Nicu Elena-Alexandra

Drept ID, Sibiu, An II, sem. II

CARTILE FUNCIARE

- notiune, structura, obiect-

Cartea funciara a fost definita ca fiind “un inscris autentic si cu caracter

public , care cuprinde descrierea imobilelor si aratarea drepturilor reale
corespunzatoare, precum si mentionarea , dupa caz, a altor raporturi juridice in
legatura cu imobilele inscrise in cartea funciara , fie in vederea opozabilitatii lor
fata de terti ,fie in scopul informarii oricaror persoane interesate”.(apud M.
Nicolae – Tratat de publicitate imobiliara, ed.Universul juridic , Bucuresti 2006, vol II , p.131)

O definitie legala a notiunii de “carte funciara”nu este cuprinsa nici in

Legea nr.7/1996 si nici in Regulamentul de organizare si functionare dar acestea
contin reglementari detaliate ale principalelor trasaturi ale acesteia , ale structurii ,
obiectelor si efectelor inscrierilor in cartea funciara , astfel incat sa poata contura
cu evidenta notiunea de carte funciara .

Notiunea de “carte funciara “este intrebuintata si in alte acceptiuni:

-sistem de publicitate imobiliara intemeiat pe identitatea topografica a imobilelor,
pe documentele tehnice cadastrale si evidenta integrala a drepturilor reale
imobiliare

-institutie juridica , reglementata prin totalitatea normelor juridice in materia

publicitatii drepturilor reale imobiliare prin cartea funciara

- biroul de carte funciara sau oficiul de cadastru si publicitate imobiliara

-registrul cadastral de publicitate imobiliara,ce cuprinde totalitatea cartilor funciare
ale unei unitati administrativ-teritoriale.

Principalele caracteristici ale unei carti funciare sunt:

-fiecare imobil este inscris intr-o carte funciara, in care se trec toate actele
translative sau constitutive de drepturi reale, precum si alte raporturi juridice legate
de acel imobil.Spre deosebire de Legea nr.7/1996 care permitea inscrierea intr-o
singura carte funciara a mai multor imobile ce apartineau aceluiasi
proprietar,Decretul –lege nr.115/1938 prevede inscrierea fiecarui imobil intr-o
singura carte funciara, care permite tinerea evidentei pe imobile si nu pe persoane.
La inscrierea unui singur imobil intr-o carte funciara intalnim si o exceptie,
conform careia , urmare a dezmembrarii , parcela dezlipita se reinscrie in aceeasi
carte funciara, ca un imobil de sine statator

-cartile funciare sunt intocmite si numerotate pe localitati , de la 1 la n,toate cartile

funciare dintr-o localitate alcatuind registrul cadastral al acelui imobil

-se intocmesc si se pastreaza intr-un singur exemplar,de catre birourile de cadastru

si publicitate imobiliara , fiind interzisa scoaterea originalului din incinta biroului
teritorial (cf.Articol 18 din Regulament)

-cartile funciare se intregesc cu o serie de documente sau registre.

-cartea funciara este publica

Sistemul cartilor funciare indeplineste urmatoarele functii:

-se obtine o evidenta clara a fiecarui imobil

-se asigura realizarea conditiilor legale necesare pentru constituirea ,

stramutarea ,modificarea si stingerea drepturilor reale imobiliarecare nu pot fi
dobandite, transmise sau stinse fara ca aceste operatiuni sa fie evidentiate in cartea
funciara respectiva.

Structura cartii funciare

O carte funciara este alcatuita dintr-un titlu si trei parti, avand o structura
tripartita. Fiecare parte este formata din mai multe rubrici,ce ajuta la o cunoastere
cat mai buna si mai sigura a datelor privind situatia juridica a imobilului la care se
refera. Intre cele trei parti ale cartii funciare exista o relatie de interdependenta.

Titlul cartii funciare indica numarul acesteia si numele localitatii in care

este situat imobilul,astfel documentatiile cadastrale intocmindu-se cu atribuire de
numar cadastral unic pe unitatea administrativ –teritoriala respectiva.Tot in titlu se
face mentiunea si despre cartile funciare colective, individuale ,de concesiune ,asa
cum prevad dispozitiile art.38 din Regulament.

Partea I a cartii funciare este denumita si “foaia de avere” cuprinde

descrierea imobilului si este alcatuita din :

a)numarul de ordine (care se indica cu cifre arabe) si numarul cadastral(propriu

fiecariu imobil).Atunci cand un imobil nu a mai fost inscris in cartea funciara, i se
acorda numar cadastral intreg , in continuarea ultimului numar atribuit pe unitatea
administrativ-teritoriala respectiva.Potrivit art.39. din Regulament ,daca intervin
dezlipiri sau alipiri de parcele , imobilele nou create vor primi alte numere
cadastrale, pentru care se vor deschide carti funciare noi.

b)suprafata imobilului ,destinatia ,categoria de folosinta si ,dupa caz,

constructiile(se descrie natura si componenta lor pana la nivel de detaliu:grajd,
sura,etc).Categoria de folosinta , destinatia si descrierea constructiilor se iau din
documentatia cadastrala si se inscriu in cartea funciara.

c)descrierea imobilului, amplasamentul si vecinatatile

d)observatii -potrivit art.39 alin.(7)din Regulament aici se inscriu mentiuni sau

trimiteri la celelalte parti ale cartii funciare sau la alte carti funciare.

Partea a II-a a cartii funciare –cunoscuta si sub denumirea de “foaie de

proprietate”se refera la inscrierile privind dreptul de proprietate aferent imobilului
aratat in partea I .Cuprinde urmatoarele rubrici:

a)numarul curent-este numarul de ordine sub care urmeaza a se face operatiunea si

la care se face trimiterea de la rubrica “observatii”din partea I.

b)numele proprietarului - se inscrie astfel incat sa se elimine orice dubiu referitor

la identitatea acestuia(numele si prenumele sau , al parintilor si uneori chiar
porecla)
c)inscrierile privitoare la proprietate si anume:actul sau faptul juridic care
constitue titlul dreptului de proprietate , precum si mentionarea inscrisului pe care
se intemeiaza acest drept,stramutarile proprietatii , faptele juridice , orice
modificari, indreptari sau insemnari care s-ar face in titlu, in partea I sau a II-a a
cartii funciare, cu privire la inscrierile facute.

d)observatii –aici se inscriu diferite mentiuni sau trimiteri la partea I, la inscrierile

deja facute in partea a II-a sau la partea a III-a.

Partea a III-a cartii funciare- cunoscuta si sub denumirea de “foaie de

sarcini” se refera la inscrierile privind dezmembramintele dreptului de proprietate
si sarcinile reale,si cuprinde trei rubrici:

a)numarul curent –este numarul de ordine sub care s-a inregistrat operatiunea si la
care se face trimitere de la alte rubrici sau de la celelalte foi

b)inscrierile privitoare la dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcinile

care greveaza imobilul,respectiv dezmembramintele dreptului de proprietate,
sarcinile imobilului,contractele de inchiriere si cesiunea de venituri pe timp mai
mare de trei ani , contractele de leasing imobiliar, drepturile de creanta sau alte
raporturi juridice ,faptele juridice, orice modificari, indreptari sau insemnari ce s-ar
face cu privire la inscrierile facute in aceasta parte.

c)observatii - aici se inscriu diferite mentiuni sau trimiteri la partea I, la inscrierile

facute in partea a II-a sau la cele deja efectuate in partea a III-a.

Obiectul cartii funciare

Prin obiectul cartii funciare se intelege obiectul inscrierilor efectuate in cartea

funciara, adica drepturile reale imobiliare si drepturile de creanta ,actele, faptele
sau raporturile juridice in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara.
Drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciara se numesc drepturi
tabulare.

Corpul de proprietate –este un corp imobiliar , inscris in partea intai a cartii

funciare si care, prin inscriere cu titlu de proprietate in partea a doua a cartii
funciare, devine si un corp de proprietate.
 Imobilul –reprezinta totalitatea parcelelor alaturate de pe teritoriul aceleiasi
unitati administrativ-teritoriale , apartinand aceluiasi proprietar , care se identifica
printr-un numar cadastral unic si se inscriu in aceeasi carte funciara , pentru a
forma o unitate juridica de sine statatoare.Imobilul este alcatuit din una sau mai
multe parcele alaturate, indiferent de categoria de folosinta,cu sau fara constructii .
Orice parcela care formeaza o unitate economica distincta poate constitui un
imobil,in sensul Legii nr.7/1996, devenind prin aceasta si o unitate sau entitate
juridica.Proprietarul poate realiza unirea mai multor parcele alaturate intr-un singur
imobil, daca acestea nu sunt grevate cu sarcini reale care impiedica alipirea.

Partida cadastrala- defineste mai multe corpuri de proprietate ce apartin

aceluiasi proprietar.Legea nr.7/1996 a adoptat sistemul din dreptul european, cel al
foilor personale in care persoana este elementul fix, fiecare persoana avand o
singura foaie-carte pentru toate imobilele pe care le are intr-o localitate.Acest lucru
are atat avantaje(imobilele apartin aceluiasi proprietar ,din aceeasi localitate ,sunt
reunite in aceeasi carte funciara ;inscrierile sunt specializate,fiecare imobil si
inscrisurile aferente fiind individualizate) cat si dezavantaje(cu cat o persoana are
mai multe imobile si operatiunile juridice sunt mai numeroase , cu atat va deveni
mai anevoioasa cercetarea cartii funciare. S-a dovedit insa importanta mica a
partidei cadastrale ,deoarece, la cererea proprietarilor se deschidea cate o singura
carte funciara pentru fiecare imobil din motive economice, intocmirea mai multor
documentatii cadastrale presupunand mai multe cheltuieli.

Se doreste renuntarea la institutia partidei cadastrale , deoarece noul sistem de

publicitate imobiliara trebuie sa fie un sistem real de evidenta, imobilul fiind
elementul fix si nu persoana,care este efemera.

Bibliografie

Cristina Cucu. Legislatia cadastrului si a publicitatii imobiliare : comentarii si

explicatii; Bucuresti : All Beck, 2005

Marin Nicolae . Tratat de publicitate imobiliara; Ed: Universul juridic;

Bucuresti; 2006.

Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de cadastru si

publicitate imobiliara /2006