CAPITOLUL I

EVOLUIA ISTORIC A DREPTULUI DE PROPRIETATE

I.1 PROPRIETATEA N DREPTUL ROMAN
Proprietatea poate fi privit din punct de vedere economic,ea existnd din epoca
primitiva sub forma proprietii obteti corespunztoare unei societi gentilice avnd la
baz comunitatea de interese ntre indivizi.Ea prezenta forme variate,care erau expresia unei
evoluii de la o societate primitiv ctre o societate organizat.O dat cu apariia Romei ca
stat, apare i dreptul de proprietate prin sancionarea normelor sociale n form juridic.
Din acest moment se poate vorbi despre proprietate nu numai n sens economic,ci i n
sens juridic.Proprietatea n sens juridic apare pe de o parte ca drept subiectiv iar pe de alta ca
o instituie a dreptului obiectiv.Romanii au definit proprietatea astfel:Proprietas est jus
utendi,fruendi,abutendi,re sua quatenus iuris ratio partitur,adicproprietatea este
dreptul de a folosi un bun,de a-i culege fructele i de a dispune de att ct permite msura
dreptului.(1) Din aceast definiie se desprind trei atribute eseniale ale dreptului de
proprietate,respectiv ius utendi,ius fruendi i ius abutendi.
Ius utendi consta n dreptul de a folosi n mod direct un lucru,cum ar fi,de exemplu,
a locui o casa,a cultiva un teren,etc.
Ius fruendi consta n dreptul de a percepe fructele produse de acel lucru,ca de
exemplu, recolta unui teren,roadele unei livezi,chiria unei case,dobnda unei sume de
bani,etc.
Ius abutendi consta n dreptul de a dispune de un lucru, de a face asupra acestuia un
act care sa-i epuizeze substana,cum ar fi, de exemplu, a vinde acel lucru,a-l
consuma, a-l distruge,etc.
Formele prestatale de proprietate
n perioada anterioara apariiei statului,n societatea gentilic,pentru asigurarea celor
necesare traiului,oamenii trebuiau s munceasc n comun,iar acest lucru a dat natere
proprietii comune att asupra mijloacelor de producie,ct i asupra produselor.n etapa de
tranziie de la comuna primitiv la societatea statal apar,n condiiile prefigurrii noii
formaiuni sociale-sclavagismul-urmtoarele forme primitive de proprietate: proprietatea
colectiva a ginii,proprietatea familial asupra pmntului i proprietatea individual
asupra sclavilor.

 Proprietatea comun a ginii-ager gentilicus-constituia prima form de propriatate

asupra pmntului pe care au cunoscut-o romanii.
Mancipatiunea(mancipatio) era cel mai vechi mod de dobndire a proprietii.Aciunea
n revendicare-sacramentum in rem-avea loc printr-o aciune a legii.Formula acestei
legisaciuni impunea prezena lucrului n faa magistratului.Ori,n privina unui teren,a
pmntului,era imposibil prezena sa n faa magistratului.
Din faptul c pmntul nu putea fi nstrinat,rezult c proprietatea asupra pmntului nu
exista dect sub forma comun,gentilic
n perioada prestatal a Romei pmntul era deci principalul mijloc de producie i el se
afla n proprietatea colectiv a ginii,cu excepia a dou iugre care se aflau n proprietatea
familial.
Proprietatea familial-heredium-constituia pmntul din cetate atribuit romanilor chiar
de la fndarea cetii.Conform legendei,dar i dup istoricii romani,fiecare pater
familias,deci fiecare familie ar fi primit cu aceast ocazie dou iugre,adic jumtate de
hectar de pmnt pentru cas i grdin,numit heredium.
Proprietatea individual asupra sclavilor constituie o form de proprietate,cci
mancipaiunea nu se putea face la nceput asupra pmntului,ci asupra sclavilor ca
bunuri mobile.
Proprietatea n epoca veche
Odat cu apariia statului se observ c formele de proprietate primitiv,prestatal,se
transform n forme de proprietate specifice societii sclavagiste.Astfel,proprietatea
colectiv a ginii se transform n proprietate public a statului,proprietatea familial,odat
cu posibilitatea ieirii din indiviziune prin actio familiae herciscundae,(2)se transform n
proprietate privat,iar proprietatea asupra sclavilor,care ntre fondarea Romei i apariia
statului constituia mai mult o stpnire individual, se transform acum ntr-o proprietate
privat veritabila.
Asadar,se poate trage concluzia ca n epoca veche au existat dou forme de
proprietate,respectiv proprietatea public sau colectiv a statului i proprietatea
individual,privat,adic proprietatea quiritar
Proprietatea public a statului se mprea n dou categorii,respectiv:
-proprietatea statului asupra pmntului-ager publicus;
-proprietatea statului asupra sclavilor-servi publicus.
Mecanismul formrii proprietii publice a statului asupra pmntului cucerit i-a avut
originea n cuceririle de rzboi romane datorit politicii expansioniste a statului roman.O
parte din ager publicus statul l ddea n folosin cetenilor romani fie gratuit,fie n
schimbul unei sume anuale de bani.

Proprietatea statului asupra sclavilor i avea originea n aceleai cuceriri de rzboi

datorate politicii expansioniste.Astfel,prizonierii de rzboi erau transformai n sclavi i
deveneau proprietate a statului roman,din care o parte erau vndui cetenilor romani.
Sclavii statului-servi publicus-aveau o situaie similar celor aparinnd persoanelor
particulare-servi privatus,dar cu anumite avantaje.Situaia mai bun a sclavilor publici se
datora faptului c n epoca veche,statul roman,neavnd persoane pregtite pentru sistemul
administrativ,se folosea n funciile inferioare de sclavi crora le acorda anumite privilegii.
Proprietatea quiritar-dominium ex iure quiritium-constituia privilegiul exclusiv
acordat cetenilor romani.
Atributele sau prerogativele care defineau proprietatea quiritar erau ius utendi,ius
fruendi,respectiv ius abutendi,iar caracterele acestei forme de proprietate erau cel absolut,cel
perpetuu i cel exclusiv.
Cracterul absolut decurge pe de o parte din caracterul absolut al drepturilor reale,cci
proprietatea este principalul drept real,care este opozabil tuturor-erga omnes,iar pe de alt
parte,datorit faptului c proprietarului de pmnt i sclavi i erau recunoscute puteri
nelimitate asupra bunurilor.Este aici o interferen ntre ius abutendi ca atribut al dreptului de
proprietate prin care se dispune de bun dupa voina i caracterul absolut din punct de vedere
al opozabilitii acestui drept.Caracterul perpetuu const n imposibilitatea de a fi proprietar
pn la un anumit termen.Deci nu se putea pierde proprietatea dupa un anumit timp deoarece
proprietatea quiritar avea ca scop exploatarea lucrului ori,aceasta nu era limitat n
timp.Caracterul perpetuu al proprietii quiritare a fost exprimat prin adagiulproprietas ad
tempus constitui non potest,adic proprietatea nu poate fi stabilit pn la un termen.
Caracterul exclusiv const n faptul c nu i se poate impune proprietarului s mpart
folosina lucrului cu o alt persoana.El rezult din faptul c numai anumite persoane se
bucurau de dreptul de proprietate,respectiv cetenii-ex iure quiritium.Totodat caracterul
exclusiv se refer i la bunurile ce pot face obiectul proprietii,ct i la modurile sale de
transmitere care se fceau n forme specifice.
Proprietatea quiritar era de mai multe categorii,respectiv:
-proprietatea quiritar asupra pmntului;
-proprietatea quiritar asupra sclavilor;
-proprietatea quiritar asupra vitelor mari;
-proprietatea quiritar asupra vitelor mici.
Proprietatea n epoca clasic
n epoca clasic s-a meninut proprietatea quiritar,alturi de care au aprut,datorit
transformrilor vieii economice,sociale i politice,noi forme ale proprietii,respectiv
proprietatea pretorian sau bonitar,proprietatea provincial i proprietatea peregrin.

 Proprietatea pretorian sau bonitar era o form de proprietate care i avea

sorgintea n cazul transmiterii proprietii asupra unui res mancipi prin
tradiiune.Aceasta
nu
transmitea
proprietatea
quiritar,ci
numai
posesiunea.Proprietarul quiritar care transmitea un res mancipi prin simpl
tradiiune rmnea n continuare proprietar dup dreptul civil.
Proprietatea pretorian era o situaie temporar deoarece dup un anumit timp,n
funcie de cum era bunul,mobil sau imobil,proprietarul pretorian se transforma n proprietar
quiritar prin uzucapiune.
Proprietatea provincial era o form de proprietate inferioar proprietii quiritare
su consta n stpnirea pmnturilor lasate cu titlu de folosin locuitorilor din
provincii de ctre statul roman.
Din mai multe puncte de vedere dreptul asupra pmnturilor provinciale se apropia de
proprietatea quiritar.Posesorul acestora se bucura de toate prerogativele proprietaruluiusus,fructus,abusus i era aprat de o aciune asemntoare cu rei vindicatio.De fapt,aceast
stpnire avea unele trsturi ale drepturilor reale,dar n ochii romanilor stpnirea
pmnturilor provinciale nu constituia o proprietate n adevratul sens al cuvntului i
aceasta rezult din termenii folosii pentru a o desemna-habere,posidere,usus possessio.
Proprietatea peregrin era o form de proprietate inferioar proprietii quiritare
ce consta n posesia protejat la Roma de edictul guvernatorului de provincie.La
Roma un peregrin nu putea dobndi un lucru conform dreptului civil i n
consecin nu putea deveni proprietar dac nu avea ius comercii.Posesiunea
peregrinilor mai era protejat printr-o aciune asemntoare cu aciunea n
revendicare,adic o aciune util cu ficiunea c peregrinul ar fi cetean roman.
Dup 212 e.n.,cnd s-a dat Constituia lui Caracalla,peregrinii au disprut,deoarece s-a
acordat cetenia tuturor locuitorilor statului roman.
Proprietatea n epoca postclasic
n epoca postclasic s-a produs o mare apropiere ntre proprietatea quiritar i cea
provincial.n secolul III. s-au generalizat concesiunile lui ius italicum iar pmnturile italice
au fost supuse impozitului funciar.
Astfel s-au sters deosebirile dintre cele dou categorii de terenuri asupra crora se
exercitau drepturi de proprietate diferite.
Justinian a unificat proprietatea,desfiinnd diferenele dintre toate formele de
proprietate anterioare,rezultnd o proprietate unic,numit dominium.

I.2 PROPRIETATEA N DREPTUL ROMNESC

Proprietatea la geto-daci
n epoca prestatal relaiile sociale ale geto-dacilor erau reglementate prin norme de
conduit fr caracter juridic,norme respectate de bun-voie de ctre membrii
societii..Herodot arta c fiii puteau cere de la parinii lor delimitarea prii care li se
cuvenea din proprietatea comun,ceea ce ne arat c,dei obtea gentilic era
dominant,ncepuse s fie cunoscut i stpnirea individual,ca form de tranziie ctre
proprietatea privat.(3).
Procesul trecerii de la societatea gentilic la organizarea politic s-a ncheiat n
vremea regelui Burebista,prin unificarea triburilor n cadrul statului geto-dac..Saltul calitativ
de la democraia militar la stat a fost determinat de profunde transformri economice i
sociale.
Profilul structurilor economice i sociale este dat de constituirea latifundiilor private i
de supunerea unei prti din masa poporului n cadrul sistemului sclavagist de tip
patriarhal.Alturi de latifundiile private,n plin proces de constituire i consolidare, se afl
obtile teritoriale,formate din ranii liberi care stpnesc pmnturile cu titlu de proprietate
colectiv dar exercit o stpnire individual asupra loturilor cultivabile.
Pe lng dreptul nescris,exprimat n forma obiceiurilor,n dreptul geto-dac s-a elaborat
i un sistem de legi,adoptate n vremea lui Burebista.
Instituiile juridice reglementate n dreptul geto-dac nu ne sunt cunoscute n
amnunt,datorit faptului c textele vechilor legi nu au ajuns pn la noi.Cu toate acestea,pe
baza unor izvoare istorice,ca i a urmelor pe care le-au lsat asupra dreptului de mai trziu
,ele au putut fi reconstituite n liniile lor generale.n primul rnd,este de menionat faptul c
odat cu extinderea relaiilor sclavagiste,s-a accentuat inegalitatea de avere i s-a constituit
marea proprietate privat.Existena n Dacia a unor mari proprietari de pmnturi i vite este
atestat de numeroase izvoare isorice.
Alturi de proprietatea privat,care purta n principal asupra pmntului,sclavilor i
vitelor,geto-dacii au cunoscut i proprietatea colectiv a obtii teritoriale.Pmntul obtei era
imprit n loturi,atribuite spre folosina individual fiecrei familii pe termen de un an.n
anul care urma,loturile erau redistribuite n cadrul obtei,prin sistemul tragerii la sori.Cu
timpul,n special dup instaurarea dominaiei romane,aceast folosin s-a
consolidat,cptnd unele din caracterele propriettii private.Pentru epoca statului dac este
de reinut doar faptul c n obtea teritorial pmntul era stpnit n comun dar au aprut i
primele semne ale tranziiei ctre proprietatea privat.
Proprietatea n Dacia provincie roman

Odat cu instaurarea stpnirii romane n Dacia ,alturi de dreptul local nescris s-a
introdus i dreptul roman scris.n Dacia provincie romana s-au exercitat, n paralel,dou
forme de proprietate asupra pmnturilor i anume :proprietatea provincial i
proprietatea quiritar.
Propretatea provincial era exercitat de ctre locuitorii din provincii asupra
pmntului.Potrivit unei reguli strvechi,pmnturile cucerite treceau n proprietatea
statului cu titlu de ager publicus,dar,n fapt, ele erau stpnite de ctre autohtoni.ntruct
aceast stpnire de fapt era dificil de ncadrat din punct de vedere juridic,juristconsulii
romani din epoca clasic au cutat s o defineasc pe baza ideilor i instituiilor existente
la acea dat.De aceea,ei considerau c locuitorii din provincii exercit asupra pmntului
posesiunea i uzufructul i c pot fi asimilai cu titularii de drepturi reale.n fapt,provincialii
se bucurau de prerogative foarte largi,exercitnd o stpnire real,pe care doctrina modern
a desemnat-o prin termenul de proprietate provincial.ntr-adevr,la moartea proprietarului
provincial,pmntul trecea asupra urmailor,fondul provincial putea fi transmis i ntre vii
prin simpl tradiiune,care era act de drept al ginilor,proprietarii provinciali se bucurau de
prescriptio longi temporis.
Prescriptio longi temporis era o form a uzucapiunii aplicat la proprietatea provincial
cu unele deosebiri n ce privete termenul i efectele.n acelai timp,proprietatea provincial
era sancionat printr-o aciune in rem special,avnd ca model aciunea n
revendicare,aplicat proprietii quiritare.Fa de slbirea unor caractere ale proprietii
quiritare i de generalizarea ceteniei romane,dup 212 e.n.,fa de faptul c solul italic a
fost supus unor impozite,proprietatea provincial tinde s se confunde treptat cu
proprietatea civil,n cadrul unui proces de unificare i abstractizare a proprietii.
Mult vreme pmnturile din Dacia(cea mai mare parte) s-au aflat ntr-o dubl
proprietate:proprietatea suprem(ager publicus) i proprietatea subordonat exercitat de
ctre provinciali.
Proprietatea suprem a statului era recunoscut de ctre provinciali prin aceea c plteau
un impozit funciar.
Pe lng proprietatea provincial aplicat numai solului,locuitorii liberi din Dacia,au
exercitat i proprietatea peregrin,care purta asupra unor lucruri.Acest drept a fost creat de
ctre ius gentium,datorit faptului c peregrinii erau partenerii de comer ai romanilor,dar nu
se bucurau de ius comercii i ca atare nu puteau exercita proprietatea quiritar.
Proprietatea peregrin a fost proteguit prin mijloace juridice create dup modelul celor
aplicate societii romane.Astfel,aciunea n revendicare era acordat i peregrinilor,dar cu
unele modificri,cu introducerea ficiunii c peregrinii sunt ceteni romani.
Proprietatea n Evul mediu

Denumirea de ev mediu acoper perioada istoriei noastre cuprins ntre epoca antic a
Daciei i epoca modern(ntre prbuirea Imperiului Roman i formarea statelor feudale
romneti)Prima form de organizare social a tnrului popor romn de-abia creat a fost
obtea steasc.Fiind o comunitate de munc,normele fundamentale ale obtei steti s-au
statornicit n legtur cu obiectele muncii,inclusiv cu modul lor de stpnire la desfurarea
principalelor ndeletniciri tradiionale.
Stpnirea devlma
Principalul obiect de munc n cadrul obtei steti este pmntul pe care
comunitatea steasc este aezat,l locuiete permanent i l muncete.Asupra lui
comunitatea are un drept de stpnire de-a valma(n comun),el constituind moia sa
devlma.n virtutea lui,membrii obtei aveau un drept de folosin comun.Unele pri
ale moiei puteau trece ns,cu aprobarea obtei,n stpnire i folosin personal,dar
obtea pstra i asupra lor un drept superior de supraveghere i control.Folosina
devlmaa continu s se menin asupra pdurilor,apelor i punilor.
Un corolar al dreptului de stpnire devlmaa este imposibilitatea pentru fiecare
membru al obtei de a nstrina pri din moie, aceasta pentru a se putea pstra
unitatea obtei i exerciiul folosinei integrale a tuturor membrilor.
Alte bunuri devlmae erau turmele aparinnd comunitii din timpul obtei
arhaice(4),fondul de rezerv pentru anii cu recolt slab,moara comun.ntre bunurile
devlmae poate fi socotit i subsolul din care se exploatau diferite minereuri-aur,argint
i aram.
Stpnirea personal.
La temelia dreptului de stpnire personal st munca proprie depus pentru
amenajarea unui bun aflat mai nainte n devlmie-pdure,ap,pune-i care
dobndete astfel o valoare nou.Conducerea obtei autoriza i ncuraja asemenea
iniiative personale ale membrilor si i le recunotea dreptul de folosin exclusiv
asupra bunurilor amenajate.Prima desprindere din fondul devlma cmpul de cultura fost terenul pe care membrii obtei i-au ntemeiat casa i curtea anex.Semnul
trecerii gospodriei casnice n stpnirea personal l constituie gardul cu care ea a fost
izolat de terenurile folosite n comun.Tot astfel a trecut n stpnire personal i
cmpul,prin delimitarea unui lot de pmnt numit sor i repartizat de conducerea obtei
aceleiai familii din obte pentru totdeauna.
Proprietatea n Feudalismul timpuriu.
Perioada secolelor IX-XIV se caracterizeaz prin afirmarea poporului romn ca
personalitate distinct din punct de vedere etnic,cu organizare politic i cu norme
juridice proprii,tipice feudalismului timpuriu.

Ca urmare a perfecionrii uneltelor agricole,a extinderii suprafeelor cultivate prin

defriri i deseleniri se constata o cretere a proprietii personale.Multe terenuri sunt
puse n valoare prin munca unei singure familii,care cauta s scoat aceste proprieti de
sub regimul devlma.
Obtea continu s-i pstreze drepul ei suprem asuprs familiei celor care le-au
amenajat prin munc proprie.Totodata ,n locul normei care interzicea cu desvrire
membrilor obtei strinarea unor pri din teritoriul obtei,intervine o modificare sub
forma dreptului protimis care,n caz de nstrinare,acorda rudelor celui care nstrina i
celorlalti membrii ai obtei preferina la cumprare i facultatea de rscumprare a
nstrinrilor fcute cu nerespectarea drepturilor protimisul,spre a evita trecerea
terenurilor n stpnirea unor persoane din ara obtei.
Normele juridice obinuitecare s-au cristalizat n perioada feudalismului timpuriu au
format un ansamblu unitarcare s-a numit de catre romni Legea rii cu sensul de
drept al unei societi organizate politic n ri.(5)
n Legea rii proprietatea imobiliar,n primul rnd asupra pmntului este
reglementata foarte atent.Din timpuri strvechi ea este puternic hotrnicit-de exemplu
proprietatea obtei,iar mai trziu proprietatea personal a familiilor-iar normele prevd
proceduri speciale pentru stabilirea i aprarea hotarelor i rezolvarea conflictelor
rezultate din nclcarea lor.
Proprietatea n feudalismul dezvoltat
Fizionomia vieii economice n Tara Romneasc i Moldova a fost determinat, cu
precdere, de natura relaiilor de proprietate.O caracteristic a feudalismului dezvoltat o
constituie existena n paralel a multor forme de proprietate.
Marea proprietate feudal,complet,asupra pmntului i incompleta asupra
rumnilor i vecinilor,a fost forma de proprietate dominant,definitorie pentru
epoca feudal.
Ea a aprut naintea formrii statelor feudale romneti de sine stttoare n
procesul descompunerii obtilor steti.Modul originar de dobndire a marii
proprieti feudale,n sens juridic,desigur,a fost motenirea.
Dup ntemeierea statelor feudale romneti,au fost consacrate i alte moduri de
dobndire a proprietii,n primul rnd prin dania domneasc i achiziiile,n forma
vnzrii,a donaiei i a schimbului.Firete,n paralel,a continuat i s-a extins
fenomenul cotropirii,al acaparrii pmnturilor ranilor prin sil ,cu nclcarea
drepturilor strvechi ale acestora.
n funcie de itularul ei, marea proprietate feudal putea fi domneasc,boiereasc
sau mnstireasc.

 Proprietatea obtilor steti,de strveche tradiie,a supravieuit formrii

marii proprieti funciare i ntemeierii statelor feudale romneti,dar a dobndit
unele caractere noi,apropiindu-se tot mai mult de proprietatea
privat(6).Astfel,vatra satului(gospodriile stenilor) i loturile de cultur se
aflau n proprietatea privat,rmnnd n proprietate devlma numai
punile, pdurile i apele din hotarul satului.
Proprietatea ranilor liberi care nu fceau parte din obti,purta asupra
gospodriei,pmntului de cultur,uneltelor i vitelor de munc.i aceast
form de proprietate a fost treptat acaparat de ctre marii feudali.
Proprietatea meteugarilor era exercitat asupra atelierelor i uneltele lor
de munc.
Proprietatea ranilor aservii purta asupra gospodriilor,vitelori uneltelor
de munc.Pmnturile pe care acetia le primeau n folosin se aflau n
proprietatea boierilor.
Proprietatea robilor avea ca obiect, de regul, slaul,iar n cazul robilor care
practicau meserii i uneltele de munc.
Aadar, proprietatea asupra pmntului, cu structura sa ierarhizat i
complex,constituie temelia instituiilor juridice feudale.Complexitatea sa este
determinat n aceast perioad de mbinarea unor forme de stpnire devlma
i personal, difereniate i prin regimul lor juridic deosebit,ca i prin poziia
diferit a titularilor pe scena social.
Proprietatea n Transilvania perioadei voievodatului
n Transilvania , nceond cu secolul XV ,statul maghiar a impus un sistem
juridic discriminattoriu,n domeniul succesoral introducndu-se un sistem care
funciona n raport cu poziia social a prilor i cu proveniene
buburilor.Astfel,bunurile donative ale nobililor se transmiteau numai
bieilor.Pmnturile ranilor aservii care nu aveau succesori, treceau iniial n
proprietatea regelui,iar mai trziu n proprietatea nobililor.Bunurile motenite
treceau asupra rudelor,iar cele cumprate puteau reveni i altor persoane conform
dispozitiilor testamantare.
n Tara Fgraului ns,romnii au reuit s impun autoritilor codificarea
principalelor instituii juridice consacrate n Legea rii(jus valahicum),elabornd
Statutele rii Fgraului.Unele dispoziii cuprinse n Statute pstreaz urme
evidente ale proprietii devlmae,cu toate c ea nu este menionata expres.Astfel
este recunoscut vechiul obicei al romnilor de a pate vitele sau alte animale pe
terenul altuia.i n domeniul succesoral reglementrile sunt similare cu cele din
ara Romneasc i Moldova.Se menioneaz n acest sens c pmnturile

boierului mort fr descendeni revenea seniorului feudal.Fetele nzestrate de ctre

prini nu veneau la succesiunea acestora.
Proprietatea n ara Romneasc i Moldova sub regimul turco-fanariot
Reformele lui Constantin Mavrocordat prin care se desfiina iobgia au marcat
nceputul procesului de dispariie a proprietii divizate i de consolidare a
proprietii absolute.Pn la reformele lui Constantin Mavrocordat relaiile dintre
rani i boieri erau stabilite pe baze legale,iar dreptul de folosinal ranilor
aservii izvora chiar din lege.Potrivit noilor reglementri ns,marea proprietate
feudal s-a degajat din dreptul de folosin al ranilor,ct vreme acest drept
izvora din contractul ncheiat ntre pri.Desigur,nivelul de dezvoltare i structurile
sociale existente nu permiteau nc valorificarea dreptului de proprietate absolut
sub toate aspectele,dar primul pas n aceast direcie fusese fcut.
Proprietatea n ara Romneasc i Moldova n perioada 1821-1848
Potrivit Regulamentelor Organice,toate pricinile civile urmau a fi judecate
dupa Codul Calimach i Codul Caragea,cci ambele coduri corespundeau
realitilor
patrimoniale existente,ntocmite fiind chiar n preajma lui
1821.Reglementrile de drept civil erau aproape identice n cele dou ri
romne,deoarece codurile sus menionate erau asemntoare ,dreptul comun era
acelai,n plus,Regulamentele Organice cuprindeau i norme de drept civil care,de
asemenea,erau comune.Prin dispoziiile regulamentare a fost consolidat dreptul de
proprietate absolut asupra moiilor i ntreprinderilor.n acest sens,Regulamentele
Organice au consacrat principiuldrepturilor sfinte ale proprietii.
Proprietatea n Transilvania n perioada 1691-1848
Proprietatea,posesiunea i folosina bunurilor au fost reglementate n
continuare de vechile izvoare,deoarece reformele fcute de ctre habsburgi cu
privire la raporturile dintre nobili i rani nu au adus vreo atingere sistemului de
stonire a bunurilor imobiliare.
Ct privete regimul bunurilor aflate n stpnirea ranilor din regimentele
grnicereti,au fost necesare noi dispoziii ,deoarece aceast stpnire se afla n
strns legtur cu obligaiile militare.Regimul juridic al pmnturilor aflate n
stpnirea grnicerilor se ntemeiaz pe urmtoarele reguli:pmntul putea fi
posedat i folosit numai cu condiia ndeplinirii obligaiilor militare;grnicerii
aveau
numai
posesia
lotului
de
pmnt,proprietatea
aparinnd

monarhului,pmntul putea fi transmis(prin motenire)numai pe linie masculin i

numai cu condiia prelurii obligaiilor militare.
n Transilvania a existat nc din secolul XVII o eviden funciar rural,iar
din secolul XVIII s-au introdus i crile funciare grnicereti.ntruct evidene
funciar nu a fost introdus simultan n toate districtele de grani,exist unele
deosebiri ntre sistemul din Transilvania i cel din Banat.Astfel,crile funciare din
Banat(pn la a cror formare definitiv au trecut mai multe decenii)erau ntocmite
pe comune i cuprindeau o descriere topografic a acestora,dete cu caracter general
privind imobilele publicei cele particulare,familiile existente i pdurile
comunei,iar apoi urmau paginile individuale cu descrierea fiecrei sesii n parte
i,la sfrit,bunurile comunei,ale statului i ale bisericii.
Sistemul crilor funciare grnicereti era extrem de practic,deoarece
nlesnea identificarea terenului i prevenea o serie de complicaii care s-ar fi putut
ivi n legtur cu executarea stpnirii asupra lui.ntre elementele de identificare
figurau:numrul curent,numele posesorului sesiei,felul terenului,mrimea
sa,terenurile vecine i stpnii acestora,etc.
Proprietatea n timpul domniei lui Alexandru Ioan Cuza
Dup unirea Moldovei cu ara Romneasc n 1859,Alexandru Ioan Cuza a
nfptuit reforma agrar,prin legea promulgat la 14 august 1864.n baza acestei
legi stenii clcai sunt i rmn deplin proprietari pe locurile supuse posesiunii
lor n ntinderea ce se hotrte prin legea n fiin.Suprafaa pmntului asupra
cruia se recunotea dreptul de proprietate al ranilor era fixat n funcie de
numrul de vite pe care acetia le stoneau.Dup adoptarea i aplicarea acestei
legi,o mare parte din pmnturile moierilor( aproximativ 2/3 )au trecut n
proprietatea ranilor.
Din punct de vedere juridic nfptuirea reformei agrare prezint unele
particulariti.Formal,legea nu a operat nici o expropriere a boierilor i nici o
mproprietrire a ranilor.n concepia legiuitorului ranii erau considerai
proprietari asupra a 2/3 din moie,legea nefcnd altceva dect s le recunoasc un
drept deja existent.
Ca atare,singura problem care se putea pune era aceea a delimitrii
drepturilor de proprietate ale ranilor fa de cele ale boierilor,prin operarea ieirii
din indiviziune.Burghezia a recurs la aceast formul pentru a crea aparena c nu
s-a adus vreo atingere dreptului de proprietate,dovad c nicieri nu se vorbete
despre expropriere,nici despre mproprietrire.
Plecndu-se de la ideea recunoaterii unui drept preexistent al ranilor,prin
asimilarea dreptului lor de folosin cu dreptul de proprietate indiviz,s-au relizat

dou obiective majore:n primul rnd mproprietrirea ranilor i n al doilea rnd

consacrarea principiului conform cruia proprietatea este sacr i deci nu poate
suferi vreo atingere.
Codul nostru civil a fost adoptat n anul 1864 i a intrat n vigoare la 1
decembrie 1865.n momentul publicrii el s-a numit Codul civil Alexandru Ioan
,dar dup abdicarea lui Cuza,a fost republicat sub titlulCodul civil romn.
n partea referitoare la bunuri,codul face ,dup criteriul formal,o
clasificare a acestora n mobile i imobile,asigurnd o protecie deosebit bunurilor
imobile,pe considerentul c ele prezentau o valoare mai mare.Cu timpul
ns,bunurile mobile ca mijloc de navigaie maritim sau aerian,au ntrecut n mod
vdit valoarea imobilelor,contrazicnd concepia Codului civil(7).
Proprietatea,cel mai important drept real,este reglementat,cu precizarea
atributelor sale i cu precizarea distinciei dintre diferitele forme de stpnire a
lucrurilor(nuda proprietate,posesia,detenia).Sunt nfiate i celelalte drepturi
reale,ca de pild servituile i uzufructul.Normele cu privire la proprietate cuprinse
n cod au fost completate cu dispoziiile altor legi,referitoare la proprietatea
funciar,industrial sau comercial.
Proprietatea n perioada 1866-1918
n aceast perioad sistemul de drept, evolund n strns legtur cu
transformrile sociale i economice, a reflectat tendina constant n direcia
dezvoltrii consolidrii industriei naionale,viznd modernizarea vieii sociale i de
stat.
Principalele izvoare ale dreptului au fost Constituia de la 1866 i
Codurile adoptate n epoca lui Alexandru Ioan Cuza.
n materia proprietii,statul a manifestat o preocupare special pentru
dezvoltarea ntreprinderilor industriale.Intervenia statului n aceast direcie s-a
fcut simit,n mod deosebit,dup cucerirea independenei.Pn la 1887 erau
adoptate legi speciale pentru nfiinarea unor fabrici dar,dup aceast dat s-a creat
un regim general,cuprinznd un complex de msuri care vizau dezvoltarea
industriei naionale.
Astfel,n 1887 s-a adoptat o prim lege de ncurajare a industriei
naionale(Msuri generale pentru ncurajarea industriei naionale)prin care se
preconizau condiiile necesare pentru nfiinareaunor ntreprinderi,precum i
avantajele acordate celor care le nfiinau.Legea crea posibilitatea afectrii unor
terenuri pentru construirea fabricilor,nlesniri pentru importul mainilor,utilajelor i
materiilor prime din strintate,ca i pentru transportul acestora pe calea
ferat,scutiri de impozite,preferine pentru acordarea unor comenzi ale statului.

La rndul ei,dezvoltarea tehnicii i investiiile au fcut necesare noi

reglementri n domeniul proprietii industriale (Legea asupra brevetelor de
invenie din 1906).Sistemul de brevetare a inveniilor a fost introdus cu scopul de
a se stabili ordinea prioritii n fabricarea lor.Astfel,dac invenia nu era pus n
lucrare ntr-un anumit termen,devenea de domeniul public i putea fi folosit de
oricineDac inventatorul vindea invenia unui capitalist,acesta dobndea un drept
definitiv asupra ei.
Dezvoltarea capitalismului a determinat,n acelai timp, o dezvoltare i
consolidare a proprietii bancare(capitalul bancar),prin intermediul creia s-a
inaugurat,la ncaputul secolului XX ,controlul bncilor asupra industriei.
Noi reglementri au fost date i cu privire la proprietatea minier.Codul
civil consacra principiul accesiunii,dar lsa posibilitatea ocolirii lui prin legile
speciale privitoare la mine.n acest sens trebuie interpretat legea din 1895 prin
care s-a adus separarea proprietii solului de cea a subsolului,statul devenind
proprietarul substanelor miniere.
Proprietatea funciar a ranilor a cunoscut un proces de continu
frmiare,deoarece Codul civil prevedea ca la decesul proprietarului bunurile s se
transmit n pri egale motenitorilor.
Proprietatea n perioada 1918-1938
n materia proprietii au intervenit noi reglementri i s-au produs noi
principii.Dac potrivit concepiei clasice,exprimat n art.480 C.civ.,dreptul de
proprietate avea un caracter absolut,Constituia din 1923 i legislaia civil
special au consacrat concepia proprietii ca funcie social.
Noua concepie cu privire la proprietate i-a gsit prima oar expresia n
textul constituional introdus n 1917 ,prin care s-a permis exproprierea pentru
cauz de utilitate naional.La rndul ei,Constituia din 1923 a reformulat
conceptul de utilitate public,dndu-i o accepiune mult mai larg dect cea
consacrat prin Constituia din 1866(8).n aplicarea acestor dispoziii cu caracter
foarte general s-au adoptat o serie de msuri n vederea limitrii dreptului de
proprietate absolut.Astfel,potrivit concepiei romane clasice,proprietarul unui
teren avea drepturi depline asupra subsolului ct i asupra spaiului aerian aflat
deasupra acelui teren.Constituia din 1923 a prevzut ns ca bogiile subsolului
trec n proprietatea statului(9),ceea ce echivaleaz cu o naionalizare a
subsolului.Aceast msur a fost adoptat n interesul marilor societi
capitaliste,care urmreau diferiii proprietari particulari,n condiiile decurgnd din
aplicarea principiului autonomiei de voin.

Pe lng naionalizarea subsolului,s-au adus ngrdiri cu privire la

dreptul spaiului aerian,n interesul societilor de navigaie aerian.
Totodat s-a procedat la naionalizarea unor treprinderi capitaliste,cum
erau cele de armament sau unele uzine metalurgice.n fapt,dup naionalizare au
fost trecute n folosina unor particulari,sub pretextul c particularii pot s pun n
valoare mai bine dect statul bogiile subsolului i ntreprinderile.
Cu toate acestea,noile reglementri nu au adus modificri de fond n
fizionomia instituiei proprietii,nici n privina atributelor dreptului de
proprietate,nici n privina coninutului su economic.
n contextul n care lupta ranilor pentru pmnt luase o amploare
fr precedent,ntr-o prim etap au fost adoptate actele normative de expropriere a
unor terenuri.
nfptuirea reformei agrare a presupus dou operaii distoncte.Prima
operaie a fost aceea a trecerii terenurilor expropriate n proprietatea statului,cu
plata unor substaniale despgubiri.
Cea de a doua operaiune a constat n vnzarea pmnturilor de ctre
stat ranilor.Repartizarea pmnturilor prin vnzare a fost tergiversat i s-a
nfptuit cu restrngerea drepturilor ranilor.
Formula juridic prin care s-a fcut mproprietrirea a avut menirea
s dea impresia c pmnturile nu au fost trecute din proprietatea moierilor n
proprietatea ranilor,ci c au fost vndute de ctre stat.Statul i-a luat rolul de
intermediar ntre moieri i rani,pentru a le sugera ranilor c ei nu au dreptul de
a formula,pe viitor,vreo pretenie cu privire la marile proprieti rmase dup
expropriere.
Legile de mproprietrire au prevzut c pmnturile repartizate
ranilor nu puteau fi vndute sau ipotecate nainte de stingerea datoriilor ctre stat.
Principalele dispoziii privind regimul juridic al proprietii asupra
subsolului sunt cuprinse n Legea minelor din 3 iulie 1924.Ea reafirm principiul
constituional privind proprietatea statului asupra bogiilor subsolului,cu unele
excepii.n acelai timp,legea a recunoscut drepturile ctigate asupra bogiilor
subsolului,cunoscute i exploatate n acel moment,ceea ce constituie o important
limit a reglementrii.Aa se face c dispoziiile legii urmau a se aplica integral
numai pentru concesionarea terenurilor aflate n rezerva statului i pentru terenurile
persoanelor particulare care nu puteau exploata subsolul pe teren propriu.
n ciuda concesiilor fcute i a caracterului moderat al dispoziiilor
sale,Legea minelor(de inspiraie liberal) a fost vehement atacat de ctre
societile strine,iar statul romn a fost supus unor puternice presiuni,inclusiv pe
canale diplomatice.n faa ofensivei capitalului strin,n anul 1925 legea a fost

modificat,stabilindu-se ca proporia de capital romnesc s fie de minimum 50,1

% n loc de 60 %.
Dei statul romn nu i-a putut nfptui obiectivele amxime n
direcia consolidrii capitalului autohton,totui s-a realizat o cretere impotant a
participrii acestuia la exploatarea subsolului,n special a zcmintelor de petrol.
Dup venirea la putere a nainal-rnitilor,cnd politica prin noi
ninea fost nlocuit cu politica porilor deschise s-a dat Legea pentru
exploatarea minelor(29 martie 1929)prin care s-au nlturat tP
oate
restriciile
impuse
prin
legea
din
1924.Conform
noilor
reglementri,concesiunile se puteau acorda societilor de orice fel,romne sau
strine,cu condiia s fie respectate formele cerute de legile romne.
Regimul juridic al proprietii statului asupra ntreprinderilor
economice a suferit,de asemenea unele modificri,n special prin Legea privitoare
la comercializarea i controlul ntreprinderilor economice ale statului,din 6 iunie
1929.ntreprinderile economice proprietate de stat, erau mprite n dou
categorii:ntreprinderi de interes general,care formau obiectul monopolului statului
i ntreprinderi cu caracter pur comercial,care nu formau un monopol exclusiv al
statului.Ca atare,ntreprinderile din a doua categorie puteau fi exploatate i
administrate n asociaia cu capital privat.Mai mult, la exploatarea acestor
ntreprinderi ale statului puteau fi atrase i capitaluri strine,cu o participare de
maximum 40 % din capitalul social.
Proprietatea n perioada 1948-1965
Naionalizarea principalelor mijloace de producie ,realizat prin Legea
nr.119 din 11 iunie 1948 urmat de o serie de alte acte normative avnd acelai
scop,a condus la constituirea fondului unic al proprietii socialiste de stat,cu
nsemnate i diverse consecine pe planul dreptului.
n anul 1949 a fost adoptat Decretul nr.199 pentru organizarea i
funcionarea ntreprinderilor i organizaiilor economice ale statului,primul act
normativ care cuprindea regimul noilor ntreprinderi naionalizate.
Proprietatea n perioada 1965-1989
Constituia Republicii Socialiste Romnia din 1965 proclam c
proprietatea socialist asupra mijloacelor de producie este fie proprietate de
stat,fie proprietate cooperatist i delimiteaz n acelai timp sfera bunurilor
care,aparinnd ntregului popor,sunt proprietate de stat.

Se proclam,de asemenea,monopolul de stat asupra comerului exterior.

Cu privire la raporturile din agricultur,Constituia din 1965 recunoate
dreptul
cooperativelor
agricole
de
producie
asupra
animalelor,uneltelor,instalaiilor i construciilor ce le aparin,prevznd n acelai
timp,c lotul de pmnt aflat ,potrivit statutului cooperativelor,n folosina
gospodriilor familiale ale cooperatorilor,constituie,de asemenea,proprietate
cooperatist.
n ceea ce privete casa de locuit i constuciile gospodreti
anexe,terenul pe care se afl acestea,precum i animalele de producie i inventarul
agricol mrunt,deinut potrivit statutului,sunt proprietate personal a ranilor
cooperatori.Uneltele,mainile,instalaiile
i
construciile
cooperativelor
meteugreti i ale cooperativelor de consum-arat textul constituional-sunt
proprietate cooperatist.
Se proclam n acelai timp c dreptul de proprietate personal este
ocrotit prin lege,putnd constitui obiect alcaestui drept veniturile i economiile
provenite din munc,casa de locuit,gospodria de pe lng ea i terenul pe care ea
se afl,precum i bunurile de uz i confort personal.
Foarte importante n configurarea dreptului n perioada socialist a
Romniei au fost,la vremea respectiv,Legile nr.58/1974 privind sistematizarea
teritoriului i localitilor urbane i rurale i 59/1974,legea fondului funciar.
Cea dinti lege stabilete nu numai modul de amplasare a
construciilor de locuine,n lumina nfptuirii obiectivelor sistematizrii,dar
prevede i suprafeele de teren ce pot fi atribuite n folosina cetenilor n vederea
constuirii de locuine.Se stabilete regimul de dobndire a terenurilor cuprinse n
perimetrul construibil,dobndire care se face numai prin motenire
legal,interzicndu-se transmisiunile imobiliare prin acte juridice i prevzndu-se
trecerea n patrimoniul statului a terenului aferent construciilor nstrinate.
Legea fondului funciar,la rndul su,cuprindea,prevederireferitoare
la circulaia terenurilor agricole,dobndirea caestora fiind posibil numai prin
motenire legal.Motenitorii erau obligai s asigure continuarea muncii agricole
i s aib sau s-i nsueasc cunotine agricole corespunztoare,n caz
contrar,terenurile trecnd n folosina organizaiilor cooperatiste(10)
n general ns,perioada socialist din Romnia s-a caracterizat prin
totalitarismul guvernrii i prin lipsa de respect fa de standardele democratice i
documentele internaionale convenite n domeniul respectrii drepturilor
fundamentale ale omului.
Proprietatea dup 22 decembrie 1989

Schimbarea regimului politic dup 22 decembrie 1989 a determinat

promovarea i susinerea racordrii Romniei la standardele internaionale n
domeniul drepturilor omului.
Astfel,Romnia a aderat la Conveniile internaionale privind
ocrotirea anumitor drepturi ceteneti la care nu era parte i i-a retras rezervele la
alte acorduri n materie.
Legiuitorul constituant din 1991 a inclus in Constituia Romniei
ntreaga gam de drepturi i liberti fundamentale ale omului consacrate n
documentele internaionale de referin n acest domeniu(11).ntre drepturile a
cror existen este garantat de Constituie se numr i dreptul la
proprietate,consfiinit de art.41 din Legea Fundamental.
Garantarea real a dreptului de proprietate i modalitile de
garantere,constituie nc un indiciu c Romnia i-a adecvat structurile
guvernamentale,legislatve,standardelor internaionale prin care o societate se
definete ca fiind democratic.
Art.135 dinConstituie prevede,de asemenea ,c statul ocrotete
proprietatea statului,care poate fi publia sau privat.
Potrivit Constituiei,dreptul la proprietate,precum i creanele
asupra statului sunt garantate.Coninutul i limitele acestor drepturi sunt stabilite de
lege.Textul art.41 face trimitere expres la proprietatea privat,care,potrivit alin.2
al articolului menionat,este ocrotit n mod egal de lege,indiferent de titular.
Art.135 alin.6 adaug c proprietatea privat este,n condiiile
legii,inviolabil.
Titular al proprietii private este orice persoan fizic(ceteni
romni, ceteni strini,apatrizi),sau juridic,inclusiv statul.
n afara proprietii private,Constituia garanteaz
iproprietatea public,ce aparine n mod exclusiv statului sau unitilor
administrativ-teritoriale(art.135 alin.3 din Legea Fundamental)
Spre deosebire de proprietatea privat,proprietatea public este
exclusiv att n privina titularului ct i n privina bunurilor ce formeaz obiectul
proprietii respective(bogiile de orice natur ale subsolului,cile de
comunicaie,plajele,marea teritorial,precum i alte bunuri prevzute de Constituie
sau prevzute de lege).
Constituia prevede,potrivit unei vechi tradiii legislative,c
cetenii strini sau apatrizi nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor.

Statul deine dreptul de expropriere a proprietii private

pentru cauz de utilitate public,stabilit potrivit legii.Priprietarul ale crui bunuri
sunt expropriate,trebuie s primeasc o dreaot i prealabil despgubire din
partea statului.
Constituia mai prevede c averea dobndit n mod licit nu
poate fi confiscat i c acest caracter se prezum.n cazul de acuzaie de
dobndire ilicit a averii,Ministerul Public trebuie s dovedeasc caracterul ilicit al
acesteia i nu titularel dreptului de proprietate.
Potrivit art.20 din Constituie,dispoziiile privind drepturile
i libertile ceteneti vor fi interpretate n concordan cu Declaraia Universal
a Drepturilor Omului din 1948(12),cu pactele i cu celelalte tratate la care
Romnia este parte.Dac exist neconcordane ntre pactele i tratatele privitoare
ladrepturile fundamentale ale omului, la care Romnia este parte i legile
interne,au prioritate reglementrile internaionale.
Art.17 al Declaraiei Universale a Drepturilor Omului
proclam dreptul la proprietate.Astfel,conform alin.1 orice persoan are dreptul
la proprietate,att singur,ct i n comun cu alii.Alin.2 al aceluiai articol
precizeaz c nimeni nu va fi lipsit n mod arbitrar de proprietatea sa.
Exerciiul drepturilor i libertilor ceteneti poate fi ns
restns,dar numai n anumite situaii.
Alineatul 2 al art.29 din Declaraia Universal a
Drepturilor Omului prevede cn exercitarea drepturilor i libertilor
sale,fiecare persoan este supis numai ngrdirilor stabilite de lege,n scopul
exclusiv al asigurrii recunoaterii i respetului drepturilor i libertilor
celorlali n vederea satisfacerii cerinelor juste ale moralei,ordinii publice i
bunstrii generale ntr-o societate democratic.
n accepiunea textului de mai sus a fost elaborat i art.49
din Legea Fundamental a Romniei,care prevede n acest sens c exerciiul
unor drepturi sau al unor libertipoate fi restrns numai prin lege i numai dac
se impune,dup caz,pentru:aprarea siguranei naionale,a ordinii,a sntii ori
a moralei publice,a drepturilor i a libertilor cetenilor,desfurarea instruciei
penale,prevenirea consecinelor unei calamitinaturale ori a unui sinistru
deosebit de grav.Restrngerea trebuie s fie proporional cu situaia care a
determinat-oi nu poate atinge existena dreptului sau a libertii.
Tot n sensul ocrotirii,respectrii i garantrii dreptului de
proprietate prin instrumente juridice internaionale,poate fi menionat i art.1 din
Primul Protocol Adiional la Convenia European a Drepturilor
Omului.Acest text stabilete trei norme de protecie a dreptului de proprietate:

 1)Orice persoan fizic sau juridic are dreptul la respectarea bunurilor

sale;
2)Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa dect pentru cauz de
utilitate public i n condiiile prevzute de lege i principiile generale de drept
internaional;
3)Statele au dreptul de a pune n vigoare legi care le consider necesare
pentru a reglementa folosina bunurilor conform interesului general sau pentru a
asigura plata impozitelor sau a altor contribuii sau amenzi.

PROPRIETATEA N DREPTUL ALTOR RI

Proprietatea n dreptul german
Codul civil german,cunoscut ndeobte dup iniialele denumirii sale,B.G.B.
(Burgerliches Gestezbuch),reprezint unul dintre cele mai importante,dar i cele
mai originale monumente legislative ale marelui sistem juridic romano-germanic.
Unul dintre izvoarele principale ale coninutului normativ al codului a fost
dreptul roman(13)Principiile reglementrii proprietii nu difer n cazul B.G.B.de
cele ale Codului civil francez.
n B.G.B.nu exist o definiie a proprietii,existnd ns n art.903 o
prezumie de proprietate n favoarea posesorului bunului,atunci cnd un ter i
contest dreptul de a folosi i dispune de acel bun.
Autorii germani pun n lumin faptul c n codul lor,noiunea dreptului de
proprietate nu este neleas ca prezentnd restricii,ci,-nuan ce nu trebuie s
scape-ca impunnd anumite obligaii care sunt fie de drept privat-cum sunt cele
care rezult mai ales din raporturi de vecintate-fie de drept public,cum sunt cele
de a conserva un monument istoric sau un izvor de ap mineral.
Proprietarul are la dispoziie dou aciuni pentru a-i ocroti dreptul sau
redobndi bunul:o aciune n revendicare,ce poart denumirea de
Heransgabeanspruch des Eigentumes ,i o aciune negatorie,aparinnd
proprietarului mpotriva oricui atinge dreptul su:Eigentumes freicheit sanspruch.
O reglementare special este consacrat proprietii funciare,creia codul i
confer un regim destul de impropriu pentru a asigura o circulaie uoar a
pmnturilor.
Transmiterea proprietii se realizeaz,n astfel de cazuri printr-un act
solemn,prin care proprietarul i dobnditorul i declar acordul asupra transferului

de proprietate:auflassung(desezin),care trebuie urmat de o nscriere n cartea

funciar.
Transferul realizat n aceste condiii este un act abstract,el fiind valabil
chiar dac contractul sau,n general,actulcare st la baza sa este anulat.ntr-o asfel
de situaie,dobnditorul rmne proprietarul bunului,dar poate fi obligat de cel care
I-a transmis bunul la plata unor despgubiri bazate pe o mbogire fr cauz.
Un astfel de sistem a condus la generalizarea crii funciare.Codul german
nu cunoate sistemul transcripiunilor imobiliare din codul francez.Orice
transmisiune urmeaz a fi nscris n cartea funciar,despre care se precizeaz c
ndeplinete trei funcii:una defensiv,prezumnd pe titular ca proprietar al
bunului i prezumnd,n acelai timp,fiecare meniune sau radiere ca exacte,o a
doua,translativ,nscrierea adugndu-se acordului de voin,spre a desvri
transmisiunea i,n sfrit,una de publicitate,fcndtransferul opozabil terilor.
Elemente particulare se ntlnesc i n reglementarea
posesiunii.Caracteristic codului german este faptul c nu deosebete posesiunae
calificat,cea exercitat animo sibi habendi,de detenia precar,n ambele cazuri
deintorul bucurndu-se de prezumia de proprietate.

Proprietatea n dreptul englez

Conservatorismul dreptului englez a condus la pstrarea unei structuri de
tip feudal a proprietii.Aceast structur este ns numai aparent,deoarece sub
formele medievale se ascund modaliti faptice de aprare a proprietii private.
Property Law ,dreptul proprietii,cuprinde o tehnic considerabil diferit
de protecie a drepturilor reale,fa de cea care poate fi ntlnit n oricare dintre
sistemele juridice de pe continent.
Principala distincie pe care o face common law n aceast privin este
cea dintre real property i personal property.
ntr-o explicaie modernizat i considerabil simplificat,real property ar
cuprinde acele drepturi subiective care sunt ocrotite prin aciuni reale,n timp ce
personal property ar acoperi sfera drepturilor protejate prin aciuni personale.
mprirea este n realitate arbitrar.Grosso modo-pentru c este deosebit
de periculos s fie facute apropieri ntre instituiile din common law i cele din
dreptul romano-germanic-ne-am putea duce cu gndul la mprirea n bunuri
mobile i imobile.Apropierea ar fi ns foarte aproximativ,deoarece anumite
categorii de bunuri,cum ar fi imobilele prin destinaie nu intr n categoria lui real
property.Criteriul nu este aadar dect orientativ,dar n lipsa unei descrieri ample a
fiecrei categorii de drepturi,poate oferi totui o reprezentare asupra acestei
distincii istorice din dreptul englez.Trebuie semnalat c,dac n vechime,ntre cele

dou categorii de bunuri existau nsemnate deosebiri de regim,dup reformele

aduse dreptului de proprietate n anii 1922 i 1925 regimul lor s-a apropiat
considerabil ,termenii fiind folosii n prezent mai mult n materie succesoral,unde
se obinuiete nc un limbaj arhaic.
Conceptul de personal property presupune dou categorii de bunuri.Unele
sunt aa-numitele choses in possesion-bunurile susceptibile de a fi posedate,cum ar
fi bunurile corporale i incorporale,celelalte purtnd denumirea de choses in
action,fiind excluse de la protecia pe care o confer aciunile specifice primei
categorii.Aici ntlnim creanele,aciunile,mrcile de fabric i de comer,drepturile
de autor i inventator.
Posesiunea-instituie guvernat exclusiv de common law n sens restrnsconfer ca i n dreptul familiei,o adevrat prezumie de proprietate,acea prima
facie evidence of ownership(14).
Principala aciune de care se bucur posesorul este cea de
trespass.Aciune delictual la origine,trespass-ul a devenit cu timpul un concept
foarte larg,destinat s sancioneze orice atingere adus proprietii printr-un act
fizic,indiferent de modul n care ar avea loc.Aciunea de trespass se continu i se
completeaz n cea de traver,care,spre deosebire de cea dinti,poate fi ndreptat
nu numai mpotriva autorului,ci i mpotriva oricrui dobnditor subsecvent,fie el
de bun sau rea credin .
Este de remarcat c termenul de possesion se folosete numai n legtur
cu bunurile mobile,n timp ce pentru cele imobile se folosete termenul de
seisin(sezin).
Nici o materie nu ilustreaz att de bine caracterul feudal al structurii
dreptului de proprietate i nici nu pune n eviden cu aceeai acuitate raportul
dintre aparen i esen n dreptul englez,ca acel real property law,sistemul
drepturilor reale imobiliare.ntr-adevr,aici aparena unor relaii de proprietate de
tip feudal golit n decursul timpului de coninut,a fost pstrat pentru a acoperi o
realitate cu totul diferit,corespunztoare relaiilor de proprietate.
Aceast aparen const n aceea c,n esen,i acest principiu dei nu are
o semnificaie economic,este totui unanim recunoscut,ntreg pmntul rii
aparine Coroanei.Detentorii funciari nu ar fi n aceast optic adevrai
proprietari,decurgnd din raporturile de vasalitate dintre rege i supui,directe sau
indirecte(cazul aa-numiilor arier-vasali).Vasalii de tot felul nu stpnesc
pmntul,ci l in(acesta este sensul termenului de tenure)de la seniorul lor.
Desigur,acest sistem medieval a rmas n ziua de azi fr nici un
coninut.Aparena este ns pstrat totdeauna cu grij,subliniind odat mai mult
conservatorismul atroce al dreptului englez.

Structura proprietii imobiliare nu poate fi ns neleas fr a se

cunoate ceea ce se numete doctrina estates-urilor,o alt important reminiscen
feudal.
n dreptul rilor continentale,coexistena mai multor drepturi reale asupra
unuia i aceluiai bun este soluionat cu ajutorul aa-numitelor dezmembrminte
ale dreptului de proprietate.
n cazul uzufructului,de pild,dreptul de proprietate se dezmembreaz n
componentele sale:dreptul de dispoziie(abusus)rmnnd asupra nudului
proprietar,n timp ce dreptul de folosin i cel de a culege fructele(usus i
fructus)trec asupra aa-numitului uzufructuar.Dreptul englez nu cunoate tehnica
dezmembrrii,utiliznd n locul su posibilitatea coexistenei mai multor estates-uri
asupra aceluiai bun.Rmi a proprietii divizate tipic feudale,ele presupun
dreptul de proprietate complet
a fiecrui titular, asupra
estates-ului
su.Explicaia const n faptul c estates-urile concurente sunt de natur sau
ntindere diferit.Exist astfel dou mari categorii de estates:
- cele de durat nedeterminat(pe via,de exemplu)denumite estates
of freehold
- - cele cu termen,leasehold estates.
Existena unuia din acestea din urm,de exemplu,nu este cu nimic
incompatibil cu cea a unui freehold.Situaia este foarte asemntoare cu cea din
cazul uzufructului.Se ajunge astfel la acea cunoscut teorie a soluiunilor identice
pe ci diferite.
ntreaga reglementare a regimului funciar este dominat de necesitatea
meninerii averilor n familie.Reglementarea succesiunilor,bunoar,pornete de la
ideea c ntreaga avere,inclusiv titlurile nobiliare, s rmn primului nscut,n
contextul unor settlements de familie inalienabile.Acest regim feudal a fost
amendat doar n 1925.Nu este vorba de o suprimare a regulilor anterioare,ci de o
ndulcire a regimului transmisiunilor imobiliare,cu pstrarea vechilor
forme.Astfel,fcndu-se o distincie ntre bunurile ce reprezint settlement-ul de
familie,s-a admis c unele dintre ele,cum ar fi castelele sau galeriile de arme,ori de
tablouri,nu pot fi nstrinate n nici un mod.Altele ns,care nu au o astfel de
valoare afectiv,pot forma obiect de nstrinare,sumele obinute n schimbul lor
subrogndu-se acestora n patrimoniul familial.