MINISTERUL AGRICULTURII I INDUSTRIEI ALIMENTARE AL REPUBLICII MOLDOVA UNIVERSITATEA AGRAR DE STAT DIN MOLDOVA FACULTATEA CADASTRU I DREPT CATEDRA

CADASTRU I GEODEZIE

LUCRARE
Disciplina: Evaluarea Imobilului I Tema: Evaluarea pieei bunurilor imobile cu destinaie locativa (case de locuit cu un nivel) din raionul CLRAI

A executat:

st. an. 3, gr.6, EI Bdru Arseni

A verificat:

lector sup.univ. Sandua Tatiana

Chiinu 2014

CUPRINS CAPITOLUL 1: STUDIUL PIEEI BUNURILOR IMOBILE............................ 1.1 Piata imobila din republica imobila........................................................................ 1.2 Structura si clasificarea bunurilor imobile.............................................................. 1.3 Actelor normative i legislative ............................................................................. CAPITULUL II: ANALIZA PIEEI BUNURILOR IMOBILE CU DESTINAIE LOCATIV (CAS DE LOCUIT) DIN RAIONUL CLRAI............................... CAPITOLUL III: ESTIMAREA VALORII BUNULUI IMOBIL.... 3.1 Identificarea i descrierea obiectului de evaluare.. 3.2 Procesul de evaluare a bunurilor imobile (cas de locuit cu 1 nivel). 3.2.1 Evaluarea casei de locuit cu un nivel prin metoda cheltuielilor..... 3.2.2 Evaluarea casei de locuit cu un nivel re prin metoda analizei comparative a vnzril............................................... 3.2.3 Reconcilierea rezultatelor obinute i estimarea valorii finale a obiectului evalurii.. CONCLUZII... BIBLIOGRAFIE.... ANEXE ANEXA A ANALIZA PIEEI TERENURILOR DESTINATE CONSTRUCIEI OFERTATE N RAIONUL CLRAI ANEXA B ANALIZA PIEEI CASELOR DE LOCUIT CU UN NIVEL OFERTATE N RAIONUL CLRAI

Anexe C obiecte analogice Anexa D cursul valutar

CAPITOLUL 1: STUDIUL PIEEI BUNURILOR IMOBILE 1.1 Piaa imobilului din Republica Moldova Piaa imobiliar reprezint un ansamblu de mecanisme prin intermediul crora sunt transmise drepturile asupra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante de utilizare a bunurilor imobiliare. Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea u nui stat, stabil din punct de vedere economic, nsemntatea acestei piee este determinat de particularitile sale. Piaa imobiliar reprezint prin sine o totalitate de piee regionale i locale care se deosebesc una de alta dup nivelul preurilor, nivelul de risc, eficacitatea investiiilor n imobil. Fr piaa bunurilor imobiliare nu poate exista pia n general, deoarece piaa forelor de munc, piaa de capital, piaa serviciilor i a mrfurilor, pentru existen au nevoie de ncperi n care s-i desfoare activitatea . Piaa reprezint toat gama de aciuni prin care cumprtorul i vnztorul intr n contact i schimb bunuri i servicii, indiferent de locul unde aceasta se desfoar. Pe piaa imobiliar se realizeaz inter-relaia dintre cererea i oferta tuturor cumprtorilor i vnztorilor, prezeni momentan n acelai spaiu, i se deruleaz tranzacii cu bunuri imobiliare. Piaa este o structur complex, care ofer cadrul schimbului de mrfuri, bunuri imobiliare, servicii, capitaluri. Starea de fapt a pieei imobiliare oglindete, la modul cel mai relevant, prosperitatea economic a societii. Piaa imobiliar n Republica Moldova funcioneaz i este caracterizat de o infrastructur bine dezvoltat, care e susinut de ageniile guvernamentale i companiile private ce activeaz n domeniul evalurii bunurilor imobiliare n diferite scopuri. Piaa imobiliar se remarc prin particularitile sale, care o identific printre celelalte feluri de piee. Aceste particulariti ale pieei imobiliare au o relaie indisolubil cu trsturile caracteristice bunurilor imobiliare . Pentru a face o analiz a pieei imobiliare mai ntai trebuie s cunoatem unele caracteristici cantitative generale ce caracterizeaz piaa n ansamblu i unele segmente ale ei. Conform datelor Departamentului de Statistic i Sociologie al Moldovei, numru1 bunurilor imobiliare din ar se caracterizeaz prin urmtoarele cifre:

- Apartamente (locuine) n toate localitile Republicii Moldova-peste 530 de mii; - Case de locuit individuale n orae-circa 225 de mii; - Case de locuit n localitile rurale-circa 1000 de mii; - Proprieti industriale i comerciale-peste 100 de mii; - Loturi de pmnt n asociaii pomi-legumicole-circa 215 mii; - Garaje-180 de mii.

1.2 Structura i clasificare bunurilor imobile

Bunul imobil prin definiie (legea cadastrului) e compus din teren (aratul vegetal, partea subteran, spaiul deasupra terenului, stnci) cu tot ce crete: pdure, vii, livezi i mbuntirile funciare (construcii, edificii). n scopurile fiscale bunurile imobile n Republica Moldova se clasific n categorii: a) terenuri; b) imobil (clasificare nereuit), fiindc i terenul e imobil chiar n 1 rnd e imobil. n scopul efecturii unei analize complexe a pieei imobiliare, a aplicrii corecte a metodelor de evaluare, evidenei corecte i nregistrrii bunurilor imobiliare este nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din scopurile clasificrii bunurilor imobiliare este identificarea caracteristicilor i tipurilor bunurilor imobiliare n scopul asigurrii comparabilitii n procesul evalurii. n prezent, n Moldova nu exist o clasificare unic a bunurilor imobiliare. Actele normative conin diferite criterii de clasificare n dependen de problemele tratate n ele. O clasificare detaliat a terenurilor agricole este prezentat n Codul Funciar, conform cruia toate terenurile, indiferent de destinaie i proprietate constituie fondul funciar al Republicii Moldova. Fondul Funciar, n dependen de destinaia principal a terenurilor, este compus din urmtoarele categorii de terenuri: - cu destinaie agricol; - din intravilanul localitilor; - destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale; - destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenuri de valoare istorico-cultural, terenuri ale zonelor suburbane i cele ale zonelor verzi; - terenuri ale fondului silvic; - terenuri ale fondului apelor; - terenuri ale fondului de rezerv. 4

Fiecare din aceste categorii poate fi examinat n detalii. De exemplu, la categoria terenurilor cu destinaie agricol se refer cotele de teren echivalente distribuite n procesul de privatizare, grdini i loturi pentru legumicultur (construcia cldirilor capitale este interzis pe aceste loturi), terenuri atribuite ntovririlor pomicole[21, p.24]. La categoria terenurilor din intravilanul localitilor sunt atribuite terenurile destinate construciilor; terenuri de uz public (piee, strzi, parcuri, scuaruri, cimitire, obiecte ale gospodriei comunale); terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval, aerian, pentru liniile de telecomunicaii i transport electric, pentru exploatrile miniere i pentru alte industrii; terenurile mpdurite; terenurile cu destinaie agricol i alte terenuri. Codul Fiscal trateaz bunurile imobiliare din punct de vedere al crerii unui sistem optim de estimare a valorii bunului, calculare i percepere a impozitelor. De exemplu, terenurile cu destinaie agricol sunt clasificate ca terenuri cu indici cadastrali i terenuri fr indici cadastrali. Terenurile din intravilanul localitilor sunt grupate n terenuri pe care sunt amplasate fondul de locuine, garaje din cooperativele de construcie, loturile de pe lng cas; terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor, ntreprinderilor agricole i terenuri cu o alt destinaie special. Grupuri distincte formeaz terenurile distribuite ntovririlor pomicole; terenurile din extravilan destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alt destinaie special; terenurile pe care sunt amplasate construcii i instalaii pentru carierele i pmnturile distruse n urma activitii de producie . Bunurile imobiliare din clasificarea prezentat se divizeaz n bunuri imobiliare ce aparin persoanelor juridice (cu excepia cooperativelor de construcie a locuinelor i a cooperativelor de construcie a garajelor), bunurile imobiliare ce aparin persoanelor fizice (locuine privatizate, proprieti imobiliare, construcii i instalaii pe sectoarele pentru vile, garaje), bunurile imobiliare ale membrilor cooperativelor de construcie a locuinelor, de construcie a garajelor i membrilor ntovririlor pomicole. n activitatea practico-tiinific i literatur metodologic lipsete o abordare unic a clasificrii bunurilor imobiliare. De regul, drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare n scopul evalurii servesc: amplasarea, tipul bunurilor imobiliare, destinaia funcional. Din punct de vedere al amplasrii, toate bunurile imobiliare pot fi divizate n dou grupuri: bunurile imobiliare din intravilanul localitilor i bunuri imobiliare din extravilan. Dat fiind c exist deosebiri eseniale ntre aceste dou grupuri de bunuri imobiliare, vom examina detaliat fiecare din ele.

Bunurile imobiliare din intravilanul localitilor pot fi divizate n: bunuri im obiliare amplasate n capital, n centrele judeene, n localitile rurale. Bunurile imobiliare din extravilan ntrunesc: terenurile cu destinaie agricol; bunurile imobiliare cu destinaie comercial i industrial, amplasate n extravilan; loturile di n cadrul ntovririlor pomicole (pentru case sezoniere); bunuri imobiliare cu destinaie special. Valoarea bunurilor imobiliare menionate este influenat n mare msur de distana fa de centrele de realizare i prelucrare a produciei, oraele mari, bazinele de ap naturale, drumuri cu nveli durabil. Drept exemplu de clasificare dup tipul bunurilor imobiliare se prezint clasificarea bunurilor imobiliare cu destinaie locativ. De exemplu, pentru apartamente pot fi evideniate urmtoarele grupuri: - apartamente, formate prin modificarea ncperilor izolate din cmine ; - apartamente compacte n case construite dup proiecte vechi; - apartamente standard n case de serie; - apartamente n case "de elit", construite dup proiecte mbuntite. Case de locuit individuale pot fi grupate n urmtoarele categorii: - case construite n perioada anilor 1930 -1960 (de regul, cu un singur nivel ); - case construite n perioada anilor 1960 - sfritul anilor 1980 (proiect standard); - case construite n anii 1990 (conform standardelor europene); - vile (constructii capitale); - csue sezoniere. Cel mai frecvent este utilizat clasificarea bunurilor imobiliare dup destinaia funcional, unde bunurile imobiliare sunt divizate n urmtoarele categorii: - bunuri imobiliare cu destinaie locativ, care includ bunurile imobiliare utilizate n scopuri locative fie de proprietar, arenda sau alt persoan care posed dreptul de folosin, utilizarea avnd un caracter permanent (case de locuit individuale, apartamente, vile, etc.); - bunuri imobiliare cu destinaie comercial, ce cuprind bunurile imobiliare folosite n scopul obinerii de venituri (hoteluri, restaurante, magazine, oficii, staii de al imentare cu combustibil ; - bunuri imobiliare cu destinaie industrial, ce cuprind bunurile imobiliare folosite pentru prelucrarea materiei prime i producerea de bunuri (uzine, fabrici, mine, cariere. ateliere de producie, etc.); - loturi de pmnt fr construcii, care se mpart n terenuri amplasate n intravilan (terenuri destinate construciei; zone de recreare, terenurile de uz public (piee, strzi, parcuri, etc.) i terenuri amplasate n extravilan, inclusiv terenurile cu destinaie agricol (teren arabil, grdini, vii, puni);

- bunurile imobiliare specializate, care datorit caracterului su specific nu se vnd n mod curent (dac se vnd vreodat). Caracterul specific al unor astfel de bunuri imobiliare este determinat de tipul construciei, mrime, amplasare. caracteristicile funcionale i modul de utilizare, tipul echipamentului tehnologic care poate fi amplasat n cldire, etc. Bunuri imobiliare specializate sunt considerate: centralele electrice, cldirile instituiilor de nvmnt i institutelor de cercetri, obiecte ale ocrotirii sntii i instituiilor de cultur, muzeele, bibliotecile, obiectele de cult i altele.

1.3 Acte normative si legislative n conformitatea cu lege cu privire la activitate de evaluare (art. 30) au fost elaborate urmtoare acte normative: 1. Regulament provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile adoptat prin Hotrrea Guvernului RM nr. 958 din 4.08.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova N 177-181 din 15.08.2003), care are ca scop stabilirea procedurii de determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora i forma de proprietate asupra lor. Regulamentul dat este provizoriu i n perspectiv trebuie s fie nlocuit cu Standardele Naionale de Evaluare, care actual se afl la etapa elaborrii. 2. Regulamentul cu privire la atestarea evaluatorilor de bunurilor imobile adoptat prin Hotrrea Guvernului RM Nr. 900 din. 24.07.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova Nr. 163166 din 01.08.2003), care stabilete modul de atestare, eliberare i retragere a certificatelor de calificare a evaluatorilor bunurilor imobile. 3. Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectual i Regulamentul cu privire la atestarea evaluatorilor obiectelor de proprietate intelectual adoptate prin Hotrrea Guvernului R.M. Nr. 783 din 30.06.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova Nr. 138-140 din 08.07.2003). Un alt aspect al evalurii este determinarea bazei impozabile. n conformitate cu Titlu IV a Codului Fiscal a Repubilcii Moldova baza impozabil pentru calcularea imopozitului pe bunurile imobile constituie 50% din valoarea de pia. Pentru executarea normei date este adoptat Programul de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii imobile adoptat prin Hotrrea Guvernului R.M. Nr. 670 din 9.06.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova Nr. 123-125 din 20.06.2003).

CAPITULUL

II:

ANALIZA

PIEEI

BUNURILOR

IMOBILE

CU

DESTINAIE LOCATIV (CAS DE LOCUIT) DIN RAIONUL CLRAI Piaa imobiliar este o acumulare de mecanisme prin intermediul crora se transmit drepturile de proprietate i interesele legate de ele, se stabilesc preurile imobilelor i se repartizeaz diverse oportuniti ale obiectelor comparabile. Piaa imobiliar include aceleai mecanisme ca i orice alt tip de pia: cererea, oferta, preul, concurena. Piaa forma organizrii produciei care asiugur interaciunea dintre producere i consum prin intermediul preului. Cerere - totalitatea bunurilor care agenii economici n calitate de cumprtori sunt gata s cumpere la un pre anumit, ntr o unitate de timp. Ofert totalitatea bunurilor oferite pe pia ntr un anumit moment de timp. Subiecii pieii imobiliare sunt vnztorii i cumprtorii obiectelor imobiliare, utilizatorii bunurilor imobiliare i agenii intermediari de marketing. n ultima perioad se observ o tendin de cretere a valorii bunurilor imobile locative. Din cele mai vechi timpuri se observ o tendin dezvoltare a bunurilor imobile locative, deaceea am efectuat analiza pieei terenurilor destinate construciei, precum i a construciilor cu destinaie locativ. n urma efecturii analizei am obinut preul mediu a unui m. p. de locuin n raionul Clrai este 359 , (vezi anexa B ), iar pentru un ar de teren destinat construciei este de 1282 (vezi anexa A ).

3 ESTIMAREA VALORII BUNULUI IMOBIL 3.1 Identificarea i descrierea obiectului de evaluare Bunul imobiliar reprezint un bun imobil locativ de tip casa individual de locuit situat n oraul Clrai (tabelul 3.1)(anexa #). Obiectul evalurii este amplasat n centru oraului i dispune de toate reele inginerti, n apropriere se afl grdinia, coala i spital raional. Tabelul 3.1 Caracteristica general a obiectului evalurii Elementele descrierii Referine Destinaia proprietii Modul de utilizare curent Amplasarea Cas individual de locuit Cas individual de locuit or. Clra i Descrierea juridic Natura drepturilor evaluate Drept de proprietate privat deplin asupra terenului i a contruciei Cerinele legale Planul general de dezvoltare Obiectul este amplasat n condiii favorabile i dispune de condiii satisfctoare pentru dezvoltare. Factorii de mediu Starea ecologic Prezena liniilor electrice de tensiune nalt n apropiere Prezena construciilor ridicate ilegal Terenul Destinaia Nr.Cadastral Suprafaa,ari Numrul obiectelor evaluate Numrul de odi Pentru construcii XXX 5 Cldiri i construcii 1 4
9

Semnificaia

Satisfctoare Nu exist Nu exist

Suprafaa locativ a bunului, m.p. nalimea constructiei, 1etaj Numrul de etaje Anul construciei Fundaia cldirii Perei despritori Pardoseala Acoperiul Goluri Finisare interioar Finisare exterioar Instalaii ingenereti

100 2,50 1 1991 Piatra sparta Piatr alb Ciment Plci de asbociment Ui-din lemn, Ferestre-din lemn, Beton Beton Electricitate, ap, gaz, reea telefon

Cas de locuit este situat n oraul Clraii, are asphalt pina la poart. i acest bun imobil complex dispune de cas individual de locuit i teren. Casa fiind construit n anul 1991, cu suprafaa locativ de 100 m.p., cu un nivel i teren cu suprafaa de 5 ari. Aceast cas este cota- parte a unui singur proprietar.

3.2 Procesul de evaluare a bunurilor imobile (cas de locuit cu 1 nivel) 3.2.1 Evaluarea casei de locuit cu un nivel prin metoda cheltuielilor Metoda cheltuielilor are la baz principiul estimrii cheltuielilor pentru crearea unui obiect analogic celui evaluat sau a cheltuielilor pentru nlocuirea obiectului supus evalurii. Costul reprezint suma de bani necesar pentru crearea unui bun imobiliar similar celui evaluat. Costurile totale sunt determinate ca produs al numrului de mijloace de producie i preul lor, pentru o anumit perioad de timp. Metoda costului este aplicat n urmtoarele cazuri: a) evaluarea bunurilor imobiliare noi sau construite recent (n acest caz costul evaluarea construciilor nefinisate;
10

construciei, care include i beneficiul investitorului se apropie de mrimea valorii de pia); b)

c) d)

analiza tehnico-economic a bunurilor imobiliare; reevaluarea mijloacelor fixe ale ntreprinderilor (reevaluarea mijloacelor fixe argumentarea construciei unei noi cldiri sau edificii; determinarea celei mai bune i eficiente utilizri; evaluarea cldirilor i edificiilor cu destinaie special; evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobiliare.

ale ntreprinderii presupune estimarea valorii de reconstituire); e) f) g) h)

Aplicarea limitat a metodei costului n economiile de pia se explic prin faptul c pentru cldirile cu o vrst efectiv mai mare de 10 ani metoda dat nu d rezultate exacte, deoarece este dificil s se determine mrimea deprecierii construciilor i cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare. La fel, este practic imposibil s reproduci o copie exact a obiectului construit cu mult timp n urm. Metoda costului se bazeaz pe estimarea fie a valorii de nlocuire (replacement cost), fie a valorii de reconstituire (reproduction cost). Valoarea de nlocuire reprezint totalitatea costurilor, exprimate n preuri curente, pentru a construi un obiect cu utilitate echivalent cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale moderne de construcie, tehnologii de construcie contemporane, proiecte i desing actualizate. Valoarea de reconstituire reprezint totalitatea costurilor, exprimate n preuri curente, pentru a construi o copie exact a construciei evaluate, folosind aceleai materiale de construcie, tehnologii i manoper.n aspect teoretic, ar trebui s acordm avantaj determinrii valorii de nlocuire, deoarece nu este raional s reproducem o copie exact a obiectului evalurii, construit dup un proiect nvechit, cu aplicarea tehnologiilor i materialelor de construcie nvechite.Dar, din punct de vedere practic, aplicnd metoda costului evaluatorii acord preferin valorii de reconstituire, pentru a evita determinarea costurilor de construcie a unei cldiri noi, caracteristicile creia difer de cele ale obiectul evalurii. Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de pia a bunului imobiliar prin aplicarea metodei costului este prezentat n tabelul 3.2 unde sunt descrise toate etapele detaliat a abordrii date.

11

Tabeul 3.2 Etapele abordrii costului la estimarea valorii de pia a bunului imobil Coninutul etapelor Estimarea valorii terenului Coninutul elementelor Metodelel aplicate Metoda vnzrilor comparabile; Metoda alocaiei, Metoda extragerii; Metoda capitalizrii. Estimarea construciei costului Cheltuielele indirecte; Cheltuieli de regie; Beneficiulinvestitorului; Determinarea costurilor indirecte Cheltuieli pentru Metoda normativ; Metoda elaborrii normelor de determinarea construciei; asigurarea i altele. Estimarea beneficiului investitorului Estimarea valorii de nlocuire (reconstruciei noi) Costul construciei; Costurile indirecte; Beneficiul investitorului. Estimarea uzurii fizice Uzura recuperabil Uzura nerecuperabil Estimarea deprcierii funcionale Deprecierea recuperabil; Deprecirea nerecuperabil Metoda normativ; Metoda valorii nominale; Metoda capitalizrii plii de arend; Metoda capitalizrii surplusului de cheltuieli Deprecierea economic Metoda capitalizrii plii de arend; Metoda vnzrilor comparabile, Metoda vieii economice. Determinarea deprecierii acumulate Uzura fizic, Deprecierea funcional, Deprecierea economic. Estimarea valorii de nlocuire Diferena nlocuire ntre valoarea noi
12

Metoda de resurse; Metoda comparaiilorunitare;

Cheltuieli de marketing; deviz; Crearea bazei normative proprii. Metoda celei mai bune utilizri.

de i

construciei

mrimea deprecierii acumulate. Estimarea valorii bunului imobiliar Valoarea construciilor; Valoarea terenului.

Formula general de determinare a valorii proprietii imobiliare prin metoda costului este: VP= Vt+(Vc-D), lei n care VP - valoarea de pia a proprietii imobiliare, Vt - valoarea terenului, lei; D - mrimea deprecierii, lei; Vc - valoarea construciei noi, care se calculeaz dup formula Vc = CC+ CI + B, lei n care CC - costul de construcie (cheltuielile legate nemijlocit de lucrrile de construcie), lei; CI - costurile indirecte - cheltuieli legate de efectuarea lucrrilor de cercetri i prospectri, cheltuieli investiionale, alte cheltuieli ce nu sunt legate n mod direct de lucrrile de construcie, lei; BI - beneficiul investitorului, lei. n cadrul metodei costului este necesar s fie estimat valoarea de pia a terenului, considerat liber (fr construcii). Valoarea de pia a terenului este determinat prin urmtoarele metode: a) metoda vnzrilor comparabile; b) metoda alocaiei; c) metoda extraciei; d) metoda capitalizrii: 1) tehnica rezidual; 2) capitalizarea plii de arend; 3) actualizarea fluxurilor de numerar. Pentru determinarea valorii terenului se va utiliza metoda analizei vnzrilor comparative, prezentat n tabelul 3.3 i 3.4. Terenurile similare bunului imobil supus evalurii sunt anexate n anexa C. (3.2) (3.1)

13

Tabelul 3.3- Caracteristica terenului evalurii i a terenurilor analogice Indicatori Amplasamentul Terenul1
Clrai, centru, Miron costin 23

Terenul 2
Clrai, periferie

Terenul 3
Clrai, periferie

Terenul 4
Clrai

Sursa folosit Preul de ofert, Suprafaa terenului, ari Dreptul de proprietate Condiiile de finantare Condiiile de vnzare Starea ecologic Caracteristicile fizice: Forma sectorului Reele(electricitate,canali zare, gazificare,ap potabil,telefon)

http://999.md http://999.md/82 http://999.md/81 http://999.md/94 /7836136 7500 6 privat de pia oferta buna regulat 01962 10000 7 privat de pia oferta buna regulat 59442 194000 97 privat de pia oferta buna regulat 42660 3600 8 privat de pia oferta satisfacator regulat

dispune

dispune

dispune

Nu are nimik

Tabelul 3.4 - Calculul valorii de pia a terenului destinat construciei prin metoda analizei comparative a vnzrilor Elemente comparaie de Terenul evaluat Nr.1
Clrai, centru, Miron costin 23

Terenuri analogice Nr.2

Clrai, periferie

Nr.3
Clrai, periferie

Nr.4

1.Amplasarea

Clrai

Clrai

2.Preul de ofert, 3.Suprafaa, ari 4.Preul pentru un ar, 5.Dreptul proprietate Corecia de privat

7500 6 1250 privat 1.0

10000 7 1428 privat 1.0

194000 97 2000 privat 1.0

3600 8 450 privat 1.0

14

Preul corectat, 6.Condiiile finanrii Corecia Preul corectat, 7.Condiiile tranzaciei Corecia Preul corectat, 8.Amplasarea Corecia Preul corectat, 9.Suprafaa, ari Corecia Preul corectat, 10. Starea ecologic Corecia Preul corectat, 11.Forma sectorului Corecia Preul corectat, 12. Reele (electricitate, canalizare,energietermi c,gazificare,ap potabil) Corecia Preul corectat, Ajustarea general ,% Ajustarea absolut ,% Ponderea Valoarea medie ponderat a 1 ar, Valoarea de pia, Valoarea de pia, lei dispune regulat buna 7 Rural De pia de pia

1250 de pia 1.0 1250 Pre ofertat 1.0 1250 Urban 0.9 1125 6 1.0 1125 buna 1.0 1125 regulat 1.0 1125

1428 de pia 1.0 1428 Pre ofertat 1.0 1428 Urban 0.9 1285 7 1.0 1285 buna 1.0 1285 regulat 1.0 1285

2000 de pia 1.0 2000 Pre ofertat 1.0 2000 Urban 0.9 1800 97 0.82 1476 buna 1.0 1476 regulat 1.0 1476

450 de pia 1.0 450 Pre ofertat 1.0 450 Urban 0.9 405 8 1.0 405 satisfacator 1.10 446 regulat 1.0 446

dispune

dispune

dispune

Nu are nimik

1.0 1125 0.90 10 3

1.0 1285 0.90 10 2

1.0 1476 0.73 27 1

1.1 491 1.09 9 4

491*4+1125*3+1285*2+1476*1/10 =938 7*938= 6566 6566*18.55= 121799

15

3.3.2 Evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativa, casa de locuit cu un nivel prin metoda comparativ a vnzrilor

Abordarea vnzrilor comparabile presupune estimarea valorii de pia a lotului de teren n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii. Aplicarea practic a metodei date este posibil doar n cazul unei piee imobiliare dezvoltate. Aplicarea metodei vnzarilor comparabile este efectuat n baza urmtoarei proceduri standarde: 1) Definirea misiunii de evaluare; 2) Colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectarii bunurilor imobile comparabile; 3) Identificarea unitailor i elementelor de comparaie; 4) Determinarea mrimii ajustarilor i corectarea preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare comparabile; 5) Comparaia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, n scopul ajustarii preurilor de vnzare; 6) Analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de pia a obiectului evalurii. Un evaluator estimeaz msura similaritii sau diferenele dintre bunul imobil studiat i vnzrile comparabile prin examinarea diferitor elemente de comparaie: a) b) c) d) e) f) g) h) i) drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise condiiile de finanare condiiile tranzaciei condiiile pieei amplasarea caracteristicile fizice caracteristicile economice modul de folosin componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobiliar.

Dup aceea se aplic ajustri n bani sau n procente la preul vnzrii fiecrui din bunuri imobile comparabile. Ajustrile se fac la preurile vnzrilor deoarece preurile acestor
16

bunuri imobile sunt cunoscute, atunci cnd valoarea obiectului studiat nu este cunoscut. Prin aceast procedur comparativ evaluatorul estimeaz valoarea definit n problem la o dat anumit. Colectarea i analiza datelor de pia pentru bunurile imobiliare similare obiectului evalurii este una din cele mai importante etape ale metodei; aici evaluatorul determin numrul vnzrilor comparabile necesar pentru analiz. Ajustrile snt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor bunurilor imobile comparabile i sunt aplicate n consecutivitatea: 1) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise; 2) ajustarea pentru condiiile de finanare; 3) ajustarea pentru condiiile tranzaciei; 4) ajustarea pentru condiiile pieei - data tranzaciei; 5) ajustarea pentru amplasare i condiiile fizice. Ajustarea pentru dreptul de proprietate preul bunului imobil depinde de avantajele obinute odat cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Dac dreptul de proprietate asupra obiectului evalurii este absolut, iar cel al bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie s efectueze corectri ale preului de vnzare a obiectului comparabil, mrimea ajustrii fiind egal cu valoarea de pia a drepturilor adiionale asupra bunului imobil. Ajustarea pentru condiiile de finanare estimarea acesteea depinde de acordul ntre cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Aceast ajustare este aplicat n cazurile cnd cumprtorul pltete creditorului dobnd pentru creditul acordat n scopul procurrii bunului imobil sau cnd vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului un credit ipotecar. Ajustarea pentru condiiile tranzaciei reflect condiiile atipice ale tranzaciei, cum ar fi termenii restrni de vnzare a lotului de teren, existena unei relaii speciale ntre prile implicate n tranzacie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune. Ajustarea pentru condiiile pieei presupune luarea n considerare a evoluiei preurilor pe piaa imobiliar n perioada ntre data evalurii i data cnd a fost efectuat vnzarea bunului imobil comparabil, innd cont de inflaie, modificarea legislaiei fiscale i legislaiei n general, schimbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor imobile, etc. Ajustarea preurilor pentru amplasare este efectuat n cazurile cnd amplasarea bunului imobil comparabil difer de amplasarea obiectului evalurii.

17

Ajustarea preurilor pentru caracteristicile fizice este aplicat pentru diferenele ntre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile i obiectul evalurii, fiind analizat fiecare caracteristic n parte. Ajustarea preurilor pentru caracteristicile economice este efectuat n cazul evalurii loturilor de teren care genereaz venit. n cadrul acestor caracteristici sunt i ncluse: cheltuielile operaionale, calitatea administrrii, plata de arend, condiiile i termenii contractului de arend. Ajustarea preurilor pentru diferenierea n modul de folosin este efectuat n cazul cnd modul de folosin curent al lotului de teren comparabil, difer, dar nu esenial, de modul de folosin ale obiectului evalurii. Ajustarea pentru componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil se aplic n cazul cnd n tranzacia de vnzare a bunului imobil au participat i alte bunuri ce nu snt considerate imobile: cum ar fi: utilaje i echipamente de producie, mobilier. Metoda vinzarilor comparabile este cea mai des utilizata pentru estimarea valorii terenului si metoda prioritara in cazul in care sunt disponibile suficiente vinzari comparabile. Vinzari comparabile sunt considerate vinzarile proprietatilor imobiliare similare proprietatii evaluate din punct de vedere al caracteristicilor legale, economice si fizice. Urmatoarea regula generala este aplicata in cazul selectarii vinzarilor comparabile: evaluatorul trebuie sa reduca la maxim diferentele intre proprietatile comparabile si obiectul evaluat, pentru caracteristicile care prezinta dificultati in determinarea marimii ajustarilor, in special daca ajustarile necesare sunt destul de inseminate. De regula, vinzarile comparabile sunt selectate in baza caracteristicilor principale ale terenurilor, in primul rind tinind cont de amplasare si marime. Este important de selectat unitatea de comparative adecvata. Prin reducerea preului la o unitate de comparatie, deosebirile fizice in marime sau forma pot fi mai usor luate in consideratie. Un aspect important al metodei vinzarilor comparabile este caracterul neliniar al valorii terenului. Odata cu creterea suprafeei totale, valoarea pe unitate de masura tinde sa descreasca. Metoda analizei comparative a vnzrilor este cea mai util metod atunci cnd recent au fost vndute un numr de bunuri imobile similare, sau n prezent ele sunt puse n vnzare n piaa bunului imobil evaluat. Folosind aceast metod un evaluator obine un indicator de valoare prin comparaia bunului imobil studiat cu bunuri imobile similare, numite vnzri comparabile. Preurile de vnzare a bunurilor imobile care sunt considerate ca fiind cele mai

18

comparabile, au tendina de a indica un interval n care se va afla valoarea bunului imobil studiat. Pentru determinarea mrimii ajustarilor se aplica urmtoarele metode: a) b) c) metoda comparaiei pare; metoda analizei datelor secundare; analiza statistic.

Metoda comparatiei pare consta n analiza a doua vnzri comparabile pentru a determina mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobile care au participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia caracteristicii pentru care este estimat ajustarea. Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimii ajustrilor n baza informaiei din rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare, articolele i publicaiile de specialitate. Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico - matematice de analiz, n special analiza de regresie i corelare. Aa factori cum ar fi multiplicatorul venitului sau rata capitalizrii la fel poate fi extras prin analiza comparaiei vnzrilor. n metoda comparaiei vnzrilor evaluatorii consider acestea date, dar nu le trateaz ca elemente de comparaie. Aceti factori de obicei sunt folosii n metoda capitalizrii venitului. Metoda se bazeaz pe dou comparaii a vnzrilor pe pia pentru a determina corecia n unul dintre elementele de comparaie. n acelai timp, implicarea n vnzarea de obiecte comparabile trebuie s fie identic n toate modurile, cu excepia unuia pe care ajustarea se efectueaz. Pentru a determina valoarea bunului prin metoda analizei comparative a vnzrilor, am selectat trei obiecte similare, caracteristica crora este redat n tabelul 3.13 (anexa G). Tabelul 3.13 Descrierea obiectelor comparabile Indicatorii Denumirea Amplasamentul Pretul de oferta, /m.p. Suprafaa total, m2 Suprafaa terenului,ari Obiectul 1 Cas individual Clrai, str.hajdeu 31 45000 100 14 Obiectul 2 Cas individual Clrai, vataman 18000 65 8 Obiectul 3 Cas individual Clrai,periferie, Gr.Musicescu 49000 144 10

19

Materialul de construcie a pereilor Starea tehnic Reele inginereti Sursa de acumulare a informaiei la data evalurii

Piatra taiata nesatisfacatoare Toate http://999.md/83 89561

Piatra taiata satisfacatoare In afara de gaz http://999.md/8 926072

Piatra taiata satisfacatoare Toate sunt http://999.md/14729

Sursa: Completat de autor n rezultatul analizei pieei imobiliare n urma datelor colectate despre bunuri imobile similare bunului supus evalurii vom estima valoarea de pia a casei de locuit (talelul 3.14). Tabelul 3.14 Estimarea valorii de pia a casei de locuit Elemente de comparaie 1 Bunul evaluat 2 Nr.1 3 Clrai, str.hajdeu 31 45000 100 5 privat 14 privat 1.0 45000 De piata De piata 1.0 45000 De piata De oferta 0.9 40500 rural urban 0.9 36450 Bunul imobil complex Nr.2 4 Clrai, vataman 18000 65 8 privat 1.0 18000 De piata 1.0 18000 De oferta 0.9 16200 rural 1.0 16200 Nr.3 5 Clrai,perife rie, Gr.Musicescu 49000 144 10 privat 1.0 49000 De piata 1.0 49000 De oferta 0.9 44100 urban 0.9 39690
20

1.Amplasarea 2.Preul de ofert, 3.Suprafaa m.p. 4. Suprafata terenului, ari 5.Dreptul de proprietate Corecia Preul corectat, 6.Condiiile finanrii Corecia Preul corectat, 7.Condiiile tranzaciei Corecia Preul corectat, 8.Amplasarea Corecia Preul corectat, constructiei,

9.Suprafaa mp Corecia Preul corectat

construciei,

100

100 1.0 36450

65 1.03 16686 8 0.97 16185 Piatra taiata 1.0 16185 satisfacatoare 1.0 16185 In afara de gaz, linie telefon 1.2 19422 1.08 8 4 3

144 0.96 38102 10 0.95 36197 Piatra taiata 1.0 36197 satisfacatoare 1.0 36197 Dispune de Toate 1.0 36197 0.73 27 3 2

10.Suprafata terenului, ari Corecia Preul corectat,

14 0.91 33170 Piatra taiata 1.0 33170

11.Materiale de constructie Piatra taiata Corecia Preul corectat 12. Starea tehnic Corecia Preul corectat, 13. Dotarea cu reele inginereti Corecia Preul corectat Ajustarea general Ajustarea absolut ,% Numarul ajustarilor Ponderea Valoarea de pia, Valoarea de pia, lei Dispune toate de satisfacatoar

nesatisfacatoare 1.1 36487 Dispune de Toate 1.0 36487 0.81 19 3 1

36487*1+19422*3+36197*2/ 6= 27858 27858*18,55= 516766

Valoarea eurului in ziua efectuarii evaluarii contitui 18.55 lei

21

BIBLIOGRAFIE

1. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, Nr. 989-XV din 18.04.2002. Monitorul Oficial al Republii Moldova Nr. 102 din 16. 07. 2002; 2. Buzu Olga, Matcov Angela Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic Ch; 2003 F.E.P. Tipografia Central 258 p; 3. Buzu Olga Dezvoltarea pieei serviciilor de evaluare a bunurilor imobiliare. Rezumatele lucrrilor. Conferina tehnico-tiinific jubiliar Tehnologii moderne n construcii, Chiinu 2000; 4. http: //999.md; 5. http: //statistica.md;

22

Anexe

23

ANEXA A ANALIZA PIEEI TERENURILOR DESTINATE CONSTRUCIEI OFERTATE N RAIONUL CLRAI Raionul Clrai Amplasarea , , Miron Costin , 23 , , Media Suprafaa, ari 6 Preul, euro 7500 Preul unui ar, euro 1250 http://999.md/7836136 Sursa

8 7 97

3600 10000
194000

450 1428 2000

http://999.md/9442660 http://999.md/8201962 http://999.md/8159442

1282

ANEXA B ANALIZA PIEEI CASELOR DE LOCUIT CU UN NIVEL OFERTATE N RAIONUL CLRAI Raionul Clrai Amplasarea Suprafaa, m.p. Prjolteni, centru Clrai, str.hajdeu 31 Sipoteni Pirjolteni, centru Clrai, vataman Bravicea, centru Saseni Bravicea, centru Bravicea, centru Clrai,periferi e, Gr.Musicescu Media 359 70 100 269 54 144 11000 7000 50000 29500 49000 157 70 186 546 340 http://999.md/14729 http://999.md/8892011 http://999.md/9186950 http://999.md/9146322 150 100 65 25000 55000 18000 167 550 277 http://999.md/9982493 http://999.md/2287355 http://999.md/8926072 80 100 Preul, euro 8999 45000 Preul unui m.p., euro 113 450 http://999.md/9826721 http://999.md/8389561 Sursa

24

Anexe C obiecte analogice

25

26

Anexa D cursul valutar

27

Anexa E obiectul evaluat

28