Dreptul de proprietate funciară în România

I. Noţiuni generale privind drepturile reale. Drepturile reale sunt

drepturi subiective patrimoniale care conferă titularului lor anumite
prerogative legale asupra unui bun, pe care le exercită direct şi nemijlocit,
fără a fi necesară intervenţia altei persoane. Toate celelalte persoane sunt
obligate să se abţină de la orice acţiune sau inacţiune care ar aduce atin-
gere dreptului respectiv.
Drepturile reale se clasifică după două criterii:
- a) după criteriul bunurilor asupra cărora poartă, există drepturi re-
ale imobiliare, care au ca obiect bunuri imobile şi drepturi reale mobi-
liare, având ca obiect bunuri mobile corporale sau incorporale;
- b) după criteriul independenţei lor, există drepturi reale principale
şi drepturi reale accesorii.
Drepturile reale principale au o existenţă de sine stătătoare, inde-
pendentă în raport cu alte drepturi reale sau de creanţă. Există două cate-
gorii de drepturi reale principale: dreptul de proprietate cu cele două for-
me ale sale, proprietate publică şi proprietate privată, şi drepturile reale
principale derivate din dreptul de proprietate.
Cel mai important drept real principal este dreptul de proprietate,
deoarece din el derivă toate celelalte drepturi reale principale, enumerate
de art. 551 din Codul civil şi anume:
- a) dreptul de superficie – dreptul de a avea sau de a edifica o
construcţie, pe o suprafaţă de teren având alt proprietar, deasupra ori în
subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte şi un drept
de folosinţă;
- b) dreptul de uzufruct – dreptul de a folosi bunul altei persoane şi
de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea
de a-i conserva substanţa;

9
 - c) dreptul de uz, care constă în dreptul unei persoane de a folosi
lucrul altuia şi de a-i culege fructele naturale şi industriale numai pentru
nevoile proprii şi ale familiei sale;
- d) dreptul de abitaţie, adică dreptul de a locui in locuinţa nudului
proprietar impreună cu soţul si copiii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau
nu avea copii la data la care s-a constituit abitaţia, precum şi cu părinţii
ori alte persoane aflate în întreţinere;
- e) dreptul de servitute, respectiv dreptul constituit asupra unui
imobil denumit fond aservit, pentru uzul sau utilitatea altui fond, denumit
fond dominant, în condiţiile în care aceste fonduri aparţin unor proprietari
diferiţi;
- f) dreptul de administrare asupra unor bunuri proprietate publică;
- g) dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietate publică;
- h) dreptul real de folosinţă.
Drepturile reale accesorii nu au o existenţă independentă, fiind con-
stituite pentru a însoţi sau garanta alte drepturi. Din această cauză, stinge-
rea dreptului principal are ca efect stingerea dreptului accesoriu, potrivit
principiului accesorium sequitur principalem, ceea ce înseamnă că acce-
soriul urmează soarta juridică a principalului. În categoria drepturilor
accesorii se încadrează drepturile reale de garanţie, reglementate în Titlul
XI al Codului civil, denumit „Privilegiile şi garanţiile reale” şi anume:
- a) dreptul de ipotecă mobiliară sau imobiliară;
- b) dreptul de gaj, care se constituie în favoarea unui creditor asu-
pra unor bunuri mobile ale debitorului său, pentru garantarea executării
obligaţiei;
- c) dreptul de retenţie, respectiv prerogativa deţinătorului unui bun
ce aparţine altei persoane, de a refuza restituirea acestuia către proprietar,
atâta timp cât nu i se achită creanţa privitoare la respectivul bun;

10
 - d) privilegiul – preferinţa acordată de lege unui creditor în
considerarea creanţei sale.

II. Noţiuni generale privind dreptul de proprietate. Articolul 552

din Codul civil statuează că proprietatea este publică sau privată, iar
articolul 555 defineşte proprietatea privată ca „dreptul titularului de a
poseda, folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu,
în limitele stabilite de lege”.
În literatura juridică, dreptul de proprietate este definit ca fiind acel
drept real ce conferă titularului său facultatea de a întrebuinţa un lucru
potrivit naturii ori destinaţiei sale, de a-l folosi şi de a dispune de el, în
mod exclusiv şi perpetuu, în cadrul şi cu respectarea dispoziţiior legale.
Conţinutul dreptului de proprietate este dat de cele trei prerogative
care-i sunt caracteristice: posesia, folosinţa şi dispoziţia.
Considerat ca prerogativă a dreptului de proprietate, dreptul de po-
sesie constă în posibilitatea titularului de a stăpâni în fapt bunul sau de a
fi de acord ca stăpânirea de fapt să se facă, în numele şi în interesul său,
de către o altă persoană.
Al doilea atribut al dreptului de proprietate, dreptul de folosinţă
(jus utendi sau usus) înseamnă posibilitatea de a întrebuinţa bunul potrivit
naturii sau destinaţiei sale şi de a culege fructele naturale, civile ori
industriale produse de acesta, precum şi productele (jus fruendi sau
fructus).
Cel de-al treilea atribut al dreptului de proprietate, respectiv dreptul
de dispoziţie (jus abutendi sau abusus), se referă la posibilitatea proprie-
tarului de a înstrăina bunul, de a constitui asupra lui drepturi reale acce-
sorii în favoarea altor persoane (drepturi de gaj sau ipotecă), de a-l consu-
ma ori distruge.

11
 De asemenea, dreptul de proprietate are trei trăsături (caractere)
generale foarte importante: caracterul absolut, caracterul exclusiv şi
caracterul perpetuu.
Caracterul absolut al dreptului de proprietate rezultă din comparaţia
cu celelalte drepturi reale, dreptul de proprietate constituind cel mai pu-
ternic drept real, întrucât este singurul dintre acestea care cumulează toate
cele trei prerogative, respectiv posesia, folosinţa şi dispoziţia.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate semnifică faptul că
titularul său poate exercita singur oricare din cele trei prerogative speci-
fice, fără intervenţia vreunei alte persoane.
În sfârşit, dreptul de proprietate are un caracter perpetuu, deoarece
continuă să existe în absolut aceeaşi formă şi conţinut, independent de
schimbarea titularului, proprietatea transmiţându-se automat în
patrimoniul dobânditorului bunului care se înstrăinează.

III. Formele proprietăţii. Potrivit art. 136 din Constituţia României,

proprietatea poate fi publică sau privată, iar proprietatea publică este ga-
rantată şi ocrotită prin lege şi aparţine statului sau unităţilor administrativ-
teritoriale.
Proprietatea privată aparţine persoanelor fizice şi persoanelor juri-
dice de drept privat, precum şi statului sau unităţilor administrativ
teritoriale, caz în care apare noţiunea de „domeniu privat al statului”.
Aşadar, în calitate de persoane juridice de drept public, statul şi unităţile
administrativ-teritoriale sunt proprietare ale bunurilor din domeniul pu-
blic, iar în calitate de persoane juridice civile, sunt proprietare ale bunu-
rilor din domeniul privat.
Conform art. 858 din Codul civil, „proprietatea publică este dreptul
de proprietate ce aparţine statului sau unei unităţi administrativ-teritoriale
asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraţia legii, sunt de uz

12
ori de interes public, cu condiţia să fie dobândite prin unul din modurile
prevăzute de lege.”
Aşadar, dreptul de proprietate publică este acel drept de proprietate
asupra bunurilor din domeniul public de interes naţional şi din domeniul
public de interes local, aparţinând statului şi unităţilor sale administrativ-
teritoriale şi exercitându-se în regim de drept public.
Noţiunea de proprietate publică nu trebuie confundată cu cea de
domeniu public, ele nefiind sinonime, întrucât domeniul public constituie
obiectul dreptului de proprietate publică şi se referă la bunurile care,
potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public.
Bunurile de uz public sunt cele care pot fi folosite de toţi membrii
societăţii, spre exemplu drumurile publice, pieţele, parcurile publice, căile
de comunicaţii etc.
Bunurile de interes public, deşi nu pot fi folosite de orice persoană,
sunt destinate sau afectate funcţionării serviciilor publice, în această cate-
gorie încadrându-se clădiri, terenuri pe care sunt amplasate şcoli,
biblioteci, teatre, muzee, precum şi bunuri care, prin importanţa social-
economică, prin valoarea lor culturală sau istorică, fac parte din
patrimoniul naţional şi servesc intereselor generale ale societăţii ori
intereselor colectivităţilor locale. Aşadar, domeniul public poate fi de
interes naţional sau de interes local.
Conform art. 861 din Codul civil, dreptul de proprietate publică se
distinge prin trei trăsături: inalienabilitate, imprescriptibilitate şi
insesizabilitate.
a) Caracterul inalienabil constă în faptul că bunurile care fac obiec-
tul proprietăţii publice sunt scoase din circuitul civil, nu pot fi înstrăinate
în nici un fel, nu pot fi gajate, ipotecate, nu pot face obiectul unor dez-
membrăminte ale dreptului de proprietate, nu sunt supuse regimului de
publicitate imobiliară.

13
 b) Caracterul imprescriptibil presupune imposibilitatea dobândirii
acestor bunuri prin prescripţie achizitivă (uzucapiune), iar acţiunea în re-
vendicare a lor poate fi iniţiată oricând, nefiind supusă prescripţiei ex-
tinctive.
c) Caracterul insesizabil al bunurilor proprietate publică apare ca o
consecinţă firească a celor două caractere explicate mai sus şi se traduce
prin aceea că respectivele bunuri nu pot fi urmărite silit, întrucât statul
este întotdeauna considerat solvabil, creanţele împotriva sa fiind garan-
tate.
Din dispoziţiile constituţionale rezultă că titularii sau subiectele
dreptului de proprietate publică sunt:
1) Statul român asupra bunurilor de interes naţional, din domeniul
public al statului, date Guvernului în administrare generală;
2) Unităţile administrativ-teritoriale pentru bunurile de interes pu-
blic local, aflate în administrarea generală a Consiliilor locale, judeţene
sau a Consiliului general al municipiului Bucureşti, după caz.
Conform art. 863 din Codul civil, dreptul de proprietate publică se
poate dobândi în mai multe moduri, şi anume:
- prin achiziţie publică efectuată în condiţiile legii;
- prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile
legii;
- prin donaţie sau legat, acceptat în condiţiile legii, dacă bunul,
prin natura lui sau prin voinţa dispunătorului, devine de uz ori
de interes public;
- prin convenţie cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui sau
prin voinţa dobânditorului, devine de uz ori de interes public;
- prin transferul unui bun din domeniul privat al statului în
domeniul public al acestuia sau din domeniul privat al unei

14
 unităţi administrativ-teritoriale în domeniul public al acesteia, în
condiţiile legii;
- prin alte moduri stabilite de lege.
Persoanele juridice de drept public apte să facă achiziţii publice
sunt:
1) Parlamentul şi instituţiile publice aflate sub controlul acestuia;
2) Preşedinţia;
3) Guvernul şi instituţiile bugetare subordonate;
4) Autorităţile judecătoreşti;
5) Ministerul Public;
6) Instituţiile publice de învăţământ superior;
7) Academia Română şi instituţiile subordonate acesteia;
8) Regiile autonome, în cazul achiziţiilor de bunuri de natura acti-
velor corporale şi a investiţiilor, inclusiv a celor finanţate din
surse proprii.
Bunurile care aparţin domeniului public sunt determinate în mod
expres prin lege sau pot fi determinate după anumite criterii legale.
Astfel, art. 136, alin. (3) din Constituţie enumeră bunurile ce fac obiectul
exclusiv al proprietăţii publice, respectiv domeniul public al statului:
„bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu
potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teri-
torială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental,
precum şi alte bunuri stabilite de legea organică”. Desigur că natura aces-
tor bunuri determinate prin legea fundamentală nu poate fi schimbată prin
legi ulterioare, dar, pe de altă parte, Constituţia lasă posibilitatea inclu-
derii în domeniul public al statului şi a altor bunuri prevăzute prin legi
subsecvente.
În cadrul aplicării prevederilor constituţionale în materie, a fost
adoptată Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică,

15
redenumită astfel prin Legea nr. 71/2011, pentru punerea în aplicare a
Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.
De asemenea, prin art. 5 al Legii nr. 18/1991, au fost stabilite şi
alte bunuri ce aparţin domeniului public, şi anume: terenurile pentru re-
zervaţii naturale şi parcuri naţionale, monumentele, ansamblurile şi situ-
rile arheologice şi istorice, monumentele naturii, terenurile necesare pen-
tru nevoile apărării.
Determinarea apartenenţei unui teren la domeniul public, când
aceasta nu a fost făcută în mod expres de legiuitor, se poate realiza ţinând
seama de natura sau afectaţiunea terenului respectiv.
Domeniul privat al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale
este alcătuit din terenurile care nu fac parte din domeniul public de interes
naţional sau local, aflate sau intrate în proprietatea lor prin căile şi mo-
durile prevăzute de lege.
Terenurile care nu fac parte din domeniul public sau privat al statu-
lui şi unităţilor administrativ-teritoriale constituie proprietatea persoa-
nelor fizice sau persoanelor juridice de drept privat.

16