Sunteți pe pagina 1din 25

9. Dreptul de proprietate (A. Cobneanu, S.

Bieu)
Spre exemplu n Codul civil avem trei articole ce se refer la proprietatea comun n devlmie
a soilor i anume articolele 371-373. Tot odat avem i un capitol n Codul Familiei dedicat dreptului
de proprietate comun n devlmie a soilor (cap. 6 respectiv art. 19-26). n asemenea situaii,
reglementrile din aceste dou acte normative care au aceiai for juridic, ar trebui s aib unul i
acelai coninut. n caz de divergene vor fi aplicabile prevederile legii mai noi, n cazul nostru
prevederile Codului civil.
Codul civil din 2002 cuprinde n art. 315 - 319 reglementri de principiu, reglementri care pot
ajuta la soluionarea litigiilor n situaiile n care nu exist norme exprese care ar soluiona litigiile.
Astfel, art. 315 alin. 3 din Codul civil prevede c dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de
drepturile unui teri. Aceast prevedere legal impune a face cteva precizri. n primul rnd dreptul de
proprietate impune titularului o exercitare a dreptului de proprietate n aa fel ca ea s nu contravine
legii. Pe de alt parte dreptul de proprietate urmeaz a fi exercitat n aa fel ca s nu prejudicieze
drepturile persoanelor tere. Anume acest fapt va permite soluionarea unor litigii care la prima vedere
sar prea c nu au un suport legal. Spre exemplu, dispoziia alin. 3 din art. 315 Cod civil va putea fi
aplicat dac se va construi ntr-o apropiere imediat (doar la civa metri) a unei scoli, grdinie de
copii, case de locuit o staie de alimentare cu produse petroliere. Este indiscutabil faptul c exploatarea
unei staii de alimentare va duna sntii copiilor din scoal, grdini, oamenilor din blocul locativ. n
aa fel urmeaz s considerm c proprietarul unei asemenea staii nu va putea exploata acest bun
fiindc se aduc atingere drepturilor persoanelor tere, ceea ce contravine art. 315 alin. 3 din Codul civil.
i proprietarul unei asemenea staii de alimentare cu produse alimentare nu va putea invoca n aprarea
dreptului su c construcia staiei a fost construit n strict conformitate cu documentaia de proiect,
aceasta la rndul su fiind aprobat de organele competente.
O alt norm cu caracter de principiu este art. 319 din Codul civil conform cruia schimbarea
proprietarului nu afecteaz drepturile terelor asupra bunului, dobndite cu bun - credin anterior
transmiterii dreptului de proprietate. De dese ori la practic, proprietarul greveaz dreptul su de
proprietate. Aa spre exemplu un bun poate fi gajat, poate fi transmis n uzufruct, poate fi transmis n
locaiune, arend etc. . S admitem cazul c n 2003 proprietarul unui apartament a transmis acest
apartament n uzufruct pe o perioad de 10 ani. n conformitate cu prevederile art. 416 din Codul civil
nudul proprietar poate s vnd bunul su. nstrinarea dreptului su de proprietate (spre exemplu n
2005) asupra bunului grevat cu un drept de uzufruct nu va afecta drepturile uzufructuarului pn la
ncetarea dreptului de uzufruct, adic n cazul nostru pn n 2013. Respectiv noul proprietar al
apartamentului va fi obligat s permit pn n 2013 uzufructuarului posesiunea i folosina
apartamentului. De aceea ori de cte ori noul proprietar va pretinde aprarea dreptului su de proprietate
motivnd c nu el a grevat bunul pe care la dobndit n proprietate ci fostul proprietar, asemenea cerine
urmeaz a fi respinse. Important este c dispoziia articolului 319 din Codul civil se va aplica doar
atunci cnd drepturile terelor asupra bunului au fost dobndite cu bun - credin. Buna - credin se
prezum, contrariul urmeaz a fi dovedit de cel ce l invoc. Aceiai soluie va fi i atunci cnd noul
proprietar va invoca n aprarea dreptului su de proprietate superioritatea dreptului de proprietate
asupra celorlalte drepturi.
La fel o norm care cuprinde reglementri de principiu poate fi considerat i art. 316 din Codul
civil intitulat Garantarea dreptului de proprietate. De fapt reglementrile din art. 316 din Codul
civil n mare parte repet prevederile unor norme constituionale, n deosebi coninutul art. 46 din
Constituie. In aa fel instana va avea posibilitatea fie s aplice prevederile art. 46 din Constituie fie s
aplice prevederile art. 316 din Codul civil.
Structura reglementrilor dreptului de proprietate din Codul civil permite a face concluzia c
Codul civil se preocup n general de dreptul de proprietate i nu face distincie ntre proprietate privat
i proprietate public. De aceea afirmm c art. 315-394 din Codul civil se aplic n egal msur
oricrui titular ai dreptului de proprietate, fie c acesta este persoan fizic sau juridic, fie c acesta
este statul sau unitatea administrativ teritorial. In ceea ce privete regimul juridic al bunurilor ce pot
face obiectul dreptului de proprietate urmeaz s inem cont de coninutul art. 296 din Codul civil, care
clasific bunurile n bunuri ale domeniului public i bunuri ale domeniului privat. Pornind de la art. 296
1

din Codul civil, se poate spune c bunuri ale domeniului privat sunt bunurile ce aparin persoanelor
fizice, juridice, statului sau unitilor administrativ-teritoriale asupra crora titularul exercit atributele
dreptului de proprietate (posesiunea, folosina i dispoziia) n mod exclusiv i perpetuu, prin putere i
n interes propriu, n condiiile stabilite de lege.
In art. 296, este ntrit prezumia conform creia bunurile fac parte din domeniul privat.
Bunurile care fac parte din domeniul privat pot aparine att persoanelor fizice i persoanelor
juridice, ct i statului i unitilor administrativ-teritoriale. Toate bunurile persoanelor fizice i ale celor
juridice de drept privat sunt bunuri ale domeniului privat. In schimb, conform aceluiai articol alin. (1),
(bunurile care aparin statului sau unitilor administrativ-teritoriale fac parte din domeniul privat dac,
prin lege sau n modul stabilit de lege, nu snt trecute n domeniul public.
Referitor la bunurile din domeniul privat, la regimul lor juridic, se poate spune c se afl n
circuitul civil, c sunt prescriptibile i sesizabile.
Sunt bunuri ale domeniului public bunurile declarate ca atare prin lege. La moment, nu exist o
lege care ar enumera toate bunurile domeniului public, lucru dificil de realizat i, n opinia noastr,
inutil. Trecerea bunurilor la domeniul public se face prin legea respectiv. In primul rnd, sunt ale
domeniului public bunurile enumerate n Constituie, la art. 127 alin. (4), care prevede c bogiile de
orice natur ale subsolului, spaiul aerian, apele i pdurile folosite
n interes public, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, cile de
comunicaie, precum i alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclusiv al proprietii publice.
Constituia enumer doar principalele categorii de bunuri ale domeniului public, stipulnd c i alte
bunuri stabilite de lege pot fi trecute n acest domeniu. De exemplu, Legea cu privire la
proprietatea public a unitilor administrativ-teritoriale enumer, la art. 3, obiectele dreptului de
proprietate public al unitilor administrativ-teritoriale. O alt lege referitoare la bunurile
domeniului privat este Legea privind terenurile proprietate public i delimitarea lor . Sunt
considerate ale domeniului public i bunurile enumerate n Legea cu privire la declararea
complexului "Combinatul de Vinuri "Cricova"- S.A." drept obiect al patrimoniului culturalnaional al Republicii Moldova.
n opina noastr, aceste legi urmeaz a fi aduse n concordan cu prevederile Codului
civil, n particular cu art. 296.
A doua categorie de bunuri atribuite domeniului public o constituie cele care, prin natura
lor, sunt de uz sau de interes public. De uz public sunt acele bunuri care, prin natura lor, au o
folosin general, cum ar fi: pieele, podurile, fntnile, parcurile publice, cimitirele etc. La aceste
bunuri au acces toi membrii societii.
De interes public sunt acele bunuri care, prin natura lor, au destinaia de a fi folosite sau
exploatate n cazul unui serviciu public, n activiti care intereseaz ntreaga societate sau o
colectivitate, fr a exista acces la folosina lor concret i nemijlocit de ctre o persoan sau mai
multe persoane, cum sunt: cile ferate, cldirile colilor i spitalelor (cu excepia celor private),
teatrele i muzeele statului, bibliotecile de stat, cazrmile etc . Referindu-se la bunurile de interes
public, Codul civil prevede, la art. 296 alin. (2), c interesul public implic afectarea bunului la un
serviciu public sau la orice activitate care satisface nevoile colectivitii fr a presupune accesul
nemijlocit al acesteia la utilizarea bunului conform destinaiei menionate.
Importana practic a determinrii regimului juridic fie public, fie privat al bunurilor const
n aceea c bunurile domeniului public nu vor putea fi nstrinate prin acte juridice translative de
proprietate att cu titlu oneros ct i cu titlu gratuit. Ori de cte ori obiect al litigiului va fi un act
juridic civil translativ de proprietate a unui bun al domeniului public, un asemenea act juridic civil
n toate cazurile urmeaz s- fie declarat nul, indiferent de faptul dac dobnditorul este de bun
sau de rea-credin. Va fi lovit de nulitate un asemenea act chiar dac dobnditorul a nregistrat
dreptul de proprietate n registrul public (spre exemplu a fost nstrinat un bun imobil al
domeniului public). Respectiv n exemplul nostru nu va putea fi aplicat art. 51 din Legea
cadastrului bunurilor imobile, articol care protejeaz interesele dobnditorului de bun - credin.
Un capitol important din titlul trei al crii a dou este cel dedicat dobndirii i ncetrii
dreptului de proprietate, acesta fiind Capitolul II Dobndirea i ncetarea dreptului de proprietate,
2

respectiv articolele 320-343. Pentru prima dat Noul Cod civil reglementeaz aa moduri de
dobndire a dreptului de proprietate ca ocupaiunea, accesiunea, uzucapiunea. Pe de alt parte Noul
cod civil admite posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate asupra bunurilor gsite i asupra
comoarei respectiv de ctre cel ce a gsit bunul pierdut sau de cel ce a descoperit comoara.
Novatorii sunt i reglementrile dedicate ncetrii dreptului de proprietate ca renunarea la dreptul
de proprietate, rscumprarea animalelor domestice n cazul nclcrii regulilor de comportare cu
ele ... .
Printre problemele care ar putea aprea la practic n legtur cu dobndirea dreptului de
proprietate am invoca urmtoarele.
n primul rnd este necesar s rspundem la ntrebarea dac enumerarea modurilor de
dobndire a dreptului de proprietate din art. 320 este exhaustiv sau nu. Spre exemplu, vom putea
sau nu considera ca mod de dobndire a dreptului de proprietate transmiterea de la bilana unui
subiect a unui bun la bilana altui subiect. n opinia noastr transmiterea de la bilana unui subiect a
unui bun la bilana altui subiect nu constituie n sine un mijloc de dobndire a dreptului de
proprietate, fiindc o asemenea transmitere este doar aspectul final al realizrii unuia din
mijloacele de dobndire a dreptului de proprietate, acesta din urm putnd fi fie un act juridic civil,
fie un act administrativ fie un alt mod de dobndire a dreptului de proprietate. Deci, important este
s- reinem c dreptul de proprietate va putea fi dobndit doar prin acele moduri de dobndire a
dreptului de proprietate enumerate la art. 320 din Codul civil, care la fel admite c prin lege se pot
reglementa i alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate. Aceasta
nsemn c prile nu vor putea constitui alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate dect
cele prevzute expres n lege, i doar n lege.
Unul din modurile noi de dobndire a dreptului de proprietate reglementat n Codul civil
este i accesiunea. Dat fiind faptul c la practic tot mai des apar situaii ce urmeaz a fi
reglementate n baza art. 328-330 din Codul civil, n ceea ce urmeaz ne vom opri la o analiz mai
detaliat a acestui mod de dobndire a dreptului de proprietate.
Prin accesiune se nelege ncorporarea unui bun n altul, cu alte cuvinte unirea unui lucru
cu un alt lucru. Dobndirea dreptului de proprietate prin accesiune rezolv multe situaii practice,
care nu gseau o reglementare expres n legislaie. n practic apreau situaii cnd se uneau dou
sau mai multe bunuri care aparineau unor proprietari diferii i care nu puteau fi separate fr a se
cauza prejudicii bunurilor. Soluiile acestor situaii astzi le putem desprinde din coninutul art.
328-330.
Trebuie s spunem c, n afar de articolele nominalizate, la accesiune se refer parial i
art. 317, care prevede: Tot ceea ce produce bunul, precum i tot ceea ce unete bunul ori se
ncorporeaz n el ca urmare a faptei proprietarului, a unei alte persoane ori a unui caz fortuit,
revine proprietarului dac legea nu prevede altfel. De fapt, n acest articol se vorbete nu numai
despre accesiune, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate. Cuvintele tot ceea ce produce
bunul nu se refer la accesiune, ci la fructele bunului, care, dup regula general, revin
proprietarului, excepiile de la aceast regul fiind stabilite de lege. Dei, n art. 317, se prevede c
excepiile de la regula conform creia tot ceea ce produce bunul revine proprietarului pot fi stabilite
doar prin lege, urmeaz s admitem situaiile cnd aceste excepii pot fi stabilite i prin voina
subiectelor raportului juridic civil. Exemplu n acest sens poate servi art. 310, care admite ca prile
s prevad c fructele bunului nu revin proprietarului, ci posesorului
Codul civil reglementeaz accesiunea imobiliar (care, la rndul ei, poate fi natural sau
artificial) i accesiunea mobiliar.
Accesiunea imobiliar. Vorbind de accesiunea imobiliar, trebuie s pornim de la principiul
general ce domin aceast materie, i anume c pmntul este considerat bun principal, iar lucrurile
care se ncorporeaz n el sunt accesorii. n principiu, aceast regul poate fi dedus din art. 317
din Codul civil
Accesiunea imobiliar poate fi de dou feluri: natural i artificial.
n art. 328, se vorbete despre accesiunea imobiliar natural, i anume despre accesiunea
pmnturilor depuse sau create de ape, dar nimic despre accesiunea animalelor (proiectul Codului
3

civil a cuprins asemenea reglementri). Accesiunea pmnturilor depuse sau create de ape se refer
la aluviuni (alin.1), avulsiuni (alin.3), insule i albii prsite (alin. 2 i 4, parial alin.1).
Aluviunile sunt creteri de pmnt ce se fac succesiv i pe nesimite la malurile apelor
curgtoare. Conform alin. (1), aceste adausuri revin proprietarului de teren riveran. Prin adugirile
de teren, stipulate n alin. (1), trebuie s nelegem nu doar pmntul, ci tot ceea ce solul poart la
suprafa i tot ceea ce apele curgtoare aduc i las la rm, precum nisipul, pietriul etc., acestea
din urm, la fel, revenind proprietarului de teren riveran.
Dac la alin. (1) este vorba despre adausuri lente, alin. (3) se refer la adausurile brute. Se
poate ntmpla ca, n timpul revrsrilor, un curs de ap s rup o bucat mare, care poate fi
identificat, dintr-o proprietate i s o alipeasc la o alt proprietate riveran. Aceste alipiri de teren
se numesc avulsiuni. n cazul avulsiunii, proprietarul fondului din care apa a rupt o poriune de
teren pstreaz asupra acestei poriuni dreptul de proprietate, cu condiia revendicrii ei n decursul
unui an de la data la care proprietarul terenului la care s-a alipit partea a intrat n posesiunea prii
alipite. Acest termen, de un an, stipulat la art. 328 alin. (3), este unul de perimare. Dac, n acest
termen, proprietarul de la care a fost rupt bucata de teren nu o va revendica, va pierde dreptul de
proprietate asupra ei, iar proprietarul terenului riveran la care s-a alipit bucata va deveni
proprietarul ei.
n afar de aceste dou situaii (aluviuni i avulsiuni), art. 328 reglementeaz i situaia n
care apele heleteelor, canalelor, iazurilor se revars ori scad. Astfel, acelai articol prevede, la alin.
(2), c proprietarul terenului nconjurat de ruri, heletee, iazuri, canale sau de alte ape nu devine
proprietar al terenurilor aprute prin scderea temporar a apelor. Proprietarul acestor ape nu
dobndete nici un drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revrsri sporadice. n acest
caz, proprietarul terenului nconjurat de ape stttoare (heletee, iazuri, canale) nu devine
proprietar al terenurilor aprute prin scderea temporar a apelor. Nici proprietarul acestor ape nu
dobndete vre-un drept asupra terenului acoperit n urma unor revrsri sporadice. Cu alte cuvinte,
nivelul normal al apei (lacului, heleteului etc.) determin limita fix a pmntului ce aparine
proprietarului, independent de creterile i scderile excepionale ale apei. O ultim situaie ce ine
de accesiunea imobiliar natural este reglementat n art. 328 alin. (4) i se refer la situaiile cnd
apele curgtoare i schimb n mod natural cursul. n conformitate cu aceast norm, n cazul n
care o ap curgtoare, formnd un bra nou, nconjoar terenul unui proprietar riveran, acesta
rmne proprietarul insulei astfel create. Regula este c proprietarul terenului riveran rmne a fi i
proprietarul insulei create n urma schimbrii cursului unui ru i nconjurrii terenului riveran.
Accesiunea imobiliar artificial este reglementat n Codul civil, la art.329. Ea se
ntlnete n cazul cnd: a) se face o construcie sau o plantaie pe un fond sau b) unei cldiri
existente se adaug construcii noi. In aceste ipoteze este nevoie ca fondul sau cldirea iniial s
aparin unei persoane, iar materialul construciei sau plantaiei s aparin unei alte persoane. i n
cazul accesiunii imobiliare, urmeaz s pornim de la regula superficies solo cedit, conform creia
accesiunea se face ntotdeauna n folosul proprietarului fondului. Cu alte cuvinte, tot ceea ce se afl
pe teren se consider c aparine proprietarului de teren. Aceasta este regula, de la care se poate
deroga.
Art. 329 alin. (1) stabilete: Construciile i lucrrile subterane sau de la suprafaa terenului
snt prezumate a fi fcute de proprietarul terenului pe cheltuiala sa i i aparin acestuia pn la
proba contrar. Alin. (1) stabilete o dubl prezumie: construciile i lucrrile subterane sau de la
suprafaa terenului snt prezumate a fi fcute: a) de proprietarul terenului i b) pe cheltuiala sa. Prin
aceast prezumie, legiuitorul a legiferat situaiile cele mai frecvente, cci, n majoritatea cazurilor,
construciile sau plantaiile sunt fcute de proprietarul fondului i pe cheltuiala sa. Chiar dac
valoarea construciei sau a plantaiei ar depi cu mult valoarea pmntului pe care se afl,
prezumia prevzut i gsete aplicaia. Conform dispoziiilor art. 329 alin.(1) ns, aceast
prezumie poate fi combtut prin dovad contrarie. Astfel, cel care pretinde c a fcut construcia
sau plantaia pe un fond strin trebuie s dovedeasc acest lucru prin orice mijloc de prob:
nscrisuri, depoziii ale martorilor etc.

Este important, cu referire la alin. 1 din art. 329, s- facem o precizare, care n opinia
noastr ni se pare foarte important. Astfel, dup cum am afirmat mai sus art. 329 alin. (1)
stabilete: construciile i lucrrile subterane sau de la suprafaa terenului snt prezumate a fi fcute
de proprietarul terenului pe cheltuiala sa i i aparin acestuia pn la proba contrar. Am grei dac
am admite faptul c sintagma pn la proba contrar se refer i la sintagma i i aparin
acestuia. Cu alte cuvinte ar fi o greeal dac am admite c am putea dovedi c ceea ce se afl pe
terenul unui proprietar (construcii, plantaii) poate aparine altui proprietar. Dei prima fraz din
art. 329 alin. 1 finalizeaz cu ...i i aparin acestuia pn la proba contrar, trebuie s spunem c
proba contrar se refer doar la ...sunt prezumate a fi fcute de proprietarul terenului pe
cheltuiala.... Aceasta nseamn c regula din art. 317 din Codul civil, conform cruia tot ceea ce
unete bunul sau se ncorporeaz n el revine proprietarului, este una imperativ, care nu poate fi
schimbat la voina prilor, ci doar legea poate prevedea contrariu.
Art. 329 alin. (1) se refer la construcii i lucrri. Dac la termenul construcii
legiuitorul nu d explicaii, deoarece acesta nu ridic semne de ntrebare, referitor la lucrri
indic expres ce se nelege prin ele, atribuind sensului lor plantarea, precum i amenajrile aduse
unui teren care nu se ncorporeaz n mod durabil n acesta. Trebuie s precizm c alin. (1) se
refer doar la lucrri noi, nu i la mbuntirile anterioare. De asemenea, la lucrri nu se atribuie
nici reparaiile fcute (de exemplu, nlocuirea arborilor czui).
n art. 329 se disting trei situaii de accesiune imobiliar artificial: a) proprietarul
fondului face el nsui construcii sau plantaii utiliznd materiale strine [alin. (2)]; b) proprietarul
materialelor face construcii sau plantaii pe un teren strin [alin. (3) i (4)]; c) constructorul
efectueaz lucrri att pe terenul su, ct i pe terenul vecin [alin. (5) i (6)]. n aceste cazuri,
legiuitorul mai face distincia: este cel care a efectuat lucrrile sau plantaiile de bun sau de rea credin. n situaia a doua i a treia constructorul ar putea s utilizeze materiale ce nu-i aparin, n
care caz proprietarul materialelor ar putea cere constructorului despgubiri, fiind aplicabile regulile
primei situaii, n care proprietarul fondului construiete cu materiale strine.
n cele ce urmeaz, vom analiza aceste trei situaii.
A. Prima situaie se refer la lucrrile fcute de proprietarul terenului cu materiale strine.
Conform art. 329 alin. (2), proprietarul terenului care a fcut construcii sau lucrri cu
materiale strine devine prin accesiune proprietarul acestor lucrri. Proprietarul materialelor
ns nu le va putea revendica, chiar dac lucrrile au fost efectuate cu rea-credin. n
schimb, proprietarul de teren va fi obligat s plteasc proprietarului de materiale o
despgubire egal cu valoarea acestora. Dac este de rea-credin, proprietarul de teren va fi
obligat s repare i prejudiciul cauzat proprietarului de materiale. Pornind de la prevederile
art. 329 alin. (1), trebuie s spunem aadar c proprietarul de teren va dobndi dreptul de
proprietate asupra construciilor sau lucrrilor, indiferent de faptul dac este de bun sau de
rea-credin, adic indiferent de faptul dac tia sau nu tia c materialele sunt strine.
B. A doua situaie referitoare la accesiunea imobiliar artificial este, dup cu am spus,
efectuarea lucrrilor cu materiale proprii pe un teren strin. Trebuie s presupunem c
pentru existena unei asemenea situaii este nevoie ca cel care construiete s fie posesorul
terenului, doar ntr-un asemenea caz el va putea construi. n principiu, i n acest caz va fi
aplicabil regula general conform creia proprietarul fondului devine prin accesiune
proprietar al construciilor i lucrrilor fcute de o ter persoan. Acesta nu devine
proprietar al construciilor i lucrrilor, iar n unele cazuri poate s pretind o despgubire
de la proprietarul de teren. Spunem n unele cazuri, fiindc legiuitorul a fcut distincie
ntre constructorul de bun-credin i constructorul de rea-credin. Art. 329 alin. (3)
prevede c n cazul n care construciile sau lucrrile snt fcute de un ter, proprietarul
terenului are dreptul s le in pentru sine sau s oblige terul s le ridice pe cheltuial
proprie i s repare daunele cauzate, avnd n vedere constructorul de rea-credin care a
fcut lucrri pe un terenul strin. Dei nu este expres indicat c acest constructor este de
rea-credin, legiuitorul las s se neleag prin coroborarea alin. (3) cu alin. (4). Este
considerat constructor de rea-credin persoana care tia ori trebuia s tie c nu este n
5

drept s construiasc i s efectueze lucrri pe un teren strin. In acest caz, proprietarul


fondului poate: a) s pstreze construcia; ori b) s cear ridicarea construciei. Dac
pstreaz construciile sau lucrrile fcute de un ter, proprietarul este obligat s plteasc,
la alegere, valoarea materialelor i costul muncii ori o sum de bani egal cu creterea
valorii terenului. Astfel, art. 329 alin. (3) prevede: Dac pstreaz construciile sau lucrrile
fcute de un ter, proprietarul este obligat s plteasc, la alegere, valoarea materialelor i
costul muncii ori o sum de bani egal cu creterea valorii terenului.
Proprietarul terenului este n drept s aleag suma care s fie pltit terului
(constructorului): fie una echivalent cu valoarea materialelor i costul muncii, fie echivalent cu
creterea valorii terenului. Este de presupus c proprietarul terenului va alege suma mai mic, dar
nu este exclus i inversul. Dac proprietarul fondului nu va reine pentru sine construciile i
lucrrile efectuate de tera persoan, atunci aceasta este obligat s ridice construcia sau lucrrile
pe cheltuiala sa. In cazul n care demolarea construciei va cauza daune terenului sau
proprietarului, acestea vor fi reparate de ctre constructorul de rea-credin. Construciile i
lucrrile devin chiar un drept al constructorului n cazul n care proprietarul le pstreaz, refuznd
s plteasc valoarea lor ori o sum echivalent creterii valorii terenului.
Situaia constructorului de bun-credin este mai favorabil dect cea a constructorului de
rea-credin, deoarece el nu este obligat s ridice construciile i lucrrile efectuate pe teren strin,
aceasta fiind unica diferen dintre ei. Art. 329 alin. (4) dispune: n cazul n care construciile sau
lucrrile snt fcute de un ter de bun-credin, proprietarul de teren nu poate cere ridicarea lor i
este obligat s plteasc, la alegere, valoarea materialelor i costul muncii sau o sum de bani
echivalent creterii valorii terenului.
i n acest caz, proprietarul terenului este obligat s plteasc constructorului o despgubire
ce echivaleaz cu valoarea materialelor i costul muncii ori o sum de bani egal cu creterea
valorii terenului. Dup cum se observ, att n cazul constructorului de rea-credin, ct i n cazul
constructorului de bun-credin suma despgubirii este identic.
Opiunea proprietarului relativ la despgubirea pe care trebuie s o plteasc
constructorului, opiune expres indicat n art. 329 alin. (3) i (4), i gsete argumentarea n unul
din principiile fundamentale ale dreptului civil: Nimeni nu se poate mbogi pe nedrept n paguba
altuia. Totui, pornind de la faptul c proprietarul terenului va alege s plteasc suma cea mai
mic, nu trebuie s credem c acest principiu se va nclca. Pltind valoarea materialelor plus
costul muncii, inferioare creterii valorii terenului, proprietarul se mbogete, ns pe bun
dreptate, deoarece constructorul nu sufer nici o pagub, primind reparaia tuturor cheltuielilor
suportate la efectuarea construciei. n consecin, avem situaia n care constructorul se
mbogete, dar fr a prejudicia pe cineva, ceea ce nu contravine principiului invocat mai sus.
Acest principiu nu este violat nici cnd proprietarul pltete constructorului o sum egal cu
creterea valorii terenului, fiindc, dei constructorul sufer o pagub (nu primete integral
cheltuielile de construcie), proprietarul terenului nu se mbogete cu nimic, deoarece pltete
constructorului o sum echivalent mbogirii sale. i n acest ultim caz, este vorba de paguba
suportat de o persoan, ns fr mbogire nedreapt a unei alte persoane.
C. Art. 329 alin. (5) se refer la o situaie special, n care construcia este fcut pe dou
terenuri aparinnd unor proprietari diferii. Dac art. 329 alin.(1)-(4) se referea n egal
msur la construcii i la alte lucrri, art. 329 alin. (5) se refer doar la construcii,
stipulnd: n cazul n care construcia este ridicat n parte pe terenul constructorului i n
parte pe un teren nvecinat, proprietarul vecin poate dobndi proprietatea asupra ntregii
construcii, pltind constructorului o despgubire, numai dac cel puin 1/2 din suprafaa
construit se afl pe terenul su. n acest caz, el va dobndi i un drept de superficie asupra
terenului aferent pe toat durata de existen a construciei. Despgubirea trebuie s acopere
valoarea materialelor i costul muncii, precum i contravaloarea folosinei terenului aferent.
Dup cum se observ, aceast norm instituie i o excepie de la regula consfinit n art.
329 alin. (1). Astfel, n cazul n care construcia este ridicat n parte pe terenul
constructorului i n parte pe un teren nvecinat, proprietarul vecin poate dobndi
6

proprietatea asupra ntregii construcii, pltind constructorului o despgubire, numai dac


cel puin 1/2 din suprafaa construit se afl pe terenul su. Dac mai mult de 'A din
construcie se afl pe terenul constructorului, sunt aplicabile regulile din alin. (2) i (3) ale
articolului 329. n plus, dac constructorul este de bun-credin, cldirea se va afla n
proprietatea comun pe cote-pri a titularilor dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Prin urmare, dac constructorul (fiind i proprietar al terenului) ridic o construcie att pe
terenul su, ct i pe terenul vecinului, iar mai mult de A din construcie se afl pe terenul
vecinului, el nu devine proprietarul prii aflate pe terenul su. Acest lucru se ntmpla doar
dac vecinul dorete s invoce alin. (5) al art. 329 din Codul civil, adic doar atunci cnd
vecinul va dori s devin proprietarul ntregii construcii. n acest caz, vecinul poate
dobndi un drept de superficie asupra terenului aferent pe toat durata de existen a
construciei, dar va fi obligat s plteasc constructorului o despgubire, care s includ att
cheltuielile suportate de constructor (valoarea materialelor plus costul munci), ct i
contravaloarea folosinei terenului aferent. La o asemenea despgubire poate pretinde doar
constructorul de bun-credin.
Constructorul de rea-credin poate pretinde doar la 1/3 din despgubire (valoarea
materialelor i costul muncii, plus contravaloarea folosinei terenului aferent). El poate pretinde la
o despgubire mai mare dac aduce dovada faptului c proprietarul terenului vecin este vinovat (de
exemplu, tolereaz intenionat zidirea construciei pn la final n loc s interzic lucrrile).
Momentele referitoare la situaiile n care constructorul este de rea-credin sunt reglementate la
art. 329 alin. (6).
Accesiunea mobiliar, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate, este reglementat
la art. 330 din Codul civil. i n cazul ei regula general este: Proprietarul lucrului principal devine
prin accesiune proprietarul noului bun format prin ncorporarea la lucrul principal al unui alt lucru
mai puin important. n art. 330, sunt reglementate trei cazuri de accesiune mobiliar: adjunciunea
[alin. (1)-(3)], specificaiunea [alin. (4)-(6)] i confuziunea [art. (7)-(8)].
Adjunciunea const n unirea a dou bunuri ce aparin unor proprietari diferii, care, dei
formeaz un singur tot, pot fi desprite i utilizate separat. O prim situaie care poate aprea n
cazul adjunciunii const n posibilitatea separrii celor dou bunuri, care prin unire au format un
nou bun, n cazul n care, conform art. 330 alin. 1, proprietarii pretind la separarea lor.
O a doua situaie poate surveni n cazul adjunciunii atunci cnd bunurile care au format un
ntreg nu pot fi separate fr a se deteriora ori separarea, dei nu le afecteaz, necesit cheltuieli
excesive. Aceast situaie este reglementat la art. 330 alin. (2), care prevede: Dac dou bunuri
care aparin diferiilor proprietari s-au unit nct nu se mai pot separa fr a fi deteriorate sau fr
munc sau cheltuieli excesive, noul bun aparine proprietarului care a contribuit cel mai mult la
constituirea bunului, prin munc sau prin valoarea bunului iniial, fiind obligat s plteasc
celuilalt proprietar preul bunului unit cu bunul principal.
n acest caz, legiuitorul a stabilit dou situaii: fie c separarea este imposibil pe motivul
c se va deteriora bunul, fie c separarea va necesita cheltuieli excesive. n ambele cazuri, noul bun
aparine proprietarului care a contribuit cel mai mult, prin munc sau prin valoarea bunului iniial,
la constituirea bunului. Tot odat, cel care dobndete dreptul de proprietate asupra noului bun este
obligat, la rndul su, s plteasc preul bunului unit cu bunul principal. Se poate spune c art. 330
alin. 2 conine regula general, conform creia proprietarul bunului mai puin important nu poate
cere separarea bunului, ci doar preul lui. De la aceast regul exist o excepie, reglementat la
acelai articol.
Astfel, va fi posibil ca proprietarul bunului accesoriu s cear separarea bunului su din
bunul principal chiar dac, n urma separrii, va suferi bunul principal. Separarea este posibil doar
n cazul n care unirea bunului accesoriu la bunul principal a fost fcut fr tirea proprietarului
bunului accesoriu. Este de presupus c proprietarul bunului accesoriu va cere
separarea doar dac ea nu va afecta i bunul accesoriu. In caz contrar, vor fi aplicabile regulile din
art. 330 alin. (2) din Codul civil.

Specificaiunea. Se numete specificaiune cazul n care o persoan face un obiect nou cu


materie strin. Art. 330 alin. (4) cuprinde reglementri referitoare la dobndirea dreptului de
proprietate n urma specificaiunii. De exemplu, un pictor creeaz picteaz un portret utiliznd
pnza i vopselele altuia. n cazul specificaiunii, nu se unesc dou bunuri materiale corporale (ca
la adjunciune), ci se unete un bun corporal (materialul) cu unul abstract (munca pictorului). Din
art. 333 alin. (4), am putea deduce c materia este bunul principal, iar manopera bunul accesoriu. n
cazul specificaiunii, regula este c dreptul de proprietate asupra bunului rezultat din prelucrarea
materiei aparine proprietarului ei. Aceast regul, stipulat expres la art. 330 alin. (4), are un
caracter dispozitiv, prile (proprietarul materiei i cel ce efectueaz manopera) pot stabili
contrariul (noul bun va aparine lucrtorului, acesta fiind obligat s plteasc valoarea materiei).
Proprietarul materiei, conform regulii generale, este obligat s plteasc valoarea manoperei. Prin
prelucrare, se nelege scrierea, desenarea, pictarea, imprimarea, gravarea sau o alt transformare a
unei suprafee.
Prin excepie de la regula general stipulat la art. 330 alin. (4), este posibil ca lucrtorul s
devin proprietarul noului bun, chiar n lipsa unei nelegeri cu proprietarul materiei. n acest caz,
lucrtorul trebuie s fie de bun-credin, iar valoarea manoperei s fie superioar valorii materiei
(de exemplu, un artist renumit picteaz un tablou pe o pnz ce nu-i aparine). Trebuie s
considerm c n acest caz bunul principal este munca, iar bunul accesoriu materia, lucrtorul
avnd obligaia de a-l despgubi pe proprietarul materiei pltindu-i valoarea ei. Pentru
aplicabilitatea art.330 alin. (5), este necesar ntrunirea a dou condiii: 1) persoana care a
transformat prin manoper materia ce nu-i aparine trebuie s fie de bun-credin; 2) valoarea
manoperei trebuie s fie superioar valorii materiei.
n conformitate cu art. 330 alin. (6), cel care trebuie s restituie bunul rezultat din
prelucrarea materiei este n drept s-l rein pn va primi de la proprietarul noului bun suma
datorat. Proprietarul materiei sau lucrtorul, dup caz, vor avea dreptul de retenie a bunului pn
la plata sumei datorate de cel care dobndete dreptul de proprietate asupra bunului aprut n urma
specificaiunii. Exercitarea dreptului de retenie se va face n conformitate cu art. 637.
Confuziunea. Prin confuziune se nelege amestecul a dou sau mai multe materii care
aparin unor diferii proprietari. Art. 330 alin. (7) prevede: n cazul n care un bun s-a format prin
amestecarea mai multor materii (confuziunea) ce aparin diferiilor proprietari i nici una nu poate
fi considerat ca materie principal, proprietarul care nu a tiut despre confuziune poate cere
separarea materiilor dac este posibil. Dac materiile amestecate nu pot fi separate fr
pagub, bunul format aparine proprietarilor materiilor proporional cantitii, calitii i valorii
materiei fiecruia.
Este posibil ca un bun s se formeze prin amestecul a dou materii ce aparin a doi
proprietari diferii. O asemenea situaie, purtnd denumirea de confuziune, este reglementat la
alin. (7), din care pot fi relevate trei situaii: 1) dintre materiile amestecate ca au format un nou bun,
una poate fi considerat principal; 2) nici una dintre materiile amestecate nu poate fi considerat
principal, ns este posibil separarea lor; 3) materiile amestecate nu pot fi separate fr pagub.
Vom examina aceste trei situaii.
a) Dac una dintre materii poate fi considerat principal i o alta accesorie, noua materie
poate aparine proprietarului materiei principale, respectndu-se prevederile art. 330 alin.
(8).
b) Dac nici una dintre materii nu poate fi considerat principal, dar este posibil separarea
lor, proprietarul care nu a tiut de confuziune poate cere separarea materiilor.
Dac materiile amestecate nu pot fi separate fr pagub, bunul format aparine
proprietarilor proporional cantitii, calitii i valorii materiei fiecruia.
Dup cum am afirmat, dac o materie poate fi considerat principal sau depete cealalt
materie prin cantitate ori valoare, proprietarul ei poate pretinde ca bunul creat prin amestec s-i fie
dat n proprietate. Pentru a cere acest lucru, proprietarul materiei principale trebuie s fie de buncredin i s plteasc celuilalt preul materiei ori s nlocuiasc materia cu una fungibil, ori s
plteasc contravaloarea ei.
8

Uzucapiunea.
Un alt nou mod de dobndire al dreptului de proprietate este uzucapiunea. Reglementnd
posesiunea ca stare de fapt, Codul civil a reglementat i unul dintre efectele principale ale acestei
stri de fapt, uzucapiunea, considerat, pe bun dreptate, unul dintre cele mai spectaculoase efecte
ale posesiunii, n virtutea faptului c uzucapiunea este un mod de dobndire a dreptului de
proprietate. n cazul n care posesiunea, respectndu-se anumite condiii, se prelungete un anumit
timp, legea o consider izvor al proprietii, iar posesorul care poate demonstra c a posedat n tot
intervalul i n condiiile stabilite de lege va fi considerat proprietar.
n conformitate cu prevederile Codului civil, prin uzucapiune poate fi dobndit dreptul de
proprietate, precum i dreptul de servitute (art. 332, 333 i 433). Prin uzucapiune, conform Codului
civil, pot fi dobndite n proprietate att bunuri mobile, ct i bunuri imobile.
Uzucapiunea este condiionat de posedarea ndelungat a lucrului. Posesiunea este, prin
urmare, elementul principal al uzucapiunii. Fr posesiune nu se poate dobndi proprietatea.
Uzucapiunea ca mod de dobndire a dreptului de proprietate este reglementat n Codul
civil, la art. 332-336. Dei considerat ca unul dintre efectele principale ale posesiunii,
uzucapiunea nu este cuprins n titlul II, cartea a doua, care se preocup de posesiune, ci n titlul III
al aceleiai cri, unde se vorbete despre modurile de dobndire a dreptului de proprietate.
Conform prevederilor Codului civil, uzucapiunea poate fi: a) uzucapiune imobiliar; b)
uzucapiune mobiliar. Diferena dintre aceste dou feluri de uzucapiune const n timpul necesar
dobndirii dreptului de proprietate. Astfel, pentru a fi dobndit dreptul de proprietate asupra unui
bun imobil n urma uzucapiunii este necesar, conform art. 332, o perioad de cel puin 15 ani, iar
pentru dobndirea dreptului de proprietate asupra unui bun mobil va fi necesar, conform art. 333,
un termen de 5 ani. In rest, att pentru uzucapiunea mobiliar, ct i pentru uzucapiunea imobiliar,
este necesar ntrunirea a acelorai condiii.
Condiiile necesare dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune. Pornind de la
articolele 332, 333 i 335, afirmm c, pentru dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune,
este necesar ntrunirea urmtoarelor condiii:
- cel care posed bunul trebuie s fie de bun-credin;
- posesiunea trebuie exercitat timp de 5 ani n cazul bunurilor mobile i de 15 ani n cazul
bunurilor imobile;
- posesiunea trebuie s fie util.
Doar posesiunea de bun-credin poate duce la dobndirea dreptului de proprietate.
Aceast condiie o relevm n art. 332 i 333 din Codul civil.
Spunnd c uzucapiunea mobilelor se prescrie cu 5 ani (Codul civil, art. 333) nu trebuie s
confundm acest lucru cu reglementrile din art. 331, care prevd c dobnditorul de buncredin dobndete dreptul de proprietate asupra unui bun mobil i n cazul n care cel care a
dispus de bun nu era proprietarul lui. nseamn c, n toate cazurile n care a dobndit n baza unui
act juridic un bun mobil, dobnditorul fiind de bun-credin, curgerea perioadei, cerut la art. 333,
nu va mai fi necesar. Art. 333 se aplic ori de cte ori nu se poate face dovada existenei temeiului
(de cele mai dese ori a actului juridic) de dobndire a bunului mobil.
In ceea ce privete bunurile imobile, trebuie s spunem c acestea vor putea fi
dobndite prin uzucapiune, n principiu, doar dac nu sunt nregistrate n registrul bunurilor
imobile inut de ctre Oficiile Cadastrale Teritoriale. Aceast concluzie se ntemeiaz pe unul
din principiile fundamentale ce guverneaz registrul bunurilor imobile - registrul bunurilor imobile
este un registru public. Orice persoan are acces liber la informaia din registrul bunurilor imobile.
Astfel art. 503 alin. 1 din Codul civil prevede c orice persoan, fr a fi inut s justifice vreun
interes, poate cerceta, lua cunotin de registrul bunurilor imobile, precum i de documentele
adiionale, n condiiile legii. Totui n acest context trebuie s inem cont i de prevederile art. 307
alin. 1 din Codul civil care dispune c este considerat posesor de bun-credin persoana care
posed legitim sau care se poate considera ndreptit s posede n urma unei examinri diligente,
necesare n raporturile civile, a temeiurilor ndreptirii sale. Am afirmat mai sus c, n principiu, ar

putea fi dobndit un bun imobil prin uzucapiune chiar dac este nregistrat n registrul bunurilor
imobile, anume datorit urmtoarelor prevederi din art. 307 alin. din Codul
civil ...... sau care se poate considera ndreptit s posede n urma unei examinri diligente,
necesare n raporturile civile, a temeiurilor ndreptirii sale. Dac bunul va fi nregistrat n
registrul bunurilor imobile, iar posesorul va poseda bunul mai mult de 15 ani, probnd c el se
poate considera ndreptit s posede n urma unei examinri diligente, necesare n raporturile
civile, atunci el va putea dobndi acest bun imobil prin uzucapiune. Pentru confirmarea celor
relatate invocm un exemplu din practic. n anul 1995 proprietarul unui apartament a testat 'A din
apartamentului su terului. n anul 1996 proprietarul apartamentului a decedat, unicul motenitor
fiind cel testamentar. Tot n acel an motenitorul testamentar a perfectat actele i a nregistrat
dreptul de proprietate asupra A din apartamentul motenit. Tot n anul 1996 motenitorul
testamentar s-a adresat organelor competente ale statului pentru ca acestea s perfecteze dreptul de
proprietate pentru A cot-parte din acel apartament, pentru ca apoi s procure de la stat aceast cot
parte. Organele statului u au fcut acest lucru, i ca consecin din anul 1996 i pn n anul 2012
motenitorul testamentar de unul singur a posedat acest apartament. Problema care sar pune este
dac motenitorul testamentar, n circumstanele descrise, ar putea dobndi prin uzucapiune A cot
- parte din apartamentul nominalizat. Conform datelor din registrul bunurilor imobile, proprietar ai
apartamentului este doar motenitorul testamentar cu A cot parte, iar dreptul de proprietate al
fostului proprietar este radiat nc n anul decesului acestuia. n astfel de circumstane, n opinia
noastr, chiar dac bunul este nregistrat n registrul bunurilor imobile, asupra acestui bun poate fi
dobndit dreptul de proprietate prin uzucapiune, desigur dac sunt respectate i cerinele art. 332 i
335 din Codul civil.
Posesiunea trebuie exercitat ntr-o perioad de 5 ani n cazul bunurilor mobile i de 15 ani
n cazul bunurilor imobile. Am relevat deja c, n conformitate cu art. 332 din Codul civil,
posesorul dobndete dreptul de proprietate asupra unui bun imobil la expirarea a 15 ani, iar asupra
bunului mobil, la expirarea a 5 ani.
Posesiunea trebuie s fie util. Art. 335 din Codul civil, intitulat Posesiunea necesar
uzucapiunii, indic ce condiii trebuie ntrunite pentru ca posesiunea s duc la dobndirea
dreptului de proprietate. Pe lng condiiile din art. 335, urmeaz a fi respectate i cele dou
condiii descrise mai sus.
Cu alte cuvinte, pentru ca posesiunea s aib drept efect uzucapiunea, se cere s
ntruneasc o serie de caliti, sau, mai bine zis, s fie lipsit de o sum de vicii, a cror existen o
mpiedic s produc consecine juridice normale.
n conformitate cu art. 335, va produce efecte juridice doar posesiunea util. n acest articol
a fost instituit i prezumia posesiunii utile. Cel care posed bunul se consider posesor dac
ntrunete condiiile art. 335, adic are o posesiune neviciat. Proba contrar urmeaz a fi dovedit
de cel care invoc inutilitatea posesiunii, adic viciul ei. n articolul nominalizat nu se indic cu ce
mijloace de prob se poate dovedi viciul posesiunii. Considerm c viciul posesiunii poate fi
dovedit prin orice mijloc de prob, inclusiv prin depoziiile martorilor.
Art. 335 indic ce condiii trebuie s ndeplineasc posesiunea pentru a conduce la
uzucapiune, stipulnd c nu este util posesiunea discontinu, tulburat, clandestin sau precar.
Referindu-se la calitile posesiunii, Codul civil vizeaz n fond viciile ei, adic strile contrare
nsuirilor pe care le cere posesiunea [art. 335 alin. (2)]. Lipsa viciilor prevzute n articolul citat le
corespund tot attea caliti a cror existen asigur caracterul util al posesiunii. Astfel, viciul
discontinuitii are ca antonim continuitatea, viciului violenei - calitatea de a fi netulburat, viciul
clandestinitii - calitatea de a fi public, viciul precaritii - calitatea de a fi exercitat cu titlu de
proprietar.
n cele ce urmeaz, vom descrie calitile posesiunii prin prisma viciilor reglementate n
art. 335 alin. (3)-(9).
Posesiunea trebuie s fie continu. Art. 355 cere, n primul rnd, ca posesiunea s nu fie
discontinu sau, altfel spus, s fie continu. Continuitatea posesiunii implic succesiunea actelor de
posesiune la anumite intervale de timp, destul de scurte, regulate, inndu-se cont de natura
10

lucrului. Cu alte cuvinte, continuitatea const n succesiunea regulat a actelor de posesiune la


intervale scurte, care nu comport lacunele sau abandonul lucrului. Numai astfel de acte sunt de
natur a-l avertiza pe proprietar c ar putea pierde proprietatea asupra bunului, proprietate ctigat
prin uzucapiune.
Pentru ca s fie util, posesiunea trebuie s se manifeste prin acte repetate, la distane
normale specifice naturii lucrului posedat. Posesiunea nu pierde caracterul de continuitate atunci
cnd a survenit un obstacol fizic insurmontabil, mai presus de voina posesorului, de natur s
paralizeze temporar actele de stpnire. Asemenea obstacole ar putea fi ploile toreniale i
inundaiile, n cazul posesiunii de terenuri agricole, calamiti ce mpiedic posesorul s
svreasc acte regulate de stpnire a terenurilor.
Legiuitorul a cerut ca posesiunea s fie exercitat continuu, stipulnd n acest sens la art.
335 alin. (3) c posesiunea este discontinu atta timp ct posesorul o exercit cu intermitene
anormale n raport cu natura bunului. Prin intermitene anormale se nelege exercitarea posesiunii
care nu denot regularitatea pe care natura lucrului o permite i o impune. Ritmicitatea actelor de
exercitare a posesiunii poate fi relativ sczut n sine fr a conduce la o posesiune viciat: nu se
poate pretinde posesorului locuirea permanent a unei case de vacan spre a-i recunoate
posesiunea continu. Dup cum se observ, legea nu cere ntrebuinarea constant a lucrului, minut
cu minut, fr nici un interval. O astfel de ntrebuinare ar fi imposibil i chiar absurd, nefiind
necesar ca posesorul s se afle ntr-un contact permanent cu bunul. Continuitatea trebuie s rezulte
dintr-o serie de acte ndeplinite la intervale normale, aa cum ar face un bun gospodar, diligent i
dornic s realizeze ntreaga utilitate economic a bunului. Problema de a ti dac posesiunea este
sau nu continu este una de fapt, care trebuie rezolvat n funcie de natura lucrului. Intermitenele
nu exclud, prin urmare, continuitatea dac sunt normale i obinuite n raport cu natura lucrului sau
dac nu sunt efectul unei contradicii pe care terul sau proprietarul o opune posesiunii.
Intermitenele trebuie s se ncadreze n acte posesorii, care le-au precedat i le-au urmat.
Acest lucru se poate deduce din art. 306, conform cruia, dac persoana a posedat bunul la
nceputul i la sfritul unei perioade, se prezum c a posedat nentrerupt pe parcursul ntregii
perioade. Dispoziia articolului citat creeaz prezumia de continuitate n situaia menionat, n
virtutea creia posesorul nu trebuie s dovedeasc faptul c a posedat continuu i nentrerupt. El
trebuie doar s fac proba c a intrat i c se gsete nc n posesiune. Probnd datele extreme ale
posesiunii - nceputul i sfritul - perioada intermediar se presupune. Reclamantului rmne
sarcina de a face proba contrar, a discontinuitii posesiunii. Prin urmare, cnd posesorul
dovedete c a posedat anterior unui moment dat i c posed actualmente, se prezum c a posedat
n mod continuu n intervalul dintre aceste dou momente. Cu alte cuvinte, dovada caracterului
continuu al posesiunii nu este cerut posesorului, acesta fiind prezumat de lege, n sensul c
posesorul actual care dovedete c a posedat anterior este presupus, n lipsa unei dovezi contrarie,
c a posedat i n perioada intermediar. mpotriva acestei prezumii, cei interesai, de regul
proprietarul bunului, vor putea face proba contrar, respectiv dovada faptului c posesiunea a fost
exercitat pentru o anumit perioad de o alt persoan. Prezumia continuitii nu d ns dreptul
celui care a pierdut posesiunea i nu este posesor actual s-i reuneasc diferitele perioade
anterioare ale posesiunii pentru a putea invoca n favoarea sa uzucapiunea, lucru pe care vom
ncerca s-l demonstrm.
n articolul 306, legiuitorul utilizeaz sintagma posesiune nentrerupt. Ce se nelege
prin ea? C posesiunea este continu, respectndu-se art. 335 alin. (3), ori c posesiunea se
ntrerupe fr a ntrerupe termenul necesar uzucapiunii, aplicndu-se art. 336 din Codul civil. n
opinia noastr, n art. 306 se vorbete despre o posesiune continu i nu despre o ntrerupere
propriu-zis a termenului necesar pentru uzucapiune. Calitatea posesiunii de a fi nentrerupt este
de o importan hotrtoare pentru uzucapiune, lipsa acesteia nu reprezint un viciu al posesiunii, ci
o ntrerupere a prescripiei achizitive. Cu alte cuvinte, cnd este ntrerupt, posesiunea nu numai c
este viciat, ci i pierdut, devenind inutil pentru uzucapiune. O posesiune ntrerupt este
inexistent nu numai pentru timpul ct a durat ntreruperea, indiferent de ntinderea lui. Durata
posesiunii pn la data ntreruperii nu este luat n considerare, nu produce efecte. n eventualitatea
11

c starea care a determinat ntreruperea a ncetat, posesorul trebuie s reia posesiunea de la nceput,
fr a lua n calculul termenului de prescripie achizitiv timpul scurs pn la ntrerupere. Prin
urmare, ntreruperea nu este un viciu al posesiunii, ci evenimentul ei distructiv, se refer la
prescripia achizitiv i nu ine de posesiune, lucru prevzut expres la art. 336 alin. (3) din Codul
civil. Despre ntreruperea termenului necesar invocrii uzucapiunii vom vorbi ntr-un titlu separat,
la finalul lucrrii.
Acestea fiind spuse, putem concluziona c discontinuitatea posesiunii i ntreruperea ei
sunt dou noiuni distincte.
Antipodul continuitii este discontinuitatea. Viciul discontinuitii se datoreaz unei
posesiuni lacunare, care las impresia c posesorul abandoneaz lucrul, situaiei n care actele de
posesiune se exercit cu intermitene anormale, precum i atunci cnd lucrul este abandonat printro absen sistematic i prelungit. Acest viciu este absolut, n sensul c poate fi invocat mpotriva
pretinsului posesor de ctre orice persoan interesat pentru ca prescripia achizitiv s nu se
mplineasc. Astfel, conform art. 335 alin. (7) din Codul civil, discontinuitatea poate fi opus
posesorului de ctre orice persoan interesat. Cu alte cuvinte, o posesiune discontinu este viciat
fa de toat lumea. Codul civil, n art. 335 alin. (3), cere, pentru existena viciului discontinuitii,
ca intermitena exercitrii posesiunii s fie anormal, adic bunul s nu fie posedat conform
destinaiei sale.
Viciul discontinuitii este unul temporar, absolut, ntlnit, de regul, n cazul posesiunii
imobilelor.
Posesiunea trebuie s fie panic. Codul civil, n art. 335 alin. (4), cere o posesiune
netulburat, stipulnd c ea este tulburat atta timp ct este dobndit sau conservat prin acte de
violen, fizic sau moral, care nu sunt provocate de o alt persoan. Prin urmare, prin posesiune
netulburat, legiuitorul nelege posesiunea care nu este fondat pe acte de violen. Ea este
violent n cazul n care posesorul a obinut-o prin violen, adic a uzat de ci violente sau numai
de ameninri (violena moral) mpotriva deintorului anterior.
Violena este un viciu cnd este comis la punerea n posesiune i n cursul posesiunii,
adic posesiunea este viciat prin violen nu numai cnd a fost dobndit prin acte de violen, dar
i atunci cnd este tulburat prin acte de violen n timpul exercitrii ei. Violena nu reprezint un
viciu atunci cnd posesorul face uz de ea, n timpul posesiunii, pentru o respinge cu fora
tulburrile aduse de un ter, dac intrarea n posesiune a fost panic. Art. 335 alin. (4) stabilete c
posesiunea dobndit i conservat prin acte de violen este tulburat. Motivul acestei dispoziii
const n faptul c, n organizarea social actual, nu mai este admisibil utilizarea forei, nici
pentru a respinge tulburrile aduse posesiunii, violena individual nu este legitim. Posesorului
tulburat n exercitarea posesiunii nu i rmne dect s recurg la justiie, pe cale de aciune
posesorie, pentru a obine ncetarea tulburrii. Cu alte cuvinte, dac a fost deposedat de bun,
posesorul nu este n drept s fac uz de for pentru a conserva posesiunea.
Sunt acte de violen numai actele svrite contra adversarului, adic aa-numita violen
activ, neprovocat de o alt persoan. Doctrina a elaborat regula conform creia actele de violen
posterioare intrrii n posesiune nu pot vicia posesiunea dac ele constituie o violen pasiv, adic
posesorul este supus unor aciuni violente, deoarece este inadmisibil ca acesta s depind de un ter
care ar putea s-i transforme, prin acte de violen mpotriva lui, posesiunea n una viciat. Aceast
opinie doctrinar i-a gsit reflectarea expres n art. 335 alin. (4), conform cruia actele de
violen prin care s-a dobndit ori s-a conservat posesiunea, nefiind provocate de o alt persoan,
pot determina tulburarea posesiunii. Legiuitorul nu a calificat drept violen actele de violen
pasiv, adic actele de violen ce rspund la violena adversarului. Cnd violena se produce din
partea unui ter, care tulbur posesiunea, rezistena posesorului, care se apr mpotriva
agresorului, este o violen pasiv, care apare ca exerciiul unui drept, este nsi legitima aprare a
posesorului, cruia nu i se poate reproa c s-a aprat mpotriva unei agresiuni. Prin urmare,
violena prin care se rspunde la violena adversarului, care, prin ipotez, nu poate fi dect
adevratul proprietar, nu viciaz posesiunea.

12

Elabornd regula enunat, legiuitorul s-a condus de principiul general conform cruia
nimnui nu i se permite s-i fac singur dreptate. Oricare ar fi natura posesiunii, nimnui nu-i este
permis s o tulbure prin propria autoritate. Cu alte cuvinte, nici adevratul proprietar nu este
ndreptit s acioneze cu violen mpotriva posesorului, chiar dac acesta deine lucrul fr temei
legal. In asemenea situaii, proprietarul are instrumentele juridice necesare pentru a aciona
mpotriva posesorului. Probabil, legiuitorul a luat n considerare i faptul c adversarului i este
uor s-l provoace pe posesor ca acesta s rspund i, astfel, s se ajung la o violen provocat
care s vicieze posesiunea. Din cele relatate conchidem c nu este legal a respinge fora prin for
din moment ce legiuitorul acord posibilitatea de meninere a posesiunii pe calea rezistenei legale,
n conformitate cu principiile generale, mpotriva violenei venite din exterior, pentru a nu vicia
posesiunea. n opinia noastr, aceasta este o bun realizare a legiuitorului, care a exclus actele de
violen pasiv, adic provocate de violena adversarului, din categoria actelor care pot vicia
posesiunea.
Antipodul caracterului panic al posesiunii sau al posesiunii netulburate, dup cum o
numete legiuitorul la art. 335 alin. (4), este viciul violenei. Posesiunea este tulburat prin acte de
violen. Viciul creat prin acte de violen este temporar. ndat ce violena a ncetat, posesiunea
util rencepe. n conformitate cu prevederile art. 335 alin. (9), acest viciu are un caracter temporar.
Conform acestei norme, posesiunea viciat devine util ndat ce viciul nceteaz. Violena, ca
viciu al posesiunii, este unul relativ, fapt prevzut expres la art. 335 alin. (8).
Dei nu este prevzut expres n Codul civil, violena poate fi aplicat att n privina
bunurilor mobile, ct i n privina imobilelor, deoarece stpnirea material a tuturor bunurilor,
indiferent de natura lor, este susceptibil de a fi dobndit i reinut prin violen.
Acestea fiind spuse, putem afirma n concluzie c viciul violenei este unul relativ,
temporar i se aplic posesiunii atta a bunurilor imobile, ct i a celor mobile.
Posesiunea trebuie s fie public. Cu alte cuvinte, posesiunea va fi public dac nu va fi
clandestin i, viceversa, dac este clandestin, nu este public. Posesiunea este public atunci cnd
se exercit n vzul tuturor i este cunoscut de toi cei care voiesc s o vad ori s o tie.
Aceast calitate a posesiunii este cerut de Codul civil la art. 335 alin. (5), care prevede c
posesiunea este clandestin dac se exercit astfel, nct s nu poat fi cunoscut. Posesorul trebuie
s exercite actele de posesiune fr a le ascunde, aa cum le-ar exercita n mod normal un
proprietar. Cnd posesorul caut s ascund actele sale, este firesc s se presupun c posesiunea sa
este nelegitim. De exemplu, se consider c posesiunea este exercitat clandestin dac posesorul
se folosete de un bun pe ascuns, tinuind intenionat acest lucru de vzul unor teri.
O problem care merit atenie se refer la categoriile de persoane care ar trebui s
cunoasc faptul posesiunii ori, cu alte cuvinte, persoanele fa de care posesiunea poate fi
considerat clandestin sau public. De exemplu, posesorul exercit public posesiunea fa de teri,
iar fa de proprietar o exercit clandestin. Codul civil, n art. 335 alin. (5), nu specific cercul de
persoane care trebuie s cunoasc posesiunea pentru ca aceasta s fie public. Caracterul public al
posesiunii este asigurat n msura n care persoana contra creia se exercit este n msur s ia
cunotin de ea, chiar dac condiiile de exercitare nu o fac cunoscut publicului. Doctrina
francez a afirmat c posesiunea nu trebuie exercitat n tain fa de persoana interesat s o
cunoasc. Credem c anume aa trebuie neles i art. 335 alin. (5). n practic poate exista situaii
n care o persoan cumpr imobilul de la chiria, adic de la o alt persoan dect proprietarul
acestuia, i continu s plteasc adevratului proprietar chiria. n acest caz, posesiunea sa va fi
clandestin, ntruct fa de adevratul proprietar se comport n continuare ca un locatar. Aceasta
ar fi consecina logic a caracterului relativ al viciului clandestinitii. Astfel, posesiunea
clandestin nu se consider viciat dect fa de persoana de care posesorul a ascuns posesiunea i
numai aceast persoan poate invoca mpotriva posesorului viciul clandestinitii.
Se poate ntmpla ca posesiunea, la nceput clandestin, s devin ulterior public, iar
posesiunea public la origine s devin clandestin. n ambele ipoteze, trebuie s se aplice regula
conform creia publicitatea trebuie s existe pe toat durata posesiunii.

13

Clandestinitatea posesiunii se poate ntlni mai frecvent n materia bunurilor mobile,


deoarece acestea, prin natura lor, sunt susceptibile de acte de posesiune ascuns. Cazurile de
posesiune clandestin asupra bunurilor imobile sunt cu mult mai rare, fiindc imobilele, prin natura
lor, nu sunt susceptibile de acte de folosin ascunse i invizibile.
Viciul clandestinitii, n conformitate cu prevederile art. 335 alin. (7), este unul temporar.
Posesiunea util ncepe n momentul ncetrii clandestinitii. Caracterul relativ al viciului
clandestinitii rezult din faptul c viciul nu poate fi invocat dect de cel fa de care posesiunea sa exercitat pe ascuns.
n concluzie, se poate releva caracterul temporar, relativ al clandestinitii care, n genere,
se raport la bunurile mobile.
Posesiunea nu trebuie s fie precar. Aceast cerin o deducem din art. 335 alin. (6),
conform creia posesiunea este precar cnd nu se exercit cu titlu de proprietar. Astfel, pentru a
avea ca efect juridic uzucapiunea, posesiunea trebuie s fie exercitat cu titlu de proprietar. Cu alte
cuvinte, cel care posed un bun n baza unui titlu nu poate dobndi drept de proprietate asupra
acelui bun, pe care l deine n baza acestui titlu. Persoanele care dein bunul n baza unui titlu sunt
numite detentori precari. Sunt detentori precari: uzufructuarul, depozitarul, chiriaul, creditorul
gajist, arendaul.
n practic, este greu s distingem posesiunea exercitat cu titlu de proprietar de posesiunea
care sufer de viciul precaritii, conducndu-ne doar de manifestrile lor exterioare, deoarece
deseori acestea sunt identice. Cu alte cuvinte, actele de folosin ale unui uzufructuar sunt foarte
asemntoare celor ale unui proprietar, situaie care face extrem de dificil distincia ntre
deintorul cu titlu de proprietar i deintorul cu titlu precar. De cele mai multe ori, la baza
deteniei precare exist un titlu care, n caz de litigiu, dovedete fie precaritatea posesiunii, cum ar
fi contractul de locaiune, depozit, gaj, fie caracterul posesiunii cu titlu de proprietar, precum este
contractul de vnzare-cumprare, de donaie.
Prin urmare, precaritatea posesiunii nseamn recunoaterea de ctre posesor a dreptului
unei alte persoane asupra lucrului posedat. Acest drept al posesorului apare n virtutea diverselor
categorii de contracte, principalele dintre care au fost enumerate mai sus.
Se poate ntmpla ns ca posesorul s nu poat prezenta titlul n al crui temei posed, fie
c l-a pierdut, fie c nu-l are imediat la ndemn, fie c nu-l are deloc sau nu-l poate dovedi, lipsa
titlului fiind favorabil posesorului i nefavorabil proprietarului de bun. n acest caz, exist dou
prezumii, care i-au gsit reglementarea expres n Codul civil.
1) Se prezum, n conformitate cu prevederile art. 305, c posesorul posed pentru sine cu titlu
de proprietar atta timp ct adversarul nu dovedete c posesorul a nceput a poseda pentru
altul.
2) Dac s-a fcut dovada c posesiunea a nceput pentru altul, se prezum c precaritatea
continu pn la proba contrarie, art. 303 alin.(3) stipulnd, n acest sens, c dac posesorul
a nceput s posede pentru o alt persoan, se prezum c a conservat aceast calitate pn
la proba contrar.
Pn la stabilirea precaritii, posesorul beneficiaz de toate avantajele posesiunii utile. Din
moment ce se stabilete c posesorul a nceput s posede pentru altul, adic din moment ce se
dovedete existena precaritii, se prezum, conform art. 303 alin. (3), c a conservat aceast
calitate pn la proba contrarie. ntr-o asemenea situaie, se prezum c precaritatea continu tot
timpul i c detentorul nu a ncetat s posede cu titlu precar. Dac pretinde c precaritatea a ncetat
i c posesiunea a devenit legal, posesorul trebuie s fac dovada acestei schimbri.
Schimbarea din natura posesiunii se numete intervertire a titlului, care const n faptul c
posesorul care poseda n virtutea unui titlu ce conferea posesiunii sale precaritate ncepe s posede
n virtutea unui nou titlu, ce confer posesiunii un caracter util. Astfel, cnd locatarul cumpr
imobilul pe care l-a nchiriat, titlul su va fi intervertit. n acest caz, locatarul care poseda cu titlu
precar, n temeiul unui contract de locaiune, ncepe s posede cu titlu de proprietar n baza unui
contract de vnzare-cumprare. Putem observa c titlul posesiunii s-a transformat din precar n
neprecar. Lund n considerare faptul c art. 303 alin. (3) a instituit prezumia de conservare a
14

calitii de detentor pn la proba contrar, n cazul n care posesorul a nceput s posede pentru
altul, rezult c o dat ce precaritatea a fost dovedit, intervertirea titlului nu se prezum, ci trebuie
dovedit de ctre posesor. Att timp ct titlul precar, care a fondat posesiunea, nu se transform ntrun titlu translativ de proprietate printr-un mijloc legal, posesiunea rmne precar. Am afirmat n
acest sens c precaritatea este un viciu perpetuu. De aceea, n literatura de specialitate, se spune c
titlul strig mpotriva posesorului precar. El (detentorul precar) nu poate uzucapa, orict de
ndelungat ar fi folosit bunul.
Legiuitorul nostru, stabilind prezumia de neintervertire de titlu, n art. 303 alin. (3) din
Codul civil, nu a enumerat temeiurile intervertirii.
n final, am dori s menionm c dreptul de proprietate asupra bunurilor se dobndete
prin uzucapiune doar dac posesorul posed bunul ntr-un interval de timp stipulat de lege: 15 ani
pentru bunurile imobile i 5 ani pentru bunurile mobile. Dac nuntrul acestui termen survine o
mprejurare, prevzut expres i exhaustiv n art. 336 din Codul civil, atunci termenul de invocare a
uzucapiunii se ntrerupe.
Din coninutul art. 336 se desprind dou temeiuri de ntrerupere a termenului de prescripie
achizitiv: a) temeiuri care duc la suspendarea termenului de prescripie extinctiv; i b) naintarea
unei aciuni de revendicare a bunului de la posesor. Pentru ca s aib efectul ntreruperii termenului
de prescripie achizitive, ambele temeiuri trebuie s aib loc n interiorul acestui termen, adic de
15 ani n cazul bunurilor imobile i de 5 ani n cazul bunurilor mobile.
n art. 336 alin. (1) nu sunt numite expres cazurile de ntrerupere, ci se face trimitere la
cazurile de suspendare a curgerii termenului de prescripie extinctiv, enumerate la art. 274. De
asemenea, urmeaz s avem n vedere i temeiurile de suspendare a termenului de prescripie
prevzute la art. 275 i 276.
Aadar, termenul necesar invocrii uzucapiunii se va ntrerupe dac:
- naintarea aciunii este imposibil din motive de for major;
- executarea obligaiilor este amnat;
- creditorul sau debitorul face parte din rndul forelor armate puse pe picior de rzboi;
- creditorul este incapabil sau este limitat n capacitatea de exerciiu i nu are un reprezentant
legal;
- actul normativ care reglementeaz raportul juridic litigios este suspendat;
- activitatea autoritilor judectoreti de a cror competen ine soluionarea litigiului dintre
pri este suspendat;
- sunt ntrunite condiiile stipulate la art. 275 i 276.
- ACTIUNEA IN REVINDECARE
Cnd un ter cheam posesorul n judecat, naintnd o aciune n revendicare, prescripia
posesorului se ntrerupe prin efectul naintrii cererii n judecat. Acest temei de suspendare a
termenului de prescripie achizitiv este prevzut la art. 336 alin. (2). Dac aciunea n revendicare
este satisfcut, posesorul pierde posesiunea i nu mai poate fi vorba de curgerea termenului
uzucapiunii. Dac aciunea n revendicare este respins, posesorul rmne n posesiune, aceasta
considerndu-se valabil. Dup cum se observ, soarta prescripiei i efectul ntreruptiv al cererii n
judecat depind de hotrrea judectoreasc prin care se admite sau se respinge aciunea n
revendicare. Apare ntrebarea: are simpla naintare a aciunii n revendicare efectul
ntreruperii prescripiei achizitive? Rspunsul poate fi gsit n propoziia final din art. 336 alin.
(2), conform creia, n cazul naintrii aciunii n revendicare, cursul prescripiei se ntrerupe numai
fa de persoana care a naintat aciunea. Ce urmeaz a se nelege prin aceast prevedere? Faptul
c simpla naintare a unei aciuni n revendicare nu va avea n toate cazurile efectul ntreruperii
termenului de prescripie. naintarea unei astfel de aciuni va avea efect doar n raport cu cel care o
nainteaz i nu-l va afecta pe posesorul bunului. Cel care nainteaz aciunea n revendicare va
putea apela la acest temei de ntrerupere a termenului de prescripie achizitive doar n urmtorul
caz. De exemplu, termenul de 5 ani necesar uzucapiunii a nceput s curg de la 1 ianuarie 2003 i
15

va nceta la 1 ianuarie 2008. Aciunea n revendicare a fost naintat pe 30 noiembrie 2007.


Hotrrea de satisfacere a acestei aciuni a devenit definitiv i irevocabil la 30 noiembrie 2008.
Observm c ntre naintarea aciunii i pronunarea hotrrii a trecut un interval de timp. Dac
prescripia ar nceta s curg numai prin efectul hotrrii care d ctig de cauz reclamantului (ca
n exemplul nostru), se va ntmpla c termenul prescripiei achizitive s se ncheie n cursul
procesului, n intervalul dintre naintarea cererii i rmnerea definitiv a hotrrii judectoreti. n
cazul nostru, termenul necesar uzucapiunii trebuia s se ncheie la 1 ianuarie 2008, adic n
perioada n care aciunea n revendicare se examina n instan. n acest caz, hotrrea nu ar mai
avea nici un efect, iar reclamantul ar pierde bunul numai din cauza ncheierii termenului de
prescripie achizitiv n timpul examinrii litigiului, dei aciunea lui este fondat i a fost naintat
pn la ncheierea prescripiei. Legiuitorul, prin dispoziia art. 336 alin. (2), a nlturat o astfel de
situaie injust, stipulnd c prescripia achizitiv se consider ntrerupt chiar din momentul
naintrii aciunii de revendicare. Totodat, dac n exemplul nostru aciunea va fi respins,
termenul de prescripie achizitiv se va considera ncheiat la 1 ianuarie 2008, iar naintarea cererii
la 30 noiembrie 2007 nu va ntrerupe curgerea prescripiei.
n art. 336 alin. (3) sunt prevzute consecinele ntreruperii termenului de prescripie
achizitiv. Principalul efect al ntreruperii prescripiei este tergerea, cu caracter retroactiv, a
termenului scurs pn atunci. Dup ntrerupere, ncepe s curg o nou prescripie, de aceeai
natur i cu aceleai caractere ca i cea ntrerupt. n cazul ntreruperii prescripiei prin naintarea
unei aciuni n revendicare, hotrrea judectoreasc care se pronun asupra acestei aciuni va
avea tot timpul un caracter retroactiv, cci dac a fost respins, se consider c aciunea nici nu a
existat, n consecin prescripia continund fr ntrerupere. n cazul admiterii aciunii, prescripia
se consider ntrerupt din ziua naintrii aciunii. Efectele ntreruperii prescripiei achizitive poart
un caracter relativ, adic se raport doar la cel care a naintat aciunea n revendicare i la posesorul
bunului. De exemplu, dac, ulterior, se va nainta o nou aciune n revendicare fa de posesor,
acesta va invoca faptul c o astfel de cauz a fost deja judecat, adic va opune puterea lucrului
judecat. Dac ns o alt persoan va nainta aciune n revendicare fa de posesor, acesta nu va
putea opune puterea lucrului judecat, deoarece, dup cum am vzut, efectele hotrrii judectoreti
asupra aciunii n revendicare sunt relative.
CONSTRUCTII NEAUTORIZATE
Practica judectoreasc din ultimul timp atest tot mai des situaii cnd este dobndit
dreptul de proprietate prin uzucapiune asupra construciilor neautorizate. n acest sens inem s
remarcm c dreptul de proprietate nu poate fi dobndit prin uzucapiune asupra construciilor
neautorizate pe simplu motiv c n acest caz nu sunt ntrunite condiiile pe care le-am analizat mai
sus. n primul rnd pentru ca poi dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune este strict necesar
s existe un bun, iar apariia (poate mai corect ar fi producerea) bunului trebuie s corespund
cerinelor naintate fa de aceste bunuri. Aa spre exemplu, o persoan nu va putea cere organelor
competente recunoaterea dreptului de proprietate asupra unui automobil asamblat de el personal
n subsol. Cu att mai mult nu va putea fi dobndit dreptul de proprietate prin uzucapiunea
asupra unui asemenea bun, adic asupra unui automobil fabricat n subsol. Acelai lucru, n egal
msur se refer i la construciile neautorizate. Instana de judecat nu este n drept s recunoasc
dreptul de proprietate asupra unei construcii neautorizate, cu att mai mult instana de judecat nu
poate s recunoasc dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune asupra unei construcii
neautorizate.
Proprietatea comun. Cadrul legislativ al proprietii comune este dat n Codul civil la
capitolul III, Proprietatea comun, titlul III, Proprietatea, cartea a doua, Drepturile reale, art.
344-373. Acest capitol este divizat n trei seciuni: Dispoziii generale (art. 344-345);
Proprietatea comun pe cote-pri (art. 346-365) i Proprietatea comun n devlmie (art.
366-373).
De multe ori la practic apare ntrebarea cum se coreleaz reglementrile din Codul civil
dedicate proprietii comune cu reglementrile din Capitolul XXIX drepturile comune.
Rspunsul la aceast ntrebare l gsim chiar n art. 1355 conform cruia dac un drept aparine n
16

comun mai multor persoane (coprtai) se aplic dispoziiile acestui capitol dac legea nu prevede
altfel. Aceasta nseamn c dac vom fi n prezena dreptului de proprietate comun vom aplica
dispoziiile art. 344-373, iar dac vom fi n prezena altor drepturi comune (spre exemplu dreptul
de uzufruct ce aparine la doi sau mai muli uzufructuari; dreptul de arend ce aparine la doi sau
mai muli arendai; dreptul de locaiune ce aparine la doi sau mai muli locatari ... ) vom aplica
dispoziiile art. 1355-1370 din Codul civil dedicate drepturilor comune.
Modul de posesiune, folosin i dispoziie a proprietii comune pe cote-pri. n ceea
ce privete exercitarea dreptului de posesiune, de folosin i de dispoziie asupra proprietii
comune pe cote-pri urmeaz s distingem dou situaii. Prima se refer la exercitarea dreptului de
posesiune, de folosin i de dispoziie asupra ntregului bun din proprietatea comun pe cotepri, cea de-a doua, la exercitarea dreptului asupra cotei-pri din proprietatea comun pe cotepri.
Exercitarea dreptului de posesiune, a dreptului de folosin i a dreptului de dispoziie
asupra bunului aflat n proprietate comun pe cote-pri.
Posesiunea, folosina i dispoziia asupra bunului aflat n proprietate comun pe cote- pri,
conform art. 347-351 din Codul civil, se exercit cu consimmntul tuturor coproprietarilor. De
altfel, literatura de specialitate specific dreptul de proprietate comun pe cote-pri ca drept a crui
exercitare presupune concilierea deplin i armonizarea desvrit a intereselor tuturor
coproprietarilor.
n ceea ce privete exercitarea dreptului de posesiune asupra bunului proprietate comun pe
cote-pri, Codul civil nu conine reglementri speciale, cu excepia celei din art. 347 alin. (3), care
prevede: Coproprietarul este n drept s cear n posesiune (s.n.) i folosin o parte din bunul
comun corespunztor cotei sale, iar n caz de imposibilitate, s cear coproprietarilor care posed i
folosesc bunul plata unei compensaii echitabile. Posesiunea ca atribut al dreptului de proprietate,
dup cum am afirmat, const n stpnirea de fapt a unui bun cu titlu de proprietar. Coproprietarii
exercit, de regul, mpreun atributul de posesiune asupra bunului comun. Este posibil totui ca
acesta s stabileasc printr-o nelegere i un alt mod de posesiune. Codul civil nu indic cerine
speciale fa de forma nelegerii asupra exercitrii dreptului de posesiune, urmnd a fi aplicabile,
n acest sens, regulile privind forma actului juridic civil. Coproprietarii pot stabili, prin nelegere,
ca dreptul de posesiune s fie exercitat de un singur coproprietar, de civa coproprietari sau chiar
de un ter.
Referitor la exercitarea dreptului de folosin, Codul civil prevede, la art. 347 alin. (1), c
fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul proprietate comun pe cote-pri n msura care
nu schimb destinaia lui i nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari. Ca rezultat al
exercitrii dreptului de folosin, coproprietarii dobndesc n proprietate fructele i veniturile aduse
de bunul comun. Dup cum rezult din art. 347 alin. (1), orice coproprietar poate exercita dreptul
de folosin asupra bunului comun respectnd dou condiii: (a) de a nu schimba destinaia
bunului; (b) de a nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari. Codul civil a stabilit expres,
la art. 347 alin. (2), modul de exercitare a dreptului de folosin: Modul de folosire a bunului
comun se stabilete prin acordul coproprietarilor sau, n caz de divergene, prin hotrre
judectoreasc n baza unei aprecieri echitabile a intereselor tuturor coproprietarilor. Evident,
regula general, n acest sens, const n faptul c modul de folosin este stabilit prin acordul
coproprietarilor. Dispoziia art. 347 alin. (2) impune concluzia c, la stabilirea modului de
folosin, este necesar acordul tuturor coproprietarilor, adic trebuie s existe un consens. Dei
aceast regul pare imperativ, Legea nr. 913/2000 (condominiului) aduce alte prevederi referitoare
la modul de folosire a bunurilor comune. Conform legii, acest mod nu se stabilete cu acordul
tuturor coproprietarilor, ci cu al majoritii celor prezeni la adunarea general a membrilor
asociaiei de proprietari. Astfel, art. 27 din lege stabilete: Adunarea general este deliberativ dac
la ea sunt reprezentate cel puin 2/3 din numrul total de voturi. De competena adunrii generale a
membrilor asociaiei de proprietari ine i stabilirea modului de folosire a bunurilor comune (vezi:
Legea nr. 913/2000, art. 26). Dac coproprietarii nu ajung la un numitor comun referitor la modul
de folosire a bunului comun, acesta va fi stabilit prin hotrre judectoreasc, la cererea oricrui
17

coproprietar. La adoptarea hotrrii, instana va ine cont de faptul c folosirea bunului comun
trebuie s fie echitabil i s corespund intereselor tuturor coproprietarilor.
Bunul din proprietatea comun pe cote-pri poate fi folosit de coproprietari proporional
cotelor - pri [Codul civil, art. 347 alin. (3)]. De exemplu, o cas cu patru odi care a trecut la doi
motenitori poate fi folosit proporional cotelor-pri: ambii motenitori vor folosi cte dou odi.
Dac bunul din proprietatea comun pe cote-pri este folosit n exclusivitate de un singur
coproprietar, ceilali sunt ndreptii s cear echivalentul lipsei de folosin conform cotei lor
pri. Compensarea nefolosirii bunului trebuie s fie echitabil. Coproprietarii o pot cere n cazul
cnd bunul nu poate fi folosit de ei toi. Dac bunul poate fi folosit de toi coproprietarii
proporional cotei lor pri, atunci fiecare coproprietar poate folosi n acest mod bunul comun. Cel
care folosete bunul de unul singur este obligat s plteasc celorlali coproprietari compensare,
chiar dac folosina n comun a bunului este posibil, el acceptnd folosirea de unul singur a
ntregului bun. n astfel de cazuri, coproprietarii trebuie s ncheie ntre ei acte juridice civile
privind folosirea bunului comun, n care s indice mrimea compensrii.
Din art. 374 alin. (1)-(3) reiese c folosina bunului comun de ctre un singur coproprietar
poate avea loc cu acordul celorlali, iar n caz de divergene, prin hotrre judectoreasc. Dac
totui unul dintre coproprietari folosete bunul de unul singur fr acordul celorlali coproprietari,
atunci el va fi inut i la plata unei despgubiri, conform art. 347 alin. (4).
Ca rezultat al exercitrii dreptului de folosin, coproprietarii dobndesc n proprietate
fructele bunului comun. Astfel, art. 348 alin. (1) prevede c fructele produse de bunul proprietate
comun pe cote-pri se cuvin tuturor coproprietarilor proporional cotei-pri deinute. Aceast
regul ns are un caracter dispozitiv, coproprietarii putnd deroga de la ea. Ei pot decide ca
fructele s fie repartizate n mod egal tuturor fr a se ine cont de cota-parte a fiecruia, ori s fie
repartizate n alt mod, astfel nct, de exemplu, toate fructele s revin celor ce nu posed i nu
folosesc bunul.
Participarea la veniturile i la cheltuielile legate de bunurile comune. Fiecare coproprietar
al unei proprieti comune pe cote-pri are obligaia de a participa la plata impozitelor, taxelor i
altor obligaii pecuniare, precum i la suportarea cheltuielilor de ntreinere i pstrare a bunurilor
comune. Aceste cheltuieli se suport proporional cotelor-pri a ce aparin fiecrui coproprietar. n
dependen de cota-parte a fiecrui coproprietar se afl i partea lui din veniturile aduse de bunurile
proprietate comun. Faptul acesta rezult din art. 349 al Codului civil, care
dispune: Coproprietarii vor mpri beneficiile i vor suporta sarcinile proprietii comune pe cotepri proporional cotei lor pri.
Coproprietarii ns pot deroga de la aceast tez, stabilind un alt mod de participare la
veniturile i cheltuielile aferente bunurilor comune.
Dac n procesul exploatrii bunului proprietate comun pe cote-pri au fost suportate
cheltuieli de mbuntire a bunului, cota-parte a fiecrui coproprietar poate fi modificat
proporional aportului su la mbuntire. Astfel, art. 346 alin. (2) prevede: Coproprietarul care a
fcut din contul su, cu acordul celorlali coproprietari, bunului comun mbuntiri inseparabile
are dreptul s cear modificarea respectiv a cotelor-pri sau compensarea cheltuielilor.
Observm deci, c coproprietarul care a adus mbuntiri bunului comun va putea cere majorarea
cotei sale pri, doar dac aceste mbuntiri au fost fcute cu acordul celorlali coproprietari. n
caz contrar, adic atunci cnd mbuntirile au fost fcute fr acordul celorlali coproprietari, cel
ce a adus mbuntiri bunului nu va putea cere majorarea cotei sale pri ci va putea cere doar
costul mbuntirilor de la ceilali coproprietari, proporional mrimilor cotelor lor pri.
CONSERVARE
ncheierea actelor de conservare a bunului proprietate comun pe cote-pri i a actelor de
dispoziie de acest bun. Codul civil n vigoare, spre deosebire de cel din 1964, reglementeaz
cazurile de ncheiere a actelor juridice de conservare a bunului proprietate comun pe cote-pri i
de dispoziie de acest bun. Astfel, art. 350 prevede c fiecare coproprietar poate s efectueze acte

18

de conservare a bunurilor proprietate comun pe cote-pri fr acordul celorlali coproprietari i s


le pretind compensarea cheltuielilor proporional cotei lor pri.
De fapt, Codul civil determin pentru prima dat natura juridic a actelor de conservare,
stipulnd expres n art. 198 alin. (1): Act juridic de conservare este actul prin care se urmrete
prentmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil. Actele de conservare au ca scop salvarea unui
bun de la un pericol iminent, adic meninerea bunului n starea lui actual. De exemplu, constituie
un act de conservare msurile ntreprinse de coproprietari n vederea reparrii unei case, pe cale s
se prbueasc fr astfel de reparaii. Trebuie s precizm c volumul cheltuielilor ce urmeaz s
fie suportate la reparaia casei trebuie s fie infim n raport cu preul ei. Sunt acte de conservare i
cele prin care se ntrerupe o prescripie, precum i cererea de inventar, nscrierea unei ipoteci (gaj
al bunului imobil).
Ca un act s fie de conservare, se cer urmtoarele condiii: a) s existe un pericol care
amenin pieirea bunului sau ncetarea dreptului; b) actul svrit s necesite cheltuieli minime n
raport cu valoarea bunului sau dreptului salvat. Prin natura sa, actul este indispensabil existenei
bunului, beneficiind de el toi coproprietarii. Anume din aceste considerente, legiuitorul a
prevzut, n art. 350 din Codul civil, c actele de conservare pot fi fcute de un singur coproprietar,
fr a se cere acordul celorlali.
n art. 350, este prevzut nu doar dreptul fiecrui coproprietar de a face acte de conservare
fr acordul celorlali, ci i dreptul celui care a fcut astfel de acte s pretind celorlali
coproprietari compensarea cheltuielilor.
DISPOZITIE
Referitor la dreptul de dispoziie asupra bunului proprietate comun, trebuie s se fac
distincie ntre dispoziia ntregului bun i dispoziia cu cota-parte din proprietatea comun pe cotepri. Alin. (1) i (2) din art. 352 se refer la dispoziia ntregului bun, pe cnd alin. (3) din art. 352
i art. 353 se refer la dispoziia cotei-pri din proprietatea comun pe cote-pri.
Pornind de la faptul c, n cazul proprietii comune, bunul nu se fracioneaz, legiuitorul a
instituit n art. 352 alin. (1) regula conform creia actele de dispoziie asupra bunurilor comune pot
fi ncheiate doar dac a fost dat acordul tuturor coproprietarilor. Instituirea unei asemenea reguli se
justific prin faptul c fiecare coproprietar, avnd asupra bunului comun numai o cot- parte din
dreptul de proprietate, nu poate s dispun de prile din bun care nu-i aparin. Prin ncheierea
actelor de dispoziie, coproprietarii pot nstrina bunul comun (vnzare-cumprare, schimb,
donaie), l pot da n folosin, pot institui asupra lui un drept de uzufruct.
Cel mai frecvent, bunul comun se afl n posesiunea unui singur coproprietar. Fiind unicul
posesor al bunului comun i nclcnd prevederile art. 352 alin. (1), coproprietarul poate dispune
de bunul comun. Astfel, vom fi n prezena actelor de dispoziie efectuate de un singur coproprietar
asupra bunului comun fr consimmntul celorlali coproprietari. Asemenea acte de dispoziie
pot fi lovite de nulitate. n art. 351 alin. (2), se instituie o regul special de nulitate a actului
juridic. Astfel, actele de dispoziie privind bunul comun ncheiate n lipsa unanimitii pot fi lovite
de nulitate relativ dac se demonstreaz c terul este de rea-credin. Valabilitatea sau nulitatea
unui asemenea act depinde de faptul dac dobnditorul este de bun sau de rea- credin. Dac
dobnditorul este de bun-credin (nu tia i nici putea s tie c bunul este comun i c nu exist
acordul tuturor coproprietarilor privitor la nstrinare), actul de dispoziie a bunului comun nu va fi
lovit de nulitate. n acest caz, ceilali coproprietari sunt n drept s nainteze pretenii fa de
coproprietarul care a nstrinat bunul nclcnd dispoziiile art. 351 alin. (1). Dac ns
dobnditorul este de rea-credin, actul de dispoziie va fi lovit de nulitate, iar bunul restituit
coproprietarilor.
O alt regul special cuprins n art. 351 alin. (2) se refer la nceputul curgerii
termenului de prescripie extinctiv, i anume de la data la care coproprietarul ce nu i-a dat
acordul a cunoscut sau trebuia s cunoasc existena cauzei de nulitate. Dreptul de a cere nulitatea
actului de dispoziie ncheiat cu nclcarea prevederilor art. 351. alin. (1) l are orice
19

coproprietar, n decurs de trei ani [termenul de prescripie general prevzut de art. 267 alin. (1)] de
la data la care a aflat sau trebuia s afle c bunul a fost nstrinat.
Exercitarea dreptului asupra cotei-pri din proprietatea comun pe cote-pri. Cota-parte
din dreptul de proprietate comun pe cote-pri reprezint msura n care dreptul de proprietate al
fiecrui coproprietar se ntinde asupra ntregului bun.
n cadrul proprietii comune, bunul aparine mai multor titulari, fr ca bunul s fie
fracionat n materialitatea sa. Dreptul de proprietate, n schimb, este divizat n cote-pri. Fiecare
coproprietar cunoate mrimea cotei sale pri, asupra creia are un drept exclusiv, ceea ce
nseamn c dreptul de a dispune de aceast cot i aparine n exclusivitate. Mrimea cotelor- pri
din proprietatea comun este determinat fie prin lege, fie prin acordul proprietarilor. n lipsa unei
prevederi legale, unui acord ntre coproprietari n acest sens, este aplicabil prezumia stipulat la
art. 346 alin. (1) din Codul civil, conform creia cotele-pri se consider egale. Aceast prezumie
poate fi nlturat prin proba contrariului. O asemenea prob poate fi legea sau actul juridic
ncheiat ntre coproprietari. Dac bunul a fost dobndit n baza unui act juridic, mrimea cotelorpri din proprietatea comun pe cote-pri va putea fi dovedit doar prin nscrisuri. Aceast
prevedere legal, stipulat la art. 346 alin. (1), este aplicabil i atunci cnd actul de dobndire a
bunului n proprietate a fost ncheiat verbal. nseamn c, n toate cazurile de dobndire a unui bun
n proprietate comun pe cote-pri n temeiul unui act juridic, coproprietarii urmeaz s determine
ntr-un nscris mrimea cotelor-pri. n lipsa unui asemenea nscris se aplic prezumia egalitii
cotelor-pri.
Deoarece cota-parte reprezint o fraciune din dreptul de proprietate asupra bunului comun,
dreptul de dispoziie al fiecrui coproprietar se rsfrnge doar asupra cotei sale. Fiecare
coproprietar are dreptul de a nstrina, cu titlu gratuit sau oneros, cota sa din bunul comun. O
asemenea nstrinare nu necesit acordul celorlali coproprietari. Astfel, cota-parte poate fi donat,
schimbat, fiind suficient doar acordul celui care dorete s ncheie un astfel de act. De asemenea,
cota-parte poate fi grevat cu drepturi reale (gajat, dat n uzufruct etc.). n cazul n care cotaparte se vinde, ceilali coproprietari au drept preferenial, n condiiile art. 352.
PREEMTIUNE
nstrinarea cotelor-pri. Fiecare coproprietar al unei proprieti comune pe cote-pri
are dreptul de a nstrina, cu titlu gratuit ori oneros, cota sa din bunul comun [art. 352 alin. 3)]. De
multe ori la practic, pornind de la coninutul art. 351 alin. 3 din Codul civil, care prevede c
coproprietarul poate s nstrineze cota sa parte, respectnd dreptul de preemiune al celorlali
coproprietari apare ntrebarea dac dreptul de preemiune se aplic n toate cazurile de nstrinare
a cotei pri. Rspunsul este c dreptul de preemiune se va aplica doar n cazul vnzrii cotei pri
din proprietatea comun pe cote-pri, i aceast concluzie o facem printr-o interpretare teleologic
a art. 351 alin. 1 i art. 352 din Codul civil. Astfel art. 351 alin. 3 din
Codul civil nu prevede expres c dreptul de preemiune se va aplica n toate cazurile de nstrinare
a cotei pri, ci doar prevede c n caz de nstrinare a cotei pri urmeaz s se respecte dreptul de
preemiune al celorlali coproprietari, iar dreptul de preemiune coproprietarii l au doar n caz de
vnzare, ceea ce reiese din art. 352 din Codul civil.
Deci, doar n cazul vnzrii unei cote-pri din proprietatea comun, ceilali coproprietari
beneficiaz de dreptul preferenial de a cumpra cota la preul la care se vinde, n aceleai condiii,
cu excepia cazului de vnzare la licitaie. Proprietarul cotei-pri care dorete s o vnd este
obligat s ntiineze n scris coproprietarii c intenioneaz s vnd cota sa indicnd preul,
precum i celelalte condiii de vnzare. n cazul n care coproprietarii vor renuna s-i exercite
dreptul preferenial de cumprare sau nu-l vor exercita n curs de o lun din ziua ntiinrii, n
cazul nstrinrii unui bun imobil, sau n curs de zece zile, n cazul altor bunuri, proprietarul are
dreptul s-i vnd cota-parte oricrei persoane strine. La practic a aprut necesitatea corelrii
prevederilor art. 352 alin. 2 cu art. 795 alin. 2 care se refer la termenul de o lun de zile atribuit de
lege pentru exercitarea dreptului de preemiune. La prima vedere s-ar prea c nu exist o
concordan ntre aceste dou norme. Totui o analiz detaliat a acestor dou norme permite a
concluziona c ntre ele nu exist nici o neconcordan. Astfel, termenul de o lun de zile prevzut
20

n art. 795 alin. 2 din Codul civil se va aplica raporturilor de vnzare- cumprare a terenurilor, iar
art. 352 alin 2 se va aplica doar n cazul vnzrii cotei pri din proprietatea comun pe cote-pri,
i deci termenul de o lun prevzut n acest din urm articol se va aplica att la terenuri ct i la alte
bunuri imobile. Spre exemplu, dac se va vinde o cot parte din dreptul de proprietate comun pe
cote-pri a unui apartament, dreptul de preemiune urmeaz a fi exercitat n termen de o lun, aa
cum este prevzut n art. 352 alin. 2 Cod civil, i nu n decurs de 10 zile - termen prevzut n art.
795 alin. 2 din Codul civil. Cu alte cuvinte art. 352 alin. 2 i art. 795 alin. 2 Cod civil urmeaz a fi
aplicate dup regula normei generale i a normei speciale - art. 795 alin. 2 fiind o norm general
iar art. 352 alin. 2 fiind o norm special.
Cnd cota-parte se vinde fr respectarea dreptului preferenial de cumprare, oricare
coproprietar poate intenta, n decursul a trei luni, o aciune n instan judectoreasc, cernd s i se
atribuie drepturile i obligaiile de cumprtor [art. 352 alin. (3)]. n acest caz, termenul de trei luni
este unul de prescripie.
Concluzionm deci, c prevederile art. 352 se refer numai la cazurile nstrinrii coteipri prin vnzare. n celelalte cazuri, coproprietarul poate nstrina cota-parte din proprietatea
comun pe cote-pri fr consimmntul coproprietarilor (de exemplu, donarea, schimbul etc.)
Dac dorete s vnd cota sa parte unui coproprietar, proprietarul cotei, n calitate de
vnztor, poate numi pe oricine dintre coproprietari. Legea nu prevede prioriti pentru
coproprietari, n acest caz. Astfel, art. 352, alin. (2) prevede c dac mai muli coproprietari ai unei
proprieti comune pe cote-pri i manifest dorina de a dobndi cota din proprietatea comun,
vnztorul are dreptul de a alege cumprtorul.
Pornind de la faptul c dreptul preferenial de cumprare a unei cote-pri din proprietatea
comun pe cote-pri se refer doar la coproprietari, cesiunea dreptului de preemiune la
cumprarea unei cote-pri din proprietatea comuna nu se admite [art. 252 alin. (4)]. n cazul n
care se admite cesiunea dreptului de preemiune la cumprarea unei cotei-pri, vor fi negate
drepturile coproprietarilor.
ncetarea dreptului de proprietate comun pe cote-pi.
n literatura de specialitate sunt enumerate urmtoarele moduri de ncetare a dreptului de
proprietate comun pe cote-pri: dobndirea de cote din bun prin vnzare-cumprare, donaie sau
succesiune, devenirea de proprietar exclusiv; uzucapiunea de ctre coproprietarul are a intervertit
posesiunea echivoc ntr-o posesiune util, ca urmare a actelor de rezistent fa de ceilali
coproprietari; nstrinarea bunului ctre un ter de ctre toi coproprietarii mpreun; exproprierea
bunului; distrugerea bunului ntr-un caz fortuit sau de for major, precum i la dorina
coproprietarilor cu respectarea legislaiei i a drepturilor terilor; partajul.
Dintre toate aceste modaliti de ncetare a dreptului de proprietate comun pe cote-pri,
mprirea (partajul), este unul dintre cele mai rspndite moduri de ncetare a dreptului de
proprietate comun pe cote-pri, este reglementat expres la art. 357-365 din Codul civil. n cazul
mpririi, bunul proprietate comun pe cote-pri se mparte materialmente ntre coprtai, fiecare
devenind proprietarul exclusiv asupra unei anumite pri determinate din bunul care a format
obiectul proprietii comune pe cote-pri. Prile bunului comun se repartizeaz, fiecare
coproprietar primind o parte determinant din bun n locul prii nedeterminante.
mprirea bunului comun poate fi cerut oricnd dac legea, contractul sau hotrrea
judectoreasc nu prevd altfel. nseamn c, n lipsa unor prevederi legale sau a unei nelegeri
ntre coproprietari, sau a unei hotrri judectoreti care ar interzice ori ar amna mprirea,
aceasta poate fi fcut oricnd. Cererea de mprire se depune att de coproprietari, ct i de
creditorii unuia dintre coproprietari.
mprirea bunului comun poate fi cerut chiar dac acesta a fost folosit n exclusivitate de
un singur coproprietar. Bunul poate fi folosit de ctre un singur coproprietar n baza nelegerii
dintre coproprietari cu respectarea art. 346. Dac posed bunul proprietate comun ntrunind
condiiile necesare uzucapiunii, coproprietarul devine proprietarul exclusiv al
ntregului bun. n acest caz, nu se poate cere mprirea bunului, fiindc acesta nu mai este comun, ci
aparine n exclusivitate unui singur proprietar.
21

Proprietatea comun pe cote-pri poate nceta prin dou modaliti de mprire: a) prin
nelegere a prilor, adic pe cale amiabil; b) prin hotrre judectoreasc. mprirea amiabil se
efectueaz n baza unui act juridic (scris sau verbal) ncheiat ntre toi coproprietarii, care va fi
valabil dac la el particip toi coproprietarii i dac toi cad de acord cu modul de mprire i cu
clauzele actului de mprire. Dac unul dintre coproprietari este lipsit sau limitat n capacitatea de
exerciiu, mprirea voluntar poate avea loc cu ncuviinarea autoritii tutelare sau a ocrotitorului
legal, dup caz. mprirea judectoreasc se efectueaz la cererea persoanei ndreptite a solicita
partajul, cum ar fi coproprietarul sau creditorii lui. Dac bunul a fost partajat benevol, instana va
respinge cererea de partaj ca fiind inadmisibil. mprirea judectoreasc poate avea loc dac: a) la
mprire nu sunt prezeni toi titularii dreptului de proprietate comun; b) coproprietarii nu ajung
la o nelegere privind mprirea bunului comun; c) unul dintre coproprietari este lipsit sau limitat
n capacitatea de exerciiu, iar autoritatea tutelar, ocrotitorului legal, dup caz, nu a ncuviinat
mprirea voluntar.
Codul civil a admis, pentru prima dat, la art. 359, posibilitatea amnrii mpririi.
Coproprietarii unei proprieti comune pe cote-pri pot ncheia un contract de amnare a mpririi
bunului comun. Pe lng condiiile generale de valabilitate a contractelor, contractul de amnare a
mpriri trebuie s cuprind o condiie special referitor la termen. n art. 359 alin. (1), se
stipuleaz c termenul contractului de amnare a mpririi nu poate fi mai mare de 5 ani. Dac este
ncheiat pe un termen mai mare de 5 ani, un asemenea contract este lovit de nulitate. Un nou
contract de amnare a mpririi poate fi ncheiat doar dup expirarea primului termen. Forma
contractului de amnare a mpririi depinde de faptul dac bunul comun este mobil sau imobil.
Dac bunul comun este mobil, contractul de amnare a mpririi poate fi ncheiat att n scris, ct
i verbal. Dac bunul comun este un imobil, contractul de amnare a mpririi poate fi ncheiat
doar n form autentic. n cazul bunurilor imobile, contractul de amnare a mpririi este opozabil
terilor doar din momentul nscrierii n registrul bunurilor imobile.
Dac coproprietarii au ncheiat un contract de amnare a mpririi, aceasta nu poate avea
loc dect dup expirarea termenului stipulat n contract [art. 359 alin. (2)]. Cu toate acestea, orice
coproprietar poate cere instanei s dispun mprirea bunului chiar i naintea expirrii
contractului de amnare a mpririi. Instana poate s dispun mprirea bunului naintea expirrii
contractului de amnare dac exist motive ntemeiate. Legiuitorul, n art. 359 alin. (2), nu a numit
expres motivele care se consider a fi ntemeiate, de acea instana, n fiecare caz concret, va trebui
s in cont de circumstanele cauzei i s constate dac motivele invocate de unul sau civa
coproprietari sunt temeinice.
mprirea poate fi amnat prin ncheierea unui acord ntre toi coproprietarii sau prin
hotrre judectoreasc. Amnarea mpririi are loc prin hotrre judectoreasc n cazul n care
unul sau civa coproprietari cer mprirea bunului comun, n conformitate cu art. 357 alin. (3).
Instana poate dispune, la cererea unuia dintre coproprietari, amnarea mpririi doar dac va
constata c prin amnare vor fi protejate interesele celorlali coproprietari. Totui, dac la dat
pronunrii hotrrii de amnare a mpririi, se modific temeiurile de amnare a mpririi,
instana este n drept s dispun mprirea bunului comun.
Reprezint o novaie n Codul civil i faptul c sunt reglementate particularitile mpririi
bunului proprietate comun pe cote-pri n cazul n care un coproprietar este lipsit de capacitatea
de exerciiu. Astfel, art. 360 prevede c, dac un coproprietar este lipsit sau limitat n capacitatea de
exerciiu, mprirea poate fi fcut prin nelegerea prilor numai cu ncuviinarea autoritii
tutelare, precum i a ocrotitorului legal, dup caz. Aceast norm instituie o cerin suplimentar
fa de nelegerea asupra mpririi bunului comun n cazul n care un coproprietar este lipsit (art.
24) sau limitat (art. 25) n capacitatea de exerciiu. Aceste reguli sunt aplicabile i persoanelor care
nu au mplinit vrsta de 18 ani, adic celor care nu au capacitate de exerciiu deplin, excepie
fcnd cei care au ncheiat cstorie pn la atingerea majoratului (art. 20 alin. (2)) i persoanele
emancipate (art. 20 alin. (3)). Dac asemenea persoane sunt coproprietari, mprirea poate fi fcut
prin nelegere a prilor numai cu ncuviinarea autoritii tutelare sau a ocrotitorului legal, dup
caz. Dac aceste persoane abilitate s ncuviineze mprirea bunului comun vor fi contra
22

mpririi, ea poate fi fcut prin hotrre judectoreasc, la cererea oricrui coproprietar.


Instituirea unor asemenea reglementri i gsete argumentul i n faptul c mprirea bunului este
un act de dispoziie.
Modul de mprire a bunului proprietate comun pe cote-pri este reglementat la art.
361 din Codul civil, care distinge dou situaii: (a) bunul este divizibil; (b) bunul este indivizibil. n
cazul n care bunul proprietate comun pe cote-pri este divizibil, mprirea se face n natur. La
mprirea bunului n natur, trebuie s se in cont de mrimea cotei-pri a fiecrui proprietar,
astfel nct s i se poat atribui o parte care s corespund cotei-pri. Se poate ns ntmpla ca
partea s nu corespund cotei-pri caz n care este aplicabil art. 361 alin. (3), care prevede c, n
cazul n care unui dintre coproprietari i este atribuit o parte real mai mare dect cota sa parte,
celorlali coproprietari li se atribuie o sult.
Am vzut c, dac este divizibil, bunul se mparte n natur. Dac ns este indivizibil sau
nu este comod partajabil, mprirea bunului se face pe alte ci. n opinia noastr, mprirea
efectuat n alt mod dect cel prevzut la art. 361 alin. (1) poate avea loc n urmtoarele dou
cazuri: a) bunul este indivizibil; b) bunul, dei divizibil, nu poate fi comod partajabil n natur.
Dup cum se observ, la art. 361 alin. (2) se indic doar o singur situaie, deoarece cuvntul
indivizibil i sintagma nu este partajabil au acelai sens. Considerm aadar c sintagma nu este
partajabil din prima propoziie a alin. (2) trebuie interpretat n sensul nu este comod partajabil.
Prin urmare, dac este indivizibil ori nu este comod partajabil, bunul comun poate fi atribuit n
proprietatea exclusiv a unuia dintre coproprietari. O asemenea atribuire poate fi fcut doar cu
acordul coproprietarilor. Acel coproprietar care va deveni proprietarul exclusiv al bunului va fi
inut la plata unei sulte celorlali coproprietari. Legiuitorul nu a reglementat situaia n care toi
coproprietarii doresc ca bunul s fie atribuit lor n natur. n astfel de cazuri, litigiul urmeaz a fi
soluionat de instan, care poate aplica prevederile art. 361 alin. (5). O alt posibilitate de
mprire a bunului indivizibil sau a bunului care nu este comod partajabil const n vnzarea lui.
Modul de vnzare este stabilit de coproprietari. Dac ns acetia nu ajung la un numitor comun,
bunul va fi vndut la licitaie. Suma obinut se distribuie ntre coproprietari n funcie de cotaparte a fiecruia.
mprirea bunului comun n natur poate fi efectuat i pe cale judectoreasc, fiecrui
coproprietar urmnd s-i fie repartizat o parte real din bun. Dac se isc divergene privitor la
partea i la persoana creia i se repartizeaz, instana judectoreasc poate s distribuie prile din
bunul comun prin tragere la sori. Acest procedeu nou, necunoscut legislaiei, poate fi util cnd, de
exemplu, la o parte din bunul comun pretind mai muli coproprietari. Tragerea la sori poate avea
loc doar cu participarea tuturor coproprietarilor.
REVINDECARE
Aprarea dreptului de proprietate
Codul civil dispune la art. 374 i 375, c dreptul de a nainta aciune n revendicare o are
doar proprietarul. Aceast poziie a legiuitorului este corect, fiindc aciunea n revendicare este
petitorie, ntemeiat direct pe dreptul de proprietate, prin urmare, doar proprietarul bunului are
dreptul de a o nainta. Pentru a afirma c dreptul de a nainta aciune n revendicare l au i alte
persoane care dein bunul n posesiune n temeiul legii sau n baz de contract, este necesar ca
legiuitorul s atribuie expres acest drept posesorilor care nu sunt proprietari. n lipsa unor prevederi
exprese n acest sens, innd cont de dispoziiile art. 374 i art. 375 din Codul civil, afirmm c
dreptul de a nainta aciunea n revendicare l are doar proprietarul nu i arendaul, locatarul,
depozitarul, creditorul gajist i nici alte persoane care dein un bun strin n temeiul legii sau n
baza unui act juridic civil. n cazul n care vor fi deposedate, persoanele care dein bunul n
posesiune ca arenda, locatar, depozitar vor avea posibilitatea de a recurge la mijloacele de aprare
a posesiunii prevzute la art. 308 i 309 din Codul civil.
Soluionarea corect a litigiilor ce in de revendicarea bunurilor depinde i de faptul dac
instana judectoreasc va stabili calitatea posesorului de la care se revendic bunul, acesta putnd
fi de bun sau de rea - credin.
23

Se consider dobnditor de bun-credin cel care nu tia i nici nu putea s tie c procur
bunul de la o persoan care nu are dreptul s-l nstrineze. Este posesor de rea-credin persoana
care tia sau trebuia s tie c cel care a nstrinat bunul nu avea acest drept. Calitatea posesorului
de rea-credin sau de bun-credin se determin n raport cu momentul dobndirii bunului. n
cazul n care dobnditorul, la momentul dobndirii, nu tia i nici nu putea s tie c cel care
nstrineaz bunul nu are dreptul s-l nstrineze, iar, ulterior, a aflat despre acest lucru nu poate fi
considerat dobnditor de rea-credin. Prin urmare, buna sau reaua-credin a dobnditorului
depinde de un factor subiectiv (cunoate sau nu cunoate), care trebuie s existe la momentul
dobndirii bunului. Buna sau reaua-credin nu poate fi acoperit cu fapte. De exemplu,
dobnditorul nu poate spune c este de bun-credin n temeiul faptului c a procurat bunul la
licitaie, unde i s-a comunicat c bunul este revendicat ntr-un proces judiciar intentat persoanei
care l nstrineaz .
Dei att posesorul de bun-credin, ct i posesorul de rea-credin sunt posesori ilegali,
condiiile de revendicare a bunurilor din posesiunea lor sunt diferite.
De la posesorul (dobnditorul) de rea-credin bunurile pot fi revendicate n toate cazurile,
inndu-se cont de termenul de prescripie extinctiv. Instana de judecat declar c dobnditorul
este de rea-credin dup ce examineaz toate condiiile n care a fost ncheiat convenia de
nstrinare. Dac posesorul este de bun-credin ori de rea-credin, organul competent
soluioneaz n temeiul prezumiei posesiunii de bun-credin pn cnd este dovedit contrariul.
Acest lucru este prevzut expres la art. 307 alin. (1) din Codul civil, care prevede c buna-credin
se prezum. Dovada posesiunii ilegale (de bun ori de rea-credin) trebuie s fie dovedit de ctre
reclamant, adic de proprietarul bunului. n afar de aceasta, proprietarul este obligat s
dovedeasc faptul c anume lui i aparine dreptul de proprietate asupra bunului revendicat.
Dac de la dobnditorul de rea-credin bunul poate fi revendicat n toate cazurile, de la
dobnditorul de bun-credin poate fi revendicat numai n unele cazuri. Legea interzice
revendicarea banilor i a titlurilor de valoare de la un dobnditor de bun-credin [art. 375 alin.
(3)]. Din art. 375 alin. (3), se poate deduce c banii, titlurile de valoare la purttor, precum i
bunurile dobndite la licitaie pot fi revendicate de la un dobnditor de rea-credin.
Posibilitatea revendicrii bunului de la un dobnditor de bun-credin depinde de faptul
dac bunul a fost dobndit cu titlu gratuit sau cu titlu oneros.
Revendicarea bunului de la dobnditorul de bun-credin. Situaia dobnditorului de buncredin care a dobndit bunul cu titlu gratuit este n principiu asemntoare cu cea a
dobnditorului de rea-credin. Astfel, n conformitate cu art. 375 alin. (2), dac bunurile au fost
dobndite cu titlu gratuit de la o persoan care nu avea dreptul s le nstrineze, proprietarul este n
drept s-i revendice bunurile n toate cazurile. Aceast prevedere legal urmeaz a fi interpretat
n sensul c bunul nu poate fi revendicat de la orice dobnditor de bun-credin. De exemplu, dac
cineva a procurat un bun de la o persoan care nu era n drept s-l nstrineze, dar ulterior l-a
nstrinat cu titlu gratuit, bunul nu poate fi revendicat de la ultimul dobnditor. Aceast poziie o
ntemeiem pe dispoziia art. 375 alin. (2) care prevede c bunul poate fi revendicat de la
dobnditorul de bun-credin doar atunci cnd l-a dobndit de la o persoan care nu avea dreptul
s-l nstrineze. n cazul n care dobnditorul de bun-credin a dobndit bunul de la o persoan
care avea dreptul s-l nstrineze, bunul nu poate fi revendicat. Pe de alt parte, un alt argument n
susinerea acestei poziii ar fi i faptul c proprietarul bunului poate dispune de el dup bunul su
plac, inclusiv l poate da cu titlu gratuit unui ter.
Aplicarea art. 375 alin. (2) poate genera ntrebarea dac cel care a dobndit bunul cu
titlul gratuit de la o persoan care nu avea dreptul s-l nstrineze ar putea s-l nstrineze cu
titlu oneros? Este posibil oare revendicarea n acest caz? La prima vedere, prevederea art. 375
alin. (2) c, dac bunurile au fost dobndite cu titlu gratuit de la o persoan care nu avea dreptul s
le nstrineze, proprietarul este n drept s-i revendice bunurile n toate cazurile (s.n.) ar sugera
ideea c i de la un astfel de posesor bunul ar putea fi revendicat. Considerm c o asemenea
interpretare a art. 375 alin. (2) este incorect i nu corespunde adevratului sens al acestei norme.
Or, cel care a dobndit bunul cu titlul oneros de la o persoan care l-a dobndit cu titlu gratuit de la
24

o persoan care nu era n drept s-l nstrineze nu se deosebete cu nimic de dobnditorul de buncredin care a dobndit bunul de la persoana care nu avea dreptul s-l nstrineze. De aceea, ori de
cte ori bunul a fost dobndit cu titlu oneros de un posesor de bun-credin, sunt aplicabile
prevederile art. 375 alin. (1) i nu ale art. 375 alin. (2).
Dac bunul a fost dobndit cu titlu oneros, revendicarea este posibil doar n
cazurile prevzute de lege. Astfel, art. 375 alin. (1) prevede c, dac un bun a fost dobndit cu
titlu oneros de la o persoan care nu a avut dreptul s-l nstrineze, proprietarul poate s-l
revendice de la dobnditorul de bun-credin numai n cazul n care bunul a fost pierdut de
proprietar ori de persoana creia bunul a fost transmis de proprietar n posesiune sau dac i-a fost
furat unuia ori altuia, sau a ieit n alt mod din posesiunea acestora fr voia lor. Observm c de
la un dobnditor de bun-credin care a dobndit cu titlu oneros, bunul poate fi revendicat doar
n cazul n care a ieit din posesiunea proprietarului (sau a persoanelor crora bunul a fost
transmis de proprietar n posesiune) contrar voinei acestuia. Legiuitorul enumer expres dou
cazuri de acest fel: (a) bunul a fost furat; (b) bunul a fost pierdut. n afar de ele, revendicarea
bunului de la posesorul de bun-credin care l-a dobndit cu titlu oneros este posibil n
cazurile cnd bunul a ieit din posesiunea proprietarului contrar voinei acestuia.
Situaia se schimb radical n cazul n care bunul iese din posesiunea proprietarului cu
voina acestuia. Astfel, dac, iniial, a ieit din posesiunea proprietarului cu acordul lui (de
exemplu, a fost dat n arend, pe urm vndut ilegal de arenda, adic fr acordul
proprietarului), bunul nu poate fi obiectul revendicrii, deoarece proprietarul a greit n alegerea
contragentului (n alegerea arendaului) i de aceea rspunde personal de consecinele negative
ale aciunilor sale (darea n arend), dobnditorul de bun-credin procurnd bunul de la arenda
n mod ireproabil. Punnd n balan interesele proprietarului, care a dat bunul n posesiune
arendaului, acesta nstrinndu-l unui dobnditor de bun-credin cu titlu oneros, i interesele
dobnditorului de bun-credin, legiuitorul a acordat prioritate dobnditorului de bun-credin.
Justificarea acestei poziii i are fundamentul i n principiul general al dreptului conform cruia
dreptul trebuie s-l apere pe cel ce are mai puine posibiliti de a se apra.
Important. De multe ori la practic se ncearc a revendica bunul ca rezultat al
declarrii nulitii actului juridic civil. Chiar i n literatura de specialitate ste expus ideea c,
dac bunul nu poate fi restituit n baza aciunii n revendicare, restituirea este posibil n baza
aciunii n aplicare a efectelor nulitii actului juridic. n opinia noastr, de altfel solidar cu aceea
din ultima lucrare din subsol, este inadmisibil ca, n cazul imposibilitii revendicrii prin
aplicarea regulilor aciunii n revendicare, bunul s fie restituit n posesiune proprietarului n
urma aplicrii efectelor nulitii actului juridic civil. Dac am admite o asemenea situaie, art. 375
din Codul civil ar avea o aplicaie redus. De aceea, persoana care a dobndit bunul n temeiul
unui act juridic devine adevratul proprietar. Acest lucru este stipulat la art. 331 alin. (1), care
prevede c dobnditorul de bun-credin dobndete dreptul de proprietate asupra bunului mobil
i n cazul n care cel care a dispus de bun nu era proprietarul lui. nseamn c, ori de cte ori
dobnditorul este de bun-credin, dobndind bunul mobil de la cel care nu avea dreptul s-l
nstrineze (excepie fcnd cazurile cnd bunul a ieit din posesiunea proprietarului contrar
voinei lui, fiind furat, pierdut etc.), acesta devine proprietar, iar bunul nu i va putea fi revendicat
nici n baza aciunii n revendicare i nici a aplicrii efectelor nulitii actului juridic civil.
Nulitatea actului juridic civil are importan doar pentru raporturile dintre fostul proprietar i
persoana care, contrar voinei acestuia, a nstrinat bunul, n sensul stabilirii rspunderii fa de
fostul proprietar. Pe de alt parte, dac nulitatea absolut poate fi invocat de orice persoan
avnd un interes nscut i actual, nulitatea relativ a actului juridic civil poate fi invocat doar de
un cerc restrns de persoane, a cror enumerare exhaustiv o gsim la art. 218 din Codul civil.

25