile pozitive de numerar, ca
rezultat al exploatării raţionale a bunurilor imobiliare.