Sunteți pe pagina 1din 19

Drept civil drepturi reale (pe scurt)

Dreptul real este acel drept patrimonial n virtutea creia titularul poate s-i
exercite prerogativele asupra unui bun patrimonial (poate fi evaluat n bani) n mod direct
i nemijlocit, fr intervenia altei persoane. Drepturile reale sunt limitative (nu pot
exista n afara legii).
Ca drepturi reale, CC enumer:
1. dreptul la proprietate;
2. dreptul la superficie;
3. dreptul la uzufruct;
4. dreptul la uz;
5. dreptul la servitute;
6. dreptul la administrare;
7. dreptul la abitaie;
8. dreptul la concesiune;
9. dreptul la folosin;
10. drepturile reale de garanie;
11. alte drepturi crora legea le recunoate acest caracter.
Cele de la punctele 2-6, scrise cu rou sunt de fapt drepturi reale ce deriv din
dreptul de proprietate privat, n timp ce drepturile 7-9, deriv din dreptul de proprietate
public.

I. Proprietatea i dreptul de proprietate


Proprietatea cunoate 2 forme:
a) privat;
b) public.
a) Dreptul de proprietate privat este acel drept real care confer titularului
dreptul de a poseda, a folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu
n limitele stabilite de lege.
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat
Caracterul exclusiv titularul dreptului de proprietate deine monopolul
atributelor proprietii i excluderea terilor de la exercitarea lui (inclusiv a autoritilor
publice).
Caracterul absolut confer titularului su toate prerogativele pentru ntregul
sistem de drepturi reale (de ex: ideea de opozabilitate).
Caracterul perpetuu dreptul de proprietate dureaz atta timp ct exist i bunul.

Coninutul dreptului de proprietate privat se compune din urmtoarele


(prerogative ale dreptului de proprietate):
1) posesia;
2) folosina;
3) dispoziia.
1) Posesia (aproprierea i stpnirea bunului) reprezint dreptul:
- de a apropria un bun;
- de a stpni un bun.
Aproprierea unui bun reprezint raportul de exclusivitate existent ntre
titular i subiectul pasiv.
Stpnirea reprezint relaia dintre titular i bunul su.
2) Folosina are 2 componente:
- dreptul de a folosi bunul i dreptul de a refuza bunul;
- dreptul de a culege fructele bunului.
Fructele bunului reprezint acele produse care deriv din folosirea unui bun,
fr a diminua substana acestuia. Acestea pot fi: naturale, industriale, civile
(venituri).
Fructele naturale sunt acele produse directe i periodice ale unui bun, obinute
fr intervenia omului, cum ar fi acelea pe care pmntul le produce de la sine
(producia i sporul animalelor).
Fructele industriale sunt acele produse directe i periodice ale unui bun,
obinute ca rezultat al interveniei omului, cum ar fi recoltele de orice fel.
Fructele civile sunt acele venituri rezultate din folosirea bunului de ctre o alt
persoan n virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobnzile, dividendele i
venitul rentelor.
3) Dispoziia are i ea 2 componente:
- dreptul de dispoziie juridic (dreptul de a nstrina dreptul de
proprietate de a vinde);
- dreptul de dispoziie material (dreptul de a-i modifica forma,
consuma substana sau transforma un bun).
b) Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate inalienabil,
insesizabil i imprescriptibil care confer titularului su (statul sau alt autoritate
administrativ-teritorial) atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra unor bunuri
declarate prin lege sau care prin natura lor sunt bunuri de uz sau interes public, cu
condiia s fie dobndite prin unul dintre modurile prevzute de lege. Acest drept apaine
statului sau autoritii administrativ-teritoriale.

Bunurile ce fac obiectul proprietii publice sunt bunuri de uz public (acele bunuri
accesibile tuturor membrilor comunitii: drumurile) sau de interes public (la care nu are
acces oricine, dar este afectat unui interes public: minister).
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate public
Bunurile de proprietate public sunt inalienabile, imprescriptibile i insesizabile,
adic proprietatea asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz i nu poate fi dobndit de
terzi prin uzucapiune sau posesie de bun credin asupra bunurilor mobile.
Astfel, n condiiile legii, bunurile de proprietate public pot fi doar date n
administrare sau n folosin i pot fi concesionate ori nchiriate.
Caracterul inalienabil dreptul de proprietate public nu poate fi sub nici o form
nstrinat. De asemenea, acest drept nu poate fi grevat prin drepturi reale principale
(uz, uzufruct etc.).
Caracterul imprescriptibil este caracterizat prin 2 elemente:
- extinctiv (aciunea n revendicare este imprescriptibil);
- achizitiv (nu poate fi dobndit prin uzucapiune sau posesia de bun
credin).
Caracterul insesizabil bunurile de proprietate public nu pot fi urmrite i
valorificate pe calea executrii silite de ctre creditorii titularului de crean (ei nu pot
valorifica bunurile din domeniul public).
nclcarea sau ncheierea de acte juridice avnd unul dintre aceste caractere,
atrage nulitatea absolut a actului juridic.
Bunurile care fac obiectul proprietii publice
Conform CC, constituie obiect exclusiv al proprietii publice bogiile de
interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de
interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale
platoului continental, precum i alte bunuri stabilite prin lege organic.

II. Proprietatea comun


Proprietatea comun este acea modalitate a dreptului de proprietate n care
proprietatea se exercit de ctre 2 sau mai muli coproprietari.
Acest tip de proprietate cunoate mai multe forme/modaliti i anume: cstoria,
achiziia, succesiunea.
Regimul juridic al coproprietii este guvernat de regula umanitii potrivit
creia nici un act material nu se poate svri dect cu acordul celorlali cu unele
excepii (fiecare proprietar s dispun liber de cota-parte pe care o deine o poate vinde
fr acordul celorlali coproprietari).

Izvoarele coproprietii (motenirea, convenia, faptul juridic):


- de cele mai multe ori coproprietatea este rezultatul motenirii sau
succesiunii;
- dreptul de proprietate comun se poate nate dintr-o convenie (de ex:
un contract de v-c, un contract de donaie etc.);
- un fapt juridic restrns poate duce la naterea coproprietii forate
(cldiri cu mai multe spaii locative cu proprietari diferii, lucruri
comune necesare sau utile pentru folosirea a dou fonduri nvecinate
etc.).
Formele proprietii comune sunt urmtoarele:
a) proprietatea pe cote-pri (coproprietatea) care poate fi:
i. obinuit (temporar) poate fi sistat prin partaj judiciar;
ii. forat.
b) proprietatea n devlmie (devlmia activitate desfurat n
comun proprietatea comun a soilor).
Proprietatea comun pe cote-pri
Acest tip de proprietate aparine mai multor titulari, fiecare avnd o cot-parte sau
o fracie din dreptul de proprietate, fr ca bunul corporal care formeaz obiectul acestui
drept s fie divizat din punct de vedere material.
Actele materiale i actele juridice pe care le poate svri
unul dintre coproprietari
1. Actele materiale posesia i folosina pot fi exercitate de ctre un singur
coproprietar (fr acordul celorlali), fr ns s schimbe destinaia bunului i fr s
aduc atingere dreptului celorlali coproprietari.
n cazul n care coproprietarii nu se neleg asupra folosirii n comun a bunului, ei
au posibilitatea de a recurge la un partaj judiciar de folosin.
Dispoziia material poate fi exercitat numai cu acordul tuturor proprietarilor.
2. Actele juridice acestea se clasific dup cum urmeaz:
a) acte de conservare acele acte ce pot fi ncheiate i de un singur
coproprietar, fr acordul celorlali coproprietari (de ex: radierea unei
ipoteci);
b) acte de administrare acele acte ce se pot face doar de ctre
proprietarii (coproprietarii) care dein majoritatea cotelor pri (de ex:
contractul de nchiriere);
c) acte de dispoziie juridic nu pot fi ncheiate dect cu acordul
tuturor coproprietarilor (de ex: acte juridice de folosin cu titlu gratuit,

nstrinrile i grevrile). Dac totui are loc ncheierea unui act de


dispoziie de ctre un coproprietar fr acordul celorlali coproprietari,
actul ncheiat nu poate fi opus (este inopozabil coproprietarului) i nu
trebuie respectat de ctre coproprietarii care nu i-au dat acordul la
ncheierea lui. Prin urmare, ei vor avea n continuare calitatea de
coproprietari al bunului i pot solicita inclusiv predarea lui pe calea
aciunii posesorii sau n revendicare. Astfel, fiecare coproprietar devine
proprietarul exclusiv al bunurilor de la data ncheierii actului.
d) aciunile n justiie fiecare coproprietar poate sta singur n justiie ,
indiferent de calitatea pe care o are, respectiv de reclamant sau de prt.
Obligaiile coproprietarilor
Coproprietarii sunt obligai s suporte obligaiile (sarcinile) coproprietii
corespunztor cotei pri din drept.
ncetarea strii de coproprietate
ncetarea strii de coproprietate are loc:
- atunci cnd se stinge chiar proprietatea (pierderea bunului,
uzucapiune, expropriere modalitate de trecere forat a unui imobil
din proprietatea privat n proprietatea public);
- atunci cnd un coproprietar sau un ter dobndete toate cotelepri din proprietate (n urma unei convenii);
- prin motenire, cnd coproprietarii se motenesc unii pe alii;
- prin partaj.
Partajul este operaiunea juridic prin care cotele-pri din dreptul de
proprietate se transform n drepturi pure i simple asupra unor bunuri sau a unor pri
materiale ale bunului sau asupra echivalentului acestor bunuri.
Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil (uzucapiunea ns stinge acest
drept).
Suspendarea partajului
Cile de realizare ale partajului acesta se realizeaz:
a) prin buna nvoial (partajul convenional);
b) pe cale judectoreasc (partajul judiciar).
n ambele cazuri, coproprietatea obinuit se transform n drepturi de proprietate
pure i simple prin 3 modaliti:
- prin mpreala material a bunului (n natur) ntre coproprietari;
- prin atribuirea bunului unuia dintre coproprietari cu obligarea lor de
plat a unor sume de bani, numite sulte, reprezentnd contravaloarea
cotelor-pri din drept ale celorlali coproprietari;
- prin vnzarea bunului potrivit nelegerii coproprietarilor.

Partajul convenional n acest caz, trebuie s fie prezeni proprietarii


(coproprietarii) sub sanciunea nulitii absolute. Dac coproprietarul nu are capacitate
de exerciiu, trebuie acordul ocrotitorului sau a instanei de tutel. Partajul e valabil chiar
dac nu cuprinde toate bunurile aflate n coproprietate (acestea pot face oricnd obiectul
unui partaj suplimentar).
Efectele partajului
Efectul translativ de proprietate al partajului se produce de la data efecturii lui.
Dac este vorba de imobile, efectul translativ de proprietate se produce la data nscrierii
lor n CF.
Coproprietatea forat
Acest tip de coproprietate nu poate fi sistat prin partaj judiciar, ci doar prin partaj
volunar.
Proprietatea periodic este o form de coproprietate forat n care dreptul de
folosin al bunului este mprit n intervale de timp. n absena unei reglementri
speciale, tot mai multe persoane i exercit succesiv i repetitiv dreptul de folosin al
unui bun mobil sau imobil n intervale de timp determinate, egale sau inegale.
Proprietatea n devlmie
Acest tip de proprietate nu are acea cot-parte (1/2, 1/3 etc.) din dreptul de
proprietate (nu este stabilit cota, fr determinarea cotei-pri). Ea este practic guvernat
de regulile proprietii comune i n cazul acesteia se aplic regimul comunitii legale
(de ex: n cazul proprietii comune a soilor).
Bunurile comune sunt acele bunuri dobndite n timpul regimului comunitii
legale de oricare dintre soi i mai poart denumirea de bunuri comune n devlmie
ale soilor.

III. Dezmembrmintele dreptului de proprietate


I. Dreptul de superficiu (superficia) reprezint dreptul de a avea sau de a
edifica o construcie pe terenul altuia , deasupra ori n dedesubtul acelui teren, asupra
cruia superficiarul dobndete un drept de folosin n temeiul unui act juridic (1),
precum i prin uzucapiune (2) sau prin alte modaliti prevzute de lege (3).
Coninutul juridic pe lng dreptul de folosin, superficiarul mai deine i un
drept limitat de dispoziie care poate fi de 2 feluri:
a) principal (deplin) dreptul de proprietate asupra construciei + dreptul
asupra terenului;
b) secundar (incipient) dreptul de a edifica o construcie + dreptul asupra
terenului.

(1) Actul juridic (printr-un titlu oneros, gratuit) trebuie s mbrace forma
actului autentic (act unilateral, testament sau convenie).
Caracterele dreptului de superficie
- este un drept real principal (se poate constitui numai asupra bunurilor
imobile);
- este un drept derivat (este rezultatul dezmembrrii dreptului de
proprietate asupra terenului);
- este un drept temporar (durata maxim a termenului de superficie este
de 99 de ani, cu posibilitatea renoirii la expirarea termenului).
(2) Uzucapiunea este un mod de dobndire a proprietii sau altui drept real
asupra unui bun prin posesia exercitat nentrerupt n termenul prevzut de lege i cu
respectarea condiiilor legale.
Uzucapiunea poate fi:
a) extratabular (dreptul de proprietate asupra unui imobil i
dezmembrmintele sale pot fi nscrise n CF, n temeiul uzucapiunii, n
folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dac:
i. proprietarul nscris n CF a decedat ori, dup caz, i-a ncetat
existena;
ii. a fost nscris n CF declaraia de renunare la proprietate;
iii. imobilul nu era nscris n nici o CF.
b) tabular (drepturile celui care a fost nscris, fr cauz legitim, n CF,
ca proprietar unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi
contestate cnd cel nscris cu bun credin a posedat imobilul timp de
5 ani dupa momentul nregistrrii cererii de nscriere, dac posesia sa a
fost neviciat.
(3) Alte modaliti prevzute de lege
*Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane i de a-i culege
fructele acesteia, ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva substana.
Durata dreptului de superficie se poate constitui pe o durat de cel mult 99 de
ani. La mplinirea termenului, dreptul de superficie poate fi rennoit.
Aprarea dreptului de superficie acesta poate fi aprat prin aciunea
confesorie de superficie, aciune ce poate fi intentat mpotriva oricrei persoane, chiar i
mpotriva proprietarului terenului, dac ea mpiedic exercitarea dreptului.
Dreptul la aciune este imprescriptibil, fiind:
- o aciune real;
- o aciune petitorie (n cadrul aciunii se pune n discuie nsi
existena dreptului de superficie).

Stingerea dreptului de superficie acesta se stinge prin radierea din CF pentru


una din urmtoarele cauze:
a) la expirarea termenului;
b) prin consolidare, dac terenul i construcia devin proprietatea uneia
i aceleiai persoane;
c) prin pieirea construciei, dac exist o stipulaie expres n acest
sens;
d) n alte cazuri prevzute de lege.
Efectele stingerii dreptului de superficie n lipsa unei stipulaii contrare,
proprietarul terenului devine proprietarul construciei edificate de superficiar, prin
accesiune, cu obligaia de a plti construcia la valoarea de circulaie de la data expirrii
termenului. n cazul n care construcia are o valoare mult mai mare dect terenul,
proprietarul l poate obliga pe superficiar s cumpere terenul la valoarea de pia.
II. Dreptul de uzufruct - este dreptul de a folosi bunul altei persoane i de a-i
culege fructele acesteia, ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva
substana.
Dreptul de uzufruct este un drept real principal care confer titularului unui bun
imobil, un drept de posesie i unul de folosin ce aparin altuia.
Coninutul juridic al dreptului de uzufruct
Se disting 2 aciuni:
- de folosin;
- de posesie.
Dobndirea dreptului de uzufruct
Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri
prevzute de lege, dispoziiile n materie de CF fiind aplicabile. Uzufructul se poate
constitui numai n favoarea unei persoane existente.
Durata uzufructului
n ceea ce privete durata uzufructului, acesta poate fi:
a) cel mult viager n favoarea unei persoane fizice;
b) pe o durat de cel mult 30 de ani n cazul unei persoane juridice;
c) se prezum a fi viager sau constituit pe o durat de 30 de ani, dac nu s-a
prevzut durata sa;
d) poate fi constituit pn la o dat reprezentnd vrsta la care o anumit
persoan poate ajunge (dureaz pn la acea dat, chiar dac acea persoan ar
muri nainte de mplinirea vrstei stabilite).
Obiectul dreptului de uzufruct
Pot fi date spre uzufruct orice bunuri mobile i imobile, corporale ori
incorporale, inclusiv o mas patrimonial, o universalitate de fapt ori o cot-parte a
acesteia.

Nu pot face obiectul dreptului de uzufruct, bunurile din domeniul public.


Aprarea dreptului de uzufruct
Acest drept poate fi aprat prin aciune confesorie, n aceleai condiii ca i n
cazul superficiei.
Drepturile uzufructuarului
Uzufructuarul are urmtoarele drepturi:
a)
are folosina exclusiv a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele
acestuia (naturale, civile, industriale i chiar productele);
b)
de a obine i de a cere predarea bunului;
c)
de a dispune ca un bun proprietar de bunurile care fr a fi
consumptibile, se deterioreaz rapid prin utilizare (n acest caz, la
sfritul uzufructului, uzufructuarul va restitui valoarea pe care a r fi
avut-o bunul la aceast din urm dat);
d)
de cesiune a uzufructului;
e)
de a nchiria, sau dup caz, de a arenda bunul primit n uzufruct;
f)
de a exploata prile de pduri nalte care au fost destinate tierii
regulate;
g)
de a lua produsele anuale sau periodice ale arborilor cu respectarea
folosinei obinuite a proprietarului, n limitele dispoziiilor legale;
h)
dreptul asupra pomilor fructiferi care se usuc i a celor czui
accidental;
i)
n cazul unei creane dreptul de a ncasa capitalul i de a percepe
dobnzile creanei, dreptul de a spori capitalul, dreptul de vot, dreptul
de devidende.
Problema cvasiuzufructuarului din moment ce uzufructul cuprinde printre
altele i bunuri consumptibile, cum ar fi bani, grne, buturi, uzufructuarul are dreptul
de a dispune de ele, ns cu obligaia de a restitui bunuri de aceeai cantitate , calitate i
valoare sau la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data stingerii uzufructului.
Obligaiile uzufructuarului
Acestea constau:
- fie ntr-o obligaie general, la un loc cu toi cei care formeaz
subiectul pasiv, de a respecta dreptul la nuda proprietate;
- fie n anumite obligaii ale uzufructuarului care au dat expresie
raporturilor speciale dintre uzufructuar i nud proprietar.
Avem astfel urmtoarele obligaii:
a) de a inventaria bunurile mobile i de a constata starea n care se afl
imobilele cu excepia cazului n care uzufructul unui bun mobil este
dobndit prin uzucapiune;
b) de a respecta destinaia dat bunurilor de nudul proprietar, cu excepia
cazului n care se asigur o cretere a valorii bunului sau cel puin nu
se prejudiciaz n niciun fel interesele proprietarului;

c) de a despgubi pe nudul proprietar pentru orice prejudiciu cauzat prin


folosirea necorspunztoare a bunurilor date n uzufruct;
d) de a depune o garanie pentru ndeplinirea obligaiilor sale;
e) de a efectua reparaiile de ntreinere a bunului (cele mari sunt n
sarcina uzufructuarului atunci cnd sunt determinate de neefectuarea
reparaiilor de ntreinere);
f) de a suporta toate sarcinile i cheltuielile , culegerea fructelor ori
ncasarea veniturilor;
g) de a aduce de ndat la cunotiin nudului proprietar orice uzurpare a
fondului i orice contestare a dreptului de proprietate, sub sanciunea
obligrii la plata de daune-interese.
Drepturile nudului proprietar
Obligaiile uzufructuarului devin n raporturile juridice drepturi de crean ale
nudului proprietar. Prin urmare, nudul proprietar are dreptul de a cere ntocmirea
inventarului, conservarea lucrului, evaluarea reparaiilor de ntreinere, dreptul de a
cere despgubiri etc.
Obligaiile nudului proprietar
n general, nudul proprietar are o obligaie negativ de a nu tulbura exercitarea
dreptului de uzufruct.
Cesiunea uzufructuarului
Fr ncuviinarea proprietarului
n absena unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul su unei
alte persoane, fr acordul nudului proprietar, dispoziiile n materie de CF fiind
aplicabile.
Cf. CC, uzufructuarul are dreptul de a nchiria sau dup caz, de a arenda bunul
primit n uzufruct (de ex: contractele de locaiune).
Cu ncuviinarea proprietarului
Lucrrile i mbuntirile la ncetarea uzufructului, uzufructuarul nu poate
pretinde vreo despgubire pentru lucrrile adugate unui bun imobil, cu excepia celor
necesare sau pentru mbuntirile aduse unui bun mobil , chiar atunci cnd prin
acestea s-a sporit valoarea bunului.
Dac lucrrile sau mbuntirile au fost fcute fr ncuviinarea
proprietarului, acesta poate cere obligarea uzufructuarului la ridicarea lor i la
readucerea bunului n starea n care i-a fost ncredinat.
Uzufructuarul poate cere n schimb o ndemnizaie echivalent pentru lucrrile
necesare adugate, dar i o ndemnizaie echitabil pentru celelalte lucrri adugate
sau pentru mbuntirile fcute cu ncuviinarea proprietarului dac prin acestea sa sporit valoarea bunului.
Inventarierea unui bun
Uzufructuarul:

a) preia bunurile n starea n care se aflau la data


constituirii uzufructului;
b) nu va putea intra n posesia lor dect dup inventarierea
bunurilor mobile i dup constatarea strii n care se
afl imobilele (cu excepia cazului n care uzufructul
unui bun mobil este dobndit prin uzucapiune);
c) va participa alturi de nudul proprietar la inventariere.
Plata despgubirilor (rspunderea uzufructuarului pentru prejudicii)
Uzufructuarul este obligat s l despgubeasc pe nudul proprietar pentru orice
prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunztoare a bunurilor date n uzufruct.
De asemenea, n cazul de lipsire a unei stipulaii contrare, uzufructuarul este
obligat s depun o garanie pentru ndeplinirea obligaiilor sale.
Uzufructuarul este obligat s efectueze reparaiile de ntreinere a bunului.
Stingerea dreptului de uzufruct
Cf. CC, dreptul de uzufruct se stinge:
1)
prin moarte sau dup caz, prin ncetarea personalitii juridice a
uzufructuarului;
2)
prin expirarea termenului pentru care a fost constituit uzufructul;
3)
prin consolidare (cnd una i aceeai persoan dobndete att
calitatea de proprietar, ct i acea de uzufructuar);
4)
prin neuzul timp de 10 ani, iar n cazul creanelor 2 ani;
5)
prin pieirea total a lucrului supus uzufructului;
6)
prin abuzul de folosin;
7)
prin renunarea uzufructuarului.
III. Dreptul de uz i dreptul de abitaie
Dreptul de uz este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia i de a-i culege
fructele naturale i industriale numai pentru nevoile proprii i ale familiei sale.
Servituiile este sarcina care greveaz un imobil pentru uzul sau utilitatea
imobilului unui alt proprietar. Utilitatea rezult din destinaia economic a fondului
dominant sau const ntr-o sporire a confortului acestuia (de ex: doresc s triesc mai
confortabil ntr-un imobil pe care l mpart cu alt proprietar s am acces i la imobilul
lui).
De regul, servitutea presupune 2 imobile aparinnd unor proprietari diferii,
unul dintre imobile reprezentnd fondul dominant, iar cel care suport servitutea este
fondul aservit.
Caracteristici
Aceste 2 dezmembrminte ale dreptului de proprietate se deosebesc de uzufruct
deoarece pe lng faptul c ele nu sunt cesibile, titularul dezmembrmntului respectiv
nu i poate exercita dreptul dect pentru nevoile lui i ale familiei sale.
Diferena dintre dreptul de uz i dreptul de abitaie rezult din obiectul acestor
dezmembrminte. Astfel, dreptul de abitaie se constituie asupra unei locuine, iar

dreptul de uz asupra unor bunuri mobile sau bunuri imobile, cu excepia


locuinelor.
Constituirea dreptului de servitute
Servitutea se poate constitui n temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune,
dispoziiile n materie de CF rmnnd aplicabile.
Clasificarea dreptului de servitute
Dreptul de servitute poate fi de mai multe feluri:
1) Servituiile aparente sunt acelea a cror existen este
atestat de un semn vizibil de servitute, cum ar fi o u, o
fereastr, un apeduct;
2) Servituiile neaparente sunt acelea a cror existen nu este
atestat de vreun semn vizibil de servitute, cum ar fi servitutea
de a nu construi ori de a nu construi peste o anumit nlime;
3) Sevituiile continue sunt acelea al cror exerciiu este sau
poate fi continuu fr a fi necesar faptul actual al omului, cum
ar fi servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi;
4) Servituiile necontinue sunt acelea pentru a cror existen
este necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de
trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport;
5) Servituiile pozitive sunt acelea prin care proprietarul
fondului dominant exercit o parte din prerogativele
dreptului de proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi
servitutea de trecere;
6) Servituiile negative sunt acelea prin care proprietarul
fondului aservit este obligat s se abin de la exercitarea
unora din prerogativele dreptului de proprietate, cum ar fi
servitutea de a nu construi.

IV. Posesia
Definiii
1) Posesia este definit de CC ca fiind deinerea unui lucru sau folosirea unui
drept, exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru (de ex:
posesia prin altul poziia proprietarului care, nchiriind imobilul, posed bunul
nchiriat prin persoana chiriaului, care are calitatea de detentor precar). Posesia este
ntotdeauna o stare de fapt, cu alte cuvinte este stpnirea efectiv a unui lucru. Ca stare
de fapt, posesia este ocrotit de lege deoarece, n mod normal, ea corespunde de cele mai
multe ori adevratului titular de drepturi reale.
2) Posesia este exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra
unui bun de ctre persoana care l stpnete i care se comport ca un proprietar.
Posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului fie n mod

nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul unei alte persoane. Posesia, n
vederea producerii de efecte juridice, trebuie s fie util, adic s fie lipsit de vicii.
Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu i persoanele juridice exercit
posesia prin reprezentantul lor legal.

Pentru a exista o posesie trebuie s existe urmtoarele 2 elemente:


a) elementul material (corpus) exercitarea n fapt a atributelor de proprietate
sau a altui drept real;
b) elementul subiectiv (animus) intenia proprietarului ce const n aceea de a
se comporta ca titular al unui alt drept real.
Caracterizarea posesiei
Posesia se poate caracteriza exprimnd urmtoarele reguli:
- se bazeaz pe intenia de a poseda pentru el nsui. n lipsa acestei
intenii se vorbete de o detenie precar i nu de o posesie;
- nate un drept de proprietate sau alt drept real;
- nu se poate exercita asupra bunurilor care fac parte din domeniul
public.
Calitatea de posesor
Calitatea de posesor o poate avea:
- titularul bunului (dreptul de proprietate) sau al altui drept real;
- titularul care nu este deintor al unui drept de proprietate sau al altui
drept real ns care exercit posesia care nu este, n acest caz, dect o
stare de fapt (detentor precar).
Calitile posesiei
Posesia trebuie s fie:
a) continu actele de posesie trebuie exercitate la intervale de timp normale,
conform naturii bunului posedat sau exerciiului dreptului care formeaz
obiectul posesiei;
b) nentrerupt;
c) netulburat posesia trebuie s fie panic pe tot parcursul exercitrii sale;
d) public posesia trebuie s fie exercitat public, ca i cum ar exercita-o
proprietarul nsui;
e) sub nume de proprietar persoana care posed bunul, trebuie s se comporte
ca i cum ar fi adevratul proprietar al bunului respectiv.
Posesia i detenia precar
Posesia reprezint o stare de fapt, pe cnd detenia precar este exercitarea n
fapt a unui drept, recunoscut detentorului de ctre adevratul proprietar. Posesorul
exercit stpnirea bunului pentru sine n timp ce detentorul exercit bunul. n esen,
posesorul are existena animus, pe cnd detentorul nu o deine.

Calitatea de detentor precar


Sunt detentori precari:
- chiriaul;
- depozitarul;
- locatarul;
- creditorul gajist etc.;
- dar i titularul unui drept real, ns n raportul su cu nudul proprietar.
Precaritatea reprezint o noiune extrem de important, fiind n fapt, lipsa
posesiei. Precaritatea este deinerea bunului de ctre o persoan, n numele altei
persoane.
Detenia precar este ntotdeauna conform cu dreptul din care decurge (de
ex: uzufructuarul fa de proprietar este detentor precar, el deinnd n numele
proprietarului bunul. Fa de teri ns, uzufructuarul are calitatea de posesor i astfel
are la ndemn toate aciunile prin care i poate apra posesia).
Efectele posesiei
1)
Posesia creeaz o prezumie de proprietate. Aceast prezumie este
nsa relativ, ea putnd fi rsturnat prin orice mijloc de prob;
2)
Aciunile posesorii apr posesia mpotriva nclcrilor care i sunt
aduse. De asemenea, acestea apr starea de fapt mpotriva tulburrilor
venite de la teri;
3)
Posesorul de bun-credin are dreptul s dobndeasc fructele
produse de bunul posedat n condiiile n care aceste fructe au fost
culese.
Intervertirea (schimbarea ordinii: detentorul precar s devin posesor)
precaritii n posesie
Detenia precar nu poate s fie intervertit n posesie, cu excepia cazului
cnd acest lucru este expres prevzut de lege. Astfel, intervertirea se poate face numai
n urmtoarele cazuri:
a) dac detentorul precar ncheie cu bun-credin un act translativ de proprietate
cu titlu particular cu o alt persoan dect cu proprietarul bunului;
b) dac detentorul precar svrete mpotriva posesorului acte de rezisten
neechivoce n privina inteniei sale de a ncepe s se comporte ca un
proprietar. n acest caz, intervertirea nu se va produce ns mai nainte de
mplinirea termenului prevzut pentru restituirea bunului;
c) dac detentorul precar nstrineaz bunul, printr-un act translativ de
proprietate cu titlu particular, cu condiia ca dobnditorul s fie de buncredin.

Posesorul de bun-credin dobndete dreptul de proprietate asupra fructelor


bunului posedat. Acesta trebuie s fie de bun-credin la data perceperii (ncasrii)
fructelor.
Fructele civile percepute anticipat (nainte de termenul sau momentul convenit)
revin posesorului n msura n care buna sa credin se menine la data scaden ei
acestora.
n cazul fructelor produse de imobile nscrise n CF, buna-credin se apreciaz
n raport cu condiiile cerute terilor dobnditori pentru a respinge aciunea n rectificare.
n alte cazuri, posesorul este de bun-credin atunci cnd are convingerea c
este proprietarul bunului n temeiul unui act translativ de proprietate ale crei cauze de
ineficacitate nu le cunoate i nici nu ar trebui, dup mprejurri s le cunoasc.
Buna-credin nceteaz n momentul n care cauzele de ineficacitate i sunt
cunoscute. Astfel, posesorul de rea-credin trebuie s restituie fructele percepute,
precum i contravaloarea acelora pe care a omis s le perceap.
ncetarea posesiei
Posesia nceteaz prin:
1) transformarea sa n detenie precar;
2) nstrinarea bunului;
3) abandonarea bunului mobil sau nscrierea n CF a declaraiei de renunare la
dreptul de proprietate asupra unui bun imobil;
4) pieirea bunului;
5) trecerea bunului n proprietatea public;
6) nscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraului sau municipiului, dup
caz, conform CC;
7) deposedare, dac posesorul rmne lipsit de posesia bunului mai bine de 1 an.
Viciile posesiei
n afara situaiilor prevzute de lege, nu poate produce efecte juridice dect
posesia util.
Discontinuitatea posesia este discontinu atta timp ct posesorul o exercit cu
intermitene anormale n raport cu natura bunului.
Violena posesia este tulburat atta timp ct este dobndit sau conservat prin
acte de violen fizic sau moral, care nu au fost provocate de o alt persoan.
Clandestinitatea posesia este clandestin dac se exercit astfel nct nu poate fi
cunoscut.

V. Modaliti de dobndire a dreptului de proprietate


Dobndirea dreptului de propritate dreptul de proprietate se poate dobndi:
(1) n condiiile legii (prin efectul unui act administrativ):
a. prin convenie;

(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)

b. motenire legal sau


c. testamentar.
prin accesiune;
prin uzucapiune (ca efect al posesiei de bun-credin n cazul bunurilor
mobile i al fructelor);
prin ocupaiune;
prin tradiiune;
prin hotrre judectoreasc;
prin nscriere n CF, n cazul bunurilor imobile.

(2) Prin accesiune dreptul de accesiune atunci cnd proprietatea unui lucru
mobil sau imobil d drept asupra tot ce produce lucrul i asupra tot ce se unete, ca
accesoriu, cu lucrul, ntr-un mod natural sau artificial.
Cf. CC, proprietatea pmntului cuprinde n sine proprietatea suprafeei i a
subfeei lui.
(3) Prin uzucapiune (uzucapiunea imobiliar) este un mod de dobndire a
proprietii sau altui drept real asupra unui bun prin posesia exercitat nentrerupt n
termenul prevzut de lege i cu respectarea condiiilor legale.
Uzucapiunea poate fi extratabular sau tabular (vezi pag. 7
dezmembrmintele dreptului de proprietate).
n toate cazurile, uzucapantul poate dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat
cererea de nscriere n CF nainte ca o ter persoan s-i fi nregistrat propria cerere de
nscriere a dreptului n folosul su, pe baza unei cauze legitime, chiar i dup mplinirea
termenului de uzucapiune. Este suficient ca buna-credin s existe n momentul
nregistrrii cererii de nscriere i n momentul intrrii n posesie.
Curgerea termenului uzucapiunii
Cf CC, termenul uzucapiunii nu ncepe s curg:
- nainte de data decesului sau dup caz, a ncetrii existenei juridice a
proprietarului;
- nainte de data nscrierii declaraiei de renunare la proprietate n CF,
chiar dac intrarea n posesie s-a produs la o dat anterioar.
Viciile posesiei suspend cursul uzucapiunii.
Jonciunea posesiilor
Fiecare posesor este considerat c ncepe n persoana sa o nou posesie, indiferent
dac bunul a fost trimis cu titlu universal sau particular.
Cu toate acestea, pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate s uneasc
propria posesie cu aceea a autorului su.
Alte dispoziii aplicabile n cazul prezentei seciuni se completeaz, n mod
corespunztor, cu cele privitoare la prescripia extinctiv.
(4) Prin ocupaiune Cf. CC, dobndirea dreptului prin ocupaiune are loc
atunci cnd posesorul unui lucru mobil care nu apaine nimnui devine proprietarul

acestuia prin ocupaiune, de la data intrrii n posesie, ns numai dac aceasta se face n
condiiile legii.
Cf. CC, sunt considerate lucruri fr stpn:
1) bunurile mobile abandonate;
2) bunurile care prin natura lor nu au proprietar, cum sunt:
a. animalele slbatice;
b. petele i resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale;
c. fructele de pdure;
d. ciupercile comestibile din flora spontan;
e. plantele medicinale i aromatice i altele.
Lucrurile mobile de valoare foarte mic sau foarte deteriorate care sunt lsate
ntr-un loc public, inclusiv pe un drum public sau ntr-un mijloc de transport n comun,
sunt cosiderate lucruri abandonate.
Proprietatea bunului gsit
Bunul mobil pierdut continu s aparin proprietarului su.
Gsitorul bunului este obligat ca, n termen de 10 zile s l restituie proprietarului
ori, dac acesta nu poate fi cunoscut, s l predea organului de poliie din localitatea n
care a fost gsit.
Organul de poliie are obligaia:
- de a pstra bunul timp de 6 luni, fiind aplicabile n acest sens
dispoziiile privitoare la depozitul necesar;
- de a afia la sediul su i pe pagina de internet un anun privitor la
pierderea bunului, cu menionarea tuturor elementelor de descriere a
acestuia.
Proprietatea asupra bunului gsit
Dac bunul a fost gsit ntr-un loc public, el va fi predat pe baz de proces-verbal,
persoanei care deine un titlu, altul dect titlul de proprietate public, asupra lucrului
respectiv.
n termen de 3 zile de la data prelurii bunului pierdut, aceast persoan are
obligaia s l predea, pe baz de proces-verbal, organelor de poliie din localitate. De
asemenea, informaii referitoare la bunul respectiv vor fi afiate ulterior la sediul poliiei
unde a fost gsit bunul.
Vnzarea bunului gsit
Dac, datorit mprejurrilor sau naturii bunului, pstrarea sa tinde s i diminueze
valoarea ori devine prea costisitoare, el va fi vndut prin licitaie public, conform legii.
n acest caz, drepturile i obligaiile legate de bun se vor exercita n legtur cu
preul obinut n urma vnzrii.
Restituirea bunului gsit ctre proprietar
Bunul sau preul obinut din valorificarea lui se va remite proprietarului, dac
acesta l pretinde, sub sanciunea decderii, n termenul de 6 luni, ns nu nainte de a se
achita cheltuielile legate de pstrarea bunului.

Plata unei recompense


De asemenea, n cazul bunurilor cu valoare comercial, proprietarul este obligat
s plteasc gsitorului o recompens reprezentnd a zecea (a 10-a) parte din pre sau din
valoarea actual a bunului. Obligaia de plat a acestei recompense nu se aplic n cazul
n care bunul a fost gsit ntr-un loc public, de cel care deine spaiul ori de un
reprezentant sau angajat al acesteia.
n cazul n care proprietarul a fcut o ofert public de recompens, gsitorul are
dreptul de a opta ntre suma la care s-a obligat proprietarul prin aceast ofert i
recompensa fixat de lege ori stabilit de ctre instana judectoreasc.
Remiterea bunului gsit ctre gsitor
n cazul n care bunul ori preul obinut din valorificarea lui nu este pretins de
proprietarul originar, el va fi considerat lucru fr stpn i remis gsitorului pe baz de
proces-verbal.
n acest caz, gsitorul dobndete dreptul de proprietate prin ocupaiune, iar
dovada acesteia se poate face prin procesul-verbal menionat sau prin orice alt mijloc de
prob.
Dac gsitorul refuz s preia bunul sau preul obinut din valorificarea lui, acesta
revine comunei, oraului sau municipiului pe teritoriul cruia a fost gsit i intr n
domeniul privat al acestuia.
Drepturile asupra tezaurului gsit
Tezaurul este orice bun mobil ascuns sau ngropat, chiar involuntar, n privina
cruia nimeni nu poate dovedi c este proprietar.
Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit ntr-un bun mobil sau imobil
aparine, n cote egale, proprietarului bunului imobil sau al bunului mobil n care a fost
descoperit i descoperitorului.
Aceste dispoziii nu se aplic ns:
- bunurilor culturale, calificate astfel potrivit legii, care sunt descoperite
fortuit sau ca urmare a unor cercetri arheologice sistematice;
- acelor bunuri care, potrivit legii, fac obiectul proprietii publice.
Dispoziiile prezentei seciuni se aplic n mod corespunztor i persoanelor care,
pe un alt temei, au dreptul la restituirea bunului pierdut.
(5) Prin tradiiune este o modalitate de remitere material, de predare a unui
bun (transmitere voluntar a posesiunii sau deteniunii unui lucru de la o persoan la alta)
cazul darului manual (form a donaiei) care nu se ncheie n form autentic i
reprezint simpla tradiiune cu intenia de a dona (animus donandi).
(6) Prin hotrre judectoreasca exist 2 situaii n care hotrrea
judectoreasc este un mod de dobndire a dreptului de proprietate independent de
suplinirea consimmntului unei pri:
- prin retrocedarea (a da napoi) dreptului de proprietate asupra imobilelor
expropriate (trecerea din proprietate privat n proprietatea statului);
- prin restituirea n natur.

DE COMPLETAT LA (2) LA ACCESIUNE


ACIUNILE REALE