CAPITOLUL IV

ECONOMIA
CONSTRUCIILOR

la proiectul de diploma :
Complex Etno-Cultual, mun. Chiinu

Coal
UTM. 581.1. 061 ME a
Mod Coal document. Data
7
1
a Semnat
 44

4.1. INTRODUCERE
44
n compartimentul Economia al tezei de licen se recomand de efectuat evaluarea
proiectului de investiii (PI) din punct de vedere al eficienei economice.
Proiectul de investiii reprezint prin sine programul depunerii capitalului n scopul obinerii
ulterioare a veniturilor.
Practica contemporan de evaluare a eficienei proiectelor investiionale reale se bazeaz pe
urmtoarele principii de baz:
1. Principiul contrapunerii cheltuielilor i a veniturilor. Esena acestui principiu const n
faptul, c la aprecierea raionalitii (eficienei) proiectului este necesar de a contrapune
veniturile viitoare de la realizarea lui cu volumul investiiilor necesare.
2. Principiul fluxului de numerar. Veniturile viitoare, obinute n procesul exploatrii
proiectului investiional, reprezint fluxul net de numerar (Net Cash Flow). Fluxul net de
numerar se formeaz din contul profitului net, uzurii mijloacelor fixe i amortizrii activelor
nemateriale de lung durat.
3. Principiul modificrii valorii banilor n timp. La aprecierea PIC se ia n consideraie
valoarea banilor n timp att a celor investii n reproducerea capitalului fix, ct i a celor
obinuti sub forma fluxului net de numerar la etapa exploatrii proiectului. Valoarea
investiiilor i a fluxului de numerar trebuie s fie readus la valoarea actual (curent).
4. Principiul alegerii ratei de actualizare. Procedeul readucerii investiiilor i a fluxului net de
numerar la acelai interval de timp se numete actualizarea valorii i presupune alegerea
argumentat a ratei de actualizare (r). Aceast rat trebuie s ia n consideraie nivelul
inflaiei, riscurile posibile i rata minim a profitabilitii capitalului investit. Alegerea ratei
de actualizare trebuie difereniat pentru diferite PI.
5. Principiul limitrii n timp a proiectului. Durata efectiv de funcionare a proiectului unei
construcii noi a obiectelor poate fi de 50-100 ani. nsui durata de funcionare a diferitor
elemente ale PIC, i n particular a utilajului este cu mult mai mic. n scopul sporirii
corectitudinii indicatorilor prognozai n calcule este raional de limitat etapa examinat de
exploatare a proiectului. Perioada de analiz poate fi adoptat n limitele duratei de
exploatare a utilajului tehnologic principal (6-10 ani) sau n limitele perioadei de recuperare
a proiectului, preferate pentru investitorul (nu mai mult de 10 ani).
6. Principiul aprecierii i actualizrii valorii de lichidare a proiectului. La finele perioadei de
exploatare a proiectului trebuie s fie calculat valoarea de lichidare a acestuia. Valoarea de
lichidare este considerat ca elementul component al fluxului net de numerar (NCF),
prognozat la finele perioadei de exploatare a proiectului i reprezint prin sine venituri din
vnzarea convenional a obiectului. Valoarea de lichidare, de asemenea, trebuie s fie
readus la momentul iniial al investirii cu ajutorul ratei de actualizare.

Coal
UTM. 581.1. 061 ME a
Mod Coal document. Data
8
1
a Semnat
 44
EVALUAREA EFICIENEI ECONOMICE A PROIECTELOR DE
INVESTIII
44
La proiectele investiionale cu caracter de afaceri se refer aa proiecte ca: construcia nou,
extinderea sau reutilarea tehnic a ntreprinderilor industriale i de construcii, a obiectelor
comerciale, hotelurilor, centrelor de distracie, locuinelor etc.
Argumentarea eficienei economice a proiectelor susnumite const n determinarea urmtoarelor
criterii de baz ai eficienei:
1. Valoarea net actualizat;
2. Indicele de profitabilitate;
3. Perioada actualizat de recuperare a investiiilor.

Valoarea net actualizat

Valoarea net actualizat (VNA) se numete valoarea actualizat a sumelor de bani, care
pot fi primite n viitor.
VNA corespunde NPV englez (Net Present Value) i constituie diferena dintre costul
actualizat al ctigului i valoarea actualizat a cheltuielilor pentru realizarea, exploatarea i
deservirea tehnic a proiectului n decursul termenului ntreg de funcionare a acestuia.
Cu alte cuvinte NPV se determin ca diferena dintre valoarea actualizat a fluxului
veniturilor viitoare i valoarea investiiilor iniiale:
n
NPV NCFd I , (4.1)
t 1

unde: NCFd fluxul net de numerar actualizat al veniturilor viitoare (flux de disponibilitate
actualizat);
I - investiiile iniiale1.
Venitul net al fiecrui an, determinat ca diferena dintre veniturile i cheltuieli se numete
flux de numerar al mijloacelor bneti (Cash Flow). Net Cash Flow (NCF) se formeaz din contul
profitului net i uzurii acumulate a mijloacelor fixe.
Fluxul de numerar de actualizare a mijloacelor bneti (NCF d) reprezint echivalentul
financiar actualizat al sumelor bneti viitoare (ateptate) i se calculeaz cu formula:
t
NCF , (4.2)
NCFd
n 1 (1 r )
n

unde: r rata de actualizare;

n numrul intervalului de timp;
t - cantitatea intervalelor.

1
n acest caz investiiile sunt considerate ca investiii de o singur dat. Dac investiiile sunt repartizate pe anii de
funcionare, atunci ele, la fel, trebuie actualizate.

Coal
UTM. 581.1. 061 ME a
Mod Coal document. Data
9
1
a Semnat
 44
Se consider rentabil (avantajos) acel proiect de investiii, care la rata de actualizare
respectiv are valoarea pozitiv a NPV. La existena variantelor alternative cel mai bun proiect se 44
consider acel care are valoarea NPV cea mai mare.

Indicele de profitabilitate
Rentabilitatea este valoarea relativ a profitului, care exprim nivelul profitabilitii
ntreprinderii (firmei). Indicele rentabilitii (profitabilitii) investiiilor se determin conform
formulei:
PI = NCFd / I . (4.3)
Este evident c valoarea PI depinde de valoarea ratei de actualizare. n urma calculelor pot fi
obinute urmtoarele valori ale PI:
1) PI > 1 - proiectul este rentabil;
2) PI = 1 - decizia o ia investitorul;
3) PI < 1 - proiectul trebuie respins.
Cu ct este mai mare valoarea PI , cu att proiectul este mai rentabil.

Perioada de recuperare a investiiilor este egal cu perioada, n care investiiile iniiale se

recupereaz totalmente prin fluxul net de numerar actualizat. PP se calculeaz n forma de tabel.

CALCULUL-ARGUMENTARE A INVESTIIILOR NECESARE

REALIZRII PROIECTULUI

Realizarea proiectului investiional Complex Etno-Cultural, mun. Chiinu, presupune

construcia a unui ansamblu de obiecte, care au o caracteristic i destinaie diferit.
Conform sarcinii de proiect, n cadrul tezei de licen, la prima parte a proiectului se va
argumenta eficiena economica a investiiilor pentru organizarea zonelor:
Tabelul 4.1 Aria pe nivele
Nr. Denumirea zonei Aria, m2 Volum
1. Zona Restaurante 8426 30152
2. Centrul de deservire social-cultural 13069 28766
3. Zona Hotel 4360 10090
4. Zona Muzeu 4362 36640
Total 30217 105648
Sursa: elaborat de autor

Volumul investiiilor necesare se determin dupa formula:

I = I sp V tot , (4.4)

Coal
UTM. 581.1. 061 ME a
Mod Coal document. Data
10
1
a Semnat
 44
unde: I sp - investiii specifice la 1 m3 al cladirii.
V tot - aria total a edificiului. 44
n baza clasificrii zonelor dup destinaie i volumul cheltuielilor investiionale specifice volumul
total a investiiilor necesare constituie:

I1 = 30152 2019 = 60876 mii lei;

ILCM = 30152 1776 = 53549 mii lei;
Iut = 30152 215 = 6482 mii lei.

I2 = 28766 1790 = 51491 mii lei;

ILCM = 28766 1602 = 46083 mii lei;
Iut = 28766 159 = 4573 mii lei.

I3 = 10090 2805= 28302 mii lei;

ILCM = 10090 2534 = 25568 mii lei;
Iut = 10090 221 = 2229 mii lei.

I4 = 36640 2571 = 94201 mii lei;

ILCM = 36640 1543 = 56535 mii lei;
Iut = 36640 182 = 6668 mii lei.

Amortizarea mijloacelor fixe reprezint sistematic a valorii uzurabile a mijloacelor fixe

n decursul duratei de funcionare util.
n practica evalurii proiectelor investiionale preferabil s se prezinte metoda de calculare
a amortizrii cu rate fixe. Norma amortizrii se stabilete n procente fa de preul de cost a
fondurilor fixe i depinde de durata de utilizare: pentru cldiri 4 %, pentru utilaj 10 %.

Amortizarea cldirilor: 181737 0,04= 7269 mii lei;

Amortizarea utilajului: 19955 0,1 = 1995 mii lei;
Amortizarea total va constitui: 9265 mii lei / an.

Dup nchiderea perioadei de calcul a exploatrii proiectului trebuie s fie evaluat

valoarea lui de lichidare la preuri de pia. Valoarea de lichidare (VL) este considerat drept
element component al fluxului de mijloace bneti nete (NCF), prognozat la finele fazei de
exploatare a proiectului, i reprezint ncasrile totale de la vinderea convenional a obiectului.
Valoarea estimativ a obiectului la etapa de ncheiere poate fi stabilit innd cont de doi factori:
amortizarea i scumpirea n timp a bunurilor imobilizate.

Valoarea de lichidare reprezint ncasrile totale de la vinderea convenional a obiectului

i este considerat drept element component al fluxului de mijloace bneti nete (NCF).
Valoarea estimativ a obiectului la etapa de ncheiere poate fi stabilit innd cont de doi
factori: amortizarea i scumpirea n timp a bunurilor imobilizate.
VL = I ( Uz ani); (4.5)

Coal
UTM. 581.1. 061 ME a
Mod Coal document. Data
11
1
a Semnat
 44
Valoarea de lichidare a obiectului peste 10 ani va constitui:
VL =234872 (9264 10) = 142222 mii lei. 44

CALCULUL-ARGUMENTARE A FLUXURILOR DE NUMERAR

Calculul fluxurilor viitoare de numerar se efectueaz reieind din plata pentru biletele de
tren, produsele vdute in farmacie, venitul cafenelii i spaiilor date in arend pentru comer.
Calculele sunt efectuate n baza preurilor n vigoare.
Venitul global potenial se calculeaz ca produsul dintre volumul serviciilor prestate i
preuri pentru aceste servicii (tabelul 4.2).

Tabelul 4.2 Calcului VGP

Sursa de venit Metoda de calcul VGP, mii lei
Bilete de acces 1 intrare 180 zile 24 ore/zi 5787 lei/ora 25000
Expoziii (arenda) 5 sli 210 zile 24 ore/zi 496 lei/ora 12500
Sli de instruire (arenda) 10 ncperi 180 zile 6 ore/zi 1736 lei/ora 18750
Restaurant (arenda) 3 uniti 210 zile 24 ore/zi 2480 lei/ora 37500
Cazare 57 numere 210 zile 24 ore/zi 87 lei/ora 25000
Sala de conferine (arenda) 1 sal 50 zile 6 ore/zi 208 lei/ora 6250
Total 125000

La calculul venitului global real este aplicat coeficientul de neuniformitate a utilizrii

obiectului dupa capacitate (0,700-0,950).
Nivelul mediul de rentabilitate 22,9 %.
Taxa impozitului pe venit de 12 %.
Rata de actualizare este de 10,25 %.
Calcului fluxului net de numerar (NCF) i actualizarea lui se efectueaz n tabelul urmtor
(tab. 4.3).
Tabelul 4.3 Calculul indicilor anuali
Indicator 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
VGP,
mii lei 125000 125000 125000 125000 125000 125000 125000 125000 125000 125000
Kn. 0.7 0.75 0.8 0.85 0.9 0.95 0.95 0.95 0.95 0.95
VBE,
mii ei 87500 93750 10000 106250 112500 118750 118750 118750 118750 118750
Niv. med de
rentabilitate, % 22,9 22,9 22,9 22,9 22,9 22,9 22,9 22,9 22,9 22,9

PPI, mii lei

20038 21469 22900 24331 25763 27194 27194 27194 27194 27194
Impozitul pe
venit, mii lei
2405 2576 2748 2920 3092 3263 3263 3263 3263 3263
Profitul net,
mii lei
17633 18893 20152 21412 22671 23931 23931 23931 23931 23931

Amortizarea,
mii lei
9265 9265 9265 9265 9265 9265 9265 9265 9265 9265

Coal
UTM. 581.1. 061 ME a
Mod Coal document. Data
12
1
a Semnat
 44
44
Valoarea de
lichidare, 142222
mii lei
NCF,
mii lei 26898 29417 30676 31936 33195 33195 33195 33195 33195 33195

Kd, =10%
0,909 0,826 0,751 0,683 0,621 0,564 0,513 0,467 0,424 0,386

NCF a,
mii lei
24450 23258 22092 20952 19832 18722 17029 15502 14075 67711

NCF a, 243625
mii lei

Sursa: elaborat de autor

NCFa = 243625 mii lei.

CALCULUL-ARGUMENTARE A EFICIENEI PROIECTULUI

INVESTIIONAL

Calculul criteriilor eficienei este prezentat mai jos.

1) Valoarea net actualizat (NPV):
NPV = 243625 234872 = 8753 mii lei.
2) Indicele profitabilitii (PI):
PI = 243625/ 234872= 1,04
3) Termenul de recuperare a investiiilor (PP) se calculeaza n tabelul (tabelul 4.4)

Tabelul 4.4 Calculul termenului actualizat de recuperare a investiiilor

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
NCF a,
mii lei
-234872 +24450 +23258 +22092 +20952 +19832 +18722 +17029 +15502 +14075 +67711
Datorii, -
mii lei -234872 -210422 -187164 -165072 -144120 -124288 -105566 -88537 -73035 58960 -8751
PP, ani - 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0,87
Sursa: elaborat de autor
PP = 9 + (58960/67711) = 9,87 ani.
4) Norma intern de rentabilitate (IRR)

Pentru a calcula IRR este necesar de recalculat NPV la o alt rat de actualizare pentru
obine o valoare negativ a NPV, de exemplu r = 12%. Calculele sunt prezentate n tabelul
(tab.4.5):
Indicii principali ai eficienii economice a proiectului Centru de Creatie Tradiional, or.
Chiinu sunt prezentate n tabelul 4.6.

Tabelul 4.5 Indicii eficienei economice

Nr. Criteriile evalurii Valoarea

1. Volumul investiiilor, mii lei 234872

2. Profitul mediu anual, mii lei 295901
3. Rata de discontare, % 10%

Coal
UTM. 581.1. 061 ME a
Mod Coal document. Data
13
1
a Semnat
 44
4. NPV (valoarea neta actualizata), mii lei 8753
44
5. PI (indice de profitabilitate) 1,064
6. PP (perioada actualizat de recuperare a investiiilor), ani 9,6
Sursa: elaborat de autor

Concluzie: Reieind din calculele efectuate se ajunge la concluzia c proiectul

investiional, Complex Etno-Cultural, mun. Chiinu este raional din punct de vedere
economic la rata de actualizare 10 %, cu investiie n sum de 234872 mii lei, cu termen de
recuperare 9,87 ani. Indicele rentabilitii investiiilor este mai mare ca 1 deci proiectul este
profitabil.

Bibliografie

Coal
UTM. 581.1. 061 ME a
Mod Coal document. Data
14
1
a Semnat
 44
1.Usturoi I, Vascan G. Economia intreprinderii. Curs universitar Chiinu: UTM,2006
44
2.NCM L.01.07-2005. Regulamentul privind fundamentarea proiectelor investiionale n
construcii. Ediie oficial, Chiinu, 2005.
3. Ratele medii ale dobnzilor. http//bnm.md/ratele medii dobnzilor.
4.Ghid privind elaborarea i susinerea proiectelor de licen. Chiinu:UTM 2010
5.www.statistica.md

Coal
UTM. 581.1. 061 ME a
Mod Coal document. Data
15
1
a Semnat