Aspecte privitoare la lucrările sistematice de cadastru în

vederea înscrierii din oficiu a imobilelor în cartea funciară și la

procedura de înscriere din oficiu a imobilelor în noile cărți
funciare deschise în urma finalizării lucrărilor sistematice de
cadastru și carte funciară. Nelegalitatea unor dispoziții
cuprinse în unele ordine cu caracter normativ emise de către
directorul general al Agenției Naționale de Cadastru și
Publicitate Imobiliară în aplicarea Legii cadastrului și
publicității imobiliare nr. 7/1996 (I)
extras din revista Pandectele Române nr. 9/2016.

Article I. I. Reglementarea cadastrului funciar și a publicității imobiliare în

contextul Legii nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, a noului Cod civil și
a unor acte normative subsecvente

Cadastrul și publicitatea imobiliară, prin cartea funciară, constituie astăzi un sistem unitar și
obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională a tuturor
imobilelor de pe întreg teritoriul țării, inclusiv a actelor și faptelor juridice legate de acestea.
Importanța și rolul deosebit al acestor activități este unanim recunoscută, ca dovadă,
existența lor de peste trei milenii, în slujba colectării impozitelor, acțiune de mare actualitate
și astăzi, ca principală sursă de venit la bugetul statului.

Se poate constata cu deplin temei că prin scopul și obiectivele cadastrului și publicității

imobiliare, acestea constituie o garanție a respectării principiului securității și stabilității
raporturilor juridice constituite prin acte juridice, consacrat și la nivel convențional, precum și
o garanție a respectării principiului consacrat la nivel constituțional prin art. 44 alin. (1) și (2)
din Constituția republicată, potrivit cărora, dreptul de proprietate privată, precum și creanțele
asupra statului sunt garantate și ocrotite în mod egal de lege, indiferent de titular.

În contextul legislativ actual, regimul cadastrului și publicității imobiliare este reglementat atât
prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare[1], după care, noul Cod civil, în
vigoare de la data de 1 octombrie 2011, consacră de asemenea capitolul II al Titlului preliminar
publicității drepturilor, a actelor și faptelor juridice, prin care sunt reglementate câteva reguli
generale privitoare la obiectul publicității, modalitatea de realizare, condițiile de publicitate,
efectele publicității, lipsa publicității și sancțiunile aplicabile în cazul în care nu sunt îndeplinite
formalitățile de publicitate imobiliară.
În vederea realizării dezideratului asumat de România privind simplificarea procedurilor de
înscriere în cartea funciară a proprietăților imobiliare și a înscrierii din oficiu în cartea funciară
a proprietăților imobiliare, potrivit art. 9 alin. (23) și (26) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și
publicității imobiliare, republicată în anul 2015, se instituie Programul național de cadastru și
carte funciară, care se aprobă prin hotărâre a Guvernului, în scopul înregistrării gratuite a
imobilelor în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, realizării planului cadastral al
imobilelor și deschiderii cărților funciare la nivelul tuturor unităților administrativ-teritoriale.

După republicarea Legii nr. 7/1996 în anul 2015, s-a impus modificarea și completarea acestei
legi, prin O.U.G. nr. 35/2016 supra cit., în considerarea faptului că Programul național de
cadastru și carte funciară este obligatoriu să fie implementat în perioada 2015-2023, iar
România va beneficia în această perioadă de importante alocări financiare de la Uniunea
Europeană, precum și în considerarea accelerării înregistrării imobilelor în sistemul integrat
de cadastru și carte funciară, prin proceduri simplificate de înregistrare sistematică, deziderat
asumat de statul român prin numeroase reglementări internaționale.
Importanța națională strategică a sistemului integrat de cadastru și carte funciară, după cum
se precizează în motivarea urgenței adoptării O.U.G. nr. 35/2016, este recunoscută prin
Memorandumul tehnic de înțelegere dintre Uniunea Europeană și România din 5 noiembrie
2013, ratificat de România prin Legea nr. 31/2014 privind ratificarea Acordului preventiv
pentru facilitatea de împrumut dintre Uniunea Europeană, în calitate de împrumutător, și
România, în calitate de împrumutat, și Banca Națională a României, în valoare de maximum 2
miliarde euro, semnat la București la 5 noiembrie 2013 și la Luxemburg la 19 noiembrie 2013,
și a Memorandumului dintre înțelegere dintre Uniunea Europeană și România, semnat la
București la 5 noiembrie 2013 și la Bruxelles la 6 noiembrie 2013.

O altă modificare de esență adusă Legii nr. 7/1996 prin O.U.G. nr. 35/2016 este aceea că plata
onorariilor și a tarifelor în vederea eliberării de către notarii publici a certificatelor de
moștenitor, a certificatului de moștenitor suplimentar, a certificatului de legatar și a
certificatelor de vacanță succesorală întocmite cu privire la imobilele ce au făcut obiectul
înregistrării sistematice, se face de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate
Imobiliară, urmând ca notarii publici să vireze tarifele încasate la bugetul de stat, aceste tarife
fiind calificate ca fiind creanțe bugetare asimilate creanțelor fiscale [alin. (8^1), (13^1) și (13^3)
al art. 9 din Legea nr. 7/1996, nou introduse prin O.U.G. nr. 35/2016].
Totodată, în scopul accelerării procesului de înregistrare sistematică a imobilelor situate în
extravilanul localităților, se organizează în cadrul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate
Imobiliară și a unităților subordonate compartimente funcționale de înregistrare sistematică
a proprietăților imobiliare, ale căror atribuții se stabilesc prin ordin al directorului general al
Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

De asemenea, specificațiile tehnice de realizare a lucrărilor sistematice de cadastru în vederea

înscrierii imobilelor în cartea funciară se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al
directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, care se publică
în M. Of. al României, Partea I, context în care a fost emis Ordinul directorului general al
Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 533/2016 pentru aprobarea
specificațiilor tehnice de realizare a lucrărilor tehnice de cadastru în vederea înscrierii în cartea
funciară[2].
După intrarea în vigoare a noului Cod civil, în ceea ce privește publicitatea imobiliară, care se
realizează prin cartea funciară, constatăm existența a două reglementări, care se complinesc
reciproc, respectiv, Legea nr. 7/1996, republicată a cadastrului și publicității imobiliare,
consacră Titlul II al legii publicității imobiliare, iar, după intrarea în vigoare a noului Cod civil,
după ce capitolul II al Titlului preliminar este consacrat dispozițiilor cu caracter general
referitoare la publicitatea drepturilor, a actelor și faptelor juridice, Titlul VII al codului este
consacrat cărții funciare, prin care sunt reglementate unele aspecte referitoare la înscrierile
în cartea funciară, dispoziții care se aplică în completarea legii speciale , respectiv, Legea nr.
7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, dacă dispozițiile legii speciale nu conțin anumite
dispoziții cuprinse în noul Cod civil.

În anul 2014 a fost emis Ordinul directorului general al Agenției Naționale pentru Cadastru și
Publicitate Imobiliară nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și
înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară[3], prin care au fost abrogate expres
vechile acte normative, respectiv: Ordinul directorului general al Agenției Naționale de
Cadastru și Publicitate imobiliară nr. 633/2006 prin care a fost aprobat Regulamentul de
organizare și funcționare a birourilor de Cadastru și Publicitate Imobiliară; Ordinul directorului
general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 634/2006 prin care a fost
aprobat Regulamentul privind conținutul, modul de întocmire și recepție a documentațiilor
cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară.
Article II. II. Dispoziții legale tranzitorii în materia cadastrului și publicității
imobiliare

Dispoziții legale tranzitorii în materia cadastrului și publicității imobiliare sunt instituite atât
prin Legea cadastrului și publicității imobiliare, cât și prin dispozițiile noului Cod civil.

Astfel, prevederile art. 38 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare
statuează că: ,,înscrierile efectuate în conformitate cu actele normative în vigoare în registrul
de transcripțiuni și inscripțiuni, în cărțile funciare și în cărțile de publicitate funciară, înainte
de data intrării în vigoare a prezentei legi, își vor produce și după această dată efectele
prevăzute, cu excepția cazurilor în care drepturile de proprietate și celelalte drepturi reale au
fost afectate în orice mod prin efectul legii”. În completarea acestui text legal, dispozițiile art.
77 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod civil aprobat prin Legea nr.
287/2009, statuează că: ,,înscrierile în cartea funciară efectuate în temeiul unor acte ori fapte
juridice încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse anterior intrării în vigoare a Codului civil
vor produce efectele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii acestor acte ori, după caz,
la data săvârșirii sau producerii acestor fapte, chiar dacă aceste înscrieri sunt efectuate după
intrarea în vigoare a Codului civil”.

Pe de altă parte, Legea nr. 7/1996 reglementează situația actelor juridice valabil încheiate
anterior intrării în vigoare a acestei legi privind constituirea sau transmiterea unui drept real
imobiliar, dar care nu au fost transcrise în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni ori, după
caz, în cartea funciară. Pentru astfel de ipoteze, dispozițiile art. 39 din Legea nr. 7/1996
republicată statuează că actul juridic își va produce efectele juridice la data înscrierii în cartea
funciară potrivit acestei legi. De asemenea, potrivit aceluiași text legal, actul sub semnătură
privată valabil încheiat, va fi luat în considerare dacă are data certă anterioară intrării în
vigoare a Legii nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

Aceste dispoziții legale tranzitorii instituite de Legea nr. 7/1996 și noul Cod civil, constituie o
transpunere a bine-cunoscutului principiu de drept, tempus regit actum, potrivit căruia orice
act sau fapt juridic se analizează în raport de actul normativ în vigoare la data edictării acestuia
și, în consecință, își va produce efectele juridice reglementate de actul normativ în baza căruia
a fost edictat.
Unul dintre cazurile speciale care pun în discuție aplicabilitatea în timp a legii în materia
cadastrului și publicității imobiliare, făcând atât obiect de reglementare a Legii nr. 7/1996, cât
și al noului Cod civil, vizează imobilele situate în sfera de aplicabilitate a Decretului-Lege nr.
115/1938 privitoare la unificarea dispozițiunilor de carte funciară (Transilvania, Banat și
Bucovina de Nord), înscrise în cărțile funciare vechi, act normativ abrogat expres după intrarea
în vigoare a noului Cod civil prin art. 230 lit. g) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare
a noului Cod civil.

Aceste dispoziții tranzitorii vizează, cu precădere, modalitatea de înscriere a dreptului de

proprietate asupra imobilelor înscrise în cărțile funciare vechi, în noile cărți funciare, deschise
după finalizarea lucrărilor sistematice de cadastru și carte funciară. Aceste dispoziții legale
tranzitorii vor fi analizate distinct în cuprinsul lucrării.

Article III. III. Reguli privitoare la începerea lucrărilor de înregistrare sistematică de

cadastru în vederea înscrierii în cartea funciară, principiile lucrărilor sistematice de
cadastru și finanțarea acestora

1. Reglementarea lucrărilor de înregistrare sistematică de cadastru în vederea înscrierii în

cartea funciară. Scopul și obiectivele lucrărilor sistematice de cadastru
Reglementarea lucrărilor de înregistrare sistematică de cadastru în vederea înscrierii în
cartea funciară face obiectul Legii nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare,
Ordinuluidirectorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate imobiliară nr.
700/2014 modificat prin Ordinul nr. 1340/2015 și Ordinului directorului general al Agenției
Naționale de Cadastru și Publicitate imobiliară nr. 533/2016 pentru aprobarea specificațiilor
tehnice de realizare a lucrărilor tehnice de cadastru în vederea înscrierii în cartea funciară.
Potrivit art. 11 din Legea nr. 7/1996, republicată, unitățile administrativ-teritoriale și/sau,
după caz, sectoarele cadastrale în care se vor derula lucrări de înregistrare sistematică și carte
funciară se aduc la cunoștință publică, prin ordin al directorului general al Agenției Naționale,
care se publică în M. Of. al României, Partea I, în scopul informării autorităților și instituțiilor
publice centrale și locale, precum și a persoanelor fizice și juridice care dețin drepturi
referitoare la imobile, cu privire la obligația de a furniza date și informații privitoare la imobile,
necesare derulării procesului de înregistrare sistematică, precum și la obligația tuturor
deținătorilor de imobile de a verifica corectitudinea acestor informații. Totodată, prevederile
Legii nr. 7/1996 republicată care reglementează organizarea lucrărilor sistematice de cadastru
în vederea înscrierii în cartea funciară, trebuie analizate prin raportare la prevederile Ordinului
nr. 534/2001 prin care au fost aprobate Normele tehnice pentru introducerea cadastrului
general care cuprind reglementări detaliate privitoare la lucrările de introducere a cadastrului
general. De asemenea, dispoziții privitoare la realizarea lucrărilor sistematice de cadastru
regăsim și prin dispozițiile Ordinului nr. 700/2014, care statuează prin art. 281 că lucrările
sistematice de cadastru constituie un ansamblu de activități, ce au ca scop: a) identificarea
imobilelor, măsurarea, descrierea și înregistrarea lor în documentele tehnice cadastrale,
reprezentarea acestora pe planuri cadastrale, precum și stocarea datelor pe suporturi
informatice; b) identificarea proprietarilor, a posesorilor și a altor deținători de imobile, în
vederea înscrierii în cartea funciară; c) afișarea publică a rezultatelor obținute în urma
executării lucrărilor sistematice de cadastru, rectificarea erorilor semnalate de către deținători
și deschiderea noilor cărți funciare. În vederea determinării sectoarelor cadastrale care se
realizează în vederea localizării imobilelor pe planul cadastral și pentru gestionarea eficientă
a informațiilor grafice, executantul lucrărilor sistematice de cadastru realizează următoarele
operațiuni: a) stabilirea limitelor sectoarelor cadastrale; b) numerotarea sectoarelor
cadastrale.

În același sens, prevederile Ordinului nr. 533/2016 arată că lucrările sistematice de cadastru
reprezintă: a) identificarea, măsurarea, descrierea și înregistrarea imobilelor în documentele
tehnice, reprezentarea acestora pe planurile cadastrale și stocarea datelor pe suporturi
informatice; b) identificarea proprietarilor, a posesorilor și a altor deținători de imobile, în
vederea înscrierii în cartea funciară; c) afișarea publică a rezultatelor obținute în urma
executării lucrărilor sistematice de cadastru, rectificarea erorilor semnalate de către deținători
și deschiderea noilor cărți funciare.

De asemenea, prin Ordinul nr. 533/2016 se precizează că realizarea lucrărilor sistematice de

cadastru reprezintă nu doar un proces de cartografiere a imobilelor, ci și identificarea
imobilelor, drepturilor de proprietate asupra acestora, a altor drepturi reale ori a posesiei, în
baza actelor juridice colectate, în vederea înscrierii acestora în cartea funciară, context în care
acest proces necesită o interacțiune permanentă a prestatorului cu cetățenii, atât la domiciliul
acestora, cât și în teren.
În ceea ce privește activitatea de verificare și recepție a lucrărilor de înregistrare sistematică,
prevederile alin. (9^1) al art. 12 din Legea nr. 7/1996 nou introdus prin O.U.G. nr. 35/2016
stipulează că aceste activități se fac de către comisia de la nivelul oficiului teritorial, formată
din personal de specialitate, numită prin decizie a directorului oficiului teritorial, această
activitate putând fi externalizată prin contractarea de servicii specializate în condițiile legii.
Totodată, se impune precizarea că pentru atribuirea lucrărilor sistematice de cadastru și carte
funciară vor trebui respectate prevederile legislației speciale în materia achizițiilor publice,
respectiv prevederile Legii nr. 98/2016 privind achizițiile publice[4]. În contextul în care
serviciile constând în efectuarea lucrărilor de înregistrare sistematică de cadastru și carte
funciară se efectuează la nivelul unităților administrativ-teritoriale, concret aceste lucrări vor
putea fi atribuite numai în urma organizării unei licitații publice prin încheierea unui contract
de achiziții publice de servicii, în care autoritatea contractantă este unitatea administrativ-
teritorială beneficiară, reprezentată de autoritățile administrației publice constituite la nivelul
acestora, iar prestatorul este un operator autorizat, în condițiile legii, pentru efectuarea unor
astfel de lucrări și care a dobândit dreptul de a efectua lucrările în urma organizării licitației
publice.
2. Principiile lucrărilor sistematice de cadastru
Potrivit pct. 1.2 din anexa la Ordinul nr. 533/2016, principiile lucrărilor sistematice de cadastru
sunt:

a) Principiul înregistrării gratuite a imobilelor în sistemul integrat de cadastru și carte funciară,

de către autoritățile desemnate în acest scop;

b) Principiul integralității. Acest principiu semnifică faptul că în cadrul lucrărilor sistematice se

înregistrează toate imobilele, inclusiv imobilele proprietate publică a statului ori a unităților
administrativ-teritoriale, precum și toți deținătorii identificați în urma acestor lucrări.
Constatăm așadar că înregistrarea imobilelor în cadrul sistemului integrat de cadastru și carte
funciară nu cuprinde doar imobilele în privința cărora se face dovada dreptului de proprietate,
ci și alți deținători de imobile, astfel cum aceștia sunt definiți de Ordinul nr. 533/2016,
respectiv: titularul dreptului de proprietate, al altor drepturi reale asupra acestuia sau cel care,
potrivit legii civile, are calitatea de posesor;

c) Principiul oficialității, potrivit căruia, înregistrarea sistematică a proprietăților se desfășoară

din oficiu de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, prin birourile
teritoriale;

d) Principiul înregistrării realității din teren. Acest principiu scoate în evidență faptul că în
cadrul procesului de înregistrare sistematică se înregistrează imobilele identificate și măsurate
conform realității din teren.

3. Aspecte privitoare la finanțarea lucrărilor sistematice de cadastru

3.1. Reglementare
De asemenea, O.U.G. nr. 35/2016 a fost adoptată și în scopul de a asigura, ca urmare a
întabulării terenurilor agricole din sectoarele cadastrale extravilane, implementarea noilor
scheme de plăți, prevăzute de O.U.G. nr. 3/2015 pentru aprobarea schemelor de plăți care se
aplică în agricultură în perioada 2015-2020 și pentru modificarea art. 2 din Legea nr. 36/1991
privind societățile agricole și alte forme de asociere în agricultură.

Totodată, potrivit alin. (34^1) al art. 9 din Legea nr. 7/1996, nou introdus prin O.U.G. nr.
35/2016, în cadrul Programului național de cadastru și carte funciară se finanțează, în
condițiile legii, și lucrările de înregistrare sistematică ce vor fi inițiate de unitățile
administrativ-teritoriale, având ca obiect sectoarele cadastrale din cadrul unităților
administrativ-teritoriale, care cuprind imobile din extravilan, indiferent de calitatea titularului
dreptului, respectiv, proprietar, titular al unui drept real asupra imobilului sau posesor.
Finanțarea lucrărilor de înregistrare sistematică se efectuează prin alocarea fiecărei unități
administrativ-teritoriale de sume de la bugetul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate
Imobiliară, prin bugetele oficiilor teritoriale, în limita bugetului aprobat și a acordului
Consiliului de administrație, pe bază de contract de finanțare anual, care va cuprinde inclusiv
clauze referitoare la procedura de monitorizare a lucrărilor de către Agenția Națională de
Cadastru și Publicitate Imobiliară prin oficiile teritoriale.
În acest context, pentru punerea în aplicare a dispozițiilor legale instituite de Legea nr. 7/1996
a cadastrului și publicității imobiliare privitoare la lucrările de înregistrare sistematică din
cadrul Programului național de cadastru și carte funciară inițiate de către unitățile
administrativ-teritoriale pentru sectoarele cadastrale din cadrul acestora, a fost emis Ordinul
directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 819/2016
privind aprobarea Procedurii și a modalității de alocare a sumelor, precum și raportarea de
către beneficiari a stadiului de execuție a lucrărilor pentru lucrările de înregistrare sistematică
inițiate de unitățile administrativ-teritoriale[5], al cărui scop este acela de a stabili modalitățile
de alocare a sumelor, responsabilitatea privind analiza, sinteza, decizia, coordonarea și
monitorizarea finanțării lucrărilor de înregistrare sistematică demarate de către unitățile
administrativ-teritoriale, în aplicarea prevederilor art. 9 alin. (34^ 1)-(34^12) din Legea
cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1997, republicată, cu modificările și completările
ulterioare.
3.2. Contractul de finanțare și contractul de achiziție publică de servicii în materia lucrărilor
sistematice de cadastru și carte funciară. Particularități

Potrivit procedurii instituite de acest ordin, în vederea finanțării și executării lucrărilor de

înregistrare sistematică inițiate de către unitățile administrativ-teritoriale, trebuiesc parcurse
următoarele etape și, corespunzător, încheierea a două tipuri de contracte administrative,
având autonomie juridică distinctă, astfel:

a) în vederea finanțării lucrărilor de înregistrare sistematică din cadrul Programului național

de cadastru și carte funciară, prevederile pct. 6 alin. (1) din Procedură statuează că, în situația
în care unitatea administrativ-teritorială dorește finanțarea lucrărilor de înregistrare
sistematică, transmite către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară solicitarea de
finanțare și contractul de finanțare semnat, întocmit în două exemplare, câte unul pentru
fiecare parte. Pentru anul 2016, termenul până la care unitatea administrativ-teritorială poate
solicita încheierea contractului de finanțare este de maximum 45 de zile de la intrarea în
vigoare a acestei proceduri. După primirea solicitării și a contractului de finanțare semnat de
către unitatea administrativ-teritorială, reprezentate de autoritățile administrației publice
locale, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară va semna contractul de finanțare în limita
sumelor aprobate și comunicate de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate
Imobiliară prin extrasul din anexa la hotărârea consiliului de administrație, un exemplar al
acestuia urmând a fi transmis unității administrativ-teritoriale care a solicitat finanțarea.

În ceea ce privește condițiile și limitele în care unitățile administrativ-teritoriale, reprezentate

de autoritățile administrației publice locale constituite la nivelul acestora, pot solicita
finanțarea lucrărilor de înregistrare sistematică, prevederile art. 6 alin. (2) din anexa nr. 2 la
Procedură (,,Contract pentru finanțarea în cadrul Programului național de cadastru și carte
funciară a lucrărilor de înregistrare sistematică inițiate de unitățile administrativ-teritoriale
pentru sectoare cadastrale”), în opinia noastră, prin adăugare la lege, statuează că beneficiarii
(unitățile administrativ-teritoriale) au obligația de a achiziționa servicii de realizare a lucrărilor
de înregistrare sistematică în limita a 60 lei/carte funciară, cu respectarea prevederilor legale
în domeniul cadastrului și publicității imobiliare, precum și în limita unui număr minim de 100
de imobile.

După semnarea contractului de finanțare, în care Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară

are calitatea de finanțator și unitatea administrativ-teritorială, prin autoritățile administrației
publice locale constituite la nivelul acestora, are calitatea de beneficiar al finanțării, atât
Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, cât și unitatea administrativ-teritorială beneficiară
a finanțării, vor desemna prin act administrativ o persoană responsabilă cu urmărirea derulării
contractului de finanțare.

b) a doua fază, care este condiționată de încheierea contractului de finanțare, o constituie

derularea de către unitatea administrativ-teritorială prin autoritățile administrației publice
locale constituite la nivelul acestora, a procedurii de achiziție a serviciilor constând în
executarea lucrărilor de înregistrare sistematică și încheierea contractului de achiziție publică.
Derularea acestei proceduri și încheierea contractului de achiziție publică trebuie să fie
conforme cu legislația în vigoare în materia achizițiilor publice, respectiv, Legea nr. 98/2016
privind achizițiile publice și Normele metodologice de aplicare a prevederilor referitoare la
atribuirea contractului de achiziție publică/acordului-cadru din Legea nr. 98/2016 privind
achizițiile publice, aprobate prin H.G. nr. 395/2016[6].
Astfel, contractul de achiziție publică de servicii constând în efectuarea lucrărilor de
înregistrare sistematică, constituie, dar cu unele particularități, pe care le vom evoca mai jos,
o varietate a contractului de achiziție publică de servicii, astfel cum acest tip de contract este
definit prin art. 3 alin. (1) lit. o) din Legea nr. 98/2016 privind achizițiile publice, respectiv,
acest tip de contract are ca obiect prestarea de servicii, altele decât cele care fac obiectul unui
contract de achiziție publică de lucrări potrivit lit. m).

Contractul de achiziție publică în materia efectuării lucrărilor de înregistrare sistematică de

cadastru și carte funciară nu reprezintă, în opinia noastră, un contract de achiziție publică de
lucrări, întrucât, contractul de achiziție publică de lucrări poate avea ca obiect activitățile
prevăzute în anexa nr. 1 la Legea nr. 98/2016, în cadrul cărora nu sunt menționate și lucrările
de înregistrare sistematică de cadastru și carte funciară. O atare concluzie este confirmată și
legislativ, prin dispozițiile alin. (34^11) al art. 9 din Legea nr. 7/1996 nou introdus prin O.U.G.
nr. 35/2016, și dispozițiile Ordinului nr. 533/2016, potrivit cărora, unitățile administrativ-
teritoriale beneficiare ale cofinanțării complementare prevăzute la alin. (34^ 1) și (34^2) au
obligația de a respecta legislația în materia achizițiilor publice în vigoare, în ceea ce privește
organizarea și derularea procedurilor de atribuire a contractelor de servicii, respectarea
obligațiilor din contractele de finanțare, precum și a modului de utilizare a sumelor alocate
din bugetul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară prin program, potrivit
destinației pentru care au fost alocate.
O particularitate a contractelor de achiziții publice de servicii în materia atribuirii lucrărilor de
înregistrare sistematică de cadastru și carte funciară, derivată din specificitatea acestor tipuri
de contracte de achiziție publică, este aceea că, în cazul acestor contracte, potrivit
prevederilor art. 9 alin. (37) din Legea nr. 7/1996 republicată, art. 250 alin. (3) din Ordinul nr.
700/2014 modificat prin Ordinul nr. 1340/2015 și a prevederilor Ordinului nr. 533/2016,
specificațiile tehnice cuprinse în documentațiile de atribuire trebuiesc avizate pentru
conformitate cu reglementările specifice, de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate
Imobiliară, înainte de inițierea procedurilor de achiziție publică, sub sancțiunea neacordării
avizului de începere a lucrărilor, respectiv a respingerii cererii de recepție, conform art. 9 alin.
(37) din Legea nr. 7/1996, republicată.

În ceea ce privește părțile contractului de achiziție publică de servicii, acestea sunt unitatea
administrativ-teritorială reprezentată de autoritățile administrației publice locale constituite
la nivelul acestora, și prestatorii de servicii desemnați în urma finalizării procedurii de achiziție
publică, dar care pot fi doar prestatori de servicii autorizați, respectiv persoane fizice
autorizate în categoriile A, B sau D ori persoane juridice autorizate în clasele I, II sau III.

La fel ca și în cazul contractului de finanțare, mai sus prezentat, și în cazul contractului de

achiziție publică, după semnarea acestuia, autoritățile administrației publice locale constituite
la nivelul unităților administrativ-teritoriale ale acestora, vor desemna prin act administrativ
persoana responsabilă care va răspunde de urmărirea derulării contractului de achiziție
publică, precum și de corelarea prevederilor și termenelor din contractele de finanțare cu cele
din contractele de achiziție publică încheiate cu prestatorii de servicii.

O particularitate a contractelor de achiziție publică în materia prestării de servicii constând în

efectuarea lucrărilor de înregistrare sistematică de cadastru și carte funciară, constă în aceea
că, potrivit pct. 9 din Procedură, aceste contracte de achiziție publică se încheie în baza
specificațiilor tehnice aprobate prin ordin al directorului general al Agenției Naționale de
Cadastru și Publicitate Imobiliară, și cu respectarea clauzelor din contractul de finanțare.

Rezultă așadar că, în baza acestor prevederi din Procedura aprobată prin Ordinul nr. 819/2016,
încheierea contractului de achiziție publică este condiționată de respectarea clauzelor
contractuale înserate într-un alt contract administrativ, respectiv de respectarea clauzelor
contractuale din contractul de finanțare. Ca atare, deși cele două tipuri de contracte
administrative au deplină autonomie juridică, încheierea contractului de achiziție publică este
condiționată de respectarea clauzelor contractuale din contractul de finanțare. O atare
condiționare, în opinia noastră se impune în considerarea faptului că încheierea contractului
de achiziție publică pentru efectuarea lucrărilor de înregistrare sistematică care se finanțează
în cadrul Programului național de cadastru și carte funciară este condiționată de încheierea în
prealabil a contractului de finanțare.

Dar este posibil ca valoarea serviciilor contractate de unitatea administrativ-teritorială să fie

mai mică decât valoarea sumei prevăzută în contractul de finanțare. Într-o atare ipoteză,
valoarea prevăzută în contractul de finanțare va fi modificată în mod corespunzător prin act
adițional.

O altă particularitate a contractului de achiziție publică având ca obiect efectuarea lucrărilor

de înregistrare sistematică de cadastru și carte funciară constă în aceea că la finalizarea
lucrărilor de înregistrare sistematică, derulate conform contractului de achiziție publică,
unitatea administrativ-teritorială va emite proces-verbal de recepție a serviciilor conform
contractului de achiziție publică. Dar, acest proces-verbal de recepție a serviciilor se va emite
de către unitatea administrativ-teritorială beneficiară, doar dacă în prealabil a fost emis
procesul-verbal de recepție a documentațiilor tehnice ale cadastrului de către Oficiul de
Cadastru și Publicitate Imobiliară. În acest proces-verbal tehnic, potrivit prevederilor pct. 10
alin. (4) din Procedură, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, va menționa și numărul de
imobile recepționate în vederea deschiderii cărților funciare, precum și numărul de imobile
pentru care au existat cărți funciare care au geometrie asociată, înregistrate în sistemul
integrat de cadastru și carte funciară până la data la care executantul primește dreptul de
acces la baza de date e-Terra. O atare mențiune în procesul-verbal tehnic se impune pentru a
se delimita lucrările de înregistrare sistematică care fac obiectul decontării potrivit
contractului de finanțare și imobilele în privința cărora au fost efectuate lucrări de cadastru și
în privința cărora au existat cărți funciare înregistrate în sistemul integrat de cadastru și carte
funciară. Astfel, vor putea face obiectul decontării doar lucrările sistematice de înregistrare de
cadastru și carte funciară, prin care au fost recepționate imobile în vederea deschiderii de noi
cărți funciare, în timp ce, lucrările efectuate în baza cărora au fost recepționate imobile pentru
care au existat cărți funciare care au geometrie asociată și care sunt înregistrate în sistemul
integrat de cadastru și carte funciară până la data la care executantul primește dreptul de
acces la baza de date e-Terra, nu vor beneficia de decontare potrivit acestei proceduri. Nu vor
face de asemenea obiectul de decontare, nici imobilele care sunt cuprinse în planurile
parcelare realizate în baza unor contracte de finanțare din fonduri publice.

În acest context, unitatea administrativ-teritorială va emite procesul-verbal de recepție a

serviciilor prestate de către prestatorii de servicii pe baza procesului-verbal tehnic de recepție
a documentațiilor tehnice ale cadastrului, urmând ca unitatea administrativ-teritorială și
prestatorii, să încheie procesul-verbal de recepție a serviciilor care fac obiectul contractului
de achiziție publică, în termen de maximum 5 zile lucrătoare de la comunicarea procesului-
verbal tehnic de recepție a documentațiilor tehnice ale cadastrului. O atare prevedere din
Procedură este consecința faptului că în cadrul lucrărilor de înregistrare sistematică de
cadastru și carte funciară, prestatorii întocmesc documentele tehnice ale cadastrului, în baza
cărora are loc înscrierea din oficiu a imobilelor în cartea funciară, iar recepția acestor lucrări
este de competența Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară. În acest context, încheierea
procesului-verbal de recepție a serviciilor conform contractului de achiziție publică, depinzând
de procesul-verbal tehnic de recepție a documentelor tehnice ale cadastrului, de competența
Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară, concluzia care se desprinde cu evidență este
aceea că nu poate fi efectuată recepția serviciilor prestate în baza contractului de achiziție
publică decât în baza procesului-verbal tehnic de recepție a documentațiilor tehnice ale
cadastrului.

4. Autorități investite cu realizarea lucrărilor sistematice de cadastru

În realizarea lucrărilor sistematice de cadastru sunt implicate autorități cu rol de
implementare a acestui proces, precum și autorități care contribuie la realizarea acestuia prin
prisma atribuțiilor legale pe care le au.

A). Autorități de implementare. Autoritatea de implementare a Programului național de

cadastru și carte funciară, în cadrul căruia se includ și lucrările sistematice de cadastru, având
ca scop înregistrarea gratuită în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, realizarea
planului cadastral al imobilelor și deschiderea cărților funciare la nivelul unităților
administrativ-teritoriale, potrivit Ordinului nr. 533/2016 este Agenția Națională de Cadastru
și Publicitate Imobiliară. De asemenea, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară
avizează pentru conformitate cu reglementările specifice, specificațiile tehnice conținute în
documentațiile de atribuire a contractelor de lucrări de specialitate, în condițiile legii.
B). Autorități care contribuie la realizarea lucrărilor sistematice de cadastru prin prisma
atribuțiilor legale pe care le au. În categoria acestor autorități pot fi menționate:
a) Oficiile de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) care participă la desfășurarea lucrărilor
sistematice de cadastru. În acest sens, OCPI recepționează documentele tehnice întocmite de
prestatori, organizează publicarea documentelor tehnice cu sprijinul primăriilor, participă prin
reprezentanții desemnați la soluționarea cererilor de rectificare sau a contestațiilor cu privire
la calitatea de posesor, formulate în urma publicării documentelor tehnice. De asemenea,
OCPI sesizează camera notarilor publici cu privire la succesiunile nedezbătute.
b) Birourile de cadastru și publicitate imobiliară în evidența cărora se află unitatea
administrativ-teritorială OCPI, deschide cărțile funciare și asigură comunicarea extraselor
rezultate în urma înregistrării imobilelor în sistemul integrat de cadastru și carte funciară.

c) Primăria în raza căreia sunt situate imobilele care fac obiectul lucrărilor sistematice de
cadastru contribuie, prin intermediul primarului și a compartimentelor de specialitate din
primărie, la buna desfășurare a acestora. Primarul unității administrativ-teritoriale, prin
compartimentele de resort din cadrul aparatului de specialitate al acestuia, potrivit Ordinului
nr. 533/2016, participă la identificarea proprietarilor, posesorilor sau a altor deținători ai
imobilelor și pune la dispoziția prestatorului informațiile și evidențele deținute de primărie,
prin eliberarea de certificate sau alte documente necesare lucrărilor sistematice de cadastru.
De asemenea, potrivit art. 12 alin. (14) din Legea nr. 7/1996 republicată, primarul
contrasemnează documentele tehnice cadastrale, anterior recepționării lor de către
personalul de specialitate desemnat în acest scop și pentru eliminarea procedurilor
administrative de emitere a unor certificate confirmative.

c) Secretarul unității administrativ-teritoriale comunică camerei notarilor publici în a cărei

circumscripție teritorială defunctul a avut ultimul domiciliu, o sesizare privind deschiderea
procedurii succesorale, în vederea dezbaterii succesiunilor redeschise și eliberarea
certificatului de moștenitor ori de legatar, după caz.

d) Instituția prefectului în raza căreia sunt situate unitățile administrativ-teritoriale pe al căror

teritoriu se desfășoară lucrările sistematice de cadastru, colaborează, în calitate de
reprezentant al Guvernului în teritoriu, la realizarea lucrărilor, având totodată și atribuția de
a asigura realizarea la nivelul județului a obiectivelor de interes național și de îndeplinire a
obiectivelor prevăzute în Programul național de cadastru și carte funciară.

Article IV. IV. Publicitatea imobiliară în contextul Legii nr. 7/1996 a cadastrului și
publicității imobiliare, a noului Cod civil și a actelor normative subsecvente cu
incidență în materia înscrierilor din oficiu a imobilelor în cartea funciară

1. Considerații generale
Cărțile funciare, potrivit art. 21 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, republicată, întocmite și
numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localități alcătuiesc, împreună, registrul
cadastral de publicitate imobiliară al acelui teritoriu, ce se ține de către biroul teritorial din
cadrul oficiului teritorial în a cărei rază teritorială de activitate este situat imobilul respectiv,
cuprinzând evidența tehnică și juridică integrală și exactă a imobilelor, proprietatea
persoanelor fizice și juridice din aceeași unitate administrativ-teritorială: comună, oraș sau
municipiu.

Dispozițiile Legii nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare în materia cărților funciare și
a înscrierilor în cartea funciară se completează cu prevederile Ordinului directorului general
al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 700/2014 modificat și completat
prin Ordinul nr. 1340/2015 și cu prevederile Ordinului directorului general al Agenției
Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 533/2015, acte administrative subsecvente
adoptate în aplicarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare. Toate aceste
normative reglementează în mod detaliat și procedura de înscriere din oficiu în cartea funciară
a imobilelor.

Prin dispozițiile art. 888 noul C. civ., este instituită obligația celor care dobândesc dreptul de
proprietate sau a altor drepturi reale asupra unui imobil de a înscrie aceste drepturi în cartea
funciară în baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moștenitor, încheiate de un
notar public în funcție în România, a hotărârii judecătorești rămase definitive, sau în baza unui
alt act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede acestea, prin care
s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil, excepție făcând dreptul de proprietate sau alte
drepturi reale care provin din succesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, drepturile
reale dobândite de stat și de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin
hotărâri judecătorești, care sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară.
Înscrierile în cartea funciară sunt: întabularea, înscrierea provizorie și notarea.

2. Câteva aspecte referitoare la modalitatea de dobândire a unor drepturi reale fără

înscrierea în cartea funciară, în contextul art. 887 noul C. civ.
După cum este bine știut, dobândirea cu caracter definitiv a unui drept real imobiliar se poate
face doar prin înscrierea acestui drept real în cartea funciară, operațiune care poartă
denumirea de întabulare. Întabularea este înscrierea cu caracter definitiv a unui drept real
imobiliar în cartea funciară. Pot fi întabulate în cartea funciară următoarele drepturi reale
imobiliare: dreptul de proprietate și dezmembrămintele acestuia (dreptul de superficie,
dreptul de uzufruct, dreptul de uz, abitația și dreptul de servitute), dreptul de proprietate
publică și drepturile reale corespunzătoare dreptului de proprietate publică (dreptul de
administrare, dreptul de concesiune și dreptul de folosință cu titlu gratuit), drepturile reale de
garanție (dreptul de ipotecă și privilegiile imobiliare). Drepturile reale imobiliare înscrise în
cartea funciară se numesc drepturi tabulare.
Dispozițiile art. 12 alin. (2) din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014, modificate
prin Ordinul nr. 1340/2015 aduc precizări referitoare la întabularea în cartea funciară,
statuând că drepturile reale imobiliare, respectiv dreptul de proprietate privată,
dezmembrămintele acestuia, dreptul de proprietate publică și drepturile reale
corespunzătoare acestuia, vor fi întabulate în cartea funciară la cerere sau din oficiu, după caz,
devenind drepturi tabulare în înțelesul legii.

Totodată, prevederile art. 887 alin. (1) noul C. civ. stabilește cazurile în care dobândirea unor
drepturi reale se face fără înscrierea în cartea funciară, respectiv cazul dobândirii drepturilor
reale care provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză
de utilitate publică, precum și în alte cazuri prevăzute de lege. Dar, prin alin. (3) al art. 887
noul C. civ. se prevede că și în aceste cazuri, titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea
însă dispune de ele prin cartea funciară, decât după ce s-a făcut înscrierea.

În aplicarea acestor prevederi din noul Cod civil și a prevederilor Legii cadastrului și publicității
imobiliare, dispozițiile art. 239 din Ordinul nr. 700/2014 prevăd că în baza actului administrativ
de expropriere și a documentației întocmite în vederea înscrierii în cartea funciară pentru
fiecare unitate administrativ-teritorială în parte, expropriatorul solicită întabularea dreptului
de proprietate al statului/unității administrativ-teritoriale, respectiv a dreptului de
administrare al expropriatorului asupra coridorului de expropriere. După întabularea
dreptului de proprietate al statului/unității administrativ-teritoriale, respectiv a dreptului de
administrare al expropriatorului asupra coridorului de expropriere, se eliberează
expropriatorului încheierea de carte funciară, extrasul de carte funciară pentru informare și
extrasul de plan cadastral.

Pornind de la aceste dispoziții legale, respectiv de la prevederile art. 887 alin. (3) noul C. civ.,
se pune problema naturii juridice a întabulării acestor drepturi reale, care condiționează
posibilitatea titularilor acestor drepturi de a dispune de ele prin cartea funciară.

Sub acest aspect, după cum s-a remarcat în literatura de specialitate[7], situațiile prevăzute la
art. 887 noul C. civ. constituie o excepție de la efectul constitutiv de drepturi al intabulării, în
aceste cazuri de excepție, efectul intabulării fiind unul declarativ, pentru că dreptul se
dobândește și este opozabil erga omnes anterior înscrierii. Această înscriere declarativă, deși
nu este necesară pentru dobândirea dreptului, ea are rolul de a asigura exercițiul acestuia,
întrucât dispozițiile art. 887 alin. (3) C. civ. prevăd că în aceste cazuri titularul drepturilor astfel
dobândite nu va putea însă dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut
înscrierea. Pe de altă parte, după cum arată autoarea, această înscriere declarativă nu tinde
doar să aducă situația tabulară în acord cu realitatea juridică, ci este importantă și pentru alte
rațiuni, întrucât, atâta timp cât titularul dreptului nu îl înscrie în cartea funciară, cel înscris
păstrează formal dreptul de a dispune de acesta, titularul riscând să piardă dreptul ca urmare
a aplicării principiului publicității materiale a cărții funciare[8].
O atare concluzie se poate desprinde și din jurisprudența și doctrina din perioada de incidență
a Legii execuționale LX din 1881, care pornind de la posibilitatea dobândirii dreptului de
proprietate chiar fără înscrierea în cartea funciară sau mai exact, la o dată anterioară înscrierii
lui în cartea funciară, a statuat că o situație nu este menită să se perpetueze, ci e de caracter
vremelnic numai, căci achizitorul, dacă înțelege să constituie în favoarea altora drepturi reale
imobiliare, trebuie să obțină în prealabil înscrierea sa în cartea funciară. Înaintea înscrierii sale
în cartea funciară, el apare ca proprietar numai în relațiunea față cu acela al cărui drept de
proprietate, înscris în cartea funciară, l-a dobândit (principiul relativ al inscripțiunii)[9].
De asemenea, în opinia noastră, prin faptul că înscrierea dreptului de proprietate asupra
imobilului dobândit de către stat sau unitățile administrativ-teritoriale prin expropriere în
cartea funciară are efect declarativ, și nu de dobândire a dreptului, nu se poate acredita ideea
că fostul proprietar al imobilului expropriat ar putea pretinde printr-o acțiune în revendicare
dreptul de proprietate sau dreptul de folosință asupra imobilului care a făcut obiectul
exproprierii.

Una dintre problemele care a făcut obiectul unui control de constituționalitate pe calea
excepției de neconstituționalitate este aceea dacă, în contextul art. 35 alin. (1) din Legea nr.
18/1991 a fondului funciar, imobile dobândite prin expropriere până la data de 1 ianuarie 1990
trebuie înscrise în cartea funciară, după cum rezultă din conținutul acest text legal care
impune drept condiție de dobândire a terenurilor care au intrat în proprietatea statului în
conformitate cu legile existente până la data de 1 ianuarie 1990 ca acestea să fie înregistrate
în sistemul de evidență al cadastrului funciar general. După cum se poate constata din
conținutul acestui text legal, acesta impune condiția înscrierii în cartea funciară a bunurilor
deja intrate în proprietatea statului, fiind vorba despre terenuri proprietate publică dobândite
prin expropriere conform unor prevederi legale existente până la data de 1 ianuarie 1990.

În acest context, Curtea Constituțională investită cu soluționarea excepției de

neconstituționalitate a prevederilor art. 35 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar,
prin Decizia nr. 748/2015[10] a admis excepția de neconstituționalitate a acestui text legal și
a constatat că aceste dispoziții legale sunt constituționale în măsura în care nu condiționează
dobândirea dreptului de proprietate publică prin exproprie de înscrierea acesteia în cartea
funciară.
În considerentele deciziei nr. 748/2015, Curtea Constituțională a reținut că până la 1 ianuarie
1990 dobândirea dreptului de proprietate prin expropriere nu era supusă condiției înscrierii
în cartea funciară și practic, în privința acestui mod de dobândire a proprietății, condiția
impusă de textul art. 35 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 ca aceste exproprieri să fie înscrise în
cartea funciară nu poate fi acceptată, întrucât Legea nr. 18/1991 nu poate impune o atare
condiție cu privire la bunurile deja aflate în proprietatea statului. Condiționarea impusă de
textul legal precizat aplicată bunurilor intrate în proprietatea statului prin expropriere ar
califica noua reglementare care are un caracter constatator al unor situații de fapt drept una
constitutivă de drepturi. Se arată că acceptând o astfel de interpretare odată cu intrarea în
vigoare a Legii nr. 18/1991, s-ar crea o nouă situație juridică: pe de o parte, negarea dreptului
de proprietate al statului asupra terenurilor dobândite prin expropriere și neînscrise în cartea
funciară, iar, pe de altă parte, recunoașterea implicită a dreptului de proprietate privată al
persoanei expropriate.

În consecință, Curtea Constituțională reține că nerecunoașterea efectelor exproprierii

realizate dacă aceasta nu este înscrisă în cartea funciară se încalcă prevederile art. 136 alin.
(2) din Constituție, potrivit căruia ,,proprietatea publică este garantată și ocrotită prin lege și
aparține statului sau unităților administrative-teritoriale”.

Prin opinia separată la această decizie se arată că excepția de neconstituționalitate trebuia

respinsă ca inadmisibilă, întrucât a vizat, în principal, lămurirea unor probleme de fapt cu
privire la situația juridică a unor terenuri preluate de statul român prin expropriere în condițiile
aplicării Legii pentru reforma agrară din Transilvania, Banat, Crișana și Maramureș, adoptată
în anul 1921. Ca atare, o primă problemă care a fost analizată prin opinia separată a fost aceea
de a stabili efectele pe care le-a produs aplicarea Legii din anul 1921, respectiv, dacă
exproprierea realizată la acel moment a avut drept efect transmiterea dreptului de
proprietate prin chiar efectul legii sau aceasta trebuia dublată de înscrierea operațiunii astfel
realizate în cartea funciară. Or, se arată în opinia separată, Curtea Constituțională nu are
competența de a stabili efectele pe care reglementările anterioare Constituției le-au produs
la momentul adoptării lor, mai ales că prin natura lor ele și-au epuizat efectele juridice la acel
moment.

Pe de altă parte, se arată, în esență, că, stabilirea de către Curtea Constituțională cu efect ex
post, că înscrierea în cartea funciară nu producea efecte constitutive de drepturi, ci de
opozabilitate atunci când dreptul de proprietate al statului a fost dobândit prin expropriere
este cel puțin discutabilă, în contextul în care Legea din 1921 nu avea cum să prevadă obligația
înscrierii acestui mod de dobândire a proprietății doar pentru motive de opozabilitate, știut
fiind că în regimul de carte funciară de la acea vreme dobândirea dreptului de proprietate se
făcea prin înscrierea în cartea funciară, iar acest efect de opozabilitate al înscrierii în cartea
funciară era inexistent la acea vreme.

O altă problemă pusă în discuție prin opinia separată a fost aceea referitoare la regimul
înscrierilor în cartea funciară, arătându-se că, principiul înscrierii, respectiv regula dobândirii,
transmiterii și stingerii drepturilor reale imobiliare exclusive prin efectul înscrierii a constituit
încă de la introducerea sa o trăsătură esențială a instituției cărților funciare. Ca atare, se arată
că este relativizat în mod nepermis caracterul veridic al mențiunilor de carte funciară,
ajungându-se ca, potrivit acestei decizii a Curții Constituționale, mențiunile cuprinse în cartea
funciară să exprime doar o prezumpție relativă din moment ce oricând statul român o putea
răsturna făcând dovada unei eventuale preluări de către acesta a terenului respectiv prin
expropriere, ceea ce are drept consecință lipsa de securitate a raporturilor juridice civile.

În același context al înscrierii în cartea funciară a imobilelor expropriate mai putem invoca și
prevederile O.U.G. nr. 7/2016 privind unele măsuri pentru accelerarea implementării
proiectelor de infrastructură transeuropeană de transport, precum și pentru modificarea și
completarea unor acte normative[11], care, prin art. V alin. (1), în considerarea faptului că
procedura de scoatere din circuitul agricol a terenurilor afectate de noile construcții nu poate
începe decât după înscrierea în cartea funciară a coridoarelor de expropriere necesare
realizării acestora, statuează că pentru proiectele de infrastructură transeuropeană de
transport, terenurile agricole situate în extravilan care fac obiectul hotărârii Guvernului
privind procedura de expropriere sunt considerate scoase din circuitul agricol, prin efectul
acestei ordonanțe de urgență , după transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor, la
data emiterii deciziei de expropriere, ulterior consemnării sumelor aferente despăgubirilor, în
condițiile legii, și se înscriu în cartea funciară conform categoriei de folosință specific scopului
pentru care a fost adoptată hotărârea Guvernului privind procedura de expropriere.
3. Câteva aspecte privitoare la înscrierile provizorii în cartea funciară a imobilelor
proprietate publică și privată a statului și a unităților administrativ-teritoriale în contextul
modificărilor și completărilor aduse Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 prin
O.U.G. nr. 35/2016, precum și a actelor normative subsecvente
Înscrierea provizorie este acel tip de înscriere în cartea funciară care produce efecte sub
condiția și în măsura justificării ei care se face, la cerere, cu excepția cazului în care legea
prevede altfel, ori dacă aceasta este condiționată de justificarea unei alte înscrieri provizorii,
situație în care justificarea acestei din urmă înscrieri va atrage justificarea din oficiu a celeilalte
înscrieri. Potrivit art. 898 noul C. civ., în afara cazurilor prevăzute de lege, înscrierea provizorie
în cartea funciară se va putea cere: a) dacă dreptul real este afectat de o condiție suspensivă
ori rezolutorie sau dacă privește ori grevează o construcție viitoare; în cazul înscrierii provizorii
având ca obiect o construcție viitoare, justificarea acesteia se face în condițiile legii; b) dacă,
în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în pretenții a fost obligată
la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administrează
bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanție ipotecară; c) dacă debitorul a
consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca; d) dacă se dobândește un drept tabular
înscris provizoriu; e) dacă ambele părți consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri
provizorii. Înscrierea provizorie are ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept
tabular de la data înregistrării cererii, sub condiția și în măsura justificării ei.

Modalitatea înscrierii provizorii operează și în ipoteza imobilelor proprietate publică și privată

a statului și a unităților administrativ-teritoriale, atunci când acestea nu dețin actele de
proprietate pentru înscrierea în cartea funciară. Într-o atare ipoteză, prevederile art. 41 alin.
(7) din Legea nr. 7/1996 republicată, modificate prin O.U.G. nr. 35/2016 stabilesc că în cazul
imobilelor proprietate publică și privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale, în
lipsa actelor de proprietate sau a extraselor de pe inventarul bunurilor respective, se poate
dispune înscrierea provizorie pe baza actelor administrative sau normative emise cu privire la
imobil. Se poate constata din conținutul acestui text legal că înscrierea provizorie poate opera
în acest caz fie în ipoteza în care lipsesc actele de proprietate, fie în ipoteza în care lipsesc
extrasele de pe inventarul bunurilor respective. Ca atare, înscrierea provizorie nu se poate
dispune în cazul în care lipsesc atât actele de proprietate, cât și extrasele de pe inventarul
bunurilor respective, întrucât în această ipoteză, înscrierea în carte nu are la bază nici un act
administrativ sau normativ în temeiul căruia să poată fi înscris dreptul de proprietate publică
sau privată în cartea funciară. În ipoteza normei legale instituite de acest text legal, dacă
lipsesc actele de proprietate, dovada dreptului de proprietate poate fi făcută cu extrasele din
inventarul bunurilor respective, atestat fie de către consiliul județean prin act administrativ,
fie de către Guvern prin act normativ, după cum bunul public respectiv aparține proprietății
publice a statului sau a unității administrativ-teritoriale. În sens invers, dacă lipsesc extrasele
de pe inventarul bunurilor respective și există actul de proprietate, evident că dovada
dreptului de proprietate se va face cu actul de proprietate.
În aplicarea acestor dispoziții legale prevederile Ordinului directorului general al Agenției
Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 533/2016 arată că în cazul imobilelor
proprietate publică a statului, dovada dreptului de proprietate se poate face cu extrasele din
inventarul centralizat al bunurilor respective, atestat de Guvern, în condițiile legii, certificate
pentru conformitate. Această ipoteză vizând bunuri proprietate publică a statului, înscrierea
în cartea funciară a dreptului de proprietate publică a statului se va face în baza unui act
normativ, adică a hotărârii Guvernului prin care acesta atestă apartenența bunului la domeniul
public al statului. În această ipoteză constatăm că prevederile Ordinului nr. 533/2016, față de
prevederile art. 41 alin. (7) din Legea nr. 7/1996 republicată, modificate prin O.U.G. nr.
35/2016, nu mai precizează expres că se poate face înscrierea provizorie a dreptului de
proprietate publică. Apreciem că se impune, pentru ipoteza mai sus expusă, completarea
prevederilor Ordinului nr. 533/2016 care este emis în aplicarea legii, în acord cu prevederile
art. 41 alin. (7) din Legea nr. 7/1996 republicată.

O a doua ipoteză reglementată de Ordinul nr. 533/2016 vizează imobile proprietate publică a
unităților administrativ-teritoriale, în privința cărora lipsesc actele de proprietate ori extrasele
de pe inventarul bunurilor respective. Pentru o astfel de ipoteză, Ordinul nr. 533/2016
stabilește că dreptul de proprietate publică a unităților administrativ-teritoriale se poate
înscrie provizoriu în cartea funciară, în baza hotărârii emise în condițiile legii de consiliul
județean Consiliul General al Municipiului București ori de consiliul local.

A treia ipoteză reglementată de Ordinul nr. 533/2016 vizează imobilele proprietate privată a
statului sau a unităților administrativ-teritoriale, în privința cărora ordinul prevede că dovada
dreptului de proprietate se face cu actele juridice de dobândire a acestor imobile.

Alte situații prin care dreptul de proprietate se înscrie doar provizoriu, sunt cele reglementate
de art. 297 alin. (2) și art. 313 alin. (2) din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014,
astfel cum aceste texte legale au fost modificate prin Ordinul nr. 1340/2015. Astfel, în cazul
imobilelor situate în extravilan care au făcut obiectul legilor de restituire a proprietății sau a
legilor funciare, dacă se constată în urma măsurătorilor că suprafața din măsurători este mai
mare decât suprafața din actul de proprietate, diferența de teren rămâne la dispoziția comisiei
locale de fond funciar, și asupra acestor imobile se înscrie provizoriu dreptul de proprietate în
favoarea unității administrativ-teritoriale.

[1] Republicată în M. Of. al României, partea I, nr. 720 din 24 septembrie 2015. Dispozițiile art. II din Legea nr.
150/2015 nu sunt încorporate în textul republicat al Legii nr. 7/1996, aceste dispoziții urmând a se aplica în
continuare ca dispoziții proprii. De asemenea, nu sunt încorporate în textul republicat al Legii nr. 7/1996
dispozițiile art. II, III și IV din O.U.G. nr. 64/2010 privind modificarea și completarea Legii cadastrului și publicității
imobiliare nr. 7/1996, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 133/2012, care se aplică în continuare
ca dispoziții proprii ale acesteia. De asemenea, se constată că, dacă prin republicarea Legii nr. 7/1996 în anul
2013, nu erau încorporate în textul republicat al legii dispozițiile art. II din Legea nr. 133/2012 pentru aprobarea
O.U.G. nr. 64/2010, după republicarea Legii nr. 7/1996 în anul 2015, constatăm că în mod inexplicabil dispozițiile
art. II din Legea nr. 133/2012 nu mai reproduse ca dispoziții distincte care nu sunt încorporate în textul republicat,
deși acest text este în vigoare și nici nu este cuprins în textul republicat. După republicarea Legii nr. 7/1996 în
anul 2015, aceasta a fost modificată și completată prin O.U.G. nr. 35/2016 pentru modificarea și completarea
Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 (publicată în M. Of. al României, partea I, nr. 489 din 30 iunie
2016); pentru analiza cadastrului și a publicității imobiliare anterior republicării Legii nr. 7/1996 din anul 2015 și
a modificărilor aduse acestei legi prin O.U.G. nr. 35/2016, precum și a modificărilor și completărilor aduse unor
acte normative subsecvente, a se vedea, O. Puie, Regimul juridic al terenurilor. Cadastru și publicitatea imobiliară
asupra terenurilor, Ed. Universul Juridic, București, 2014, Titlul IV – ,,Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra
terenurilor”, pp. 685-750.
[2] Publicat în M. Of. al României, Partea I, nr. 362 din 11 mai 2016. Anexa din 5 mai 2016 la Ordinul nr. 533/2016
a fost publicată în M. Of. al României nr. 362 bis din 11 mai 2016.
[3] Publicat în M. Of. al României, Partea I, nr. 571 din 31 iulie 2014, în vigoare de la data de 1 septembrie 2014.
Ordinul nr. 700/2014 a fost modificat și completat prin Ordinul directorului general al Agenției Naționale de
Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 1340/2015, publicat în M. Of. al României, partea I, nr. 914 din 10 decembrie
2015
[4] Publicată în M. Of. al României, partea I, nr. 390 din 23 mai 2016.
[5] Publicat în M. Of. al României, partea I, nr. 583 din 1 august 2016.
[6] Publicată în M. Of. al României, partea I, nr. 423 din 6 iunie 2016.
[
7] A.-Annamaria Chiș, Publicitatea imobiliară în concepția noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2012, p. 86
și infra nota 1, p. 86.
[8] Ibidem, infra nota 2, p. 86.
[9] A se vedea C. Negrea, notă la dec. nr. 789/1943 din 5 octombrie 1943, Cas. I, apud I. D. Chiș, Cartea funciară.
Vol. II, Noul Cod civil, Ed. Universul juridic, București, 2012, p. 1159.
[10] Publicată în M. Of. al României, partea I, nr. 71 din 1 februarie 2016.
[11] Publicată în M. Of. al României, partea I, nr. 204 din 18 martie 2016.

Aspecte privitoare la lucrările sistematice de cadastru în

vederea înscrierii din oficiu a imobilelor în cartea funciară și la
procedura de înscriere din oficiu a imobilelor în noile cărți
funciare deschise în urma finalizării lucrărilor sistematice de
cadastru și carte funciară. Nelegalitatea unor dispoziții
cuprinse în unele ordine cu caracter normativ emise de către
directorul general al Agenției Naționale de Cadastru și
Publicitate Imobiliară în aplicarea Legii cadastrului și
publicității imobiliare nr. 7/1996 (II)

De Oliviu Puie
16 Mar 2018
V. Înscrierea din oficiu a imobilelor în cartea funciară în urma lucrărilor sistematice
de cadastru și procedura de înscriere din oficiu a imobilelor în noile cărți funciare
deschise în urma finalizării lucrărilor sistematice de cadastru și carte funciară

1. Considerații generale privitoare la înscrierea din oficiu a imobilelor în cartea funciară în

urma lucrărilor sistematice de cadastru
Potrivit art. 14 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, republicată, modificat prin O.U.G. nr. 35/2016,
art. 336 și art. 339 din Ordinul nr. 700/2014 modificate prin Ordinul nr. 1340/2015, după
finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare sector cadastral, expirarea termenului de
soluționare a cererilor de rectificare a documentelor tehnice ale cadastrului și respectiv după
încheierea procedurii de verificare și emitere a procesului-verbal de recepție a documentelor
finale ale cadastrului, înscrierea imobilelor în cartea funciară se face din oficiu, pe baza
documentelor tehnice ale cadastrului, integrate în sistem pentru sectorul cadastral în parte,
potrivit art. 14 alin. (1) și, după caz, rectificate potrivit art. 11 alin. (2) lit. m), conform unui
regulament aprobat prin ordin al directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și
Publicitate Imobiliară, publicat în M. Of. al României, Partea I.

Ca atare, după cum prevăd dispozițiile art. 339 din Ordinul nr. 700/2014 modificat prin Ordinul
nr. 1340/2015, înscrierea în cartea funciară se dispune în baza registrului cadastral al
imobilelor, planului cadastral recepționat și a actelor juridice colectate în cadrul lucrărilor de
înregistrare sistematică.

De asemenea, potrivit art. 14 alin. (6) din Legea nr. 7/1996 republicată și art. 341 din Ordinul
nr. 700/2014, modificat prin Ordinul nr. 1340/2015, înscrierea în cartea funciară deschisă ca
urmare a finalizării lucrărilor sistematice de cadastru reprezintă prima înregistrare a imobilului
în sistemul integrat de cadastru și carte funciară.

În ceea ce privește înscrierea construcțiilor în documentele tehnice și în cartea funciară,

prevederile Ordinului nr. 533/2016 arată că o astfel de înscriere se face în baza actelor de
proprietate, iar în lipsa actelor doveditoare, prin contrasemnarea documentelor tehnice de
către primar prin care acesta atestă însușirea informațiilor tehnice și juridice cuprinse în
documentația tehnică cadastrală. În lipsa însușirii acestor documente de către primar,
înscrierea construcțiilor se realizează pe baza documentelor tehnice ale cadastrului publicate
și necontestate. În cazul în care acestea au fost contestate, înscrierea se face în baza
documentelor tehnice, astfel cum acestea au fost publicate, dacă contestația a fost respinsă,
iar dacă contestația a fost admisă înscrierea se face pe baza procesului-verbal de soluționare
a cererii de rectificare.

2. Înscrierea în cartea funciară a posesiei asupra imobilelor în cadrul lucrărilor sistematice

de cadastru și a posesorului ca proprietar în urma finalizării lucrărilor sistematice de
cadastru
Unul din elementele de noutate aduse de Legea nr. 7/1996 în urma republicării sale din anul
2015 precum și de Ordinul nr. 533/2016 emis în aplicarea Legii nr. 7/1996 este acela că în
cadrul lucrărilor sistematice de cadastru în vederea înscrierii din oficiu în cartea funciară a
imobilelor se conferă posibilitatea înscrierii în cartea funciară a posesorului ca proprietar, cu
toate consecințele juridice ce derivă dintr-o astfel de înscriere.

În acest context, prevederile art. 13 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată, în cazul
imobilelor care fac obiectul înregistrării sistematice, în lipsa actelor doveditoare ale dreptului
de proprietate, în documentele cadastrale se va înscrie posesia de fapt asupra imobilului, în
baza identificării efectuate de persoanele menționate la art. 12 alin. (9) cu ocazia efectuării
măsurătorilor și sub condiția prezentării următoarelor documente:

a) fișa de date a imobilului semnată de către posesorul imobilului și de către persoana

autorizată să efectueze lucrările de înregistrare sistematică;

b) adeverința eliberată de autoritățile publice locale, care atestă faptul că posesorul este
cunoscut că deține imobilul sub nume de proprietar și, respectiv, imobilul nu face parte din
domeniul public sau nu a fost înscris în evidențe ca fiind în domeniul privat al statului sau al
unității administrativ-teritoriale.

Aceste dispoziții privitoare la înscrierea posesiei de fapt se aplică, potrivit art. 13 alin. (4) din
Legea nr. 7/1996 republicată și pct. 3.3.-4.3. din Ordinul nr. 533/2016, imobilelor situate în
intravilanul localităților care au făcut obiectul legilor de restituire a proprietăților funciare, dar
și imobilelor situate în extravilanul localităților altele decât cele care au făcut obiectul legilor
proprietății, precum și imobilelor din regiunile supuse prevederilor Decretului-lege nr.
115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, în situația în care
proprietarii nu sunt identificați cu ocazia realizării interviurilor în teren, însă sunt identificați
ca posesori ai imobilelor din zonele foste necooperativizate.

Posesia de fapt înscrisă în documentele tehnice ale cadastrului se notează, potrivit art. 13 alin.
(3) din Legea nr. 7/1996 în cărțile funciare deschise ca urmare a finalizării înregistrării
sistematice, urmând ca, potrivit art. 13 alin. (8 ) din Legea nr. 7/1996 republicată, la împlinirea
unui termen de 90 de zile de la data deschiderii din oficiu a cărților funciare, posesorii
imobilelor situate în intravilanul localităților, înscriși în cărțile funciare, în condițiile alin. (3) să
poată solicita notarului public competent eliberarea certificatului de înscriere a posesorului ca
proprietar. Prin acest certificat de înscriere emis de notarul public competent, la cererea
posesorilor înscriși în cartea funciară, după cum prevăd dispozițiile Ordinului nr. 533/2016,
notarul public constată că posesorul este cunoscut ca proprietar al imobilului pe baza posesiei
exercitate sub nume de proprietar necontestat.

Se constată așadar din conținutul acestor texte legale că, în prima fază posesia este notată în
cărțile funciare deschise ca urmare a finalizării lucrărilor sistematice de cadastru, urmând ca
posesorul să poată fi înscris în cartea funciară ca proprietar, în baza unui certificat de înscriere
emis de notarul public competent la împlinirea unui termen de 90 de zile de la data deschiderii
din oficiu a cărților funciare.

În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară și nu a fost eliberat certificatul
prevăzut la art. 13 alin. (8) din Legea nr. 7/1996 republicată, dreptul de proprietate va putea
fi întabulat ulterior, în condițiile art. 13 alin. (7) din Legea nr. 7/1996, republicată.

Se poate așadar concluziona faptul că înscrierea posesiei și a posesorului ca proprietar în

cartea funciară implică două operațiuni, respectiv: notarea posesiei în cartea funciară în cărțile
funciare deschise ca urmare a finalizării lucrărilor sistematice de cadastru, urmată, ulterior de
întabularea dreptului de proprietate a posesorului ca urmare a constatării de către notarul
public prin certificatul de înscriere că posesorul este cunoscut ca proprietar al imobilului pe
baza posesiei exercitate sub nume de proprietar necontestat.

Evident că după întabularea dreptului de proprietate a posesorului, ca efect al conversiei

posesiei în proprietate, acesta va putea dispune de bunul întabulat ca și orice alt proprietar.

Este reglementată de asemenea, prin dispozițiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 7/1996
republicată, ipoteza unor posesii succesive asupra imobilului, ipoteză în care textul legal
precizează că ultimul posesor notat în cartea funciară va beneficia de întabularea dreptului de
proprietate, din oficiu, dar la împlinirea termenului de 3 ani în condițiile prevăzute la alin. (7),
ca efect al joncțiunii posesiilor anterioare cu posesia sa.
3. Aspecte privitoare la înscrierile de carte funciară vizând imobile din sfera de aplicare a
Decretului-lege nr. 115/1938 înscrise în cărțile funciare vechi, după finalizarea lucrărilor
sistematice de cadastru și carte funciară și deschiderea de cărți funciare noi
După cum am precizat, unul dintre cazurile speciale care pun în discuție aplicabilitatea în timp
a legii în materia cadastrului și publicității imobiliare, făcând atât obiect de reglementare a
Legii nr. 7/1996, cât și al noului Cod civil, vizează imobilele situate în sfera de aplicabilitate a
Decretului-lege nr. 115/1938 privitoare la unificarea dispozițiunilor de carte funciară
(Transilvania, Banat și Bucovina de Nord), înscrise în cărțile funciare vechi, act normativ
abrogat expres după intrarea în vigoare a noului Cod civil prin art. 230 lit. g) din Legea nr.
71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod civil.

Aceste dispoziții tranzitorii vizează, cu precădere, modalitatea de înscriere a dreptului de

proprietate asupra imobilelor înscrise în cărțile funciare vechi, în noile cărți funciare, deschise
după finalizarea lucrărilor sistematice de cadastru și carte funciară. Aceste dispoziții legale
tranzitorii vor fi analizate distinct în cuprinsul lucrării.

Astfel, prin dispozițiile art. 40 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 republicată și art. 79 alin. (7) din
Ordinul nr. 700/2014 modificat prin Ordinul nr. 1340/2015 este reglementată modalitatea de
înscriere în cartea funciară a imobilelor situate în regiunile de carte funciară supuse
Decretului-lege nr. 115/1938 și Decretului nr. 2142/1930 pentru funcționarea cărților
funduare centrale pentru căile ferate și canaluri, în cazul în care titlul de proprietate, în urma
reconstituirii dreptului de proprietate s-a emis pe baza planurilor parcelare care corespund
vechilor hărți topografice, cu menționarea numerelor topografice ale parcelelor. În această
ipoteză, înscrierile privitoare la imobile, cuprinse în cărțile funciare vechi, în aceste regiuni,
vor continua să fie făcute în aceste cărți, cu respectarea dispozițiilor Codului civil, a Legii nr.
71/2011 și a legilor speciale de reconstituire a dreptului de proprietate funciară.

În această ipoteză, până la finalizarea lucrărilor de cadastru se înscrie doar dreptul de

proprietate, fără reprezentarea grafică a acestuia. În situația în care, după verificările
efectuate de oficiul teritorial se constată diferențe, titlul de proprietate va fi înscris în cartea
funciară în baza unei documentații de primă înscriere în evidențele de cadastru și carte
funciară.

Pentru intervalul de timp cuprins între data finalizării lucrărilor de cadastru până la
deschiderea noilor cărți, după ce prin Legea nr. 7/1996 republicată anterior modificărilor
aduse prin O.U.G. nr. 35/2016 era reglementată modalitatea de înscriere doar a imobilelor din
aria de aplicabilitate a regiunilor de transcripțiuni și inscripțiuni, O.U.G. nr. 35/2016 a introdus
în cuprinsul Legii nr. 7/1996 alin. (2^1) al art. 40, prin care este reglementată modalitatea de
înscriere a imobilelor din regiunile de carte funciară supuse dispozițiilor Decretului-lege nr.
115/1938, până la deschiderea noilor cărți funciare. Astfel, potrivit noului text introdus, în
regiunile de carte funciară care au fost supuse Decretului-lege nr. 115/1938, cu excepția
zonelor care fac obiectul legilor de restituire a proprietăților funciare, până la deschiderea
noilor cărți funciare, înscrierile privitoare la imobile, cuprinse în vechile cărți funciare, vor
continua să fie făcute în aceste cărți, cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 287/2009 privind
Codul civil și ale Legii nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare. În situația în care aceste
cărți nu există, sunt inutilizabile sau nu se identifică în arhiva oficiului de cadastru și publicitate
imobiliară, sunt aplicabile dispozițiile legale în vigoare referitoare la deschiderea de noi cărți
funciare.
De asemenea, o altă prevedere referitoare la înscrierea în sistemul integrat de cadastru și
carte funciară a imobilelor din zona de aplicare a Decretului-lege nr. 115/1938 înscrise în
cărțile funciare vechi, este cea instituită de art. 79 din Ordinul nr. 700/2014 modificat prin
Ordinul nr. 1340/2015, potrivit căreia, cărțile funciare vechi din zona de aplicare a Decretului-
lege nr. 115/1938 se introduc în sistemul electronic de evidență prin conversia cărții funciare,
iar imobilele înscrise în cărțile funciare vechi din zona de aplicare a Decretului-lege nr.
115/1938 se introduc în sistemul integrat de cadastru și publicitate imobiliară, prin
actualizarea geometriei imobilului, după conversia cărții funciare, în baza unei documentații
cadastrale de actualizare date imobil, alipire sau dezlipire, după caz. Prin excepție de la
reglementările mai sus expuse, în cazul acestor imobile, dacă conversia cărții funciare vechi
nu este posibilă, aceste imobile se introduc în sistemul integrat de cadastru și publicitate
imobiliară prin întocmirea unei documentații cadastrale de primă înscriere, cu preluarea
părților active din cartea funciară veche. De asemenea, în cazul acestor imobile, dacă nu se
poate delimita limita acestora, deschiderea unei noi cărți funciare pentru partea din imobil ale
cărei limite se pot determina, se va face în baza acordului de voință exprimat în formă
autentică și a documentației cadastrale, cu preluarea pozițiilor active din cartea funciară
veche.

4. Deschiderea din oficiu a cărților funciare în urma finalizării lucrărilor sistematice de

cadastru și carte funciară. Modificări și completări aduse Legii cadastrului și publicității
imobiliare nr. 7/1996 prin O.U.G. nr. 35/2016
Una dintre măsurile cele mai importante care contribuie la accelerarea procesului de
înregistrare sistematică a imobilelor situate în extravilanul localităților, este aceea
reglementată de alin. (5) al art. 10 din Legea nr. 7/1996, nou introdus prin O.U.G. nr. 35/2016,
Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, prin oficiile teritoriale, poate deschide
cărți funciare din oficiu la nivelul unităților administrativ-teritoriale, prin conversia în format
electronic a informațiilor existente în evidențele oficiilor teritoriale referitoare la drepturile
reale pentru care au fost îndeplinite formalitățile legale de publicitate, precum și a
informațiilor grafice și textuale ale imobilelor. Acești titulari asupra imobilelor înscriși în cărțile
funciare noi deschise au la dispoziție un an de la data deschiderii din oficiu a cărților funciare,
în care să solicite actualizarea gratuită a acestora.

De asemenea, o precizare foarte importantă este adusă prin dispozițiile alin. (2) al art. 311 din
Ordinul nr. 700/2014 nou introdus prin Ordinul nr. 1340/2015, conform cărora, în cărțile
funciare deschise din oficiu, se vor prelua proprietarii din vechile cărți funciare, conform
înscrierilor din aceste cărți și se va nota posesia de fapt în favoarea posesorilor publicați și
necontestați ori cu privire la care contestațiile au fost respinse. În cazul în care, în cărțile
funciare noi nu este posibilă preluarea proprietarilor din cărțile funciare vechi, deoarece
configurația imobilelor stabilite conform identificării din teren și a măsurătorilor efectuate nu
corespunde cu situația tehnică a imobilelor din vechile cărți funciare, alin. (3) al art. 311 din
Ordinul nr. 700/2014 nou introdus prin Ordinul nr. 1340/2015 prevede că în noile cărți
funciare se vor înscrie doar posesorii. În această situație, dreptul de proprietate asupra acestor
imobile se va putea întabula ulterior, la cererea titularului dreptului de proprietate asupra
imobilului, în baza unei documentații tehnice care conține actele prevăzute de alin. (2) al art.
312 din Ordinul nr. 700/2014 nou introdus prin Ordinul nr. 1340/2015.
În completarea acestor dispoziții legale, prevederile Ordinului nr. 533/2016 aduc unele
precizări suplimentare. Astfel, potrivit pct. 3.8. din anexa la Ordinul nr. 533/2016, OCPI
deschide cărți funciare, pe baza documentelor tehnice finale ale cadastrului și a documentelor
aferente, conform Regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Agenției
Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară. În urma deschiderii cărților funciare, OCPI
transmite autorităților administrației publice locale, în vederea comunicării persoanelor
interesate, potrivit evidenței de carte funciară: extrasul de carte funciară pentru informare și
extrasul de plan cadastral (în înțelesul prezentelor specificații tehnice, prin acest document se
înțelege reprezentarea grafică din anexa la Partea I a cărții funciare).

De la data deschiderii cărților funciare din oficiu, registrele de transcripțiuni-inscripțiuni,

vechile cărți funciare și orice alte evidențe de cadastru și publicitate imobiliară se înlocuiesc,
pentru sectoarele cadastrale respective, cu planul cadastral și noile cărți funciare. Vechile
evidențe se păstrează în arhiva oficiului teritorial și pot fi consultate pentru istoric.

Totodată, de la închiderea lucrărilor tehnice de cadastru și deschiderea noilor cărți funciare,

identificarea și numerotarea imobilelor cuprinse în titlurile de proprietate emise în baza legilor
fondului funciar sau în alte acte de proprietate, planuri și alte evidențe cadastrale și de
publicitate imobiliară, anterioare realizării lucrărilor de înregistrare sistematică și deschiderea
noilor cărți funciare își pierd valabilitatea.

Odată cu modificarea și completarea Legii nr. 7/1996 prin O.U.G. nr. 35/2016 au fost aduse
elemente de noutate în vederea realizării dezideratului de accelerare a înregistrărilor din
oficiu a imobilelor în cartea funciară, statuându-se distinct posibilitatea înființării cărților
funciare a titlurilor de proprietate din sectorul cadastru în cazul imobilelor care fac obiectul
legilor fondului funciar și în cazul terenurilor agricole care fac obiectul dispozițiilor Legii nr.
36/1991 privind societățile agricole și alte forme de asociere în agricultură.

Astfel, pentru primul caz, alin. (22^1) al art. 11 din Legea nr. 7/1996 nou introdus prin O.U.G.
nr. 35/2016 prevede că în cazul imobilelor, respectiv terenuri cu sau fără construcții situate în
extravilan, care au făcut obiectul legilor fondului funciar, indiferent dacă au fost sau nu
înregistrate în sistemul integrat de cadastru și carte funciară și dacă sunt împrejmuite sau nu,
în măsura în care există deficit de suprafață în sectorul determinat și nu se pot stabili
amplasamentele și suprafețele terenurilor, se va înființa o carte funciară a titlurilor de
proprietate din sectorul cadastral, în care se vor înscrie și celelalte drepturi reale constituite
asupra imobilelor. Cartea funciară a titlurilor de proprietate din sectorul cadastral va cuprinde
înscrierea în partea I a suprafeței de teren identificate conform măsurătorilor, iar în partea a
II-a titularilor drepturilor de proprietate, cu precizarea că titularii drepturilor de proprietate
vor fi înscriși în cărți funciare individuale derivate din cartea funciară a titlurilor de proprietate
de sector în care se menționează titularul dreptului de proprietate asupra parcelelor din
titlurile de proprietate. Acești proprietari înscriși în cartea funciară individual derivată din
cartea funciară a titlurilor de proprietate de sector pot exercita liber prerogativele dreptului
lor de proprietate, potrivit legii, în regim de carte funciară.
Dacă pe baza măsurătorilor în teren, titularii dreptului de proprietate sunt de acord cu
amplasamentele corectate și cu suprafețele reduse și propuse de persoana autorizată, pe baza
măsurătorilor efectuate, acesta va lua act de acordul proprietarilor din sector, pe baza
declarațiilor acestora cuprinse în fișele de interviu semnate și de către titularii dreptului de
proprietate. În caz contrar, persoana autorizată finalizează documentația cadastrală pentru
întregul sector cadastral, căreia i se va aloca un singur număr cadastral și stă la baza înființării
cărții funciare a titlurilor de proprietate din sector, cu indicarea titularilor dreptului de
proprietate și a deschiderii cărților funciare individuale derivate, în care sunt înscriși titularii
drepturilor din sectorul respectiv.

Din conținutul acestui text legal ar rezulta că se înființează cartea funciară a titlurilor de
proprietate dintr-un sector cadastral care în partea a II-a cuprinde toți titularii dreptului de
proprietate și suprafața de teren rezultată din măsurători pentru fiecare titular aferentă
întregului sector cadastral, urmând ca, pentru fiecare din acești proprietari, să fie întocmită o
carte funciară individuală, derivată din cartea funciară a titlurilor de proprietate din sectorul
cadastral, în care să fie înscrisă pe parcele suprafața deținută de fiecare proprietar în cadrul
sectorului cadastral.

A doua situație este aceea reglementată de alin. (22^8) al art. 11 din Legea nr. 7/1996 nou
introdus prin O.U.G. nr. 35/2016, potrivit căruia, în cazul terenurilor agricole care fac obiectul
dispozițiilor Legii nr. 36/1991 privind societățile agricole și alte forme de asociere în
agricultură, se înființează o carte funciară a titlurilor de proprietate din sector, cu notarea
corespunzătoare în partea a II-a a aportului de folosință a terenului în favoarea entităților
agricole astfel constituite, în aplicarea dispozițiilor art. 31-33 din Legea nr. 287/2009 privind
Codul civil. Aceste dispoziții se aplică și în cazul terenurilor arendate potrivit Legii nr. 287/2009
privind Codul civil, caz în care în cartea funciară se notează arenda asupra terenului. În cazul
acestor terenuri arendate, în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară ai căror proprietari au
calitatea de arendatori sau fac obiectul Legii nr. 36/1991, arendașul sau entitatea juridică au
obligația de a solicita deschiderea acestei cărți funciare.
În toate aceste cazuri expuse, înstrăinarea imobilelor din cărțile funciare astfel înființate, în
aplicarea dispozițiilor Codului civil referitoare la obligativitatea regimului juridic special
aplicabil anumitor categorii de bunuri imobile, se va putea face cu respectarea limitelor legale
instituite de legislația specială, în ceea ce privește respectarea destinației speciale a terenului
și a dreptului de preempțiune.

Deschiderea din oficiu a noilor cărți funciare se efectuează prin preluarea informațiilor afișate
și necontestate, urmând ca pentru fiecare imobil să fie deschisă o carte funciară nouă, în
format electronic, cuprinzând elementele menționate la art. 341 din Ordinul nr. 700/2014.

5. Înscrierea din oficiu a titlurilor de proprietate în cărțile funciare noi. Nelegalitatea unor
dispoziții cuprinse în Ordinul nr. 700/2014 modificat prin Ordinul nr. 1340/2015 și Ordinul
nr. 533/2016
5.1. Considerații preliminare
Încă de la început se impune precizarea că problematica în discuție vizează două situații,
respectiv: a) înscrierea în noile cărți funciare deschise ca urmare a finalizării lucrărilor
sistematice de cadastru și carte funciară a titlurilor de proprietate emise în condițiile Legii
fondului funciar nr. 18/1991 și a Legii nr. 165/2013, anterior finalizării lucrărilor sistematice
de cadastru și carte funciară, titluri de proprietate care sunt deja înscrise în vechile cărți
funciare; b) situația titlurilor de proprietate emise în condițiile Legii fondului funciar nr.
18/1991 și a Legii nr. 165/2013 după finalizarea lucrărilor sistematice de cadastru și carte
funciară și deschiderea noilor cărți funciare.

5.2. Înscrierea din oficiu în cărțile funciare noi a titlurilor de proprietate a terenurilor emise
în condițiile Legii fondului funciar nr. 18/1991 și a celorlalte acte normative cu caracter
reparatoriu după finalizarea lucrărilor sistematice de cadastru și carte funciară și
deschiderea noilor cărți funciare
Această situație, după cum vom prezenta mai jos, nu prezintă probleme deosebite, întrucât în
această situație titlul de proprietate se va emite conform situației rezultate în urma
măsurătorilor din teren, urmând ca, pe cale de consecință, acest titlu de proprietate să fie
înscris în noile cărți funciare. Această ipoteză concordă cu principiul înregistrării realității din
teren, care stă la baza lucrărilor sistematice de cadastru și carte funciară.

Pentru această situație a titlurilor de proprietate emise după finalizarea lucrărilor sistematice
de cadastru și carte funciară, dispozițiile art. 40 alin. (4) din Legea nr. 7/1996 republicată și
cele ale art. 233 din Ordinul nr. 700/2014 modificat prin Ordinul nr. 1340/2015, statuează că
titlurile de proprietate emise în baza legilor de restituire a proprietăților funciare se vor înscrie
din oficiu în cartea funciară pe baza planurilor parcelare validate de comisia județeană de
aplicare a legilor de restituire a proprietăților funciare și recepționate de către oficiul teritorial,
potrivit regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al
Agenției Naționale.
După cum se poate constata din conținutul acestor dispoziții legale una dintre condițiile
pentru înscrierea din oficiu în cartea funciară a titlurilor de proprietate este aceea ca planurile
parcelare validate de comisia județeană de aplicare a legilor de restituire a proprietăților
funciare să fie și recepționate de către oficiul teritorial de cadastru și publicitate imobiliară.

Ca atare se pune problema care va fi soluția în cazul în care planul parcelar nu poate fi
recepționat. În lipsa unei reglementări exprese în cuprinsul Legii nr. 7/1996, republicată,
această problemă este rezolvată odată cu modificarea și completarea Ordinului nr. 700/2014
prin Ordinul nr. 1340/2015, care a introdus la art. 234 din Ordinul nr. 700/2014 alin. (2),
potrivit căruia planul parcelar prezentat de către comisia locală de fond funciar, în vederea
validării sau scrierii titlului de proprietate care nu poate fi recepționat, va fi însoțit de planul
de încadrare în tarla și va fi utilizat la înscrierea în cartea funciară din oficiu a imobilelor,
ulterior emiterii titlului de proprietate. În acest caz, în anexa la partea I a cărții funciare se va
menționa imobilul înregistrat în planul cadastral fără localizare certă.

În același context, potrivit art. 306 din Ordinul nr. 700/2014 modificat prin Ordinul nr.
1340/2015, în urma finalizării lucrărilor sistematice de cadastru și publicitate imobiliară, se
stabilesc destinațiile și categoriile de folosință ale imobilelor în conformitate cu realitatea din
teren. În situația în care anumite categorii de folosință identificate în teren nu corespund cu
cele din actele de proprietate, iar schimbarea acestora implică obținerea unor avize, pentru
înregistrarea categoriei de folosință actuale se vor prezenta aceste avize. În lipsa unor astfel
de avize, în documentațiile tehnice cadastrale se va înscrie categoria de folosință din acte.

5.3. Înscrierea în documentele tehnice ale cadastrului și în noile cărți funciare deschise a
suprafețelor înscrise în titlurile de proprietate emise în condițiile Legii fondului funciar nr.
18/1991 și a celorlalte acte normative cu caracter reparatoriu, anterior finalizării lucrărilor
sistematice de cadastru și carte funciară, titluri de proprietate care sunt deja înscrise în
vechile cărți funciare. Nelegalitatea unor dispoziții cuprinse în Ordinul directorului general
al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 700/2014 modificat prin
Ordinul nr. 1340/2015 și în Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și
Publicitate Imobiliară nr. 533/2016. Căile de atac care pot fi exercitate împotriva ordinelor
cu caracter normativ emise de către directorul general al Agenției Naționale de Cadastru și
Publicitate Imobiliară
După cum am precizat, în baza principiului înregistrării realității din teren, înscrierea din oficiu
în cărțile funciare nou deschise în urma finalizării lucrărilor sistematice de cadastru și carte
funciară se face pe baza măsurătorilor efectuate în teren.

Ca atare, în urma efectuării acestor măsurători în teren, se pot constata anumite diferențe în
plus sau în minus față de suprafețele înscrise în actele de proprietate emise în perioada
anterioară finalizării lucrărilor sistematice de cadastru și carte funciară, astfel de situații fiind
reglementate atât prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, cât și prin actele
normative subsecvente, respectiv, Ordinul directorului general al Agenției Naționale de
Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 700/2014 modificat și completat prin Ordinul nr.
1340/2014 și Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate
Imobiliară nr. 533/2016.

Astfel, o primă posibilitate este aceea ca în urma efectuării măsurătorilor din teren, la nivelul
unei tarlale, în cazul imobilelor situate în extravilan, care au făcut obiectul legilor de restituire
a proprietăților, să se constate un deficit de suprafață. Pentru o astfel de ipoteză, dispozițiile
art. 11 alin. (20) din Legea nr. 7/1996 republicată și dispozițiile art. 279 din Ordinul nr.
700/2014 modificat prin Ordinul nr. 1340/2015 prevăd că în situația în care cu ocazia realizării
lucrărilor de înregistrare sistematică a imobilelor pentru care au fost emise titlurile de
proprietate potrivit legilor de restituire a proprietăților funciare, se constată, la nivelul unei
tarlale situate în extravilan, un deficit de suprafață, suprafața fiecărui imobil din tarla se va
diminua proporțional cu situația din titlul de proprietate. Ulterior finalizării procedurilor de
inventariere a terenurilor prevăzute de Legea nr. 165/2013 privind măsurile pentru finalizarea
procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv în
perioada regimului comunist din România, se va proceda, la cererea proprietarului, la
atribuirea diferenței de suprafață. În această situație, proprietarii imobilelor în cauză pot
solicita atribuirea diferenței de suprafață, din terenurile care pot face obiectul restituirii în
natură în limita disponibilului din unitatea administrativ-teritorială unde se efectuează
înregistrarea sistematică, iar în cazul în care nu mai există disponibil, comisiile abilitate
conform legilor de restituire a proprietății au posibilitatea să stabilească acordarea de măsuri
compensatorii, în condițiile legii.

Pe de altă parte, dispozițiile art. 11 alin. (22) din Legea nr. 7/1996, republicată, precizează
expres că în situația imobilelor înregistrate anterior în sistemul integrat de cadastru și carte
funciară, suprafața nu se va modifica în condițiile alin. (20), dacă aceasta nu depășește
suprafața înscrisă în titlul de proprietate, iar, în situația în care la nivelul unității administrativ-
teritoriale se constată un deficit de suprafață, suprafața imobilelor înscrise în sistemul integrat
de cadastru și carte funciară se va diminua până la limita suprafeței din titlul de proprietate.

Din conținutul acestor dispoziții legale se poate concluziona faptul că în urma finalizării
lucrărilor sistematice de cadastru și publicitate imobiliară nu este afectat dreptul de
proprietate conferit de către autoritățile competente anterior finalizării acestor lucrări, prin
titlurile de proprietate emise, dar numai dacă suprafața rezultată din măsurători nu depășește
suprafața din titlul de proprietate. Astfel, într-o atare situație, dacă în urma măsurătorilor
efectuate în teren în cadrul acestor lucrări sistematice se constată că suprafața rezultată din
măsurători și categoria de folosință a imobilului, concordă cu suprafața și categoria de
folosință înscrise în aceste titluri de proprietate, acestea se vor înscrie în noile cărți funciare,
în aceeași formă în care au fost înscrise inițial, adică în forma anterioară finalizării acestor
lucrări sistematice.
Pe de altă parte din examinarea logico-sistematică a prevederilor tezei a II-a a art. 11 alin. (2)
din Legea nr. 7/1996, republicată, se poate desprinde concluzia că, dacă în urma măsurătorilor
efectuate în teren se constată că suprafața rezultată din măsurători este mai mare decât cea
înscrisă în titlul de proprietate, iar în unitatea administrativ-teritorială se constată un deficit
de suprafață, atunci nu se înscrie suprafața din măsurători, ci se va menține suprafața din titlul
de proprietate, deși suprafața rezultată în urma măsurătorilor este mai mare decât cea înscrisă
în titlul de proprietate.

În situația în care, dacă în urma efectuării măsurătorilor efectuate în teren, se constată

diferențe de suprafață sau diferențe în privința categoriilor de folosință, față de cele înscrise
în titlurile de proprietate emise, problema devine destul de controversată, chiar dacă prin
dispozițiile legale mai sus enunțate se conferă o soluție legislativă în aceste ipoteze.

Sub acest aspect, prevederile art. 313 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 700/2014
modificat prin Ordinul nr. 1340/2015 și, în mod identic, prevederile pct. 3.3. din anexa la
Ordinul nr. 533/2016 reglementează detaliat modalitatea de înscriere în documentele tehnice
și în noile cărți funciare a suprafețelor, prin raportare la situația rezultată în urma efectuării
măsurătorilor din teren.

Astfel, potrivit acestor dispoziții legale, se prevăd următoarele situații:

a) în cazul imobilelor situate în intravilan indiferent dacă au făcut sau nu obiectul legilor
fondului funciar, precum și în situația imobilelor din extravilan, care nu au făcut obiectul legilor
funciare, la înscrierea suprafeței în documentele tehnice se va proceda astfel:

1) dacă imobilul este împrejmuit, se înscrie suprafața din măsurători, indiferent de suprafața
din actul de proprietate. O atare ipoteză, după cum se poate constata este conformă cu
principiul înregistrării realității din teren, principiu care stă la baza lucrărilor sistematice de
înregistrare în cadastru și cartea funciară;

2) dacă imobilul nu este împrejmuit, se înregistrează suprafața deținută când aceasta este
egală sau mai mică decât suprafața din actul de proprietate. O atare ipoteză vizează situația
în care în urma măsurătorilor efectuate în teren se constată că suprafața din măsurători este
egală sau mai mică cu cea din actul de proprietate. Pe cale de consecință, în situația în care
suprafața din măsurători este egală cu cea înscrisă în actul de proprietate, situația juridică a
imobilului înscris în cartea funciară veche rămâne neschimbată și după deschiderea noilor
cărți funciare. Dar, ipoteza normei legale mai sus expuse vizează și ipoteza, defavorabilă
proprietarului, în care suprafața din măsurători este mai mică decât cea înscrisă în actul de
proprietate. Într-o atare ipoteză, se instituie un tratament juridic defavorabil proprietarului,
căruia îi va fi recunoscută suprafața mai mică rezultată din măsurători, și nu cea înscrisă în
actul de proprietate. Evident că această ipoteză, deși defavorabilă proprietarului este
conformă cu principiul lucrărilor sistematice de cadastru și carte funciară care statuează că în
noile cărți funciare se înscrie suprafața reală rezultată din măsurători. O ipoteză contrară în
care deși suprafața din măsurători este mai mică decât cea înscrisă în actul de proprietate, s-
ar înscrie suprafața din actul de proprietate ar echivala cu o îmbogățire fără justă cauză a
proprietarului.

Dacă ipoteza mai sus expusă vizează situația în care suprafața rezultată din măsurători este
mai mică sau egală cu cea înscrisă în actul de proprietate, a doua ipoteză reglementată de
textele legale mai sus citate este aceea în care suprafața deținută este mai mare decât
suprafața din actul de proprietate, ipoteză în care se înregistrează suprafața din actul de
proprietate (mai mică), iar, după caz, pentru suprafața deținută în plus se vor aplica
prevederile referitoare la notarea posesiei, deschizându-se o singură carte funciară.

Rezultă așadar din conținutul acestei a doua ipoteze că atunci când în urma măsurătorilor
efectuate în teren asupra imobilelor neîmprejmuite, suprafața rezultată din măsurători este
mai mare decât suprafața din actul de proprietate, nu se va înregistra suprafața reală rezultată
din măsurători, ci suprafața mai mică înscrisă în actul de proprietate.

Se constată așadar, în situația acestor imobile, instituirea unui tratament juridic

discriminatoriu, în opinia noastră, fără o justificare obiectivă și rezonabilă, față de situația
imobilelor împrejmuite în privința cărora și în situația în care suprafața rezultată din
măsurători este mai mare decât cea înscrisă în actul de proprietate, se va înscrie suprafața
reală rezultată din măsurători, ceea ce concordă cu principiul lucrărilor sistematice de
cadastru și carte funciară, respectiv principiul înregistrării realității din teren.

Pe cale de consecință, în cazul imobilelor împrejmuite, întrucât suprafața înscrisă în

documentele tehnice ale cadastrului va fi și cea care se va înscrie în cartea funciară, rezultă că
are loc o modificare implicită a actului de proprietate inițial, deținătorul imobilului devenind
proprietar pe o suprafața mai mare decât cea înscrisă în actul de proprietate, și nu doar
posesor pentru suprafața deținută în plus, după cum se prevede în cazul imobilelor
neîmprejmuite.

Se poate așadar concluziona faptul că prin aceste dispoziții instituite de un act normativ cu
forță juridică inferioară legii și care se emit în aplicarea legii, contrar normelor de tehnică
legislativă instituite de Legea nr. 24/2000, se adaugă la lege, în contextul în care, dispozițiile
art. 11 alin. (24) din Legea nr. 7/1996, republicată, fără a distinge între imobile împrejmuite și
imobile neîmprejmuite, statuează cu valoare de normă imperativă că în cadrul lucrărilor de
înregistrare sistematică în cartea funciară se înscriu suprafețele rezultate din măsurători,
acesta constituind unul dintre principiile de bază care trebuie să stea la baza lucrărilor
sistematice de înregistrare de cadastru și carte funciară.

În același sens și prevederile pct. 3.3. din anexa la Ordinul nr. 533/2016, în concretizarea
principiului înregistrării realității din teren (indiferent dacă suprafața rezultată din măsurători
este mai mică sau mai mare decât cea înscrisă în actele de proprietate) arată că în cadrul
lucrărilor sistematice, situația imobilelor înregistrate anterior în planul cadastral/topografic și
în cartea funciară, se modifică conform situației tehnico-juridice actuale, rezultată prin
măsurătorile efectuate și actele juridice colectate. Rezultă așadar din conținutul acestor
prevederi instituite de Ordinul nr. 533/2016 că situația acestor imobile se modifică și atunci
când suprafața rezultată din măsurători este mai mare decât cea înscrisă în actele de
proprietate și cartea funciară înregistrate anterior în planul cadastral/topografic și în cartea
funciară.

Împrejurarea că unele imobile sunt împrejmuite, iar altele sunt neîmprejmuite, nu poate
constitui un criteriu obiectiv și rezonabil pentru aplicarea unui tratament juridic diferit în cazul
celor două tipuri de imobile.

În aceste situații, care implică, în unele cazuri diminuarea sau majorarea suprafețelor înscrise
în titlurile de proprietate emise anterior finalizării lucrărilor sistematice, este posibil ca aceste
titluri de proprietate înscrise în cărțile funciare vechi, care au fost emise cu multă vreme să fi
intrat în circuitul civil. Ori, în aceste cazuri, în opinia noastră, prin diminuarea sau majorarea
suprafețelor înscrise în aceste titluri de proprietate are loc o încălcare a principiului securității
raporturilor juridice stabilite în baza actelor juridice prin care terenurile înscrise în aceste titluri
de proprietate au fost înstrăinate. Pe de altă parte, aceste situații pot genera un carusel de
litigii (acțiuni în revendicare, acțiuni în rectificare de carte funciară etc.) între proprietarii
înscriși în vechile cărți funciare și autoritățile care au efectuat măsurătorile în teren și
înscrierile din oficiu în cărțile funciare nou deschise.

b) a doua situație este aceea privitoare la imobilele situate în extravilan care au făcut obiectul
legilor fondului funciar. În cazul acestor imobile, dacă suprafața din măsurători este mai mare
decât suprafața din actul de proprietate, diferența de teren rămâne la dispoziția comisiei
locale de fond funciar, caz în care se înscrie provizoriu, dreptul de proprietate în favoarea
unității administrativ-teritoriale.

Observăm că și în această situație se înscrie suprafața mai mică rezultată din actul de
proprietate, și nu suprafața rezultată din măsurători, mai mare decât cea înscrisă în actul de
proprietate, diferențele în plus rezultate din măsurători rămânând la dispoziția comisiei locale
de fond funciar, iar dreptul de proprietate se înscrie provizoriu în favoarea unității
administrativ-teritoriale. Este oarecum surprinzătoare înscrierea provizorie, în acest caz, a
dreptului de proprietate în favoarea unității administrativ-teritoriale, întrucât, în această
ipoteză nu are loc o trecere a suprafeței rezultată în plus de la comisia locală în proprietatea
publică sau privată a unității administrativ-teritoriale. O oarecare justificare a acestei soluții
legislative ar putea fi aceea că diferențele în plus se pot acorda persoanelor îndreptățite din
terenurile disponibile ale unității administrativ-teritoriale unde se efectuează lucrarea
sistematică, în urma finalizării procedurilor de inventariere a terenurilor prevăzute de Legea
nr. 165/2013, astfel că, până la atribuirea acestor diferențe de teren, unitatea administrativ-
teritorială deține un drept de proprietate provizoriu.

O problemă care nu este reglementată expres este aceea privitoare la modalitatea în care
proprietarului, după finalizarea lucrărilor sistematice, i se acordă suprafața mai mare rezultată
din măsurători față de cea înscrisă în actul său de proprietate emis anterior finalizării lucrărilor
sistematice de cadastru și carte funciară. Pentru o astfel de ipoteză, în opinia noastră, și în
lipsa unei dispoziții legale exprese, proprietarului ar trebui să i emită un supliment la actul de
proprietate deținut inițial, cuprinzând suprafața atribuită în plus, urmând ca în noile cărți
funciare să fie înscris atât actul de proprietate inițial (care a fost înscris în vechile cărți funciare
înlocuite de noile cărți funciare), cât și suplimentul la actul de proprietate inițial care cuprinde
suprafața atribuită în plus în baza măsurătorilor efectuate în teren. O astfel de soluție, în
opinia noastră, se poate argumenta și pe faptul că, deși după deschiderea noilor cărți funciare
vechile cărți funciare se vor înlocui cu noile cărți funciare, această împrejurare nu poate
conduce la nevalabilitatea actelor de proprietate emise anterior finalizării lucrărilor de
înscriere sistematică în concordanță cu actele normative în vigoare la data adoptării acestora.
Se poate așadar concluziona că într-o astfel de ipoteză, în noile cărți funciare vor fi preluate
suprafețele înscrise în actele de proprietate inițiale și în vechile cărți funciare, la care se vor
adăuga suprafețele atribuite în plus față de suprafețele înscrise în actul de proprietate inițial
ca urmare a măsurătorilor efectuate materializate prin suplimentul la actul de proprietate
inițial.

O altă dispoziție legală susceptibilă de vehemente critici de nelegalitate[1] este cea instituită
de art. 235 alin. (5) din Ordinul nr. 700/2014, rămas nemodificat prin Ordinul nr. 1340/2015,
prin care se conferă posibilitatea modificării titlurilor de proprietate rezultate din hotărâri
judecătorești de către oficiul teritorial în baza unei hotărâri de punere în executare a hotărârii
judecătorești emise de comisia județeană. Prin această dispoziție, contrar normelor de tehnică
legislativă, se modifică implicit art. 58 din Legea nr. 18/1991, care statuează că pe baza
hotărârii judecătorești definitive, competența modificării titlului de proprietate revine
comisiei județene, și nu oficiului teritorial de cadastru și publicitate imobiliară. Pe de altă
parte, contrar dispozițiilor noului Cod de procedură civilă, modificarea titlului de proprietate
în baza unei hotărâri judecătorești definitive este condiționată de emiterea de către comisia
județeană de fond funciar a unei hotărâri de punere în executare a hotărârii judecătorești, în
contextul în care, punerea în executare a unei hotărâri judecătorești nu poate fi condiționată
de adoptarea unui act administrativ de către o autoritate publică. Ne întrebăm retoric, într-o
astfel de ipoteză reglementată de textul citat, ce s-ar întâmpla în situația în care comisia
județeană ar adopta o hotărâre prin care ar respinge punerea în executare a hotărârii
judecătorești prin care s-a dispus modificarea titlului de proprietate? Nu ar mai putea fi pusă
în executare o astfel de hotărâre judecătorească? Evident că astfel de întrebări retorice
desprinse din nelegalitatea textului mai sus citat, nu pot primi decât un singur răspuns,
respectiv acela că astfel de hotărâri judecătorești trebuie puse în executare în condițiile
Codului de procedură civilă, fără ca punerea lor în executare să fie condiționată de adoptarea
unui act administrativ de către comisia județeană.
Pe de altă parte, fiind vorba de un text nelegal instituit printr-un act normativ cu forță juridică
inferioară legii, evident că se vor aplica direct prevederile legale, respectiv prevederile noului
Cod de procedură civilă.

Fiind vorba despre ordine cu caracter normativ, acestea vor putea fi atacate fie direct la
instanța de contencios administrativ competentă, oricând, în condițiile art. 11 alin. (4) din
Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ și fără efectuarea procedurii administrative
prealabile, fie calea incidentală a excepției de nelegalitate, în condițiile art. 4 alin. (2) din Legea
nr. 554/2004, spre exemplu, în cadrul unui litigiu derivat dintr-o încheiere de carte funciară
soluționat de către judecătorie, excepția de nelegalitate a ordinului cu caracter normativ fiind
soluționată în condițiile prevăzute de acest text legal de către instanța care soluționează
fondul litigiului, adică de către judecătorie.

Cu referire la instanța competentă să soluționeze pe cale directă o acțiune în contencios

administrativ formulată împotriva unui ordin cu caracter normativ emis de către directorul
general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, în opinia noastră fiind vorba
despre un act administrativ emis de către o autoritate a administrației publice centrale cu
sediul în municipiul București, apreciem că instanța competentă, prin raportare la sediul
Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară va fi secția de contencios administrativ
și fiscal a Curții de apel București.

5.4. Aspecte privitoare la corelarea sau necorelarea unor dispoziții ale Legii nr. 7/1996 a
cadastrului și publicității imobiliare și ale actelor normative subsecvente cu dispozițiile
noului Cod civil care reglementează reguli speciale privind obligația de predare a bunurilor
imobile vândute
În contextul în care pentru înscrierea din oficiu a imobilelor în cartea funciară după finalizarea
lucrărilor sistematice de cadastru și carte funciară, se analizează concordanța dintre
suprafețele înscrise în actele de proprietate și suprafața reală determinată pe bază de
măsurători, principiul lucrărilor sistematice de înregistrare de cadastru și carte funciară fiind
acela că se vor înscrie în noile evidențe de publicitate imobiliară suprafețele rezultate din
măsurători, se pune problema unor situații speciale care vizează dobândirea dreptului de
proprietate asupra unor suprafețe de teren prin contracte de vânzare-cumpărare, unele
contracte de vânzare-cumpărare fiind anterioare finalizării lucrărilor sistematice de cadastru
și carte funciară, iar altele fiind încheiate după finalizarea acestor lucrări.

Astfel de situații speciale care pot fi întâlnite în practică și, au fost de altfel întâlnite în practică,
vizează contracte de vânzare-cumpărare încheiate în perioada în care terenurile erau scoase
din circuitul civil, iar în alte cazuri vizează situația unor contracte de vânzare-cumpărare fără
indicarea suprafeței. În același context, se pot întâlni situații în care se constată diferențe între
suprafață înscrisă în contractul de vânzare-cumpărare și suprafața reală din teren.
Pentru elucidarea acestor probleme, unele nereglementate de Legea nr. 7/1996 și actele
normative subsecvente acesteia, vom recurge la prevederile noului Cod civil care consacră
reguli speciale în materia predării bunurilor imobile care fac obiectul unui contract de vânzare-
cumpărare. Fiind vorba despre reguli speciale în materia predării unor bunuri imobile,
concluzia care se desprinde este aceea că noul Cod civil, ca lege generală, conține și norme
speciale cuprinse într-o lege generală, astfel că, în lipsa unor dispoziții prevăzute de Legea nr.
7/1996 și actele normative subsecvente acesteia, se vor aplica normele speciale instituite de
noul Cod civil în materia predării bunurilor imobile care fac obiectul unui contract de vânzare-
cumpărare.

Sub acest aspect, în legătură cu obiectul predării, noul Cod civil, prin Secțiunea a 2-a
(„Vânzarea bunurilor imobile”) stabilește câteva reguli speciale în materia vânzării de bunuri
imobile, după cum urmează:

a) Vânzarea unui imobil fără indicarea suprafeței (art. 1.741). Atunci când se vinde un imobil
determinat fără indicarea suprafeței, pentru un preț total, nici cumpărătorul și nici vânzătorul
nu pot cere rezoluțiunea ori modificarea prețului pe motiv că suprafața este mai mică ori mai
mare decât au crezut.

O atare ipoteză vizează, în opinia noastră, situația contractelor de vânzare-cumpărare

încheiate în perioada în care terenurile erau scoase din circuitul civil, putându-se înstrăina
doar construcția, deși la încheierea contractului de vânzare-cumpărare părțile au avut în
vedere și suprafața de teren, iar, prețul vânzării reflecta și valoarea terenului. Situația acestor
contracte de vânzare-cumpărare s-a pus după intrarea în vigoare a Legii fondului funciar nr.
18/1991 în procesul de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate privată asupra
terenurilor. Soluția legislativă consacrată de Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, prin art. 23
alin. (2^1) este aceea că, în cazul înstrăinării construcțiilor, suprafețele de teren aferente
prevăzute la alin. (2) sunt cele convenite de părți la data înstrăinării dovedite prin orice
mijloace de probă.
Alin. (2) al art. 23 din Legea nr. 18/1991 prevede că suprafețele de terenuri aferente casei de
locuit și anexelor gospodărești, precum și curtea și grădina din jurul acestora sunt acelea
evidențiate în actele de proprietate, în cartea funciară, în registrul agricol sau în alte
documente funciare, de la data intrării în cooperativa agricolă de producție.

Deși din analiza textului art. 1741 noul C. civ., raportat la ipoteza analizată, s-ar putea
concluziona că este vorba despre înstrăinarea unei construcții, fără precizarea în conținutul
contractului de vânzare-cumpărare a construcției și a terenului aferent, această ipoteză poate
fi transpusă și în cazul înscrierii din oficiu în cartea funciară a terenurilor aferente acestor
construcții, situație care impune a se stabili suprafața de teren care se va putea înscrie în noile
evidențe funciare.
Pornind de la această ipoteză, în opinia noastră, dacă se pune în discuție situația unor astfel
de contracte de vânzare-cumpărare privitor la terenul care trebuie înscris în noile cărți
funciare, vom porni de la prevederile art. 23 alin. (2^1) raportate la prevederile alin. (2) al
aceluiași articol din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, respectiv, se va avea în vedere regula
că suprafața de teren care se va putea înscrie în noile cărți funciare este aceea convenită și
dovedită prin orice mijloc de probă de părți la data încheierii contractului de vânzare-
cumpărare. Continuând raționamentul, este posibil ca suprafața convenită de părți la data
încheierii contractului de vânzare-cumpărare să corespundă cu situația reală din teren, într-o
astfel de ipoteză, evident, se va înscrie în noile cărți funciare, suprafața concordantă din
contract cu cea rezultată din măsurători.
Desigur s-ar putea pune în discuție că stabilirea suprafeței s-a făcut în baza acordului de voință
al părților, astfel că, indiferent dacă această suprafață este egală, mai mică sau mare decât
suprafața reală din teren, trebuie respectat acordul de voință al părților. Dar, și în aceste
ipoteze, este posibil ca părțile să fi stabilit prin acordul lor suprafața doar estimativ, fără a se
efectua măsurători în teren pentru a se stabili suprafața exactă. Într-o astfel de ipoteză, nu
credem că părțile nu ar fi interesate să cunoască suprafața reală din teren, pentru că în raport
de această suprafață reală se vor determina și sarcinile fiscale impuse asupra imobilului.

Pornind de la aceste considerente, dacă, însă, în cadrul lucrărilor sistematice de cadastru și

carte funciară, se constată în urma măsurătorilor efectuate în teren că suprafața reală din
teren este mai mare decât cea convenită de părți se va înscrie în noile cărți funciare suprafața
reală din teren, și nu cea care rezultă din convenția părților, după cum prevăd dispozițiile din
actele normative cu forță juridică inferioară legii, mai sus evocate, contrare însuși principiului
înregistrării realității din teren consacrat de Legea nr. 7/1996.

b) vânzarea unei suprafețe de teren dintr-un teren mai mare (art. 1.742). Atunci când se vinde,
cu un anumit preț pe unitate de măsură, o anumită suprafață dintr-un teren mai mare, a cărui
întindere sau amplasare nu este determinată, cumpărătorul poate cere strămutarea
proprietății numai după măsurarea sau delimitarea suprafeței vândute. Evident că această
ipoteză instituită de art. 1.742 noul C. civ., este logică și rațională, întrucât nu se poate preda
un teren care face obiectul unui contract de vânzare-cumpărare, fără a se măsura și delimita
acest teren. Constatăm că această ipoteză instituită de noul Cod civil transpusă la obiectul
analizei noastre, este conformă cu principiul înregistrării realității din teren, consacrat în
materia lucrărilor sistematice de înregistrare de cadastru și carte funciară, prin actele
normative mai sus expuse. Ca atare, într-o astfel de ipoteză se vor înscrie în noile cărți funciare,
suprafețele rezultate în urma măsurătorilor din teren.

c) vânzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeței (art. 1.743).

Ipoteza normei legale reglementată prin acest articol, vizează, prin alin. (1), situația în care
suprafața reală a unui imobil vândut cu indicarea în contract a suprafeței și a prețului pe
unitate de măsură este mai mică decât cea indicată în contract, ipoteză în care cumpărătorul
poate cere vânzătorului să îi dea suprafața convenită. Dacă cumpărătorul nu cere sau
vânzătorul nu poate să transmită această suprafață, cumpărătorul poate obține reducerea
corespunzătoare a prețului, fie rezoluțiunea contractului, dacă din cauza diferenței de
suprafață, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat.

Evident că, după cum rezultă din textul legal citat, ipoteza acestei norme legale are în vedere
acordul de voință al cumpărătorului, care poate opta, fie pentru a solicita vânzătorului
predarea suprafeței convenite prin contract, care este mai mare decât suprafața din teren, fie,
în ipoteza în care nu optează pentru predarea suprafeței convenite prin contract, să solicite
vânzătorului reducerea corespunzătoare a prețului sau rezoluțiunea contractului, dacă din
cauza diferenței de suprafață, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost
cumpărat. Pentru prima ipoteză a textului citat, potrivit căreia cumpărătorul va solicita
vânzătorului predarea suprafeței convenite prin contract, aceasta nu concordă, sub aspectul
înregistrării din oficiu a imobilului în noile cărți funciare, cu principiul înregistrării realității din
teren, consacrat prin actele normative mai sus expuse.

Pornind de la aceste considerente, în opinia noastră, principiul înregistrării realității din teren
în noile cărți funciare, fiind un principiu de drept public, întrucât sistemul de publicitate
imobiliară prin cărți funciare este un sistem public de evidență, acest principiu derogă de la
principiul acordului de voință al părților care a stat la baza încheierii contractului de vânzare-
cumpărare.

Pe cale de consecință, în contextul în care scopul lucrărilor sistematice de înregistrare de

cadastru și carte funciară este acela de a reflecta cu exactitate suprafața fondului funciar al
României și, în contextul în care sistemul de publicitate imobiliară prin cărți funciare este un
sistem public, indiferent de acordul de voință al proprietarilor de terenuri, în vederea
efectuării lucrărilor de înregistrare sistematică având ca finalitate înscrierea din oficiu a
imobilelor în noile cărți funciare, aceștia, potrivit dispozițiilor legale instituite de Legea nr.
7/1996 trebuie să permită executanților acestor lucrări efectuarea de măsurători în teren,
suprafețele rezultate din măsurători constituind temeiul în baza căruia se înscriu din oficiu
imobilele în noile cărți funciare. Pe cale de consecință, același principiu se aplică și în cazul
contractelor de vânzare-cumpărare, înscrierea din oficiu și în cazul acestor contracte trebuind
să aibă la bază realitatea din teren.

Alin. (2) al art. 1.743 noul C. civ. reglementează ipoteza în care suprafața reală este mai mare
decât cea stipulată (în contract, n.n. – O.P), iar excedentul depășește a douăzecea parte din
suprafața convenită, situație în care cumpărătorul va plăti suplimentul de preț corespunzător
sau va putea obține rezoluțiunea contractului. Dacă excedentul nu depășește a douăzecea
parte din suprafața convenită, cumpărătorul nu poate cere rezoluțiunea, dar nici nu este dator
să plătească prețul excedentului.
Această ipoteză, după cum rezultă din textul citat, nu stabilește că în ipoteza în care
excedentul depășește a douăzecea parte din suprafața convenită, cumpărătorului i se va preda
suprafața reală rezultată din măsurători, care este mai mare decât cea convenită de părți prin
contract. Din analiza textului citat rezultă însă că, în această ipoteză, cumpărătorului nu i se
va preda suprafață reală din măsurători, ci, acesta va rămâne cu suprafața înscrisă în
contractul de vânzare-cumpărare (mai mică decât suprafața reală din teren), dar va plăti
vânzătorului suplimentul de preț corespunzător diferenței de suprafață sau va solicita
rezoluțiunea contractului.

Pornind de la aceste considerente, întrucât textul legal citat nu reglementează expres care
suprafață i se va atribui cumpărătorului, respectiv suprafața reală din măsurători, sau
suprafața înscrisă în contractul de vânzare-cumpărare, în opinia noastră, sub aspectul
înregistrării imobilului dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare în noile cărți funciare
se va aplica principiul înregistrării realității din teren consacrat în materia lucrărilor sistematice
de cadastru și carte funciară, astfel că, în noile cărți funciare se va înscrie suprafață reală
rezultată din măsurători, indiferent dacă excedentul depășește a douăzecea parte din
suprafața convenită, sau nu depășește această parte.