Sunteți pe pagina 1din 15

Dreptul de proprietate privata reprezinta dreptul de a poseda si de

a se bucura de lucru in limitele legii, dupa cum era mentionat in Codul


cvil din 1864, a se bucura insemnand atat a folosi, cat si a culege fructele.
Spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra
aceluiasi bun, proprietarul se supune doar legii. Celelalte persoane se
folosesc de bunul respectiv doar in masura vointei proprietarului si a legii.
Dintre cei ce se folosesc de bunul in discutie, doar proprietarul poate sa
exercite, direct sau indirect, plenitudinea atributelor proprietatii, in
interesul propriu.
Astfel, definitia corecta cu privire la dreptul de proprietate
privata este dreptul subiectiv asupra unor bunuri, altele decat cele de
alcatuiesc domeniul public, in temeiul caruia titularul exercita posesia,
folosinta si dispozitia in interes propriu si in putere proprie, in limitele
determinate de lege.

Titularii dreptului de proprietate privata

Orice subiect de drept, persoana fizica sau juridica de drept privat sau
public, inclusiv statul si unitatile administrativ teritoriale.

Obiectul dreptului de proprietate privata

Orice lucru mobil sau imobil, cu exceptia celor care prin natura lor,
formeaza exclusiv obiectul proprietatii publice
Mentionam ca anumite bunuri sunt obtinute si detinute printr-un regim
special, care daca nu este respectat aduce dupa sine, sanctiuni
administrative sau chiar penala sau dupa caz,
administrative(amenzi-0-nulitatea actului incheiat cu nerespectarea unei
conditii speciale de validitate impuse de lege.
Exemplu: arme si munitii, artificii, stupefiante, acte din arhiva nationala
sau bunuri din patrimoniul national.

Continutul juridic al dreptului de proprietate privata


Posesia - ius possidendi
Folosinta- ius utendi si ius fruendi
Dispozitia - ius abutendi

Posesia
Este expresia juridica a apropierii si stapanirii lucrurilor, constituind o
stare de drept, nu o stare de fapt. Pe acest temei, proprietarul poate
exercita o stapanire efectaa lucrului in putere si interes propriu ori poate
avea o persoana care sa daca aceste lucruri in nume propriu.

Folosinta desemneaza capacitatea proprietarului de a se folosi de bunul


sau personal, avand la dispozitie, in functie de natura bunului, mai multe
optiuni cu respectarea limitelor legii.
Utilizarea bunului consumptibil=dreptul de dispune de ele deoarece
consumul sau reprezinta disparitia sa
Dobandirea fructelor este rezultatul exploatarii directe si nemijlocite a
lucrului fie de titularul sau al cedarii folosintei catre o alta persoana in
schimbul unei sume de bani.
Acte juridice (arenda, inchiriere,locatiune) pentru fructele civile
Acte materiale pentru fructele industriale si naturale
Prerogativa fructele are o latura negativa deoarece proprietarul are
optiunea de a nu culege fructele

Dispozitia
Poate fi juridica sau materiala
Prin dispozitie materiala, prerogativa de a dispune de substanta lucrului,
prin consumare, prin transformare sau chiar distrugere, in limitele legii.
Prind dispozitia juridica, prerogativa de a instraina lucrul, precum si de a
inzestra o alta persoana cu drepturi reale asupra lucrului. Abandonarea si
renuntarea la lucrul mobil se califica tot la dispozitie juridica.
Dispozitia este o prerogativa unica dreptului de proprietate. Instrainarea
se poate produce si in cazul altor drepturi, insa in celelalte cazuri,
instrainarea dreptului in sine nu aduce dupa sine si instrainarea lucrului.
Asadar a dispune tine doar de dreptul de proprietate, insa titularul poate
transmite catre o alta persoana prerogativa folosintei lucrului in virtutea
unui drept real sau de creanta insa nu poate transmite dispozitia juridica.

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privata

Caracterul absolut
Caracterul perpetuu
Caracterul exclusiv

1
Opozabilitatea erga omnes deoarece toate subiectele de drept trebuie sa il
respecte.
In exercitarea dreptului de proprietate, titularul nu are nevoie de
concursul altcuiva.
Numai dreptul de proprietate are toate atributele, celelalte indeplinind
unul sau doua atribute.
2
Titularul exercita singur toate atributele dreptului excluzand toate
celelalte persoane, acestea avand obligatia de a nu face nimic pentru a
atinge dreptul titularului. Acest caracter cunoaste limite, daca exista
dezmembraminte ale dreptului de proprietate privata. Tot despre
ingradirea dreptului de proprietate privata sunt si predarea folosintei catre
o alta persoana, de exemplu dreptul de trecere.

3
Nu exista o limita de timp in care sa se desfasoare si nu se pierde prin
neintrebuintare, nu se pierde atat timp cat obiectul sau exista. Prin
exceptie, potrivit noii reglementari, lucrul abandonat devine al altcuiva
prin ocupatiune, dreptul de proprietate stingandu se undeva intre abandon
si ocupatiune.

Limitele dreptului de proprietate privata

Reprezinta imbinarea interesului personal cu cel general .


44 CR: dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor si privind
protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati, precum si a celorlalte
sarcinii ce revin proprietarilor.
Limite materiale, determinate de corporalitatea lucrurilor
Limitele juridice, care vizeaza exercitarea atributelor dreptului de
proprietate, care izvorasc din lege, uzante(obicei), act juridic, hotarare
judecatoreasca.
Limite de interes public:respectarea saricinilor de mediu, ingradiri in
interes cultural, edilitar, estetica urbana, al construirii de lucrari publice.
Limite de interes privat, folosirea apelor, picatura de la stresina, dreptul
de trecere sau vederea asupra proprietatii vecinului. Acestea pot fi
modificate sau suspendate temporar prin acordul partilor.
Mai putem numi:
 restrictii ale exercitarii dreptului corespunzatoare unor drepturi reale
 Corespunzatoare unei obligatii propter rem
 Corespunzatoare unor drepturi de creanta
 Simple ingaduinte din partea titularului dreptului de proprietate fara
protectie juridica.

Limite legale de interes privat stabilite de Codul Civil


Limite referitoare la folosinta apelor
Curgerea fireasca a apelor: proprietarul fondului inferior nu poate
impiedica in niciun fel curgerea fireasca a apelor. Daca aceasta provoaca
pagube fondului inferior, acesta va suporta costurile ocazionate de
lucrarile ce vor schimba cursul apei, iar proprietarul fondului superior are
datoria de a intreprinde nicio actiune care sa agraveze starea fondului
inferior.
Curgerea provocata a apelor exceptand cazurile in care pe fondul inferior
se afla o constructie, impreauna cu gradina si curtea aferenta sau un
cimitir, proprietarul nu poate impiedica curgerea provocare de
proprietarul fondului superior sau de catre alte persoane, asa cum este
cazul apelor provenite din lucrari subterane, secare de terenuri
mlastinoase, ape folosite in scop casnic sau industrial care se revarsa
intr-un sant sau intr-un curs de apa.
Proprietarului care vrea irigarea terenului apele de care dispune, trebuie
sa faca pe cheltuiala sa exclusiva lucrari pe terenul riveranului opus
pentru captarea apei precum sa ii si plateasca o despagubire justa si
prealabila, in caz de neintelegere, instanta hotarand necesitatea si
dimensiunea despagubiri.
Proprietarul caruia ii prisoseste apa pentru necesitatile curente este
obligat in schimbul unei juste si prealabile compensatii, sa ofere surplusul
sau unei alte persoane care nu ar putea o obtine decat cu o cheltuiala
excesiva. Poate cere despagubiri de la cel in nevoie daca demonstreaza ca
apa putea avea o alte destinatie potrivita.
Proprietarul poate da izvorului orice destinatie, si nu ii poate schimba
cursul decat daca ar lipsi astfel o localitate de apa pentru necesitatile
curente.
Proprietarul pe al carui teren se afla un izvor ce a fost alterat, micsorat
sau secat poate solicita restabilirarea starii anterioare daca situatia o
permite atunci cand apa era indispensabila fondului sau.

Picatura stresinii il obliga pe proprietar sa isi faca stresina astfel incat apa
sa nu se scurga in curtea vecinului.

Distanta si lucrarile intermediare cerute pentru constructii, lucrari si


plantatii
Acestea se poate face doar la distanta de minim 60 de centimetri de linia
de hotar daca nu este prevazut altfel prin legi sau planul de urbanistica,
cat sa nu se aduca atingere dreptului de proprietate, cu expectia unui
acord intre parti.
In lipsa unor dispozitii, arborii trebuie saditi la distanta de minim doi
metri de hotar, cu exceptia celor mai scunzi de 2 metri, a plantatiilor si a
gardului viu. In caz de nerespectare, se poate cere taiere sau smulgerea
arborilor, iar proprietarul pe terenul caruia se intind ramurile, radacinile
sau fructe, poate sa dispuna taierea sau culegerea fructelor.

Limite privind vederea asupra proprietatii vecinului


Articolul 614 prevede ca nu este permis sa se faca fereastra in zidul
comun decat cu acordul coproprietarilor. Este obligatorie pastrarea unei
distante de minim doi metri intre fond si fereastra sau balcon. Fereastra
cu vedere, balconul, ori alte asemenea lucrari neparalele cu linia de hotar
spre fondul invecinat sunt interzise la distanta de un metru.
Proprietarul poate totusi sa isi construiasca ferestre pentru lumina paralele
cu hotarul daca este impiedicata vederea spre vecinatate.

Dreptul de trecere
Proprietarul fondolui lipsit de acces la calea publica are dreptul sa
primeasca de la proprietarul fondului vecin drept de trecere prin
intelegere sau printr-o hotarare judecatoreasca tinand seama de articolul
617 din Codul Civil cu consimtamantul proprietarului si plata dublului
despagubiriilor. In cazul in care accesul este blocat de o constructie
proprie a proprietarului in cauza, dreptul de trecere se va realiza doar cu
acordul proprietarului fondului cu acces.
Actiunea in justitie prin care poate sa se realizeze un astfel de drept este
una reala petitorie, nu una posesorie. In principiu, este vorba de un proces
de drept comun, dar provizoriu pana la solutionarea litigiului, poate sa se
realizeze dreptul prin ordonanta prezidentiala.
Imprescriptibil extinctiv, dreptul de trecere este accesoriu fondului
dominant, de care nu se poate desparti spre a fi un drept de sine statator.
De accea nu este relevanta schimbarea proprietarului fondului aservit,
deoarece dreptul de proprietate dureaza cat dureaza situatia din care s-a
nascut.
Reprezinta mai mult decat o limitare a dreptului de proprietate deoarece
unele elemente sunt exercitate si de proprietarul fondului dominant si de
cel al fondului aservit, care poate sa isi exercite toate atributele dreptului
de proprietate, dar fara sa deranjeze calea de trecere.
Desi articolul 617 nu dezvolta ideea de drum fara acces la calea publica,
acesta se refera doar la imposibilitatea absoluta de iesire la calea publica.
Daca locul pretins infundat are iesire la calea publica pe un drum care
poate deveni practicabil in urma unor cheltuieli, textul nu isi mai gaseste
aplicare deoarece dreptul de trecere, pe langa ingradirea dreptului de
proprietate, aduce cu sine si scaderea valorii economice a terenului.
Pentru calitate procesuala activa, trebuie sa fii proprietar. Daca lipsa
accesului vine din cauza vanzarii, partajului sau schimbului dintr-un alt
act juridic, acesta poate cere drept de trecere doar celor ce au dobandit
aceasta parte.
Articolul 619 prevede ca intinderea si modul de exercitare al dreptului
este determinat prin intelegere, hotarare judecatoreasca ori folosinta
continua de mai mult de 10 ani. (panta inclinata de 60 de grade).

 Daca sunt mai multe fonduri alaturate, trecerea se face pe fondul pe


care ar produce mai putine pagube
 Proprietarul fondului aservit trebuie sa ceara desbagubire, iar
termenul de prescriptie curge de la momentul stabilirii dreptului de
trecere si este de 3 ani
 Prin hotarare judecatoreasca, nu se poate stabili ca in loc de
despagubiri sa se primeasca o parte din terenul fondului dominant,
asta se poate realiza doar prin intelegerea partilor si stabilita prin
conventie in forma autentica, fara act notarial, iar in cartea funciara
trebuie trecuta dezlipirea si alipirea
Dreptul de trecere se stinge in momentul in care fondul dominant castiga
o alta cale de acces, proprietarul fondului aservit fiind nevoit sa returneze
parte din despagubire printr-o actiune in revendicare, al carui termen de
prescriptie incepe sa curga de la momentul in care proprietarul fondului
dominant afla de incetarea dreptului. (3 ani).
Servitutea poate fi rascumparata de proprietarul fondului aservit daca
exista o disproportie vadita intre utilitatea care o procura fondul dominant
si inconvenientele sau deprecierea adusa. In caz de neintelegere, se
apeleaza la instanta, tinandu-se cont de vechimea servitutii si de
schimbarea valorilor fondurilor.

Alte limite legale


Proprietarul este nevoit sa permita accesul serviciilor edilitare ce servesc
altor fonduri sau tuturor, prin lucrari de canalizare sau pentru binele
comun. In toate cazurile, va primi o despagubire, iar pentru utilitati noi,
aceasta va fi prealabila. Cladirile, gradinile si curtile sunt exceptate de la
dreptul de trecere pentru lucrari de subsol, in cazul in care sunt utilitati
noi.
Proprietarul trebuie sa permita trecerea pentru lucrari la fondul vecin,
taierea crengilor ori culesul fructelor cu despagubire daca este cazul,
aceasta obligatie subzistand in cazul in care prin alta parte ar fi fost
imposibil sau mult prea costisitor. De asemenea, nu poate ingradi accesul
pentru redobandirea unui bun ajuns din intamplare pe teren, avand dreptul
de despagubiri in cazul acesta.

Limite voluntare
Articolul 627 prevede instituirea unor limite in exercitarea dreptului de
proprietate cu conditia de a nu incalca bunele moravuri, prin intelegere
sau prin acte unilaterale.
627-629= clauza de inalienabilitate
 Prin conventie, trebuie sa fie vorba de vorba de un contract translativ,
indiferent daca este cu titlu oneros sau gratuit
 Inalienabilitatea conventionala este subinteleasa in conventiile care se
nasc din obligatia de a transmite proprietate catre o persoana
determinata sau determinabila. (antecontractele prin care se prevede
transmiterea in viitor a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil
sau imobil.
 Nu are efecte o clauza de inalienabilitate intr-un contract de ipoteca
 Clauza este un aspect al libertatii de vointa, dar si un impediment al
circulatiei libere a bunurilor, creand o indisponibilizare cu caracter
opozabil si partilor terte, cu caracter real.
 Invocarea clauzei de inalienabilitate tine cont de conditiile de
valabilitate si de opozabilitate fata de terti
Conditii speciale: interes legitim si o perioada de cel mult 49 de ani,
termen ce curge de la dobandirea bunului.
Motivul poate apartine oricaruia dintre parti, indiferent a cui este
obligatia prevazuta, iar daca aceasta apartine unui tert, acesta trebuie sa
fie determinat sau determinabil.
Exista doua situatii in care cel care este tinut de la dobandirea bunului
poate sa dispuna de el mai repede, in cazul disparitiei interesului
justificator sau cand un interes superior o impune.
Incetarea efectelor poate fi produsa si de renuntarea la aceasta, caz
in care este necesara modificarea actului juridic in care a fost stipulata.
Calitatea procesuala activa apartine numai titularului proprietatii
indisponibilizate. In cazul in care nu sunt indeplinite conditii de
valabilitate ale clauzei, aceasta este lovita de nulitate, atrangand dupa sine
nulitatea actului prin care aceasta a fost impusa. Caracterul determinat al
clauzei de inalienabilitate se prezuma in contractele cu titlu oneros pana
la proba contrara. Daca insa clauza nu a fost determinara la incheierea
actului juridic, aceasta este lovita de nulitate partiala, numai in privinta
clauzei respective.
Pentru a putea fi invocata, trebuie indeplinite conditiile de opozabilitate,
fiind supusa formalitatilor de publicitate, spre exemplu interdictia
conventionala de instrainare a unui imobil poate fi opusa tertilor numai
din momentul notarii ei in cartea funciara.
Clauza inserata in contractele cu titlu gratuit este opozabila si creditorilor
anteriori ai dobanditorului , nu numai doar celor ce au devenit creditori
dupa dobandire. Per a contrario, in cazul contractelor cu titlu oneros,
clauza de inalienabilitate este opozabila doar creditorilor anteriori
dobandirii.
In cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile regulile dobandirii de buna
credinta, deci clauza nu poate fi invocata impotriva tertilor dobanditori in
masura indeplinirii conditiilor.
Pentru situatia in care clauza este valabila, dar sunt indeplinite conditiile
de opozabilitate, iar bunul a fost instrainat, este prevazut ca beneficiarul
clauzei poate cere daune interese proprietarului care nu a respectat
prevederile.
Se admite de asemenea interzicerea dezmembramintelor daca beneficiarul
nu si-a dat acordul sau nu a prevazut asta, iar cat timp clauza produce
efecte, nu poate fi supusa executarii silite. In caz de ipotecare, un bun cu
clauza de inalienabilitate voluntara, ipoteca produce efecte doar pentru
viitor, dupa expirarea clauzei. Insa, un bun afectat de inalienabilitate
poate fi mostenit prin incetarea persoanei juridice.
Incalcarea clauzei intr-un contract sinalagmatic atrage rezolutiunea
acestuia, care poate fi ceruta doar de creditorul obligatiei, iar nu si de o a
treia persoana chiar daca clauza il priveste deoarece nu poate fi parte
contractata.
In caz de clauza in donatie, se anuleaza donatia, lucru realizabil chiar si
de mostenitorii beneficiarului. In caz de nerespectare a clauzei enuntate
prin testament duce la anularea legatului, termenul de prescriptie de un an
curgand de la recunoasterea de catre mostenitor a incalcarii clauzei de
catre legatar.
Beneficiarul clauzei, adica instrainatorul din contractul in care a fost
inserata sauu tertul in favoarea caruia s-a stipulat, poate cere anularea
actului juridic subsecvent incheiat cu incalcarea clauzei, fiind vorba de un
caz particular in care actiunea in anularea unui contract poate fi introdusa
de un tert, dar nu de partile contractate.

Moduri de dobandire ale proprietatii private


Conventie translativa
Mostenire legala sau testamentara
Accesiune
Uzucapiune
Posesie de buna credinta in cazul bunurilor mobile si al fructelor
Ocupatiune
Traditiune
Hotarare judecatoareasca cu proprietate translativa
Efectul unui act administrativ in cazurile prevazute de lege

Regimul juridic al imobilelor proprietate privata

Realizarea si desfiintarea constructiilor


Propietarul poate construi orice doreste pe terenul sau sau in subsol sau
poate sa permita altcuiva sa construiasca.
Constructiile sunt coordonate de guvern la nivel national, autoritatea
nationala pentru administratie publica pentru planificare teritoriala si
amenajarea teritoriilor este Ministerul Dezvoltarii, iar la nivel judetean
este coordonata de consiliile judetene.
Certificatul de urbanism este actul de informare, cu caracter obligatoriu,
prin care autoritatea administratiei publice judetene sau locale face
cunoscute regimul regimul economic, juridic si tehnic al imobilelor,
precum si conditiile necesare pentru astfel de investitii.
Acesta trebuie emis pentru adjudecarea prin licitatie a lucrarilor de
proiectare si executie a lucrarilor publice. Este necesat pentru
concesionare de terenuri, pentru cereri in justitie si acte notariale
privitoare la imparteli si comasari, precum si pentru servituti de trecere,
acestea fiind lovite de nulitate in lipsa certificatelor de urbanism.
Sunt emise de pres CJ, primar Bucuresti, dupa caz, primari la cererea
persoanelor fizice si juridice, i vederea obtinerii ulterioare a autorizatiei
de costructie si a instalatiilor aferente, precum si pentru desfiintarea lor.
Nu confera autorizarea construirii sa amenajarii/ plantarii unui teren, fiind
mentionat in certificat scopul emiterii sale.
Din punct de vedere al regimului juridic al imobilului, certificatul trebuie
sa contina dreptul de proprietate asupra imobilului si servitutile publice
gravate, situarea in intravilan sau extravilan, prevederi ale
documentatiilor de urbanism care instituie un regim special asupra
imobilului precum si alte mentiuni.
Constructiile pot fi ridicate doar pe teren intravilan, prin exceptie,
constructiile care pot produce efecte poluante asupra mediului sunt
plasate in extravilan si cele care prin natura lor, nu pot fi in intravilan.
Este interzisa amplasarea constructiilor de orice fel pe terenurile din
extravilan clasa 1 si 2 de calitate, pe cele amenajate cu lucrari de
imbunatatire funciara, cele plantate cu vii si livezi, parcuri nationale,
rezervatii, monumente, amsambluri arheologice si istorice. Sunt
exceptate de la regula constructiile militare, soselele de mare importanta,
conducte magistrale de transport petrol sau gaz, linii de mare tensiune,
lucrari de gospodarire a apelor si realizarea de surse de apa.

Autorizatia de construire este absolut necesara, atrangand dupa sine


sanctiuni penala sau administrative, putand chiar sa se dispuna demolarea
lucrarilor. Aceasta este un act al autoritatii publice locale pe baza caruia
este permisa executarea lucrarilor in masurile necesare de siguranta
privind amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea si postutilizarea
constructiilor, fiind necesara cererea de catre un titular al unui drept real
al unui imobil.
Procedura de autorizare a executarii lucrarilor de constructie incepe odata
cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism in scopul
obtinerii autorizatiei de construiresi cuprinde:
A) emiterea CU;
B) Emiterea pdv al autoritatilor pentru protectia mediului
C) Notificarea de catre solicitant a autoritatii administratiei publice
competente cu privire la mentinerea solicitarii de obtinere, ca act final a
autorizatiei de construire
D) Emiterea avizelor si acordurilor, precum si a actului administrativ
pentru mediu
E) Elaborarea documentatiei tehnice necesare
F) Depunerea documentatiei pentru autorizarea constructiei la autoritatea
administratiei publice competente
G) Emiterea autorizatiei
Pentru anumite aspecte pot fi emise autorizatii fara documentatia de
amenajare al teritoriului si de urbaism aprobate pentru lucrari de
modificare, reparare, protejare, restaurare, lucrari de supraetajare in
conditiile legii, lucrari de intinderea a cladirilor sistemului public, dotari
tehnico edilitare etc.
Autorizatia se emite in maxim 30 de zile de la data depunerii
documentatiei (cert. de urbanism, dovada titlului asupra imobilului,
extrasul de plan cadastral si extrasul de carte funciara, documentatie
tehnica, avize, acorduri, punctul de vedere al autoritatii de mediu, dovada
achitarii taxelor) de catre primar.
De la obligativitatea autorizatiei de construire, se pot deroga doar in
lucrari care nu modifica structura de rezistenta si/sau aspectul
arhitectural.
Operatiuni de demolare, dezafectare ori dezmembrare partiala sau totala
pot fi facute numai pe baza autorizatiei de desfiintare obtinute in aceleasi
conditii precum cea de constructie.
Inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra constructiei
se va face in baza autorizatiei de construire si a procesului verbal de
receptie la terminarea lucrarilor semnat de reprezentantul autoritatii locale
sau a unul certificat eliberat de autoritatea publica pe raza careia este
edificata constructia.

Circulatia bunurilor proprietate privata

Constructiile si terenurile aflate in proprietate privata indiferent de titular


sunt in circuitul civil adtfel incat pot fi instrainate prin orice mod de
dobandire prevazut de lege in afara de exceptiile exprese si limitativ
stabilite de lege. Dreptul de proprietate poate stabili alte drepturi reale
principale, dezmembraminte ale acestuia(uzufruct, uz, abitatie etc.)
Prin dispozitii legale exprese, pot fi instituite unele interdictii temporare
cu privire la dispozitia juridica prin instrainarea constructiilor sau
terenurilor.
Exemple: chiriasul care cumpara in conditiile legii 71/2011 nu poate
instraina prin acte juridice intre vii, timp de 10 ani, eventualul act de
instrainare fiind lovit de nulitate absoluta

Dobandirea dreptului de proprietate asupra imobilelor situate in


Romania de catre cetateni romani, straini si apatrizi. Pot achizitiona
constructii, dar in privinta terenurilor, exista limitarile Tratatului de
aderare la Uniunea Europeana si alte tratate internationale bazate pe
reciprocitate, in conditii prevazute de legea organica, precum si prin
mostenire.
L312-2005- dobandirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de
catre cetatenii statelor membre sau persoanelor juridice sau de catre
apatrizii ce isi au domiciliul in aceste state ori de cetatenii altor state sau
apatrizi cu domiciliul in alte state, acordand conditionat dreptul de
aderarea la ue si chiar si decalat fata de aceasta, in acord cu tratatele.
Romania a permis dreptul de proprietate pentru resortisantii statelor
membre ale acordului privind spatiul economic european, fara rezidenta
in Romania si pentru societatile lor ce nu au sucursale sau sedii in tara
restrictiv pentru 5 ani, insa cei cu drept de rezidenta in Romania
beneficiaza de aceleasi drepturi ca resortisantii romani.
In cazul proprietatilor cu potential agricol, cum sunt terenurile
agricole, padurile si terenurile forestiere, se aplica restrictii pentru
resortisantii ue sau asee, precum si societatilor constituite sub legislatia
altui stat membru si care nu sunt stabilite, inregistrate, in Romania.
Fermierilor care desfasoara actiuni independente care nu sunt
resortisanti ai unui altui stat membru si care doresc sa se stabileasca si sa
aiba resedinta in Romania li se aplica aceleasi prevederi ca celor romani.

Forma ad validitatem a actelor juridice de instrainare a


imobilelor. Inscrierea in cartea funciara

Actele juridice intre vii de instrainare a locuintelor si unitatilor


individuale trebuie sa se incheie in forma autentica sub sanctiunea
nulitatii absolute. Orice conventie care stramuta sau constituie drepturi
reale ce urmeaza a fi inscrise in cartea funciara. Orice conventie care
prin care se instraineaza un imobil ori prin care se constituie un drept real
imobiliar trebuie, sub sanctiunea nulitatii absolute sa fie incheiata prin
inscris autentic.
Mai trebuie retinut ca inscrierea in cartea funciara in cazul instrainarii
si constituirii de drepturi reale imobiliare va avea caracter constitutiv,
deci va fi o conditie de validitate pentru insasi incheierea actului juridic,
cu precizarea ca acest caracter constitutiv al inscrierii in cartea funciara se
va aplica numai finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate ad
ter, pana la acea data, inscrierea facandu-se numai in scop de
opozabilitate fata de terti.

Cerinte speciale pentru instrainarea imobilelor

L7,1996- la autentificarea actelor prin care se transmite, se modifica


ori se constituie un drept real imobiliar, notarul public solicita un extras
de carte funciara, deci imobill trebuie trecut inainte in cartea funciara.
In cazul instrainarii dreptului de proprietatea asupra unui imobil sau
unui teren, precum si a mijloacelor de transport, cu exceptia procedurii de
executare silita, insolventa si proceduri de lichidare, sb sanctiunea
nulitatii absoluta, instrainatorul trebuie sa prezinta un act de atestare
fiscala prin care sa se ateste achitarea tuturor obligatiilor fiscale,
incluzand amenzile neachitate.