Contractul de locatiune. Art 1777 NCC.

Contractul de locatiune este acel contract prin care o parte numita locator se obliga sa asigure unei alte persoane numita locatar folosinta unui bun pentru o perioada determinata contra unei sume de bani denumita chirie. Pretul locatiunii se numeste chirie. Nu este perpetua, este temporara. Alaturi de denumirea de locatiune in functie de obiectul material al contractului intalnim termeni precum : -inchiriere-locatiunea imobilelor -arendare-locatiunea imobilelor cu destinatie agricola ori a altor bunuri agricole -antrepriza-locatiunea unor servicii de construire, confectionare pentru un pret -concesiune-in cazul locatiunii bunurilor din domeniul public al statului. Caracterele juridice: 1.consensual-locatiunea ia nastere din moment ce partile s-au inteles 2.titlu oneros 3.comutativ 4.cu executare succesiva-ii punem capat intotdeauna prin reziliere 5.este netranslativ de proprietate 6.este un contract temporar-limitat in timp (49 de ani).-daca se incheie pe mai multi ani acesta se reduce de drept la 49 de ani. Conditiile de validitate: 1.capacitatea art 1784 asimileasa in materia locatiunii incapacitatile speciale de la vanzare. De regula se spune ca poate inchiria si cel cu capacitate de exercitiu restransa. Orice locatiune se inscrie in cartea funciara. Este un act de administrare si nu un act de dispozitie. 2.obiectul Obiectul material al contractului il pot forma atat bunurile mobile cat si imobile de toate felurile si toate categoriile. Chiria este prestatia locatarului ce poate consta intr-o suma de bani, un serviciu sau o contraprestatie. Aceasta se prevede pe o unitate de timp. Efectele comtractului: Obligatiile locatorului 1.1786 NCC arata ca locatorul trebuie sa predea bunul catre locatar. Aceasta predare presupune si predarea tuturor accesoriilor bunului care ii sunt folositoare locatarului in exercitiul dreptului sau. Starea in care trebuie predat bunul nu este starea din momentul incheirii contractului ci in stare de a fi folosit conform destinatiei prevazuta in contract. Daca nu sunt indeplinitie poate sa ceara rezilierea contractului, reducerea chiriei sau aducerea pe cheltuiala locatorului a unor imbunatatiri 2.sa efectueze reparatiile necesare bunei utilizari. Reparatiile mari sunt in sarcina locatorului si cele mici in sarcina locatarului. 3.1789-locatorul este obligat sa intreprinda tot ceea ce este necesar pentru a asigura o folosinta constanta, utila si linistita.

4.de a-l asigura pe locatar pentru folosinta linistita adica garantia contra evictiunii. 5.garantia contra viciilor-locatorul raspunde pentru viciile aparente doar in masura in care acestea au fost semnalate de locatar in termen rezonabil fata de momentul predarii bunului. Pentru viciile ascunse el este obligat pe toata durata contractului. Obligatiile locatarului: 1.sa plateasca chiria-art1796 stabileste ca chiria trebuie platia de locatar la termenul, locurile si cuantumul stabilite in contract. Daca nu s-a prevazut in contract cand se va plati chiria, daca acest contract a fost incheiat pe perioada de o luna aceasta plata se va plati integral in avans.daca locatiunea este intre o luna si un an se va plati in prima zi lucratoare a fiecarei luni. Daca durata locatiunii este de peste un an aceasta se va plati in prima zi a fiecarui trimestru. In cazul in care plata chiriei nu se plateste contractul se reziliaza urmat de daune interese. 2.intrebuintarea bunului ca un bun proprietate-1796 NCC-trbuie sa-l foloseasca numai pentru destinatia sa 1782-la incetarea locatiunii, locatarul va raspunde pentru degradarea bunului indiferent de cauza care a produs aceasta degradare. 3.restituirea bunului inchiriat la incetarea locatiunii. 1796,1821-ne spun in ce stare trebuie predat bunul. 4.sa-si restranga locatiunea pe durata efectuarii reparatiilor dar pe o perioada de maxim 10 zile. Daca reparatiile depasesc se poate scadea din chirie. 5.1804 il obliga pe locatar sa permita inspectarea bunului in mod regulat de catre locator la intervale rezonabile de timp. Locatarul este obligat sa permita accesul in locuinta pentru eventuali cumparatori sau eventuali viitori chiriasi. Dovada contractului de locatiune Se poate face prin orice mijloc de proba daca executarea contractului a inceput. In cazul in care partea interesata vrea sa faca dovada unui contract de locatiune care nu a inceput sa se deruleze nu se poate face dovada incheierii lui prin proba cu martori dar daca executarea contractului a inceput orice fel de proba se poate folosi. Daca se vrea dovedirea cuantumului chiriei si aceasta nu a fost prevazuta in contract se apeleaza la expertiza. Caracterul executoriu-cu ajutorul contractului se poate apela direct la un executor judecatoresc pentru recuperarea chiriei daca nu a fost platita. Sublocatiunea. Este un contract inchieat intre un locatar principal (noul locator) si un sublocatar devenit locatar prin care se transmite dreptul de folosinta asupra unui bun ce a format obiectul unui contract principal de locatiune. Se poate realiza numai in anumite conditii clare.

Cesiunea Cesiunea locatiunii reprezinta o cedare a principalului contract de locatiune, o vanzare a locatiunii. In cazul cesiunii locatarul cedeaza contractul unui cesionar. Incetarea contractului de locatiunii: Art 1816-denuntare unilaterala-nu poate fi respinsa. este permisa doar daca contractul este pe perioada nedeterminata. 1809-ajungerea la termen 1817-rezilierea contractului pentru neexecutarea culpabila a obligatiilor uneia dintre parti 1818-imposibilitatea folosirii bunului 1819-desfintarea titlului locatorului Moartea locatorului sau a locatarului nu inseamna desfiintarea contractului de locatiune.