EI Evaluare Rom 2010

B-1
1. Rolul evalurii de pia a bunurilor imobiliare. Tipuri de evaluare benevol i obligatorie. 2p

2. Evaluarea financiar a proiectelor investiionale.
2p
3. Problema 1.V1
1,5 p
Determinai valoarea de pia a blocului de producere al unei uzine cu urmtoarele caracteristici:
Volumul constructiv - 16 000 m3;
Valoarea de pia a terenului 800 000 lei.
Fundaia beton armat,
Pereii elemente prefabricate de beton armat.
Uzura elementelor n rezultatul inspectrii cldirii constituie:
Nr.
Elementele constructive
Greutatea
Uzura, %
specific, %
1
Fundaie
7
5
2
Perei
29
10
3
Planeu de pod
15
10
4
Acoperi
7
25
5
Pardoseal
5
25
6
Goluri
7
20
7
Finisare
7
20
8
Instalaii interioare tehnico-sanitare
16
0
9
Alte lucrri
2
15
10
Construcii metalice
5
10
Total
100
x
Conform indicilor comasai valoarea de reconstituire pentru 1 m3 constituie 360 lei (n preurile
a.2009). Deprecierea funcional constituie 15%, cea economic 5%. Cheltuielile indirecte constituie
10%, iar beneficiul investitorului 25%.
Problema 5.V1
1.5 p
Determinai suma impozitului pe bunul imobil care a fost achitat n 2009 conform sistemului
nou de impozitare i care urmeaz a fi achitat n 2010:
Obiectul impunerii fiscale casa de locuit din oraul Chiinu, suprafaa total este de 425 m 2 ,
valoarea estimat de OCT(evaluarea masiv) constituie 2550mii lei.
4. Chestionar, fiecare rspuns corect
0,6 p
1. Destinaia evalurii este:
a) determinarea valorii de piata;
b) determinarea valorii de lichidare;
c) determinarea valorii de impozitare;
d) determinarea valorii p-u garantii bancare;
e) determinarea valorii de investitii;
f) determinat de beneficiarul evaluarii;
g) determinarea valorii reziduale.
2. Care metod de evaluare a locuinelor se bazeaz pe valoarea unui obiect analogic:
a) Metoda analizei comparative a vnzrilor
b) Metoda de resurse
c) Metoda actualizrii fluxului de numerar
d) Metoda segregrii
e) Metoda comparaiilor pare
f) Metoda indicilor de baz
3. Procesul de evaluare a imobilului comercial cuprinde
a) plicarea diverselor metode

b) determinarea sursei de venituri
c) analiza macroeconomic a pieei
d) analiza microeconomic a pieei
e) previziune financiar
f) reconcilierea rezultatelor
g) toate sunt corecte
h) toate sunt false
4. Se consider obiecte cu destinaie special urmtoarele
a) farmacie
b) coala privat
c) cafenea
d) garsonier
e) biseric
f) parcare auto
5. Care dintre urmtorii coeficieni de capitalizare cuprind doar rata rentabilitii pentru
investiii:
a) coeficientul de capitalizare pentru teren;
b) coeficientul de capitalizare pentru construcii;
c) coeficientul datoriei ipotecare;
d) coeficientul de acoperire a datoriei.
B-2
1.
Valoarea de pia a imobilului. Valoarea pentru utilizare existent i valoarea alternativ. Valori
negative i alte tipuri de valori (investiional, baz impozabil etc.).
2p
2.
Costul oportun al capitalului investit. Rata de actualizare pentru evaluarea financiar.
2 p.
3.
Problema 4.V1
1,5 p.
Calculai valoarea de pia a bunului imobil prin metoda analizei comparative a vnzrilor n baza
datelor despre 3 bunuri imobile analogice vndute recent.
Caracteristica obiectului evalurii i obiectelor similare
Obiectul
Caracteristicile
Obiectul 1
Obiectul 2
Obiectul 3
evalurii
Preul de vnzare, euro
150 000
180 000
200 000
Suprafaa bunului imobil,
150
170
180
190
2
m
Starea bunului imobil
satisfctoare
Satisfctoare
bun
Satisfctoare
Data vnzrii
09.07
01.08
01.08
Amplasarea
Pota Veche
Botanica
Pota Veche
Botanica
Starea satisfctoare diminueaz valoarea n comparaie cu starea bun a bunului imobil cu 3%;
creterea preurilor pe perioada iulie ianuarie 2008 = 10%; amplasarea la Pota Veche diminueaz
valoarea cu 18 %.
4.
Problema 6.V1
1,5 p.
Calculai : 1) suma impozitului care a fost achitat n 2009 dup intrare n vigoare a noului sistem de
impozitare; 2) suma impozitului care se va achita n 2010.
Obiectul impunerii:
Cas locativ n satul Mgdceti, mun. Chiinu, suprafaa total 250m2 , valoarea de pia
constituie 16 000 euro Cursul: 1 euro = 17 lei
5.
Chestionar, fiecare rspuns corect
0,6 p
1. Valoarea de pia reflect:
a) costul producerii sau achizitionarii proprietatii de vinzator;
b) valoarea propusa de cumparator;
c) suma estimata de un evaluator licentiat, proprietar al bunului imobil;
d) costul plus profitul mediu p-u edificarea bunului imobil;
e) pretul la care s-a vindut un obiect de utilitate similara;
f) suma cea mai probabila determinata de evaluator, respectind cerinte specificate de
legislatie fata de conditiile pietei si tranzactiei;
g) suma la care sa convenit intre un cumparator hotarit sa cumpere si un vinzator hotarit sa
vinda.
2. Concurena pe piaa imobiliar duce la:
a) creterea ofertei
b) micorarea ofertei
c) creterea cererii
d) micorarea cererii
e) situaie de echilibru
f) elasticitatea preurilor
g) micorarea preurilor
h) sporirea preurilor
3. n ce caz construcia de noi bunuri imobiliare este profitabil:
a) preul de pia > costul construciei
b) preul de pia < costul construciei

c) preul de pia = costul construciei
d) valoarea de pia = valoarea investiional
e) valoarea de pia > valoarea investiional
f) valoarea de pia < valoarea investiional
4. Abordarea prin venit la evaluarea imobilului special se va aplica cnd:
a) avem acces la documentaia contabil
b) obiectul se utilizeaz conform destinaiei
c) obiectul este finisat
d) proprietarul o solicit
e) cunoatem rata de actualizare
f) toate sunt corecte
g) toate sunt false
5. Metoda actualizrii fluxurilor de numerar nu se utilizeaz dac:
a) toate fluxurile de numerar sunt negative;
b) toate fluxurile de numerar sunt pozitive;
c) pe parcursul perioadei prognozate sunt i valori pozitive, i valori negative;
d) mrimea reversiei este mic.
B-3
1.Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiul cererii i ofertei.
2 p.
2.Evaluarea terenurilor prin metoda comparaiei directe.
2 p.
3.Problema 2.V1
1,5 p.
Apreciai valoarea de pia a depozitului care are urmtoarele caracteristici: Suprafaa 800 m.p., plata
pentru arenda lunar 10$/m.p., pierderile din neachitare sau lipsa arendailor 10%, heltuieli
operaionale 12%, rata de actualizare 27%,. Peste 3 ani imobilul va putea fi vndut cu 200 000$.
4.Problema 2.V1
1,5 p.
Apreciai nivelul de risc al unui proiect investiional n domeniul construciei imobilului comercial dac
n urma examinrii pieei s-a aflat c n 3 cazuri similare a fost cptat un profit de 1,4 mln lei, n 4
cazuri 1,5 mln lei i n 3 cazuri 0,8 mln lei.
5.Chestionar, fiecare rspuns corect
0,6 p.
1. Preul bunului imobil este:
a) totalitatea cheltuielilor suportate de antreprenor pentru a-l construi
b) rezultatul obinut n urma estimrilor
c) rezultatul negocierilor dintre cumprtor i vnztor
d) acordul dintre evaluator i beneficiar
e) suma cheltuielilor i profitului
g) valoarea de reconstituire plus beneficiul investitorului
2. Necesitatea divizrii economice a proprietii imobiliare apare cnd:
a) Valoarea imobilului crete
b) Cheltuieli de evaluare cresc
c) Cheltuieli de evaluare scad
d) Valoarea construciei crete
e) Valoarea imobilului scade
f) Valoarea imobilului rmne constant
3. Abordarea prin cost a bunurilor imobile cuprinde:
a) actualizarea fluxurilor de lichiditi
b) costul de nlocuire net
c) metoda indicilor de baz
d) capitalizarea direct
e) metoda de resurse
f) metoda comparaiilor pare
4. Valoarea de pia a imobilului cu destinaie special depinde de
a) proprietar
b) amplasare
c) utilizarea curent
d) metodele aplicate n evaluare
e) veniturile generate
f) cheltuieli de ntreinere
g) politica statului
5. Ce tip de valoare dintre cele enumerate poate fi mai mare dect valoarea de pia a terenului:
a) valoarea de investiie;
b) valoarea de lichidare;
c) valoarea determinat n scopul impozitrii;
d) valoarea de reconstituire.
B-4
1.
Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile dinamismului, nlocuirii i

aportului.
2 p.
2. Evaluarea terenurilor prin metoda alocaiei.
2 p.
3. Problema 1.V2
1,5 p.
Nr.
Greutatea specific, %
Uzura, %
1
Fundaie
8
5
2
Perei
25
10
3
Planeu de pod
15
10
4
Acoperi
7
25
5
Pardoseal
5
25
6
Goluri
7
20
7
Finisare
7
20
8
16
0
9
Alte lucrri
3
25
10
Construcii metalice
7
10
Total
100
x
a.2009). Deprecierea funcional constituie 10%, cea economic 20%. Cheltuielile indirecte
constituie 10%, iar beneficiul investitorului 25%.
4. Problema 1.V1
1,5 p.
Determinai valoarea medie ponderat a costului capitalului compus din mijloace proprii i
mprumuturi i valoarea prezent a fluxului de numerar generat de un proiect de investiii dac:
profitabilitatea fr risc 11%; coeficientul beta 1,2; profitabilitatea medie a peii - 20%; dobnda
pentru mprumutul bancar 26%; ponderea mijloacelor mprumutate 40%. Fluxurile de numerar
pentru urmtorii 4 ani consecutiv - 24 000 lei, 32 000 lei, 35 000 lei i 37 000 lei.
0,6 p.
1. n procesul evalurii imobilului locative evaluatorul va apela la urmtoarele surse de
informaie
a) raportul privind rezultatele financiare
e) schiele de proiect
b) bilanul contabil
g) cartea tehnic
c) dosarul cadastral
h) bursa de valori
d) publicaiile periodice ale ministerelor
2. La determinarea valorii imobilului comercial rata de actualizare poate fi egal cu:
a) rata profitabilitii
d) rata cunoscut
b) rata dobnzii bancare pentru
e) rata rentabilitii venitului din
depozite
vnzri
c) rata dobnzii bancare pentru
f) inflaia
credite
3. Din abordarea prin venit fac parte urmtoarele metode:

c) metoda indicilor
4. n procesul evalurii imobilului cu destinaie special ne vom ntlni cu urmtoarele
dificulti:
a) identificarea obiectului evalurii
b) aplicarea metodelor de evaluare
c) stabilirea onorarului evaluatorului
d) elaborarea proiectului de construcie
e) calculul deprecierii
f) lipsa normativelor
g) lipsa obiectelor comparabile
5. Pentru determinarea celei mai bune i eficiente utilizri a terenului se ia n consideraie:
a) posibilitatea din punct de vedere fizic, admisibilitatea din punct de vedere legal,
eficiena din punct de vedere economic, venitul maximal;
b) un nivel nalt al recoltei, suprafaa, un nivel nalt al cererii, un venit operaional net maxim;
c) amplasamentul, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, dreptul de proprietate,
cererea;
d) admisibilitatea din punct de vedere legal, condiiile de finanare, bonitatea nalt,
amplasamentul.
B-5
1. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile celei mai potrivite
eficiente utilizri, productivitii i concurenii
2 p.
2. Evaluarea terenurilor prin metoda extraciei.
2 p.
3. Problema 1.V3
1,5 p.
Nr.
Uzura, %
1
Fundaie
7
15
2
Perei
29
15
3
Planeu de pod
15
15
4
Acoperi
7
35
5
Pardoseal
5
35
6
Goluri
7
40
7
Finisare
7
40
8
16
0
9
Alte lucrri
2
55
10
Construcii metalice
5
15
Total
100
x
4. Problema 2.V2
1,5 p.
0,6 p.
1. Pentru estimarea ratei de actualizare se va aplica metoda:
a) mediei ponderate
b) reconcilierii
c) adiionrii
d) extraciei
e) normativ
g) multiplicatorul venitului brut efectiv
2. n ce cazuri apare necesitatea evalurii unui imobil comercial
a) fuziunea sau asocierea unor societi
b) reorganizarea sau lichidarea
c) optimizarea bazei fiscale
d) cumprarea sau vnzarea bunului imobil
e) exproprierea cu compensaie
g) toate sunt false
3. n ce caz utilizarea pmntului creeaz valoare maxim a gospodriei
a) la combinarea diverselor tipuri de folosire a pmntului

b) cnd are loc construcia unei case
c) utilizat ca teren agricol
d) la construcia unui magazin
e) toate sunt corecte
f) toate sunt false
4. Valoarea de pia a imobilului cu destinaie special va fi determinat prin abordrile:
a) cost i venit
b) cost i comparaie
c) comparaie i venit
d) cost, venit, comparaie
e) contabil i comparaie
f) managerial i prin cost
g) fiscal i prin venit
5. Pentru determinarea valorii de pia a terenului cu construcii prin metoda extraciei, din
valoarea de pia a bunului imobil complex se exclude:
a) valoarea de reconstituire a construciei;
b) mrimea deprecierii acumulate a construciei;
c) cheltuielile pentru construcie;
d) cheltuielile pentru ntreinerea obiectului.
B-6
1. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile compatibilitii i
expectaiei (ateptrii creterii preurilor).
2 p.
2. Evaluarea terenurilor prin metoda capitalizrii directe.
2 p.
3. Problema 6.V1
1,5 p.
Calculai mrimea deprecierii acumulate al unui imobil prin metoda duratei de via economic i
metoda segregrii, dac:
- Durata de via economic 100 ani
- Vrsta efectiv 30 ani
- Plata pentru arenda anual pentru imobilul respectiv constituie 10 000$
- Plata pentru arenda anual a unui imobil asemntor modern 12 000$
- Rata de capitalizare 10%
- Uzura fizic 10%
- Deprecierea economic 15%.
- Valoarea de reconstituire constituie 450 000$
4. Problema 6.V2
1,5 p.
Calculai: 1) suma impozitului care a fost achitat n 2009 dup intrare n vigoare a noului sistem de
Obiectul impunerii:
Cas locativ n satul Bieti, r-l Orhei, suprafaa total 550m 2 , valoarea de pia constituie 10 000
euro Cursul: 1 euro = 17 lei.
0,6 p.
1. Deprecierea acumulat depinde de
a) abordarea aplicat
b) metoda aplicat
c) perioada examinrii obiectului
d) uzura fizic
e) decizii arhitecturale
g) amplasarea obiectului
h) destinaie
2. n ce cazuri apare necesitatea evalurii unui imobil rezidenial
a) cumprarea sau vnzarea bunului imobil
b) cumprarea sau vnzarea unei pri din bunul imobil
c) cointeresarea persoanelor fizice /juridice n procurarea imobilului
d) calculul valorii de asigurare a imobilului
e) aprecierea n scop de motenire
f) exproprierea cu compensaie
h) toate sunt false
3. Combinarea economic a proprietii imobiliare este necesar cnd
a) costul obiectului crete
b) costul obiectului scade
c) costul complexului imobiliar crete
d) costul complexului imobiliar scade
f) cheltuielile de evaluare cresc
4. La depunerea n gaj a obiectului cu destinaie special se estimeaz valoarea:
a) investiional
b) de pia
c) de reconstituire
d) de nlocuire
e) rezidual
f) de bilan
g) de asigurare
5. Metoda rezidual poate fi aplicat la evaluarea:
a) terenurilor din intravilanul localitilor destinate obiectelor comerciale;
b) terenurilor din intravilanul localitilor destinate construciilor locative;
c) terenurilor destinate construciilor industriale;
d) toate rspunsurile sunt corecte.
B-7
1. Factorii de influen asupra valorii imobilului. Factorii macro i microeconomici. 2 p.
2. Evaluarea terenurilor prin metoda actualizrii.
2 p.
3. Problema 6.V2
1,5 p.
- Uzura fizic 15%
4. Problema 1.V2
1,5 p.
profitabilitatea fr risc 11%; coeficientul beta 1,5; profitabilitatea medie a peii -16%; dobnda
0,6 p.
1. Bunurile imobile, cel mai frecvent, se clasifica:
a) conform Codului funciar;
b) conform Codului fiscal;
c) conform destinatiei functionale;
d) in dependenta de scopul evaluarii;
e) in dependenta de metodele de evaluare;
g) in dependenta de principiile de evaluare;
h) conform legislatiei in vigoare.
2. Drept surse de finanare a construciei imobilului locativ servesc
a) surse proprii
b) mprumuturi comerciale
c) credite ipotecare
d) remiteri
e) mijloace atrase
f) ncasri din vnzarea bunurilor personale
h) toate sunt false
3. La determinarea uzurii fizice a imobilului se aplic urmtoarele metode
a) segregrii
b) vrstei efective
c) adiionrii
d) durata normativ de via
e) capitalizarea pierderilor din arend
f) de resurse
g) indicilor de baz
4. Valorile de nlocuire si de reconstituire:
a) sunt egale;
b) sunt sinonime;
c) sunt antonime;
d) nu sunt relevante, deoarece abordarea costurilor este depit;
e) idem, deoarece terenul nu are uzura;
g) toate sunt false
5. Pentru estimarea valorii de pia a terenului fr construcii este imposibil de aplicat metoda:
a) alocaiei;
b) parcelrii;
c) analizei comparative a vnzrilor;
d) capitalizrii;
e) pot fi utilizate toate metodele enumrate.
B-8
1. Informaia necesar pentru evaluarea bunurilor imobile, sursele de informaie. 2 p.
2. Analiza comparativ a evalurii masive i evalurii individuale a bunurilor imobiliare. 2 p.
3. Problema 2.V2
1,5 p.
Apreciai valoarea de pia a obiectului comercial care are urmtoarele caracteristici: Suprafaa 1400
m.p., plata pentru arenda lunar 14$/m.p., pierderile din neachitare sau lipsa arendailor 10%,
heltuieli operaionale 22%, rata de actualizare 29%,. Peste 3 ani imobilul va putea fi vndut cu 350
000$.
4. Problema 7.V1
1,5 p.
S se determine valoarea terenului cu suprafaa 6 ari pe care este amplasat un magazin
Valoarea bunului imobil complex
674 500 Euro
Costul construciei
531 400 Euro
Marketing
13 800 Euro
Publicitate
9 200 Euro
Asigurarea
1 800 Euro
Impozitul
740 Euro
Beneficiul investitorului
12% VP bic
Deprecierea acumulativ
16% x CC
0,6 p
1. Cei mai importanti factori de influenta asupra valorii de pia, care se calculeaza de evaluator,
sunt:
a) factorii economici;
b) factorii juridici;
c) factorii administrativi si politici;
d) factorii interni;
e) factorii sociali si preferintele cumparatorului;
f) factorii externi.
2. Se consider obiecte cu destinaie comercial urmtoarele
a) farmacie
b) coala privat
c) cafenea
d) garsonier
e) biseric
f) parcare auto
3. Metoda capitalizrii directe se aplic cnd
a) rata de capitalizare este constant
b) venituri sunt constante
c) cheltuielile operaionale sunt constante
d) veniturile sunt fluctuante
e) perioada de prognoz este de 3 ani
f) se determin valoarea pe un orizont mare de timp
4. Deprecierea funcional a imobilului rezidenial depinde de
a) amplasare
b) structura de rezisten
c) anul construciei
d) reele inginereti
e) mrimea lotului de teren aferent
f) amplasarea construciei pe teren

g) soluii arhitecturale
5. Conform principiul productivitii reziduale, venitul rezidual al activitii economice se achit
proprietarului:
a) terenului;
b) forei de munc;
c) mainelor, utilajului, construciilor;
d) capacitilor ntreprinztorului;
e) produciei finite.
B-9
1. Caracteristica general a metodelor de evaluare. Selectarea metodelor n funcie de tipurile
bunurilor imobile i scopul evalurii.
2 p.
2. Situaia actual n domeniul evalurii bunurilor imobile n scopul impozitrii. Modul de calculare a
impozitului funciar.
2p.
3. Problema 6.V3
1,5 p.
- Uzura fizic 20%
4. Problema 5.V2
1,5 p.
Obiectul impunerii fiscale casa de locuit din oraul Comrat, suprafaa total este de 250 m 2 ,
0,6 p
1. Care principiu de evaluare cuprinde cea mai complex abordare:
a) atitudinea utilizatorului;
b) relatiile dintre partile componente ale proprietatii;
c) principiile ce reflecta atitudinea pietei (cererea, oferta, concurenta si a.);
d) principiul celei mai bune si eficiente utilizari;
e) principiul schimbarii;
f) principiul utilitatii;
g) principiul contributiei.
2. Mrimea uzurii fizice depinde de
a) deciziile arhitecturale
b) starea elementelor constructive
c) durata normativ de exploatare a elementelor constructive
d) starea structurii de rezisten
e) culoarea faadei
g) toate sunt false
3. Obiecte rezideniale se consider
a) azil de btrni
b) cmin studenesc
c) hotel
d) motel
e) coal internat
f) cldire cu garsoniere
h) toate sunt false
4. Abordarea prin venit la estimarea valorii imobilului rezidenial se aplic cnd

a) apartamentul are o suprafa mai mare de 100 m.p.
b) imobilul este dat n arend
c) apartamentul se nchiriaz
d) se cunoate rata de actualizare
e) exist suficient informaie pe pia
f) este generator de venituri
5. Dac elementul de comparaie a terenurilor analogice nr. 1 i nr. 2 posed caliti superioare
elementului obiectului evaluat, iar nr. 3 este de calitate inferioar, coreciile vor fi cu semnul:
a) nr. 1 minus; nr. 2 minus; nr. 3 plus;
b) nr. 1 plus; nr. 2 plus; nr. 3 minus;
c) nr. 1 minus; nr. 2 plus; nr. 3 minus;
d) toate rspunsurile sunt incorecte.
B-10
1. Determinarea valorii de reconstituire prin metoda cheltuielilor.
2 p.
2. Calcularea valorii impozabile (normative) a imobilelor ce aparine persoanelor juridice i fizice.2 p.
3.
Problema 3.V1
1,5 p.
2
Calculai valoarea de pia a bunului imobil, tiind c: Suprafaa total 2000m , plata pentru arend
15$/m2/lun, pierderi 20%, cheltuieli operaionale -2500$/an.
Evaluatorul a gsit 3 bunuri imobile analogice vndute recent:
Obiecte analogice
Suprafaa total
Plata pentru
Preul de vnzare
arend
Obiectul 1
1200m2
7 $/m2/lun
298 000$
2
2
Obiectul 2
1500m
4 $/m /lun
180 000$
Obiectul 3
1800m2
5 $/m2/lun
215
0
$
4. Problema 10.V1
1,5 p.
S se determine valoarea de pia a lotului de pmnt. Evaluatorul a selectat 4 loturi analogice vndute,
despre care se cunoate urmtoarea informaie:
Elemente de
comparaie
Preul de
vnzare, euro
Data vnzrii
Amplasarea
Lotul
evaluat
Loturi analogice
Lotul 1
Lotul 2
Lotul 3
Lotul 4
186 250
164 700
194 300
180 050
2 luni n urm
3 luni n urm
1 sapt. n urm
5 luni n urm
Pota
Pota Veche
Ciocana
Ciocana
Ciocana
Veche
Suprafaa, ari
12
12
11
12
12
0,6 p
1. Din cele sase functii ale ratei compuse a dobinzii bancare (procentului compus) n evaluare se
utilizeaz:
a) valoarea prezenta a unitatii si a anuitatii;
b) valoarea prezenta si valoarea viitoare a anuitatii;
c) rata de amortizare si fondul de compensare;
d) valoarea prezenta si viitoare a unitatii;
e) idem, a anuitatii;
f) valoarea prezenta a unitatii si factorul fondului de compensare;
g) valoarea viitoare a anuitatii si rata de amortizare a unitatii.
2. La evaluarea apartamentelor n cadrul abordrii prin cost se va aplica:
a) Preurile medii de pe piaa imobiliar secundar
b) Indicii Comasai ai Valorii de Reconstituire
c) Preurile ntreprinderilor de construcii
d) Preurile medii de pe piaa imobiliar primar
e) Informaia Bursei Lara
f) Informaia din presa periodic
3. La evaluarea imobilului comercial n funciune nu se va aplica abordarea veniturilor dac
a) veniturile din vnzri sunt negative
b) veniturile din vnzri sunt pozitive
c) fluxurile de lichiditi sunt pozitive
d) fluxurile de lichiditi sunt negative
e) lipsete informaia priovind obiectele analogice
f) cldirea este construit n anii 30 ai secolului XX

4. Valoarea centrului comercial va fi mai mare dac
a) are parcare
b) are ascensor
c) are mai multe nivele
d) este evaluat de oficiul cadastral
e) este evaluat de evaluator certificat
f) este amplasat la periferie
g) este amplasat n centrul localitii
h) toate sunt corecte
i) toate sunt false
5. Evaluarea terenurilor, considernd cheltuielile pentru infrastructur, se utilizeaz pentru
determinarea valorii de pia a :
a) terenurilor destinate construciilor locative;
b) terenurilor cu destinaie agricol;
c) terenurilor destinate fondului acvatic;
d) terenurilor pentru rezervaii naturale.
B-11
1.
Determinarea deprecierii acumulate a bunurilor imobile. Definirea uzurii fizice i determinarea ei

prin metoda vizual.
2 p.
2. Titlu VI al Codului fiscal privind evaluarea i reevaluarea bunurilor imobiliare n scopul impozitrii.
Modul de calculare a impozitului pe bunurile imobiliare i ratele impozitului.
2 p.
3.
Problema 5.V1
1,5 p.
Obiectul
Caracteristicile
Obiectul 1
Obiectul 2
Obiectul 3
evalurii
250 000
280 000
300 000
Suprafaa bunului imobil, m2
140
170
180
230
Garaj
+
+
Data vnzrii
09.08
01.09
01.09
Stil arhitectonic
simplu
avansat
simplu
avansat
Lipsa garajului diminueaz valoarea bunului imobil cu 5%; creterea preurilor pe perioada ianuarie
2008 ianuarie 2009 = 24%; stil arhitectonic avansat majoreaz valoarea cu 6 %.
4.
Problema 4.V1
1,5 p.
Apreciai acceptabilitatea proiectului prin determinarea angajamentului de capital i a termenului de
recuperare, dac rata de actualizare constituie 22%, CFAT = 350 000 lei, termenul de recuperare a
investiiilor acceptat de investitor constituie 2 ani:
anul
Costul vnzrilor
Investiii
1
90 000
2
45 000
3
55 000
4
55 000
5
55 000
5.
0,6 p.
d) Metoda segregrii

h) toate sunt false
a) farmacie
b) coala privat
c) cafenea
d) garsonier
e) biseric
f) parcare auto
investiii:
B-12
1.
Determinarea deprecierii funcionale i economice.
2 p.
2.
Esena i etapele efecturii evalurii masive a bunurilor imobile.
2 p.
3.
Problema 3.V2
1,5 p.
Calculai valoarea de pia a bunului imobil, tiind c: Suprafaa total 3000m2, plata pentru arend
Obiecte analogice Suprafaa total
Plata pentru
Preul de vnzare
arend
Obiectul 1
1200m2
7 $/m2/lun
298 000$
2
Obiectul 2
1800m
4 $/m2/lun
280 000$
2
2
Obiectul 3
2800m
5 $/m /lun
345
0
$
4. Problema 3.V1
1,5 p.
Apreciai acceptabilitatea proiectului prin determinarea VNAT (NPV) i IP (PI), dac rata de
actualizare este de 25%.
indicatorul Venitul din Costul
Amortizarea
Investiii
vnzri
vnzrilor
anul
1
50 000
2
65 000
20 000
2 000
3
80 000
25 000
2 000
4
80 000
25 000
2 000
5
80 000
25 000
2 000
0,6 p.
a)
costul producerii sau achizitionarii proprietatii de vinzator;
b)
valoarea propusa de cumparator;
c)
suma estimata de un evaluator licentiat, proprietar al bunului imobil;
d)
costul plus profitul mediu p-u edificarea bunului imobil;
e)
pretul la care s-a vindut un obiect de utilitate similara;
f)
suma cea mai probabila determinata de evaluator, respectind cerinte specificate de
g)
suma la care sa convenit intre un cumparator hotarit sa cumpere si un vinzator
hotarit sa vinda.
a) creterea ofertei
c) creterea cererii

g) toate sunt false
B-13
1.
Esena, domeniul de aplicare i algoritmul de evaluare prin metoda analizei comparative a

vnzrilor.
2 p.
2.
Colectarea i prelucrarea informaiei pentru efectuarea evalurii pentru impozitare. Lrgirea
bazei informaionale n condiiile lipsei de informaii privind preurile de vnzare a bunurilor
imobile.
2 p.
3.
Problema 1.V4
1,5 p.
Nr.
Uzura, %
1
Fundaie
7
15
2
Perei
29
20
3
Planeu de pod
15
20
4
Acoperi
7
45
5
Pardoseal
5
45
6
Goluri
7
50
7
Finisare
7
50
8
16
0
9
Alte lucrri
2
15
10
Construcii metalice
5
10
Total
100
x
4. Problema 3.V2
1,5 p.
Amortizarea
Investiii
vnzri
vnzrilor
anul
1
70 000
2
55 000
15 000
5 000
3
85 000
15 000
5 000
4
85 000
15 000
5 000
5
85 000
15 000
5 000
5.
0,6 p.
a)
Valoarea imobilului crete
b)
Cheltuieli de evaluare cresc
c)
Cheltuieli de evaluare scad
d)
Valoarea construciei crete
e)
Valoarea imobilului scade
f)
Valoarea imobilului rmne constant
a) proprietar
b) amplasare
B-14
1.
Metoda analizei comparative a vnzrilor. Determinarea mrimii ajustrilor i a consecutivitii

lor.
2 p.
2.
Modele de evaluare masiv: elaborarea, specificarea i calibrarea modelelor. 2 p.
3.
Problema 2.V3
1,5 p.
Apreciai valoarea de pia a obiectului comercial care are urmtoarele caracteristici: Suprafaa 600
m.p., plata pentru arenda lunar 15 $ /m.p., pierderile din neachitare sau lipsa arendailor 30%,
heltuieli operaionale 10%, rata de actualizare 29%,. Peste 3 ani imobilul va putea fi vndut cu 280
000$.
4.
Problema 8.V1
1,5 p.
Bunul imobil complex genereaz anual venitul operaional net n sum de 145 700 euro, rata de
rentabilitate a investiiilor la obiectele analogice 15%. Durata de via economic rmas 80 ani,
valoarea de reconstituire a construciei 640 800 euro.
Determinai valoarea terenului.
5.
0,6 p.
informaie
b) bilanul contabil
g) cartea tehnic
h) bursa de valori
d) rata cunoscut
b) rata dobnzii bancare pentru depozite
e) rata rentabilitii venitului din vnzri
c) rata dobnzii bancare pentru credite
f) inflaia
c) metoda indicilor
dificulti:
a) posibilitatea din punct de vedere fizic, admisibilitatea din punct de vedere legal, eficiena din punct
de vedere economic, venitul maximal;
c) amplasamentul, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, dreptul de proprietate, cererea;
d) admisibilitatea din punct de vedere legal, condiiile de finanare, bonitatea nalt, amplasamentul.
B-15
1. Metoda analizei comparative a vnzrilor. Obiecte i elemente de comparaie. 2 p.

2. Esena i etapele procesului de reevaluare. Algoritmul reevalurii.
2 p.
3. Problema 6.V4
1,5 p.
- Uzura fizic 18%
4. Problema 5.V3
1,5 p.
Obiectul impunerii fiscale casa de locuit din oraul Leova, suprafaa total este de 525 m 2
0,6 p.
a) mediei ponderate
b) reconcilierii
c) adiionrii
d) extraciei
e) normativ
g) toate sunt false
f) toate sunt false
a) cost i venit
b) cost i comparaie

B-16
1. Caracteristica general a evalurii bunurilor imobiliare prin metoda veniturilor. 2 p.

2. Controlul asupra calitii efecturii evalurii masive. Procedura de contestare a rezultatelor
evalurii.
2 p.
3. Problema 4.V2
1,5 p.
Obiectul
Caracteristicile
Obiectul 1
Obiectul 2
Obiectul 3
evalurii
250 000
280 000
315 000
2
Suprafaa bunului imobil, m
160
170
200
190
satisfctoare
bun
bun
satisfctoare
nclzirea autonom
+
+
+
Amplasarea
Pota Veche
Botanica
Pota Veche
Pota Veche
nclzirea autonom majoreaz valoarea cu 2%; amplasarea la Pota Veche diminueaz valoarea cu 15
%.
4. Problema 2.V3
1,5 p.
0,6 p.
b) metoda aplicat
d) uzura fizic
h) destinaie
h) toate sunt false
a) investiional
b) de pia
c) de reconstituire
d) de nlocuire
e) rezidual
f) de bilan
g) de asigurare
B-17
1. Calcularea venitului operaional net.

2 p.
2. Etapele de implementare a sistemului nou de evaluare a bunurilor imobiliare n scop de
impozitare (H.G. nr.670 din 29.06.2003).
2 p.
3. Problema 5.V2
1,5 p.
Obiectul
Caracteristicile
Obiectul 1
Obiectul 2
Obiectul 3
evalurii
150 000
180 000
200 000
2
Suprafaa bunului imobil, m
180
170
180
190
Garaj
+
+
+
Data vnzrii
07.08
01.09
01.09
Stil arhitectonic
avansat
avansat
simplu
avansat
4. Problema 4.V2
1,5 p.
recuperare, dac rata de actualizare constituie 23%, CFAT =290 000 lei, termenul de recuperare a
indicatorul Costul
Investiii
vnzrilor
anul
1
80 000
2
35 000
3
45 000
4
50 000
5
50 000
0,6 p.
a) surse proprii
f) ncasri din vnzarea bunurilor
personale
d) remiteri
h) toate sunt false
e) mijloace atrase
a) segregrii
b) vrstei efective
c) adiionrii

f) de resurse
g) indicilor de baz
a) sunt egale;
b) sunt sinonime;
c) sunt antonime;
g) toate sunt false
a) alocaiei;
b) parcelrii;
d) capitalizrii;
e) pot fi utilizate toate metodele enumerate.
B-18
1. Metoda capitalizrii directe. Determinarea normei de capitalizare prin metoda cumulativ. 2 p.

2. Piaa terenurilor: componente, stare, tendinele de dezvoltare.
2 p.
3. Problema 5.V3
1,5 p.
Obiectul
Caracteristicile
Obiectul 1
Obiectul 2
Obiectul 3
evalurii
220 000
260 000
320 000
180
210
225
290
Garaj
+
+
Data vnzrii
09.08
01.09
01.09
Stil arhitectonic
simplu
avansat
simplu
avansat
4. Problema 6.V3
1,5 p.
Calculai 1) suma impozitului care a fost achitat n 2009 dup intrare n vigoare a noului sistem de
Obiectul impunerii:
Cas locativ n satul Teleu, r-l Orhei, suprafaa total 230m 2, valoarea de pia constituie 14
000 euro Cursul: 1 euro = 17 lei.
0,6 p.
sunt:
a) farmacie
b) coala privat
c) cafenea
d) garsonier
e) biseric
f) parcare auto
a) amplasare
c) anul construciei
d) reele inginereti
proprietarului:
a) terenului;
b) forei de munc;
B-19
1. Determinarea ratei de actualizare. Caracteristici i metode.

2 p.
2. Piaa locuinelor: componente, stare, tendinele de dezvoltare.
2 p.
3. Problema 5.V4
1,5 p.
Obiectul
Caracteristicile
Obiectul 1
Obiectul 2
Obiectul 3
evalurii
250 000
380 000
290 000
220
170
480
190
Garaj
+
+
+
Data vnzrii
06.08
01.09
01.08
Stil arhitectonic
simplu
simplu
simplu
avansat
4. Problema 11.V1
1,5 p.
Firma X planific s cumpere un lot de pmnt i darea lui n arend pe 5 ani cu plata anual
de arend 3 400 euro. Dup expirarea termenului de arend, lotul va fi vndut la preul 74 800 euro.
La ce pre firma X trebuie s cumpere un lot de pmnt ca s obin un venit de 20%?
0,6 p.
e) culoarea faadei
g) toate sunt false
a) azil de btrni
b) cmin studenesc
c) hotel
d) motel
e) coal internat
h) toate sunt false

B-20
1.
Funciile procentului compus. Valoarea viitoare a unitii de capital i a anuitii.

2 p.
2. Piaa imobilelor comerciale: componente, stare, tendinele de dezvoltare.
2 p.
3. Problema 1.V5
1,5 p.
Nr.
Uzura, %
1
Fundaie
5
5
2
Perei
25
15
3
Planeu de pod
15
15
4
Acoperi
10
25
5
Pardoseal
5
25
6
Goluri
7
20
7
Finisare
7
20
8
16
10
9
Alte lucrri
2
15
10
Construcii metalice
8
10
Total
100
x
constituie 10%, iar beneficiul investitorului 25%. Problema 1.V3
1,5 p.
0,6 p.
1. Din cele sase funcii ale ratei compuse a dobnzii bancare (procentului compus) n evaluare se
utilizeaz:

a) are parcare
b) are ascensor
i) toate sunt false
B-21
1. Funciile procentului compus, valoarea curent a unitii de capital i a anuitii. 2 p.

2. Piaa imobilelor industriale: componente, stare, tendinele de dezvoltare. 2 p.
3. Problema 4.V3
1,5p.
Obiectul
Caracteristicile
Obiectul 1
Obiectul 2
Obiectul 3
evalurii
250 000
180 000
240 000
180
200
180
195
satisfctoare
bun
bun
Satisfctoare
nclzirea autonom
+
+
Amplasarea
Pota Veche
Botanica
Pota Veche
Botanica
nclzirea autonom majoreaz valoarea cu 3%; amplasarea la Pota Veche diminueaz valoarea cu 18
%.
4. Problema 5.V4
1,5p.
Obiectul impunerii fiscale casa de locuit din oraul Streni, suprafaa total este de 225 m 2 ,
0,6 p
d) Metoda segregrii
h) toate sunt false

a) farmacie
b) coala privat
c) cafenea
d) garsonier
e) biseric
f) parcare auto
investiii:
B-22
1. Funciile procentului compus, valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare i factorul de

amortizare.
2 p.
2. Raport de evaluare tipurile, cerinele de baz fa de coninutul raportului. 2 p.
3. Problema 3.V3
1,5p.
2
Obiecte analogice
Suprafaa total
Plata pentru
Preul de vnzare
arend
Obiectul 1
2200m2
8 $/m2/lun
398 000$
2
2
Obiectul 2
1500m
10 $/m /lun
280 000$
Obiectul 3
2800m2
14 $/m2/lun
315 000$
4. Problema 10.V2
1,5p.
S se determine valoarea de pia a lotului de pmnt. Evaluatorul a selectat 4 loturi analogice vndute
despre care se cunoate urmtoarea informaie:
Elemente de
comparaie
Loturi analogice
Lotul
evaluat
Lotul 1
Lotul 2
Lotul 3
Lotul 4
Preul de
248 130
228 100
237 500
206 700
vnzare, euro
Data vnzrii
2 luni n urm 3 luni n urm 1 sapt. n urm 4 luni n urm
Amplasarea
Ciocana
Ciocana
Botanica
Botanica
Ciocana
Suprafaa, ari
12
12
13
12
12
0,6 p
f) suma cea mai probabila determinata de evaluator, respectind cerinte specificate de legislatie
fata de conditiile pietei si tranzactiei;
g) suma la care sa convenit intre un cumparator hotarit sa cumpere si un vinzator hotarit sa vinda.
a) creterea ofertei
c) creterea cererii

g) toate sunt false
B-23
1.
Metoda de actualizare a fluxurilor de numerar (esena, domeniul de aplicare, algoritmul de

calcul).
2 p.
2.
Evaluarea terenurilor prin metoda rezidual.
2 p.
3.
Problema 1.V6
1,5p.
Nr.
Uzura, %
1
Fundaie
7
5
2
Perei
29
10
3
Planeu de pod
15
10
4
Acoperi
7
35
5
Pardoseal
5
35
6
Goluri
7
30
7
Finisare
7
30
8
16
20
9
Alte lucrri
2
15
10
Construcii metalice
5
10
Total
100
x
4.
Problema 6.V4
1,5p.
Calculai 1) suma impozitului care a fost achitat n 2009 dup intrare n vigoare a noului sistem de
Obiectul impunerii:
Cas locativ n satul Ceiceiuleni r-l Hnceti, suprafaa total 230m 2 , valoarea de pia constituie
8 000 euro. Cursul: 1 euro = 17 lei
0,6 p.

a) proprietar
b) amplasare
B-24
1. Structura ratei generale de capitalizare. Metode de calcul a ratei generale. 2 p.

2. Evaluarea terenurilor prin metoda parcelrii.
2 p.
3. Problema 4.V4
1,5p.
Obiectul
Caracteristicile
Obiectul 1
Obiectul 2
Obiectul 3
evalurii
240 000
280 000
340 000
180
190
220
290
satisfctoare Satisfctoare
bun
bun
Data vnzrii
01.08
07.08
01.09
Amplasarea
Buiucani
Centru
Buiucani
Centru
creterea preurilor pe perioada ianuarie 2008 ianuarie 2009 = 14%; amplasarea la Buiucani
diminueaz valoarea cu 8 %.
4. Problema 5.V5
1,5p.
0,6 p.
informaie
b) bilanul contabil
g) cartea tehnic
h) bursa de valori
d) rata cunoscut
f) inflaia
c) metoda indicilor
dificulti:
B-25
1. Determinarea uzurii fizice prin metoda valoric i metoda vrstei efective. 2 p.

2. Diagnosticarea n procesul evalurii ntreprinderii.
2 p.
3. Problema 5.V5
1,5p.
Obiectul
Caracteristicile
Obiectul 1
Obiectul 2
Obiectul 3
evalurii
150 000
180 000
200 000
180
170
180
190
Garaj
+
+
+
Starea obiectului
Satisf.
bun
Satisf.
bun
Stil arhitectonic
simplu
avansat
simplu
avansat
Starea satisfctoare diminueaz valoarea n comparaie cu starea bun a bunului imobil cu 8%; lipsa
garajului diminueaz valoarea bunului imobil cu 5%; stil arhitectonic avansat majoreaz valoarea cu 6
%.
4. Problema 9.V1
1,5p.
Determinai valoarea de pi a lotului de pmnt, daca venitul operaional net care se
prognozeaz a fi obinut de la folosirea lui constituie 68 700 lei. Evaluatorul a analizat datele de pia
de vnzare a trei loturi simulare:
Indicii
Lotul 1
Lotul 2
Lotul 3
Preul de vnzare, lei
420 800
494 300
473 600
Venitul brut efectiv, lei
92 300
87 400
96 700
Cheltuielile operaionale, lei
36 200
32 900
38 200
0,6 p.
a) mediei ponderate
b) reconcilierii
c) adiionrii
d) extraciei
e) normativ
g) toate sunt false
f) toate sunt false

a) cost i venit
b) cost i comparaie
B-26
1. Determinarea valorii de reconstituire a imobilului prin metoda comparaiilor unitare (ICVR) i

metoda costurilor segregate.
2 p.
2. Abordri i metode de evaluare a ntreprinderii.
2. p.
3. Problema 2.V4
1,5p.
Apreciai valoarea de pia a depozitului care are urmtoarele caracteristici: Suprafaa 800
m.p., plata pentru arenda lunar 10$/m.p., pierderile din neachitare sau lipsa arendailor 10%,
heltuieli operaionale 12%, rata de actualizare 27%,. Peste 3 ani imobilul va putea fi vndut cu
250 000$.
4. Problema 6.V5
1,5p.
Determinai suma impozitului pe bunurile imobile conform Titlului VI al Codului Fiscal i dup
sistemul vechi de impozitare .
D.I. Obiectul impozitului construcie industrial, situat n zona industrial a or. Bli.
Valoarea de bilan net 1 250 000 lei
Valoarea de pia 480 000 $.
0,6 p.
b) metoda aplicat
d) uzura fizic
h) destinaie
h) toate sunt false
a) investiional
b) de pia
c) de reconstituire
d) de nlocuire
e) rezidual
f) de bilan
g) de asigurare

B-27
1. Calcularea preului de deviz la imobile noi. Metoda de resurse.

2 p.
2. Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea patrimonial (a costurilor).
2 p.
3. Problema 3.V4
1,5 p.
Calculai valoarea de pia a bunului imobil, tiind c: Suprafaa total 1400m2, plata pentru arend
Obiecte analogice
Suprafaa total
Plata pentru
Preul de vnzare
arend
Obiectul 1
3200m2
7 $/m2/lun
498 000$
2
Obiectul 2
2500m
8 $/m2/lun
380 000$
2
2
Obiectul 3
1800m
9 $/m /lun
315 000$
4. Problema 7.V2
1,5 p.
S se determine valoarea terenului cu suprafaa 7 ari pe care este amplasat un oficiu
712 300 Euro
Costul construciei
628 700 Euro
Marketing
12 400Euro
Publicitate
11 600 Euro
Asigurarea
1 200 Euro
Impozitul
760 Euro
10% VP bic
14% x
0,6 p.
a) surse proprii
d) remiteri
e) mijloace atrase
h) toate sunt false
a) segregrii
b) vrstei efective
c) adiionrii
f) de resurse
g) indicilor de baz

a) sunt egale;
b) sunt sinonime;
c) sunt antonime;
g) toate sunt false
a) alocaiei;
b) parcelrii;
d) capitalizrii;
B-28
1. Reconcilierea rezultatelor evalurii.

2 p.
2. Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea veniturilor.
2 p.
3. Problema 4.V5
1,5 p.
Obiectul
Caracteristicile
Obiectul 1
Obiectul 2
Obiectul 3
evalurii
150 000
180 000
200 000
140
160
180
220
satisfctoare Satisfctoare
bun
Satisfctoare
Data vnzrii
07.08
01.09
01.09
Amplasarea
Centru
Centru
Buiucani
Centru
4. Problema 4.V3
1,5 p.
recuperare, dac rata de actualizare constituie 25%, CFAT =550 000 lei, termenul de recuperare a
indicatorul
Costul
Investiii
vnzrilor
anul
1
90 000
2
50 000
3
50 000
4
50 000
5
50 000
0,6 p
sunt:
a) farmacie
b) coala privat
c) cafenea
d) garsonier
e) biseric
f) parcare auto

a) amplasare
c) anul construciei
d) reele inginereti
proprietarului:
a) terenului;
b) forei de munc;
B-29
1. Procesul evalurii bunurilor imobile i caracteristica etapelor.

2 p.
2. Evaluarea ntreprinderilor prin abordarea prin comparaie.
2 p.
3. Problema 2.V5
1,5 p.
4. Problema 5.V6
1,5 p.
Determinai suma impozitului pe bunurile imobile conform Titlului VI al Codului Fiscal i dup
sistemul vechi de impozitare
D.I. Obiectul impozitului frizerie n or. Chiinu, situat la etajul 1 al blocului cu 4 etaje, S = 120 m2.
Valoarea de bilan 100 000 lei
0,6 p
e) culoarea faadei
g) toate sunt false
a) azil de btrni
b) cmin studenesc
c) hotel
d) motel
e) coal internat
h) toate sunt false
a)
b)
c)
d)
nr. 1 minus; nr. 2 minus; nr. 3 plus;

nr. 1 plus; nr. 2 plus; nr. 3 minus;
nr. 1 minus; nr. 2 plus; nr. 3 minus;
toate rspunsurile sunt incorecte.
B-30
1.
Evaluarea investiiilor: venitul net actualizat total, indicele de profitabilitate. 2 p.

2.
Deprecierea utilajelor i mijloacelor de transport (tipuri, metode de diagnosticare).
2 p.
3. Problema 6.V5
1,5 p.
- Uzura fizic 20%
4. Problema 9.V2
1,5 p.
Determinai valoarea de pi a lotului de pmnt, daca venitul operaional net care se
prognozeaz a fi obinut de la folosirea lui constituie 78 400 lei. Evaluatorul a analizat datele de pia
de vnzare a trei loturi simulare:
Indicii
Lotul 1
Lotul 2
Lotul 3
Preul de vnzare, lei
419 200
482 700
448 900
Venitul brut, lei
86 700
92 100
94 800
Cheltuielile operaionale, lei
32 100
38 400
39 200
6.
0,6 p
utilizeaz:
a) are parcare
b) are ascensor
i) toate sunt false
B-31
1. Evaluarea investiiilor: rata intern de rentabilitate, termenul de recuperare. 2 p.

2. Evaluarea utilajelor i mijloacelor de transport (specificul, abordri i metode).
2 p.
3. Problema 3.V5
1,5 p.
2
Obiecte analogice
Suprafaa total
Plata pentru
Preul de vnzare
arend
Obiectul 1
1200m2
10 $/m2/lun
298 000$
2
2
Obiectul 2
1500m
14 $/m /lun
380 000$
Obiectul 3
2800m2
11 $/m2/lun
415 000$
4. Problema 6.V6
1,5 p.
Calculai suma impozitului pe bunurile imobile conform Titlului VI al Codului Fiscal i dup
sistemul vechi de impozitare.
D.I. Obiectul impozitului farmacie n or. Hnceti, situat la et. 1 al blocului cu 5 etaje, S = 120 m2.
Valoarea de bilan 180 000 lei
0,6 p
d) Metoda segregrii
h) toate sunt false
a) farmacie
b) coala privat
c) cafenea
d) garsonier
e) biseric
f) parcare auto
investiii:
B-32
1.
2. Riscurile n activitatea investiional.

2 p.
3. Procedura evalurii obiectelor de proprietate intelectual.
2 p.
4. Problema 2.V6
1,5 p.
5. Problema 8.V2
1,5 p.
Bunul imobil complex genereaz anual venitul operaional net n sum de 184 600 euro, rata de
rentabilitate a investiiilor la obiectele analogice - 18%. Durata de via economic rmas 60 ani,
valoarea de reconstituire a construciei 726 400 euro.
Determinai valoarea terenului.
0,6 p
f) suma cea mai probabila determinata de evaluator, respectind cerinte specificate de
g) suma la care sa convenit intre un cumparator hotarit sa cumpere si un vinzator hotarit sa
vinda.
a) creterea ofertei
c) creterea cererii
g) toate sunt false
a)
b)
c)
d)
toate fluxurile de numerar sunt negative;

toate fluxurile de numerar sunt pozitive;
pe parcursul perioadei prognozate sunt i valori pozitive, i valori negative;
mrimea reversiei este mic.
B-33
1. Evaluarea economic a proiectelor investiionale.

2 p.
2. Aprecierea valorii obiectelor de proprietate intelectual.
2 p.
3. Problema 3.V6
1,5 p.
2
Obiecte analogice
Suprafaa total
Plata pentru
Preul de vnzare
arend
Obiectul 1
1200m2
17$/m2/lun
398 000$
2
2
Obiectul 2
1500m
15 $/m /lun
480 000$
Obiectul 3
1800m2
12 $/m2/lun
515 000$
4. Problema 11.V2
1,5 p.
Firma X planific s cumpere un lot de pmnt i darea lui n arend pe 6 ani cu plata anual
de arend 3 900 euro. Dup expirarea termenului de arend, lotul va fi vndut la preul 76 400 euro.
La ce pre firma X trebuie s cumpere un lot de pmnt ca s obin un venit de 18%?
6.Chestionar, fiecare rspuns corect
0,6 p.
a) proprietar
b) amplasare
a)
b)
c)
d)
valoarea de investiie;
valoarea de lichidare;
valoarea determinat n scopul impozitrii;
valoarea de reconstituire.
B-34
1.
2.
Rolul evalurii de pia a bunurilor imobiliare. Tipuri de evaluare benevol i obligatorie. 2 p.

Determinarea deprecierii acumulate a bunurilor imobile. Definirea uzurii fizice i determinarea ei
prin metoda vizual.
2 p.
3. Problema 4.V6
1,5 p.
Obiectul
Caracteristicile
Obiectul 1
Obiectul 2
Obiectul 3
evalurii
320 000
280 000
230 000
180
270
280
190
bun
Satisfctoare
bun
Satisfctoare
Data vnzrii
09.08
01.09
01.09
Amplasarea
Buiucani
Botanica
Botanica
Buiucani
4. Problema 3.V3
1,5 p.
Amortizarea Investiii
vnzri
vnzrilor
anul
1
70 000
2
65 000
20 000
3 000
3
90 000
25 000
3 000
4
90 000
30 000
3 000
5
90 000
35 000
3 000
0,6 p.
informaie
b) bilanul contabil
g) cartea tehnic
h) bursa de valori
d) rata cunoscut
f) inflaia
c) metoda indicilor
dificulti:

B-35
1.
Valoarea de pia a imobilului. Valoarea pentru utilizare existent i valoarea alternativ. Valori
negative i alte tipuri de valori (investiional, baz impozabil etc.).
2 p.
2. Determinarea deprecierii funcionale i economice.
2 p.
3. Problema 5.V6
1,5 p.
Obiectul
Caracteristicile
Obiectul 1
Obiectul 2
Obiectul 3
evalurii
250 000
280 000
230 000
130
170
180
190
Garaj
+
+
Starea obiectului
Satisf.
bun
Satisf.
bun
Stil arhitectonic
simplu
avansat
simplu
avansat
Starea satisfctoare diminueaz valoarea n comparaie cu starea bun a bunului imobil cu 8%; lipsa
garajului diminueaz valoarea bunului imobil cu 5%; stil arhitectonic avansat majoreaz valoarea cu 6
%.
4. Problema 2.V4
1,5 p.
0,6 p.
a) mediei ponderate
b) reconcilierii
c) adiionrii
d) extraciei
e) normativ
g) toate sunt false
f) toate sunt false
a) cost i venit
b) cost i comparaie

B-36
1.
2.
3.
Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiul cererii i ofertei. 2 p.

Analiza comparativ a evalurii masive i evalurii individuale a bunurilor imobiliare.
2 p.
Problema 6.V6
1,5 p.
- Uzura fizic 8%
4.
Problema 1.V4
1,5 p.
pentru mprumutul bancar 19,5%; ponderea mijloacelor mprumutate 50%. Fluxurile de numerar
0,6 p.
b) metoda aplicat
d) uzura fizic
h) destinaie
h) toate sunt false
a) investiional
b) de pia
c) de reconstituire
d) de nlocuire
e) rezidual
f) de bilan
g) de asigurare
B-37
1. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile dinamismului, nlocuirii i

aportului. 2 p.
2. Calcularea valorii impozabile (normative) a imobilelor ce aparine persoanelor juridice i fizice. 2 p.
3. Problema 1. V1
1,5 p.
Nr.
Uzura, %
1
Fundaie
7
5
2
Perei
29
10
3
Planeu de pod
15
10
4
Acoperi
7
25
5
Pardoseal
5
25
6
Goluri
7
20
7
Finisare
7
20
8
16
0
9
Alte lucrri
2
15
10
Construcii metalice
5
10
Total
100
x
4. Problema 1. V1
1,5 p.
profitabilitatea fr risc 11%; coeficientul beta 1,2; profitabilitatea medie a peii - 20%; dobnda
0,6 p.
a) surse proprii
d) remiteri
e) mijloace atrase
h) toate sunt false

a) segregrii
b) vrstei efective
c) adiionrii
f) de resurse
g) indicilor de baz
a) sunt egale;
b) sunt sinonime;
c) sunt antonime;
g) toate sunt false
a) alocaiei;
b) parcelrii;
d) capitalizrii;
B-38
1.
2. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile celei mai potrivite
eficiente utilizri, productivitii i concurenii.
2 p.
3. Esena, domeniul de aplicare i algoritmul de evaluare prin metoda analizei comparative a
vnzrilor.
2 p.
4. Problema 1.V2
1,5 p.
Nr.
Uzura, %
1
Fundaie
8
5
2
Perei
25
10
3
Planeu de pod
15
10
4
Acoperi
7
25
5
Pardoseal
5
25
6
Goluri
7
20
7
Finisare
7
20
8
16
0
9
Alte lucrri
3
25
10
Construcii metalice
7
10
Total
100
x
5. Problema 5.V1
1,5 p.
0,6 p
sunt:
a) farmacie
b) coala privat
c) cafenea
d) garsonier
e) biseric
f) parcare auto

a) amplasare
c) anul construciei
d) reele inginereti
proprietarului:
a) terenului;
b) forei de munc;
B-39
1. Determinarea valorii de reconstituire prin metoda cheltuielilor.

2 p.
2. Esena i etapele procesului de reevaluare. Algoritmul reevalurii.
2 p.
3. Problema 1.V3
1,5 p.
Nr.
Uzura, %
1
Fundaie
7
15
2
Perei
29
15
3
Planeu de pod
15
15
4
Acoperi
7
35
5
Pardoseal
5
35
6
Goluri
7
40
7
Finisare
7
40
8
16
0
9
Alte lucrri
2
55
10
Construcii metalice
5
15
Total
100
x
4. Problema 6.V1
1,5 p.
Calculai : 1) suma impozitului care a fost achitat n 2009 dup intrare n vigoare a noului sistem de
Obiectul impunerii:
Cas locativ n satul Mgdceti, mun. Chiinu, suprafaa total 250m2 , valoarea de pia
constituie 16 000 euro Cursul: 1 euro = 17 lei
0,6 p
e) culoarea faadei
g) toate sunt false
a) azil de btrni
b) cmin studenesc
c) hotel
d) motel
e) coal internat
h) toate sunt false
B-40
1.
Factorii de influen asupra valorii imobilului. Factorii macro i micro-economici.

2 p.
2. Structura ratei generale de capitalizare. Metode de calcul a ratei generale. 2 p.
3. Problema 1.V4
1,5 p.
Nr.
Uzura, %
1
Fundaie
7
15
2
Perei
29
20
3
Planeu de pod
15
20
4
Acoperi
7
45
5
Pardoseal
5
45
6
Goluri
7
50
7
Finisare
7
50
8
16
0
9
Alte lucrri
2
15
10
Construcii metalice
5
10
Total
100
x
4. Problema 7.V2
1,5 p.
S se determine valoarea terenului cu suprafaa 7 ari pe care este amplasat un oficiu
712 300 Euro
Costul construciei
628 700 Euro
Marketing
12 400Euro
Publicitate
11 600 Euro
Asigurarea
1 200 Euro
Impozitul
760 Euro
10% VP bic
14% x
0,6 p
utilizeaz:

a) are parcare
b) are ascensor
i) toate sunt false

EI Evaluare Rom 2010

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

EI Evaluare Rom 2010

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

B-1

1. Rolul evalurii de pia a bunurilor imobiliare. Tipuri de evaluare benevol i obligatorie. 2p

a) plicarea diverselor metode

b) preul de pia < costul construciei

Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile dinamismului, nlocuirii i

b) costul de nlocuire net

a) la combinarea diverselor tipuri de folosire a pmntului

f) amplasarea construciei pe teren

4. Abordarea prin venit la estimarea valorii imobilului rezidenial se aplic cnd

f) cldirea este construit n anii 30 ai secolului XX

Determinarea deprecierii acumulate a bunurilor imobile. Definirea uzurii fizice i determinarea ei

d) analiza microeconomic a pieei

e) valoarea de pia > valoarea investiional

Esena, domeniul de aplicare i algoritmul de evaluare prin metoda analizei comparative a

Metoda analizei comparative a vnzrilor. Determinarea mrimii ajustrilor i a consecutivitii

1. Metoda analizei comparative a vnzrilor. Obiecte i elemente de comparaie. 2 p.

g) fiscal i prin venit

1. Caracteristica general a evalurii bunurilor imobiliare prin metoda veniturilor. 2 p.

1. Calcularea venitului operaional net.

e) capitalizarea pierderilor din arend

1. Metoda capitalizrii directe. Determinarea normei de capitalizare prin metoda cumulativ. 2 p.

1. Determinarea ratei de actualizare. Caracteristici i metode.

a) apartamentul are o suprafa mai mare de 100 m.p.

Funciile procentului compus. Valoarea viitoare a unitii de capital i a anuitii.

a) veniturile din vnzri sunt negative

1. Funciile procentului compus, valoarea curent a unitii de capital i a anuitii. 2 p.

h) toate sunt false

1. Funciile procentului compus, valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare i factorul de

c) preul de pia = costul construciei

Metoda de actualizare a fluxurilor de numerar (esena, domeniul de aplicare, algoritmul de

f) Valoarea imobilului rmne constant

1. Structura ratei generale de capitalizare. Metode de calcul a ratei generale. 2 p.

1. Determinarea uzurii fizice prin metoda valoric i metoda vrstei efective. 2 p.

f) toate sunt false

1. Determinarea valorii de reconstituire a imobilului prin metoda comparaiilor unitare (ICVR) i

5. Metoda rezidual poate fi aplicat la evaluarea:

1. Calcularea preului de deviz la imobile noi. Metoda de resurse.

4. Valorile de nlocuire si de reconstituire:

1. Reconcilierea rezultatelor evalurii.

c) cheltuielile operaionale sunt constante

1. Procesul evalurii bunurilor imobile i caracteristica etapelor.

nr. 1 minus; nr. 2 minus; nr. 3 plus;

Evaluarea investiiilor: venitul net actualizat total, indicele de profitabilitate. 2 p.

1. Evaluarea investiiilor: rata intern de rentabilitate, termenul de recuperare. 2 p.

2. Riscurile n activitatea investiional.

toate fluxurile de numerar sunt negative;

1. Evaluarea economic a proiectelor investiionale.

Rolul evalurii de pia a bunurilor imobiliare. Tipuri de evaluare benevol i obligatorie. 2 p.

a) identificarea obiectului evalurii

d) cost, venit, comparaie

Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiul cererii i ofertei. 2 p.

1. Principii de baz pentru evaluarea proprietilor imobiliare. Principiile dinamismului, nlocuirii i

h) toate sunt false

a) rata de capitalizare este constant

1. Determinarea valorii de reconstituire prin metoda cheltuielilor.

Factorii de influen asupra valorii imobilului. Factorii macro i micro-economici.

b) Indicii Comasai ai Valorii de Reconstituire

S-ar putea să vă placă și