UNIVERSITATEA DE STAT DIN MOLDOVA

FACULTATEA DE DREPT

Tema: Regimul juridic al terenurilor din fondul apelor

ANUL III, GR. 402

Autor : Monacu Iulian

Evaluator : Dumneanu Victor

CHIINU-2014

ASPECTE GENERALE PRIVIND

REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR
1.1.
Scurt istoric al legislaiei n materie. Cadrul legal actual
Sistemul de drept national a suferit modificri semnificative cu privire la regimul
circulaiei juridice a terenurilor, aspect determinat de modificrile legislative intervenite n
decursul timpului.
n perioada 1947-1989, au fost impuse anumite restricii circulaiei juridice a erenurilor,
n sensul c, perioada respectiv poate fi caracterizat printr-o restricionare progresiv a
dreptului de-a dispune de bunurile imobile-terenuri, culminnd cu interdicia nstrinrii
terenurilor prin acte juridice ncheiate ntre vii. Aceeai perioad, se caracterizeaz prin trecerea
terenurilor proprietate privat n proprietatea de stat socialista sau cooperatista, modalitile
folosite n acest sens fiind diverse, precum: exproprierea, trecerea n proprietatea statului a unor
bunuri considerate fr stpn, preluarea abuziv de ctre stat sau de ctre cooperativele agricole
de producie a unor terenuri, trecerea n proprietatea statului a terenurilor aferente construciilor,
nstrinate dup intrarea n vigoare a legii 58/1974. Restricia proprietii private a atins punctul
culminant prin adoptarea Legii 58/1974 privind sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane
i rurale i a Legii 59/1974 privind fondul funciar. Scopul celor dou acte normative mai sus
menionate a fost limitarea proprietii private i extinderea proprietii funciare a statului,
ntruct, toate terenurile proprietate privat a persoanelor fizice au fost considerate ca fiind
scoase din circuitul civil.
Modificrile politice i sociale aprute n societatea romneasca ulterior datei de 22
decembrie 1989, au determinat puterea legislativ din Romnia s adopte o serie de acte
normative, prin care proprietatea privat s fie restituiata n favoarea persoanelor ce au fost
deposedate anterior.
Aceste msuri normative, au produs mai multe consecine juridice, cu o deosebit
important pentru regimul juridic al terenurilor. Astfel, terenurile proprietatea persoanelor fizice
au reintrat n circuitul civil general, exista posibilitatea nstrainrii atta a dreptului de proprietate
n ansamblul su ct i a dezmembramintelor acestuia, iar accesiunea putea duce la dobndirea
dreptului de proprietate.
Legea 18/1991, a stabilit procedura de reconstituire a dreptului de proprietate n
favoarea persoanelor ndreptite, ce au deinut teren n proprietate, precum i procedura
constituirii dreptului de proprietate n favoarea unor categorii de persoane, prin care se realizeaz
practic o mproprietrire a acestora, cu toate c, persoanele n cauz nu au fost anterior
proprietarele terenurilor, pe care se realizeaz constituirea.
n cursul anului 1998, a fost adoptat o lege special ce reglementa circulaia juridic a
terenurilor, respectiv Legea 54/1998. Dispoziiile noii legi au nlocuit capitolul V din Legea
18/991 ce reglementa circulaia juridic a terenurilor. Legea special a meninut unele dispoziii
din legea 18/1991, referitoare la circulaia juridict a terenurilor, n sensul c toate terenurile
proprietate privat se afla n circuitul civil, iar pentru nstrinarea acestora prin acte juridice inter

vivos era necesar forma autentic, nsa a introdus i unele dispoziii speciale referitoare la
instituirea dreptului de preemiune n cazul nstrinrii prin vnzare-cumprare a terenurilor
agricole situate n extravilan. Legea 1/2000, se adreseaz proprietarilor deposedai, ceteni
romni, indiferent dac acetia domiciliaz n ar sau n strintate, precum i motenitorilor
legali i testamentari ai fotilor proprietari, care au formulat n termen cereri de reconstituire a
dreptului de proprietate. n prezent, regimul juridic la circulaiei terenurilor este reglementat de
Titlul X din Legea 247/2005, privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, care se
completeaz cu prevederile Codului civil , Codului silvic, Legii 33/1994 i ale Legii 312/2005.
1.2.
Clasificarea terenurilor
Fondul funciar al Romniei este constituit din terenurile de orice fel, indiferent de
destinaie, de titlul pe baza cruia sunt deinute, respectiv, de domeniul public ori privat din
care fac parte.
n funcie de destinaie, terenurile sunt:
a) terenuri cu destinaie agricol, i anume: terenurile agricole productive - arabile,
viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantaiile de hamei i duzi, punile, fneele,
serele, solariile, rsadniele i altele asemenea -, cele cu vegetaie forestier, dac nu fac parte din
amenajamentele silvice, punile mpdurite, cele ocupate cu construcii i instalaii
agrozootehnice, amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice i de
exploatare agricol, platformele i spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole
i terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol;
b) terenuri cu destinaie forestier, i anume: terenurile mpdurite sau cele care
servesc nevoilor de cultur, producie ori administrare silvic, terenurile destinate mpduririlor
i cele neproductive - stncrii, abrupturi, bolovniuri, rpe, ravene, toreni -, dac sunt cuprinse
n amenajamentele silvice;
c) terenuri aflate permanent sub ape, i anume: albiile minore ale cursurilor de ap,
cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retenie, fundul apelor maritime interioare i al mrii
teritoriale;
d) terenuri din intravilan, aferente localitilor urbane i rurale, pe care sunt
amplasate construciile, alte amenajri ale localitilor, inclusiv terenurile agricole i forestiere;
e) terenuri cu destinaii speciale, cum sunt cele folosite pentru transporturile rutiere,
feroviare, navale i aeriene, cu construciile i instalaiile aferente, construcii i instalaii
hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor naturale, de telecomunicaii,
pentru exploatrile miniere i petroliere, cariere i halde de orice fel, pentru nevoile de aprare,
plajele, rezervaiile, monumentele naturii, ansamblurile i siturile arheologice i istorice i altele
asemenea1.

Legea nr. 18 din 1991

Terenurile menionate mai sus sunt deinute de diferite persoane fizice i juridice. Prin
deintorii de terenuri se neleg titularii dreptului de proprietate, al altor drepturi reale asupra
acestora sau cei care potrivit legii civile, au calitatea de posesori ori deintori precari.
Proprietatea privat asupra terenurilor, sau alte drepturi reale poate avea ca titulari
persoane fizice i juridice, iar terenurile care aparin domeniului public sunt proprietatea statului.
1.3.
Situaia juridic a terenurilor
Prin regimul juridic al terenurilor nelegem ansamblul de reguli de fond i de forma
care guverneaz actele juridice cu privire la terenuri
Dreptul de proprietate este acel drept real care confer titularului su posesia, folosina
i dispoziia asupra unui bun, exclusiv i perpetuu, n putere proprie i n interes propriu cu
respectarea normelor juridice n vigoare . Dreptul de proprietate asupra terenurilor, precum i
celelalte drepturi reale se nregistreaz n documentele cadastrului general i de publicitate
imobiliar prevzute de lege.
.
1.3.1 Regimul juridic al terenurilor proprietate public
Prin denumirea de terenuri din domeniul public se nelege c acestea sunt destinate
unei utiliti publice. Astfel, aparin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate
construcii de interes public, piee, ci de comunicaii, reele stradale i parcuri publice, porturi i
aeroporturi, terenurile cu destinaie forestier, albiile rurilor i fluviilor, lacurilor de interes
public, fundurile apelor maritime interioare ai al marii teritoriale, rmurile Marii Negre, inclusiv
plajele, terenurile pentru rezevatii naturale i parcuri naionale, monumentele, ansamblurile i
siturile arheologice i istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru
alte folosine, care potrivit legii, sunt de domeniu public care, prin natura lor, sunt de uz sau de
interes public.
Terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile i
insesizabile (art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 rep. i art. 11 din Legea nr. 213/1998). Sunt
inalienabile ntruct, nefiind n circuitul civil, dreptul de proprietate asupra acestor terenuri nu
poate fi nstrinat. Sunt imprescriptibile sub un dublu aspect:
- imprescriptibilitatea dreptului la aciune n revendicarea terenurilor care fac obiectul
domeniului public;
- imposibilitatea dobndirii de ctre teri a terenurilor din domeniul public, prin efectul
prescripiei achizitive (adic al uzucapiunii).
Sunt insesizabile, adic creditorii statului sau unitilor administrativ-teritoriale nu pot
urmri, n vederea ndestulrii creanelor lor, terenurile care fac parte din domeniul public,
ntruct bunurile ce aparin domeniului public, fiind inalienabile, sunt implicit i insesizabile.
Actele juridice ncheiate cu nerespectarea prevederilor legale privind regimul juridic al bunurilor
din domeniul public sunt lovite de nulitate absolut (art. 11 alin. 2 din Legea nr. 213/1998).
1.3.2. Regimul juridic al terenurilor proprietate privat

Terenurile proprietate privat , indiferent de titularul lor , se afl n circuitul civil , adic
ele pot fi dobndite i nstrinate potrivit dispoziiilor legii nr. 247/2005.
Subiecii dreptului de proprietate privat pot fi persoanele fizice, persoanele juridice,
statul i unitile administrativ teritoriale , cnd apar n calitate de proprietare ale unor bunuri
aparinnd domeniului privat. Dreptul de proprietate privat este alienabil , imprescriptibil i
sesizabil2 .
1.3.2.1. Regimul juridic al terenurilor proprietate privat situate n intravilan i
extravilan
Articolul 2, alin. 1 din lege (247/2005) dispune: Terenurile cu sau fr construcii,
situate n intravilan i extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate i
dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n forma autentic, sub sanciunea nulitii
absolute.
- CAPITOLUL 2 REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAIEI
TERENURILOR PROPRIETATE PRIVAT
Categoria de terenuri la care se refer Legea nr. 247/2005 este una foarte larg,
cuprinznd: terenuri din intravilan, terenuri din extravilan, terenuri cu sau fr construcii,
indiferent de destinaia lor sau de ntinderea acestora, singura condiie fiind aceea c ele s fie
proprietate privat.
2.1.
Terenurile proprietate privat.
Art. 1 din Legea nr. 247/2005 prevede: Terenurile proprietate privat, indiferent de
destinaie i titularul lor, sunt i rmn n circuitul civil. Ele pot fi nstrinate i dobndite liber
prin oricare din modurile prevzute de lege.
nstrinarea terenurilor i constituirea dezmembramintelor acestui drept, prin acte
juridice ntre vii, trebuie s mbrace forma autentic, fr a fi nsa necesar vreo autorizaie
administrativ.
Obligaia de a constitui dezmembramintele dreptului de proprietate n forma autentic
constituie un regres i va crea mari dificulti n practic. Avem n vedere situaiile n care
proprietarul terenului i-a dat consimmntul ca o alt persoan s construiasc pe terenul sau7
i mai ales ipoteza n care ambii soi construiesc pe terenul proprietatea unuia din ei, cunoscut
fiind c pn n prezent i doctrin i practica judiciara iau recunoscut constructorului
neproprietar al terenului dobndirea unui drept de superficie3
Nu exista diferena de regim juridic, sub aspectul formei actului de nstrinare, dup
cum se nstrineaz terenuri situate n intravilan sau n extravilan sau n funcie de categoria de

2
3

A.Circa, Note de curs

E.Chelaru, Despre circulatia juridica a terenurilor, Universitatea din Pitesti

folosin a acestora. Ca urmare i actul de nstrinare a unui teren construibil sau pe care exista o
construcie va trebui ncheiat n forma autentic.
Prin dispoziiile art. 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de
mijloace prin care se nlesnete ncheierea actelor juridice de nstrinare n scopul comasrii
parcelelor i loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care s
cuprind suprafee continue, indiferent de destinaia lor, precum i nstrinrile efectuate de ctre
persoanele ndreptite s obin renta viager agricol.
Aceste nstrinri pot fi efectuate i pe baza schielor care au stat la baza titlurilor de
proprietate emise cu ocazia aplicrii legilor fondului funciar i sunt scutite de taxa de timbru i
de timbrul judiciar.
Excepii. Prin excepie, anumite terenuri au un regim restrictiv al circulaiei lor juridice
sau sunt chiar scoase n afara circuitului civil general.
Deoarece a fost instituita printr-o lege special apreciem c se menine interdicia
nstrinrii terenurilor care au fcut obiectul constituirii dreptului de proprietate n condiiile art.
19 alin. 1, art. 21 i art. 43 din Legea nr. 18/1991 republicata. Conform art. 32 din aceeai lege,
aceste terenuri nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de 10 ani, socotii de la nceputul
anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a
actului de nstrinare, aciunea n nulitate putnd fi formulat de ctre primrie, prefectura,
procuror, precum i de ctre orice persoan interesat. Fiind o inalienabilitate propter rem, n
cazul morii titularului mproprietrit, nici motenitorii acestuia nu vor putea nstrina terenul
nainte de expirarea termenului de 10 ani. Tot astfel, potrivit art. 28 alin. 6 din Legea nr. 1/2000,
sunt inalienabile terenurile forestiere pentru care li s-a reconstituit dreptul de proprietate
membrilor formelor asociative de tipul obtilor i altora asemenea.
i Legea 247/2005 a instituit un caz de inalienabilitate temporar a unor terenuri. Astfel,
din prevederile art. 4 rezulta c litigiile privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i
legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, mpiedica nstrinarea
terenului i constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz.
2.2.
Antecontractul de vnzare-cumprare cu privire la terenuri
Potrivit legii (art.5 alin.(2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005), n situaia n care dup
ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuza
ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instan
competenta care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract.
Trebuie precizat faptul c, o condiie necesar pentru c cealalt parte s poat s cear
instanei de judecat , n baza art. 1073 i 1077 Cod civil, s pronune o hotrre care s in loc
de contract este aceea c terenul respectiv s se mai gseasc n patrimoniul promitentului
vnztor; dac terenul nu se mai gsete n patrimoniul acestuia, fiind vndut ctre un tert,
vnzarea respectiv este una valabil, partea prejudiciat putnd cere promitentului vnztor
doar daune interese pentru prejudiciul creat.

Existena acestei prevederi legale este de natur s nlture discuiile cu privire la

admisibilitatea aciunii n justiie pentru pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de
vnzare-cumprare.
2.3.
Dreptul de preemiune n nstrinarea terenurilor agricole din extravilanul
localitilor
n Legea nr. 247/2005, Titlul X observam c nu mai sunt preluate din vechea lege
dispoziiile referitoare la respectarea dreptului de preemiune; aceasta nseamn c, odat cu
intrarea n vigoare a noii legi, proprietarii terenurilor agricole situate n extravilanul localitii nu
vor mai trebui s respecte dreptul de preeemtiune al coproprietarilor, vecinilor ori arendailor n
cazul n care doresc s nstrineze, prin vnzare, terenurile respective.
2.4.
Dreptul de preemiune n nstrinarea terenurilor din fondul forestier
Domeniul de aplicare a acestui drept de preemiune se refer la urmtoarele categorii de
terenuri: terenurile care constituie enclave ale fondului forestier proprietate public a statului (
nconjurate de fondul forestier proprietate public ), terenurile limitrofe fondului forestier
proprietate public i terenurile acoperite cu vegetaie forestier, dac sunt proprietate privat.
Dreptul de preemiune se nate numai n cazul n care titularul dreptului de proprietate
al unui astfel de teren se hotrte s-l nstrineze prin vnzare cumprare i exist numai la pre
i condiii egale.