Bunuri proprietate public administrate de o regie autonom. Contract de vnzare-cumprare.

Sanciunea aplicabil

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte comerciale Index alfabetic: contract de vnzare-cumprare aciune n constatare nulitate absolut bunuri proprietate public regie autonom

Legea nr. 15/1990, art. 20 alin. (2) Legea nr. 213/1998, art. 11 alin. (1) lit. a) C. civ., art. 948, art. 963, art. 1274, art. 1310 Bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau ale unitilor administrativ teritoriale sunt inalienabile, ele putnd fi date n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice. Inalienabilitatea bunurilor care constituie obiect al dreptului de proprietate public impune nu numai soluia interdiciei nstrinrii lor, ci i imposibilitatea dobndirii acestora de ctre teri prin orice alt mod de dobndire reglementat de lege, actele juridice ncheiate cu nclcarea acestui principiu fiind lovite de nulitate absolut.

Secia comercial, Decizia nr. 1273 din 23 martie 2011

Prin cererea nregistrat pe rolul Judectoriei Caransebe, reclamanii SC A.I. SA i A.I., n calitate de acionari ai SC A. SA Bile Herculane, au solicitat instanei n contradictoriu cu prii SC A. SA, I.I. i I.E. s constate nulitatea absolut a contractului de vnzare-cumprare ncheiat la data de 23 ianuarie 2002 i autentificat sub nr. 295/2002 de B.N.P. R.L.A., radierea nscrierii dreptului de proprietate n cartea funciar n favoarea cumprtorilor I.I. i I.E. i restabilirea situaiei anterioare. La data de 6 iulie 2002, Consiliul Local B.H. a formulat cerere de intervenie principal, solicitnd s se constate nulitatea absolut a contractului de vnzare-cumprare autentificat sub nr. 295/2002, ntruct bunul ce a fcut obiectul contractului menionat aparine domeniului public fiind scos din circuitul civil. Prin sentina civil nr. 4221/2002 pronunat de Judectoria Caransebe a fost admis aciunea formulat de reclamanii SC A.I. SA i A.I. precum i cererea de intervenie principal formulat de Consiliul Local B.H. n consecin, a fost constatat nulitatea absolut a contractului de vnzare-cumprare autentificat sub nr. 295/2002, s-a dispus radierea nscrierii dreptului de proprietate din CF efectuat n baza contractului menionat precum i restabilirea situaiei anterioare. mpotriva sentinei nr. 4221/2002 pronunat de Judectoria Caransebe au formulat apel prii SC A. SA Bile Herculane, I.I. i I.E., apel ce a fost admis prin decizia nr. 161/2003 a Tribunalului CaraSeverin.

Prin decizia menionat a fost anulat sentina nr. 4421/2002 a Judectoriei Caransebe, cauza fiind reinut pentru judecata n prim instan de Tribunalul Cara-Severin innd cont de natura juridic a litigiului, n raport de dispoziiile art. 3 i 4 C. com. i art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ. Prin sentina civil nr. 1173/2005 a Tribunalului Cara-Severin a fost admis aciunea formulat de reclamanii SC A.I. SA i A.I. precum i cererea de intervenie formulat de intervenientul Consiliul Local B.H. S-a constatat nulitatea absolut a contractului de vnzare-cumprare, autentificat sub nr. 295/2002, s-a dispus radierea nscrierii dreptului de proprietate n CF i restabilirea situaiei anterioare. n motivarea sentinei, instana a reinut, n esen, c prin contractul de vnzare-cumprare autentificat sub nr. 295/2003 prta SC A. SA a vndut prilor I.I. i I.E., imobilul situat n localitatea B.H., nscris n CF nr. 213, asupra cruia prta SC A. SA avea un drept de posesie i nu un drept de proprietate. Contractul a fost ncheiat n baza hotrrii nr. 1/15 ianuarie 2002 a consiliului de administraie al prtei vnztoare, validat ulterior prin hotrrea AGA din 6 aprilie 2002 a SC A. SA, hotrre anulat ns prin decizia civil nr. 1157/2003 a Curii de Apel Timioara. De asemenea, s-a reinut c potrivit expertizei tehnice o parte a terenurilor nstrinate constituie proprietate public a statului potrivit Legii nr. 213/2008, vnzarea fiind lovit de nulitate absolut.(...) mpotriva sentinei nr. 1173/2006 pronunat de Tribunalul Cara-Severin au formulat apel prii I.I., I.E. i SC A. SA, apeluri ce au fost admise prin decizia nr. 108/2006, pronunat de Curtea de Apel Timioara. Astfel, sentina a fost schimbat n tot, n sensul c s-a luat act de renunarea la judecat formulat de reclamanii A.I. SA i A.I. i s-a respins cererea de intervenie formulat de intervenientul Consiliul Local B.H.(...) mpotriva deciziei evocate a declarat recurs intervenientul Consiliul Local al Oraului B.H., recurs ce a fost admis prin decizia nr. 3061/2006 pronunat de .C.C.J., Secia comercial, decizia nr. 108/2006 pronunat de Curtea de Apel Timioara fiind casat, cauza fiind trimis pentru rejudecare.(.) n rejudecarea cauzei dup casare, Curtea de Apel Timioara, Secia comercial, prin decizia comercial nr. 113/2007, a admis apelul formulat de reclamanii SC A.I. SA i A.I. mpotriva sentinei nr. 1173/2006 a Tribunalului Cara-Severin, a modificat n parte sentina apelat, n sensul c a luat act de renunarea la judecata aciunii principale formulat de reclamanii SC A.I. SA i A.I. mpotriva prilor SC A. SA, I.I. i I.E., i a meninut n rest dispoziiile sentinei apelate. n motivarea deciziei, instana a reinut, n esen, c imobilul ce a fcut obiectul contractului de vnzare-cumprare autentificat sub nr. 295/2002 nu era proprietatea SC A. SA i ca urmare contractul este lovit de nulitate absolut, ntruct vnztorul nu avea drept de dispoziie asupra bunului vndut. mpotriva deciziei nr. 113/2007 a Curii de Apel Timioara au formulat recurs reclamanii A.I. i SC A.I. SA, recurs ce a fost admis prin decizia comercial nr. 2394/2008 pronunat de .C.C.J., cauza fiind trimis pentru rejudecare la aceeai instan.(...) Curtea de Apel Timioara, la a doua rejudecare dup casare, prin decizia civil nr. 42/A/2010, a admis apelurile formulate de prii SC A. SA, I.I. i I.E. mpotriva sentinei civile nr. 1173/2006 pronunat de Tribunalul Cara-Severin. Sentina a fost schimbat n tot, n sensul c s-a luat act de renunarea la judecat a reclamanilor SC A.I. SA i A.I. asupra aciunii i a fost respins cererea intervenientului Consiliul Local al Oraului B.H. n motivarea deciziei, instana de apel a reinut, n esen, c cererea de intervenie n interes propriu formulat de intervenientul Consiliul Local al Oraului B.H. a fost admis greit de prima instan, n condiiile n care numai prin HG nr. 532/2002 i a anexei la acest act normativ nu s-a demonstrat n mod nendoielnic existena i ntinderea domeniului public al Oraului B.H., iar prin aceasta, c bunurile ce

au fcut obiectul contractului de vnzare-cumprare a crei nulitate se solicit fac parte din domeniul public. Bunurile ce fac obiectul contractului n litigiu sunt prevzute de Hotrrea nr. 29/1994 a Consiliului Local B.H. i n conformitate cu art. 3 din aceast hotrre, cu trimitere la anexa I a aceleiai hotrri, patrimoniul privat al SC A. SA cuprinde, printre altele, sediul administrativ, cldire administrativ veche, Vila K., dou sere de flori, magazii. Toate aceste bunuri au fcut parte la momentul reorganizrii SC A. SA din capitalul social al acesteia. Bunurile din patrimoniul public au fost atribuite SC A. SA pentru a realiza obiectul de activitate avnd o destinaie public, constatare ce rezult din contractul de concesiune nr. 105/1995. Prin urmare, n mod greit a fost admis cererea de intervenie a Consiliului Local al Oraului B.H., n condiiile n care intervenienta nu a demonstrat nendoielnic c bunurile ce au fcut obiectul contractului de vnzare-cumprare a crei nulitate se solicit, fac parte din domeniul public, fiind inalienabile. mpotriva deciziei civile nr. 42/2010 pronunat de Curtea de Apel Timioara a formulat recurs intervenientul Consiliul Local al Oraului B.H. prin care a solicitat admiterea recursului, modificarea hotrrii apelate, n sensul respingerii apelurilor formulate de prii SC A. SA, I.I. i I.E. i, n consecin, meninerea sentinei nr. 1173/2006 a Tribunalului Cara-Severin. n dezvoltarea motivelor de recurs, recurentul a artat c instana de apel a interpretat i aplicat greit dispoziiile legale privitoare la regimul juridic al bunurilor ce fac obiectul contractului n litigiu, respectiv c bunurile nstrinate fac parte din domeniul public al Oraului B.H. fapt ce rezult din HG nr. 532/2002, sentina civil nr. 712/2003 a Curii de Apel Bucureti. n mod greit s-a reinut c bunurile n litigiu fac parte din capitalul social al SC A. SA, n condiiile n care n CF nr. 213 la data de 14 august 1995 bunurile n cauz erau clar n posesia societii prte. La acelai moment bunurile erau tot n domeniul public al statului, fapt ce rezult din aceeai CF, bunurile respective i-au pstrat regimul juridic ca fiind bunuri care fac parte din domeniul public, schimbndu-se doar proprietarii. De asemenea, din sentina civil nr. 4078/1997 pronunat de Judectoria Caransebe rezult c imobilele aparin domeniului public i c intimata prt SC A. SA avea nscris n CF sub nr. 231 numai dreptul de posesie, i nu de proprietate asupra bunurilor care aparin n mod legal domeniului public. Aceeai meniune se regsete i n sentina nr. 712/2003. Ca urmare, hotrrea instanei de apel este nelegal. Intimata-prt SC A. SA a formulat ntmpinare prin care a solicitat, n esen, respingerea recursului ca nefondat cu motivarea c recurentul intervenient nu a fcut dovada c bunurile ce fac obiectul contractului autentificat sub nr. 295/2002, ncheiat cu I.I. i I.E., aparine domeniului public. Bunurile fac parte din capitalul social al SC A. SA, bunuri ce au intrat de drept n proprietatea sa efectiv. i intimaii-pri I.I. i I.E. au formulat ntmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, artnd c bunul nstrinat a fost proprietatea SC A. SA, fapt dovedit de actele de la dosar. La ncheierea contractului, cei doi cumprtori au fost de bun-credin, iar dup ncheierea contractului de vnzare-cumprare dreptul de proprietate a fost intabulat. Analiznd decizia recurat, n raport de criticile formulate, n limitele controlului de legalitate, s-a constatat c recursul este fondat.

Astfel, complexul imobiliar situat n Oraul B.H., nr. top 13/2, 12/b/a, 14, 11/4 proprietatea Statului Romn, a fost administrat de Regia Autonom judeean de Gospodrie Comunal i Locativ a judeului Cara-Severin. Prin hotrrea nr. 12/21 mai 1993, Consiliul Local B.H. a hotrt nfiinarea RA A., iar la data de 9 septembrie 1994 prin hotrrea nr. 29 s-a dispus reorganizarea RA A. B.H. n societate comercial pe aciuni, cu capital parial de stat sub denumirea de SC A. SA. Potrivit art. 4 din hotrrea nr. 29 din 9 septembrie 1994, SC A. SA preia n administrare pentru efectuarea serviciilor publice cuprinse n obiectul su de activitate patrimoniul public conform anexei 2. La data de 11 ianuarie 1995 s-a ncheiat contractul de concesiune nr. 105/4 prin care Consiliul Local al Oraului B.H. a cesionat pe o perioad de 15 ani administrarea rentabil a staiilor de prelucrare, tratarea apei potabile i reele de distribuie aferente (...) precum i a reelelor termice aferente. Toate bunurile mobile i imobile utilizate pentru realizarea serviciului public aparin domeniului statului. Contractul de concesiune nr. 105/47/1995 a fost reziliat ns prin sentina civil nr. 1288/11 mai 2000 pronunat n dosarul nr. 7xx/2000 al Judectoriei Caransebe din culpa SC A. SA. Prin contractul de vnzare-cumprare autentificat sub nr. 295/23 ianuarie 2002, SC A. SA B.H., dei avea doar n administrare bunurile mobile i imobile pentru efectuarea serviciilor publice cuprinse n obiectul su de activitate, a vndut ctre I.I. i I.E. imobilele nscrise n noua CF nr. 213 localitatea B.H. (...). Faptul c bunurile nstrinate se aflau doar n administrarea societii vnztoare rezult din nscrierea din CF nr. 213 B.H., () ct i din declaraiile privind taxele pentru folosina terenurilor din care rezult c SC A. SA a achitat taxe pentru folosirea terenurilor aflate n concesiune. n condiiile n care intimata-prt SC A. SA a preluat doar n administrare, pentru efectuarea serviciilor publice cuprinse n obiectul su de activitate, patrimoniul public aparinnd domeniului public fr un temei legal i prin aplicarea greit a unor dispoziii legale, Curtea de apel, prin decizia recurat, a stabilit c bunurile nstrinate au fcut parte din capitalul social al SC A. SA cu referire la art. 3 din Hotrrea nr. 29 din 9 septembrie 1994 a Consiliului Local, articol care stabilete doar valoarea capitalului social al SC A. SA, respectiv 255.500 lei conform anexei 1, anex n care nu se regsesc ns bunurile nstrinate, aceste bunuri fiind proprietate public conform art. 4 din aceeai hotrre cu referire la anexa 2. Bunurile ce au fcut obiectul contractului de vnzare-cumprare autentificat sub nr. 295/2002 fac parte din complexul imobiliar nscris n CF nr. 1/1992 i top 13/2-11-12/2/1-14, bunuri proprietatea Statului Romn din anul 1923, bunuri administrate de Regia Autonom Judeean de Gospodrie Comunal i Locativ a judeului Cara Severin pn n anul 1991 cnd, prin decizia nr. 493 din 19 iulie 1991 a Prefectului judeului Cara-Severin, aceast regie i-a schimbat denumirea n Regia Autonom P. CaraSeverin, iar prin Hotrrea nr. 29/9 septembrie 1994 a Consiliului Local al Oraului B.H. se nfiineaz SC A. SA care, potrivit art. 4, a primit n administrare bunurile proprietate public. Astfel bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau ale unitilor administrativ teritoriale sunt inalienabile, ele putnd fi date n administrarea regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate, ceea ce s-a ntmplat i n cauza de fa. Potrivit art. 1274 C. civ., vnztorul vinde dreptul de proprietate asupra bunurilor n condiiile art. 1310 C. civ. ntruct contractul este translativ de proprietate, vnztorul trebuie s fie titularul dreptului nstrinat, prima instan dnd corect eficien principiului de drept nemo ad alium transferere potest, guam ipse habet, coroborat cu dispoziiile art. 948 C. civ. i art. 963 C. civ. nscrierile n Cartea Funciar nu nltur sanciunea nulitii absolute a contractului de vnzarecumprare autentificat sub nr. 295/2002, sanciune aplicat corect de prima instan, n raport de dispoziiile legale expuse i nici nu face dovada dreptului de proprietate n condiiile art. 1169 C. civ.

Intimatul intervenient Consiliul Local a solicitat nulitatea absolut a contractului de vnzare cumprare, sanciune ce intervine pentru nerespectarea unor condiii de valabilitate a actului, iar cauzele de nulitate trebuie s existe la momentul ncheierii actului, astfel c nu se poate reine c intervenientul a repus n discuie ntr-un alt cadru juridic aceeai problem, i anume a nelegalitii i netemeiniciei nscrierii n Cartea Funciar a SC A. SA cu privire la aceleai bunuri imobile ce fac obiectul CF 213 B.H., aspect reinut greit de instana de apel. Este adevrat c potrivit art. 20 alin. (2) din Legea nr. 15/1990 bunurile din patrimoniul societilor comerciale sunt proprietatea acesteia, cu excepia celor dobndite cu alt titlu, dar intimatei-prte SC A. SA i s-au transmis imobilele ce au fcut obiectul contractului de vnzare-cumprare n administrare, i nu n proprietate, instana de apel aplicnd greit dispoziiile legale evocate. Aadar, bunurile n litigiu nu au intrat legal, pe calea privatizrii, n proprietatea exclusiv a intimateiprte SC A. SA, ci n raport de dispoziiile art. 136 alin. (4) din Constituie, revizuit, i art. 11 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 213/1998, imobilele au fost date n administrarea societii fapt ce rezult din hotrrea nr. 29/9 septembrie 1994 emis de Consiliul Local B.H., bunurile proprietate public fiind inalienabile. Inalienabilitatea bunurilor care constituie obiect al dreptului de proprietate public impune nu numai soluia interdiciei nstrinrii lor, ci i imposibilitatea dobndirii acestora de ctre teri prin orice alt mod de dobndire reglementat de lege. Art. 11 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 dispune c actele juridice ncheiate cu nclcarea principiului inalienabilitii dreptului de proprietate public sunt lovite de nulitate absolut. Imobilele proprietate public ce au fcut obiectul contractului de vnzare-cumprare nr. 295/2002 nu au fost dezactivate din domeniul public prin decizia autoritii competente n condiiile legii i trecute n domeniul privat al statului sau al unitii administrativ teritoriale pentru a putea urma regimul juridic al bunurilor din acest domeniu. Chiar n contractul a crei nulitate s-a solicitat se precizeaz c imobilele au fost dobndite prin posesie dar bunurile din domeniul public nu pot fi dobndite n acest mod, fiind inalienabile i imprescriptibile, iar sanciunea aplicabil actelor ncheiate cu nerespectarea dispoziiilor legale atrage nulitatea absolut, nulitate prevzut expres de dispoziiile art. 11 alin. (2) din Legea nr. 213/1998, aspect reinut corect de prima instan. Bunurile proprietate public sunt imprescriptibile att extinctiv, ct i achizitiv, fapt ce rezult din dispoziiile art. 11 din Legea nr. 213/1998, ct i din dispoziiile art. 1844 C. civ. Imobilele n litigiu au fost date n administrarea SC A. SA B.H. n scopul realizrii obiectului su de activitate. Potrivit dispoziiilor de principiu prevzute de art. 12 alin. (3) din Legea nr. 213/1998 titularul dreptului de administrare poate s posede, s foloseasc bunul i s dispun de acesta n condiiile n care i-a fost dat n administrare i ca urmare titularul dreptului de administrare nu are drept de dispoziie juridic asupra bunurilor astfel ncredinate. Nu poate fi reinut aprarea prilor I.I. i I.E. n sensul c au fost cumprtori de bun-credin n condiiile n care contractul de vnzare-cumprare a fost ncheiat cu nclcarea dispoziiilor legale imperative i cu nesocotirea regimului juridic al proprietii publice, fapt cunoscut att de cumprtori ct i de vnztori n raport de actele ce au stat la baza contractului. Contractul fiind lovit de nulitate absolut presupune un act nevalabil ncheiat, raporturile juridice generate de actul juridic lovit de nulitate fiind desfiinate. Ca efect al nulitii absolute intimaii-pri I.I. i I.E. nu au fost niciodat proprietarii imobilelor n litigiu i ca urmare nu pot susine c prin HG nr. 532/2002 bunurile din proprietatea lor au fost trecute n proprietatea public. Fa de considerentele expuse s-a constatat c instana de apel a interpretat i aplicat greit dispoziiile legale incidente n cauz, motiv pentru care nalta Curte, n temeiul dispoziiilor art. 312

raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a admis recursul formulat de recurentul intervenient Consiliul Local B.H. mpotriva deciziei nr. 42/A din 25 februarie 2010 pronunat de Curtea de Apel Timioara i, n consecin, a modificat decizia recurat, n sensul c apelurile formulate de prii SC A. SA, I.I. i I.E. formulate mpotriva sentinei civile nr. 1173/20 aprilie 2005 a Tribunalului Cara-Severin, au fost respinse ca nefondate. Au fost pstrate ca fiind legale dispoziiile sentinei cu privire la admiterea cererii de intervenie n interes propriu formulat de intervenientul Consiliul Local al Oraului B.H. viznd constatarea nulitii absolute a contractului de vnzare-cumprare intervenit ntre SC A. SA B.H. n calitate de vnztor i I.I. i I.E. n calitate de cumprtor, autentificat sub nr. 295 din 23 ianuarie 2002 de ctre BNP R.L.A., cu consecina radierii nscrierii dreptului de proprietate n CF n baza contractului de vnzare-cumprare menionat precum i restabilirea situaiei anterioare.(...)