9.

S se determine valoarea terenului cu suprafaa 6 ari pe care este amplasat un

magazin
Valoarea bunului imobil complex
Costul construciei
Marketing
Publicitate
Asigurarea
Impozitul
Beneficiul investitorului
Deprecierea acumulativ

674 500 Euro

531 400 Euro
13 800 Euro
9 200 Euro
1 800 Euro
740 Euro
12% VP bic
16% x CC

1. Cheltuielile indirect CI = 13800+ 9200+ 1800+ 740 =

25 540 euro
2. Benificiul investitorului BI = 674 500 * 0.12= 80 940 euro
3. Deprecierea acumulata Dacum = 531 400 0.16 = 85 024
euro

4. Valoarea de reconstituire VR = 531 400+ 25 540+ 80 940 = 637 880 euro

5. Valoarea de piata a terenului
VPt = 674 500 637 880 + 85 024 = 121 644 euro
15.
Bunul imobil complex genereaz anual venitul operaional net n sum de 145 700 euro,
rata de rentabilitate a investiiilor la obiectele analogice 15%. Durata de via economic
rmas 80 ani, valoarea de reconstituire a construciei 640 800 euro.
Determinai valoarea terenului.
Rezolvare :
1. Coeficientul de capitalizare
3. VON atribuit terenului
0.15+ 1/80ani = 0.16
145 700 102 528 = 43 172 euro
2. VON atribuit consructiei
4. Valoarea de piata a terenului
640 800 * 0.16 = 102 528 euro
VP = VON/r = 43 172/0.15 =
287 817 euro
16.
Calculai valoarea de pia a bunului imobil prin metoda analizei comparative a
vnzrilor n baza datelor despre 3 bunuri imobile analogice vndute recent.
Caracteristica obiectului evalurii i obiectelor similare
Obiectul
Caracteristicile
Obiectul 1
Obiectul 2
Obiectul 3
evalurii
Preul de vnzare, euro
250 000
280 000
315 000
2
Suprafaa bunului imobil, m
160
170
200
190
Starea bunului imobil
satisfctoare
bun
bun
satisfctoare
nclzirea autonom
+
+
+
Amplasarea
Pota Veche
Botanica
Pota Veche
Pota Veche
Starea satisfctoare diminueaz valoarea n comparaie cu starea bun a bunului imobil cu 3%;
nclzirea autonom majoreaz valoarea cu 2%; amplasarea la Pota Veche diminueaz valoarea
cu 15 %.
Rezolvare :

Caracteristicile

Obiectul
evalurii

Obiectul 1

Obiectul 2

Obiectul 3

Preul de vnzare, euro

250 000
280 000
315 000
Suprafaa bunului imobil,
160
170
200
190
2
m
Pretul 1 m2/euro
1471
1400
1658
Starea bunului imobil
satisfctoare
bun
bun
satisfctoare
Ajustarea
0.97
0.97
1
Pretul corectat, euro
1427
1358
1658
nclzirea autonom
+
+
+
Ajustarea
1.02
1
1
Pretul corectat, euro
1456
1358
1658
Amplasarea
Pota Veche
Botanica
Pota Veche
Pota Veche
Ajustarea
0.85
1
1
Pretul corectat, euro
1238
1358
1658
Ajustarea generala
0.8409
0.9700
1.0000
Ponderea
1
2
3
Determinarea ponderii medii a val b.i.: Pm = (1*1238+2 * 1358+3 * 1658)/6 = 1488 euro
VP = 1488 * 160 = 238 080 euro

1 .Determinai valoarea de pia a blocului de producere al unei uzine cu urmtoarele

caracteristici: Volumul -constructiv - 16 000 m3;
- Fundaia beton armat,
-Valoarea de pia a terenului 800 000 lei.
- Pereii elemente prefabricate de
beton armat.
-Uzura elementelor n rezultatul inspectrii cldirii constituie:
Nr.

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Elementele constructive

Fundaie
Perei
Planeu de pod
Acoperi
Pardoseal
Goluri
Finisare
Instalaii interioare tehnicosanitare
Alte lucrri
Construcii metalice
Total

Greutatea Uzura, %
specific, %
7
29
15
7
5
7
7
16

5
10
10
25
25
20
20
0

Uzura
fizica
calculata,
%
0.35
2.9
1.5
1.75
1.25
1.4
1.4
0

2
5
100

15
10
x

0.3
0.5
11.35

Conform indicilor
comasai valoarea
de reconstituire
pentru 1 m3
constituie 360 lei
(n preurile
a.2009).
Deprecierea
funcional
constituie 15%, cea
economic 5%.
Cheltuielile
indirecte constituie
10%, iar beneficiul
investitorului
25%.

VR = 16000 * 360 = 5 760 000 lei

Dacum = (Uf +De +Df) *VR = 31.35% * 5 760 000 = 1 805 760 lei
VP bic = Vt+ (VR Dacum) = 800 000 + (5 760 000- 1 805 760 ) = 4 754 240 lei
2

20. S se determine valoarea terenului cu suprafaa 7 ari pe care este amplasat un oficiu
Valoarea bunului imobil
complex
Costul construciei
Marketing
Publicitate
Asigurarea
Impozitul
Beneficiul investitorului
Deprecierea acumulativ

712 300
Euro
628 700
Euro
12 400Euro
11 600 Euro
1 200 Euro
760 Euro
10% VP bic
14% x

1. Cheltuielile indirecte
CI = 12 400+11 600+ 1 200+760 =25 960 euro
2. Benificiul investirorului
BI = 712 300 * 0.1 = 71 230 euro
3. Deprecierea acumulata
Dacum = 628 700 * 0.14 = 88 018
4. Valoarea de reconstituire
VR = 628 700 + 25 960 + 17 230 =
725 890 euro
5. Valoarea terenului
VPt = 712 300 725 890 + 88 018 =

74 428 euro

3. Calculai valoarea de pia a bunului imobil prin metoda analizei comparative a

vnzrilor n baza datelor despre 3 bunuri imobile analogice vndute recent.
Starea
Obiectul
Obiectul
Caracteristicile
Obiectul 1
Obiectul 3
evalurii
2
Preul de vnzare, euro
150 000
180 000
200 000
Suprafaa bunului
150
170
180
190
2
imobil, m
Pretul 1m2/euro
882
1000
1053
Data vnzrii
09.07
01.08
01.08
Ajustarea la data vinzarii
1.0667
1
1
Pretul corectat, euro
941
1000
1053
Amplasarea
Pota
Botanica
Pota
Botanica
Veche
Veche
Ajusatrea la amplasare
0.82
1
0.82
Pretul corectat, euro
772
1000
863
Starea bunului i.
satesfacato satesfacato
buna
satesfacatoa
are
are
re
Ajustarea
1
0.97
1
Pretul corectat, euro
772
970
863
Ajustarea generala
0.8747
0.9700
0.8200
Corectia absoluta, %
12.53
3.00
18.00
Ponderea
2
3
1
Pretul mediu ponderat pu 1
Pm = (2*772+3*970+1*863)/6 =886
m2/euro
satisfctoare diminueaz valoarea n comparaie cu starea bun a bunului imobil cu 3%;
creterea preurilor pe perioada iulie ianuarie 2008 = 10%; amplasarea la Pota Veche
diminueaz valoarea cu 18 %.
VP = 886*150 =132 900 euro

12. Calculai valoarea de pia a bunului imobil prin metoda analizei comparative a
vnzrilor n baza datelor despre 3 bunuri imobile analogice vndute recent.
Lipsa garajului
Obiectul Obiectul Obiectul
Caracteristicile
Obiectul 3
diminueaz
evalurii
1
2
valoarea
Preul de vnzare, euro
250 000
280 000
300 000
bunului imobil
Suprafaa bunului
140
170
180
230
2
cu
5%;
imobil, m
creterea
Pretul 1 m2/euro
1471
1556
1304
preurilor
pe
Garaj
+
+
perioada
Ajustarea
0.95
1.0
0.95
ianuarie 2008
Pretul corectat, euro
1397
1556
1239
ianuarie 2009
Data vnzrii
09.08
01.09
01.09
= 24%; stil
Ajustarea
1.2
1
1
arhitectonic
Pretul corectat, euro
1676
1556
1239
avansat
Stil arhitectonic
simplu
avansat
simplu
avansat
majoreaz
Ajustarea
0.94
1
0.94
valoarea cu 6
Pretul corectat, euro
1575
1556
1165
%.
Ajustarea generala
1.0716
1
0.8930
Ponderea
2
3
1
Pretul mediu ponderat
Pm= (2*1575+3*1556+1*1165)/6= 1497
1m/eur
Valoarea bunului, euro
VP = 1497 * 140 = 209 580

7.Apreciai nivelul de risc al unui proiect investiional n domeniul construciei imobilului

comercial dac n urma examinrii pieei s-a aflat c n 2 cazuri similare a fost cptat un
profit de 1,5 mln lei, n 5 cazuri 1,6 mln lei i n 3 cazuri 1,2 mln lei.
Nr.
Profit mln. Et = 1 500 000*(2/10) + 1 600 000*(5/10)+
1 200 000*(3/10) = = 1 460 000 lei
proiecte
lei
n
2/10
2
1.5
( Vxt Et ) la puterea 2 parantezaPxt

5/10
5
1.6
=
x=1
3/10
3
1.2
2
2
= (1 500 0001 460 000) * 2/10 + (1 6000001 460 000) *5/10 +

(1 2000001 460 000)23/10 = 174 356 lei

=

t
Et

* 100 % = (174 356 / 1 460 000) *100 % = 11.94 %;

risc:

0 -10 % - scazut,

10 -25 % - mediu,
m.mult 25 % - ridicat

10.
Calculai valoarea de pia a bunului imobil, tiind c: Suprafaa total 2000m 2, plata
pentru arend 15$/m2/lun, pierderi 20%, cheltuieli operaionale -2500$/an.
Evaluatorul a gsit 3 bunuri imobile analogice vndute recent:
Obiecte
analogice
Obiectul 1
Obiectul 2

Suprafaa
total
1200m2
1500m2

Plata pentru
arend
7 $/m2/lun
4 $/m2/lun

Preul de
vnzare
298 000$
180 000$

Obiectul 3
1800m2
5 $/m2/lun
215 000$
VBP = 2000mp * 15$/mp/lun * 12luni = 360 000$
Pierderi ) 360 000 * 0.20 = 72000 $
VBE = VBP Pierd. = 360 000 72000 = 288000$
VON = VBE CO = 288000 2500= 285500$
VP = VON / Rcap = 285500 / 0.034 = 8 397 059$

VON (S *
Par.)
8400
6000euro/
l
9000

Rcap
(VON/Pret)
0,028
0,033

Rcap
medie
0,034

0,042

6.
Determinai valoarea medie ponderat a costului capitalului compus din mijloace proprii i
mprumuturi i valoarea prezent a fluxului de numerar generat de un proiect de investiii
dac: profitabilitatea fr risc 11%; coeficientul beta 1,2; profitabilitatea medie a peii 20%; dobnda pentru mprumutul bancar 26%; ponderea mijloacelor mprumutate
40%. Fluxurile de numerar pentru urmtorii 4 ani consecutiv - 24 000 lei, 32 000 lei, 35 000
lei i 37 000 lei.
CMPC = CCpr * Wcpr + CC *Wc *(1-Iv); CCpr =Rf + (Rm-Rf)* = 11% + (20-11)*1.2 =
21.8%
CMPC = 21.8 *0.60 + 26 *0.85* 0.4 = 13.08 + 8.84 = 21.92 %

14.
Apreciai acceptabilitatea proiectului prin determinarea VNAT (NPV) i IP (PI), dac rata
de actualizare este de 25%.

indicatoru
l
anul
1
2

Venitul
din
vnzri

Costul
vnzrilor

Amortizarea Investiii CF
net

a=25
%

CFN

50 000
65 000

20 000

2 000

80 000

25 000

2 000

80 000

25 000

2 000

80 000

25 00

2000

VNAT = CF I = 121 888 50 000 = 71 888;

45
0.800 36000
000 0
55
0.640 35200
000 0
55
0.512 28160
000 0
55
0.409 22528
000 6
IP = VNAT/I = 71 888/ 50 000 = 1.43

5.
Apreciai valoarea de pia a depozitului care are urmtoarele caracteristici: Suprafaa
800 m.p., plata pentru arenda lunar 10$/m.p., pierderile din neachitare sau lipsa
arendailor 10%, heltuieli operaionale 12%, rata de actualizare 27%,. Peste 3 ani
imobilul va putea fi vndut cu 200 000$.
n=3

VP =

CF+ R
i=1

; VBE = (VBP-DSL) +AV; VON = VBE CO

VBP = 800 *10 *12 = 96 000 $

DSL = 10% * 96 000 = 9 600 $
76032 * 1.8956 =
VBE = 96 000 9600 = 86400 $
CO = 12 % *86 400 = 10 368 $
$
VON = 86 400 10 368 = 76 032 $
241 773 $

PV = A ((1+i)n 1/i *(1 +i)n)

PV = 76 032 *(1.273-1/0.27 * 1.273) =
=144 130.8 =144131 $
PVR= R *(1/(1+i)3) = 200 000/1.273 = 97642
VP = R + VON = 97 642 + 144 131=

8.
Calculai mrimea deprecierii acumulate al unui imobil prin metoda duratei de via
economic i metoda segregrii, dac:
- Durata de via economic 100 ani
- Vrsta efectiv 30 ani
- Plata pentru arenda anual pentru imobilul respectiv constituie 10 000$
- Plata pentru arenda anual a unui imobil asemntor modern 12 000$
- Rata de capitalizare 10%
- Uzura fizic 10%
- Deprecierea economic 15%.
- Valoarea de reconstituire constituie 450 000$
Metoda segregarii
1. Da = Df+De+Uf;
Df = Pa ob.modern Pa ob. ev/rc = 12 00- 10 000/0.1 =
20 000;
Df (%) = 20 000 *100 %/45 000 = 4.44 %
Da = 10 % + 15 % + 4.44 % = 29.44 %
2. Metoda duratei de viata economica
Da = VE/DVE *100 % = (30/100) *100 % = 30 %
6

4. Calculai : 1) suma impozitului care a fost achitat n 2009 dup intrare n vigoare a
noului sistem de impozitare; 2) suma impozitului care se va achita n 2010.
Obiectul impunerii:
Cas locativ n satul Mgdceti, mun. Chiinu, suprafaa total 250m 2 , valoarea de
pia constituie 16 000 euro Cursul: 1 euro = 17 lei
250 m2 = 100 + 50+50+50: 100* (0.3%/100) = 0.3; 50* (0.3%/100)*1.5 = 0.225; 50
*(0.3%/ 100)*2=0.3
50 * (0.3 %/100) * 10 = 1.5
VP = 16 000 * 17 = 272 000 lei; pretul 1m2/lei = 272 000/ 250 = 10 88 lei
I = 1088 * 2.325 = 2529.6 lei
I = 2529.6 lei
2. Determinai suma impozitului pe bunul imobil care a fost achitat n 2009
conform sistemului nou de impozitare i care urmeaz a fi achitat n 2010:
Obiectul impunerii fiscale casa de locuit din oraul Chiinu, suprafaa total este
de 425 m2 , valoarea estimat de OCT(evaluarea masiv) constituie 2550mii lei.
Scutire pentru Chisinau : VP < 380 000 lei
2 550 000 > 380 000
Art.280, titlul VI, Codul Fiscal
Cota: max 0.3 %
min- 0.05 %

2012-2013
-0.02

-0.25

2011

Val max = 2 550 000 * 0.3/100 = 7650 lei

Val min = 2 550 000 * 0.05/100 = 1275 lei
R/s: valoarea impozitului constituie o valoare intre 1275 - 7650 lei (cota concreta fiind stabilita
de primaria municipiului chisinau)
11.S se determine valoarea de pia a lotului de pmnt. Evaluatorul a selectat 4 loturi
analogice vndute, despre care se cunoate urmtoarea informaie:
Lotul
Loturi analogice
Elemente de
evalua
comparaie
Lotul 1
Lotul 2
Lotul 3
Lotul 4
t
Preul de
186 250
164 700
194 300
180 050
vnzare, euro
Data vnzrii
2 luni n urm 3 luni n urm 1 sapt. n urm 5 luni n urm
Corectie
5700
8550
0
14250
Pretul corectat,
191950
173250
194300
194300
euro
Amplasarea
Pota
Pota Veche
Ciocana
Ciocana
Ciocana
Veche
Corectie
1.0
-2350
-2350
-2350
Pretul corectat,
191950
170900
191950
191950
euro
Suprafaa, ari
12
12
11
12
12
7

Corectie
Pretul corectat,
euro

1.0

21050

1.0

1.0

191950

191950

191950

191950

17.Firma X planific s cumpere un lot de pmnt i darea lui n arend pe 5 ani cu plata
anual de arend 3 400 euro. Dup expirarea termenului de arend, lotul va fi vndut la
preul 74 800 euro.
La ce pre firma X trebuie s cumpere un lot de pmnt ca s obin un venit de
20%?
1) PV = A *( (1+i)n 1) / i (1+i)n = 3400 * (1.23 1 ) /( 0.2 * 1.2 3) = 2.1064
* 3400 =
= 7162 euro
2) PVR = R / (1+i)n = 74800/1.2 3 = 42 986 euro
3) VP = 7162 + 42986 = 43 828 euro
18.Determinai valoarea de pi a lotului de pmnt, daca venitul operaional net care se
prognozeaz a fi obinut de la folosirea lui constituie 68 700 lei. Evaluatorul a analizat
datele de pia de vnzare a trei loturi simulare:
1.Indicii
Lotul 1
Lotul 2
Lotul 3
2.Preul de vnzare, lei
420 800
494 300
473 600
3.Venitul brut efectiv, lei
92 300
87 400
96 700
4.Cheltuielile operaionale, lei
36 200
32 900
38 200
5.VON
56 100
54 500
58 500
6.Rata capitalizarii
0.1333
0.1103
0.1235
7.Media aritmetica
0.1224
8.VON obiectului evaluat
68 700
9.Valoarea de piata a obiectului
561 433
evaluat, lei
5 = 3-4; 6 = 5 / 2; 7 = 6 / 3; 9 = 8 /7;

19. Determinai suma impozitului pe bunurile imobile conform Titlului VI al

Codului Fiscal i dup sistemul vechi de impozitare .
D.I. Obiectul impozitului construcie industrial, situat n zona industrial a or. Bli.
Valoarea de bilan net 1 250 000 lei
Valoarea de pia 480 000 $.
VP = 480 000*12 = 5 760 000 lei
Impz = 0.1 % * VP = (01. / 100 )* 5 670 000 = 5670 lei