Referat

La tema:
contractual de
vinzare-cumparare

Pregatit de
Vitalie Rihlea

Contractul de vinzare-cumparare
Capitolul I
1. NOIUNEA CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE
1. Importana i domeniul de aplicare a contractului de vnzare-cumprare
2. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare
2. CONDIIILE DE VALABILITATE I ELEMENTELE CONTRACTULUI
DE VNZARE-CUMPRARE
1. Condiiile de valabilitate ale contractului de vnzare-cumprare
2. Elementele contractului de vnzare-cumprare
3. EFECTELE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE
1. Obligaiile vnztorului
2. Obligaiile cumprtorului
4. VARIETI ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE
1. Contractul de vnzare-cumprare de bunuri pentru consum (cu amnuntul)
2. Contractul de vnzare-cumprare de bunuri imobile
2.1. Particularitile contractului de vnzare-cumprare a terenurilor
de pmnt
2.2. Particularitile contractului de vnzare-cumprare a casei de locuit
sau a unui apartament privatizat
3. Contractul de vnzare-cumprare a ntreprinderii ca un complex
patrimonial unic
4. Contractul de achiziii publice

1. NOIUNEA CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE

1. Importana i domeniul de aplicare a contractului
de vnzare-cumprare
Alturi de contractul de schimb, contractul de vnzare-cumprare pre-tinde a fi
unul din cele mai vechi contracte cunoscute civilizaiei umane. Re-glementarea
raporturilor de vnzare-cumprare cuprinde o perioad de dez-voltare de
aproximativ patru mii de ani.
Iniial, o dat cu apariia proprietii private, apare, cptnd o amploa-re
deosebit, contractul chemat s asigure trecerea prin schimb a bunurilor dintr-o
gospodrie n alta (permutatio). Acest contract, pe care l numim as-tzi contract de
schimb, i-a cptat autoritatea cuvenit cu mult nainte de apariia monedei ca
unitate de schimb, deoarece satisfcea necesitile socie-tii romane timpurii, care
se afla n faza trecerii de la gospodria natural la gospodria bazat pe relaiile de
schimb. Anume contractul de schimb este temelia apariiei i dezvoltrii
contractului de vnzare-cumprare.

Din punct de vedere economic, vnzarea se prezint ca o variant mai evo-luat

a schimbului, din care i trage rdcinile. ntr-adevr, vnzarea-cump-rarea n
sens economic, iniial, pare a fi preluat forma schimbului dintre doulucruri, unul din
ele (capetele de vit) avnd valoarea echivalentului general. Mai trziu, o dat cu
apariia monedei n sensul apropiat celui actual, vnza-rea-cumprarea capt
sensul schimbului unui lucru (res) contra unei valori monetare pre(pretium).
Dreptul roman clasic atribuia vnzarea-cumprarea contractelor consen-suale. n
baza contractului de vnzare-cumprare (emptio et venditio) o parte, numit
vnztor (venditor), se oblig s transmit altei pri, numit cump-rtor (emptor),
un bun (merx), iar cumprtorul se oblig s plteasc pentru acest bun o cantitate
de metal numit pre(pretium). Potrivit lui Gaius, con-tractul de vnzare-cumprare
se formeaz prin acordul de voin al prilor asupra obiectului contractului i
preului acestuia3, clauzele referitoare la bun i la pre fiind condiii eseniale ale
contractului.
Dreptul roman privat reglementa i vnzarea viitoarelor bunuri (mei fu-turae sivi
speratae), cum bunoar era considerat recolta ateptat. n aa caz contractul de
vnzare-cumprare se considera a fi ncheiat sub condiie sus-pensiv.
Cunoscnd o evoluie multisecular, contractul de vnzare-cumprare reprezinti astzi una din instituiile tradiionale principale ale dreptului civil. n
prezent contractul de vnzare-cumprare este cel mai rspndit contract ce asigur
att circuitul civil, ct i cel comercial. Existena i utilitatea aces-tuia este
determinat de aciunea legilor economice ale societii ce se reduc la circulaia
bunurilor de la productor/proprietar la consumator. Instrumentul juridic principal de
realizare a circulaiei bunurilor rmne a fi contractul de vnzare-cumprare.
Importana deosebit a instituiei vnzrii-cumprrii rezid n domeniul larg de
aplicare a contractului de vnzare-cumprare. Prin intermediul aces-tui contract se
satisfac necesitile materiale i spirituale ale cetenilor. De menionat c
importana acestui contract pentru ceteni nu se reduce numai la procurarea
bunurilor necesare vieii cotidiene cum ar fi: produse alimenta-re, mbrcminte,
alte mrfuri destinate uzului personal, garaje, apartamente, case de locuit etc. n
baza acestui contract cetenii au posibilitatea de a vinde surplusul de bunuri
acumulat sau bunurile devenite cu timpul inutile pentru proprietar din diferite
motive.

Capitolul II

CONTRACTUL DE SCHIMB
1. NOIUNEA I ELEMENTELE CONTRACTULUI DE SCHIMB
Noiunea i caracterele juridice ale contractului de schimb
Elementele contractului de schimb
2. EFECTELE CONTRACTULUI DE SCHIMB

1. NOIUNEA I ELEMENTELE CONTRACTULUI DE SCHIMB

Noiunea i caracterele juridice ale contractului de schimb

Fiind un instrument de reglementare a circuitului de bunuri, contractul de schimb
a precedat contractul de vnzare-cumprare, fiind cunoscut sub denu-mirea de troc.
n ordine cronologic, acesta a fost primul contract prin inter-mediul cruia se
realiza dobndirea proprietii asupra unui bun n schimbul proprietii asupra altui
bun.
Odat cu apariia banilor apare contractul de vnzare-cumprare, dimi-nund
importana economic a schimbului. Formulndu-se reglementri specifice
vnzrii-cumprrii, acestea se extind treptat i asupra schimbului, deosebirea
esenial dintre aceste contracte reducndu-se la natura contra-prestaiei.
Cu toate asemnrile i reglementrile comune n multe privine, n pe-rioada
codificrii dreptului civil contractul de schimb i pstreaz, ntr-o anumit msur,
autenticitatea, confirmndu-i caracterul distinct.
Spre deosebire de schimbul reglementat de Codul civilabrogat, care presu-punea
c n baza contractului de schimb ntre pri se face schimbul unui bun pe alt bun,
noul Cod civil prevede c prile contractului de schimb au obli-gaia de a transmite
reciproc dreptul de proprietate asupra unui bun (art. 823, alin. 1 CC).
Contractul de schimb poate avea att caracter civil (ncheiat pentru satis-facerea
necesitilor personale ale participanilor la circuitul civil de bunuri i valori), ct i
caracter comercial (ncheiat cu scop lucrativ ntre participanii la circuitul
comercial), n funcie de obiectul contractului. Deseori contractul de schimb
perfectat ntre agenii economici este confundat cu contractul de barter1, ceea ce
nu este corect din punct de vedere juridic.
Contractul de schimb, asemenea contractului de vnzare-cumprare, se prezint
ca un instrument juridic prin intermediul cruia se asigur circuitul bunurilor
materiale. Sfera de aplicare a acestuia este, bineneles, mai mic de-ct sfera de
aplicare a contractului de vnzare-cumprare, utilizndu-se mai frecvent de ctre
persoanele fizice.
Asemenea contractului de vnzare-cumprare, cu care n principiu se asea-mn
n mai multe privine, schimbul este un contract consensual, sinalagma-tic, cu titlu
oneros, comutativi translativ de proprietate.
Avnd un caracter consensual, contractul de schimb se consider ncheiat din
momentul realizrii n forma cuvenit a acordului de voin dintre prile
contractante n privina condiiilor eseniale ale contractului.
Caracterul sinalagmatical contractului de schimb denot faptul c odatfiind
ncheiat, acesta d natere la obligaii reciproce i interdependente pentru ambii
copermutani, fiecare obligaie a unuia din ei avndu-i cauza juridicn obligaia
respectiv a celuilalt. Aadar, fiecare parte contractant este obli-gat una fa de
alta, considerndu-se n acelai timp att debitor n privina la ceea ce ar trebui s
fac n folosul celuilalt copermutant, ct i creditor, fiind ndreptit de a cere de la
cellalt s i se fac.

Caracterul oneros al contractului de schimb denot faptul c fiecare copermutant, n urma ncheierii contractului, urmrete scopul de a obine n
proprietate un bun n schimbul unui alt bun, cauza juridic a obligaiei fiec-rei pri
contractante incluznd ca element esenial contraprestaia la care se oblig cealalt
parte.
Contractul de schimb are un caracter comutativ. Caracterul comutativ al
schimbului presupune faptul c existena certi ntinderea determinatale
drepturilor i obligaiilor reciproce sunt cunoscute de ctre copermutani chiar de la
ncheierea contractului i nu depind de producerea n viitor a unor evenimente
asemenea contractelor aleatorii.
Contractul de schimb este translativ de proprietate. Acest caracter juridic al
schimbului presupune faptul c odat fiind realizat acordul de voin al pr-ilor
contractante (solo consensu)i, potrivit regulii generale, predate bunurile, are loc
transferul dreptului de proprietate asupra acestora.
Potrivit art. 824 CC, asupra contractului de schimb se aplic n modul corespunztor regulile contractului de vnzare-cumprare. n aa mod, Codul ci-vil
stabilete principiul conform cruia reglementrile aplicabile n materie de vnzarecumprare sunt aplicabile i n materie de schimb. Astfel, schimbului i sunt
aplicabile mutatis mutandis dispoziiile legale ale vnzrii-cumprrii cu privire la
condiiile de validitate ale contractului, la efectele contractului, condiiile privind
bunul vndut, obligaia de garanie pentru viciile materiale i de natur juridic ale
bunului etc. arendei, un act n care s descrie bunul arendat i starea n care se afl
la mo-mentul predrii (art. 913 CC). Termenul ntocmirii acestui document este de
14 zile (art. 7 al Legii nr. 198/2003).

3. DREPTURILE I OBLIGAIILE PRILOR

Fiind un contract sinalagmatic, contractul de arend presupune drepturi
i obligaii reciproce.
Arendatorul este n drept s verifice modul n care arendaul exploateaz
bunurile sale date n arend, fr a interveni n activitatea curent a acestuia,
i s obin informaia necesar.
Arendatorul are, n vederea garantrii cererilor sale ce decurg din contractul de arend, dreptul de amanet asupra bunurilor aduse de arenda i asupra
fructelor bunului arendat (art. 918 CC).
Arendaul, la rndul su, are dreptul prioritar la ncheierea contractului
de arend pe un nou termen n cazul n care:
i-a onorat obligaiile contractuale anterioare;
bunurile arendate se dau n arend pe un nou termen;
accept noile clauze contractuale stabilite de arendator.
Arendaul beneficiaz de dreptul de preempiune n cazul nstrinrii de ctre
proprietar a bunurilor date n arend (art. 15 al Legii nr. 198/2003).

Arendaul este n drept s cear reducerea proporional a plii arendei dac mai mult
de jumtate din fructele obinute prin arendare pier fortuit. Acest drept exist doar pn la
separarea fructelor (art. 917 CC).
Arendaul are de asemenea dreptul de a rscumpra bunul arendat, de a-l da n
subarend, dar numai cu consimmntul arendatorului.
O norm problematic se conine n art. 20, alin. 4 al Legii nr. 198/2003, care se refer
la dreptul arendaului de a rscumpra bunul arendat. n baza acestei norme
rscumprarea terenurilor agricole arendate nu se admite. Nu este clar din ce considerente
legislatorul a stabilit o asemenea interdicie, care vine n contradicie cu normele Codului
civil al Republicii Moldova, ale Legii privind preul normativ i modul de vnzarecumprare a pmnturilor din 25 iulie 1997, nr. 1308-XIII8i cu alte acte normative, care
admit vnzarea-cum-prarea terenurilor agricole, inclusiv a celor de stat. Doar nimeni n
prezent nu pune n discuie legalitatea participrii terenurilor agricole la circuitul civil.
Arendatorul are urmtoarele obligaii:
s predea bunurile agricole date n arend n termenele i n condiiile stipulate n
contract;
s predea utilajul i tehnica agricol prevzute n contract;
s predea actele necesare pentru utilizarea bunurilor arendate
(paaportul tehnic, certificatul de calitate i alte documente);
s acioneze ntr-o manier care s nu mpiedice exploatarea normal
a bunurilor date n arend;
s efectueze din cont propriu reparaia capital a bunurilor date n
arend, n cazul n care contractul nu prevede altfel;
s plteasc arendaului, n cazul rezilierii contractului nainte de ncetarea anului agricol, valoarea fructelor dei nc neseparate, ns
care vor putea fi separate nainte de sfritul anului agricol n condiiile unei gospodriri normale;
s execute alte condiii prevzute de contract (art. 16 al Legii nr. 198/2003).
Arendaul este obligat:
s foloseasc cu bun-credin bunurile arendate, conform clauzelor
contractului;
s menin potenialul productiv al bunurilor agricole, s le restituie,
la expirarea termenului stipulat n contract, n starea corespunztoare
clauzelor contractului, inndu-se cont de gradul de uzur;
s achite plata pentru arend n termenul i n modul stabilit;
s achite impozitele i alte pli, prevzute de legislaia n vigoare, n
cazul cnd contractul nu prevede altfel;
s execute alte condiii prevzute de legislaia n vigoare sau de contract (art. 16 al Legii nr. 198/2003).

4. MODIFICAREA I REZILIEREA CONTRACTULUI DE AREND

Regula general de modificare a contractului de arend const n faptul c prin acordul
comun al prilor contractul poate fi modificat n orice moment, iar n caz de nerespectare
a obligaiilor contractuale de ctre una din pri poate avea loc modificarea n baza
hotrrii instanei judectoreti.

n cazul n care una dintre prile contractante intenioneaz s modifice clauzele

contractului de arend, ea va solicita avizul celeilalte pri cu cel puin 30 de zile pn la
prezentarea propunerilor de modificare.
La modificarea clauzelor contractului de arend, prile contractante ur-meaz s
semneze un acord adiional care va fi parte integrant a contractului de baz, nregistrat n
modul stabilit de lege (art. 12 al Legii nr. 198/2003).

Capitolul IX

CONTRACTUL DE NCHIRIERE A SPAIULUI LOCATIV

1. NOIUNEA I IMPORTANA CONTRACTULUI
2. CONDIIILE CE NECESIT A FI RESPECTATE PN LA NCHEIEREA
CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A SPAIULUI LOCATIV (EVIDENA LOCATIV)
3. ORDINEA NCHEIERII CONTRACTULUI I FORMA ACESTUIA
4. OBIECTUL CONTRACTULUI
5. SUBIECII. CATEGORIILE DE PERSOAN CARE BENEFICIAZ ALTURI DE
CHIRIA DE DREPTUL DE FOLOSIN A SPAIULUI LOCATIV
6. TERMENUL CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A SPAIULUI LOCATIV
7. DREPTURILE I OBLIGAIILE PRILOR LA CONTRACT
8. MODIFICAREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A SPAIULUI LOCATIV
9. REZILIEREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A SPAIULUI LOCATIV
10. PARTICULARITILE CONTRACTULUI DE NCHIRIERE A SPAIULUI LOCATIV
N FONDUL PRIVAT
11. NCHIRIEREA UNOR SPAII LOCATIVE CU DESTINAIE SPECIAL
Folosirea spaiului locativ de serviciu
Folosirea spaiului locativ n cmine
Folosirea spaiului locativ cu statut special

1. NOIUNEA I IMPORTANA CONTRACTULUI

n baza contractului de nchiriere a spaiului locativ (n continuare, con-tract de
nchiriere a locuinelor) locatorul se oblig s transmit n folosina chiriaului i a
membrilor familiei acestuia ncperea de locuit utilitar pentru locuin permanent,
iar chiriaul se oblig s foloseasc spaiul de locuit dupdestinaie, s asigure
integritatea lui i s achite n termen plata pentru folosin-a spaiului locativ (chiria).
n doctrina romn contractul respectiv este tratat ca un contract prin care o
persoan, numit locator, se oblig s asigure unei alte persoane, numitchiria sau

locatar, folosina temporar, total sau parial, a unei locuine, n schimbul unei
sume de bani numit chirie.
Ca i locaiunea, nchirierea spaiului locativ este un contract sinalagma-tic
(bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesiv, care
transmite dreptul de folosin temporar a locuinei. Prin urmare, este un contract
netranslativ de proprietate.
Dup natura juridic contractul de nchiriere a spaiului locativ are multe
tangene cu contractul de nchiriere a bunurilor obiectul contractului sunt lucrurile
determinate prin caractere individuale i neconsumptibile, bunurile se transmit n
folosin temporari pentru plat, mai existi alte elemente comune. n acelai
timp, n literatura juridic contractul de nchiriere a spaiu-lui locativ este
recunoscut ca un contract de drept civil de sine stttor. Ca do-vad a autonomiei
sale servesc urmtoarele circumstane: este reglementat de acte normative
speciale, obiectul special al contractului spaiul de locuit se acord pentru
scopuri strict determinate locuin, prezena unor drepturi i obligaii ale prilor
ce-i sunt caracteristice, de exemplu, dreptul la schimbul spaiului locativ, rezervarea
lui, pstrarea dreptului asupra spaiului locativ n caz de lips temporar, regulile
speciale de modificare i reziliere a condiiilor contractului i alte particulariti.
Izvoarele reglementrii juridice a contractului de nchiriere a spaiului lo-cativ
sunt urmtoarele acte normative: Codul cu privire la locuine al Republicii Moldova
(CL), adoptat la 3 iunie 1983, care a intrat n vigoare la 1 octombrie 19834,
Regulamentul cu privire la modul de acordare a ncperilor de locuit n Republica
Moldova, aprobat prin Hotrrea Guvernului i a Consiliului Re-publican al
Sindicatelor din Moldova din 25 noiembrie 19875 (n continuare, Regulamentul 405),
Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie a Republicii Moldova din 20 decembrie
1999 Despre practica aplicrii de ctre instanele judectoreti a unor dispoziii ale
Codului cu privire la locuine.
n Romnia principalul act normativ n materia nchirierii locuinelor este Legea
locuinei nr. 114 din 11 octombrie 1996 (n continuare, Legea 114/1996)7,
modificat prin Legea 146/1997, Legea 196/1997, Legea 145/1999.
Locuina, ca i produsele alimentare i mbrcmintea, reprezint necesi-tatea
primordial a omului n fiecare societate. Fr satisfacerea acestei ne-cesiti sunt
imposibile viaa i activitatea eficace a oamenilor. Formele de sa-tisfacere a
necesitii asigurrii cu spaiu locativ sunt: dobndirea locuinei n proprietate, n
baza contractelor de vnzare-cumprare, schimb, donaie, ntreinere pe via,
rent, prin succesiune, dreptul de abitaie, ncheierea con-tractului de nchiriere a
spaiului locativ cu proprietarul locuinei sau cu pose-sorul ei, dobndirea de ctre
ceteni a dreptului de folosin a apartamentelor n casele cooperativelor de
locuine sau de construcie a locuinelor n calitate de membri ai acestor
cooperative, la fel i acordarea gratuit a locuinelor unor categorii de ceteni
pentru folosin pe via, de exemplu, n casele de stat pentru btrni i invalizi i
alte forme.Astfel, la momentul actual, mai ales n localitile urbane, contractul de
nchiriere a spaiului locativ rmne a fi o form de satisfacere a uneia din
necesitile de consum, care determin condiiile existenei omului.