MINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

Catedra: Cadastru, evaluarea imobilului i tiine economice

LUCRARE DE DIPLOM


Tema:Evaluarea apartamentului cu 3 odi
din oraul Chiinu n scop de motenire"





Realizat de elevul gr. EI 10.09
Vrlan Ana-Maria
Conductorul proiectului de diplom
Profesor Pacan A.



Chiinu 2014

este de a
descrierea procesului
transmiterii succesorale,
tipurile de succesiuni, i
procedura de evaluare a unui
bun imobil n scop
de succesiune,
cu referire la cadrul
metodologic legislativ.










1. De a studia cadrul legislativ privind transmiterea
prin succesiunea i evaluarea bunurilor transmise;
2. Determinarea coerenei ntre tipurile de
succesiune;
3. Analiza motenirilor nregistrare n Republica
Moldova;
4. Descrierea procesului de evaluare;
5. Estimarea valorii de pia.


Constituia Republicii
Moldova din 29.04.1994

Codul civil al
Republicii
Moldova nr.
1107 din
06.06.2002


Regulamentul
provizoriu cu
privire la
evaluarea
bunurilor
imobiliare nr.
958 din
04.08.2003

Legea cu
privire la
notariat nr.
1453 din
08.11.2002

Legea cu
privire la
activitatea de
evaluare nr.
989-XV din
18.04.2002

Reglementeaz modul
de transmitere a
bunului prin succesiune
Reglementeaz modul de
estimare a valorii de pia
a bunului imobil
Eliberarea certificatului
de deces
Deschiderea motenirii
prezentarea
certificatului de deces
Acceptarea succesiunii



Succesiunea s-au motenirea este transmiterea
patrimoniului unei persoane fizice decedate (cel ce a lsat
motenirea) ctre succesorii si.



Procesul succesiunii


Succesiunea
testamentar atunci
cnd mprirea se face
n baza unui
testament

Succesiunea legal n
momentul n care nu a
fost ntocmit nici un
testament iar imprirea
se face conform normelor
legale
Autentic
Olograf
Mistic

Clasa I
Soul/soia
Copii
Prinii

Clasa III
Unchi/mtu

Clasa II
Sora/fratele
Bunicii

Factori Principii

Factorilor
naturali i
de mediu


Factorii
sociali


Factorii
juridici



Caracterist
icile fizice



Factorii
economici

Interni Externi

Factorii
juridici



Principiul
cerearii i
ofertei



Principiul
dependeni



Principiul
contribuiei

Principiul
substituiei
Definirea misiunii de
evaluare
Colectarea i
analiza datelor
Aplicarea metodelor
de evaluare
Reconcilierea
valorilor finale
Elaborarea raportului de
evaluare
0
20000
40000
60000
80000
100000
Anul
2011
Anul
2012
Anul
2013
Trm. I
2014
82587
78825
87552
20392
Numrul total de tranzacii de motenire cu
bunurile imobiliare n 2012 fa de anul 2011 au
sczut cu 3762. Iar din 2013 au crescut cu 8727 fa
de anul 2012. Ceea ce caracterizeaz anul 2012 cu o
scadere de 4,56 % fa de anul 2011 i o cretere a
tranzaciilor n 2013 cu 9,97% comparativ anului
2012.


Efectund o analiz a preurilor de ofert observm c
sunt diferite de cele prezentate n analiza pieei
imobiliare. Aceste preuri le stabilesc proprietarii n
baza mai multor factori. Aceti factpri pot mri
valoare sau micora. Cei mai ntilnii factori pe care se
bazeaz proprietarii sunt: existena sau lipsa
reparaiei; numrul etajului; accesul la transport;
timpul necesar pentru efectuarea tranzaciei preuri.

463
672
994
0
200
400
600
800
1000
1200
1 2 3
Amplasarea: Oraul Chiinu, bd.
Traian 23/1
Apartament cu 3 odi amplasat n
bloc cu 16 nivele la etajul 16
Suprafaa total: 69,1 m
2

Suprafaa bucatriei: 9 m
2
Reele inginereti: apeduct-de la
reelele centralizate oreneti, sistemul
de nclzire-centralizat, reele electrice,
ventilarea, telefonie, internet, energie
electrica, televiziune digitala.


Metoda anlizei comparative a vnzrilor - presupune estimarea valorii de pia a bunului
imobil n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost
vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul
evalurii .

Bunul imobil nr. 1
63000



Bunul imobil nr. 2
54900




Bunul imobil nr. 3
51 000


Crecii efectuate
Condiiile de finanare
cointeresat 10 %
0.90
Data tranzaciei
0.99
Suprafaa m
2
0,99
Tipul reparaiei
0,85
Nivelul apartamentului
0,98

Data tranzaciei
0.99


Suprafaa m
2
1,01

Nivelul apartamentului
0,95



Data tranzaciei
1.08

Amplasarea
0,95

Suprafaa m
2
0.97

Nivelul apartamentului
0.99

30 %


40 %


30 %

Valoarea
obinut983979
lei sau 52193

Metoda costului

Const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii reieind din
totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau
reproducerea calitilor lui de consum.

1. n cazul dat valoarea
terenului de sub construcie
nu se determin din motiv c
este n proprietate comun.
2. Determinarea valorii
construciei
C
1m3
34
ruble
ICVR -
1969
V 179,99 m
3

k
1
coeficientul de trecere a preurilor din anul
1969 la anul 19841,20;
k
2
coeficientul de trecere a preurilor din anul
1984 la anul 19911,57;
k
3
coeficientuil de trecere a preturilor din anul
1991 la I trimestru al anului 2014 25,80
k
TVA
coeficientul TVA 1,2;
k
BI
coeficientul beneficial investitorului 1,2;
k
ci
coieficientul cheltuielilor indirecte 1,1;

Estimarea procentului de
uzur fizic conform
metodei normative 14,84 %,
determinat n urma
inspectrii bunului imobiliar.


Valoarea obinut
400500 lei sau 21244

Metoda
venitului
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza
venitului operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor.
Suprafaa 69,1 m
2


Plata de arenda 89 lei
m
2
/lunar

Majorarea prognozat
+ 5 % pe anul 2015;
2016
X X

2013
VBP 73799

2014
VBP 73799

2015
VBP 77116
2016
VBP 80972
VON 73787
Cheltuielile operaionale: Inpozitul pe venit - 12 lei
VON 73787 VON 77104 VON 80960

Rata actualizrii
YO = 14

=

Rata riscului
5,3 %

+
Rata inflaiei
5 %


Rata
rentabilitii
3,5 %


+
Reversia = 74963

2013

VON act.
73787
2014
0,8771
2015
0,7694
2016
0,6749
Reversia actualizat = 74963
Factorul actualizri
VON act.
64719
VON act.
59324
VON act.
54640
Valoarea finala 303062 lei sau 16075
Metoda anlizei
comparative a vnzrilor

Metoda costului

Metoda venitului
Valoarea de pia
983979 lei
400500 lei
303062 lei
Ponderea
65 %
20,72 %
14,28 %
765847 lei sau 40623
La elaborarea lucrrii de diplom am studiuat cadrul
juridic al evaluarii n scop de mostenirea.
mprirea unei moteniri, respectiv tot acest proces al
unei succesiuni este de multe ori prilej de ceart ntre
motenitori. Sau, prin motenire se face un act de dreptate
familial, dac se poate spune aa. Viaa ne arat ca o
motenire este un moment important pentru urmai, cu ct
bunurile lsate de defunct sunt mai multe i au o valoare mai
mare, cu att schimb mai mult destinele celor chemai la
succesiune. Cu ct sunt mai muli motenitori, cu att
motenirea este mai dezbtut, mai contestat, mai
binevenit.





V mulumesc pentru atenie!!!