Sunteți pe pagina 1din 13

Incheiere nr.

1127/2019 din 28-iun-2019, Judecatoria Zalau, anulare act (Civil)


Incheiere
din 28 iunie 2019
1127/2019
Text speţă
Cod ECLI ECLI:RO:JDZAL:2019:003.xxxxxx
Dosar nr. XXXXXXXXXXXX R O M Â N I A
JUDECĂTORIA Z____
SENTINŢA CIVILĂ NR.1127
Şedinţa publică din data de 28 iunie 2019
Instanţa constituită din:
PREŞEDINTE: C_____ A___-A______
GREFIER: M____ Al exandru
Pentru astăzi fiind amânată pronunţarea cauzei civile privind pe reclamanta V_____ K_____
D______ în contradictoriu cu pârâţii N____ V____ şi N____ R_____, având ca obiect
anulare act.
Mersul dezbaterilor şi concluziile pe fondul cauzei au fost consemnate în încheierea de
şedinţă din data de 21.05.2019, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera, a
amânat pronunţarea în conformitate cu dispoziţiile art. 396 alin.1 C.proc.civ.
INSTANŢA
Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 19.03.2018, reclamanta V_____
K_____ D______ a solicitat în contradictoriu cu pârâţii N____ V____, şi N____ R_____ a
nularea contractului de vanzare-cumparare autentificat cu î ncheierea nr. 881/06.07.2017 de
B.I.N. C_____ I___ G_______ si restabilirea situaţiei anterioare, obligarea paraţilor sa
restituie reclamantei suma de 23.600 EUR, cu dobânda legala de la data introducerii acţiunii
pana la executarea obligaţiei, cu obligarea paraţilor la plata cheltuielilor de judecata.
În motivare, în esenţă, reclamanta a arătat că p rin contractul de vanzare-cumparare
autentificat cu încheierea nr. 881/06.07.2017 de B.I.N. C_____ I___ G_______, paraţii, in
calitate de vânzători, au transmis in favoarea reclamantei dreptul de proprietate asupra
imobilului înscris in CF xxxxx Z____ cu Al nr. Cadastral xxxxx , reprezentând teren in
suprafaţa de 944 mp si cota de 70/538-a parte din suprafaţa de 226 mp teren, înscris in Cf
xxxxx Z____ cu Al nr. Top 1918/a/2/c/l/b/c/2 .
Preţul achitat de către reclamanta a fost de 23.600 EUR, conform înscrisului sub semnătura
privata, ataşat prezentei acţiuni, prin care paratul Nişte Vaier confirma primirea sumei de
23.600 EUR reprezentând preţul terenului.
În contractul de vanzare-cumparare părţile au declarat preţul de 21.450 EUR, valoare la care
s-a taxat transferul dreptului de proprietate.
In momentul încheierii contractului de vanzare-cumparare, reclamanta V_____ K_____
D______, născuta la data de 21.06.2002, era minora, fiind asistata la încheierea contractului
de vanzare-cumparare de tatăl sau, V_____ I___ A_____, acesta fiind si procuratorul de
fonduri.
La încheierea contractului de vanzare-cumparare părţile s-au inteles asupra obiectului
contractului si asupra preţului, cumpărătoarea si tatăl acesteia având convingerea ca vor
dobândi in proprietate un teren intravilan, in vederea edificării unei case pe acesta. In
considerarea calităţii terenului, respectiv faptul ca este teren intravilan, preţul convenit de
parti a fost de xxxxx EUR, iar vânzătorii au oferit spre vânzare imobilul susţinând ca acesta
este un teren intravilan.
Ulterior încheierii contractului de vanzare-cumparare, tatăl reclamantei a făcut demersuri in
continuare pentru a începe edificarea casei pe terenul cumpărat, iar în acest sens a luat
legătura cu d-na arhitect G_______ Czele, care a făcut un proiect de casa si a depus
documentaţia pentru obţinerea certificatului de urbanism in vederea construirii, in data de
28.11.2017. In acest moment, in urma demersurilor făcute de arhitect, acesta a fost informat
ca terenul pentru care s-a solicitat eliberarea certificatului de urbanism in vederea construirii
nu este in intravilanul localităţii Z____. Tatăl reclamantei împreuna cu paraţii au fost in
audienta la primarul Municipiului Z____ solicitând explicaţii, iar în urma demersurilor
efectuate s-au deplasat si la fata locului cu reprezentanţi ai Primăriei Z____, poziţia
Municipiului Z____ fiind aceea ca terenul este in extravilanul localităţii.
In data de 08.01.2018, reclamanta a arătat că i s-a comunicat certificatul de urbanism
1459/28.11.2017 emis de Primarul Municipiului Z____ prin care se certifica ca terenul înscris
in Cf xxxxx Z____ nr. Cadastral xxxxx in suprafaţa de 944 mp este t eren extravilan, regimul
sau economic fiind de teren arabil.
Reclamanta a apreciat ca in speţa sunt întrunite condiţiile viciului de consimţământ
reglementat de art. 1207 alin 1 Cod civil - eroarea esenţiala asupra calităţii obiectului
vânzării.
Una dintre condiţiile de validitate ale contractului este consimţământul, iar în reglementarea
actuala a Codului civil, art. 1204 impune cerinţele pentru un consimţământ valabil exprimat:
"trebuie sa fie serios, liber si exprimat in cunoştinţa de cauza". Un consimţământ liber si
exprimat in cunoştinţa de cauza presupune cu necesitate ca acesta sa fie dat de o persoana
conştienta si corect informata, iar pe de alta parte sa nu fie afectat de vicii de consimţământ.
Eroarea asupra unei calităţi a obiectului prestaţiei (obligaţiei) la care se refera art. 1207 alin 2
pct. 2 Cod civil priveşte acele calităţi fără de care contractul nu s-ar fi încheiat. Pentru a
atrage anularea contractului este necesar ca partea aflata in eroare sa aibă credinţa greşita
asupra calităţii luc rului care formează obiectul vânzării, credinţa care sa fie determinanta
pentru aceasta in luarea deciziei de a încheia contractul.
Reclamanta a arătat că la momentul încheierii acordului de voinţa reclamanta si tatăl acesteia
au avut credinţa greşita ca v or dobândi un teren intravilan si nu unul extravilan, iar calitatea
de teren intravilan era esenţiala pentru reclamanta, scopul urmărit fiind acela de a edifica o
casa pe terenul cumpărat, in perioada imediat următoare. Preţul acceptat de către reclamanta,
de 23.600 EUR, a fost convenit de parti in considerarea calităţii de teren intravilan si nu teren
arabil extravilan, care are o valoare mult inferioara pe piaţa. Preţul de teren arabil situat in
extravilanul municipiului Z____, conform grilelor notariale, este de 0,59 lei/mp, iar
reclamanta a achitat aproximativ 236 EUR/mp de teren cumpărat.
Reclamanta susţine că eroarea in care s-a aflat a fost generata de o ________ elemente si
condiţii cauzale, respectiv în momentul in care vânzătorii au prezentat teren ul oferit spre
vânzare, aceştia au susţinut ca este teren intravilan, argumentând acest aspect si cu casele
edificate in imediata vecinătate a terenului, iar în extrasul de carte funciara prezentat de către
vânzători, terenul apare ca fiind intravilan.
In momentul in care s-au prezentat in fata notarului in vederea încheierii contractului de
vanzare-cumparare , notarul public nu a atenţionat cumpărătoarea sau pe tatăl acesteia asupra
faptului ca din înscrisurile prezentate de vânzătorii paraţi rezulta o neconcordanta cu privire
la situaţia juridica a terenului.
In extrasul de carte funciara pentru autentificare nr. xxxxx/04.07.2017 este menţionat ca
terenul cu nr. Cadastral xxxxx este intravilan, dar in certificatul de atestare fiscala nr.
xxxxx/03.07.2017 eliberat de către Municipiul Z____, obţinut de către paraţii si predat
notarului, se menţionează ca acest teren de 944 mp este teren extravilan.
De asemenea, reclamanta a arătat că pârâţii vânzători aveau cunoştinţa de acest aspect
întrucât nu au mai achita t impozit pentru teren intravilan din anul 2010, iar conform
certificatului de urbanism arătat, terenul este situat in extravilan din anul 2010, conform PUG
aprobat prin Hotărârea Consiliului local al Municipiului Z____ nr. 117/17.05.2010, astfel
încât paraţii nu au avut cunoştinţa de faptul ca nu datorează impozit pentru proprietatea lor,
acest teren nefiind inclus in intravilanul localităţii. Notarul public nu a prezentat reclamantei
sau tatălui acesteia certificatul de atestare fiscala prezentat de către vânzători, neindeplinind
obligaţia sa legala de informare a pârtii.
Pentru aceste motive reclamanta a susţinut că nu şi-a exprimat consimţământul in mod valabil
la incheierea contractului de vanzare-cumparare, vicierea consimţământului atrăgând nulitate
a judiciara a contractului , conform art. 1207 alin 1 Cod civil.
În plus reclamanta a arătat că în speţa sunt întrunite si condiţiile de anulare a contractului de
vânzare cumpărare pentru incapacitate, in temeiul art. 44 alin 1 Cod civil. Contractul de vân
zare-cumpărare încheiat de către reclamanta este un act de dispoziţie, pentru încheierea căruia
este nevoie sa fie asistata de către părinte, dar este nevoie si de încuviinţarea din partea
instanţei de tutela. Astfel, c onform art. 501 alin 2 Cod civil, după împlinirea vârstei de 14
ani, minorul dobândeşte capacitate de exerciţiu restrânsă si isi exercita drepturile singur, in
condiţiile legii, insa numai cu încuviinţarea părinţilor si, dupa caz, a instanţei de tutela, iar c
onform art. 502Cod civil, drepturile si îndatoririle părinţilor cu privire la bunurile copiilor
sunt aceleaşi cu cele ale tutorelui, dispoziţiile care reglementează tutela fiind aplicabile in
mod corespunzător.
Coroborând aceste dispoziţii legale cu cele din materia tutelei, reclamanta a arătat că devin
incidente in cauza dispoziţiile art. 144 alin 2 Cod civil.
Reclamanta a precizat că în speţă, contractul de vanzare-cumparare încheiat depăşeşte sfera
actelor de administrare, fiind necesara încuviinţarea instanţei de tutela, care nu a exi stat la
momentul întocmirii actului in forma autentica.
Conform art. 44Cod civil aceste acte întocmite de către minor cu nerespectarea dispoziţiilor
legale sunt anulabile, fără a fi necesara dovedirea unui prejudiciu.
De asemenea reclamanta a susţinut că în speţă sunt întrunite si condiţiile leziunii care atrage
anularea contractului de vânzare-cumpărare, conform art. 1221 alin 3 Cod civil, având in
vedere disproporţia vădita ____________________________________ contractante. Preţul
achitat de către reclamanta este preţul practicat pe piaţa pentru un teren intravilan in
municipiul Z____, cu destinaţia de construcţii civile, ori terenul dobândit este un teren arabil
extravilan, bun cel mult pentru agricultura. Conform grilelor notariale, preţul pe mp de teren
arabil extravilan este de 0,59 lei/mp, un pret derizoriu fata de preţul plătit de reclamanta.
Remediul pentru leziune, in situaţia contractelor lezionare încheiate de minori, este anularea
contractului la cererea minorului lezat.
Ca efect al anularii co ntractului, se impune restituirea prestaţiilor, conform art. 1635Cod
civil, iar daunele moratorii in situaţia obligaţiilor băneşti se cuantifica la nivelul dobânzii
legale, datorate de la scadenta pana la executarea obligaţiei.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 44,501,502, 1206,1207,1221Cod civil.
În probaţiune, reclamanta a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisuri şi cu interogatoriul
pârâţilor.
Reclamanta a anexat cererii următoarele înscrisuri, în copie: duplicat contract de vânzare-
cumpărare f.11-14, contract de donaţie f.15-18, extras CF f.19-36.
La data de 23.04.2019, prin serviciul registratură, la solicitarea instanţei, pârâţii au depus la
dosar întâmpinare (f.53-64) prin care a solicitat r espingerea cererii de chemare în judecată ca
neîntemeiată, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată,
Pârâţii au arătat, cu privire la primul motiv de nulitate-viciu de consimţământ eroare esenţială
asupra calităţii obiectului vânzării, că din această perspectivă se impune a analiza
argumentele pe care le invocă reclamanta în privinţa acestui motiv de nulitate. Astfel, deşi se
invocă prevederile art. 1207 alin 1 din codul civil se face trimitere la art. 1204 respectiv 1206
cu privire la modul în care este reglementat consimţământul în codul civil. In ceea ce priveşte
eroarea asupra calităţii obiectului vânzării se arată că aceasta se reflectă în reprezentarea pe
care a avut-o reclamanta asistată de tatăl său în calitate de procurator de fonduri la încheierea
contractului şi anume că vor dobândi un teren în intravilan şi nu unul extravilan.
În primul rând, pârâţii au arătat că reclamanta ar trebui să-şi fundamenteze motivele de
anulare a contractului fie pe viciul de consimţământ, fie pe eroarea esenţială. Cele două
motive de nulitate nu se confundă între ele din moment ce consimţământul este o condiţie de
validitate a contractului de vânzare distinctă de obiectul contractului de vânzare. Totuşi, din
analiza a ceea ce se reclamă nu se poate reţine nicidecum un viciu asupra consimţământului
acesta a fost liber exprimat, serios şi nu a fost smuls prin doi sau violenţă.
In privinţa erorii esenţiale, motiv de nulitate a contractului, pârâţii au susţinut că o astfel de
eroare nu există în privinţa obiectului contractului deoa rece părţile au negociat vânzarea unui
teren în suprafaţă de 944 mp, identificat în CF nr. xxxxx Z____ şi a cotei de 70/538 din
drumul de acces identificat în CF nr.xxxxx Z____. Cel care a iniţiat acest demers de vânzare
a fost însuşi tatăl minorei, care a luat legătura cu pârâţii în cursul lunii mai 2017 şi le-au
propus să transmită dreptul de proprietate asupra terenului. La acel moment pârâţii arată că
le-au pus la dispoziţie actele pe care le deţineau, respectiv un extras de carte funciară şi un
certificat de urbanism eliberate în anul 2007. La aproximativ 2 luni după ce au fost contactaţi
de către tatăl reclamantei acesta s-a prezentat la teren însoţit de o arhitectă, după ce iniţial mai
fusese cu un inginer constructor pentru a vizualiza terenul în discuţie. Întrucât s-a dorit
încheierea tranzacţiei la data de 03.07.2017 s-a depus la bancă echivalentul sumei de 11.000
euro şi s-a obţinut certificatul de atestare fiscală, iar în data de 06.07.2017 s-au prezentat la
notar şi au semnat actul autentic de vânzare. Contractul încheiat a avut ca obiect vânzarea
unui teren, reclamanta având în mod clar reprezentarea a ceea ce cumpără.
Pornind de la condiţiile prevăzute de lege pentru ca eroarea esenţială să determine anularea
contractului, pârâţii au arătat că trebuie observat că cealaltă parte, în pârâţii, ştiau sau trebuiau
să ştie că faptul asupra căruia a purtat eroarea era esenţial pentru încheierea contractului.
Pârâţii au precizat că, după anul 2004, când au devenit proprietari, nu au mai efectuat niciun
demers legat de acest teren, decât în cursul anului 2007 când au întocmit o documentaţie
cadastrală pentru atribuirea de număr cadastral şi au solicitat la acel moment un certificat de
urbanism. Practic, nu au fost interesaţi nici să vândă, nici să construiască pe acest teren.
Faptul că acest teren figurează în evidenţele fiscale ale municipiului Z____ ca fiind teren
extravilan nu l-au cunoscut decât la două luni după semnarea actului autentic, fiind informaţi
în acest sens de către tatăl reclamantei.
Prin urmare, s-a apreciat că prima condiţie prevăzută de textul de lege nu este îndeplinită,
întrucât pârâţii au arătat că au fost de bună credinţă la încheierea contractului, şi i-au pus la
dispoziţie cumpărătorului toate înscrisurile pe care le deţineau cu privire la teren, timp de
două luni acesta a analizat oportunitatea cumpărării terenului şi, într-un final, şi-a manifestat
intenţia de a dobândi prin act autentic dreptul de proprietate asupra terenului.
Părţile au cunoscut unde este situat terenul, au vizualizat terenul asistat de persoane
specializate, iar suprafaţa nu este diferită de cea înscrisă în cartea funciară. Contractul
autentic a fost încheiat având la bază extrasul de carte funciară care reflectă situaţia juridică
la zi a terenului. Certificatul de atestare fiscală eliberat de Primăria Z____ este un înscris care
atestă doar faptul că vânzătorii nu au datorii către bugetul de stat. obligaţie ce trebuie
îndeplinită la semnarea oricărui contract de vânzare sub sancţiunea anulării actului.
Au mai arătat pârâţii că faptul că terenul, din punct de vedere urbanistic, se situează în
extravilanul localităţii putea fi aflat de către reclamantă fie prin depunerea de către aceasta a
unei cereri pentru obţinerea unui certificat de urbanism, fie prin solicitarea către pârâţi de a i
se pune la dispoziţie un certificat de urbanism actualizat. Reclamanta, asistată de reprezentant
legal la semnarea contractului autentic a arătat că nu a solicitat certificat de urbanism şi va
suporta fără nicio pretenţie riscurile neobtinerii acestuia, astfel că, prin inserarea acestei
clauze în actul de vânzare, cumpărătoarea şi-a sumat în mod irevocabil toate consecinţele
care ar decurge din lipsa acestui act administrativ.
Pârâţii au mai arătat că sunt incidente în cauză dispoziţiile art. 1212 din Codul civil care
statuează că „partea care este victima unei erori nu se poate prevala de aceasta contrar
exigenţelor bunei credinţe,,.
Din modul în care s-au derulat relaţiile dintre părţi, începând cu data negocierii contractului
nu se poate reţine faptul că pârâţii au fost de rea-credinţă la semnarea contractului, iar
reclamanta prin reprezentantul legal nu poate justifica că este victima unei erori. Culpa la
care face trimitere, situarea terenului în extravilan, iar nu în intravilan s-a datorat neglijenţei
şi uşurinţei sale cu care a înţeles să se informeze. Raportat la modul în care s-a derulat
vânzarea terenului, pârâţii susţin că se poate trage concluzia că în mod deliberat nu s-a dorit
obţinerea unui certificat de urbanism pentru ca ulterior să se solicite anularea contractului
prin invocarea unor motive de nulitate în scopul obţinerii unui folos material.
Cu privire la anularea contractului de vânzare pentru incapacitate, respectiv pentru lipsa
acordului instanţei de tutelă, pârâţii au arătat că reclamanta prin reprezentant legal îşi invocă
propria culpă în ceea ce priveşte necesitatea obţinerii acordului instanţei de tutelă. Din
cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare rezultă că minora este născută în anul 2002 fiind
la data semnării contractului lipsită de capacitate de exerciţiu. În atare situaţie devin incidente
prevederile dispoziţiilor art. 43 alin 2 din Codul procedură civilă, potrivit căruia „pentru cei
care nu au capacitate de exerciţiu, actele juridice se încheie în numele acestora de către
reprezentanţii lor legali, în condiţiile prevăzute de lege, iar în ceea ce priveşte sancţiunea sunt
aplicabile dispoziţiile art. 1251Cod civil conform căruia „contractul este anulabil când au fost
nesocotite despoziţiile legale referitoare la capacitatea de exerciţiu,,.
Pârâţii au arătat că, condiţiile prevăzute de lege la care se referă art. 43 al 2 Cod pr. Civ. sunt
cele stipulate la art. 483, 501 alin 1. 502 alin 2 Cod civil, respectiv ale art. 133 şi 135 Cod
civil din interpretarea cărora reiese că părinţii exercită în mod egal ansamblul drepturilor şi
obligaţiilor care privesc atât persoana cât şi bunurile minorului şi că aceştia au dreptul de a
administra bunurile copilului minor şi de a-l reprezenta în actele juridice civile. După cum
reiese din contract, minora a fost reprezentată legal de către tatăl său la semnarea actului care
a fost şi procurator de fonduri. Dobândirea unui bun în proprietate de către minor nu poate fi
considerat ca fiind un act inutil şi nejustificat pentru acesta, de vreme ce banii folosiţi pentru
achiziţionarea imobilului provin de la tată şi nu sunt banii personali ai minorei.
O eventuală încuviinţare a instanţei de tutelă cu privire la această operaţiune ar fi putut fi
necesară doar în cazul prevăzut de art. 150 (1) Cod civil - când între tutore şi minor se ivesc
interese contrari sau când tutorele este împiedicat să îndeplinească un anumit act în numele
minorului, ceea ce nu este cazul în speţă, deoarece achiziţionarea de către părinte a unui teren
în beneficiul minorei, nu poate decât să-i profite acesteia şi la momentul încheierii
contractului reprezentantul legal nu a avut niciun impediment în reprezentarea minorei.
Pe de altă parte, pârâţii au arătat că nu era necesară autorizarea instanţei de tutelă pentru
încheierea contractului în condiţiile art. 144Cod civil, întrucât nu este vorba despre bunuri
care să aparţină minorei şi cu privire la care să fi dispus prin acte juridice. La alin. 3 se
prevede că, constituie motiv de nulitate actele încheiate în numele minorului fără acordul
instanţei de tutelă, doar cele indicate în mod expres la alin. 1 şi 2.
Cu privire la îndeplinirea condiţiilor s-a arărtat că, prin raportare la cele două elemente ale
leziunii, cel subiectiv şi cel obiectiv, se poate constata că actul juridic a cărui anulare se cere
nu este lovit de nulitate. Dacă în privinţa elementului subiectiv nu se poate vorbi despre o
leziune, minora prin reprezentant legal fiind cei care şi-au dorit achiziţionarea acestui teren,
nefiind constrânşi în niciun fel să încheie actul, în opinia pârâţilor la fel stau lucrurile şi în
ceea ce priveşte elementul obiectiv.
Preţul care a fost prevăzut în contract nu poate fi considerat lezionar, întrucât acesta este
preţul oferit de către cumpărător raportat la preţurile practicate în zona unde este situat
terenul. Mai mult, preţul de circulaţie nu coincide întotdeauna cu preţul vânzării, acesta
putând fi mai mic sau mai mare în funcţie de elementele subiective ale părţilor la data
încheierii actului. Prin contractul autentic s-a transferat dreptul de proprietate asupra unei
suprafeţe de 944 mp din terenul înscris în CF nr. xxxxx Z____ şi cota de 70/538 înscrisă în
CF nr. xxxxx, în total fiind vorba despre 974 mp. Dintr-un simplu calcul matematic rezultă că
preţul pe mp este în jur de 22 euro nicidecum 236 euro/mp cum se arată în acţiune. Pe lângă
acest teren reclamanta a dobândit şi dreptul de proprietate asupra cotei de 70/538 din
suprafaţa de 312 mp înscrisă in CF nr. xxxxx a municipiului Z____, teren pentru care s-a
încheiat un act de donaţie.
Pârâţii au arătat că trebuie să fie avut în vedere faptul că nu minorul si-a asumat obligaţia de a
cumpăra terenul, iar preţul a fost achitat de către un major în calitate de procurator de fonduri.
Preţul, astfel cum am arătat mai sus, nu poate fi considerat excesiv în raport cu obiectul
contractului. Trebuie avut în vedere faptul că este vorba despre o suprafaţă de 944 mp de
teren cu drum de acces într-o zonă a municipiului Z____ unde sunt edificate imobile de tip
case. Din acest punct de vedere nu se poate reţine existenţa unei disproporţii între prestaţiile
celor două părţi contractuale, iar dacă intenţia cumpărătorului era de a edifica un imobil pe
acest teren, putea să întreprindă demersurile pe care la incumbă o astfel de procedură cu
aceleaşi minime diligente cu care ar fi putut obţine certificatul de urbanism anterior semnării
actului autentic.
În probaţiune pârâţii au solicitat administrarea probei cu interogatoriul reprezentantului legal
al minorei, proba cu înscrisuri, proba testimonială cu martorii Czele G_______ şi Făzăcaş
C_______.
În drept pârâţii au invocat dispoziţiile art. 205 şi 453 Cod procedură civilă.
Reclamanta, prin înscrisul depus la data de 11.06.2018 (f.76-78), şi-a modificat cererea în
sensul că au solicitat cu dobânda legala penalizatoare de la data efectuării plaţii, respectiv
06.07.2017 pana la executarea obligaţiei.
Ca efect al anularii contractului, reclamanta a arătat că se impune restituirea prestaţiilor ,
conform art. 1635Cod civil, iar în temeiul art. 1645 alin 2 Cod civil a solicitat obligarea
paraţilor la plata către reclamanta a dobânzii legale de la data efectuării plaţii, respectiv data
încheierii contractului in forma autentica, 06.07.2017 pana la la indeplinirea obligaţiei.
Dobânda legala datorata de paraţi este reglementata de art. 1 alin 3 si art. 3 alin 2 din OG
13/2011 privind dobânda legala remuneratorie si penalizatoare pentru obligaţii băneşti,
precum si pentru reglementarea unor masuri financiar-fiscale in domeniul bancar.
Reclamanta a arătat că paraţii au fost de rea credinţa la încheierea contractului de vânzare-
cumpărare, astfel încât a solicitat obligarea acestora la restituirea preţului cu dobânda legala
penalizatoare de la data efectuării plaţii.
F___ de susţinerile făcute de paraţi prin întâmpinare, reclamanta a arătat că, c onform art. 79
alin 1 din Legea 36/1995 privind activitatea notariala, notarul are obligaţia de informare a
pârtilor in momentul incheierii actelor juridice, iar în speţa, notarul public avea obligaţia de a
o informa asupra semnificaţiei certificatului de urbanism si a datelor pe care le conţine, cu
atat mai mult cu cat cumpărătorul era o persoana minora, iar părintele persoanei cu capacitate
restrânsă de exerciţiu, care a participat la încheierea contractului, nu are studii juridice, iar
mama reclamantei este decedata. D___ in măsura in care exista aceasta informare
consimţământul pârtii la o clauza neuzuala poate fi considerat valabil, întrunind condiţiile art.
1204Cod civil.
Reclamanta a mai arătat că, potrivit art. 13Cod civil renunţarea la un drept nu se prezuma, iar
clauza invocata de paraţi prin intampinare, care reprezintă o limitare a răspunderii
vânzătorilor, este o clauza neuzuala, in intelesul art. 1203Cod civil şi o astfel de clauza
neuzuala nu produce efecte decât daca este acceptata in mod expres, in scris de către cealaltă
parte. In speţa, la incheierea contractului, reclamanta si tatăl sau nu au fost informaţi de
notarul public asupra necesitaţii obţinerii certificatului de urbanism si nu si-au exprimat in
mod cert acceptarea unei clauze de limitare a răspunderii vânzătorilor, astfel incat aceasta
clauza nu produce efecte juridice.
In plus o astfel de clauza, chiar in măsura in care ea ar cuprinde un consimţământ valabil
exprimat, nu cuprinde o renunţare expresa a acesteia de a solicita anularea contractului pentru
eroarea esenţiala si dreptul de a obţine restituirea preţului.
În probaţiune s-a administrat proba cu inscrisuri, inclusiv dosarul notarial cu actele ce au stat
la baza încheierii contractului (f.92-121), interogatoriul pârâţilor (f.123-126) şi al reclamantei
prin reprezentant legal (f.127-128), proba testimonială cu martorii Czele G_______ (f.142-
143), Făzăcaş Cristioan F_____ (f.144) şi F____ V_______ (f.145).
Analizând cererea prin prisma probelor administrate şi a dispoziţiilor legale incidente instanţa
constată următoarele:
Prin contractul contractul de vanzare-cumparare autentificat cu încheierea nr. 881/06.07.2017
de B.I.N. C_____ I___ G_______ (f.11-14), paraţii, in calitate de vânzători, au transmis in
favoarea reclamantei dreptul de proprietate asupra imobilului înscris in CF xxxxx Z____ cu
Al nr. Cadastral xxxxx (f.19), reprezentând teren in suprafaţă de 944 mp, iar prin contractul
de donaţie autentificat cu Încheierea 882/06.07.2017 a B.I.N. C_____ I___ G_______ (f.15-
17) s-a donat de către pârâţi reclamantei cota de 70/538-a parte din suprafaţa de 226 mp
teren, înscris in Cf xxxxx Z____ cu Al nr. Top 1918/a/2/c/l/b/c/2 (f.23).
Preţul achitat de către reclamanta a fost de 23.600 EUR, conform înscrisului sub semnătura
privata, aspect confirmat de pârâţi la interogatoriu, pârâta arătând că în suma respectivă s-au
inclus şi cheltuielile efectuate pentru vânzarea terenului, precum şi preţul terenului necesar
pentru drumul public, probabil cel donat.
În contractul de vanzare-cumparare părţile au declarat preţul de 21.450 EUR, valoare la care
s-a taxat transferul dreptului de proprietate, iar în prezent proprietar tabular asupra terenului
este reclamanta (f.26-29)
In momentul încheierii contractului de vanzare-cumparare, 06.07.2017, reclamanta V_____
K_____ D______, născuta la data de 21.06.2002 (f.98), era minora, având 15 ani, fiind
asistata la încheierea contractului de vanzare-cumparare de tatăl sau, V_____ I___ A_____,
acesta fiind si procuratorul de fonduri, mama acesteia fiind decedată (f.99).
La momentul încheierii contractului, astfel cum rezultă din dosarul notarial, terenul
tranzacţionat era înscris în categoria extravilan în certificatul fiscal ce a stat la baza
contractului (f.110) şi în categoria de folosinţă intravilan în extrasul de carte funciară (f.114).
Ulterior cumpărării terenului, reclamanta a intenţionat să construiască o casă familială şi
împrejmuire pe respectivul teren, iar în urma solicitării certificatului de urbanism de la
Primăria Z____ de către martora Czele G_______ (f.30-31), aceasta a constatat că nu poate
edifica construcţiile deoarece terenul este situat în extravilanul municipiului Z____, iar
_______________________ zona de siguranţă a obiectivului special al MAPN, fiind astfel o
zonă cu interdicţie de construire, conform PUG 2010.
Relativ la neconcordanţa existentă cu privire la situarea terenului în intravilanul sau
extravilanul localităţii, s-au solicitat relaţii de la Primăria Z____ (f.136-141, 150-153, 157-
161) şi OCPI S____ (f.168-170).
Din răspunsurile comunicate şi din contractul de vânzare cumpărare prin care pârâţii au
dobândit terenul în data de 23.11.2004 (f.104-106) rezultă că, la data achiziţionării terenului
de pârâţi, acesta era situat, potrivit evidenţelor de carte funciară în extravilan, ulterior fiind
inclus în intravilan, astfel cum figura în aceste evidenţe la data încheierii contractului a cărui
anulare se solicită.
În zona respectivă au fost efectuate prin PUG 2010 modificări ale limitei terenului intravilan
faţă de cea existentă anterior în PUG 2000 (f.137, 150-151), astfel că în baza de date a
Primăriei Z____ terenul a figurat după anul 2010 ca extravilan, iar în baza de date a OCPI
terenul a rămas în categoria intravilan, baza de date a acestei ultime instituţii, din acest punct
de vedere, nefiind corelată cu cea a primăriei.
Actualizarea în baza de date a OCPI a situării terenului cumpărat de pârâţi în anul 2004, când
în cartea funciară era situat în extravilan, iar conform PUG din 2000 devenise intravilan, s-a
făcut în baza unei documentaţii întocmite în anul 2007 (f.158), aceasta fiind depusă pentru
actualizarea în baza de date a OCPI a terenului în sensul trecerii în intravilan. Ulterior acestei
actualizări, prin PUG 2010 terenul a fost trecut din nou în extravilan, dar fără a se mai
actualiza baza de date a OCPI, obligativitatea actualizării acesteia din oficiu fiind instituită
prin Legea 219/2012 şi aplicându-se doar hotărârilor consiliilor locale de aprobare a PUG
emise ulterior datei intrării în vigoare a legii, 26.11.2012, (f.168-170), astfel că, la momentul
consultării acesteia de către notar în vederea perfectării tranzacţiei, terenul figura în
intravilan.
În vederea cumpărării terenului, tatăl reclamantei a apelat la un proiectant, martora Czele
G_______, şi la un constructor, martorul Făzăcaş C_______ F_____, în vederea evaluării
terenului şi a analizării posibilităţii de construire a unei case pe acesta.
Potrivit declaraţiei martorei Czele, orice teren trebuie să aibă un regim de construibilitate care
este atestat de primărie, rezultând astfel că în vederea procurării unui teren pe care se
intenţionează edificarea unor construcţii, instituţia ce atestă posibilitatea şi limitele în care se
poate construi este primăria. Chiar martorul Făzăcaş i-a recomandat tatălui reclamantei, care,
de altfel, a procurat banii pentru teren şi s-a ocupat de toate demersurile anterioare şi
ulterioare încheierii contractului, să-şi procure un certificat de urbanism la zi deoarece cel ce-
l deţinea era mai vechi şi reieşea din el că se poate construi P+M (parter şi mansardă).
Din declaraţiile martorilor audiaţi reiese că pârâţii au prezentat terenul ca fiind intravilan, că
aceştia aveau cunoştinţă de faptul că pe teren urma să se construiască o casă de către
reclamantă şi tatăl său, chiar martorii având reprezentarea că pe teren se poate construi
deoarece în jur erau case construite şi terenul avea front la stradă (f.32).
De asemenea, pârâţii i-au pus la dispoziţie reclamantei cu două luni înainte de perfectarea la
notar a contractului, un extras Cf şi un certificat de urbanism pentru teren, iar după aflarea
impedimentelor cu privire la construcţia casei, aceştia s-au implicat în vederea clarificării
situaţiei, prezentându-se la Primăria Z____ împreună cu tatăl reclamantei, astfel cum rezultă
din interogatoriul reclamantei luat prin reprezentant legal (f.127).
Prin urmare, instanţa apreciază că pârâţii au avut reprezentarea faptului că terenul pe care l-au
vândut este situat în intravilan şi este pretabil la construcţii.
În drept, instanţa reţine că, potrivit art. 41Cod civil:
” (1) Minorul care a împlinit vârsta de 14 ani are capacitatea de exerciţiu restrânsă. (2) Actele
juridice ale minorului cu capacitate de exerciţiu restrânsă se încheie de către acesta, cu
încuviinţarea părinţilor sau, după caz, a tutorelui, iar în cazurile prevăzute de lege, şi cu
autorizarea instanţei de tutelă. Încuviinţarea sau autorizarea poate fi dată, cel mai târziu, în
momentul încheierii actului . (3) Cu toate acestea, minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă
poate face singur acte de conservare, acte de administrare care nu îl prejudiciază, precum şi
acte de dispoziţie de mică valoare, cu caracter curent şi care se execută la data încheierii lor ”.
Actele încheiate cu încălcarea acestor dispoziţii legale sunt anulabile, chiar fără dovedirea
unui prejudiciu, conform art. 44, alin.1 Cod civil.
S-a invocat de reclamantă încălcarea acestor prevederi legale, antamându-se şi culpa
reprezentantului legal al acesteia deoarece ar fi încheiat acte de natura celor prevăzute de art.
144, alin. 2 Cod civil fără autorizarea instanţei de tutelă, dar fără a formula o acţiune în
contradictoriu cu acesta, mai mult reprezentantul legal (tata) a promovat şi prezenta cerere,
astfel că, pe de altă parte, reclamanta se acuză pe sine şi îşi invocă propria culpă.
Faţă de dispoziţiile legale invocate de reclamantă, art. 501, alin. 2 şi art. 144, alin. 2 Cod
civil, de faptul că reclamanta a cumpărat un teren prin reprezentantul său legal-tata şi că
preţul terenului menţionat în contractul de vânzare cumpărare a fost suportat de tatăl acesteia,
în calitate de procurator de fonduri, instanţa apreciază că reclamanta nu se regăseşte în
situaţia premisă reglementată de art. 41, alin.3 Cod civil, adică nu a încheiat un act de
dispoziţie fără autorizarea prevăzută de lege deoarece nu s-a tranzacţionat cu privire la
bunurile reclamantei minore, ci tatăl acesteia a încheiat un contract pe numele minorei,
furnizând banii necesar în acest sens.
Textele legale invocate au în vedere îndatoririle părinţilor de a administra bunurile copiilor
minori, cu capacitate de exerciţiu restrânsă, inclusiv încheierea de acte de dispoziţie (de
vânzare, de donaţie a bunurilor din patrimoniul minorilor) cu autorizările cerute de lege,
astfel că nu orice act încheiat în numele minorului face parte din categoria actelor de
dispoziţie asupra patrimoniului minorului avute în vedere de textul legal.
Prin urmare, apărarea reclamantei relativă la anulabilitatea actului pentru acest motiv va fi
înlăturată.
În ceea ce priveşte invocarea vicierii consimţământului reclamantei prin incidenţa erorii
esenţiale asupra calităţii obiectului vânzării, error in substantiam , instanţa reţine că, potrivit
art. 1207-1209Cod civil:
” ART. 1207 Eroarea
(1) Partea care, la momentul încheierii contractului, se afla într-o eroare esenţială poate cere
anularea acestuia, dacă cealaltă parte ştia sau, după caz, trebuia să ştie că faptul asupra căruia
a purtat eroarea era esenţial pentru încheierea contractului.
(2) Eroarea este esenţială:…
2. când poartă asupra identităţii obiectului prestaţiei sau asupra unei calităţi a acestuia ori
asupra unei alte împrejurări considerate esenţiale de către părţi în absenţa căreia contractul nu
s-ar fi încheiat;…
ART. 1208 Eroarea nescuzabilă
(1) Contractul nu poate fi anulat dacă faptul asupra căruia a purtat eroarea putea fi, după
împrejurări, cunoscut cu diligenţe rezonabile….
ART. 1209 Eroarea asumată
Nu atrage anularea contractului eroarea care poartă asupra unui element cu privire la care
riscul de eroare a fost asumat de cel care o invocă sau, după împrejurări, trebuia să fie asumat
de acesta.”
S-a invocat necunoaşterea de către reclamantă a faptului că terenul cumpărat este situat în
extravilan, dar, astfel cum rezultă din actele ce compun dosarul notarial, în certificatul fiscal
pe baza căruia s-a încheiat contractul (f.110) era menţionată categoria terenului, mai mult,
reclamanta a achiesat la clauzele contractuale care prevăd (f.2 din contract, alin. 9) că
reclamanta asistată, ”în deplină cunoştinţă de cauză, pe propria mea răspundere declar că nu
am solicitat certificat de urbanism la încheierea prezentului contract, suportând fără nicio
pretenţie riscurile neobţinerii acestuia”.
Astfel că, în primul rând instanţa constată că reclamanta şi-a asumat riscul încheierii
contractului în lipsa certificatului de urbanism, în condiţiile în care reprezentantul legal al
acesteia fusese sfătuit anterior de martorul Făzăcaş să obţină un certificat de urbanism la zi, şi
cu toate că categoria de teren extravilan reieşea din certificatul fiscal aflat la dosar.
Relativ la necesitatea informării de către notar a reclamantei şi a t atălui acesteia despre
semnificaţia certificatului de urbanism, invocată de reclamantă, instanţa apreciază că
reprezentantul legal al acesteia, astfel cum rezultă din declaraţia martorului Făzăcaş, avea
cunoştinţă de semnificaţia acestuia, putând obţine unul, mai mult a avut posibilitatea de a
studia actele ce au stat la baza încheierii contractului şi de a citi contractul, iar dacă le-ar fi
citit, ar fi observat că terenul este trecut in extravilan în certificatul fiscal, iar în contract este
prevăzută o clauză de risc cu privire la lipsa certificatului de urbanism.
În ceea ce priveşte caracterul de clauză neuzuală, în accepţiunea art. 1203Cod civil, a clauzei
din contract relativă la certificatul de urbanism, instanţa apreciază că partea, în speţă,
reclamanta, şi-a asumat în scris clauza prin semnarea contractului, astfel că sunt îndeplinite
condiţiile de operare a acesteia.
Totodată, instanţa constată, astfel cum au invocat pârâţii, incidenţa în cauză a situaţiei
premise reglementate de art. 1208Cod civil, eroarea invocată de reclamantă fiind una
nescuzabilă, din probele administrate rezultând că, cu diligenţe minime, aceasta avea
posibilitatea de a se lămuri cu privire la situarea în extravilan a terenului şi a regimului de
construcţie permis, din perspectiva achiziţionării terenului în vederea construirii unei case.
Nu în ultimul rând, instanţa apreciază că ne aflăm şi în situaţia unei erori asumate de
reclamantă în ceea ce priveşte calitatea obiectului contractului, aceea de a cumpăra un teren
pe care se poate construi o casă, reglementată de art. 1209Cod civil, reclamanta asumându-şi
prin semnarea contractului riscul de a nu solicita certificat de urbanism şi, astfel, de cumpăra
un teren cu privire la care nu cunoştea dacă se poate construi sau nu.
În ceea ce priveşte invocarea leziunii ca viciu de consimţământ constând în disproporţia
vădită dintre valoarea prestaţiilor, instanţa reţine că incidente în cauză sunt dispoziţiile art.
1221 şi 1222 Cod civil:
” ART. 1221 Leziunea
(1) Există leziune atunci când una dintre părţi, profitând de starea de nevoie, de lipsa de
experienţă ori de lipsa de cunoştinţe a celeilalte părţi, stipulează în favoarea sa ori a unei alte
persoane o prestaţie de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât
valoarea propriei prestaţii.
(2) Existenţa leziunii se apreciază şi în funcţie de natura şi scopul contractului.
(3) Leziunea poate exista şi atunci când minorul îşi asumă o obligaţie excesivă prin raportare
la starea sa patrimonială, la avantajele pe care le obţine din contract ori la ansamblul
circumstanţelor.
ART. 1222 Sancţiune
(1) Partea al cărei consimţământ a fost viciat prin leziune poate cere, la alegerea sa, anularea
contractului sau reducerea obligaţiilor sale cu valoarea daunelor-interese la care ar fi
îndreptăţită.
(2) Cu excepţia cazului prevăzut de art 1221 alin. (3), acţiunea în anulare este admisibilă
numai dacă leziunea depăşeşte jumătate din valoarea pe care o avea, la momentul încheierii
contractului, prestaţia promisă sau executată de partea lezată. Disproporţia trebuie să subziste
până la data cererii de anulare.
(3) În toate cazurile, instanţa poate să menţină contractul dacă cealaltă parte oferă, în mod
echitabil, o reducere a propriei creanţe sau, după caz, o majorare a propriei obligaţii.
Dispoziţiile art 1213 privitoare la adaptarea contractului se aplică în mod corespunzător. ”
S-a invocat că preţul plătit de reclamantă este unul mare, pretul pe mp de teren extravilan
fiind, conform grilelor notariale, de 0,59 lei/mp, dar fără a se face dovada în acest sens, în
condiţiile în care reclamanta a plătit 22,72 euro/mp şi nu 236 euro /mp cum se arată în cererea
introductivă.
Pentru a fi în prezenţa leziunii, în forma invocată de reclamantă şi anume art. 1221, alin.3
Cod civil, partea trebuie să facă dovada că minorul şi-a asumat o obligaţie excesivă prin
raport la starea sa patrimonială, ori, în speţă, astfel cum rezultă din probele ce conturează
starea de fapt, resursele financiare au fost furnizate de tatăl minorei, nu au aparţinut minorei,
prin urmare se poate face o analiză a obligaţiei sale de plată prin raportare la starea sa
patrimonială atâta vreme cât resursele financiare nu i-au aparţinut, precum şi la celelalte
elemente de comparaţie precizate de textul legal şi anume avantajele pe care le obţine din
contract sau la ansamblul circumstanţelor.
Pe de altă parte, instanţa apreciază că în cauză reclamanta nu a făcut nici dovada obligaţiei
excesive reprezentată de diferenţa de preţ în ceea ce priveşte terenul în cauză, dovedind doar
o diferenţă, fără a se face dovada câtimii acesteia, între preţul terenurilor din intravilan şi a
celor din extravilan, astfel cum rezultă din declaraţiile martorilor Făzăcaş şi F____. Astfel,
martorul Făzăcaş (f.144) a declarat că preţul de 3000 euro/ar plătit de reclamantă era unul
corect pentru un teren din intravilan şi nu pentru unul din extravilan, neindicând preţul pentru
un teren din extravilan, în condiţiile în care preţul la care s-a tranzacţionat de părţi a fost de
aproximativ 2272 euro/ar (preţul din contract).
De asemenea, martora F____ (f.145) a declarat că preţul contractului a fost de 2500 euro/ar,
dar pârâţii au primit înainte mai mult, dar nu l-au vândut, iar pentru extravilan preţul pe ar era
mult mai mic, dar fără a indica valoarea/ar.
Prin urmare se apreciază că în cauză reclamanta nu a dovedit existenţa disproporţiei vădite
dintre prestaţiile părţilor şi asumarea unei obligaţii excesive, astfel că şi apărarea întemeiată
pe anularea contractului pentru vicierea consimţământului prin leziune va fi înlăturată.
Pe cale de consecinţă, constatând că în prezenta cauză nu s-a dovedit de către reclamantă
încălcarea condiţiilor de legalitate prevăzute de lege la încheierea contractului, culpa în
încheierea contractului, sub aspectul neinformării asupra posibilităţilor de construire pe
terenul cumpărat, neaparţinând nici notarului şi nici pârâţilor, cum s-a antamat, ci reclamantei
prin reprezentant legal, cererea acesteia va fi respinsă ca nefondată.
În temeiul art. 453 Cod pr. civ., va dispune obligarea reclamantei la plata către pârâţi a sumei
de 3556 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în onorariu avocat (f.177).
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Respinge ca nefondată cererea modificată a reclamantei V_____ K_____ D______ asistată
de reprezentant legal V_____ I___ A_____, domiciliat în Z____, ___________________,
____________, etaj 2 formulată în contradictoriu cu pârâţii N____ V____ şi N____ R_____
ambii cu domiciliul în Z____, ____________________, ______________, _____________
având ca obiect anulare contract, restabilire situaţie anterioară şi pretenţii.
Obligă reclamanta la plata către pârâţi a sumei de 3556 lei cu titlu de cheltuieli de judecată
constând în onorariu avocat.
Cu apel în termen de 30 zile de la comunicare, cererea de apel se depune la Judecătoria
Z____.
Pronunţată în şedinţa publică din data de 28.06.2019.
Preşedinte, Grefier,
C_____ A___-A______ M____ A________
Red. C.AA. 02.09.2019
Dact. M.A. 02.09.2019
Ex. 5 ___________________________>
Confidenţial. Date cu caracter personal prelucrate în conformitate cu prevederile Legii nr.
190/18.07.2018 privind măsuri de punere în aplicare a Regulamentului General Pentru
Protecţia Datelor Personale (GDPR) EU 2016/679
Prezentul document este supus reglementărilor aflate sub incidenţa Regulamentului U.E.
2016/679
Acest document este preluat şi procesat de o aplicaţie realizată gratuit de Wolters Kluwer
Romania pentru Fundatia RoLII.
Conţinutul său poate fi preluat şi utilizat cu citarea sursei: www.rolii.ro