CUPRINS

CAPITOLUL I STADIUL CUNOATERII

1.1.

Componentele riscului de credit

1.2.

Portofoliul de credite

CAPITOLUL II STUDIU DE CAZ

2.1. Contractarea unui credit la Raiffeisen Bank Romnia
2.2. Descrierea cererilor de creditare
2.3. Analiza Financiar
2.3.1. Analiza Structurii Bilanului
2.3.1.1. Analiza Elementelor de Activ
2.3.1.2. Analiza Elementelor de Pasiv
2.3.2. Analiza Fluxului de Numerar
2.3.3.Analiza Indicatorilor Financiari

Concluzii
Bibliografie
Anexe

MANAGEMENTUL RISCULUI DE CREDIT N CADRUL

RAIFFEISEN BANK

CAPITOLIL I STADIUL CUNOATERII

Piaa financiar este extrem de volatil datorit influenei unui numar mare de factori obiectivi i
subiectivi. Din aceast cauz, n lupta lor pentru maximizarea profitului, instituiile de credit se
confrunt n permanen cu tot felul de riscuri.
n general, riscul poate fi definit ca fiind o ntamplare a crei producere are o consecin
nefavorabil asupra subiectului/agentului economic. Riscul reprezint posibilitatea de nerealizare a
ctigului scontat sau de apariie a unei pierderi n tranzaciile economice, ca urmare a ponderii unor
evenimente sau fenomene cu impact asupra afacerilor societii comerciale/operatorului.
Cel mai important i persistent risc cu care se confrunt bncile este riscul de credit - riscul
conform cruia clienii bncilor nu pot s-i onoreze obligaiile fa de banc parial sau total la data
prestabilit n contract. Riscul de credit este un risc financiar ce poate aparea din operaiunile de
creditare ale persoanelor fizice, societilor comerciale, bncilor i guvernelor, din derularea unor
tranzacii pe pia, etc. Acest risc este specific bncilor a cror funcie important n economie este
creditarea.
Riscul de creditare se include n tipul de risc financiar, care privete structura finanrii afacerii.
Acest risc financiar are un mare grad de dependen de capacitatea clientului de a realiza performante i
ndeosebi profit, ntruct acesta este cel din care se ramburseaz datoria. Tot cu ajutorul profitului i al
altor performate se perfecioneaz structura capitalului.
Bncile realizeaz evaluarea riscului n cadrul unui program complex de analiz a documentaiei
de credit i de stabilire a garaniilor. Aceast evaluare a riscului este o component a strategiilor bncilor
comerciale. Aceasta ntruct, n analiza complex se determin resursele, limitele, politica economic a
clientului, se fac aprecieri cu privire la legislaia economico-financiar, piaa produsului i strategiile
mpririi pieei.
2

1.1.

Componentele riscului de credit

Acordarea unui credit poate fi n general descris ca fiind procesul prin care o anumit valoare
este mprumutat unei entiti sau persoane, acceptndu-se un risc financiar asupra posibilitii ca acea
entitate /persoan s fie capabil n viitor s i achite obligaiile. Creditul bancar se refer la procesul de
acceptare a unui risc asupra unui potenial debitor care desfoar o anumit activitate. Riscul asumat
este nfluenat de capacitatea reala a debitorului de a-i ndeplini obligaiile n viitor. n luarea deciziei
de asumare a unui risc acceptabil, precum i a unei datorii acceptabile este foarte important s se
neleag modul n care acest risc poate fi micorat la maximum. Acest lucru necesit utilizarea unui
sistem de investigare a tuturor componentelor de risc a riscului global, care pot fi mprite n trei
categorii:
A. Riscul tranzaciei : se refer la diferitele aspecte funcionale i operaionale ale riscului afacerii.
O important deosebit o are cunoaterea naturii i structurii afacerii propuse de client, i anume:

tipul de produs de credit

scopul pentru care este solicitat produsul de credit (activiti legale sau ilegale)

termenul pe care se acord (pe termen scurt, mediu i lung)

sursa de rambursare a creditului (identificabil sau neidentificabil)

mecanismul prin care se face plata din sursa de rambursare

calitatea sursei de rambursare

B. Riscul clientului : se refer la capacitatea clientului de a-i achita datoriile fa de banc.

Acolo unde riscul este ridicat, dar este totui considerat acceptabil, el se va reflecta n condiiile
de creditare. O rat mai mare a dobinzii, precum i un grad mai mare de raportare al companiei i de
control (monitorizare) al bncii sunt metode de compensare a unui risc crescut.
Gradul de risc al unei societi (sau al unui credit pentru acea societate) este n funcie de :
-

punctele interne forte i slabe

impactul posibil al factorilor externi

C. Riscul garaniei : se refer la posibilitatea bncii de a recupera creanele sale din ultima surs pe
care o are la dispoziie.
3

Garaniile trebuie s reprezinte ultima surs de rambursare a creditului care s se utilizeze numai
n cazul n care nu mai exist alte posibiliti de rambursare a acestuia i a plii dobnzii.
Este necesar ca la baza analizei s stea un proces de investigare care s utilizeze o varietate de
proceduri i tehnici, deoarece numai n acest fel se poate obine ntelegerea necesar formrii unei opinii
n legtur cu decizia de creditare.
Din punct de vedere al riscului de credit implicat de tranzaciile dintre banc i clienii
si, s-a stabilit urmtoarea clasificare a limitelor :

categoria I: sunt tranzacii cu risc de credit zero

n aceast categorie se includ toate tranzaciile (credite, acreditive, scrisori de garanie) care sunt
garantate cu: depozite colaterale, garanii emise de guvernele rilor de categorie A, garanii emise de
bnci de categoria A.

categoria II : sunt tranzaciile cu risc 100%

n aceast categorie se includ toate tranzaciile comerciale (credite, scrisori de garanie, etc.) att
cele pe termen scurt, ct i cele pe termen mediu i lung, care sunt garantate cu alte tipuri de garanii
dect cele menionate la categoria I, ca de exemplu ipoteci, gajuri, etc.

categoria III : se utilizeaz numai pentru tranzaciile ncheiate de banc cu alte

societi bancare

categoria IV : se includ tranzaciile de schimb valutar (la vedere i la termen).

Toate aceste riscuri se afl ntr-o strns legatru fiind necesar s fie bine cunoscute n vederea
aprecierii riscului general (de ansamblu) pe care l implic creditul respectiv. ntelegerea n profunzime a
tuturor componentelor identificabile i cuantificabile ale riscului general d posibilitatea comparrii
riscului general n raport cu recompensa viitoare i, n acest sens a lurii deciziei de acordare sau nu a
creditului respectiv.
1.2.

Portofoliu de credite

Felul n care banca aloc fondurile pe care le gestioneaz poate nfluena ntr-un mod hotrtor
dezvoltarea economic la nivel naional sau local. Pe de alt parte, orice banc ii asum ntr-o oarecare
msur, riscuri atunci cnd acord credite i, n mod cert, toate bncile nregistreaz n mod curent
pierderi n portofoliul de credite, atunci cnd unii din debitori nu ii onoreaz obligaiile. Oricare ar fi
ns nivelul riscurilor asumate, pierderile la portofoliul de credite pot fi minimizate dac operaiile de
4

creditare sunt organizate i gesionate cu profesionalism. Din acest punct de vedere, cea mai important
funcie a conducerii bncii este de a controla calitatea portofoliului de credite. Aceasta, deoarece slaba
calitate a creditelor este principala cauz a falimentelor bancare.
Pentru a depi deficineele sistemice i procedurale de acest gen, care duc la cretera pierderilor
la portofoliul de credite, bncile trebuie sa conceap i s implementeze politici de creditare performante
i s angajeze sau s pregteasc un personal de un profesionalism ireproabil, care s nteleag i s
respecte disiplina acestor norme. Pentru aceasta este necesar s existe un feed-back permanent prin care
conducerea bncii s fie informat despre eficacitatea procesului de control a calitii creditelor, astfel
nct cele cu probleme s fie detectate i corectate din timp.
Restructurarea portofoliului de credite ca masur de mbuntire a calitii
portofoliului de credite aflate n gestiunea uniilor bancare teritoriale e o necesitate impus de strategia
de dezvoltare a bncii. Dezvoltarea i existena viitoare a bncii depind nemijlocit de modul n care
unitile bancare teritoriale fructific resursele atrase prin acordarea de credite n condiii de
profitabilitate i sigurana maxim.
Profitabilitatea la nivelul centrelor bancare de profit e puternic influenat de
calitatea portofoliului de credite. Restructurarea portofoliului de credite e obiectivul prioritar al
conducerii centrelor bancare de profit la ora actual. De reuit acestei aciuni depinde realizarea
obiectivelor prevzute n strategia de dezvoltare a bncii.
Restructurarea unui portofoliu de credite ar trebui s cuprinda dou componente i anume:
- optimizarea structurii portofoliului de credite
- optimizarea volumului portofoliului de credite
Optimizarea structurii portofoliului de credite trebuie axat pe doua criterii :
a. diversificarea portofoliului de credite, pentru dispersia riscului presupune :

minimizarea riscului

cresterea nivelului de profit existent.

Riscul portofoliului de credite nu reprezint media tuturor riscurilor creditelor din portofoliu.
Un portofoliu de credite e mai putin riscant decit creditele individuale care-l compun. Deci,
implicaia diferenei de grad a riscului de portofoliu i a riscului creditelor individuale care-l compun

este ca dispunnd de o conducere abil a portofoliului de credite se poate obine o combinaie care s
conduc la o rat nalt a profitului i la evitarea riscului excesiv.
b. seleia clienilor prin confruntarea profitabilitii cu riscurile e un alt criteriu care
poate
conduce la mbunatirea calitii portofoliului de credite. n relaiile directe cu destinatarii creditelor,
bncile desfoara pentru fiecare n parte o activitate de cunoatere i apreciere. Relevante sunt, n
aceast accepiune, analizele nefinanciare i cele financiare ale clientului, efectuate de banc.
mbunatirea calitii portofoliului de credite depinde i de structura resurselor atrase
respective de perioada de maturizare a acestora, de corelaia dintre scadena activelor i cea a pasivelor
bancare.

Portofoliului de credite neperformante

Creditele neperformante sunt cele la care apar evenimente la scadenar, ntotdeauna creditele din
categoriile ndoielnice i substandard. Pierderile au nceput i ele prin a fi credite neperformante.
Creditele neperformante sunt cele care genereaz pentru banc cele mai mari cheltuieli de
gestiune a riscului. Nivelul maxim al costurilor este atins n cazul creditelor trecute la pierdere, la care
nu se mai poate recupera nimic i care sunt acoperite din fondul de rezerv sau fondul de risc.
Acoperirea lor duce la o diminuare corespunztoare a activului i pasivului bnci, deci la o restrngere a
volumului de activitate. Creditele neperformante sunt pstrate n portofoliu cci nu sunt nc pierderi i
au anse reale de a nu deveni pierderi dac sunt gestionate corespunztor.
Principala cauz a apariiei creditelor neperformante rmne, oricnd i oriunde, incompetena
sau neatenia personalului bncii. ntre cele mai frecvente greeli comise n practic de inspectorii bncii
(personalul operativ) se nscriu urmtoarele: interviul inadecvat; analiza financiar necorespunztoare;
necunoaterea activitii clientului; garantarea defectoas a creditelor; documentaia incorect;
controlul i urmrirea calitii clienilor.

CAPITOLUL II STUDIU DE CAZ

2.1. Contractarea unui credit la Raiffeisen Bank Romania
Raiffeisen Bank Romnia a rezultat prin fuziunea, ncheiat n iunie 2002, a celor dou entiti
deinute de Raiffeisen Zentralbank Oesterreich AG (RZB) n Romnia - Raiffeisenbank Romnia,
nfiinat n 1998 ca subsidiar a Grupului RZB i Banca Agricol, achiziionat n 2001.
Raiffeisen Bank aduce n Romnia tradiia bancar de peste 130 de ani a grupului austriac
Raiffeisen, bazat pe accesibilitate, eficien i ncredire. Raiffeisen Zentralbank sterreich AG (RZB)
Viena este instituia central a Grupului Bancar Raiffeisen din Austria, cel mai puternic grup bancar din
ar. RZB este cea mai mare banca corporatist i de investiii din Austria. Grupul austriac activeaz n
Europa Centrala i de Est prin intermediul subsidiarei Raiffeisen International Bank Holding AG (RI),
deinnd bnci subsidiare, companii de leasing i dou reprezentante n 18 piee din regiune, avnd o
reea de peste 3.000 de uniti bancare.
Banca abordeaz riscurile ntr-o manier prudent, n concordana cu elurile sale de dezvoltare
pe termen lung. Funcia de risc este independent de cea comerciala i are n vedere riscul de credit,
riscul ratei de dobnd, riscul valutar, riscul valutar, riscul de lichiditate, riscul instrumentelor financiare
derivate, riscurile de taxare i riscurile operaionale.
Banca este expus riscului de credit n principal ca rezultat al activitii de creditare. Valoarea
care reprezint expunerea la acest risc de credit este data de valoarea contabila a creditelor acordate de
ctre banc recunoscute n bilanul contabil. Riscul de credite provine din multe alte active financiare,
incluznd instrumente derivate i cu venit fix, expunerea la risc fiind egal cu valoarea contabil din
bilan a acestor instrumente, n plus este expus riscului de credit aferent angajamentelor extrabilaniere.
n scopul minimizrii rsicului, procedurile n vigoare au scopul de a selecta clienii naintea
aprobrii creditelor i de a monotoriza posibilitatea acestora de a rambursa principalul i dobanda pe
durata creditului, precum i de a stabili limite de expunere pe acetia.

Fiecrei sucursale/agenii i se solicit s implementeze politicile i procedurile de credit ale

bncii. Fiecare sucursal este responsabil pentru calitatea i performana portofoliului su de credite i
pentru monitorizarea i controlul riscurilor de credit asociate portofoliului administrat, inclusiv pentru
creditele care sunt subiectul aprobrii la nivel central.
Imotrust S.R.L. este o societate imobiliar ce se ocup cu construcia prin subcontractare i
achiziia de imobile n scopul revnzrii sau nchirierii. Societatea solicit Raiffeisen Bank finanare
pentru achiziia unui teren i construcia unui imobil.
n vederea analizei, societatea va pune la dispoziia bncii urmtoarele documente:

Cererea de credit

Bilanurile Contabile i Conturile de Profit i Pierdere pe ultimii 3 ani

Ultima balan de verificare i balana corespunztoare anului anterior

Bugetul de venituri i cheltuieli

Fluxul de ncasri i pli pe perioada derulrii contractului

Actele de proprietate ale bunurilor aduse n garania creditului solicitat precum i

raportul de evaluare a bunurilor

Imotrust S.R.L aplic pentru un credit la Raiffeisen Bank n valoare de 14,000,000 EUR pentru
finanarea ridicrii unui bloc de apartamente n zona Aviatorilor- -Kisseleff din Bucureti.
Imobilul va fi construit pe un teren achiziionat n septembrie 2007, n valoare de 805,000 EUR
finanat astfel:

500,000 EUR credit acordat de acionarul principal al grupului

200,000 EUR credit acordat de Raiffeisen Bank

105,000 EUR fonduri proprii

2.2. Descrierea cererilor de creditare

Primul Credit:
Debitor: IMOTRUST SRL
Creditor: Raiffeisen Bank S.A.
Tipul mprumutului: mprumut la termen
Valoare credit: 14.000.000 EUR
Contribuia debitorului: 1.135.000 EUR (din care 805.000 EUR reprezint valoarea pmntului pe
care se va realiza cldirea)
Costuri:

Rata dobnzii : 1 M EURIBOR

Taxa de plasament : 0.4%

Taxa de revizuire : 1.25 % pe an

Taxa de angajament : 0.4 %

Creditul solicitat are scopul:

Finanarea ridicrii unui bloc de 4 etaje localizat in Bucureti pe str.

Kisseleff.
Costul total al mprumutului 2.535.000 EUR (TVA inclus)
Perioada de garanie: 19 luni de la semnarea contractului ntre cele dou pri dar nu mai trziu de
01.04.008
Cash Management :

debitorul trebuie s notifice n scris, orice nelmurire privind transferurile aferente creditului
contractat

retragerile de numerar se vor realiza pe baza facturilor, acorduri de cumprare (facturi

proforma, sau oricare alte documente relevante care s ateste necesarul de numerar).
Retragerile trebuie s fie cel puin n valoare de 25.000 EUR. Banca va finana 80% din
valoarea facturii respective, restul trebuind s fie achitat de debitor.

Rambursare:

Creditul va fi pltit n 60 de trane egale lunare

ncasrile pe care debitorul le va realiza prin chirii vor fii vrsate ntr-un cont din care se va
realiza rambursarea mprumutului.

Soldul pozitiv al acestui cont va fi transferat n contul curent al companiei dup ce au fost
reinute ratele anuale i dobnda aferent acestora.

S-au propus urmatoarele granatii:

a. Ipoteca de grad 2 pe sediul companei situate pe strada Bogdniei nr. 2, sector 2, Bucureti.
b. Ipoteca de grad 1 pe cldirea din patrimoniul societii situate pe strada Aurel Vlaicu, nr.1, sector
2
c. Ipoteca de grad 1, pe cldirea societii situate pe strada Pukin, nr.2, sector 2, Bucureti
d. Ipoteca de grad 1, pe cldirea din patrimoniul societii, situate pe strada Mavrogheni, Sector 3,
Bucureti
e. Ipoteca de grad 1, pe casa din strada Villas, nr.5, sector 1, Bucureti.
f. Ipoteca de grad 1 asupra tuturor creanelor viitoare pe care societatea le va avea n urma
contractelor desfaurate. n plus ncepnd cu perioada scadent a construciei imobilului finanat,
cele 6 contracte pentru contractul n desfurare de 200.000 EUR (mprumut la termen) vor
continua s fie inute drept granie de ctre banc pe perioada desfurrii prezentului contract.
g. Ipoteca de grad 2 asupra veniturilor din chiriile realizate, care sunt n prezent garantate
Raiffaisen Bank Romania, pana la rambursarea integrala a creditului

Garaniile prezente acoper n proporie de 100% valoarea creditului pe care societatea l-a
contractat, i la 30 de zile de la terminarea construciei blocului, toate garaniile listate la a), b), c) i d)
10

vor fi nlocuite cu ipoteca de grad 1 asupra noii cldiri a crei construcie a fost finanat de Raiffaisen
Bank prin credit, i asigurarea imobilului cesionat n favoarea Raiffaisen Bank Romnia.
Elemente de siguran cerute:

Cambie n valoare de 14.000.000 EUR emis de Imotrust SRL n favoarea Raiffaisen Bank
Romnia

Debitorul va cesiona polia de asigurare a cldirii n favoarea Raiffaisen Bank Romnia

Taxa de consultan: 0.4% din totalul valorii mprumutului stipulat n contract

Taxa de angajament: 0.4% din valaorea nefolosit din credit n perioada de valabilitate a acestuia; va
ncepe s fie pltit de la data semnrii contractului de credit.
Taxa de revizuire: 1.25% din totalul valorii creditului, pltibil la fiecare revizie (cel puin de 2 ori pe
an)
Condiiile acordrii creditului:

Prezentarea formei finale a proiectului de construcie a imobilului

Prezentarea preului fix stabilit n contractul dintre debitor i societatea care va realiza imobilul
care face obiectul creditului

Realizarea unui imobil de cel puin 10 apartamente cu cel puin 220 m2 suprafaa locuibil

Prezentarea documentelor prin care se atest expirarea contractului de nchiriere pentru cldirea
din strada Villas nr.36

Prezentarea documentelor privind cldiri aflate n patrimoniul societii i care urmeaz s fie
demolate

Societatea va anexa contractului de credit, contractul privind achiziia suprafeei adiionale de

teren pentru construcia de parcare.

S fie prezentate toate autorizaiile de construcie necesare realizrii proiectului

Convenii finaciare: Banca va monitoriza dac compania va atinge cote satisfctoare privind nivelul
ncasrilor brute, pe baza documentelor financiare de la sfritul anului cerute de administraia
financiar, aceste documente trebuie s fie prezentate bancii n termen de 5 zile de la prezentarea lor la
Adiminstraia Financiar.
Alte condiii cerute:
11

 Cu o lun nainte de maturitatea oricrui contract de nchiriere cesionat n favoarea bncii,

debitorul trebuie s l rennoiasc sau s l nlocuiasc cu alt contract
Debitorul trebuie s ruleze prin conturile deschise la banc cel puin 90% din totalul cifrei sale de
afaceri
Debitorul nu poate realiza alte contracte de credit fr aprobarea prealabil a bncii Raiffaisen
Bank Romnia.
Debitorul va suporta din propriile resurse orice cost suplimentar legat de prezentul proiect.
Pe durata creditului, toate datoriile viitoare ca: dividende, dobnzi, taxe, comisioane sau oricare
alte cheltuieli ale debitorului ctre acionari , vor fi subordonate n favoarea plii creditului
contractat.
Restricii privind vnzarea sau nstrinarea bunurilor aflate n proprietatea companiei. Orice
transfer (vnzare sau mprumut) a crui valore depaete 5% din valoarea activelor totale ale
companiei, trebuie s aib aprobarea bncii, nainte de a fi efectuat de care companie.
TVA-ul colectat de la stat va constitui o surs pentru plata ratelor creditului contractat
Pe perioada desfurrii contractului de credit, politica de dividende a companiei va fi
subordonat bncii, astfel aceasta nu va putea plti dividendele fr aprobarea bncii
Pe perioada desfurrii creditului, modificrile n structura acionarilor bncii va fi notificat
bncii Raiffaisen

Al doilea credit
Debitor:

IMOTRUST SRL

Creditor : Raiffaisen Bank Romnia

Tipul de credit: mprumut la termen
Valoare credit:

200.000 EUR

Scopul contractarii creditului:

Finanarea achiziiei unui teren situat in Bucureti, str.Villas, nr.36

Scaden: 18 luni de la semnarea contractului de credit

Cash-management:

12

transferul de numerar se va realiza pe baza prezentarii documentelor ce atest achiziia terenului

respectiv de ctre societate

Banca va finana pn la 30 % din valoarea terenului respectiv, ca plat final dupa ce debitorul
va achita contribuia sa la valoarea terenului

Rambursare:

Rambursarea se va face n rate egale

ncasrile pe care compania le realizeaza din chirii vor fi virate ntr-un cont care va constitui
sursa de rambursare pentru ratele creditului. Soldul pozitiv al contului respectiv va fi transferat n
contul curent al societii dup ce au fost deduse ratele creditului i dobnzile aferente acestuia.

Rata dobnzii propuse :

1 luna EURIBOR+ nivel negociat

Dobnda va trebui s fie pltit n ultima zi bancar a fiecrei luni pe perioada creditului.

S-au propus urmatoarele garanii:

Ipoteca de grad 1, pe terenul i cldirea companiei situate n str. Pukin, sector 2, Bucureti;
polia de asigurare cesionat n favoarea bncii Raiffaisen Bank Romnia

La 15 zile de la semnarea contractului de credit compania va trebui s prezinte extrasul de Carte

Funciar cu ioptec de grad 1 cesionat n favoarea Raiffaisen Bank

Cesiunea creanelor viitoare ale companiei din contractele de nchiriere pe care aceasta le
desfoar. Valoarea cumulat a acestor chirii ar trebui s acopere n proporie de 110% valorea
ratelor creditului i valoarea dobnzii.

Elemente de comfort financiar cerute:

Cambie emis de Imotrust SRL n favoarea Raiffaisen Bank n valoare de 200.000 de

EUR

Taxa de plasament: 0.4% din valoarea total a mprumutului pltibil din momentul semnrii
contractului de credit
Taxa de revizuire: 1.25% din valoarea creditului, pltibil la fiecare revizie (cel puin de dou ori pe an)

13

Taxa de angajament: 0.4% din partea neutilizat din credit, valoare pltibil la sfritul fiecrei luni
Ale condiii pentru acordarea creditului:

Debitorul trebuie s ruleze prin conturile deschise la Raiffasisen Bank cel puin 90% din
cifra sa de afaceri

Nu are voie s garanteze pentru nimeni fr acordul bncii

Subordonarea plii dividendelor ctre acionari.

Pe perioada desfaurrii creditului, compania nu va contracta nici un alt credit fr

acordul prealabil al Raiffasien Bank

Modificrile n structura acionarilor vor fi notificate bncii

Pe baza documentaiei prezentate de client, Raiffaisen Bank a analizat urmatoarele, n vederea

stabilirii riscului asociat creditului solicitat de Imotrust SRL:
I.
II.
III.

Bilanul contabil al societii

Fluxulul de numerar; Proiecia ncasarilor companiei
Indicatorii financiari ai clientului

2. 3. Analiza Financiar

2.3.1. Analiza Structurii Bilanului

2.3.1.1.

Analiza Elementelor de Activ

14

Avnd n vedere domeniul de activitate al companiei, imobilele sunt principalul activ fix din
patrimoniul societii. n timpul perioadei analizate s-a cunoscut o cretere a valorii bunurilor din
patrimoniu mai ales datorit diferenei de conversie RON/EUR(bilanul contabil este astfel conceput ca
s echilibreze efectul de depreciere al leului n raport cu euro. De asemenea achiziia a trei proprieti
noi n anul 2005 (un bloc de apartamente la Nvodari, o vil la Snagov, i terenul unde urmeaz s se
realizeze construcia pentru care a contractat creditul de la Raiffaisen Bank) au contribuit la creterea din
bilan.

ncepnd cu a doua jumtate a anului 2009 activele imobilizate vor crete prin darea n folosin
a imobilului pentru care societatea a contractat creditul de la Raiffaisen Bank, imobil care este aproximat
la 2 mil. EUR.
Societatea are cea mai mare parte din capital investit n imobile, singurele active circulante fiind
disponibilitile bneti folosite la plata furnizorilor societii Electrica, ApaNova, Distrigaz,
Romtelecom i pentru plata pn n 2008 a rambursrilor la creditul contractat n 2005 ctre Father
Anstaldt (200.000 EUR/an).
Nivelul activelor circulante este redus, i datorit faptului c societatea nu nregistreaz creane
de ncasat pentru c n contractul de nchiriere ncheiat cu clienii se stipuleaz c plata chiriei s se
efectueze cu 5 zile n avans fa de luna pentru care se pltete chiria. De asemenea compania are o bun
relaie cu companii crora le furnizeaz serviciile sale ca: Texaco, Ambasada Norvegiei si Elveiei, ING,
Renault i alte dou bnci comerciale.

15

2.3.1.2.

Analiza Elemntelor de Pasiv

Pentru o mai buna explicaie a structurii pasivului voi explica fluxurile de numerar care au existat
in funcionarea companiei.
n anul 2002 compania a contractat un credit n valoare de 2.4 mil EUR de al Father Anstaldt
care are scadena peste 12 ani, cu plata anual a 200.000 EUR. Datorit condiiilor impuse de Raiffaisen
Bank, ncepand cu 2008 societatea sisteaz plile ctre Father Anstald pn la maturitatea creditului
contractat de la Raiffaisen Bank.
De asemenea societatea a contractat credite la alte instituii bancare (pe termen scurt) n vederea
acoperirii cheltuielilor cu intreinerea i reparaiile pentru imobilele pe care le are n proprietate care vor
fi achitate pn la sfritul anului 2008.
De asemenea, pentru achizia celor 3 imobile (un bloc de apartamente la Navodari, o vila la
Snagov, i terenul unde urmeaz s se realizeze construcia pentru care a contractat creditul de la
Raiffaisen Bank) societatea majoreaz capitalul social prin aport n numerar de la acionari n valoare de
16

2.5 mil EUR i un credit cu o perioad de graie echivalent cu maturitatea creditului de la Raiffaisen
Bank in valore de 500.000 EUR.

n timpul perioadei analizate, profitul companiei cunoate un trend descresctor, n anul 2007 i
2008 cunoate o scdere de aproximativ 20% comparat cu anul 2006. Scderea profitului poate fi
explicat de competiia n cretere pe acest sector de pia (apartamentele de lux) ceea ce determin
compania sa decida o scdere a nivelului chiriei n momentul renoirii contractelor cu unii din clienii pe
care i are, sau reduceri pe care le practic pentru atragerea de noi clieni.
n anul 2008 compania nu cunoate o schimbare semnificativ care ar putea determina o cretere
a profitului. n favoarea companiei Imotrust este portofoliul excelent de contracte de chirii care va
genera creteri importante ale profitului n urmtorii ani. Aceast cretere de profit este generat n
primul rnd de noile achiziii ce au intrat n patrimoniul societii enumerate mai sus i a inaugurrii n
august 2009 a noului bloc de apartamente ce va genera un profit de aproximativ 200.000 de EUR pe an.
Profitabilitatea operaioanal este susinut de costurile de depreciere sczute pe care societatea
le inregistreaz (aproximativ 10% din ncasri, dar trebuie luat n calcul faptul ca acest cost este de
asemenea singurul cost i al firmelor concurente de pe pia).
Cheltuielile de exploatare, servicii fa de teri, i salariul personalului cunosc niveluri sczute,
fapt demonstrat de structura contului de profit si pirdere.
Cea mai mare parte din creditele contractate de societate provin de la acionarul principal Father
Anstladt (peste 90% din totalul creditelor) prin cele trei credite menionate anterior.
Pentru o mai buna exemplificare a situaiei datoriilor se vor calcula ratele :
Indicator

2005
(%)

Formula

17

2006
(%)

2007
(%)

2008
(%)

Rata Autonomiei
Globale

Capitaluri Proprii/ Total Pasiv

Rata Autonomiei
Financiare la Termen

Capitaluri Proprii/ (Capitaluri

Proprii + Credite pe Termen
Lung si Mediu)

Rata de Indatorare
Global

Datorii Totale/ Total Pasiv

72,0

75,0

77,5

74,0

75,2

77,9

74,9

74,6

28,0

25,0

22,5

26,0

Rata autonomiei finaciare globale arat gradul de independen finaciar a societii. Se

consider c existena unui capital propriu de cel putin 1/3 din totalul pasivului constituie o premis
esenial pentru autonomia financiar a societii. Manifest o tendin de cretere datorit faptului c
societatea pn in 2006 ramburseaz creditele cu o rat de 200.000 EUR pe an, iar ncepnd cu 2007
rambursarea se sisteaz pe perioada mpumutului, i societatea contracteaz un nou mprumut pentru
achiziionarea terenului n valoare de 500.000 EUR de la acionarul principal ceea ce conduce la
creterea acestei rate. Dar creterea acestei rate nu influeneaz gradul de solvabilitate al societii pentru
c acest credit are o perioad de graie egal cu maturitatea creditului de la Raiffaisen Bank.

Rata autonomiei financiare la termen arat gradul de independen financiar al unitii pe

termen lung. Nivelul acestei rate prezint o tendin de cretere datorat rambursrilor din valoarea
total a mprumuturilor i apoi n 2007 o tendin descresctoare datorat contractrii mprumutului
pentru teren n vlaoare de 500.000 EUR. Dar precizez din nou, c nu afecteaz solvabilitatea
ntreprinderii pentru c mprumutul are o perioad de graie echivalent cu maturitatea creditului de la
Raiffaisen Bank.

18

 Rata de ndatorare global reflect ponderea tuturor datoriilor pe care le are societatea n
pasivul total al acesteia. Aceast rat prezint pn n anul 2007 tendin de descretere pentru c
societatea nu a mai contractat mprumuturi pe termen lung, iar mprumuturile pe tremen scurt sunt
neglijabile n totalul pasivului datorit inexistenei unui proces de producie i implicit a unor necesiti
de trezorerie de completat. Totui sporirea creditelor pe termen scurt, contractate pentru modernizarea i
renovarea investiiilor imobiliare pe care societatea le-a realizat sunt exprimate de nclinarea pantei
trendului ratei de ndatorare globale n anul 2007. Creterea din anul 2008 se datoreaz contractrii
mprumutului de 500.000 EUR pentru terenul aferent construciei din Bvd. Aviatorilor.

2.3.2. Analiza Fluxului de Numerar

Fluxul de numerar operaional net, la sfritul anului 2008, era pozitiv, dar se va deteriora n
viitor datorit creditelor pe care compania le-a contractat de la Raiffaisen Bank i creditelor restante
ctre Father Anstaldt pe care trebuie s le achite.

19

Din bilanul companiei pe Decembrie 2007 nu reiese nici o modificare n structura activului sau
pasivului. (Compania nu a mai contractat nici un credit i nu a mai realizat alte investiii.)
Proiectia ncasrilor companiei

Potrivit analizei Imotrust SRL nivelul ncasrilor preconizate s fie realizate n anii urmtori este
diferit de nivelul preconizat de Raiffaisen Bank care, n analiz, include mai muli factori de risc i de
nerealizare dect managementul Imotrust.
ncepnd cu anul 2009 va fi innaugurat noul imobil de apartamente pentru care s-a
realizat contractul de creditare cu Raiffaisen Bank. Datorit nivelurilor chiriilor din acest sector, acest
imobil va spori ncasrile societii cu aproximativ 200.000 250.000 EUR pe an.
De asemenea, n anul 2011-2012 societatea intenioneaz realizarea de noi investiii pe piaa imobiliar,
fapt ce va determina o noua cretere a ncasrilor. Trendul cresctor al ncasrilor n ambele analize
confer bncii un plus de siguran din punct de vedere al lichiditii societii.
20

2.3.3.

Analiza Indicatorilor Financiari

Lichiditate

Rata lichiditii reflect posibilitatea elementelor patrimoniale curente de a se transforma, ntr-un

timp scurt, n lichiditi pentru a achita datoriile curente. Daca valoarea total a datoriilor curente este
mai mare dect valoarea totala a activelor circulante, atunci, acest indicator e subunitar i aceasta poate
indica cel puin un anume disconfort financiar al societii.
Disconfortul poate proveni din finanarea unor achiziii pe termen lung, din resursele pe termen
scurt, ceea ce, de obicei, este contraindicat.
n cazul societii analizate rata lichiditii nregistreaz o valoare subunitar doar n primul an al
perioadei analizate. n urmtorii 3 ani valorile ratei lichiditii este supraunitar atingnd valori aflate n
intervalul considerat satisfactoare (1,2;1,9)

Solvabilitate

Solvabilitatea exprim masura n care firma i finaneaz activele prin fondurile proprii (capital
social, rezerve, profituri acumulate). In acest caz nu exist o legatur direct proportional ntre valoarea
indicatorului i eficiena firmei; de multe ori o firm se poate dezvolta mult mai bine utiliznd i fonduri
21

mprumutate, nu numai capitalurile proprii. Totui, o valoare extrem de redus a acestui indicator nu este
recomandat. Aceasta nseamn faptul ca firma se bazeaz ntr-o masur foarte mare pe fonduri
mprumutate, deci cheltuielile sale cu dobnzile pot pune probleme n condiii de profitabilitate redus.
Societatea Imotrust nregistreaz valori de peste 70% n fiecare an al perioadei analizate.

Rata Profitului

Rata profitului nregistreaz valori mai mari de 50%, ceea ce indic o profitabilitate foarte bun pentru
perioada analizat.
Concluzii
Pe masur ce economiile rilor din Europa de Est se maturizeaz, iar afacerile i pieele
financiare devin din ce n mai integrate pe piaa intern a Uniunii Europene, rolul managementului
riscului de creditare n aceste ri va crete n mod semnificativ.
Dat fiind importana acestuia pentru activitatea instituiilor bancare, n aceeai masur instuiile
de credit ct i autoritatea de supraveghere trebuie s promoveze i s susin noile modele teoretice.
Regula confirmat de practic este c o evaluare de risc corect efectuat att pentru banc ct i
pentru mprumutat, genereaz profitabilitate i pentru beneficiar ct i pentru banc.
De asemenea, un risc management riguros sprijin consolidarea pieelor financiar-bancare i
ajut mprumutaii n utilizarea cu maxim eficien a capitalurilor mprumutate.
Finanrile n regim securizat reprezint suportul unor creteri economice sntoase i ajut la
ntrirea climatului economic.
Unificarea i practica unei evaluri comune a riscului, bazat pe noile directive privind cerinele
de capital, asigur ntrirea relaiilor ntre partenerii economici comunitari i mondiali.
Managementul riscului de creditare reprezint o component esenial a
riscului, util pentru succesul pe termen lung al oricrei instutiii bancare.
22

managementului

Bibliografie
Ciprian Mogos,Doctorand, Teza de doctorat Metode si tehnici de analiza statistica a riscului
bancar, Coordonator Stiintific Prof. Univ. Dr. Elena Biji, Facultatea: Cibernetica, Statistica si
Informatica Economica
Daniela CULCESCU (BUNEA), Lect.univ., Doctorand, Coordonator tiintific:Prof.univ.dr.
Nicolae DARDAC Utilizarea produselor derivate in cadrul activitatii bancare, Bucuresti
2005
Doctor Nicolae Dardac, Profesor Universitar Doctor, Bogdan Moinescu, Asistent Universitar
Doctorand Evaluarea cantitativ a riscului de credit din perspectiva Basel II, Academia de
Studii Economice, www.ectap.ro/articole/93.pdf
Melnic Corina Marilena, Coordonator: prof. univ. dr. Mircea Bulgaru, Teza de doctorat,
Analiza si modelarea riscului bancar in conditiile economiei de piata, Facultatea:
Cibernetica, Statistica si Informatica Economica, Bucuresti 2003
www.bnr.ro
www.raiffeisen.ro

23

Anexa 1
Cont de profit si pierdere Imotrust S.R.L.

Indicator
Cifra de afaceri neta
Alte venituri de exploatare
Venituri din exploatare
Cheltuieli cu materii prime si materiale consumabile

2005

2006

2007

2008

1.492.692

1.822.838

1.731.696

1.652.488

97.040

121.300

115.235

110.235

1.589.732

1.944.138

1.846.931

1.762.723

8.540

10.000

10.542

11.000

24

Alte cheltuieli din afara (cu energia si apa)

9.394

11.000

12.084

12.985

292.068

342.000

375.740

401.985

25.620

30.000

49.570

50.000

Cheltuieli cu alte impozite, taxe

175.463

205.460

231.241

215.365

Cheltuilei de exploatare

511.085

598.460

679.178

691.335

Rezulatul din exploatare

1.078.647

1.345.678

1.167.753

1.071.388

Cheltuieli cu personalul
Alte cheltuieli de exploatare

Venituri financiare

Cheltuieli financiare

20.000

30.000

30.737

31.492

Rezultatul financiar

(20.000)

(30.000)

(30.737)

(31.492)

Rezultatul curent

1.058.647

1.315.678

1.137.016

1.039.896

Venituri totale

1.589.732

1.944.138

1.846.931

1.762.723

491.085

568.460

648.441

659.843

1.058.647

1.315.678

1.137.016

1.039.896

Cheltuieli totale
Rezultatul brut
Impozit pe profit

(169.384)

Rezultatul net al exercitiului

889.264

(210.508)
1.105.169

(181.923)

(166.383)

955.094

873.512

Anexa 2
Construcia unui model de scoring pentru retail
Prezumpia de la care se pleac n dezvoltarea modelelor de scoring pentru
creditare este posibilitatea mpririi creditelor n bune i rele.Primul pas este
realizarea unui eantion reprezentativ de credite bune i rele, folosind experiena de
clasificare a instituiei. Creditele neperformante pot fi conturile care au fost nregistrate cu
pierderi, iar cele bune sunt cele care au fost profitabile de-a lungul timpului.
Urmtorul pas este atribuirea unor ponderi variabilelor din cererea de credit i
crearea unui sistem de msurare.
25

n afar de populaia deja acceptat, pentru care exist informaii de tipul

bun/ru, exist si populatia respins, care poate include multe credite bune care au fost
respinse anterior din cauza sistemului de scoring viciat.
Astfel pentru a include i populaia respins, se calculeaz Pa =probabilitatea de
acceptare a contului n eantion, respectiv 1- Pa , care reprezint numarul conturilor
respinse.
Apoi contului i se atribuie ponderea 1/ Pa , pentru a l face reprezentativ. Astfel
dac Pa =0,5 nseamn, c unul din doi aplicani a fost acceptat.
Premise importante aici sunt:
a) populaia respins nu conine subgrupuri a cror solicitare nu putea fi acceptat
niciodat(aflat n incapacitate de plat);
b) populaia acceptat nu conine subgrupuri care au fost acceptate doar din motive
de apartenten la subgrupul respectiv(de exemplu angajaii instituiei) ;
c) nivelul de acuratee al eantionului este ridicat.
Se alege o metod univariabil(optimizare, analiza discriminant, analiza logit
sau probit sau analiza de supravieuire) pentru a selecta cele mai bune variabile i ponderi
pentru a separa cele dou grupuri cu cea mai mare eficien.
Testarea modelului pentru validare statistic-se foloseste testul KolmogorowSmirnow(K-S):
D=max(

F1
F
2 ),
n1
n2

unde

F1 ,

F2 =frecvenele

cumulate, n1 , n2 =

mrimile

eantioanelor:
Tip credit
Rau 2.1 2.9
1.7 3.2 1.7
Bun 3.2 3.8
3.1 4.6 3.2

1.2

2.9

0.6

2.8

1.6

2.1

7.2

2.3

3.5

3.0

Tip credit(ordonare crescatoare)

Rau 0.6 1.2 1.6 1.7 1.7 2.1
2.9 2.9 3.2
Bun 2.1 2.3 3.0 3.1 3.2 3.2
3.8 4.6 7.2

K-S

Interval 0.0-0.9 1.0-1.9 2.0-2.9 3.0-3.9 4.0-4.9 5.0-5.9 6.0-6.9 7.0-7.9

F1
1
4
4
1
0
0
0
0
F2
0
0
2
6
1
0
0
1
F1/n1
1/10
5/10
9/10 10/10
10/10 10/10 10/10 10/10
F2/n2
0/10
0/10
2/10
8/10
9/10
9/10
9/10 10/10
F1/n1-f2/n2 1/10 5/10
7/10
2/10
1/10
1/10
1/10
0

26

2.8
3.5

Valoarea maxim a diferenei absolute este 7/10, ceea ce reprezint valoarea critic
pentru eantionul nostru.
Astfel, dat fiind variaia distribuiilor de scor, ipoteza
omogenitii este respins. Dar trebuie luat n calcul ct de sensibil este aceast
afirmaie. Dac o singur observaie din categoria de credite rele avea valoarea de 3.0 n
loc de 2.9 atunci am fi obinut D=6/10 ceea ce ar fi nsemnat respectarea ipotezei
omogenitii eantionului. Astfel se observ c o variaie de 0,1 a uneia din cele 20 de
observaii poate transforma modelul din nesemnificativ n semnnificativ din punct de
vedere statistic.

27