Contractul de Vanzare FINAL V

Conf. univ. dr.
Manuela Tbra
Contractul de vnzare
Recentele dispoziii din materia Codului Civil al Romniei intrat n vigoare la
data de 01.10.2011 scot la iveal disponibilitatea legiuitorului romn i flexibilitatea
lui de a adapta o norm general la particularitile pe care raporturile complexe dintre
indivizi le pot crea n viaa social patrimonial.
Aceeai sensibilitate i flexibilitate despre care aminteam se manifest i n
materia contractului de vnzare care reglementeaz, cu caracter de noutate absolut n
legislaia noastr, anumite instituii inexistente n precedent, cum ar fi pactul de
opiune privind contractul de vnzare, oferta irevocabil de cumprare a unui imobil,
vnzarea bunului cu rezerva dreptului de proprietate sau cu opiunea de rscumprare,
dar i nuaneaz aspecte deja reglementate ntr-un mod mult mai flexibil nevoilor
contractanilor cum ar fi posibilitatea nlturrii eviciunii sau negocierii garaniilor de
eviciune oferite de vnztor sau oferirii unor garanii pentru buna funcionare a
bunului vndut.
Vnzarea reprezint cel mai uzitat contract din sfera contractelor speciale iar
legiuitorul Noului Cod Civil i-a respectat statul, alocnd acestui contract un numr
semnificativ de dispoziii prin care i-a recunoscut suprematia in randul contractelor
speciale.
I. Concept:
Vnzarea este contractul prin care o persoan, numit vnztor transmite, sau
dup caz, se oblig s transmit celeilalte pri, numit cumprtor, proprietatea unui
bun, asupra unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau orice alt drept, n
schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s-l plteasc.
Aadar, pot face obiectul vnzrii:
bunuri;
drepturile reale, respectiv dezmembrmintele dreptului de proprietate;
alte drepturi, cum ar fi drepturile de crean, drepturile societare, drepturile de
proprietate intelectual sau drepturile succesorale, caz n care vnzarea este
cunoscut sub denumirea de cesiune, o specie a vnzrii ce caracterizeaz
transmiterea drepturilor incorporale.
ntruct vnzarea are ca scop ieirea/intrarea unui bun din/n patrimoniul unei
persoane, vnzarea este indubitabil un act juridic de dispoziie.
II. Caracterele juridice ale contractului de vnzare.

Drept civil. Contracte speciale.
Page 1
Conf. univ. dr. Manuela Tbra
Contract sinalagmatic
Vnzarea este un contract sinalagmatic sau

bilateral datorit reciprocitii i interdependenei
obligaiilor ce le revin celor dou pri, pentru c,
n schimbul obligaiei de a i se preda bunul i de a
fi garantat, cumprtorul se oblig a-i plti
vnztorului un pre i cel puin s preia bunul
vndut, prile putnd s-i asume reciproc i alte
obligaii.
Rezult aadar, c prestaia unui contractant este cauza obligaiei celuilalt

contractant.
Aceast reciprocitate creeaz prezumia relativ a unui echilibru al contractului,
a unei balane echilibrate ntre prestatiile prilor, ceea ce, n ipoteza rsturnrii sale,
reclam o intervenie prompt pentru evitarea dezechilibrelor, intervenie care poate fi
ntemeiat i pe teoria impreviziunii, pe aceea a clauzelor abuzive n contracte etc.
Se justific aadar, n temeiul acestui caracter, dreptul prii care i-a executat
obligaiile contractuale de a-i cere celeilalte pri s fac acelai lucru, respectiv s-i
execute propriile sale obligaii sau, ca o expresie a unei conduite justificat nsprite, s
cear rezoluiunea contractului.
n mod simetric, de asemenea, acest caracter justific invocarea excepiei de
neexecutare n faa preteniilor uneia dintre prile contractului de vnzare de a se
executa obligaiile n favoare-i de ctre cocontractant, fr ca ea nsi s-i execute
propriile sale obligaii contractuale.
Aadar, ca aplicaie practic, cumprtorul va fi oricnd ndreptit s suspende
plata preului n rate dac vnztorul ntiinat de tulburrile suferite relativ la bunul
cumprat de ctre cumprtor, nu asigur ncetarea acestor tulburri.
n concluzie, sanciunea nclcrii acestui principiu al reciprocitii i
interdependenei obligaiilor se manifest n forme mai blnde exprimate prin
invocarea excepia de neexecutare, dar i printr-o form a rspunderii agravate ce
determin rezoluiunea contractului, cu sau fr daune interese.
2. Caracter oneros
Vnzarea este un contract oneros ntruct

fiecare parte urmrete realizarea unui interes
patrimonial/avantaj, cumprtorul urmrete bunul
Page 2
i, eventual plenitudinea drepturilor asupra

acestuia, sau dreptul cumprat, iar vnztorul
urmrete s ncaseze preul, respectiv suma de
bani
cuvenit
drept
contravaloare
a
bunului/dreptului transmis.
3. Contract comutativ
4. Contract consensualsolemn
Vnzarea este un contract comutativ ntruct

existena i ntinderea obligaiilor asumate de pri
este pe deplin determinat sau determinabil i
riguros reglementat i cunoscut nc de la
momentul ncheierii contractului, ea nedepinznd de
alea, de un eveniment viitor sau incert.
Extrapolnd, acest caracter nu este unul
absolut, astfel nct nimic nu mpiedic prile s
convin asupra unor elemente care s imprime
contractului de vnzare un caracter aleator
(vnzarea unor drepturi succesorale, vnzarea unor
drepturi litigioase, vnzarea unui bun viitor etc.).
n principiu, contractul de vnzare este un
contract consensual, ntruct pentru ncheierea sa
valabil este suficient consimmntul celor dou
pri, contractul ncheindu-se de cele mai multe ori,
prin simplul acord de voin.
Aadar vnzarea se perfecteaz n principiu
solo consensu.
E1: Cu toate acestea, exist norme speciale care-i imprim contractului, sub
sanciunea nulitii absolute, un caracter solemn. Astfel, n ceea ce privete vnzareacumprarea de imobile, terenuri sau construcii, sub sanciunea nulitii absolute i a
inopozabilitii prin inadmisibilitatea cererii de nscriere n cartea funciar, contractele
de vnzare trebuie ncheiate n form autentic.
n concluzie, caracterul solemn rezult dintr-o dispoziie legal special,
excepiile fiind ntotdeauna de strict interpretare.
Prile pot totodat, prin acte prealabile nstrinrii, s stabileasc cerine de
form pentru ncheierea actului juridic al vnzrii, chiar dac legea nu instituie o
anumit form a actului juridic promis, ncheierea actului (de exemplu, cumprarea
autovehiculului pe cale administrativ i nu n form autentic convenit n
promisiune ) ntr-o alt form juridic decat cea convenit anterior, nu afecteaz
valabilitatea actului juridic ncheiat cu nclcarea dispoziiilor din promisiune ct
Page 3
vreme legea nu cere form autentic pentru ncheierea valabil a respectivului contract
de vnzare.
E2: A doua excepie de la principiul consensualismului contractului de vnzare
este dat de valoarea bunurilor/drepturilor vndute pentru c, potrivit legii, dac bunul
are o valoare peste suma de 250 lei forma scris este obligatorie, nerespectarea acestei
forme scrise fiind sancionat prin imposibilitatea recurgerii la probaiunea existenei
contractului i a coninutului acestuia, ct vreme vnzarea nu va putea fi probat cu
martori dect dac exist un nceput de prob scris (potrivit art. 309 N.C.P.C., nici un
act juridic nu poate fi dovedit cu martori dac valoarea obiectului su este mai mare
de 250 lei; cu toate acestea se poate face dovada cu martori contra unei profesionist a
crui act juridic, indiferent de valoarea lui !!, dac a fost fcut de acesta n exerciiul
activitii sale profesionale, n afar de cazul n care legea special cere prob scris.
n cazul n care legea cere form scris pentru validitatea unui act, acesta nu poate fi
dovedit cu martori.)
E3. Contractele ncheiate prin mijloace electronice sunt supuse condiiilor de
form din norma special, astfel c dac nscrisul n form electronic a fost semnat
cu semntur electronic recunoscut i opozabil inclusiv co-contractantului,
contractul are acelai efect ntre pri ca i actul autentic, ns dac nscrisul electronic
poart o semntur electronic nerecunoscut de cocontractant, va avea regimul
juridic al unui nscris sub semntur privat.
Ca regul, vnzarea este un contract

translativ de proprietate din momentul ncheierii lui,
astfel c, va opera transferul dreptului de proprietate
de la vnztor la cumprtor nc din momentul
exprimrii consimmntului, cu toate consecinele
legate de suportarea riscului pieirii bunului.
Aadar, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din chiar momentul
ncheierii contractului, chiar dac posesia se realizeaz ulterior sau preul nu a fost
achitat integral.
5. Contract translativ
De la aceast regul, care este aplicat doar dac

obiectul vnzrii este:
cert,
exist,
este individual determinat,
aparine n proprietate vnztorului,
iar prile nu au amnat transferul proprietii,
Page 4
se ntlnesc i excepii determinate de mplinirea unui termen,

realizarea unei condiii sau natura juridic de bun viitor a
bunului vndut, dar acestea reprezint excepii care nu
modific caracterul translativ al contractului de vnzare.
Aadar, ca argument de text n favoarea acestui caracter translativ al contractului de
vnzare, ntlnim:
dispoziiile art. 1673 C. Civ. potrivit cu care : Vnztorul este obligat s
transmit cumprtorului proprietatea bunului vndut.... ; Dac legea nu
dispune altfel, dispoziiile referitoare la transmiterea proprietii se aplic n mod
corespunztor i atunci cnd prin vnzare se transmite un alt drept dect dreptul de
proprietate.
dispoziiile art. 1676 C. Civ.: n materie de vnzare de imobile, strmutarea
proprietii de la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte
funciar.
dispoziiile art. 1678 art. 1679, art. 1680 s.m.d. potrivit cu care:
-
Atunci cnd vnzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un
gen limitat, proprietatea se transfer cumprtorului la data individualizrii
acestora prin predare, numrare, cntrire, msurare ori prin orice alt mod
convenit sau impus de natura bunului.
Dac ns mai multe bunuri sunt vndute n bloc i pentru un pre unic i
global, proprietatea se strmut cumprtorului ndat ce contractul s-a
ncheiat, chiar dac bunurile nu au fost individualizate.
La vnzarea dup mostr sau model, proprietatea se strmut la momentul

predrii bunului.
Nerealizarea acestui caracter translativ reprezint o neexecutare culpabil de

ctre vnztor a obligaiilor specifice de predare a bunului, care vor conduce fie la
predarea silit a acestuia, fie la rezoluiunea contractului cu sau fr obligarea de plat
a daunelor-interese pentru acoperirea prejudiciului produs.
Doctrina este unanim n a califica relativ la acest caracter translativ al vnzrii
c transmiterea proprietii ine de natura contractului i nu de esena lui.
Page 5
III. Condiii de fond ale contractului de vnzare

Pentru valabilitatea contractului de vnzare, trebuie ndeplinite clasicele
condiii generale de validitate ale actului juridic de vnzare, referitoare la capacitatea
prilor de a contracta, referitoare la consimmntul valabil exprimat al acestora, la
obiectul determinat i la cauza licit a contractului de vnzare, la care se adaug i
preul ca element tehnic constitutiv esenial al contractului de vnzare.
III.1. Capacitatea. Cine poate cumpra sau vinde!?
III.1.A.
Pot cumpra sau vinde toi cei crora nu le este interzis prin lege i care nu sunt
declarai incapabili de lege, cu alte cuvinte regula capacitii de a vinde sau a dobndi
prin cumprare este general, incapacitatea constituind excepia.
Aceast regul a capacitii trebuie interpretat prin prisma regulilor generale
referitoare la capacitatea civil a persoanelor fizice i juridice, avndu-se n vedere
totodat c vnzarea reprezint un act juridic de dispoziie, astfel nct persoanele
lipsite de capacitate de exerciiu sau cele cu capacitate restrns pot ncheia
contracte de vnzare-cumprare numai cu ncuviinarea instanei de tutel i n cazuri
pe deplin justificate pentru protecia intereselor lor, dar si a normelor care interziceau
vnzarea pornind de exemplu de la o anumit calitate a semnatarilor: astfel, n trecut
vnzarea ntre soi era interzis, pentru ca n prezent, reglementrile Noului Cod Civil
s califice vnzarea ntre soi ca perfect valabil.
Interdicia de a vinde, respectiv de a cumpra imbrac forma juridic a
incapacitilor, actele juridice fiind prohibite de lege n considerarea unei
persoane/caliti (intuitu personae) i inalienabiliti create de legiuitor relative la bun,
astfel c incapacitile privesc persoanele iar inalienabilitile privesc bunurile.
Normele referitoare la incapaciti sunt expres i limitativ prevzute de lege
fiind de strict interpretare.
III.1.B.
. Incapacitatea de a cumpra
3.1.B-1. Incapacitatea de a cumpra drepturi litigioase.
Page 6
Sub justificarea interesului public, aprrii prestigiului unor categorii

profesionale i ordinii publice n general, se interzice de ctre legiuitor, sub sanciunea
nulitii absolute, cumprarea direct sau prin persoane interpuse, de ctre practicienii
dreptului: judectori, procurori, grefieri, executori, avocai, notari publici, consilieri
juridici i practicieni n insolven, a drepturilor litigioase care sunt de competena
instanei judectoreti n a crei circumscripie acetia i desfoar activitatea.
SANCIUNE: nulitatea absolut a vnzrii!
Prin drept litigios trebuie s nelegem un proces nceput i neterminat cu
privire la existena unui drept sau ntinderea dreptului. Aadar, dreptul este litigios
pn la pronunarea unei hotrri judectoreti irevocabile potrivit vechiului Cod de
Procedur Civil, respectiv pn la pronunarea unei hotrri judectoreti definitive
potrivit noului Cod de Procedur Civil.
O alt limit a incapacitii este dat de cumprarea n mod direct a drepturilor
litigioase, dar i prin persoane interpuse, calificate n sfera cea mai larg acceptabil a
acestei noiuni.
S-a apreciat n doctrin, cu relativ unanimitate, c existena unei contestaii la
executare la titlu nu reprezint o continuare a disputei litigioase, astfel nct nu poate
fi asimilat aceast faz procesual
cu nsui
dreptul
litigios permis
nstrinrii.
Nu pot
cumpra
bunurile
pe care
sunt
nsrcinai s le vnd mandatarii cu excepia
Excepii de la regula incapacitii de a cumpra drepturi litigioase.
contractului cu sine nsui sau dublare prezentare,
situaie n care mandatul trebuie judicios reglementat
este admisibil cumprarea drepturilor succesorale ori a cotelor-pri din
pentru evitarea unui conflict de interese.
dreptul de proprietate de la comotenitori sau coproprietari, de ctre categoriile
profesionale artate mai sus.Aceeai sanciune a nulitii relative,
este admisibil cumprarea unui drept litigios n vederea ndestulrii unei
aplicabil i in situaie premisa artat mai sus, se aplic
creane care s-a nscut nainte ca dreptul s fi devenit litigios.
prinilor,
tutorelui,dacacuratorului,
este admisibil
cumprarea
se realizeaz administratorului
pentru aprarea drepturilor
provizoriu,
n
cazul
cumprrii
direct
sau
prin persoane
celui ce stpnete bunul n legtur cu care exist dreptul litigios
(doctrina sesiznd
chiardeilege
prinn licitaie
public
a bunurilor
utilitatea practic interpuse,
a acestui text
situaia n
care notarul
public poate fi
interesat n cumprarea
unui drept
litigios
pentru evitarea unei eventuale rspunderi
persoanelor
pe care
le reprezint.
de a cumpra:
civile3.1.B-2.Alte
invocat de incapaciti
cel ce stpnete
bunul devenit sau constatat litigios urmare unei
Totodat trebuie reinut c potrivit art. 147 C.
fapte culpabile profesionale).
Civ. coroborat cu art. 186 C. Civ. i art. 502 C. Civ.,
tutorele sau rudele n linie dreapt pot cumpra la
licitaie public un bun al minorului dac au o garanie
real asupra bunului ori l dein n coproprietate cu
minorul.
Cu nulitatea absolut este sancionat ( deci
mai sever ) cumprarea realizat de funcionarii publici,
judectorii sindici, practicienii n insolven, executorii,
precum i alte asemenea persoane care ar putea
influena
condiiile vnzrii fcute prin intermediul lor
Drept civil. Contracte
speciale.
sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz
ori a cror administrare o supravegheaz.
Page 7
SANCIUNE:
nulitatea relativ a vnzrii! n ipotezele prevazute la literele a) i b);
nulitatea absolut a vnzrii! n ipoteza prevazut la litera c).
3.1.B-3. Regimul cetenilor strini
Cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice strine nu pot dobndi terenuri
n Romnia dect n condiii restrictive bazate pe dispoziiile constituionale
coroborate cu dispoziiile Legii nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor,
avute in vedere in temeiul Legii nr. 247/2005, respectiv a Titlului X intitulat
Circulaia juridic a terenurilor care arat c cetenii strini i apatrizii, precum i
persoanele juridice strine, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n
Romnia n condiiile prevzute de legile speciale.
In aceasta materie, trebuie s reinem, ca element de principiu, acela c legea
face distincie cu privire la capacitatea ceteanului strin de a dobndi terenuri n
Romnia dup categoria de folosin a terenurilor, astfel c, n prezent, dei cetenii
strini pot dobndi terenuri pentru stabilirea de reedine ori sedii secundare, acetia
nu pot dobndi ns, nc, dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor
Page 8
i terenurilor forestiere, astfel c nu de puine ori, maniera in care acestia devin

proprietari este in practica juridic indirecta: prin societi comerciale nmatriculate n
Romnia, ale cror asociat covritor majoritar este strin, n Romnia se
tranzacioneaz chiar i drepturi de proprietate asupra acestor categorii de terenuri.
3.1.B-4. Persoanele insolvabile
Persoanele insolvabile nu pot cumpra bunuri imobile care se vnd prin licitaie
public.
3.1.B-5 Persoanele n curs de constituire
Persoanele n curs de constituire nu pot fi semnatare decat a actelor juridice
necesare constituirii lor valabile astfel c, nerespectarea cerinelor privitoare la
capacitatea personei juridice se sanctioneaza.
. Incapacitatea de a vinde
Nu pot vinde bunuri ctre cei pe care i ocrotesc sau le administreaz

patrimoniul mandatarii, prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, ct
i funcionarii publici, judectorii etc., pentru un pre care const ntr-o sum de bani
provenit din vnzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care l
administreaz ori a crui administrare o supravegheaz, dup caz, sanciunea fiind
aceea a nulitii absolute.
De reinut : cei crora le este interzis s cumpere ori s vnd, nu pot s cear
anularea vnzrii nici n nume propriu, nici n numele persoanei ocrotite pentru c ar
echivala cu invocarea propriei turpitudini.
Sunt incapabili de a vinde minorii care nu au mplinit vrsta de 14 ani

i interziii judectoreti, acetia neavnd capacitate de exerciiu potrivit art. 43 alin.
1 lit. a i b, C. Civ.
Prin excepie, minorul poate ncheia singur acte de vnzare de mic valoare cu
caracter curent care se execut la momentul ncheierii lor.
Page 9
Aadar, vnzarea dar i cumprarea prin acte juridice de dispoziie att

vnztorul ct i cumprtorul trebuie s aib capacitate de exerciiu deplin la
momentul ncheierii contractului.
n ceea ce privete minorul cu capacitate restrns, respectiv minorul

ntre 14 i 18 ani, acesta poate ncheia personal contracte de vnzare, dar cu
ncuviinarea prinilor, sau dup caz, a tutorelui i cu autorizarea instanei de tutel,
ncuviinare care poate fi dat cel mai trziu la momentul ncheierii vnzrii. (ntruct
instana de tutel nc nu a fost nfiinat, competena acesteia a fost preluat de ctre
serviciul de autoritate tutelar din cadrul primriei n raza creia domiciliaz minorul,
autoritate care se pronuna cu privire la actele de dispoziie ale minorului i anterior
intrrii n vigoare a Noului Cod Civil.)
Ca i n cazul minorului lipsit de capacitate de exerciiu, minorul cu vrst ntre
14 i 18 ani poate face singur vnzri de mic valoare cu caracter curent i care se
execut la data ncheierii lor.
Persoanele n curs de constituire i nregistrare/autorizare au o
capacitate de exerciiu restrns, limitat de acte juridice necesare dobndirii
personalitii juridice.
SANCIUNEA prevzut de legiuitor pentru nerespectarea cerinelor

legate de capacitatea persoanei juridice la contractare este nulitatea absolut (art. 206
alin. 3 Cod Civil.).
SANCIUNEA nerespectrii dispoziiilor legale referitoare la capacitatea de
exerciiu a persoanei fizice este nulitatea relativ a contractului ( art. 44C. Civ.).
Nu pot vinde proprietarii bunului inalienabil
Atat prin convenie, cat i prin testament se poate interzice nstrinarea unui
bun, ns numai pentru o durat de cel mult 49 de ani (termenul se calculeaza de la
data dobndirii bunului) i sub condiia existenei un interes serios i legitim.
Clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se nate
obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau
determinabil categorie in care intr i antecontractele avnd ca obiect transmiterea n
viitor, prin ncheierea de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil
sau imobil, dac prin lege nu se prevede altfel.
E1: Dobnditorul poate fi autorizat de ctre instan s dispun de bun dac
interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a disprut sau dac un
interes superior o impune.
Page 10
III.2. Consimmntul.
Consimmntul reprezint manifestarea de voin a unei persoane n
vederea ncheierii unui act juridic, dar i cu privire la coninutul actului
juridic.
SANCIUNEA prevzut de legiuitor pentru nerespectarea cerinelor legate de
consimtamant lipsa acestuia atrgnd nulitatea contractului de vnzare.
Consimmntul, respectiv acordul prilor asupra tuturor elementelor
eseniale ale vnzrii presupune cunoaterea tuturor condiiilor de fond i de form,
dar i a situaiei de fapt a bunului, el putnd fi afectat de viciile clasice de
consimmnt care odat instalate vor da natere unui contract anulabil datorit
existenei acestora.
Astfel, consimmntul trebuie s fie serios, liber i exprimat n cunotin de

cauz, neviciat.
Consimmntul este viciat cnd este dat:
1.
2.
3.
4.
din eroare,
prin dol,
smuls prin violen
sau n caz de leziune.
I.
Eroarea
Eroarea reprezint falsa reprezentare a realitii la momentul
ncheierii contractului de vnzare-cumprare.
Modaliti:
1. Eroarea esenial
a) Eroare asupra naturii sau obiectului contractului de vnzare
b) Eroare asupra identitii obiectului sau calitii prestaiei ori asupra altei
mprejurri considerate ca eseniale,
c) Eroare asupra identitii contractantului vnzrii sau asupra unei caliti a
acestei persoane
Page 11
2. Eroarea de drept
a) Eroarea asupra unei norme juridice determinante pentru ncheierea
contractului de vnzare-cumprare.
Efecte
Regula 1. Este admisibil cererea de anulare a vnzrii doar dac partea care o
invoc s-a aflat la momentul ncheierii contractului ntr-o eroare esenial cu condiia
ca cealalt parte s tie sau s fi trebuit s fi tiut c eroarea n care s-a gsit
cocontractantul era esenial.
Sanciunea, aadar, este nulitatea relativ.
E1. Dac eroarea privete simple motive ale contractului care nu sunt eseniale,
nici prin natura vnzrii, nici prin voina prilor, contractul de vnzare nu este
anulabil.
E2. Dac eroarea putea fi nlturat de ctre vnztor sau cumprtor cu diligene
rezonabile, contractul de vnzare nu este anulabil ntruct eroarea este nescuzabil.
E3. Dac eroarea de drept a purtat asupra unor dispoziii legale accesibile i
previzibile, contractul de vnzare nu este anulabil ntruct eroarea este nescuzabil.
E4. Dac eroarea a primit un element n raport de care riscul de eroare a fost
asumat de cel care o invoc sau trebuia s fie asumat de acesta contractul de vnzare
nu este anulabil ntruct eroarea este asumat.
E5. Eroarea de calcul nu atrage anularea actului, ci doar rectificarea contractului
de vnzare.
II.
Dolul
Consimmntul este viciat prin dol atunci cnd partea s-a

aflat ntr-o eroare provocat de manoperele frauduloase ale
celeilalte pri sau cnd aceasta din urm a omis s-l informeze pe
contractant asupra unor mprejurri pe care se cuvenea s i le
dezvluie
Probaiune
Dolul nu se presupune, el trebuie s fie probat.
Efecte
Page 12
R 1. Dolul ce afecteaz consimmntul unuia dintre semnatarii contractului de

vnzare atrage nulitatea relativ a contractului, chiar dac eroarea nu a fost esenial.
R 2. Contractul este anulabil i atunci cnd dolul provine de la reprezentantul,
prepusul sau gerantul afacerii celeilalte pri.
E1. Nu este anulabil vnzarea dac contractantul victimei dolului unui ter nu a
cunoscut sau nu ar fi trebuit s cunoasc dolul la ncheierea contractului.
III.
Violena
Violena reprezint alterarea consimmntului datorit

temerii justificate induse fr drept de cealalt parte sau de un
ter, care l determin pe contractant s ncheie vnzarea.
Violena poate s priveasc att pe contractant, ct i persoane apropiate acestuia,
precum soul, soia, ascendenii sau descendenii contractantului.
Sanciune
Nulitatea relativ a contractului de vnzare.
E1. Simpla temere izvort din respect nu atrage anularea actului.
E2. Necunoaterea de ctre contractantul de bun-credin a violenei produse de ctre
teri contractantului su determin respingerea cererii de anulare a vnzrii.
IV.
Leziunea
Leziunea reprezint disproporia vdit ntre valoarea
prestaiilor reciproce ale contractanilor la data ncheierii
contractului, determinat de starea de nevoie sau lipsa de
experien ori lipsa de cunotine a unei pri de care profit
cealalt parte sau un ter beneficiar.
Sanciune
Leziunea atrage alternativ i la cererea persoanei interesate:
1. Anularea contractului sau
2. Reducerea obligaiilor cu contravaloarea daunelor-interese.
Atenie!!! Disproporia care determin admisibilitatea anulrii actului pe motiv de
leziune trebuie s ndeplineasc 4 condiii:
a) S existe
Page 13
b) S depeasc jumtate din valoarea prestaiei promise sau executat de

partea lezat la momentul ncheierii contractului
c) S profite celeilalte pri care se folosete de cele trei elemente (starea
de nevoie, lipsa de experien, lipsa de cunotine) n favoarea sa sau a
unui ter
d) S subziste la data cererii de anulare
E1: Leziunea nu este admisibil n cazul contractelor aleatorii.
ncheierea contractului de vnzare-cumprare presupune nu de puine ori

anumite angajamente prealabile vnzrii, extrem de varii i variate care oscileaz de la
promisiunea unilateral de vnzare, la angajamentul bilateral de vnzare-cumprare,
pn la pactul de preferin, instituii care vor fi studiate distinct n cele ce urmeaz.
Antecontractul-Promisiunea de a contracta
Antecontractul sau promisiunea de a contracta, respectiv de a
vinde sau cumpra reprezint un acord de voin anterior
vanzarii prin care partle se angajeaza sa incheie in viitor
vanzarea sau sa determine un tert sa consimta la
vanzare/cumparare.
Promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale contractului
promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea.
SANCIUNE ! n caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul:
plata de daune-interese;
obinerea unei hotrri care s in loc de contract n cazul n care promitentul
refuz s ncheie contractul promis.
Pentru admisibilitatea unei atari solicitari trebuiesc ndeplinite anumite condiii:
natura contractului s permit pronunarea hotrrii,
reclamantul s-i fi ndeplinit propriile obligaii, iar
cerinele legii pentru validitatea s fie ndeplinite.
E1: promisiunea de a ncheia un contract real.
De reinut! legiuitorul prevede n mod expres c convenia prin care prile se oblig
s negocieze n vederea ncheierii sau modificrii unui contract nu constituie
promisiune de a contracta.
Page 14
Pactul de opiune
n sfera noilor reglementri extrem de pertinente din materia vnzrii i
flexibile raportului de nstrinare, l constituie pactul de opiune privind contractul de
vnzare i promisiunea de vnzare, care, n art. 1668 pn la art. 1670 dezvolt acest
concept i i lmurete sfera de adresabilitate.
Astfel prin aceast varietate a promisiunii unilaterale de
vnzare legiuitorul a reglementat situaia n care ofertantul aloc
un termen beneficiarului opiunii, nuntrul cruia acesta este
ndreptit s accepte sau s refuze oferta promitentului de a
ncheia n viitor un contract.
Indiscutabil, pactul de opiune este un contract, astfel c i n ceea ce-l
privete, ntlnim dou pri contractuale, ofertantul sau promitentul i beneficiarul,
pri care trebuie s-i exprime n mod valabil consimmntul de subscriere la pact, n
deplintate capacitate, cu respectarea unui obiect licit al pactului i a unei cauze
legal-morale, forma ncheierii acestui contract fiind lsat la latitudinea prilor dei
alin. 2 al art. 1668 arat c atunci cnd pactul de opiune privete un drept tabular,
dreptul de opiune se noteaz n Cartea Funciar.
Ori, ct vreme notarea n Cartea Funciar nu poate avea loc dect n temeiul
unui act autentic sau altuia asimilat lui din cele prevzute de lege, este evident c
pentru protecia raportului juridic forma pactului de opiune, cel puin n materia
drepturilor tabulare, ar trebui s fie forma autentic.
Dac n ceea ce privete valabilitatea pactului de opiune condiiile de form
ale actului juridic sunt prevzute de lege expresis verbis doar n ceea ce privesc
drepturile tabulare, n ceea ce privete exerciiul acestui drept, forma de exercitare a
opiunii prin raportare la dispoziiile art. 1278, trebuie s ndeplineasc condiiile de
form ale actului juridic ce este acceptat, astfel c dei contractul se consider ncheiat
prin simpla acceptare a ofertei irevocabile, pentru valabilitatea acestei acceptri
declaraia de acceptare trebuie s ndeplineasc solemnitile contractului proiectat de
ofertant.
Expresia folosit de act proiectat nu este una ntmpltoare pentru c pactul
de opiune trebuie s cuprind o ofert detaliat nsoit de toate descrierile aferente
dreptului promis i dac este cazul, de o descriere a bunului conform descrierii
tabulare, cu prezentarea istoricului proprietii dar i a condiiilor n care aceste
drepturi promise vor putea fi acceptate de beneficiar i ne referim aici la, spre
exemplificare, condiii referitoare la pre, att sub aspectul cuantumului, ct i a
modalitilor de plat, condiii referitoare la sarcini asupra imobilelor i de ce nu,
condiii referitoare la modalitatea i termenul de intrare n posesia dreptului ofertat de
ctre beneficiar, fr a ne limita la aceast explicaie exhaustiv.
Merit subliniat c aceast ofert este irevocabil n termenul stabilit de
ofertant pentru exercitarea opiunii, astfel c acesta, apreciem noi, nu o poate revoca
nici sub aspectul destinatarului ofertei, dar nici sub aspectul dreptului ofertat sau a
condiiilor de exercitare a opiunii, astfel c aceast ofert este intangibil, nsui
autorului lui n timpul unu al ncheierii contractului ofertat, ns nimic nu le mpiedic
Page 15
pe pri, respectiv n timpul doi al ncheierii contractului, acela al acceptrii de ctre

beneficiar, dac de comun acord agreeaz s nuaneze sau s modifice elementele
pactului iniial. Protecia este dat de lege beneficiarului ofertei iar acesta oricnd
poate renuna la protecia oferita de legiuitor, acceptnd s negocieze contractul
promis.
Cum afirmam anterior, oferta irevocabil de a contracta i ofer beneficiarului
libertatea de a accepta sau refuza propunerea ofertantului n termenul stipulat de
acesta din urm.
Este important ns, s reinem c pactul de opiune se distinge de

Este important ns, s reinem c pactul de opiune se distinge de
oferta unilateral de vnzare prin caracterul irevocabil al ofertei, se
oferta unilateral de vnzare prin caracterul irevocabil al ofertei, se
distinge de promisiunea unilateral de vnzare prin aceea c dei
distinge de promisiunea unilateral de vnzare prin aceea c dei
promitentul se oblig s ncheie un anumit act juridic n viitor, ntr-un
promitentul se oblig s ncheie un anumit act juridic n viitor, ntr-un
termen determinat sau determinabil, nerespectarea promisiunii atrgnd
termen determinat sau determinabil, nerespectarea promisiunii atrgnd
dreptul cocontractantului la despgubiri sau la pronunarea de ctre
dreptul cocontractantului la despgubiri sau la pronunarea de ctre
instan a unei hotrri care s in loc de consimmnt la vnzare, n
instan a unei hotrri care s in loc de consimmnt la vnzare, n
cadrul pactului de opiune la vnzare, ns mecanismul propus de
cadrul pactului de opiune la vnzare, ns mecanismul propus de
legiuitor, excluznd un nou contract, suficient fiind n cazul dat
legiuitor, excluznd un nou contract, suficient fiind n cazul dat
acceptarea ofertei n termenul imperativ prevzut i n forma prevzut
acceptarea ofertei n termenul imperativ prevzut i n forma prevzut
de lege pentru ca contractul promis s fie executat i operaiunea
de lege pentru ca contractul promis s fie executat i operaiunea
programat s fie considerat ca executat, astfel c nu doar coninutul
programat s fie considerat ca executat, astfel c nu doar coninutul
irevocabilitii ofertei promitentului, ci i consistena mecanismului de
irevocabilitii ofertei promitentului, ci i consistena mecanismului de
ncheiere, ct i efectele acestui exerciiu al dreptului, sunt total
ncheiere, ct i efectele acestui exerciiu al dreptului, sunt total
diferite.
diferite.
Aadar, cel de-al doilea timp al pactului de opiune coincide n cazul
Aadar, cel de-al doilea timp al pactului de opiune coincide n cazul
nostru chiar cu executarea contractual a pactului, prin aceea c
nostru chiar cu executarea contractual a pactului, prin aceea c
contractul se ncheie tocmai prin exercitarea opiunii favorabile n
contractul se ncheie tocmai prin exercitarea opiunii favorabile n
condiiile precizate de ofertant de ctre beneficiarul/destinatarul
condiiile precizate de ofertant de ctre beneficiarul/destinatarul
acesteia.
acesteia.
Notarea despre care am discutat anterior, a pactului n Cartea Funciar,
Notarea despre care am discutat anterior, a pactului n Cartea Funciar,
are tocmai rolul de a cimenta caracterul public irevocabil al ofertei,
are tocmai rolul de a cimenta caracterul public irevocabil al ofertei,
care n cazul drepturilor tabulare coincide cu o interdicie de nstrinare
care n cazul drepturilor tabulare coincide cu o interdicie de nstrinare
a dreptului ofertat, ofertantul rmnnd aadar,legat de dreptul su pn
a dreptului ofertat, ofertantul rmnnd aadar,legat de dreptul su pn
la momentul expirrii termenului propus.
la momentul expirrii termenului propus.
Page 16
Pentru c afirmam anterior c pactul de opiune este un contract ba chiar o

varietate de vanzare afectata de o conditie pur potestativa i cunoscnd din teoria
dreptului c acesta este sursa de drepturi si obligaii pentru pri, discutnd pn n
prezent n mod pe deplin suficient de drepturile nscute n favoarea beneficiarului, se
nate ntrebarea legitim: care sunt servituile beneficiarului semnatar al unei
asemenea oferte?
Rspunsul n ceea ce-l privete este simplu: participarea acestuia la ncheierea
contractului de pact de opiune are doar un rol declarativ i de opozabilitate, prezena
beneficiarului n contract fiind doar o expresie fireasc a necesitii de informare, de
publicitate, a ofertantului ctre beneficiar. Neexercitarea favorabil a dreptului de
opiune nu implic nicio rspundere beneficiarului, simpla mplinire a termenului
dublat de lipsa declaraiei de acceptare, fie nscris la Cartea Funciar dac dreptul
este tabular, fie certificat pe proprie rspundere, constituie temei al radierii nscrierii
n Cartea Funciar a pactului de opiune.
Dificulti practice de a distinge pactul de opiune de promisiunea de a
contracta nu sunt excluse, daca avem ca situaie de lucru oferta cumprtorului care
pune la dispoziia beneficiarului preul, beneficiarului proprietar al imobilului
rmnndu-i facultatea de a accepta prin declaraie autentic oferta, situaie n care
transmisiunea se consolideaz, sau de a o declina, situaie n care indisponibilitatea
consimit a bunului urmeaz a fi radiat.
n ceea ce privesc alte dificulti practice ale acceptrii ofertei, ele nu sunt
deloc de neglijat pentru c exist cerine imperative, mai cu seam n materie
notarial, ce in de valabilitatea transferului i care privesc aspecte evaluabile,
cenzurabile, de la momentul transferului dreptului de proprietate, transfer care are loc,
de regul, la momentul autentificrii, cum ar fi verificarea sarcinilor ntr-un extras de
carte funciara de autentificare pentru vnzare, verificarea plii taxelor i impozitelor
prin certificatele de atestare fiscal de la momentul autentificrii vnzrii, etc., i nu n
ultimul rnd, ncasarea impozitului generat de transferul dreptului de proprietate, ceea
ce presupune mecanisme special gndite pentru a face posibil exercitarea acestui
drept i acestei opiuni, chiar, i mai cu seam, n lipsa ofertantului care alege aceast
modalitate, tocmai pentru c, i de cele mai multe ori urmare imposibilitii sale de
prezentare la momentul la care cumprtorul, dobnditorul, beneficiarul, i poate
exercita i executa acest drept.
Stipulaia pentru altul
Oricine poate stipula n numele su, ns n beneficiul unui ter. Astfel prin efectul
stipulaiei, beneficiarul dobndete dreptul de a cere direct promitentului executarea
prestaiei.
Condiiile stipulatiei:
Existenta stipulaiei n favoarea unui beneficiar
Page 17
Beneficiarul promisiunii trebuie s fie determinat sau, cel puin, determinabil la

data ncheierii stipulaiei
Beneficiarul promisiunii trebuie s existe n momentul n care promitentul
trebuie s i execute obligaia ( n caz contrar, stipulaia profit stipulantului,
fr a agrava ns sarcina promitentului).
Acceptarea stipulaiei de terul beneficiar (( n caz contrar dac terul beneficiar
nu accept stipulaia, dreptul su se consider a nu fi existat niciodat).
Revocarea stipulaiei: Stipulaia poate fi revocat ct timp acceptarea beneficiarului
nu a ajuns la stipulant sau la promitent. Stipulaia poate fi acceptat i dup decesul
stipulantului sau al promitentului.
Stipulantul este singurul ndreptit s revoce stipulaia, creditorii sau
motenitorii si neputnd s o fac. Stipulantul nu poate ns revoca stipulaia fr
acordul promitentului dac acesta din urm are interesul s o execute.
Efectele revocarii: Revocarea stipulaiei produce efecte din momentul n care ajunge
la promitent. Dac nu a fost desemnat un alt beneficiar, revocarea profit stipulantului
sau motenitorilor acestuia, fr a agrava ns sarcina promitentului.
Promisiunea de vnzare
Promisiunea de vnzare reprezint acordul de voin al prilor de a se
angaja reciproc la ncheierea unui contract de vnzare sub condiii predefinite
nc din momentul ncheierii acestei promisiuni.
contractului de vnzare.
n ipoteza neexecutrii de ctre una dintre pri la termenul convenit n
promisiune a obligaiei de a perfecta vnzarea, partea care dorete executarea
contractului poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de
vnzare dac toate condiiile de validitate sunt ndeplinite.
Din punct de vedere procedural legiuitorul a reglementat un termen scurt de
doar ase luni n care poate fi solicitat pronunarea acestei hotrri, termen care
curge de la data la care contractul trebuia ncheiat.
n ipoteza n care promitentul-vnztor nstrineaz bunul promis n cadrul unei
promisiuni unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat, obligaia
acestuia se consider stins i nu poate reclama intervenia instanei de judecat, ns,
spre deosebire de aceast situaie, dac promisiunea unilateral de cumprare va avea
ca obiect un bun de gen, obligaia promitentului va putea fi pus n executare pe cale
silit prin pronunarea unei hotrri care s in loc de contract.
Page 18
n lips de stipulaie contrar, sumele pltite n temeiul unei promisiuni de

vnzare reprezint o arvun din preul convenit, care n principiu, n cazul
neexecutrii culpabile a vnzrii, trebuie restituit, cu excepia unei convenii contrare.
ntruct au existat reglementri care au permis nscrierea n cartea funciar doar
a actelor juridice autentice, practica juridic a recomandat ncheierea acestor
promisiuni, de altfel acte juridice consensuale, n form autentic pentru a satisface
nevoia de opozabilitate fa de teri.
MODEL DE PROMISIUNE
PROMISIUNE BILATERAL DE VNZARE-CUMPRARE
ntre:
I.
II.
III.
Prile contractului
- .., CNP .., cetean romn, domiciliat
n ..........., sector ........, posesor al seria nr. ./
. eliberat de ., n calitate de promitent-vnztor, i
- .., CNP .., cetean romn, domiciliat
n ..........., sector ........, posesor al seria nr. ./
. eliberat de ., n calitate de promitent-cumprtor,
Obiectul contractului
a intervenit prezenta promisiune bilateral de vnzare cumprare n
urmtoarele condiii:
Obiectul promisiunii bilaterale de vnzare cumprare
Prin prezentul contract, eu, ., promit s vnd domnului ..

ntregul drept de proprietate asupra imobilului proprietatea mea reprezentat de
apartamentul nr. ., situat n . Str. nr. , bl., sc. , et. ,
sector , compus din (.) camere i dependine (..), avnd o
suprafa util de m.p., aa cum rezult din actele de proprietate,
respectiv.., conform documentaiei cadastrale ntocmit ., avizat de
sub nr. .. prin inspector de cadastru , mpreun cu cota
parte indiviz de ..% din prile i dependinele comune ale imobilului
bloc, care prin natura i destinaia lor sunt n folosin comun, perpetu i forat
a tuturor coproprietarilor, ct i dreptul de folosin asupra cotei pri indivize de
.% din terenul aferent bunului imobil n suprafa de m.p. pe
toat durata existenei construciei.
Page 19
Bunul imobil este identificat cadastral cu nr. .. (numr

cadastral vechi ) i este nscris n Cartea Funciar nr. ..
(provenit din conversia de pe hrtie a CF nr. ) a localitii Bucureti, sector
, n baza ncheierii nr. / emis de OCPI ...
I.
Modalitate de dobndire. Garanii
nu exist restrngeri ale folosinei bunului imobil n baza unor reglementri
1. dreptEu,
promitentul-vnztor,
lund la cunotin
de prevederile
215
de
public
i nu se cunosc circumstane
care ar putea
face ca nart.
viitor
Cod s
penal
infraciunea
de forat,
nelciune
) parial,
i art. 292
imobilul
fie (privind
expropriat
sau utilizat
total sau
n Cod
regimpenal
de
(privind
infraciunea
de
fals
n
declaraii
),
declar
i
garantez
domeniu public, ca de exemplu: planuri privind construcia unor strzi sau
promitentului-cumprtor
bunul imobil
ce face
obiectul prezentei
linii de
cale ferat peste imobile,cdescoperiri
de bogii
ale subsolului,
promisiuni de vnzare-cumprare a fost dobndit cu titlu de bun propriu
imobilul
se afl pe de
listalaimobilelor
expertizate
i ncadrate
clas
prin nucumprare
,
conformtehnic
contractului
de n
vnzarecumprare
de risc
seismic, autentificat sub nr. la Biroul Notarului Public
... Conform meniunilor cuprinse n susnumitul contract de
bunul imobil ce formeaz obiectul prezentului contract:
vnzare-cumprare, la rndul su a dobndit acest imobil prin
decircuitul
la ..
contractului
de vnzare-cumprare
nu a cumprare
fost scos din
civil nconform
temeiul vreunui
act normativ
de trecere n
aut.
sub
nr
de
Biroul
Notarului
Public
...
. Din
acest
proprietate public, a rmas de la data dobndirii i pn n prezent
n mod
act rezult
c aceasta,
la rndul
continuu
i netulburat
n stpnirea
mea, ei, dobndise prin cumprare de la
..
nu
format i promitent-vnztor
nu formeaz obiectul
litigiu judectoresc sau
2. aSubsemnatul
declarniciunui
c :
sechestru, nu formeaz obiectul niciunei aciuni posesorii sau al vreunei
nu sunt n niciuna dintre situaiile prevzute de lege care atrag incapacitatea
cereri de restituire formulate n temeiul Legii nr. 10/2001 i nu este supus
de a vinde,denuexecutare
sunt insolvabil
procedurii
silit, sau n stare de faliment, c nu exist niciun
impediment legal pentru nstrinarea bunului imobil,
nu este grevat de sarcini, servitui, clauze de inalienabilitate sau
bunul imobil nu are regimul de locuin de familie conform prevederilor
insesizabilitate legal sau convenional, nefiind constituite drepturi reale n
art.321 Cod
i nu face obiectul vreunui patrimoniu de afectaiune,
favoarea
altorcivil
persoane
nu amimobil
vndut,este
donat,
concesionat
ori transmis
direct
i/sau
indirect, i
total
bunul
nscris
n evidenele
fiscale
i c
impozitele
taxele
i/sau
parial,
n
orice
alt
modalitate
juridic
dreptul
de
proprietate
asupra
aferente, inclusiv plata utilitilor bunului imobil, sunt achitate la zi de
bunului imobil
ce face o bunul imobil ce formeaz obiectul prezentului
subsemnatul
promitent-vnztor.
contract nu este clasat ca monument istoric, ansamblu sau sit arheologic,
Preul contractului
nu exist niciun drept de preemiune legal sau convenional conferit
Noi,
prile
ca preul
ferm i public
irevocabil
al nvnzrii
vreunui
tercontractante
(profesionistam
sauconvenit
neprofesionist,
autoritate
etc.)
ceea ce
s fieprivete
de.EUR
imobilul sau(euro).
pri din acesta (sau orice drept asupra acestuia n tot
sau n
parte),
Noi,
prile
contractante, declarm c preul nu este fictiv sau derizoriu n
nelesul art. 1665 Cod Civil, fiind stabilit n condiiile actuale ale pieei.
bunul imobil a fost corect identificat conform actelor de dobndire i nu au
Noi, prile contractante, declarm c preul este cel real i am luat cunotin
de dispoziiile Codului civil, privind seriozitatea i sinceritatea preului declarat,
Page 20
precum i dispoziiile Legii nr. 241/2005, privind prevenirea i combaterea
evaziunii fiscale, care cuprind obligaia de a declara preul real al vnzrii
viitoare i ni s-au pus n vedere consecinele nedeclarrii preului real, precum i
de dispoziiile Legii nr. 656/2002 pentru prevenirea i sancionarea splrii
II.
Modalitatea de plat a preului
Noi, prile contractante, ne declarm de acord cu urmtoarea modalitate de

plat a preului:
6.1. suma de.EUR (euro) subsemnatul promitentvnztor declar c am primit-o de la promitentul-cumprtor, cu titlu de arvun, n
numerar, azi, data autentificrii prezentului nscris, aceast declaraie a
subsemnatului, promitent-vnztor, constituind chitan liberatorie privind
ncasarea acestei sume de bani, urmnd ca,
6.2. suma de.EUR (euro), provenind parte din surse
proprii, parte din credit bancar acordat cumprtorului de. sa fie achitat
astfel:
suma de.EUR (euro) n numerar, la data

autentificrii contractului de vnzare cumprare, din surse proprii ale
cumprtorului, iar
suma de .EUR (euro), din credit bancar acordat

cumprtorului prin transfer, dup intabularea dreptului de proprietate pe
numele cumprtorului i nscrierea ipotecii legale/convenionale n favoarea
bncii creditoare, ntr-un termen ce nu va putea depi 10 (zece) zile lucrtoare
calculat de la data autentificrii contractului de vnzare.
Diferena de pre nencasat la data ncheierii contractului de vnzare nu va fi
productoare de dobnzi, astfel nct urmeaz s fie pltit n termenul convenit
mai sus la valoarea ei nominal.
I.
ncheierea contractului de vnzare n form autentic. Transferul

proprietii imobilului
Perfectarea contractului de vnzare n form autentic va avea loc pn la data

de .., sub rezerva ndeplinirii cumulative a urmtoarelor condiii
stabilite n sarcina promitentului-vnztor, respectiv:
prezentarea certificatului de atestare fiscal pentru nstrinare pe numele
proprietarului i a extrasului de carte funciar pentru autentificare - acesta din
urm prin intermediul notarului public instrumentator - din care s rezulte c
Drept
civil.imobil
Contracte
21
bunul
este speciale.
liber de orice sarcini i servitui, precum i de orice Page
creane
datorate statului;
prezentarea adeverinei emis de asociaia de proprietari din imobilul n care este

situat bunul imobil, din care s rezulte plata la zi a tuturor cheltuielilor de
ntreinere conform dispoziiilor Legii nr. 230/2007, precum i a dovezilor de
achitare a utilitilor aferente bunului imobil;
prezentarea certificatului energetic emis in baza Legii nr. 372/2005 privind
performana energetic a cldirilor, cu modificrile i completrile ulterioare,
prezentarea oricror alte documente necesare n vederea perfectrii vnzrii,
potrivit prevederilor legale n vigoare la acea dat
i sub condiia plii restului de pre de ctre promitentul-cumprtor conform
celor menionate mai sus.
Transmisiunea proprietii cu toate atributele sale i predarea imobilului,
liber de orice bunuri ale promitentului-vnztor, mpreun cu tot ceea ce este
necesar pentru exercitarea liber i nengrdit a posesiei, va avea loc la data
autentificrii contractului de vnzare, dat la care se vor preda i toate titlurile
de proprietate asupra imobilului.
Riscul pieirii bunului rmne n sarcina promitentului-vnztor pn la data
predrii bunului.
VIII. Drepturile i Obligaiile Prilor
8.1. Drepturile i obligaiile promitentului-vnztor:
8.1.1. Eu, promitentul-vnztor, m oblig s vnd imobilul promitentuluicumprtor, n deplin proprietate, la termenul prevzut la art. VII n
prezentul nscris, la preul i n condiiile stabilite prin prezenta
promisiune bilateral de vnzare-cumprare, imobil pentru care am
primit azi, data autentificrii prezentei promisiuni bilaterale de
vnzare-cumprare, o arvun de EUR(.);
8.1.2. Eu, promitentul-vnztor, m oblig ca, la termenul prevzut la art.
VII, s eliberez imobilul de toate bunurile mobile i s l predau n
posesia deplin a promitentului-cumprtor, adic s pun imobilul la
dispoziia cumprtorului mpreun cu tot ceea ce este necesar pentru
exercitarea liber i nengrdit a posesiei. De asemenea, m oblig s
remediez
de ndat viciile aparente descoperite de cumprtor,Page
precum
Drept civil. Contracte
speciale.
22
i eventualele vicii ascunse;
8.1.3. Eu, promitentul-vnztor, declar c m oblig pn la termenul prevzut la art.

VII s nu ncalc/limitez n niciun fel, prin acte sau fapte juridice cele declarate
mai sus, s asigur ntreinerea i conservarea imobilului ca bun proprietar
astfel nct starea acestuia s nu se nruteasc pn la data ncheierii
contractului de vnzare, s nu nstrinez imobilul care face obiectul prezentei
promisiuni altor persoane dect promitentului-cumprtor, s nu constitui
vreun drept real sau de crean asupra acestuia, s garantez cu restul
patrimoniului pentru orice eviciune total sau parial din fapt personal sau al
unui ter, conf. art.1695 C. Civ, s achit taxele i impozitele la zi precum i
toate celelalte cheltuieli aferente imobilului, pn la data eliberrii acestuia,
dovedind aceasta prin predarea tuturor chitanelor de plat la zi, i s predau
bunul imobil n starea n care se afl la data prezentei promisiuni.
8.2. Drepturile i obligaiile promitentului-cumprtor:
8.2.1. Eu, promitentul-cumprtor, promit s cumpr n deplin proprietate imobilul
descris la articolul III la termenul, preul i n condiiile stabilite prin prezenta
promisiune bilateral de vnzare-cumprare cu al crui coninut m declar de
acord, pentru care am pltit azi, data autentificrii prezentei promisiuni
bilaterale de vnzare-cumprare, suma de EUR (.euro), cu
titlu de arvun, urmnd ca restul din pre s l achit conform celor menionate
mai sus, cu imputarea arvunei asupra preului i m declar n mod expres de
acord cu toate prevederile prezentei promisiuni;
8.2.2. Subsemnatul promitent-cumprtor declar totodat c am luat la cunotin de
situaia de drept i de fapt a imobilului, fr ca vnztorul s fie exonerat
pentru rspunderea pentru eviciuni i vicii ale imobilului conform
prevederilor art. 1695 i art. 1707 Cod Civil;
8.2.3. Eu, promitentul-cumprtor, declar c nu m aflu n niciunul dintre cazurile
prevzute de lege care atrag incapacitatea de a cumpra i n nicio cauz care
ar putea atrage ulterior punerea mea sub interdicie;
8.2.4. Eu, promitentul-cumprtor, declar c am luat cunotin de starea de fapt a
Drept civil.
Contracte
speciale.
Page 23
imobilului
pe care
m oblig s l cumpr n temeiul prezentei promisiuni,
acesta fiind vizionat anterior semnrii acestui nscris, m declar mulumit de

starea acestuia i consimt s l dobndesc n aceste condiii;
IX.
Rspunderea contractual
9.1.
n cazul n care promitentul-cumprtor nelege s denune unilateral

contractul, neexecutnd astfel obligaia de ncheiere a contractului de vnzare
i respectiv de plat a preului, acesta va pierde suma de bani achitat
promitentului-vnztor cu titlu de arvun n temeiul prezentului nscris,
promitentul vnztor putnd s declare unilateral rezoluiunea prezentei
promisiuni bilaterale, conform prevederilor art.1552 din Codul Civil .
9.2.
n cazul n care promitentul-vnztor nelege s denune unilateral contractul,

acesta va plti promitentului-cumprtor dublul sumei de bani ncasat n
temeiul prezentului nscris cu titlu de arvun, promitentul-cumprtor putnd
s declare unilateral rezoluiunea prezentei promisiuni bilaterale, conform
prevederilor art.1552 din Codul Civil, si s solicite nscrierea n cartea funciar
a imobilului, n favoarea lui, a unei ipoteci legale asupra imobilului, pentru
plata sumei reprezentnd dublul sumei achitate ca arvun n baza
prezentei promisiuni, potrivit prevederilor art.2386 pct.2 din Codul civil.
9.3.
n ipoteza n care contractul de vnzare n form autentic nu poate fi ncheiat

din cauze independente de voina oricreia dintre prile contractante, prezenta
promisiune va rmne fr efecte, promitentul-vnztor fiind liber i
ndreptit s nstrineze imobilul ctre orice ter persoan sub condiia
restituirii ctre promitentul-cumprtor a sumei de bani ncasat cu titlu de
arvun.
9.4.
Conform conveniei noastre exprese, la data ncheierii contractului de vnzare

n form autentic, cnd ambele pri au neles s i execute obligaiile
asumate prin prezentul contract, suma achitat cu titlu de arvun va fi
considerat achitat n contul preului vnzrii.
9.5.
Noi, prile, am luat la cunotin c dispoziiile legale prevd c dac una

dintre noi refuz s-i execute obligaia de a ncheia contractul de vnzare la
termenul stabilit, cealalt parte este ndreptit, dup caz - sub rezerva plii
integrale a preului vnzrii, s solicite instanei de judecat pronunarea unei
Drept civil.
Contracte
Page va
24
hotrri
care s speciale.
in loc de contract de vnzare, caz n care partea n culp
suporta i toate cheltuielile ocazionate de proces conform art. 1669 Cod Civil.
9.6.
n cazul n care promitentul-vnztor nelege s denune unilateral

contractul, neexercitnd astfel obligaia de ncheiere a contractului de
vnzare n condiiile de mai sus i de transmisiune a proprietii, acesta va
plti promitentului-cumprtor dublul sumei de bani ncasat n temeiul
prezentului nscris cu titlu de arvun, promitentul-cumprtor putnd s
declare unilateral rezoluiunea prezentei promisiuni bilaterale, conform
prevederilor art.1552 din Codul Civil, si s mi solicite mie, promitentuluivnztor, plata sumei datorate, scadent n termen de 3(trei) zile lucrtoare
de la data denunului, dar nu mai trziu de termenul fixat pentru
autentificarea vnzrii, promitentul-cumprtor avnd dreptul, la termenul
stabilit prin prezenta promisiune de vnzare-cumprare la art. VII pentru
autentificarea vnzrii, s solicite nscrierea n cartea funciar a imobilului,
n favoarea lui, a unei ipoteci legale asupra imobilului, pentru plata
sumei reprezentnd dublul sumei achitate ca arvun n baza prezentei
promisiuni, potrivit prevederilor art.2386 pct.2 din Codul civil.
9.7.
n ipoteza n care contractul de vnzare n form autentic nu poate fi

ncheiat din cauze independente de voina oricreia dintre prile
contractante, inclusiv n cazul n care nu poate fi obinut finanarea
necesar achitrii integrale a preului, prezenta promisiune va rmne fr
efecte, promitentul-vnztor fiind liber i ndreptit s nstrineze imobilul
ctre orice ter persoan sub condiia restituirii ctre promitentulcumprtor a sumei de bani ncasat cu titlu de arvun.
9.8.
Conform conveniei noastre exprese, la data ncheierii contractului de

vnzare n form autentic, cnd ambele pri au neles s i execute
obligaiile asumate prin prezentul contract, suma achitat cu titlu de arvun
va fi considerat achitat n contul preului vnzrii.
9.9.
Noi, prile, am luat la cunotin c dispoziiile legale prevd c dac una

dintre noi refuz s-i execute obligaia de a ncheia contractul de vnzare la
termenul stabilit, cealalt parte este ndreptit, dup caz - sub rezerva plii
integrale a preului vnzrii, s solicite instanei de judecat pronunarea
unei hotrri care s in loc de contract de vnzare, caz n care partea n
culp va suporta i toate cheltuielile ocazionate de proces conform art. 1669
Drept civil.
speciale.
Page 25
CodContracte
Civil.
X.
Soluionarea litigiilor
10.1. Legea aplicabil prezentei promisiuni este legea romn.

10.2. Orice diferend aprut n legtur cu interpretarea i/sau executarea
prezentei promisiuni bilaterale se va soluiona, n msura posibilului,
pe cale amiabil, prile convenind n acest sens s soluioneze n
procedur prealabil obligatorie diferendul prin mediere.
10.3. n cazul n care n termen de 30 (treizeci) de zile de la ivirea
diferendului i declanare procedurii medierii nu se va putea ajunge la
o soluie amiabil, atunci partea interesat se va putea adresa instanei
de judecat.
XI.
Dispoziii finale
11.1. Subsemnatele pri declarm n mod expres c nu solicitm nscrierea

promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare n Cartea Funciar a
imobilului n temeiul art. 906 Cod civil/ solicitm nscrierea promisiunii
bilaterale de vnzare-cumprare n Cartea Funciar a imobilului mpreun
cu interdicia de nstrinare i de grevare cu alte sarcini n temeiul art. 902
i art. 906 Cod civil.
11.2. Prezenta promisiune reprezint unica nelegere dintre pri, neexistnd nici o
nelegere colateral scris sau oral, toate nelegerile anterioare fiind
nlocuite de prezentul nscris.
11.3. Orice modificare/completare a prezentului nscris se va face prin acte
adiionale semnate de pri sau de mputerniciii acestora prin procur
special.
11.4. Noi, prile, convenim c n ipoteza n care dac una sau mai multe dintre
prevederile prezentului nscris sunt declarate nule sau nescrise printr-o
hotrre valabil a unei instane, clauzele respective vor fi nlocuite de drept
cu dispoziiile legale n materie, aceasta neafectnd valabilitatea ntregului
contract.
Drept
Contracte
speciale. derivnd din prezentul nscris revin, dupPage
11.5. civil.
Obligaiile
i drepturile
caz, 26
i
motenitorilor promitentului-vnztor/promitentului-cumprtor,
art.1282 din Codul civil.
potrivit
11.6. Obligaiile i drepturile derivnd din prezentul nscris revin, dup caz, i
motenitorilor promitentului-vnztor/promitentului-cumprtor, potrivit
art.1282 din Codul civil.
Noi, prile prezentei promisiuni bilaterale de vnzare-cumprare, declarm
c vom comunica motenitorilor notri, c am promis vnzarea, respectiv
cumprarea imobilului mai sus menionat i c aceste obligaii contractuale li se
transmit, ei neputnd dobndi mai multe drepturi dect le revin autorilor lor,
conform prezentului act.
11.7. Noi, prile semnatare ale prezentei promisiuni de vnzare-cumprare
cunoatem c prin acest nscris nu opereaz transferul dreptului de
proprietate.
11.8. Prezenta promisiune bilateral de vnzare-cumprare nu este translativ de
proprietate.
11.9. Noi, prile contractante, stabilim ca orice schimbare a situaiei juridice
i/sau de fapt a imobilului intervenit ulterior ncheierii prezentei
promisiuni bilaterale de vnzare-cumprare, va fi adus de ndat la
cunotina promitentului-cumprtor, prile contractante urmnd s
stabileasc, de comun acord, condiiile n care se va mai ncheia sau nu
contractul de vnzare avnd ca obiect imobilul descris mai sus.
11.10. n conformitate cu prevederile Legii nr. 677/2001 pentru protecia
persoanelor cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal i libera
circulaie a acestor date, noi, prile contractante, declarm c suntem de
acord cu prelucrarea acestor date n vederea ntocmirii actului notarial i cu
furnizarea informaiilor referitoare la datele personale i la coninutul actului
notarial, ctre autoritile abilitate de lege, la cererea acestora.
11.11. n cazul n care orice prevedere din prezentul Contract este sau devine la un
moment dat ilegal, invalid sau neexecutabil conform legii aplicabile,
legalitatea, validitatea i aplicabilitatea unei asemenea prevederi n limita
admis de lege, precum i a celorlalte prevederi ale prezentului Contract, nu
vor fi afectate sau prejudiciate de aceasta. Prile vor depune eforturile
necesare
pentru
a realiza acele acte i/sau modificri care ar conduce
Drept civil.
Contracte
speciale.
Page la
27
acelai rezultat legal i/sau economic care s-a avut n vedere la ncheierea
acestui Contract.
11.12. Noi, prile contractante, artm urmtoarele: prezenta promisiune bilateral
de vnzare-cumprare reprezint voina noastr neviciat, toate clauzele
fiind negociate i acceptate n mod expres, avem capacitatea legal de a
contracta, i insistm n incheierea prezentei promisiuni bilateral de
vnzare-cumprare.
Documentele care au stat la baza prezentului nscris sunt: actele de
identitate i de stare civil, contractul de vnzare-cumprare , ncheierea nr.
emis de OCPI Bucureti, .. ..,.., extrasul de informare
nr. ..../..... emis de OCPI Bucureti, BCPI sector .... i documentaia cadastral.
Tehnoredactat conform voinei exprese a prilor.......................
PROMITENT-VNZTOR
............
Page 28
PROMITENT-CUMPRTOR
..........
III.3. Cauza contractului de vnzare

Cauza vnzrii trebuie analizat pe baza principiilor clasice general valabile
referitoare la cauza actului juridic, referitoare la resortul personal al fiecrui
contractant la ncheierea contractului de vnzare, scopul cumprtorului fiind de a
dobndi un bun/un drept, iar al vnztorului de a obine o sum de bani.
Ca i n cadrul oricrui act juridic, cauza vnzrii trebuie s ndeplineasc
aceleai condiii de validitate specifice oricrui alt act juridic: s existe, s fie real, s
fie licit i s fie moral.
III.4. Obiectul contractului de vnzare

Determinarea obiectului unui contract a reprezentat n doctrin o chestiune
discutabil, astfel c legiuitorul a intervenit prin dispoziiile art. 1225 Cod Civ. i a
definit obiectul contractului din perspectiva efectelor sale.
Astfel,
Obiectul contractului de vnzare l reprezint vnzarea
convenit de pri.
Stricto sensu, obiectul vnzrii este interpretat n doctrin ca fiind prestaia la
care se angajeaz prile, adic drepturile i obligaiile contractanilor vnzrii.
Lato sensu, cnd ne referim la vnzare, ne referim la obiectul operaiunii
juridice de vnzare, respectiv la bunul vndut.
Potrivit legii, obiectul contractului de vnzare trebuie s ndeplineasc anumite
condiii:
S fie determinat, deci s existe (n cadrul acestui criteriu nelegnd i
caracterul determinabil al obiectului)
S fie n circuitul civil
S fie licit
S fie posibil
Sanciune
Page 29
Dac obiectul contractului nu este determinat i este ilicit, contractul de

vnzare-cumprare va fi afectat de nulitate absolut.
Obiectul-obligaiei
Potrivit art. 1226 Cod Civ. legiuitorul face distincie ntre obiectul contractului
ca operaiune juridic i obiectul obligaiei ca prestaie la care se angajeaz
debitorul.
n ceea ce privesc condiiile de validitate ale obiectului prestaiei, ele sunt
aceleai ca cele artate mai sus obiectului contractului de vnzare ca operaiune
juridic, sub aceeai sanciune a nulitii absolute.
III.5. Bunul vndut:
Aa cum legiuitorul n mod expres a artat, definind contractul de asigurare,
obiectul vnzrii poate s constea n transmiterea dreptului de proprietate asupra unui
bun, caz n care bunul vndut trebuie s ndeplineasc anumite cerine:
1.
Bunul trebuie s existe n momentul ncheierii contractului sau va

putea exista n viitor
Potrivit art. 1659, orice bun poate fi vndut n mod liber dac vnzarea nu este
interzis ori limitat prin lege, prin convenie sau prin testament.
Legiuitorul reglementeaz adeseori n norme cu caracter special anumite
situaii n care vnzarea unor bunuri este interzis sau limitat ( de
exemplu: armele, muniiile, substanele toxice, stupefiantele, anumite
categorii de medicamente).
Bunurile din patrimoniul cultural sunt permise spre nstrinare n
condiii limitative ce presupun anumite autorizaii, autorizri i o
calitate, de regul nalt specializat, a contractanilor din actul juridic de
vnzare.
De asemenea, prin convenie sau prin testament, se poate interzice, pe o
perioad limitat de timp (pentru o durat de cel mult 49 de ani)
nstrinarea unui bun sub condiia existenei unui interes serios i
legitim care s justifice aceast perioad de inalienabilitate temporar a
bunului.
Totodat, legiuitorul interzice vnzarea unor bunuri ilicite, cum ar fi
bunurile dobndite din svrirea de infraciuni, artnd prin exemple,
categorii de bunuri a cror vnzare fie este interzis, fie este limitat i
controlat.
Exemplele date denot viziunea legiuitorului fa de libertatea prilor de a
ncheia un act juridic, raportat la interesul general obtesc al societii n care trim,
astfel c, dei aparent oricine poate vinde sau cumpra, n fapt aceste competene sunt
Page 30
nsoite de o serie de verificri care s asigure stabilitatea actului juridic cel mai des
uzitat n seria raporturilor juridice de drept privat.
***
Aa cum artam anterior, poate constitui obiectul vnzrii i un bun care poate
exista n viitor, situaie n care cumprtorul dobndete proprietatea n momentul n
care bunul s-a realizat.
Bunul se consider realizat atunci cnd el devine apt spre a fi folosit potrivit
destinaiei n vederea creia a fost ncheiat contractul.
n ceea ce privesc imobilele construcii, pentru a finaliza transferul dreptului
de proprietate asupra unei construcii viitoare, nu este suficient edificarea acesteia, ci
este necesar ca construcia autorizat conform legii s fie recepionat prin procesverbal de recepie la terminarea lucrrilor i intabulat n baza actelor juridice susmenionate i a documentaiei cadastrale n cartea funciar a imobilului.
n cazul vnzrii bunurilor viitoare dintr-un gen limitat, cumprtorul va

dobndi proprietatea descris n contractul de vnzare nu la momentul ncheierii
contractului ci la momentul individualizrii de ctre vnztor a bunurilor vndute
(vnzarea unei recolte de gru de pe o anumit suprafa de teren, vnzarea fructelor
unei livezi etc.).
ntrebri:
o Dac recolta promis este ntr-o cantitate neateptat de mic?
o Dac recolta nu se mai realizeaz?
o Care va fi soarta unui contract de vnzare-cumprare n situaiile
artate mai sus?
Cnd bunul se realizeaz numai parial, legiuitorul i-a dat posibilitatea
cumprtorului s aleag:
fie s solicite desfiinarea vnzrii,
fie s pretind vnztorului reducerea corespunztoare a preului.
Soluia este valabil att n cazul n care vorbim de un bun viitor ut singuli, fie
cnd vorbim de bunuri viitoare dintr-un gen limitat.
n plus, n completarea opiunilor alternative, dreptului cumprtorului i este
cumulat i posibilitatea de a solicita suplimentar i
daune-interese dac va demonstra culpa vnztorului n nerealizarea
parial a bunului ut singuli sau a genului limitat.
Nimic nu mpiedic prile s limiteze rspunderea genu prevzut de Codul
Civil a vnztorului prin asumarea riscului nerealizrii bunului sau a genului limitat de
ctre cumprtor, situaie n care el rmne obligat la plata preului.
Bunul pierit:
Page 31
Regula n materia vnzrii presupune c n momentul vnzrii unui bun

individual determinat, sub sanciunea nulitii, acesta trebuie s existe la momentul
ncheierii contractului dac nu este declarat a fi un bun viitor.
Dac la momentul vnzrii acestui tip de bun, acesta pierise n ntregime,
contractul de vnzare-cumprare nu produce nici un efect, n sensul c nu nate
obligaia vnztorului de a preda un bun inexistent i nici obligaia cumprtorului de
a plti preul. Astfel, orice plat fcut eventual de ctre cumprtor cu titlul de pre
sau arvun din pre, este nedatorat i urmeaz a fi restituit de vnztor.
Dac ns bunul pierise numai n parte la momentul vnzrii, fr ca
cumprtorul s aib tiin despre acest lucru la momentul vnzrii, acesta are la
ndemn doua aciuni distincte: fie poate s cear anularea vnzrii i restituirea
preului pltit, fie poate cere reducerea corespunztoare, cu partea din bun pierit, a
preului.
2.
Lucrul trebuie s fie n circuitul civil:
Aa cum am artat anterior, prin lege, convenie sau testament, anumite

bunuri sau categorii de bunuri pot fi scoase temporar sau definitiv din
circuitul civil.
Acestei categorii i se adaug bunurile absolut inalienabile care nu pot
face obiectul niciunui act juridic, cum sunt apele rurilor i mrilor,
soarele, luna, aerul, stratul de ozon etc.
Inalienabilitile legale au fost create de legiuitor datorit afectaiei
bunurilor ctre uzul i utilitatea public a cetenilor, astfel c bunurile
ce aparin statului sau unitilor administrativ-teritoriale i sunt incluse
n proprietatea public a acestora, nu sunt doar inalienabile, de
nevndut, ct i insesizabile, astfel c orice nstrinare a acestor categorii
de bunuri este sancionat cu nulitatea absolut.
De asemenea, inalienabile sunt corpurile umane i elementele acestuia,
chiar dac tim c anumite pri din corpul uman, anumite organe, pot fi
detaate i folosite ntr-un altul, modul de transmitere al acestora nu
poate fi dect unul profund uman, de ntrajutorare realizat pe calea
liberalitii, a donaiei sau a testamentului, deci a actelor juridice cu titlu
gratuit i nicidecum n schimbul unui folos pecuniar, astfel nct acestea,
sub sanciunea nulitii absolute, nu pot face obiectul unui contract de
vnzare.
Cele trei categorii de inalienabiliti descrise mai sus sunt inalienabiliti
perene, imuabile, care indiferent de politica legislativ a unui stat, ele nu pot fi
justificate a fi schimbate de legiuitor.
n schimb, n legislaie, ntlnim reglementate i inalienabiliti
temporare, justificate fie prin protecia unui interes general, fie prin
protecia unui interes particular. Astfel, prin legile speciale din materia
proprietilor (Legea 18/1991 a fondului funciar, Legea conex nr.
112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu
Page 32
destinaia de locuin trecute n proprietatea statului sau Legea nr.

10/2001) s-a interzis nstrinarea bunurilor dobndite ce fceau obiectul
legii, pe o perioad de zece ani si/sau pe perioada soluionrii definitive
a procedurilor administrative sau judiciare.
De asemenea, legiuitorul permite ngrdiri convenionale ale circulaiei
juridice a anumitor bunuri prin reglementarea unor inalienabiliti
convenionale, justificate ns printr-un interes serios i legitim, raportat
la durata determinat a perioadei reglementate de inalienabilitate.
Trebuie reinut ca nu pot fi transmise prin vnzare drepturile personale
nepatrimoniale, drepturile patrimoniale strict personale i cele intuitu personae prin
lege, testament sau alte acte juridice, cum ar fi dreptul de abitaie al soului
supravieuitor, dreptul la pensie sau dreptul la ntreinere care sunt aadar, incesibile.
3.
Bunul vndut s fie determinat sau determinabil
Bunul vndut trebuie s fie determinat sau determinabil pentru c n lipsa

determinrii acestuia, contractul este nul absolut.
Totodat, lucrul vndut trebuie s fie posibil, aa cum artam anterior, neputnd
face obiectul vnzrii luna de pe cer, aerul respirabil, sau alte valori imposibil de
supus apropriaiunii.
De asemenea, bunul trebuie s fie licit, iar obiectul poate fi reinut ca ilicit nu
doar dac acesta provine din infraciuni sau este interzis de lege a fi deinut, ci i
atunci cnd nu sunt respectate anumite norme legale privind deinerea i circulaia
acelor bunuri, cum ar fi vnzarea oulor de ctre rani n mijlocul verii la poart, fr
respectarea normelor igienico-sanitare, incluznd aici i temperatura la care trebuie
conservate, sau vnzarea clientelei unui membru al unei profesii liberale etc.
4.
Nu n ultimul rnd, bunul vndut trebuie s aparin vnztorului
pentru c nimeni nu poate s nstrineze mai mult dect ceea ce el are, iar n cazul n
care totui se realizeaz o vnzare privitoare la un bun asupra cruia vnztorul nu
este proprietar, se pune n practic problema juridic a vnzrii lucrului altuia.
Dac obiectul vnzrii sunt bunuri de gen sau bunuri viitoare, lipsa calitii de
proprietar la momentul vnzrii a vnztorului nu este sancionat cu nulitatea
actului, ntruct proprietatea se transmite n viitor la momentul realizrii bunului sau a
individualizrii bunurilor de gen, moment pn la care vnztorul are ndestularea
temporar de a deveni proprietar.
Dac obiectul vnzrii l constituie un bun individual determinat, doctrina i
practica judiciar nu a reuit nc s gseasc o soluie perfect compatibil interesului
general, oscilnd ntre opinia c o astfel de vnzare este nul absolut, pe motivul
lipsei cauzei, dar i a lipsei obiectului i opinia potrivit cu care aceast vnzare este
nul absolut dac ambele pri au ncheiat contractul n cunotin de cauz cu privire
la situaia juridic a acelui bun, cauza actului juridic fiind imoral, sau este anulabil,
Page 33
dup o alt opinie, dac cel puin cumprtorul a fost n eroare creznd c vnztorul
este proprietar.
Dei aparent, aceste ipoteze par lipsite de corespondent pe teren practic, nu rare
sunt situaiile n practic cnd un act juridic este anulat n instan fr a se face
cuvenitele meniuni n registrele de publicitate imobiliar sau la direciile de eviden
fiscal, astfel c, din punct de vedere al actelor juridice ale transmitorului, acestea
apar actuale i n perfect consonan cu rezultatele verificrilor solicitate de lege la
momentul vnzrii.
n asemenea situaii, vorbim de vnzarea de ctre un proprietar aparent, care n
ceea ce privete bunurile mobile, nu ridic mari probleme ntruct cumprtorul
bunului mobil de bun-credin l poate pstra.
n ceea ce privete bunul imobil, practica instanelor nu este uniform, ns
doctrina a apreciat c pentru conservarea stabilitii circuitului civil, trebuie protejat
cumprtorul de bun-credin aflat ntr-o eroare comun i invincibil privind
calitatea de proprietar a vnztorului, prin meninerea acestei vnzri, avnd ca temei
juridic principiul bunei credine a cumprtorului, ct i principiul conform cruia
eroarea comun i invincibil creeaz drept.
Dac nulitatea absolut poate fi invocat de oricine cu respectarea
principiului neinvocrii propriei turpitudini, nulitatea relativ invocat de
cumprtorul aflat n eroare fiind un beneficiu exclusiv al acestuia, vnztorul, chiar i
de bun-credin, nu poate cere anularea contractului. De asemenea adevratul
proprietar, fiind ter de contract, nu poate cere pe cale de consecin, anularea, ns va
putea revendica bunul dac acesta se va afla n minile vreunuia dintre contractani.
n cazul vnzrii unui bun aflat n indiviziune de ctre un singur coindivizar (de
exemplu, unui autovehicul nmatriculat pe numele unuia singur dintre coindivizari, dar
proprietatea tuturor motenitorilor defunctului prin dobnditor) s-a apreciat n mod
unanim n practic i jurispruden, c o astfel de vnzare este afectat de condiia
rezolutorie ca bunul s cad la partaj n lotul altui coindivizar dect al vnztorului.
exemplu, unui autovehicul nmatriculat pe numele unuia singur dintre coindivizari,
exemplu, unui autovehicul nmatriculat pe numele unuia singur dintre coindivizari,
dar proprietatea tuturor motenitorilor defunctului prin dobnditor) s-a apreciat n
dar proprietatea tuturor motenitorilor defunctului prin dobnditor) s-a apreciat n
mod unanim n practic i jurispruden, c o astfel de vnzare este afectat de
mod unanim n practic i jurispruden, c o astfel de vnzare este afectat de
condiia rezolutorie ca bunul s cad la partaj n lotul altui coindivizar dect al
condiia rezolutorie ca bunul s cad la partaj n lotul altui coindivizar dect al
vnztorului.
vnztorului.
n ceea ce privete vnzarea bunurilor comune deinut de soi n devlmie,
legiuitorul dispune c fiecare so poate ncheia singur acte de conservare, acte de
administrare cu privire la bunurile comune, precum i acte de dispoziie de dobndire
a bunurilor comune, ns art. 346 C. Civ. arat c este supus nulitii relative actul de
nstrinare a unui drept real asupra unui bun comun, ncheiat fr acordul ambilor soi,
legiuitorul artnd totodat c spre deosebire de vnzarea bunurilor imobile la care
prezena ambilor soi la vnzare este indispensabil, n materia bunurilor mobile
Page 34
oricare dintre soi poate s vnd bunurile mobile comune a cror nstrinare nu este
supus anumitor formaliti de publicitate.
Preul vnzrii.
Pentru ca vnzarea s fie perfect valabil ncheiat, preul vnzrii trebuie s
ndeplineasc o serie de condiii unanim cunoscute n doctrina i practica instanelor:
Preul trebuie s fie determinat n bani
Particularitatea esenial a contractului de vnzare i distincia specific fa de
contracte nrudite, care permit la rndul lor, transferul dreptului de proprietate, este
preul vnzrii, care n cazul vnzrii, const ntotdeauna ntr-o sum de bani. Nu are
importan dac suma de bani este n valoare nominal, este n echivalentul unei alte
valute, este purttoare de fructe civile, respectiv dobnzi.
Dac preul nu este stabilit ntr-o sum de bani i const n prestaii de alt
natur, chiar i ntr-o stingere a unei datorii de bani, contractul i schimba natura
juridic, putnd deveni un contract de schimb, un act de dare n plat etc.
Preul s fie determinat sau determinabil
Acest lucru presupune c la data perfectrii vnzrii, prile trebuie s fi stabilit
exact cuantumul preului, fie c acesta este identificat ca un pre fix determinat, fie
prin raportare la anumite elemente de natur a-l determina fr dubiu la momentul
stipulat de ctre pri pentru efectuarea plii (de exemplu, cotaia preului la burs,
valoarea la expertiz a bunului din grilele notariale, media ofertelor de pre al unui
numr predesemnat de agenii imobiliare etc.)
Sanciunea lipsei preului determinabil este ndulcit ns de legiuitor care arat
c dac vnzarea este fcut pe un pre care nu a fost determinat n contract, vnzarea
este valabil dac prile au convenit asupra unei modaliti prin care preul poate fi
determinat ulterior, dar nu mai trziu de data plii, condiia suplimentar fiind ca
aceast determinare s nu necesite un nou acord de voin al nsi prilor.
Determinarea preului poate fi lsat de ctre pri i n grija unui ter sau a
unor teri desemnai prin acordul prilor prin contractul de vnzare.
n ipoteza de excepie n care persoanele desemnate prin contract a indica preul
nu-l indic n termenul stabilit n contract, sau n lipsa acestuia, n termen de ase luni
de la ncheierea contractului, la cererea prii interesate, preedintele judectoriei de la
locul ncheierii contractului va desemna de urgen, n camera de consiliu, prin
ncheiere definitiv, un expert pentru determinarea preului. Remuneraia expertului se
pltete n cote egale de ctre pri.
Dac i cu aceast variant preul nu a fost determinat n termen de un an de
zile de la ncheierea contractului, vnzarea este nul afar de cazul n care prile au
convenit un alt mod de determinare a preului.
Ca soluie tehnic creat de legiuitor pentru soluionarea litigiilor determinate
de nevoia de stabilire a preului n funcie de greutatea lucrului vndut, legiuitorul a
introdus n norma noastr de drept texte inspirate de cutuma internaional, potrivit cu
care, cnd preul se determin n funcie de greutatea lucrului vndut, la stabilirea
cuantumului su nu se ine cont de greutatea ambalajului.
Lipsa determinrii exprese a preului.
Page 35
Preul vnzrii este suficient determinat dac poate fi stabilit potrivit

mprejurrilor. n cazul vnzrilor obinuite, uzuale pentru vnztor, ce au ca obiect
bunuri pe care vnztorul obinuiete s le comercializeze, legea prezum c prile au
avut n vedere preul practicat n mod obinuit de legiuitor, acest lucru putnd fi
dovedit prin orice mijloc de prob.
n cazul bunurilor vndute pe piee organizate, n lipsa unei convenii contare,
vnzarea este presupus a se fi ncheiat pentru preul mediu rezultat din evaluarea
contractelor ncheiate n acea zi pe piaa cea mai apropiat de locul ncheierii
contractului, iar dac acea zi a fost o zi nelucrtoare, pieele similare i apropiate fiind
nchise, se ine cont de ultima zi lucrtoare.
Preul nu trebuie s fie fictiv sau derizoriu
Preul este fictiv cnd nu este sincer, cnd nu este stabilit de pri cu intenia
de a fi pltit, prile fiind sancionate cu nulitatea relativ a actului juridic ncheiat.
De asemenea, vnzarea este anulabil cnd preul este att de disproporionat
fa de valoarea bunului, nct este evident c prile nu au consimit la o vnzare.
Dezechilibrul dintre contraprestaiile vnztorului i ale cumprtorului trebuie
msurate i din perspectiva art. 1221 coroborat cu art. 1222 C. Civ. potrivit cu care
aciunea n anulare pentru leziune este admisibil dac leziunea depete jumtate
din valoarea pe care o avea la momentul ncheierii contractului prestaia promis sau
executat de partea lezat, drept ns care se prescrie n termen de un an de la data
ncheierii contractului.
IV.Interpretarea contractului de vnzare.
Contractul de vnzare este un contract larg uzitat, cunoscut de regul i
anticipat de ctre pri i care cu mici excepii, nu cuprinde termeni tehnici ai cror
neles poate fi susceptibil de coninuturi diferite sau dificil de intuit dar, dei comun,
contractul de vnzare, ca i celelalte contracte poate s implice dispute derivate de
interpretri diverse i de ce nu antagonice aduse voinei prilor, astfel c legiuitorul a
simit nevoia s arate c, sub rezerva regulilor de interpretare aplicabile contractelor
ncheiate cu consumatorii i contractelor de adeziune, clauzele ndoielnice n
contractul de vnzare se interpreteaz n favoarea cumprtorului.
V.
Condiii de form ale contractului de vnzare
Aa cum am artat la caracterele juridice ale contractului de vnzare, contractul

de vnzare poate mbrca att form consensual, ct i solemn atunci cnd vorbim
de drepturi reale tabulare sau de vnzarea unei succesiuni, normele n materie fiind de
strict interpretare.
VI.
Obligaiile prilor n contractul de vnzare.

Obligaiile vnztorului:
Page 36
a. Vnztorul este obligat s transmit cumprtorului proprietatea bunului

sau dreptul vndut, implicnd dup caz i dezmembrmntul dreptului de
proprietate, cu excepia dreptului de uz i a dreptului de abitaie, care sunt
incesibile.
b. Vnztorul este obligat ca mpreun cu proprietatea s transmit i
accesoriile bunului vndut sau drepturilor vndute, cum ar fi:
i. drepturile reale de servitute, care se transmit odat cu fondul
dominant,
ii. sarcinile care se transmit odat cu fondul aservit,
iii. bunurile mobile devenite imobile prin incorporare,
iv. plcuele de nmatriculare alturi de autoturism etc.
Transmiterea proprietii.
Ca regul, dac prile nu au stipulat contrariul, sau dac legea nu
dispune altfel, transmiterea dreptului de proprietate are loc la momentul
ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat sau preul nu a fost
pltit nc.
Nimic nu mpiedic prile s stipuleze un moment ulterior al transferului

dreptului de proprietate, fie condiionat de un anumit moment, cum ar fi ncasarea
preului, fie evaluat temporar prin indicarea datei exacte la care transferul proprietii
va avea loc.
Consecinele unei astfel de clauze se refer la riscul bunului, care rmne n
sarcina predtorului, dar i cu privire la nscrierile n cartea funciar, care presupun
dou momente, un moment al nscrierii provizorii, i un moment al consolidrii
nscrierii, respectiv al intabulrii, tiut fiind c n materie de vnzare de imobile,
strmutarea proprietii de la vnztor la cumprtor este supus nscrierilor n cartea
funciar. Aadar, transferul dreptului de proprietate al unui drept real asupra unui
imobil se va produce fa de teri prin nscrierea n cartea funciar.
Legiuitorul arat n mod expres c, n cazurile prevzute de lege, vnzarea nu
este opozabil dect dup ndeplinirea formalitilor de publicitate. Aadar, n cazul
vnzrii drepturilor reale, n cazul vnzrii drepturilor de proprietate intelectual,
Page 37
legislaia special prevede n mod expres c vnzarea nu poate fi opus terului de

bun-credin dect dup ndeplinirea formelor legale de publicitate.
Dac n ceea ce privesc bunurile ut singuli, momentul transmiterii
proprietii indicat de pri sau interpretat prin efectul legii nu ridic foarte
multe dezbateri, n ceea ce privete vnzarea bunurilor de gen, legiuitorul a
artat c transmiterea proprietii ctre cumprtor se realizeaz la data
individualizrii acestora, individualizare care se face prin predare, prin
numrare, prin cntrire, prin msurare, ori prin alt mod stabilit de lege,
cheltuieli care, n lipsa vreunei convenii contrare, cad n sarcina
cumprtorului.
Dac vnzarea se realizeaz n bloc i pentru un pre unic i global, proprietatea
se strmut cumprtorului, n lips de stipulaie contrar, din momentul ncheierii
contractului, chiar dac bunurile nu au fost individualizate.
n cazul vnzrii dup mostr sau model, croi etc., proprietatea se strmut la
momentul predrii, pentru c este firesc dreptul cumprtorului de a refuza preluarea
bunului neconform i plata preului.
Vnzarea
pe
ncercate
Vnzarea poate s se realizeze i pe ncercate. ncercarea, testarea, verificarea
are rolul unei condiii supletive, potrivit creia, dac bunul corespunde n urma
ncercrii, criteriilor, scopului, enunat la ncheierea contractului, sau n lipsa acestei
meniuni, destinaiei lui potrivit naturii sale intrinsec, vnzarea se consolideaz.
Condiia ncercrii se consider ndeplinit atunci cnd cumprtorul nu a
declarat c bunul este nesatisfctor n termen de 30 de zile de la predarea lui,
prezumandu-se asadar ncercarea, cu condiia ca, n contract, prile s nu fi stabilit
vreun termen pentru aceast ncercare. Legiuitorul d aadar, prin acest text, o valoare
juridic tcerii.
n cazul n care, prin vnzare, prile stipuleaz c bunul urmeaz a fi ncercat,
se prezum relativ prin efectul legii, c s-a ncheiat o vnzare pe ncercate,
circumscris regulilor artate mai sus.
Vnzarea
pe
gustate.
Vnzarea pe gustate se consider ncheiat numai n cazul n care
cumprtorul, gustnd bunurile, le consider pe gustul su. Ca i anterior, vnzarea
pe gustate nu este aplicabil dect bunurilor corporale susceptibile de a fi consumate.
Page 38
Dac cumprtorul nu transmite vnztorului acordul su imediat dup vnzare

i n cazul n care prile nu au convenit un termen n care rezultatele degustrii s fie
comunicate, se consider vnzarea perfectat dac uzanele nu prevd altfel i dac a
trecut un termen de 30 de zile de la data gustrii bunului, fr ca cumprtorul s-i
manifeste consimmntul n a accepta sau refuza transmiterea bunului.
Dac bunul se afl la cumprtor, iar acesta nu se pronun n termenul
convenit contractual, n termenul stabilit prin uzane sau n termenul de 30 de zile
socotit de la data gustrii bunului, vnzarea se consider ncheiat la data expirrii
termenului.
Vnzarea
bunului altuia.
Potrivit art. 1230 C. Civ., legiuitorul a antamat acest tip de tranzacie, artnd
c bunurile unui ter pot face obiectul unei prestaii, debitorul fiind obligat s le
procure i s le transmit creditorului.
n materia vnzrii bunului altui, legiuitorul a artat c vnztorul este obligat
s asigure transmiterea dreptului de proprietate asupra unui bun individual determinat,
proprietate a unui ter, ctre cumprtor, contractul fiind valabil ncheiat. Obligaia
vnztorului se consider ns ca fiind executat fie prin dobndirea de ctre acesta a
bunului, fie prin ratificarea vnzrii de ctre terul proprietar, fie prin orice alt mijloc,
direct sau indirect, care procur cumprtorului proprietatea asupra bunului.
Dac din lege sau din voina prilor nu rezult contrariul, mecanismul vnzrii
const n aceea c proprietatea se strmut de drept, de jure, cumprtorului, din
momentul dobndirii bunului de ctre vnztor sau al ratificrii contractului de
vnzare de ctre terul proprietar, astfel c, potrivit legii, un act juridic paralel vnzrii
i strin cumprtorului va constitui temeiul definitoriu i de admisibilitate a
intabulrii proprietii pe numele cumprtorului.
Sanciunea nendeplinirii obligaiei de a transmite proprietatea asumat de
vnztorul neproprietar fa de cumprtor este la alegerea acestuia din urm, care
poate cere fie rezoluiunea contractului cu restituirea preului vnzrii achitat alturi i
de daune-interese sau poate alege doar reducerea preului proporional cu cota-parte
din dreptul asupra bunului obiect al vnzrii, transmis doar parial, n cazul n care
gsete satisfctoare i transmiterea parial a dreptului/bunului promis.
n ceea ce privete contravaloarea daunelor-interese pretinse de cumprtor,
trebuiesc avute n vedere n raportul de evaluare criteriile stabilite n cadrul capitolului
privitor la garania contra eviciunii prevzut n sarcina vnztorului. Aceste evaluri
sunt limitate n ipoteza n care se dovedete c partea cumprtoare a cunoscut la
data ncheierii contractului c bunul nu aparinea n ntregime vnztorului, situaie
n care daunele-interese la care este ndreptit vor exclude cheltuielile privind
lucrrile autonome sau voluptorii.
Page 39
Rezerva
proprietii.
O noutate a Noului Cod Civil o constituie reglementarea stipulaiei
vnztorului care n mod legitim i rezerv proprietatea bunului pn la plata
integral a preului, stipulaie valabil chiar dac bunul se afl deja n posesia
cumprtorului, dar care poate fi opus terilor ca o garanie accelerat asupra
proprietii, numai dup nscrierea n registrele de publicitate prevzute de lege.
Rezerva dreptului de proprietate i vnzarea unui drept cu rezerva dreptului
de proprietate, este aadar, o alt nou modificare legislativ ateptat de mult de
practicieni, flexibil realitii i nevoilor cotidiene, ntruct, nu de puine ori,
cumprtorul este n imposibilitatea executrii pe deplin a obligaiei contractuale, mai
cu seam de plat a preului, aspect care i creeaz vnztorului o serie de neliniti
care nu pot fi pe de-a ntregul acoperite de posibilitile jurisdicionale i nu numai, de
executarea silit a obligaiilor, inclusiv sub forma executrii ipotecii legale pentru rest
de pre, ce presupune vnztorului de bun-credin costuri suplimentare, riscuri
jurisdicionale i nu n ultimul rnd i poate cel mai important, timp ndelungat n
satisfacerea interesului urmrit, astfel nct vnzarea cu rezerv a proprietii poate
apare ca forma cea mai nalt a garaniei executrii obligaiei de plat, ct vreme
cumprtorul va dobndi dreptul de proprietate doar n momentul n care i va
executa pe deplin i integral, n modalitatea convenit, obligaiile de plat, dreptul
de proprietate transferndu-i-se acestuia la momentul achitrii ultimei rate din pre,
aa cum prevd dispoziiile art. 1750 Cod Civil.
Nu e lipsit de importan s subliniem c i vnztorului i rmn anumite

riscuri de un pericol, gravitate restrns, n ipoteza n care i posesia i-a reinut-o
asupra bunului riscul pieirii acestuia rmnndu-i n ntregime. Pentru a stabili
momentul de la care acest drept se transmite, ar trebui explicat natura juridic a
ratelor i a termenului de plat a acestora, pentru c n ipoteza n care se apreciaz c
acestea reprezint condiii, ndeplinirea lor presupune respectarea condiiei i
dobndirea retroactiv a dreptului de proprietate, cu toate riscurile ce o impun, iar
daca vom califica natura ratei ca un termen condiional al dobndirii dreptului de
proprietate, aceast chestiune a retroactivitii transmiterii de proprietate este
soluionat, cumprtorul dobndind proprietatea ex nunc, de la momentul plii
preului1.
n susinerea celor artate n prevederile art. 1757, care arat c n ipoteza
neplii ratelor, ca efect al rezoluiunii, vnztorul trebuie s restituie cumprtorului
1
Pentru detalii a se vedea pag. 1794 din lucrarea Comentariu pe articole. Noul Cod Civil, Fl. A. Baias, Ch.
Beck i urm.
Page 40
sumele ncasate, mai puin suma convenit n principiu cu titlu de daune-interese

pentru folosirea bunului predat de ctre cumprtor.
Obligaia vnztorului de a preda bunul.
n ceea ce privete predarea bunului, legiuitorul a simit nevoia s
defineasc conceptul, artnd c predarea presupune punerea bunului vndut la
dispoziia cumprtorului, mpreun cu tot ceea ce este necesar dup mprejurri,
pentru exercitarea liber i nengrdit a posesiei.
Din aceast definiie a actului de predare, rezult c dispoziia legal este
supletiv voinei prilor, astfel nct nimic nu mpiedic ca prile, ele insele, s
stabileasc coninuturi diferite i limite diferite obligaiei de predare sau ntinerii
acestui concept juridic.
ntinderea obligaiei de predare.

Potrivit legii, obligaia de predare se refer la bunul sau dreptul vndut, dar i la
accesoriile acestuia ce trebuie predate n principiu odat cu bunul, precum i la tot
ceea ce este destinat folosinei lui perpetue (sobele, caloriferele, uile, centrala
termic, alturi de imobil, trusa de prim-ajutor alturi de main, certificatul de
garanie, cartea tehnic, mpreun cu principalul etc.).
Totodat, n lips de stipulaie contrar, mpreun cu lucrul vndut se transmit
i fructele bunului vndut, percepute de ctre vnztor din ziua transmiterii proprietii
i pn la momentul predrii.
Vnztorul este de asemenea obligat, ca odat cu predarea bunului, s predea
cumprtorului i toate titlurile i documentele privitoare la proprietatea sau folosina
bunului, prin acesta nelegnd nu doar propriu-i titlu de proprietate, ci i toate actele
pe care le deine din istoricul dobndirii proprietii i care nu-i mai sunt lui utile
noului cumprtor.
Tot prin aceast obligaie trebuie s nelegem i obligaia de a preda, de
exemplu, cartea tehnic a unui imobil construit i certificatele de garanie i de
inspecie tehnic a bunului respectiv, pentru c ele reprezint documente extrem de
utile referitoare la proprietate i la exploatarea ei, noului cumprtor.
n ceea ce privete rspunderea vnztorului n actul predrii, legiuitorul a
artat c n cazul bunurilor de gen, vnztorul nu este liberat de obligaia de predare,
chiar dac lotul din care fceau parte bunurile respective a pierit n totalitate, pentru c
bunurile de gen nu pierd niciodat, rspunderea putnd fi anulat doar dac prile au
prevzut in mod expres acest lucru prin contract.
Page 41
n ceea ce privete un bun imobil, prin predarea nemictorului se nelege de

ctre legiuitor, punerea acestuia la dispoziia cumprtorului, liber de orice bunuri
ale vnztorului sau ale vreunui ter fa de care rspunderea vnztorului pentru
eviciune poate fi instituit.
n ceea ce privete un bun mobil, predarea acestuia se face fie prin remiterea
material, fie prin remiterea unui titlu reprezentativ ori a unui alt document sau chiar
a unui lucru care-i permite cumprtorului s-l preia n orice moment (orice pies de
consemnare la purttor, o cheie a unui depozit, csu de valori etc.).
Locul predrii.
Prile sunt libere s stabileasc n funcie de interesele lor, de locul unde se
afl bunul la momentul vnzrii, unde se va face predarea acestuia. Dar dac prile
au neglijat s fac astfel de precizri?
n lipsa unor convenii ale prilor referitoare la locul predrii sau a unor
uzane relative la respectiva vnzare (uzanele comerciale de ex.) contractul trebuie
interpretat, n sensul c predarea trebuie s aib loc la locul unde bunul se afl la
momentul ncheierii contractului.
Momentul predrii.
Ca i n privina locului predrii, prile pot alege momentul predrii n funcie
de interesele lor.
Dac ns prile nu au inserat n mod expres un termen al predrii, iar
cumprtorul a pltit integral preul vnzrii, acesta din urm poate cere predarea
bunului de ndat.
Cu toate acestea, ca excepie de la regul, legiuitorul a artat c dac predarea
bunului nu se poate face dect dup trecerea unui termen (cum este cazul recoltei sau
a mrfurilor importate), mprejurare cunoscut cumprtorului la momentul vnzrii,
contractul trebuie interpretat n sensul c prile sunt prezumate c au convenit ca
predarea s aib loc la expirarea acelui termen.
Starea bunului vndut.
Este indiscutabil, ca regul, c bunul trebuie predat n starea cunoscut de ctre
cumprtor, respectiv n starea n care se afla bunul n momentul ncheierii
contractului.
Pentru respectarea acestei stri a bunului, cu excepia unei stipulaii contrare,
cumprtorul este obligat, prelund de ndat bunul, ca imediat dup preluare s
verifice starea bunului, respectiv conformitatea bunului i a strii lui cu momentul
contractrii.
Page 42
Dac cumprtorul va constata n urma acestei inspecii, c exist vicii

aparente, acesta va trebui s-l informeze prin mijloace susceptibile de probaiune, pe
vnztor, despre acestea, fr ntrziere.
Dac aceast informare, cumprtorul nu i-o face vnztorului de ndat
momentului predrii, legea prezum c predarea a avut loc n starea asumat de
cumprtor n care se afla bunul la momentul ncheierii contractului.
Indiferent de aceast evaluare superficial a bunului, rspunderea pentru vicii
ascunse a vnztorului, este reglementat ( datorit naturilor extrem de ascunse i greu
a fi cunoscute la o prim inspecie a cumprtorului) n cadrul garaniei contra
eviciunii ca parte a rspunderii generale a vnztorului.
n cazul n care se contest de ctre cumprtor calitatea bunului (frecvent n
cazul comenzilor on-line) sau starea bunului pe care vnztorul i l-a pus la dispoziie,
aspecte care nu sunt confirmate de ctre vnztor, n ipoteza meninerii dezacordului
celor dou pri, instana va desemna un expert n vederea constatrii acestei caliti
sau stri a bunului vndut, competent fiind judectoria de la locul prevzut pentru
executarea obligaiei de predare.
De asemenea, instana poate dispune ca msur urgent conservatorie asupra
bunului, sechestrarea sau depozitarea bunului i chiar, la nevoie, vnzarea acestuia pe
cheltuiala proprietarului, dac pstrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau
ocaziona cheltuieli nsemnate (cum este cazul de exemplu al bunurilor/mrfurilor
perisabile).
Cu toate acestea, hotrrea de vnzare va trebui comunicat nainte de punerea
n executare celeilalte pri, termen avut n vedere de legiuitor pentru situaia n care
acetia se afla ntr-o localitate din circumscripia judectoriei care a pronunat
hotrrea, n caz contrar, datorit urgenei, vnzarea urmnd a avea loc cu posibilitatea
de a fi comunicat n termen de 3 zile de la vnzare.
Rspunderea vnztorului cu privire la predarea bunului.
Vnztorul rspunde fa de cumprtor de predarea bunului mpreun cu

accesoriile, titlurile i fructele sale, n starea convenita, la locul i n momentul
convenit.
In executarea obligaiilor sale legiuitorul l ocrotete pe vnztorul de buncredin prin mecanismul clasic contractual al excepiei de neexecutare ce-i ofer
acestuia (n mod special vnztorului care a achiesat unei modaliti ulterioare
vnzrii, de plat a preului) dreptul de a suspenda obligaia, anterioar plii, de
predare, ct timp cumprtorul, devenit insolvabil sau necredibil datorit diminurii
garaniilor acordate vnztorului, ct vreme nu acord asigurri ndestultoare
vnztorului, c va plti preul la termenul stabilit.
Cu toate acestea, acest beneficiu acordat de legiuitor vnztorului nu va fi
operabil dac acesta cunotea la momentul ncheierii vnzrii, insolvabilitatea
Page 43
cumprtorului i dac aceast stare nu s-a modificat prin agravare n mod

substanial.
3. Obligaia de garanie a cumprtorului de ctre vnztor
3. a. Garania contra eviciunii
Vnztorul, urmare transmiterii proprietii bunului vndut, este de drept
obligat s-l garanteze pe cumprtor mpotriva eviciunii care l-ar mpiedica total sau
parial n stpnirea netulburat a bunului vndut.
Eviciunea presupune aadar, pierderea total sau parial, fie a proprietii
bunului, fie o tulburare grav n exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate
i opereaz numai dac aceste eviciuni sunt ntemeiate pe un drept al terului nscut
anterior vnzrii, drept care nu a fost adus la cunotin cumprtorului pn la
momentul vnzrii.
Eviciunea poate s provin totodat din fapte imputabile vnztorului, chiar
dac acestea s-au ivit ulterior vnzrii i pot privi fie o tulburare de fapt, cum ar fi
deposedarea unei pri din bun sub diverse pretexte, fie o tulburare de drept, cum ar fi
constituirea unei servitui, a unui drept real de folosin, etc.
Concluzionnd, pentru a se institui rspunderea vnztorului n temeiul
garaniei contra eviciunii, trebuie ndeplinite urmtoarele condiii:
1. s existe o tulburare a dreptului de proprietate sau a folosinei bunului
cumprat;
2. tulburarea s provin datorit unui ter sau nsui a vnztorului, situaie n
care n primul caz, se adaug condiia ca dreptul terului s fie anterior vnzrii
i necunoscut cumprtorului, iar n al doilea caz, poate fi att anterior, ct i
ulterior vnzrii;
3. tulburarea trebuie s fie o tulburare de drept de o anumit gravitate asupra
exerciiului dreptului cumprtorului;
4. cumprtorul s nu fi cunoscut cauza eviciunii la ncheierea contractului.
Excepia de garanie
Excepia de garanie presupune c acela care este obligat s garanteze contra
eviciunii nu poate s eving, astfel c i succesorii n drepturi ai acestui vnztor nu
pot, direct sau indirect, sa-l eving pe cumprtor, orice pretins drept invocat n
instana urmnd a fi respins dac greveaz drepturile transmise, ca inadmisibil.
Indivizibilitatea obligaiei de garanie.
Debitorii datori a garanta contra eviciunii, n calitate fie de coproprietari ai
bunului vndut, fie de succesori n drepturi ai acestuia, au o obligaie indivizibil de
garanie contra eviciunii fa de cumprtor, astfel nct acesta din urm are dreptul
Page 44
de a atrage rspunderea oricruia dintre acetia, fiecare dintre debitori fiind obligat la
executarea integral a obligaiei, cu drept la aciune n regres fa de cellalt codebitor.
Modificarea sau nlturarea convenional a garaniei.
Prile pot conveni oricnd s modifice fie prin extindere, fie prin restrngere,
obligaia de garanie i pot chiar s-l exonereze pe vnztor de orice garanie contra
eviciunii, ns acest lucru presupune ntotdeauna buna-credin la ncheierea i
executarea contractului.
Prin excepie, stipulaia prin care obligaia de garanie a vnztorului este fie
restrns, fie nlturat, nu-l exonereaz pe vnztor de obligaia esenial i
principal de restituire a preului n ipoteza n care cumprtorul nu i-a asumat riscul
producerii eviciunii.
Rezoluiunea contractului
Cumprtorul poate cere rezoluiunea contractului de vnzare i odat cu

aceasta i repararea prejudiciului n cazul n care a fost evins de ntregul bun sau de o
parte semnificativ, nsemnat a acestuia, demonstrnd c dac ar fi cunoscut faptul
eviciunii nu ar mai fi ncheiat contractul.
n ceea ce privete restituirea preului formulat de cumprtor, vnztorul va fi
tinut s napoieze preul vnzrii n ntregime indiferent de valoarea bunului la
momentul eviciunii, cu alte cuvinte indiferent dac aceast valoare a bunului a sczut
sau dac nsi bunul a suferit deteriorri nsemnate datorate fie neglijenei nsi a
cumprtorului, fie unor cauze obiective datorate chiar i forei majore.
Prin excepie, vnztorul nu va restitui integral preul, dac se va dovedi c
cumprtorul a suferit un prejudiciu n urma deteriorrii cauzate bunului, partea
redus din pre fiind echivalent acestui beneficiu.
Dac valoarea bunului a crescut de la momentul vnzrii, vnztorul i va
restitui n cazul rezoluiunii contractului cumprtorului, pe lng preul vnzrii, i o
sum echivalent sporului de valoare acumulat pn la data eviciunii.
Daunele interese
n ipoteza rezoluiunii vnzrii i restituirii preului, am artat c cumprtorul
este ndreptit sub condiia dovedirii prejudicului, i la ncasarea unor daune-interese,
menite s acopere acest prejudiciu.
Potrivit legiuitorului, daunele-interese pot cuprinde:
- valoarea fructelor culese de cumprtor pe cheltuiala sa i pe care a fost
obligat sa le restituie acesta terului care l-a evins;
Page 45
- cheltuielile de judecat efectuate de cumprtor n procesul cu terul

evingtor, dar i toate cheltuielile aferente cererii de chemare n garanie a
vnztorului; n aceast categorie, intr i toate cheltuielile legate de ncheierea i
executarea contractului de ctre cumprtor (cheltuielile legate de procedura
autentificrii vnzrii, de luare n posesie a bunului, de ndeplinirea formelor de
publicitate);
- vnztorul este de asemenea dator s acopere pierderile suferite i ctigurile
nerealizate de ctre cumprtor, din cauza eviciunii;
- totodat, vnztorul trebuie s-i ramburseze cumprtorului toate cheltuielile
realizate pentru lucrrile efectuate de cumprtor cu bunul evins, fie c sunt cheltuieli
autonome, necesare, utile sau voluptorii, fie c sunt cheltuieli adugate, dar n acest
din urm caz, numai dac sunt necesare sau utile;
- ca o agravare a rspunderii, n cazul relei-credine a vztorului care a
cunoscut la data vnzrii cauza de eviciune, el este obligat s restituie cumprtorului
i cheltuielile pentru efectuarea i ridicarea lucrrilor voluptorii.
Eviciunea parial
n cazul n care eviciunea afecteaz doar parial bunul, nu este att de
nsemnat nct s justifice cumprtorului rezoluiunea contractului, la cererea
cumprtorului vnztorul trebuie s restituie cumprtorului partea din pre
proporional cu valoarea prii de care a fost evins i dac este cazul i cumprtorul
solicit, s-i plteasc n condiiile artate mai sus i daune-interese.
nlturarea eviciunii
Urmare a importanei bunului pentru cumprtor i succesului negocierii
acestui act cu terul evingtor, cumprtorul poate obine dreptul de a pstra bunul
cumprat sub condiia plii unei sume de bani terului evingtor sau efecturii unui
alt schimb.
n aceast situaie, vnztorul este liberat de urmrile garaniei dac va restitui
cumprtorului suma pltit de acesta terului evingtor, dar i dobnda legal la
aceast sum, calculat de la data plii, sau dac va plti cumprtorului
contravaloarea bunului dat n schimb, n ambele variante alturi de restituirea tuturor
cheltuielilor aferente plii sau schimbului susmenionat.
Procedura eviciunii
Cumprtorul chemat n judecat care invoc tulburri de drept asupra bunului,
este inut s-l cheme n proces pe vnztor sub sanciunea invocrii de ctre vnztor a
inadmisibilitii cererii de garanie contra eviciunii, dac cumprtorul condamnat
Page 46
printr-o hotrre definitiv, nu l-a chemat n condiiile procedurale n proces pe

vnztor, iar acesta din urm dovedete c putea aduce motive suficiente pentru a
obine respingerea cererii terului evingtor.
De asemenea, legiuitorul mai prevede n folosul vnztorului, o excepie de la
eviciune n cazul n care cumprtorul recunoate, n lipsa unei hotrri
judectoreti definitive i irevocabile, dreptul pretins de ter, excepia putnd fi
rsturnat doar dac se dovedete c nu existau motive suficiente pentru a mpiedica
eviciunea.
Beneficiarii garaniei de eviciune
Vnztorul este obligat s garanteze pentru eviciune nu doar pe cumprtor, ci
i pe orice subdobnditor al bunului vndut de acesta, indiferent c transmiterea este
cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, inter vivos sau pentru cauz de moarte, astfel c un
proces prin care vnztorul solicit, de exemplu, limite ale dreptului de servitute sau
superficie deja acordat, este inadmisibil i ar trebui ca instana s-i resping pretentiile
vnztorului.
3. b. Garania contra viciilor bunului vndut

Potrivit legii, vnztorul trebuie sa-l garanteze pe cumprtor pentru viciile
ascunse ale bunului vndut, vicii care fie l fac impropriu ntrebuinrii la care este
destinat, fie i micoreaz n aa msur valoarea bunului, nct dac cumprtorul
le-ar fi cunoscut, nu l-ar fi cumprat, sau l-ar fi cumprat la un pre mult mai mic.
Legiuitorul definete de asemenea, termenul de viciu ascuns, prin artarea
elementelor calificrii acestuia ca viciu ascuns, cerndu-se a fi ndeplinite trei condiii:
1. viciul s fac bunul impropriu ntrebuinrii sau s micoreze
ntrebuinarea sau valoarea bunului;
2. viciul trebuie s nu poat fi descoperit la data predrii fr asisten de
specialitate de un cumprtor prudent i diligent:
3. viciul sau cauza viciului s existe la data predrii bunului.
Excepii de la garania contra viciilor bunului vndut
De la regula garaniei contra viciilor bunului vndut, legiuitorul a instituit anumite
excepii, cum ar fi urmtoarele:
1. Vnztorul nu va datora garania pentru vicii cumprtorului dac
cumprtorul cunotea la ncheierea contractului despre existena viciilor.
2. Totodat, n cazul vnzrilor silite, nu se datoreaz garanie pentru viciile
lucrului vndut.
Page 47
3. n cazul n care prile au convenit modificarea sau nlturarea convenional

a garaniei contra viciilor bunului, vnztorul de bun-credin, exonerat
convenional de aceast rspundere, nu va fi inut s l garanteze, ns o
astfel de favoare acordat vnztorului care se dovedeste de rea-credin prin
aceea c a cunoscut despre existena viciului sau ar fi trebuit s cunoasc la
momentul ncheierii contractului, este nul, astfel c clauza convenional
care a nlturat sau lichidat rspunderea unui astfel de vnztor, va fi lipsit
de eficacitate.
Procedura garaniei contra viciilor lucrului
Cumprtorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat s le
aduc la cunotin vnztorului, fie n termenul stabilit convenional, dac acest
termen exist, fie ntr-un termen rezonabil aa cum dispune legiuitorul, termen ce va fi
evaluat n privina respectrii rezonabilitii lui, potrivit cu mprejurrile de fapt
reinute cumprtorului, sub sanciunea decderii din dreptul de a cere restituirea
acestei garanii.
Dac n materia vnzrilor efectuate de profesioniti, rezonabilitatea termenului
este lsat la latitudinea evalurii prilor, n ceea ce-l privete pe cumprtorul
profesionist al unui bun mobil corporal, termenul de sesizare a vnztorului asupra
viciilor ascunse este de dou zile lucrtoare.
n ipoteza n care viciile sunt multiple sau ele se
intensific sau apar gradual, modul de calcul al termenului de
sesizare a vnztorului este din ziua n care cumprtorul poate
s-i dea seama de gravitatea i ntinderea viciului.
restrns.
Prin legi speciale, legiuitorul i-a artat preocuparea de a proteja cumprtorul
n faa vnztorului, cruia i-a instituit prin legi speciale unele norme mai severe,
procedurale, cum sunt i acelea din legislaia aferent proteciei consumatorului sau
legislaiei aferente comercializrii de bunuri destinate consumului, acte normative
speciale care agraveaz rspunderea legal a comerciantului i limiteaz posibilitile
convenionale de modificare a contractului n favoarea profesionitilor.
Ca o msur sancionatorie aspr a conduitei necinstite a vnztorului, dac se
va reine c acesta a fost de rea-credin i a tinuit cu rea-credin viciul ascuns,
legiuitorul a statuat c el nu va mai beneficia de nicio protecie legal n ceea ce
privete termenele de invocare a rspunderii sale, astfel nct cumprtorul este liber,
oricnd va dori, chiar cu depirea unui termen rezonabil (este adevrat c totui, cu
respectarea termenelor de prescripie) s solicite vnztorului executarea acestei
garanii.
Efectele garaniei contra viciilor bunului

Page 48
Cumprtorul care justific instituirea unei garanii n sarcina vnztorului

contra viciilor lucrului, poate solicita vnztorului o pleiad divers de soluii, cum ar
fi:
nlturarea
nlturareaviciilor
viciilordedectre
ctrevnztor
vnztorsau
sauautorizarea
autorizareacumprtorului
cumprtoruluinsui
nsuinn
aalelenltura
nlturapepecheltuiala
cheltuialavnztorului;
vnztorului;
nlocuirea
nlocuireabunului
bunuluivndut
vndutcucuun
unbun
bundedeacelai
acelaifel
felns,
ns,desigur,
desigur,lipsit
lipsitdede
vicii;
vicii;
i actiuni :
Aciunea
Aciuneaestimatorie
estimatoriededereducere
reducereaapreului
preuluipentru
pentruaacompensa
compensa
pierderea
urmare
viciului
sau
rezoluiunea
vnzrii;
pierderea urmare viciului sau rezoluiunea vnzrii;
Aciunea
Aciunearedhibitorie
redhibitorieavnd
avndcacaurmare
urmarerestituirea
restituireadedectre
ctrevnztor
vnztor
aapreului
i
de
cumprtor
a
bunului
viciat.
preului i de cumprtor a bunului viciat.
Legiuitorul prezumnd de o nalt nelepciune instanele de judecat, a dispus

c n ciuda celor patru msuri de mai sus, la cererea vnztorului nemulumit de
acestea, instana innd seama de gravitatea viciilor i de scopul pentru care s-a
ncheiat contractual de vnzare, poate dispune liber de luarea unei alte msuri de
refacere a litigiului contractual dintre pri, dect aceea solicitat de cumprtor.
n cazul vnzrii mai multor bunuri n care viciile afecteaz doar unele bunuri,
bunuri care sunt separate de celelalte, la cererea cumprtorului, contractul se poate
desfiina numai parial, cu reducerea proporional a preului, el rmnnd ctigat
pentru restul bunurilor neafectate de vicii.
Dac ns bunurile care au fcut obiectul vnzrii, sunt interconectate sau au
legturi care dac ar lipsi, ar crea o pagub cumprtorului, sau au chiar legturi de
accesorialitate, viciile bunului principal afecteaz eficacitatea vnzrii i a celorlalte
Page 49
bunuri accesorii, astfel c rezoluiunea contractului n ceea ce privete bunul principal

atrage rezoluiunea lui i n privina bunului accesoriu.
ntinderea garaniei contra viciilor lucrului vndut

n cazul relei-credine, legiuitorul sancionnd aceast conduit a vnztorului
care cunotea viciile bunului vndut, ndrituiete pe cumprtor a revendica (alturi de
instituirea garaniei n oricare din formele sale) i plata de daune-interese pentru
repararea ntregului prejudiciu cauzat.
Dac ns vnztorul este de bun-credin, dar contractul de vnzare a fost
rezoluionat, desfiinat, total sau parial, vnztorul este inut a restitui cumprtorului
doar preul ncasat sau partea din pre i cheltuielile totale sau pariale efectuate cu
prilejul vnzrii.
Aceste obligaii i vor fi incidente vnztorului chiar dac bunul a pierit sau s-a
deteriorat, chiar i urmare forei majore.
De asemenea, garania contra viciilor ascunse ale bunului se aplic i cnd
bunul vndut nu corespunde calitii prevzute de ctre pri, pentru c natura juridic
a acestor dou elemente este diferit, iar lipsa calitii nu este ntotdeauna imputabil
unor vicii, astfel c cele dou elemente pot coexista i n acelai timp pot fi
independente i diferite.
n ceea ce privete vnzarea dup mostr sau model, coninutul garaniei contra
viciilor privete calitile bunului din perspectiva calitilor mostrei sau a modelului i
se limiteaz exclusiv la acestea.
Garania pentru buna funcionare
Este cunoscut faptul c vnzarea realizat de profesioniti presupune aplicarea

unor garanii de bun funcionare a bunului pe o perioad determinat de timp,
perioad nuntrul creia vnztorul se oblig, n cazul unei defeciuni a bunului (se
exclud accidentele imputabile cumprtorului si nu numai) ivite nuntrul termenului
de garanie, s repare bunul pe cheltuiala sa, iar dac reparaia dureaz prea mult
(peste termenul legal contractual sau peste termenul stabilit prin legea special) sau
dac reparaia este imposibil, vnztorul este obligat s nlocuiasc bunul.
n lipsa unui termen prevzut fie n contractul de vnzare, fie n legea special de
n lipsa unui termen prevzut fie n contractul de vnzare, fie n legea special de
aplicare a materiei, durata maxima a reparaiei este de 15 zile de la data cnd
aplicare a materiei, durata maxima a reparaiei este de 15 zile de la data cnd
cumprtorul a solicitat repararea bunului.
cumprtorul
a solicitat
repararea bunului.
Drept
civil. Contracte
speciale.
Page 50
Dac vnztorul nu nlocuiete bunul n termenul artat mai sus, la cererea

cumprtorului va putea fi obligat s-i restituie cumprtorului preul pe care l-a
ncasat, situaie n care cumprtorul remite bunul n starea de nefuncionare existent
la acea dat.
Trebuie reinut c aceast garanie este apanajul disponibilitii convenionale a
prilor, putnd fi instituit att n contractul de vnzare dintre profesioniti, ct i n
contractele de vnzare obinuite, relizate ocazional de neprofesioniti.
Aa cum am artat anterior, dac defeciunea este imputabil cumprtorului
care nu a folosit bunul potrivit instruciunilor primite, potrivit destinaiei lui sau nu a
pstrat i conservat bunul n condiiile n care a fost instruit s o fac, sub condiia
demonstrrii acestor fapte, vnztorul este exonerat n a acorda garania pentru buna
funcionare a bunului.
Procedura restituirii garaniei
Sub sanciunea drastic de a pierde dreptul de a beneficia de garanie,
cumprtorul este obligat n mod imperativ s comunice defeciunea naintea
ndeplinirii termenului de garanie.
Dac ns cumprtorul demonstreaz c, din motive obiective, nu a putut face
aceast comunicare n termenul de garanie oferit de vnztor i sub condiia ca
defeciunea s se produc nuntrul termenului de garanie, i este permis
cumprtorului care comunic defeciunea ntr-un termen rezonabil de la data expirrii
termenului de garanie, s invoce i s pretind garania pentru buna funcionare.
Aceeai posibilitate legal o are i cumprtorul cruia vnztorul i-a garantat
c bunul vndut va pstra o anumit perioad de timp anumite caliti, dar s-a dovedit
n termenul de garanie i fr vina cumprtorului c aceste caliti s-au pierdut.
Obligaiile
cumprtorului.
Corelativ obligaiilor vnztorului, i cumprtorul are o serie de obligaii, respectiv

obligaia de preluare a bunului vndut i de plat a preului.
Obligaia de plat a preului
Page 51
Obligaia de plat a preului este cea mai important obligaie a cumprtorului,

i cauz, de altfel, a rezoluiunii vnzrii, n ceea ce-l privete pe vnztor.
Aa cum am artat, preul este determinat sau determinabil contractual, sub
sanciunea nulitii contractului, iar n lips de stipulaie contrar, cumprtorul
trebuie s plteasc preul la locul n care se afl bunul, la preul vnzrii, iar din
punct de vedere temporal, data plii preului, n lips de stipulaie contar, se va face
la data la care proprietatea este transmis.
Dispoziia legal este supletiv, astfel nct, oricnd prile pot s stabileasc
un alt loc i o alt dat a plii preului, astfel c preul poate fi pltit anterior vnzrii,
aparent ca arvun din pre, alteori poate fi stabilit de pri a fi pltit ulterior, ealonat,
n rate, iar n ceea ce privete locul plii preului, acesta se poate stabili ntr-o manier
extrem de larg de ctre pri, putnd fi stabilit ca loc al plii nu doar locul n care se
afl bunul, ci i locul unde se afl cumprtorul, locul n care se afl vnztorul, locul
n care se afl un ter sau o banc.
Dac prile nu au stabilit niciun loc de plat al preului, iar bunul este mictor
Dac prile nu au stabilit niciun loc de plat al preului, iar bunul este mictor
sau se afl n tranzit la momentul vnzrii, plata preului se va face la locul care
sau se afl n tranzit la momentul vnzrii, plata preului se va face la locul care
rezult din uzane sau, n lipsa acestor uzane, la locul destinaiei.
rezult din uzane sau, n lipsa acestor uzane, la locul destinaiei.
Dac prile nu au convenit altfel, cumprtorul debitor al preului este inut s

plteasc dobnd asupra preului, din ziua dobndirii proprietii dac bunul produce
fructe civile sau naturale, iar dac bunul nu produce fructe ns genereaz alte foloase,
va datora dobnzi din ziua predrii, aa nct, dac prile nu intenioneaz s
stipuleze un pre stabilit ulterior a fi pltit de ctre cumprtor, ele trebuie s stipuleze
contractual un pre ce va fi achitat la valoarea lui nominal stabilit n contract i c
acesta nu este purttor de dobnzi.
Suspendarea plii preului
Executarea contractului se prezum a fi de bun credin de ctre ambii

contractani. Dac cumprtorul de bun-credin, debitor al plii preului n rate
ulterioare, afl existena unei cauze de eviciune, este ndreptit de principiul
invocrii excepiei de neexecutare, s suspende plata preului pn la ncetarea
tulburrii sau pn la primirea unei garanii corespunztoare din partea vnztorului.
Page 52
Cu toate acestea, cumprtorul care cunoate la momentul ncheierii

contractului pericolul eviciunii sau care a exonerat de rspundere pe vnztor,
acceptnd n contract s fac plata chiar i n cazul unei tulburri, nu poate invoca
suspendarea plii preului pe motiv de eviciune.
Garantarea obligaiei de plat a preului
Pentru garantarea obligaiei de plat a preului, n cazurile prevzute de lege,
vnztorul beneficiaz de un privilegiu sau de o ipotec legal asupra bunului pentru
garantarea plii acestuia, aceste dou garanii fiind valabile n cazul vnzrii
bunurilor imobile i sunt reglementate de art. 1723 i art. 2386 C. Civ.
n cazul vnzrii de bunuri mobile, vnztorul are de

asemenea un privilegiu special asupra bunului vndut, pentru
garantarea obligaiei de plat a preului, reglementat de art
2339 C. Civ.
Per a contrario, cnd cumprtorul nu a pltit preul convenit la termenul i n

condiiile contractuale, vnztorul este ndreptit s obin fie executarea silit a
obligaiei de plat, fie rezoluiunea vnzrii, mpreun, n oricare din cauze, cu dauneinterese pentru acoperirea prejudiciilor pe care le va demonstra.
Punerea de drept n ntrziere
n cazul vnzrii bunurilor mobile cumprtorul este de drept n ntrziere cu
privire la ndeplinirea obligaiilor sale, dac la termenul convenit (respectiv la
scaden) nici nu a pltit preul i nici nu a preluat bunul.
n cazul bunurilor mobile supuse deteriorrii rapide, perisabilitii sau deselor
schimbri de valoare, cumprtorul este de drept n ntrziere n privina prelurii
lor chiar dac a pltit preul, atunci cnd nu le-a preluat n termenul convenit sau a
solicitat predarea fr ns s fi pltit preul.
Obligaiile cumprtorului n materia vnzrilor bunurilor mobile
n situaiile artate mai sus, vnztorul are facultatea de a depune bunul
nepreluat de ctre cumprtor ntr-un depozit, la dispoziia sau pe cheltuiala
cumprtorului, sau chiar de a-l vinde, situaie n care vnzarea se va face fie prin
licitaie public, fie pe baza preului curent, dac lucrul are un pre la burs sau n trg,
Page 53
ori are un pre stabilit de ctre lege sau de ctre o persoan autorizat de lege,
vnztorul fiind ndreptit, pe lng ncasarea preului provenit din aceast vnzare i
la ncasarea diferenei de la cumprtorul de rea-credin, dintre preul stipulat i cel
efectiv obinut, alturi de daune-interese pentru acoperirea prejudiciului suferit, prin
acoperirea acestor proceduri de executare direct prin vnzarea forat a bunului
nepreluat de cumprtor.
Dac vnzarea are ca obiect bunuri fungibile care au un pre la burs, trg sau
stabilit de lege, iar vnztorul este culpabil de neexecutarea contractului, cumprtorul
are posibilitatea legal de a cumpra prin intermediul unei persoane autorizate bunuri
de acelai gen, pe cheltuiala vnztorului i este ndreptit la rndul lui s pretind
vnztorului diferena dintre preul convenit cu vnztorul i preul achitat de el cnd
a cumprat bunuri de acelai gen, la care se adaug cheltuielile de achiziionare
precum i daune-interese dac dovedete i alte prejudicii generate de neexecutarea
obligaiei de ctre vnztor.
nnambele
ambelesituaii
situaiiartate
artatemai
maisus,
sus,fie
fieccneexecutarea
neexecutareacontractului
contractului
este
imputabil
vnztorului,
fie
cumprtorului,
partea
de
buneste imputabil vnztorului, fie cumprtorului, partea de buncredin
credineste
esteobligat
obligatssntiineze
ntiinezededendat
ndatcealalt
cealaltparte
partedespre
despre
executarea
acestei
obligaii.
executarea acestei obligaii.
Restituirea bunului mobil
n cazul contractului de vnzare n care prile nu au decis un termen pentru

plata preului, iar bunul a fost predat cumprtorului care nu a pltit preul, vnztorul
poate ca n cel mult 15 zile de la data predrii s declare rezoluiunea contractului
fr punere n ntrziere i s cear restituirea bunului predat, dac bunul se afl n
posesia cumprtorului i este n starea existent la momentul predrii.
Nerespectarea termenului de 15 zile atrage inadmisibilitatea cererii
Nerespectarea termenului de 15 zile atrage inadmisibilitatea cererii
vnztorului de constatare a efectelor rezoluiunii pentru neplata preului fa de
vnztorului de constatare a efectelor rezoluiunii pentru neplata preului fa de
ceilali creditori ai cumprtorului.
ceilali creditori ai cumprtorului.
n schimb, dac vnzarea are ca obiect un bun imobil i prile nu au stabilit

altfel, neplata preului n termenul cuvenit atrage punerea n ntrziere a
Page 54
cumprtorului i cumprtorul este liberat de obligaia de plat a preului chiar dac

l va plti ulterior mplinirii termenului de plat, ct timp nu a primit declaraia de
rezoluiune din partea vnztorului.
Rezoluiunea unei vnzri privitoare la un imobil i produce efectele fa de
pri n condiiile stabilite de Codul civil n capitolul IV referitor la rectificarea
nscrierilor de carte funciar, aparinnd Titlului VII Cartea Funciar, mai exact n
cadrul articolelor 909 i 910 privitoare la procedura rectificrii unor nscrieri
privitoare la bunul imobil n cartea funciar a acestuia.
Dreptul de preempiune.
Concept.
Dreptul de preempiune reprezint un privilegiu fie legal, fie
convenional, acordat titularului denumit preemptor, de a
cumpra un bun cu prioritate fa de alt persoan.
n ceea ce privete procedura instituirii preempiunii, dac dreptul este legal

legiuitorul las n seama prilor modalitatea convenional de instituire a lui, ns
reglementeaz consecinele exercitrii sau neexercitrii acestuia, astel legiuitorul a
simit nevoia s sacioneze n mod expres titularul dreptului de preempiune care a
respins o ofert de vnzare, prin aceea c acesta nu-i mai poate exercita acest drept
cu privire la contractul ce i-a fost propus.
n cazul vnzrii de bunuri imobile, oferta se consider respins dac nu a fost
acceptat n cel mult 30 de zile de la momentul comunicrii ei ctre preemptor, termen
ce a fost redus la cel mult 10 zile de legiuitor, n cazul vnzrii de bunuri mobile.
Nimic nu mpiedic ns prile s stabileasc un termen convenional diferit de
cel instituit de legiuitor care s asigure o mai bun exercitare a ofertei de ctre
preemptor.
n cazul n care bunul ofertat de preemiune legal sau convenional se vinde
n termenul de exercitare a opiunii de ctre preemptor ctre un ter, pentru salvarea
vnzrii legiuitorul a declarat c vnzarea se realizeaz n acest termen sub condiia
suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor.
Condiiile exercitrii dreptului de preempiune.
Page 55
Exercitarea dreptului de preempiune va avea loc n urma unei notificri

trimise de vnztor sau de terul cumprtor sub condiie a bunului, notificare ce
cuprinde n mod imperativ numele i prenumele vnztorului, descrierea bunului,
sarcinile care l greveaz, termenii i condiiile vnzrii, precum i locul unde este
situat bunul.
Preemptorul i poate exercita dreptul de preempiune din comunicarea ctre
vnztor a consimmntului su de cumprare a bunului, nsoit de plata preului n
contul vnztorului sau consemnarea preului la dispoziia acestuia.
Dreptul de preempiune se exercit n cazul vnzrii de bunuri mobile n
termen de 10 zile de la data comunicrii ctre preemptor, respectiv n termen de 30 de
zile n cazul vnzrii de bunuri imobile.
Efectele dreptului de preemiune.
Prin exercitarea preempiunii, contractul de vnzare-cumprare ncheiat ntre
vnztor i ter se desfiineaz cu efect retroactiv, prin ndeplinirea condiiei de
exercitare a preempiunii, caz n care vnztorul rspunde fa de terul de buncredin, cumprtor evins urmare exercitrii preempiunii.
Dac vnztorul i terul evins au achiesat prin contract unor clauze care aveau
ca scop mpiedicarea exercitrii dreptului de preempiune, nu sunt aprate de efectele
exercitrii de ctre preemptor a opiunii de a cumpra bunul, aceste clauze nefiindu-i
acestuia opozabile.
Dac exist o pluralitate de titulari ai dreptului de preempiune i dac mai mult
de unul dintre acetia i-au exercitat dreptul de preempiune, legiuitorul stabilete
ordinea de preferin ntre acetia, artnd c contractul se consider ncheiat:
1. Cu titularul dreptului legal de preempiune atunci cnd acesta se

afl n concurs cu titularii convenionali instituii prin contract potrivit
voinei prilor;
2. De titularul dreptului legal de preempiune ales de vnztor fa de

ali titulari ai unor drepturi legale de preempiune;
3. Cu titularul convenional al dreptului de preempiune care a fost

mai nti nscris n cartea funciar a bunului imobil ce fcea obiectul
ofertei de preempiune;
4. Cu titularul dreptului convenional de preemiune avnd data cert

cea mai veche n cazul n care vnzarea privete un bun mobil.
Aceast ordine de preferin stabilit de lege este imperativ, aa nct orice
clauz convenional care aduce atingere acestei ordini de preferin, chiar agreat de
ctre pri, este considerat nescris.
Page 56
Dac ns dreptul de preempiune se refer la vnzarea mai multor bunuri, dac

preempiunea se exercit numai n privina unui bun cumprat de teri mpreun cu
alte bunuri pentru un pre global, vnztorul va putea pretinde de la preemptor numai
o parte proporional din acest pre.
n cazul n care s-au vndut i alte bunuri, unele supuse preempiunii iar altele
nesupuse preempiunii, bunuri ntre care exist o legtur indisolubil, neputnd fi
desprite, exercitarea viabil a dreptului de preempiune nu poate avea loc dect dac
preemptorul consemneaz vnztorului preul pentru toate bunurile vndute.
Trebuie reinut c atunci cnd vnztorul prins s citeze terul n a

cumpra bunurile preemptate, i-a dat acestuia ealonri la termenele de plat a
preului, preemptorul nu se poate prevala de aceste termene.
Publicitatea dreptului de prempiune.
Dreptul convenional de preempiune, spre deosebire de dreptul
legal de preempiune, trebuie notat n cartea funciar pentru
opozabilitate fa de teri.
n aceast ipostaz, n cazul vnzrii sub condiie suspensiv ctre un ter,
acordul preemptorului pentru nscrierea respectivei vnzri n cartea funciar nu
trebuie, ntruct i nscrierea vnzrii se va face sub condiia suspensiv a termenului
de 30 de zile de la comunicarea de nscriere n cartea funciar a vnzrii, nuntrul
cruia preemptorul este inut s notifice acceptul i dovada consemnrii dreptului.
n temeiul acestei notificri fcut crii funciare, vnzarea cu preemptorul se
constituie, preemptorul putnd cere radierea din cartea funciar a dreptului constituit
terului i nscriera dreptului su de proprietate.
n lipsa acestei notificri n termen, dreptul de preempiune stingndu-se, se
justific radierea din oficiu din cartea funciar a dreptului de preemiune anterior
nscris.
Pe cale de excepie, n cazul n care bunul face obiectul urmririi silite sau este
scos la vnzare cu autorizarea judectorului silvic, dreptul de preemiune se exercit n
condiiile Codului de Procedur Civil.
Caracterele dreptului de preemiune:
Dreptul de preemiune are carcater oneros sau gratuit dup cum el urmrete
un inters patrimonial sau unul dezinteresat al vnztorului, solemn, consensual, este
indivizibil, astfel nct preemptorul l poate exercita fr posibilitatea de a-l diviza,
fraciona, mpri sau partaja i totodat are caracter incesibil, astfel c acest beneficiu
Page 57
acordat de vnztor potenialului cumprtor nu poate fi cedat i pe cale de consecin

apreciem c nici nu poate fi urmrit sau executat silit.
Stingerea dreptului convenional de preemiune.
Dreptul convenional de preemiune se constituie ntotdeauna pe o
durat determinat, iar determinarea se face fie pe o durat de timp, fie pe
durata vieii unei persoane, inclusiv pe durata vieii preemptorului, devenind
astfel un drept viager, astfel c la mplinirea termenului sau la decesul
preemptorului, dreptul se stinge.
Dac ns dreptul de preemiune a fost stipulat pentru un termen de o lungime

considerabil, iar preemptorul decedeaz n acest interval, legiuitorul prevede c, n
lipsa de stipulaie contrar, termenul de preemiune se reduce la 5 ani de la data
constituirii.
Reguli speciale ale anumitor categorii de vnzri.
Vnzarea bunurilor imobile.
Aa cum am artat anterior, vnzarea presupune determinarea obiectului,
respectiv a bunului sau a dreptului transmis.
n ceea ce privete un bun imobil, determinarea lui presupune artarea adresei,
precizarea numrului cadastral, indicarea suprafeei, i nu n ultimul rnd, dac vorbim
despre un teren, indicarea regimului juridic (intravilan sau extravilan) i a categoriei
de folosin a acestuia.
Atunci cnd se vinde un imobil la un pre total, fr indicarea
suprafeei, niciuna dintre pri nu poate cere rezoluiunea sau
modificarea preului pe motiv c suprafaa este mai mic sau mai mare
dect au crezut.
Fundamentul raiunii legiuitorului poate fi explicat pe trmul
justificrii consimmntului dat de prile semnatare dup inspecia
realizat asupra ntinderii imobilelor pe care le-au vizionat.
Dac ns se vinde un imobil cu un pre determinat pe unitate de msur (ex. Pe
mp de teren), cumprtorul suprafeei dintr-un teren mai mare (suprafa a crei
ntindere i determinare nu este individualizat), poate cere strmutarea proprietii
numai dup msurarea i delimitarea suprafeei vndute.
Mai mult, trebuie precizat c n materia vnzrii-cumprrii de terenuri sunt
preferabile nscrierile de carte funciar care permit vnzarea numai a unui teren nscris
n cartea funciar i care a primit identificator, fiind ns oricnd permis nstrinarea
unei cote indivize, deci nedeterminate, din aceast suprafa intabulat a imobilului.
Page 58
Pentru vnzarea unei parcele determinate, corespunztoare procentului indiviz

de nstrinare, trebuie realizat anterior sau cel mai trziu odat cu vnzarea o
documentaie cadastral de dezmembrare i individualizare a bunului de transmis.
Dac prile convin vnzarea unui imobil cu indicarea suprafeei i

a preului pe unitate de msur, iar suprafaa real msurat i gsit la faa locului
este mai mic dect cea indicat n contract, cumprtorul poate cere fie ca vnztorul
s-i dea suprafaa lips din cea convenit, dac acest lucru este posibil, fie s obin
rezoluiunea contractului dac din cauza acestei lipse imobilul nu mai poate fi folosit
n scopul n care a fost cumprat, fie poate obine reducerea corespunztoare a
preului.
n cazul n care se dovedete c suprafaa este mai mare dect cea
stipulat de pri n contract, reglementarea situaiei juridice a prilor, n lips de
stipulaie contrar sau acord al prilor, este dat de legiuitor prin raportare la un
procent de 20 % din suprafaa convenit.
n cazul n care se nregistreaz un excedent de peste 20% din suprafaa
convenit, cumprtorul va trebui s plteasc diferena procentual de pre iar dac
va fi n imposibilitate de a face acest lucru, va putea obine rezoluiunea contractului.
Dac excedentul nu depete a 20-a parte din suprafaa convenit,
cumprtorul nu poate s obin nici rezoluiunea contractului, dar nici nu e dator s
plteasc preul excedentului.
Aciunea vnztorului pentru plata diferenei de pre (aciune estimatorie) ct
i aciunea cumprtorului pentru reducerea preului sau pentru rezoluiunea
contractului, trebuie s fie introduse, sub sanciunea decderii din acest drept, n
termen de un an de la data ncheierii contractului, cu excepia situaiei n care prile
au stabilit un termen pentru msurarea imobilului, situaie n care termenul de un an
curge de la acea dat.
Dac printr-un contract s-au vndut dou imobile la un pre global, imobile
identificate inclusiv sub aspectul ntinderii, dac ntinderea unuia dintre imobile este
mai mare iar a celuilalt mai mic, va opera compensarea celor dou valori iar aciunea
redhibitorie sau estimatorie, va putea fi cerut n condiiile artate mai sus.
n ceea ce privete rezoluiunea acestui tip de vnzare, regulile pentru
rezoluiune avute n vedere de instana de judecat vor fi cele din dreptul comun.
Terenurile forestiere.
Page 59
n ceea ce privete terenurile forestiere aflate n proprietate privat, acestea se

pot vinde liber ns cu respectarea, sub sanciunea nulitii relative, a ordinii de
exercitare a dreptului de preempiune al coproprietarilor sau vecinilor.
n ceea privete vnzarea unei moteniri, legiuitorul a simit nevoia de a defini

conceptul artnd c prin motenire se nelege dreptul de a culege o motenire
deschis sau o cot din aceast succesiune.
Dac contractul de vnzare este un contract consensual, ca i n cazul
imobilelor, vnzarea unei succesiuni are caracter solemn, trebuind a fi ncheiat
indiferent de componena bunurilor care intr n masa succesoral, n form
autentic.
Tot din perspectiva caracterelor contractului de vnzare a unei moteniri,
trebuie artat c aceast vnzare poate avea un caracter aleatoriu dac vnzarea nu
specific bunurile asupra crora se ntind drepturile succesorale, vnztorul aadar,
artnd, n lips de stipulaie contrar, numai asupra calitii sale de erede de rand util
a motenirii.
Aadar, prile au posibilitatea de a schimba acest caracter aleatoriu, fie
indicnd bunurile masei succesorale, fie instituind n contract garania unor drepturi
succesorale i a ntinderii lor.
Obiectul vnzrii unei astfel de moteniri, aa cum am artat, poate privi att
ntreaga universalitate de bunuri deinute de defunct, fie o anumit categorie de
bunuri succesorale, fie doar o anumit cot-parte din motenire purtroare de altfel,
de drepturi i obligaii.
Obligaiile vnztorului
Dac prile nu au stabilit contrariul, odat cu ncheierea contractului,

vnztorul este obligat s remit cumprtorului toate fructele pe care le-a cules i
toate plile primite pentru creanele motenirii pn la momentul ncheierii
contractului, dar i contravaloarea bunurilor vndute pn la acea dat din
succesiune, deci orice bun care a fost luat din succesiune i urmeaz a fi nlocuit.
Obligaiile cumprtorului
Corelativ, tot n msura n care prile nu au negociat altfel, cumprtorul este
inut s restituie vnztorului sumele pltite pentru datoriile i sarcinile motenirii,
precum i sumele pasiv al motenirii n favoarea vnztorului creditor, atunci cnd
vnztorul este i un creditor al succesiunii.
Page 60
Rspunderea ns pentru datoriile motenirii rmne n sarcina vnztorului,

astfel c motenitorul, succesorul n drepturi al defunctului, va fi cel urmrit de
creditorii succesiunii.
nnceea
ceeaceceprivesc
privescnscrisurile
nscrisurilesau
sauportretele
portretelededefamilie,
familie,scrisorile,
scrisorile,
jurnalele,
decoraiile
fr
o
valoare
patrimonial
semnificativ,
jurnalele, decoraiile fr o valoare patrimonial semnificativ,dar
dar
cucuooncrcare
emoional,
afectiv
mare,
se
prezum
relativ
c
nu
ncrcare emoional, afectiv mare, se prezum relativ c nu
auau fost
fostavute
avute nn vedere
vedereaa fificuprinse
cuprinse nncontract
contractlala momentul
momentul
ncheierii
contractului
de
vnzare
a
motenirii.
ncheierii contractului de vnzare a motenirii.
Aa cum am artat, nimic nu mpiedic prile s cuprind n mod expres

referiri n contract privitoare la transmiterea i acestor bunuri sau valori, tablouri,
portrete, albume etc. din viaa familiei vnztorului.
Dac ns bunurile depesc o valoare obinuit i au o anumit nsemntate
patrimonial, vnztorul care nu i le-a rezervat n mod expres dar i le dorete din
masa succesoral, datoreaz cumprtorului preul acestora calculat dup valoarea
bunului la momentul vnzrii.
Trebuie artat c potrivit regulamentelor din domeniul locurilor de veci privind
drepturile de concesiune, acestea nu pot face obiectul prin lege vnzrii unei moteniri
cu excepia unor lucrri funerare n caz de stipulaie contrar.
n ceea ce privesc drepturile reale incluse n motenirea vndut, legiuitorul a
specificat n mod expres c acestea nu pot fi transmise dect cu respectarea regulilor
de carte funciar, cumprtorul putndu-se prevala de calitatea sa de proprietar numai
dup nscrierea n registrele publice de carte funciar cu drepturile reale dobndite.
Dac nstrinarea are loc cu titlu gratuit, ca liberalitate acordat de erede

dobnditorului, contractului i sunt aplicate regulile de fond i de form ale
contractului de donaie.
Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii.
O noutate a Noului Cod Civil o constituie reglementarea stipulaiei
vnztorului care n mod legitim i rezerv proprietatea bunului pn la plata
integral a preului, stipulaie valabil chiar dac bunul se afl deja n posesia
cumprtorului, dar care poate fi opus terilor ca o garanie accelerat asupra
proprietii, numai dup nscrierea n registrele de publicitate prevzute de lege.
Rezerva dreptului de proprietate i vnzarea unui drept cu rezerva dreptului
de proprietate, este asadar o alt nou modificare legislativ ateptat de mult de
Page 61
practicieni, flexibil realitii i nevoilor cotidiene, ntruct, nu de puine ori,

cumprtorul este n imposibilitatea executrii pe deplin a obligaiei contractuale, mai
cu seam de plat a preului, aspect care i creeaz vnztorului o serie de neliniti
care nu pot fi pe de-a ntregul acoperite de posibilitile jurisdicionale i nu numai, de
executarea silit a obligaiilor, inclusiv sub forma executrii ipotecii legale pentru rest
de pre, ce presupune vnztorului de bun-credin costuri suplimentare, riscuri
jurisdicionale i nu n ultimul rnd i poate cel mai important, timp ndelungat n
satisfacerea interesului urmrit, astfel nct vnzarea cu rezerv a proprietii poate
apare ca forma cea mai nalt a garaniei executrii obligaiei de plat, cta vreme
cumprtorul va dobndi dreptul de proprietate doar n momentul n care i va
executa pe deplin i integral, in modalitatea convenit, obligaiile de plat, dreptul de
proprietate transferndu-i-se acestuia la momentul achitrii ultimei rate din pre, aa
cum prevd dispoziiile art. 1750 Cod Civil.
Aadar, n cazul n care prile stabilesc ca plata preului s se realizeze n rate,
cumprtorul va dobndi dreptul de proprietate la data plii ultimei rate, astfel c
n toat aceast perioad, vnztorul continu s rmn proprietar al bunului vndut,
purtnd totodat riscul pieirii bunului pn la momentul efectiv al predrii lui.
Nimic nu mpiedic ns prile s convin ca proprietatea s se transmit ca i
posesia, odat cu ncheierea vnzrii, iar plata preului s fie garantat printr-o alt
modalitate de asigurare a garaniei, cum ar fi ipoteca legal pentru rest de pre.
n lipsa unei nelegeri contrare, n cazul n care cumprtorul ntrzie plata
unei rate care nu depete o optime din pre, nu ndreptete pe vnztor s solicite
instanei rezoluiunea contractului, fiind aadar obligat s ncaseze ratele ulterioare,
ct i cea restant, cumprtorul pstrnd beneficiul termenului pentru ratele
succesive.
n cazul n care intervine rezoluiunea contractului pentru
neplata preului, vnztorul este inut s restituie sumele pltite
cu titlu de parte din pre dar este ndreptit la obinerea de
daune-interese
pentru
acoperirea
prejudiciului
dac
demonstreaz existena unui astfel de prejudiciu, dar i la
ncasarea unei compensaii pentru lipsa de folosin a bunului
i/sau folosirea bunului de ctre cumprtor.
Dac prile au convenit ca aceste sume de bani s rmn ctigate

vnztorului, nelegerea avnd natura juridic au unei clauze penale, va putea fi
cenzurat de ctre instana de judecat, sens n care instana va putea totui reduce
cuantumul clauzei penale convenite de ctre pri.
Nu e lipsit de importan s subliniam c i vnztorului i rmn anumite
riscuri de un pericol, gravitate restrns, n ipoteza n care i posesia i-a reinut-o
asupra bunului, riscul pieirii acestuia rmnndu-i n ntregime. Pentru a stabili
momentul de la care acest drept se transmite, ar trebui explicat natura juridic a
Page 62
ratelor i a termenului de plat a acestora, pentru c n ipoteza n care se apreciaz c

acestea reprezint condiii, ndeplinirea lor presupune respectarea condiiei i
dobndirea retroactiv a dreptului de proprietate, cu toate riscurile ce o impun, iar
daca vom califica natura ratei ca un termen conditional al dobandirii dreptului de
proprietate, aceast chestiune a retroactivitii transmiterii de proprietate este
soluionat, cumprtorul dobndind proprietatea ex nunc, de la momentul plii
preului (pentru detalii a se vedea pag. 1794 din lucrarea Comentariu pe articole.
Noul Cod Civil, Fl. A. Baias, Ch. Beck i urm.)
n susinerea celor artate n prevederile art. 1757, care arat c n ipoteza
neplii ratelor, ca efect al rezoluiunii, vnztorul trebuie s restituie cumprtorului
sumele ncasate, mai puin suma convenit n principiu cu titlu de daune-interese
pentru folosirea bunului predat de ctre cumprtor.
Vnzarea cu opiune de rscumprare
O alt varietate de transmitere a unui drept asupra cruia merit s poposim
este vnzarea cu opiune de rscumprare, reglementat de prevederile art. 17581762 Cod Civil, care definesc acest tip de vnzare a fi un act juridic afectat de condiie
rezolutorie (definiie legal dei n doctrin exist controverse cu privire la aceast
calificare-pentru discuii a se vedea pag 1796, soluia propus fiind ca opiunea de
rscumprare sa fie privit ca un drept potestativ al vnztorului de a opta pentru
rscumprarea bunului, pentru c depinde exclusiv de voina acestuia, avnd totodat
efect retroactiv) prin care vnztorul i rezerv ntr-un termen de maximum 5 ani,
dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis, de la cumprtor sub condiia ca
proprietarul sub condiie suspensiv s restituie proprietarului, sub condiie
rezolutorie, ntreg preul primit de primul dar i toate cheltuielile efectuate de secund
pentru perfectarea contractului de vnzare cu opiune de rscumprare, incluznd
aici cheltuielile legate de plata onorariului sau a formelor de publicitate, dar i acelea
legate de transmiterea posesiei, de transportul bunului i nu n ultimul rnd, a
cheltuielilor necesare sau utile bunului i scopului pentru care acesta a fost dobndit,
ns, ca limit, numai n msura sporului de valoare (limitarea fiind fcut urmare
tradiiei instituit prin Legea cametei de la 1931, pentru protejarea vnztorului de
mprumuturi oneroase, cmtreti, care ar determina un exces la rscumprare, grija
legiuitorului fiind elocvent pentru a evita incidena unor disproporii incestuoase de
rscumprare.
Modalitatea de exercitare a acestei opiuni presupune ndeplinirea celor
artate anterior (restituirea preului plus a cheltuielilor n termenul de opiune stipulat),
depirea acestui termen consolidnd dreptul cumprtorului n deplintatea
caracterului su pur i simplu neafectat de condiie sau modalitate.
n ipoteza ns, n care vnztorul i exercit aceast opiune, legea l oblig
s respecte locaiunile ncheiate de cumprtor, naintea exercitrii opiunii, cu
condiia ca acestea s fie supuse formalitilor de publicitate i s nu depeasc mai
mult de 3 ani din momentul exercitrii.
De asemenea, legea reglementeaz c vnztorul care intenioneaz s
exercite acest drept trebuie sa fac opozabil intenia cumprtorului, ct i oricrui
Page 63
dobnditor subsecvent al acestuia iar n termen de o lun de la data notificrii,

vnztorul trebuie s consemneze sumele datorate cumprtorului sau succesorului
acestuia n drepturi, sub sanciunea decderii din dreptul de a exercita opiunea de
rscumprare dar i sub sanciunea mult mai aspr dect aceasta de radiere a opiunii
din CF i transformarea notrii dreptului sub condiie, al cumprtorului, ntr-o
intabulare pur si simpl n favoarea acestuia.
O situaie special e reglementat n art. 1761 Cod Civ. care ne arat c

pactul de opiune de rscumprare poate privi i o cot indiviz dintr-un drept,
adugnd o situaie de decdere a vnztorului care nu i-a exercitat opiunea n
procesul n care este parte, pentru opozabilitate i chiar dac bunul este atribuit
cumprtorului.
Pentru a evita orice tentative de camt, dispoziiile art. 1762 subliniaz c n
cazul n care diferena dintre preul rscumprrii i preul pltit pentru vnzare
depete nivelul dobnzii legale reprezentat de rata scontului B.N.R, preul
rscumprrii va fi redus la preul pltit pe vnzare cu titlu de sanciune descurajant a
unei conduite abuzive sau mcar lezionare.
Verificai-v cunotinele rspunznd la urmtoarele ntrebri:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
11)
12)
13)
14)
15)
Definii contractul de vnzare i artai caracterele juridice ale acestuia.

Capaciti de a cumpra sau a vinde n legislaia romn.
Obiectul vnzrii.
Pactul de opiune.
Prezentare comparativ cu promisiunea de vnzare.
Prezentai obligaiile principale ale vnztorului
Descriei coninutul garaniei pentru eviciune.
Efectele garaniei contra viciilor bunului vndut.
Garania pentru buna funcionare. Condiii pentru instituirea garaniei.
Prezentare a obligaiilor principale ale cumprtorului.
Preul vnzrii-element tehnic al contractului de vnzare.
Dreptul de preempiune i contractele de vnzare.
Reguli speciale privind vnzarea bunului imobil.
Reguli speciale privind vnzarea unei moteniri.
Rezerva proprietii i vnzarea cu opiune de rscumprare-nouti n materie
civil.
ntrebri tip gril

1. Contractul de vnzare-cumprare este:
Page 64
a) ntotdeauna un contract consensual;

b) n anumite cazuri un contract consensual;
c) un contract sinalagmatic.
2.
a)
b)
c)
d)
Prin incapacitatea de a vinde si a cumpra se nelege c:

vnzarea ntre soi este interzis;
vnzarea ntre prini i copii este interzis;
executorii judectoreti nu pot cumpra bunurile insolvabilului;
tutorii nu pot cumpra bunurile minorului.
3.
a)
b)
c)
Promisiunea de vnzare:
este un precontract din care se nate un drept de crean;
este numai unilateral;
ca i oferta de a contracta, este un act juridic unilateral.
4.
a)
b)
c)
Pactul de preferin este:

un act juridic unilateral
un contract unilateral;
o variant a promisiunii unilaterale de vnzare.
5.
a)
b)
c)
Lucrul vndut trebuie:

s fie n circuitul civil;
s existe la momentul ncheierii contractului;
s fie n posesia vnztorului.
6.
a)
b)
c)
Preul trebuie :
s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor;
sa fie fixat n bani,
sa fie determinat la un moment ulterior vnzarii prin hotrrea prilor .
7.
a)
b)
c)
Ce reprezint eviciunea:
tulburarea cumprtorului n exercitarea prerogativelor sale;
pierderea proprietii bunului;
viciile bunului ascunse cu rea-credin de ctre vnztor.
8. Obligaia de garanie contra eviciunii este:

a) obligaia vnztorului s-l garanteze pe cumprtor de tulburarea de drept a
bunului vndut;
b) obligaia vnztorului de a-l garanta pe cumprtor i n cazul celei mai uoare
tulburri de fapt aduse bunului;
c) obligaia vnztorului de a-i acoperi cumprtorului costurile de luare n
posesie a bunului.
9. Ce este dreptul de preemiune:
a) este o variant a promisiunii de vnzare;
Page 65
b) este dreptul prioritar de cumprare a unui bun mobil;
c) o variant a pactului de preferin.

10. Cnd este purttor de dobnzi preul imobilului:
a) dac lucrul vndut este productor de fructe;
b) daca prile au negociat contractual dobnd;
c) n caz de ntrziere de plat a preului.
11. Sanciunea neplii preului vnzrii const n :
a) executarea silit n natur a obligaiei;
b) rezoluiunea vnzrii;
c) executarea vnzrii silit prin echivalent.
MODEL DE CONTRACT DE VNZARE-CUMPRARE:
CONTRACT DE VNZARE
ntre:
I.
Prile contractului
, cetean romn, CNP .. i ., cetean romn,
CNP , soi, cstorii sub regimul matrimonial al comunitii
legale, ambii domiciliai .ambiin calitate de vnztori,
.cetean romn, CNP . i.., cetean romn,CNP
., soi, cstorii sub regimul matrimonial al comunitii legale,
ambii domiciliai , ambiin calitate de cumprtori,
II.
Obiectul contractului
a intervenit prezenta vnzare n urmtoarele condiii:
III. Obiectul vnzrii
Subsemnaiiivindem
soilor
.i..dreptul
de
proprietate
asupra
apartamentului
nr.
..,compus din (.) camere de locuit i dependine:
,o suprafa util de.. m.p., balcon= m.p., aa cum
rezult din actele de proprietate, cu urmtoarele dependine i suprafee: .
i o suprafa total de .. m.p., conform documentaiei cadastrale ntocmit
de ., vizat sub nr. ../2012 de OCPI Bucureti prin inspector de
Page 66
cadastru .., mpreun cu cota parte indiviz de % din prile i

dependinele comune ale imobilului bloc, care prin natura i destinaia lor sunt n
folosin comun, perpetu i forat a tuturor coproprietarilor, ct i dreptul de
folosin asupra cotei pri indivize de .% din terenul aferent bunului imobil
reprezentnd suprafaa de .m.p. atribuit n folosin pe durata existenei
construciei.
Apartamentul este identificat cadastral cu nr. i este nscris n
Cartea Funciar nr. .. a localitii Bucureti, sector , n baza
ncheierii nr. .. emis de OCPI .., BCPI ...
IV.Declaraii i garanii ale vnztorilor
Subsemnaii,.declarm pe proprie rspundere, c am dobndit
dreptul de proprietate asupra apartamentului ce face obiectul prezentului nscris, cu
titlu de ..
Subsemnaii, declarm pe proprie rspundere i garantm
cumprtorilor urmtoarele:
- imobilul ce formeaz obiectul prezentului contract de vnzare este
proprietatea noastr, fiind dobndit n mod licit i achitat integral
- nu am ncheiat convenii matrimoniale cu privire la regimul juridic al bunului
ce face obiectul prezentei vnzri;
- imobilul ce formeaz obiectul prezentului contract de vnzare nu are regimul
juridic de locuin de familie i nu face obiectul vreunui patrimoniu de
afectaiune;
- nu am vndut, donat, ipotecat, concesionat imobilul ce face obiectul
prezentului nscris i nu am transmis n niciun fel i n niciun mod, direct
i/sau indirect, total i/sau parial dreptul de proprietate sau dezmembrminte
ale acestuia prin nicio modalitate juridic;
- imobilul nu formeaz obiectul niciunui litigiu judectoresc, arbitraj,
procedur administrativ sau sechestru, nu formeaz obiectul niciunei aciuni
posesorii sau al vreunei cereri de restituire formulate n temeiul Legii nr.
10/2001 al cror rezultat ar putea afecta dreptul de proprietate asupra acestui
apartament;
- imobilul ce formeaz obiectul prezentului contract de vnzare nu se afl pe
lista imobilelor expertizate tehnic i ncadrate n clas de risc seismic;
- la data semnrii prezentului contract, imobilul nu este inclus ntr-o zon de
Drept civil.
Contracte
speciale.
Page 67
protecie
a unui
sit arheologic i nu este inclus pe lista monumentelor
istorice;
- nu avem informaii privind existena unor conducte i/sau adposturi
nu sunt constituite drepturi reale n favoarea altor persoane aa cum rezult

din extrasul de carte funciar pentru autentificare nr. ./. emis
de i garantm pe cumprtori, contra eviciunii i a viciilor
imobilului conform prevederilor art. 1695 i art. 1707 Cod Civil;
sunt achitate la zi cheltuielile legate de ntreinerea i exploatarea
apartamentului, aa cum rezult i din Adeverina nr. . emis de
Asociaia de Proprietari, Bloc ., ..;
lund cunotin de prevederile art. 43 alin. 3 din HG nr. 1007/2004
(Regulamentul de furnizare a energiei electrice la consumatori) noi,
vnztorii, declarm c nu exist debite restante ctre societatea de furnizare
a energiei electrice, fiind achitat la zi ultima factur emis de S.C. Enel
Energie Muntenia S.A., privind energia electric, pentru imobilul ce face
obiectul prezentului nscris, fapt atestat i prin chitana din data de ..
emis de aferent facturii nr. emis de Enel Energia
Muntenia SA ce a fost predat cumprtorilor, astzi, data autentificrii
prezentului contract.
Impozitele i taxele aferente imobilului ce face obiectul prezentului nscris
sunt achitate la zi de vnztori, conform Certificatului de atestare fiscal nr.
. eliberat de ............... iar de la aceast dat ele trec n sarcina
cumprtorilor, care suport i onorariul aferent autentificrii prezentului
nscris, precum i cheltuielile de intabulare n cartea funciar.
Noi, vnztorii, ne declarm n mod expres de acord si solicitm
intabularea dreptului de proprietate al cumprtorilor i .., n
cartea funciar a imobilului ce formeaz obiectul prezentului nscris i
radierea dreptului de proprietate al subsemnailor vnztori din cartea
funciar.
V. Preul i modalitatea de plat a preului
Noi, prile contractante, am convenit c preul total al vnzrii este

de. EUR (..) care se achit de cumprtori, vnztorilor,
astfel:
- suma de .. EUR (.. euro), s-a achitat cu titlu de avans, n
numerar, n baza promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare aut. sub
nr. .......... de Notarul Public . din Bucureti, aceast declaraie a
subsemnailor vnztori, constituind chitan liberatorie privind ncasarea
acestei sume de bani;
- suma de . EUR ( euro), se va achita cel trziu n data de
.. din contul cumprtorilor ..nr. .. deschis n moned
Drept civil.
speciale.
Pagen68
Euro Contracte
la ..
n contul vnztorilornr. .. deschis
moned Euro la .., ordinul de plat vizat de banc fcnd pe deplin
dovada plii.
Preul nencasat nu este purttor de dobnzi, astfel nct urmeaz s fie pltit
la valoarea lui nominal.
Vnztorii declar c renun n mod expres la beneficiul nscrierii n Cartea
Funciar a ipotecii legale pentru restul de pre datorat, prevzut n favoarea sa de
dispoziiile Codului Civil i se oblig, totodat, a da cumprtorilor, la solicitarea
acestora, o declaraie autentic de ncasare integral a restului de pre.
Plata sumei de bani se consider valabil efectuat la data debitrii contului
artat mai sus, cu contravaloarea acesteia. Prile convin i accept c dovada plii
acestor sume se face cu ordinul de plat emis de cumprtori pentru suma i contul
prevazut mai sus purtnd tampila bncii. Dac ipoteca legal pentru preul datorat se
va nscrie totui n cartea funciar, cumprtorii se oblig s solicite de ndat
radierea acestei ipoteci pe baza declaraiei de mai sus i/sau a dovezii efecturii plii
preului din contul lor i ncasrii n contul vnztorilor identificat mai sus, fie prin
extrasul de cont eliberat de banc, fie prin ordinul de plat emis de cumprtori
pentru suma i contul prevazut n precedent purtnd tampila bncii.
Pact comisoriu: n situaia n care n preul nu a intrat n contul vnztorilor
indicat mai sus, la termenul, n cuantumul i n condiiile stipulate, dovada fcnduse de ctre acesta cu nscrisuri emise de banca la care are contul deschis conform art.
1497 Cod Civil, prile convin s considere c, cumprtorii nu i-au respectat
obligaia de plat a preului, fiind pus de drept n ntrziere conform art. 1523 Cod
Civil, situaie n care noi, prile contractante, suntem de acord cu rezoluiunea de
drept a prezentului contract de vnzare, fr alte formaliti, conform 1554 Cod
Civil.
Noi, prile contractante, declarm c preul nu este fictiv sau derizoriu n
nelesul dispoziiilor legale n materie, fiind stabilit n condiiile actuale ale pieei.
Noi, prile contractante, declarm c preul este cel real i am luat cunotin
de dispoziiile Codului civil, privind seriozitatea i sinceritatea preului declarat,
precum i dispoziiile art. 9 alin. 1 lit. A din Legea nr. 241/2005, privind prevenirea i
combaterea evaziunii fiscale, care cuprind obligaia de a declara preul real al
vnzrii i ni s-au pus n vedere prevederile art. 1665 alin. 1 i alin. 2 din Codul Civil
privind consecinele nedeclarrii preului real, precum i dispoziiile Legii nr.
656/2002 cu modificrile ulterioare, privind prevenirea i sancionarea splrii
banilor.
Page 69
VI. Transmiterea dreptului de proprietate

Vnztorii transmit ctre cumprtori dreptul de proprietate asupra imobilului
vndut, mpreun cu toate accesoriile i tot ceea ce este destinat folosinei lui
perpetue, pur i simple, fr ca dreptul s fie afectat de vreun termen, condiie sau
modalitate.
Transmisiunea proprietii cu toate atributele sale i predarea imobilului,
mpreun cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liber i nengrdit a
posesiei, pe care l-am eliberat de toate bunurile mobile ale subsemnailor
vnztori, se face astzi data autentificrii contractului.
VII. Declaraiile cumprtorilor
Noi, .. i . cumprm de la soii .. i . dreptul de
proprietate asupra apartamentului nr. .., astfel cum a fost descris mai
sus, la preul i n condiiile menionate n prezentul contract, cu al crui coninut ne
declarm de acord .
Noi, .i,declarm ca nu ne aflm n niciunul dintre cazurile
prevzute de lege care atrag incapacitatea de a cumpra i n nicio cauz care ar
putea atrage ulterior punerea noastr sub interdicie.
VIII. Dispoziii finale
Formalitile de publicitate imobiliar a prezentului contract vor fi efectuate
de Notarul Public instrumentator, conform dispoziiilor art. 80 alin. 3 din Legea nr.
36/1995 republicat, prevederilor Codului Civil Romn n materie de forme de
publicitate i n temeiul art. 35 din Legea nr. 7/1996 republicat i modificat.
Noi prile
contractuale
ctre notarul
public contract
cu privire
la
Documentele
care am
au fost
stat informai
la baza de
redactrii
prezentului
sunt
dispoziiile
Legii
nr.
372/2005
privind
performana
energetic
a
cldirilor,
cu
urmtoarele: actele de identitate i actele de stare civil, contractul de vnzaremodificrileaut.
i completrile
ulterioare,
cu din
privire
la obligaia
proprietarului
cumprare
sub nr. ..
de NPinclusiv
,
,
contractul
de ipotec
de asub
pune
dispoziia
cumprtorilor
de performan
energetic
aut.
nr. la
de NP
.., din certificatul
., ncheierea
nr. ,
emis dea
cldirii.
.., ncheierea nr. emis de .., extrasul de carte
Subsemnaii
..i,
calitate de cumprtori,
funciar
pentru autentificare
nr. ..emis de n.,Adeverina
nr.
consimimemis
s dobndim
dreptul
proprietateBloc
asupra
imobilului
descris
mai sus,
pe
de Asociaia
de de
Proprietari,
,
..
nr. .,
Sector
risculBucureti,
nostru, asumndu-ne
rspundere
cu privire
la efectele
produse
prin
.,
Certificatul orice
de atestare
fiscal
nr. ..
eliberat
de Municipiului
nedeinerea
informaiilor
cuprinse
n
coninutul
certificatului
de
performan
Bucureti Sector ., Direcia Venituri Buget Local Sector , promisiunea
energetic de
a cldirii,
declarnd aadar
c nr.
nu
am solicitat
i nu Public
ne-au fost
pusdin
la
bilateral
vnzare-cumprare
aut. sub
de Notarul
dispoziie dechitana/factura
ctre vnztori, certificatul
performan
energeticMuntenia
a cldirii. S.A. i
Bucureti,
emis dedeS.C.
Enel Energie
documentaia cadastral.
Tehnoredactat conform voinei exprese a prilor, ........................
VNZTORI,
CUMPRTORI,
..
..
.................................
...............................
Page 70
Page 71

Contractul de Vanzare FINAL V

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Contractul de Vanzare FINAL V

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Conf. univ. dr.

II. Caracterele juridice ale contractului de vnzare.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Vnzarea este un contract sinalagmatic sau

Rezult aadar, c prestaia unui contractant este cauza obligaiei celuilalt

Vnzarea este un contract oneros ntruct

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

i, eventual plenitudinea drepturilor asupra

Vnzarea este un contract comutativ ntruct

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Ca regul, vnzarea este un contract

De la aceast regul, care este aplicat doar dac

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

se ntlnesc i excepii determinate de mplinirea unui termen,

La vnzarea dup mostr sau model, proprietatea se strmut la momentul

Nerealizarea acestui caracter translativ reprezint o neexecutare culpabil de

Drept civil. Contracte speciale.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

III. Condiii de fond ale contractului de vnzare

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Sub justificarea interesului public, aprrii prestigiului unor categorii

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

i terenurilor forestiere, astfel c nu de puine ori, maniera in care acestia devin

Nu pot vinde bunuri ctre cei pe care i ocrotesc sau le administreaz

Sunt incapabili de a vinde minorii care nu au mplinit vrsta de 14 ani

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Aadar, vnzarea dar i cumprarea prin acte juridice de dispoziie att

n ceea ce privete minorul cu capacitate restrns, respectiv minorul

SANCIUNEA prevzut de legiuitor pentru nerespectarea cerinelor

Drept civil. Contracte speciale.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Astfel, consimmntul trebuie s fie serios, liber i exprimat n cunotin de

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Consimmntul este viciat prin dol atunci cnd partea s-a

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

R 1. Dolul ce afecteaz consimmntul unuia dintre semnatarii contractului de

Violena reprezint alterarea consimmntului datorit

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

b) S depeasc jumtate din valoarea prestaiei promise sau executat de

ncheierea contractului de vnzare-cumprare presupune nu de puine ori

Drept civil. Contracte speciale.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

pe pri, respectiv n timpul doi al ncheierii contractului, acela al acceptrii de ctre

Este important ns, s reinem c pactul de opiune se distinge de

Drept civil. Contracte speciale.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Pentru c afirmam anterior c pactul de opiune este un contract ba chiar o

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Beneficiarul promisiunii trebuie s fie determinat sau, cel puin, determinabil la

Drept civil. Contracte speciale.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

n lips de stipulaie contrar, sumele pltite n temeiul unei promisiuni de

Prin prezentul contract, eu, ., promit s vnd domnului ..

Drept civil. Contracte speciale.

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Bunul imobil este identificat cadastral cu nr. .. (numr

Conf. univ. dr. Manuela Tbra

Modalitatea de plat a preului

Noi, prile contractante, ne declarm de acord cu urmtoarea modalitate de

suma de.EUR (euro) n numerar, la data

suma de .EUR (euro), din credit bancar acordat

ncheierea contractului de vnzare n form autentic. Transferul