DREPT CIVIL DREPTURILE REALE PRINCIPALE

Silabus pentru nvmntul la Distan

Dr. Liviu-Marius HAROSA Lector universitar

I.

Informaii generale

Date de contact ale titularului de curs:

Nume: LIVIU-MARIUS HAROSA Birou: Facultatea de Drept, Universitatea "Babe-Bolyai", ClujNapoca, str.A. lancu nr. 11, jud.Cluj, Romania, sala 120. Telefon: tel. 0264-595504 Fax: 0264-442.926 Email: mharosa@law.ubbclui.ro: mharosa@yahoo.com Consultaii:sptmnal, mari, orele 17-18
Date de identificare curs i contact tutori:
DREPT CIVIL.DREPTURILE REALE PRINCIPALE [Codul cursului] [Anul II]
Curs obligatoriu
[Tutore
curs:
Harosa
Liviu-Marius]
[mharosa@law.ubbcluj.ro

Condiionri i cunotine prerechizite

n principiu, cursul de drept civil nu este condiionat de parcurgerea i promovarea unor cursuri/colocvii

anterioare, dar, pentru o mai bun nelegere i asimilare a materiei sunt necesar cunotine de Teoria General a
dreptului, Drept Civil.Parte general, Drept Civil. Persoanele, Drept administrativ.

Descrierea cursului

Cursul de Drept Civil. Drepturi Reale principale prezint, ntr-o form accesibil, sistemul dreptului de
proprietate, al drepturilor reale principale, n lumina Codului civil romn, precum i a legislaiei, doctrinei i
jurisprudenei relevante. Se vor studia, pe parcursul acestui semestru, dihotomia dintre drepturile reale i cele
personale, apariia unor alte forme de exprimare a drepturilor (drepturile de proprietate intelectual, drepturile
potestative), obligaiile reale, precum i disecarea noiunii de patrimoniu. Se va face trecerea de la nonproprietate la proprietate prin intermediul strii de fapt a posesiei, iar apoi se vor analiza caracteristicile
dreptului de proprietate public i privat, n cadrul teoriei generale a proprietii. n cadrul cursului se vor
aprofunda modalitile i dezmembrmintele dreptului de proprietate, precum i aprarea lui. Un capitol
distinct este rezervat dobndirii, respectiv pierderii dreptului de proprietate i al altor drepturi reale, iar ultima
parte a cursului va privi publicitatea imobiliar.
Lucrarea se adreseaz deopotriv studenilor facultilor de drept, dar i practicienilor, oglindind
transformrile majore la care aceast ramur de drept a fost supus n ultimul timp.

Materiale bibliografice obligatorii

L.Pop, L.-M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006.
V.Stoica, Drept civil. Drepturile Real Principale, ed. a II-a, ed.C.H.Beck, Bucureti, 2013;
C.Brsan

Organizarea temelor n cadrul cursului

MODULUL I - Patrimoniul i drepturile patrimoniale. Sistemul drepturilor reale

Completnd viziunea dobndit n anul I, bunurile, privite ut singuli, vor fi analizate ca i componente ale
unui ansamblu de drepturi i obligaii patrimoniale care aparin unei persoane. Analiznd aceast definiie,
patrimoniul este o sum de valori patrimoniale alctuit dintr-o latur activ (toate drepturile patrimoniale) i o
latur pasiv (valoarea tuturor obligaiilor patrimoniale) ale unei persoane. n cadrul drepturilor patrimoniale,
potrivit concepiei clasice, intr drepturile reale i drepturile de crean, la care doctrina modern a adugat i
drepturile potestative sau cele extra-patrimoniale cu o component patrimonial. Bibliografie: L.Pop,
L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.5-54.

MODULUL II- Teoria General a proprietii

Proprietatea este, att n sens economic, ct i juridic, expresia suprem a accesului oamenilor la posesia,
folosina i dispoziia bunurilor. n acest capitol vom studia definiia, coninutul juridic al dreptului de
proprietate, precum i caracterele acestuia. Se va analiza i conceptul de proprietate public, prin parcurgerea
reglementrilor specifice, a titularilor, caracterelor i determinrii dreptului de proprietate public. Bibliografie:
L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.78-130.

MODULUL III- Modalitile dreptului de proprietate

La fel ca alte drepturi patrimoniale, dreptul de proprietate poate fi un drept pur i simplu sau afectat de
modaliti. Dreptul de proprietate afectat de modaliti este acel drept de proprietate asupra unuia sau mai
multor bunuri care fie c aparine simultan i concurent la dou sau mai multe persoane, fie c existena lui
viitoare n patrimoniul titlarului actual depinde de lege sau este stabilit prin voina omului. n acest capitol,
vom studia, dreptul de proprietate comun (pe cote-pri, coproprietatea forat, indiviziunea legal) ct i
dreptul de proprietate rezolubil. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed.
Universul juridic, Bucureti, 2006, p.182-225.
MODULUL IV- Dezmembrmintele dreptului de proprietate

n acest capitol vom studia dezmembrmitele dreptului de proprietate, n spe dreptul de uzufruct,
dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute i dreptul de superficie. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa,
Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p. 226-265.

MODULUL V- Posesia i efectele sale

Spre deosebire de drepturi, posesia este definit ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice, care
const n stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt de ctre o persoan asupra unui bun, cu
intenia i voina de a se comporta, fa de toi ceilali, ca prprietar sau ca titlar al altui drept real. Bibliografie:
L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.55-77.
MODULUL VI- Modurile generale de dobndire a dreptului de proprietae i a celorlalte drepturi reale.
Noiune, enumerare i clasificare. Conenia sau contractul, mod de dobndire a dreptului de proprietate
i a celorlalte drepturi reale; Accesiunea sau ncorporaiunea; uzucapiunea sau prescripia achizitiv; Hotrrea
judectoreasc; Tradiiunea; Ocupaiunea. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale
principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.265-302.

MODULUL VII . Aprarea dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale. Aciunea n Revendicare.
Privire general asupra mijloacelor juridice prin intermediul crora se apr dreptul de proprietate i a
celorlalte drepturi reale principale; aciunea n revendicare-aspecte generale; revendicarea bunurilor imobile i a
bunurilor mobile. Particulariti ale regimului juridic al aprrii prin revendicare a dreptului de proprietate
public i a drepturilor reale principale derivate din acesta. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil.
Drepturile reale principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.304-331.

MODULUL VIII- Publicitatea imobiliar

Prin noiunea de publicitate imobiliar se intelege" totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin
care se reglementeaz, se evideniaz n mod public situaia material i juridic a imobilelor, n vederea ocrotirii
intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare."Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al
cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele
din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, pentru
imobilele situate n raza de activitate a acestora. Bibliografie: L.Pop, L.M.Harosa, Drept civil. Drepturile reale
principale,, Ed. Universul juridic, Bucureti, 2006, p.333-380.

Formatul i tipul activitilor implicate de curs

3

Pentru aceast disciplin, studentul are libertatea de a-i gestiona singur, fr constrngeri, modalitatea i
timpul de parcurgere a cursului. Sesiunile de consultaii fa n fa sunt facultative i vor fi organizate n urma
solicitrii prealabile a cursantului.

Sptmn
a

ncepe la

1
2
3
4
5
6
7

29
06
13
20
27
03
10

Data

Lucrri de control
Tema
Termen
predare
Evolutia si
30.X. 2013
caracteristicile
dreptului de
proprietate publica
in Romania
Accesiunea imobiliara

Luna

Octombrie
Septembri
e

Pregtire curent

CALENDARUL DISCIPLINEI
Semestrul : I

(L>

8
7

9
4

1
1
1
8
1
5
1
5
1
2
1
9
2
3
4
8

Tutorial
Capitole

Activii

Termen

Lab.

1. Teoria Patrimoniului
2.Sistemul drepturilor reale in
Romania
3. Dreptul de proprietate publica
4. Exproprierea, concesiunea

30.X. 2013 -

1 .Modalitatile dreptului de
proprietate
2.Circulatia juridica a

22. XI
2013 ora

artificiala
si
imobilelor
3.Dezmembramintele
uzucapiunea
dreptului
de proprietate
ca si modalitati de
dobandire a dreptului de
proprietate

812,

2
3
4

XII
ora

13
2013

812,

1.
2.
proprietate

Ianuarie

Decembri

1
1

Publicita
12
tea imobiliara .I.2013
reglementata
de L.7/1996 si
de Noul Cod
Civil

i.Publicitatea imobiliara

20
. I.2014

C
D
0

 Politica de evaluare i notare

La aceast disciplin, examinarea const n parcurgerea unei probe scrise, presupunnd tratarea a patru
subiecte teoretice. Punctajul alocat fiecrui subiect va fi indicat n momentul n care subiectele sunt comunicate,
la nceputul examenului, studenilor. Rezolvarea corect a subiectelor se afieaz la avizierul IDD, la 15 minute
dup finalizarea examenului.

Elemente de deontologie academic

Utilizarea de materiale bibliografice neautorizate n timpul examenului (a), ca i recurgerea la mijloace
tehnice de consultare a unei atare bibliografii pe durata examinrii (utilizarea de instrumente / materiale ce nu
sunt admise ntr-o situaie de testare, precum casca bluetooth, de exempluj (b) sau completarea examenului de
ctre o persoan neautorizat (c) constituie fraud i se sancioneaz cu excluderea studentului din examen,
dup ntocmirea unui proces verbal de constatare a fraudei. Ulterior, exmatricularea studentului poate fi pus n
atenia Consiliului profesoral al facultii.
Studeni cu dizabilitti
Studenii afectai de dizabiliti motorii sau intelectuale sunt invitai s contacteze titularul de curs la
adresele menionate n cuprinsul cursului (inclusiv prin e-mail, la adresa mharosa@law.ubbcluj.roj, pentru a
identifica eventuale soluii n vederea oferirii de anse egale acestora.

Strategii de studiu recomandate

Materia este structurat pe 8 module, corespunznd unui numr de 14 sptmni (un semestru). Pentru a
obine performana maxim, este recomandat un numr minim de 3 ore de studiu / sptmn pentru
parcurgerea suportului de curs i rezolvarea chestionarelor sptmnale de verificare a nsuirii cunotinelor. O
strategie optim de studiu include 5 etape (I. Lectura de familiarizare; II. Lectura de aprofundare; III. Memorarea
datelor eseniale; IV. Recapitularea extins; V. Recapitularea schemei logice a modulului).

DREPT CIVIL DREPTURI REALE

Curs selectiv pentru ID
LA SUPORTUL DE CURS VOR TREBUI FACUTE COROBORARILE CU NOUL COD CIVIL INTRAT IN
VIGOARE IN OCTOMBRIE 2011.
VA RUGAM URMARITI PE PORTALUL ID TOATE NOTIFICARILE ADAUGATE IN TIMPUL ANULUI
UNIVERSITAR!

MODULUL I
PATRIMONIUL I DREPTURILE REALE PATRIMONIALE.
SISTEMUL DREPTURILOR REALE

I.

1. Noiunea de patrimoniu.

Preliminarii. nainte de a defini noiunea de patrimoniu este necesar s precizm c din punct de
vedere structural raportul juridic civil este alctuit, de regul, din trei elemente: subiecte, coninut i obiect 1.
Subiectele raportului juridic sunt persoanele fizice sau juridice. Prin coninutul raportului juridic
nelegem drepturile i obligaiile corelative care se nasc n favoarea i respectiv n sarcina subiectelor sau
prilor sale. Obiectul raportului juridic const n aciunea sau inaciunea (conduita sau prestaia) la care este
ndrituit subiectul activ i la care este ndatorat subiectul pasiv.
Drepturile i obligaiile subiectelor raportului de drept civil sunt susceptibile de diverse clasificri n
funcie de anumite criterii. Una dintre cele mai importante clasificri este n drepturi i obligaii patrimoniale
i drepturi i obligaii nepatrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale sunt acelea care pot fi evaluate n
bani, n timp ce drepturile i obligaiile nepatrimoniale sunt lipsite de valoare economic i prin urmare nu
pot fi evaluate pecuniar.
Termenul de patrimoniu este circumscris exclusiv sferei drepturilor i obligaiilor patrimoniale.
Drepturile i obligaiile patrimoniale pot fi privite globalist, ca o totalitate sau
aparinnd unei persoane,

universalitate juridic

fcnd abstracie deindividualitatea fiecrui drept i a fiecrei obligaii n parte.

Acest mod de abordare a drepturilor i obligaiilor ne conduce la noiunea de patrimoniu."2

1.1.2.Definiia patrimoniului. Se ajunge de multe ori ca n materie juridic s se fac apel la conceptul
de patrimoniu"3, amploarea sferei de acoperit fiind pe de alt parte foarte variabil, nu numai n dreptul
privat. n actualul Cod Civil, similar Codului Civil de la 1864,

nu exist o definiie clar i precis a

patrimoniului. Trebuie totui menionat faptul c noiunea de patrimoniu este mult mai prezent n cadrul
dispoziiilor Codului Civil actual. n acest sens expunem cteva dintre referinele legale civile ncidente n
materie:

a) n primul rnd meniuni asupra instituiei patrimoniului se regsesc n cadrul art, 31-33 C.civ:
Aadar, la art. 31 C.civ regasim :

1
2

A se vedea L.Pop Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale", ediie revzut i adugit, ed.Lumina Lex, Bucureti, 2001, p.8-10.
A se vedea C.Sttescu, C.Brsan, Drept Civil. Teoria General a drepturilor reale", Universtatea din Bucureti, 1988, p.4.

(1) Orice persoan fizic sau persoan juridic este titular a unui patrimoniu care include toate
drepturile i datoriile ce pot fi evaluate n bani i aparin acesteia.
(2) Acesta poate face obiectul unei diviziuni sau unei afectaiuni numai n cazurile i condiiile
prevzute de lege.
(3) Patrimoniile de afectaiune sunt masele patrimoniale fiduciare, constituite potrivit dispoziiilor
titlului IV al crii a III-a, cele afectate exercitrii unei profesii autorizate, precum i alte patrimonii
determinate potrivit legii.

ART. 32 Transferul intrapatrimonial

(1) n caz de diviziune sau afectaiune, transferul drepturilor i obligaiilor dintr-o mas patrimonial
n alta, n cadrul aceluiai patrimoniu, se face cu respectarea condiiilor prevzute de lege i fr a prejudicia
drepturile creditorilor asupra fiecrei mase patrimoniale.
(2) n toate cazurile prevzute la alin. (1), transferul drepturilor i obligaiilor dintr-o mas
patrimonial n alta nu constituie o nstrinare.
ART. 33 Patrimoniul profesional individual
(1) Constituirea masei patrimoniale afectate exercitrii n mod individual a unei profesii autorizate se
stabilete prin actul ncheiat de titular, cu respectarea condiiilor de form i de publicitate prevzute de lege.
(2) Dispoziiile alin. (1) se aplic n mod corespunztor i n cazul mririi sau micorrii
patrimoniului profesional individual.
(3) Lichidarea patrimoniului profesional individual se face n conformitate cu dispoziiile art. 1.9411.948, dac prin lege nu se dispune altfel.
n al doilea rnd ntlnim referine privitoare la patrimoniu i n cadrul art. 214 alin.1 Membrii
organelor de administrare au obligaia s asigure i s menin separaia dintre patrimoniul persoanei juridice
i propriul lor patrimoniu.
Noiunea de patrimoniu este invocat i in cadrul art. 1114 alin.2. Motenitorii legali i legatarii
universali sau cu titlu universal rspund pentru datoriile i sarcinile motenirii numai cu bunurile din
patrimoniul succesoral, proporional cu cota fiecruia.
Sintetiznd diversele definiii formulate n doctrin, putem spune c patrimoniul este o entitate
juridic distinct ce reprezint totalitatea sau universalitatea drepturilor patrimoniale i obligaiilor
patrimoniale care aparin unei persoane.
Astfel, activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale iar pasivul
patrimonial const n valoarea tuturor obligaiilor patrimoniale ale unei persoane. Drepturile ( latura activ) a
patrimoniului i obligaiile ( latura pasiv ) se gsesc ntr-o strns legtur, putnd fi asemnate cu un cont
curent al unei persoane a crui valoare este supus unor fluctuaii succesive, prin naterea de noi drepturi i
obligaii precum i prin modificarea celor existente, aceste schimbri valorice neafectnd existena i
identitatea universalitii.
1.1.3.Caracteristicile patrimoniului. Trecnd peste diversele teorii referitoare la patrimoniu, dintre
care amintim succint teoria personalist a patrimoniului, teoria patrimoniului afectaiune sau teoria mixta
(eclectic) a patrimoniului4
Pentru o viziune global a noiunii de patrimoniu i n domeniile tehnic, economic sau sociologic a se vedea Fr.Terr, Ph.Simler, Droit Civil.
Les biens"4e d., Prcis Dalloz, 1992, Paris, p.3-5.
4 Pentru dezvoltarea i analiza acestor teorii a se vedea L.Pop, op.cit. p.10-15; Fr.Terr, Ph.Simler, op.cit. p.5-10.
3

A) Patrimoniul este o universalitate juridic. El se prezint ca o entitate juridic independent i

distinct de elementele sale componente ( activ i pasiv) . Drepturile i obligaiile patrimoniale, privite n
individualitatea lor, pot suferi modificri (natere, transformare, transmisiune, cetere, stingere, micorare).
Aceste modificri au ca efect creterea sau micorarea activului i pasivului patrimonial, dar nu afecteaz
existena patrimoniului, ce entitate juridic de sine stttoare.
Ca o consecin direct, pe de o parte patrimoniul unei persoane, neles ca un ansamblu, rspunde de
obligaiile ce l afecteaz; creditorii pot s urmreasc bunurile dobndite de debitor posterior naterii
creanelor lor. Pe de alt parte, o alt consecin direct a universalitii patrimoniului rezid n subrogaia
real despre care vom discuta mai jos.
Patrimoniul, neles ca o universalitate de drept sau juridic, nu se confund cu universalitatea de fapt.
Spre deosebire de univeralitatea de drept, universalitatea de fapt este un ansamblu sau o grupare de
bunuri a cror unitate se ntemeiaz pe o simpl legtur de fapt ( de exemplu un buchet de flori, crile
dintr-o bibiliotec, o turm de animale, etc) creat exclusiv prin voina persoanei cruia i aparin aceste
bunuri.
n lumina Noului cod civil universalitatea de fapt este definit dup cum urmeaz n cadrul art. 541
C.civ:
(1) Constituie o universalitate de fapt ansamblul bunurilor care aparin aceleiai persoane i au o
destinaie comun stabilit prin voina acesteia sau prin lege.
(2) Bunurile care alctuiesc universalitatea de fapt pot, mpreun sau separat, s fac obiectul unor
acte sau raporturi juridice distincte.
Bunurile care compun universalitatea de fapt nu sunt distincte de aceast universalitate, astfel
explicndu-se faptul c prin pieirea sau nstrinarea lor universalitatea de fapt dispare.
B) Orice persoan are necesarmente un patrimoniu. Att persoanele fizice, ct i cele juridice, fiind
subiecte de drept, au n mod necesar aptitudinea permanent de a dobndi drepturi i de a-i asuma obligaii,
existena lor neputnd fi conceput fr un patrimoniu.
Patrimoniul este indisolubil legat de personalitatea juridic, fiind o emanaie a acesteia. La fel,
existena patrimoniului nu poate fi conceput fr un titular.
n acest sens:
C) Patrimoniul este inalienabil. Patrimoniul este strns legat de persoana creia i aparine, atta timp
ct aceasta exist ca subiect de drept. Persoanele fizice pot nstrina drepturi sau chiar obligaii ( n anumite
cazuri) ut singuli, dar nu pot transmite prin acte inter vivos, ntreg patrimoniul lor. Acesta va putea fi transmis
numai prin succesiune, n momentul ncetrii din via a titularului lui5.
D) Patrimoniul este unic i divizibil. Spre deosebire de indivizibilitatea patrimoniului clamat de adepii
teoriei personaliste conform creia universalitatea de drept, atribut al personalitii, la fel ca i aceasta nu
poate fi divizat6, n teoriile moderne patrimoniul, dei unic, are aptitudinea de a fi mprit n mai multe
grupe de drepturi sau obligaii, fiecare cu o destinaie sau afectaiune distinct i determinat. Izvort din
concepia german a patrimoniului afectaiune (Zweckvermorgen), aceast orientare i-a gsit i exprimarea
legislativ n art. 30 C.Fam privind comunitatea matrimonial, articol n prezent abrogat. Astfel, patrimoniul
unei persoane cstorite este divizat n masa bunurilor comune i n cea a bunurilor proprii. Prin urmare,
dac un imobil nstrinat face parte de masa bunurilor proprii ale unui so, suma primit drept pre va intra

5
6

L.Pop, op.cit. idem., Fr.Terre, Ph.Simler, op.cit. p. 6-7.

Pentru detalii, Fr.Terre, Ph.Simler, op.cit. p.7.

prin efectul subrogaiei reale cu titlu universal n aceeai mas comun, dei principiul comunitii
matrimoniale este c orice bun dobndit n timpul cstoriei este bun comun al soilor. La fel, creditorii
personali ai unuia dintre soi pot urmri doar bunurile proprii ale acestuia. 7 n prezent articolul
corespunztor reglementrii anterioare este art. 312 Noul Cod Civil, ce statueaz faptul c viitorii soi au
posibilitatea s i aleag regimul matrimonial dintre urmtoarele regimuri prevzute de text : comunitatea
legal, separaia de bunuri sau comunitatea convenional8.
n materia succesiunilor existau n Vechiul Cod civil situaii n care aceeai persoan se regsete
titular a dou mase patrimoniale. n principiu, la decesul unei persoane, patrimoniul defunctului se topete"
automat n patrimoniul succesorului care este inut astfel de datoriile lui de cujus chiar dac depesc activul
succesiunii. Aceast situaie poate fi dezastruoas pentru erede, legea acordndu-i dreptul de a accepta
succesiunea sub beneficiu de inventar .
n urma acceptrii succesiunii sub beneficiu de inventar, cu toate c succesorul este proprietarul
bunurilor devoluate, rezult n acelai timp o separaie ntre bunurile sale i cele ale lui de cujus. Prin urmare,
motenitorul va fi inut de plata datoriile defunctului n limita activului succesoral.
Fuziunea bunurilor defunctului cu cele ale succesorului poate fi de asemenea dezastruoas pentru
creditorii succesiunii, deoarece ei risc s fie concurai n satisfacerea creanelor lor de creditorii unui
succesor insolvabil. Pentru a evita aceast situaie, legea acord creditorilor defunctului dreptul de a cere
separaia de patrimonii ntre cel al defunctului i cel al motenitorului ceea ce le confer un drept de
preferin; n spe, ei vor fi pltii cu prioritate din bunurile defunctului naintea creditorilor personali ai
eredelui.
Un alt exemplu de afectare a unor grupe de patrimoniu apare i n cazul n care un comerciant i
divide patrimoniul n masa drepturilor i obligaiilor care alctuiesc un fond de comer afectat desfurrii
unei activiti comerciale i celelalte drepturi i obligaii.

I.1.4 Funciile patrimoniului . Patrimoniul ndeplinete trei funcii, eseniale n importana lor:
patrimoniul constituie garania comun a creditorilor (gajul general al creditorilor), realizeaz subrogaia
real cu titlu universal i facce posibil transmisiunea universal i cu titlu universal a drepturilor i
obligaiilor.
I.1.4.1. Garania comun a creditorilor Patrimoniul constituie singura garanie general a tuturor
creditorilor titularului su, astfel nct acesta din urm rspunde, potrivit art.1718 C.Civ. 1864, mai sus citat, cu
toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare . Prelund reglementarea anterioar Noul Cod civil
prevede n cadrul art. 2324 alin. 1 faptul c cel ce este obligat personal rspunde cu toate bunurile, mobile sau
imobile, prezente sau viitoare; ele servesc drept garanie comun a creditorilor si.
Astfel creditorii chirografari vor umri n comun i proporional oricare din bunurile aflate n
patrimoniul debitorului lor pentru a-i satisface creanele, fr ns a l putea opri s le nstrineze. Deoarece
obiectul gajului general nu l reprezint bunurile individual determinate, debitorul poate s ncheie acte de
dispoziie juridic asupra acestora, opozabile creditorilor. Pe cale de consecin, n momentul execuiei silite,
creditorul va putea urmri doar bunurile existente n patrimoniul debitorului precum i bunurile ce vor intra,
ntre timp, n acelai patrimoniu.

A se vedea L.Pop, op.cit. p. 17-18.

A se vedea C.Barsan, Drept civil. Drepturi Reale Principale n reglementarea noului Cod Civil, pag. 11

Spre deosebire de dreptul de gaj, care este un drept real accesoriu dreptului de crean, cu rol de
garanie special a creditorilor asupra unor bunuri mobile determinate, gajul general al creditorilor ca funcie
a patrimoniului nu beneficiaz de atributul de urmrire ( posibilitatea de a urmri bunul gajat n mna
oricrei tere persoane) i de atributul de preferin ( recuperarea creanei cu prioritate naintea creditorilor
gajiti ulteriori sau a creditorilor chirografari), fiind ns aplicabil ntregului patrimoniu.
n ceea ce privete patrimoniul de afectaiune biconstituit pentru exercitarea unei anumite profesii
autorizate de lege, bunurile care se gsesc n aceast mas patrimonial vor putea fi urmrite numai de ctre
creditorii chirografari ale cror creane s-au nscut n legtur cu exercitarea acelei profesii.
I.1.4.2.Subrogaia real cu titlu universal. Ea este n dreptul civil de dou categorii, real i personal9.
Subrogaia personal este nlocuirea unuia dintre subiectele raportului de drept civil cu o alt
persoan, cum ar fi n cazul delegaiei prin schimbare de debitor, a novaiei, a cesiunii de crean. Aceste
instituii vor fi tratate la materia teoriei generale a obligaiilor civile.

Subrogaia real semnific nlocuirea unei valori cu o alt valoare i poate fi subrogaie real cu titlu
universal sau subrogaie real cu titlu particular.
I.1.4.2.1. Subrogaia real cu titlu universal nseamn schimbarea automat n cadrul unui patrimoniu a
unei valori, privite din punct de vedere juridic, cu o alt valoare10. n cadrul subrogaiei

reale cu titlu

universal se face abstracie de individualitatea lucrului care iese i a celui care intr n patrimoniu n locul lui.
Valoarea de nlocuire nou intrat n patrimoniu va avea regimul juridice al valorii nlocuite.
Subrogaia real cu titlu universal este subordonat divizibilitii patrimoniului. 11 Avnd n vedere c
debitorul poate nstrina bunurile din patrimoniul su, acestea nefiind indisponibilizate de creditorii si
chirografari, subrogaia real cu titlu universal asigur coninutul gajului general, valoarea primit n schimb
nlocuind din punct de vedere juridic valoarea nstrinat.
Aceasta nu nseamn c strict din punct de vedere al valorii intrisece patrimoniul rmne intact. De
exemplu, dac se nstrineaz un bun mobil ( de 10 mil. Lei) la un pre sub valoarea sa real, ( 7 mil lei) n
termeni reali valoarea patrimoniului a sczut ( -3 mil lei) dar din punct de vedere juridic a rmas neschimbat
deoarece o valoare (suma primit drept pre) a nlocuit n patrimoniul debitorului o alt valoare (bunul
mobil), fapt care face ca aceast vnzare s fie opozabil creditorilor chirografari (beneficiari ai gajului
general), cu excepia dovedirii unei fraude a intereselor lor efectuat de debitor n nelegere cu terul
dobnditor al imobilului. Spre deosebire, creditorii care beneficiaz de dreptul de gaj asupra bunului mobil l
pot urmri n mna terului dobnditor n virtutea atributului de preferin conferit de acest drept.
I.1.4.2.2.Subrogaia real cu titlu particular este o excepie, aplicndu-se numai n cazurile expres
prevzute de lege. Ea const n nlocuirea unui bun individual determinat cu un alt bun individual
determinat, privite izolat.
a)

Potrivit art. 2330 alin.1 C.Civ., subrogaia real cu titlu particular se produce n cazul n care un

bun ipotecat, gajat sau grevat de un privilegiu special a fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat sau de o
fapt ilicit, ipoteca, gajul sau privilegiul special se strmut de drept n baza normei de mai sus asupra sumei
primit drept indemnizaie asigurare sau asupra sumei primit cu titlu de despgubire datorat de autorul
prejudiciului.

A se vedea L.Pop, op.cit. p. 20.

A se vedea L.Pop, op.cit. p. 21, C.Sttescu, C.Brsan, op.cit. p. 15.
11 L.Pop, op.cit. idem, C.Sttescu, C.Brsan, op.cit. idem.
10

10

b)

Potrivit art.748 C.civ. n caz de distrugere a bunului ce formeaz obiectul dreptului de uzufruct

datorita unui caz fortuit, fie el chiar i parial, uzufructul va continua s existe, transferndu-se asupra
despgubirii platite de ter sau asupra indemnizaiei de asigurare dac aceasta nu este folosit pentru
repararea bunului.
c)

c) Potrivit art. 28 alin.2 din L.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public 12,

dreptul de ipotec i privilegiul special imobiliar care greveaz un imobil expropriat se strmut de drept
asupra despgubirilor stabilite conform procedurii i n condiiile prevzute de lege.

1.1.4.3. Transmisiunea universal i cu titlu universal.13

Transmisiunea universal intervine atunci cnd se transmite ntregul patrimoniu nefracionat de la o
persoan la alt persoan. Acest tip de transmisiune apare n cazul persoanelor fizice doar n ipoteza
decesului cnd ntregul patrimoniu este cules n totalitate de un singur motenitor care are vocaie universal
legal sau testamentar. n cazul persoanelor juridice apare n situaia reorganizrii acestora prin absorbie
sau fuziune.
Transmisiunea cu titlu universal const n transmiterea fracionat at ntregului patrimoniu al unei
persoane la dou sau mai multe persoane sau n desprinderea unei pri dintr-un patrimoniu pentru a reveni
altei persoane.
Prin transmisiunea universal se dobndete totalitatea valorilor active i pasive care alctuiesc ntregul
patrimoniu iar prin transimisiunea cu titlu universal se dobndete doar o fraciune, o cot-parte matematic
din aceste valori.

I.2. Drepturile patrimoniale

1.2.1. Noiune i clasificare

Drepturile patrimoniale se mpart n diverse categorii: drepturi reale, drepturi personale sau drepturi
de crean i drepturi intelectuale Diviziunea drepturi reale-drepturi personale, ce i are originea n dreptul
roman, este considerat de doctrina mai veche ca fiind diviziunea suprem, opinie nuanat n prezent de
autorii moderni14.
1.2.1.1. Drepturi reale i personale. Revenind la cele dou mari categorii pe care le vom studia, artm c
drepturile reale au fost definite ca drepturi subiective patrimoniale care confer titularului lor anumite
Publicat n M.Of. nr.139/2 iunie 1994.
Pentru definirea transmisiunilor universale i cu titlu universal a se vedea L.Pop, op.cit. p.24-25.
14n categoria drepturilor intelectuale intr drepturile asupra operei literare sau artistice, asupra modelelor i desenelor, brevetelor de invenii,
mrcilor de fabric, denumirilor de provenien etc. Aceste drepturi sunt, vorbind n mod strict, incomod situate fa de clasificarea tradiional
n drepturi reale i de crean. Nu sunt drepturi de crean, deoarece nu au un debitor individualizat. Ele conisit mai mult n exploatarea unei
idei, a unui nume, a unei clentele sau a unei invenii. Din acest punct de vedere, se apropie de drepturile reale, analiznd ca i acestea un drept
exclusiv de exploatare. Pe de alt parte, adevrata lor natur difer de aceea a unui drept de proprietate, deoarece au ca obiect un element
imaterial, fiind de multe ori ataate intim de personalitatea titularului lor. A se vedea pentru mai multe detalii Fr.Terre, Ph.Simler, op.cit., p.2830.
12
13

11

prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun, pe care el le poate exercita n mod direct i nemijlocit, fr a fi
necesar, n acest scop, intervenia oricrei alte persoane. Din contr, toi ceilali au obligaia de a nu
ntreprinde nimic de natur a mpiedica exerciiul netulburat al acestor drepturi de ctre titularii lor 15.
Drepturile de crean ( personale) sunt acele drepturi subiective patrimoniale n virtutea crora
titularul lor sau subiectul activ, numit creditor, are posibilitatea juridic de a pretinde subiectului pasiv, numit
debitor, persoan determinat, s dea (dare), s fac (facere) sau s nu fac (non facere) ceva, sub sanciunea
constrngerii de stat16

Drepturile reale sunt drepturi absolute opozabile erga omnes, deoarece toi au obligaia general de a
nu face nimic pentru a aduce atingere exercitrii libere i depline a acestor drepturi. Astfel, din punct de
vedere al subiectelor, dreptul real presupune existena unui subiect activ determinat i a unui subiect pasiv
nedeterminat, format din toi ceilali.
Spre deosebire, drepturile de crean presupun subiecte (att creditor, ct i debitor) determinate,
debitorul avnd obligaia, corelativ dreptului creditorului de a cere acest lucru, de a da, a face sau a nu face
ceea ce ar fi putut face n lipsa acelei obligaii.
Drepturile reale prezint comport dou specificiti fa de drepturile personale: ele comport dreptul
de urmrire i dreptul de preferin.
Dreptul de urmrire prezentat de un drept real d posibilitatea titularului su s urmreasc n orice
mini s-ar afla bunul care i aparine sau care este grevat de un drept real n favoarea sa. Astfel, proprietarul
unu imobil i-l poate revendica de la orice detentor; uzufrucutarul poate s i reclame bunul pentru a-l folosi,
i asta n faa oricrui proprietar al bunului.
Din contr, dreptul de crean comport prin sine dreptul la urmrire. Rezult de aici c creditorul
beneficiaz de un drept general de gaj asupra patrimoniului debitorului, neavnd un drept special de urmrire
asupra unor bunuri determinate din patrimoniul acestuia. Un creditor chirografar nu poate urmri bunurile
dect n minile debitorului su, pierznd aceast posibilitate n cazul nstrinrii ctre un ter. Mi mult,
dreptul de urmrire afecteaz de asemenea i executarea obligaiilor privind utilizarea unui bun. Dac, de
exemplu, A i promite lui B c i va mprumuta autoturismul pentru o cltorie, dac acest autoturism este
nstrinat B nu poate s i cear cumprtorului C s execute obligaia, A fiind singurul obligat.
Dreptul de preferin const n posibilitatea titularului de a-i realiza dreptul su cu prioritate la acelai
bun, n raport cu titularii altor drepturi. De exemplu, dac un drept de crean este nsoit i garantat de un
drept de gaj, titularul dreptului de gaj (creditorul gajist) are posibilitatea de a obine realizarea dreptului de
crean cu prioritate, din preul bunului gajat, fa de ceilali creditori ai aceluiai debitor.
Conform opiniilor clasice, drepturile reale sunt limitate, fiind expres reglementate de lege, n timp ce
drepturile de crean sunt practic, nelimitate, deoarece se nasc din orice acte juridice valabile, din fapte
juridice, licite sau ilicite ( adic din aciuni omeneti svrite fr intenia de a produce efecte juridice, efecte
care se produc totui, n temeiul legii: plata nedatorat, mbogirea fr just cauz, distrugerea de bunuri
care atrage rspunderea civil delictual, etc.)
Potrivit teoriilor moderne, i alte drepturi reale se pot nate, deoarece nu exist un text expres de lege
care s interzic acest lucru prin voina prilor, dac nu se ncalc ns dispoziii de ordine public17.

15
16

L.Pop, op.cit., p.26.

Ibidem.

12

1.2.1.2. Obligaiile reale . Obligaiile reale reprezint o categorie intermediar ntre drepturile reale i
drepturile de crean. Ele se mpart n obligaii propter rem i scriptae in rem i se caracterizeaz printr-o
opozabilitate mai restrns dect cea a drepturilor reale i de una mai extins dect cea a raporturilor de
crean.
Obligaiile propter rem18 sunt ndatoriri pozitive (de a face) sau negative (de a nu face) care decurg din
stpnirea unui bun i oblig numai n legtur cu acele bunuri pe titularii drepturilor reale asupra lor. Aceste
obligaii se transmit oricror deintori ai bunului, odat cu acesta.
Obligaiile propter rem sunt de dou categorii: legale (cele prevazute de art. 74, art. 80-83 din
L.18/199119, art. 16 din L.103/199620, obligaia de grniuire reglementat de art. 560 C.Civ, obligaia s
contribuie la graniuire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor corespunztoare i s suporte, n
mod egal, cheltuielile efectuate cu aceast operaiune, precum i obilgaiile reglementate de Codul Civil ca
fiind servitui naturale sau legale: servitutea distanei plantaiilor, servitutea negativ de vedere, servitutea
izvorului, servitutea de scurgere a apelor naturale) i convenionale ( care se nasc prin acordul prilor , cum
ar fi obligaia, prin care proprietarul unui fond aservit se oblig s efectueze lucrrile necesare constituirii
unei servitui de trecere).

Obligaiile scriptae in rem corespund unor drepturi de crean, dar sunt intrisec legate de stpnirea
unor bunuri de ctre alt persoan dect proprietarul sau titularul unui drept real asupra acelor lucruri.
Potrivit art.1811 C.Civ., cel care dobndete proprietatea unui imobil nchiriat sau arendat este obligat
s respecte contractul de locaiune sau de arendare ncheiat de propriearul anterior pn la expirarea
termenului pentru care a fost nchiriat/ arendat, dac nu exist o clauz contrar de ncetare a contractului n
momentul nstrinrii. Dup cum se vedea, proprietarul actual, ter fa de contractul ncheiat anterior, este
obligat s respecte drepturile i obligaiile izvorte din acest contract n baza unei obligaii scriptae in rem.

I.3. Sistemul drepturilor reale n Romnia.

I.3.1. Clasificare
A. Din punct de vedere al naturii bunurilor asupra crora poart, drepturile reale se mpart n dou
categorii: drepturi reale mobiliare (purtnd asupra bunurilor mobile corporale sau incorporale ) i drepturi
reale imobiliare (purtnd asupra bunurilor imobile).

17

A se vedea Fr.Terre, Ph.Simler, op.cit., p. 35.

A se vedea L.Pop., op.cit., p. 28-32, I.Lul Privire general asupra obligaiilor propter rem" n Dreptul nr.8/2000, p. 8 i urm.
19 Legea fondului funciar, republicat i modificat n M.Of. , partea I, nr. 1 din 5 ianuarie 1998. Aceast
lege stabilete n sarcina deintorilor de terenuri obligaiile de a cultiva terenurile, de a conserva calitile productive ale solului, de a executa
lucrri de mbuntiri funciare, de a permite efectuarea lucrrilor de regularizare a scurgerii apelor pe versani i de colectare a torenilor etc.
20 Legea fondului cinegetic i a proteciei vnatului, publicat n M.Of. partea I, nr.235 din 27 septembrie 1996. Obligaiile propter rem regsite n
acest act normativ se refer la obligaia deintorilor de terenuri pe care sunt arondate fonduri de vntoare s permit exercitarea vntorii i
aplicarea msurilor de protecie a vnatului, s permit amplasarea instalaiilor i amanajrilor vntoreti provizorii, s ia msuri pentru
protecia vnatului etc.
18

13

B. Principala clasificare a drepturilor reale este aceea n drepturi reale principale i drepturi reale
accesorii.

B.1 Drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existen independent, de sine
stttoare, n raport cu alte drepturi reale sau de crean.
La rndul lor, ele se mpart n dreptul de proprietate (public sau privat) i drepturi reale derivate din
dreptul de proprietate.
Din raiuni didactice, dreptul de proprietate se divide n drept de proprietate particular, care aparine
persoanelor fizice i persoanelor juridice de tip particular, i drept de proprietate privat al statului, unitilor
administrativ-teritoriale (jude, municipiu, ora, comun), precum i altor persoane juridice nfiinate de ctre
stat i autoritile locale, cum sunt regiile autonome sau societile naionale.
Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate pot s fie la rndul lor desprinse din dreptul de
proprietate privat sau constituite pe dreptul de proprietate public.
B.1.1.Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate public sunt, potrivit reglementrilor
actualmente n vigoare:
a)

dreptul real de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor din

domeniul public.
b)

Dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public.

c)

Dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile constituit n favoarea unor persoane

juridice fr scop lucrativ.

Aceste drepturi reale se constituie prin acte administrative, n cadrul unor raporturi juridice de putere.
De aceea. Ele nu dezmembreaz proprietatea public, fiind inopozabile propietarului pe cale administrativ,
fiind ns opozabile pe cale civil erga omnes.
B.1.2. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate privat (denumite i dezmembrmintele
dreptului de proprietate) sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului. Dezmembrmintelor le lipsesc
unele din atributele proprietii, titlarul lor avnd posesia, folosina, dispoziia material sau (parial )
juridic, n timp ce proprietarul va avea ntotdeauna dispoiia juridic asupra bunului. Dezmembrmintele
dreptului de proprietate sunt:
a) dreptul de uzufruct.
b) Dreptul de uz.
c) Dreptul de abitaie.
d) Dreptul de servitute.
e) Dreptul de superficie

B.2 Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi reale care se constituie pentru a nsoi i garanta alte
drepturi de crean fr a avea independen sau existen de sine stttoare. Ele sunt: dreptul de gaj, dreptul
de ipotec, privilegiile speciale i dreptul de retenie. Ca o regul, drepturile reale accesorii beneficiaz de
atributele de urmrire i preferin, aceasta nsemnnd c un creditor garantat prin gaj, ipotec sau privilegiu
special are dreptul de a urmri bunul obiect al garaniei n mna oricui s-ar afla i de a fi pltit cu prioritate
din preul acelui bun, naintea creditorilor chirografari sau ai altor creditori garantai ulteriori.

14

a) Dreptul de gaj( art. 2480 C.civ) este dreptul real constituit n favoarea unui creditor asupra unui
bun mobil sau bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale unui ter pentru a garanta executarea
obligaiei asumate de debitor. Poate fi cu deposedare sau fr deposedarea debitorului de bunul gajat. Dreptul
de gaj beneficiaz de atributele de urmrire i preferin.
b) Dreptul de ipotec ( art. 2343 C.civ) este dreptul real constituit asupra unui imobil sau imobile
determinate, fr deposedare, care i confer titularului su, denumit creditor ipotecar, posibilitatea de a
urmri bunul n mna oricui s-ar afla i de a fi pltit cu prioritate din preul acelui bun.
c) Privilegiile speciale ( art. 2333 C.civ) sunt drept reale aparinnd unor creditori care datorit
calitii creanelor lor, au posibilitatea de a fi pltii cu prioritate din valoarea unor bunuri mobile sau imobile
determinate ale debitorului, chiar n faa unor creditori gajiti sau ipotecari posteriori.
d) Dreptul de retenie21 ( art. 2495 C.civ) este acel drept real care confer posibilitatea creditorului,
n acelai timp i debitor al obligaiei de restituire sau predare a bunului altuia, de a reine acel lucru i a
refuza restituirea lui pn n momentul cnd debitorul su, creditor al lucrului, va executa obligaia nscut n
legtur cu cheltuielile ocazionate de pstrarea, ntreinerea sau mbuntirea lui.

MODULUL II.
TEORIA GENERAL A PROPRIETII

II.

1. Definiia i coninutul dreptului de proprietate

II.1 . n cadrul vechii reglementri, plecnd de la prevederile art. 48022 din Codul Civil Romn de la
186423, copie a Codului Napoleonian din 180424, doctrina modern definise proprietatea ca fiind acel drept
real care confer titularului atributele de posesie, folosin i dispoziie asuprqa unui bun, atribute pe care
numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie i n interes propriu, cu respectarea legislaiei n
vigoare"25.
Noul Cod civil definete doar dreptul de proprietate privat la art. 555, ca fiind dreptul titularului de a
poseda, a folosi i a dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege,
preciznd c n condiiile legii, el este suceptibil de modaliti i dezmembrminte.

Plecnd de la aceast definiie, artm c proprietatea este dreptul cel mai deplin, fiind singurul drept
subiectiv care confer titularul su trei atribute: posesia, folsina i dispoziia.

21

A se vedea L.Pop, op.cit., p. 36-37.

22

Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege. "
23 Pentru istoricul noiunii de proprietate precum i pentru diferitele teorii referitoare la acest drept, a se vedea L.Pop., op.cit., p.38-43, Fr.Terr,
Ph.Simler, op.cit., p.53-79, G.Marty, P.Raynaud, Droitcivil.Les biens", ed.2, Paris, Sirey, 1980, p.29 -71
24 Art. 544 C.Civ. Francez prevede : La proprit est le droit de jouir et de disposer des choses de la manire la plus absolue, pourvu qu'on ne
se faisse pas un usage prohib par la loi et par rglements"
25 L.Pop, op.cit., p.43.

15

Posesia const n posibilitatea proprietarului de a stpni bunul ce i aparine n materialitatea sa,

comportnd-se fa de ceilali ca fiind titularul dreptului de proprietate26. Folosina confer proprietarului
facultatea de a ntrebuina bunul su, culegnd sau percepnd n proprietate toate fructele naturale,
industriale sau civile pe care acesta le produce27. Dispoziia, ca atribut al proprietii, comport dou
elemente: dreptul de dispoziie material i dreptul de dispoziie juridic.
Dreptul de dispoziie material este posibilitatea proprietarului de a dispune de substana bunului,
adic de a-l transforma, de a-l consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor n vigoare. Dreptul de
dispoziie juridic se concretizeaz n facultatea proprietarului de a nstrina dreptul de proprietate, cu titlu
oners sau gratuit, prin act ntre vii sau pentru cauz de moarte, i de a-l greva cu drepturi reale derivate,
principale sau accesorii n favoarea altor persoane, cu respectarea regimului juridic instituit de lege.

2 .2 Caracterele dreptului de proprietate

Putem distinge caracterele dreptului de proprietate din diverse perspective. Fiind considerat n
prevederile art. 1 alin.1 din Primul Protocol Adiional al Conveniei Europene pentru Drepturile Omului ca un
drept fundamental", dreptul de proprietate, prezentat prin prisma regulilor de drept privat, este dotat cu trei
grupe de caracteristici principale: dreptul de proprietate este abslout i inviolabil, deplin i exclusiv, perpetuu
i transmisibil.

II.2.2.1. Caracterul absolut i inviolabil.

Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului su n raporturile cu toi
ceilali, care sunt obligai sa se abin de a face ceva de natur a mpiedica exercitarea sa. Proprietarul are la
ndemn aciunea n revendicare pentru a-i recupera bunul din mna oricui, dreptul de proprietate fiind
opozabil erga omnes, adic tuturor.
Dezvoltnd noiunea juridic de absolut", artm c avnd acest apanaj al dreptului, proprietarul
poate s fac tot ceea ce vrea cu bunul su iar stpnirea saasupra bunului este nelimitat, n timp ce orice
titular al unui alt tip de drept real asupra acelui bun este limitat prin lipsa dispoziiei juridice depline.
Cu toate acestea, prin diversele reglementri i limitri aduse de lege, n practic exercitarea
proprietii nu poate excede regulilor Cetii, libertatea absolut putnd duce la haos. n chiar definiia
proprietii, aa cum o enun Codul Civil, se face referire la o serie de limitri pe care legea le poate aduce
exercitrii dreptului de proprietate.
Prin urmare, se poate conchide c dreptul de proprietate este un drept absolut fa de orice drept real
sau drept personal, dar n acelai timp nu este absolut fa de el nsui, tocmai prin restrngerile la care este
supus de lege.

26
27

L.Pop, Idem, Fr.Terre, Ph.Simler, op.cit., p.80.

Ibidem. Fr.Terre, Ph.Simler, op.cit., p. 81.

16

Inviolabilitatea dreptului susine caracterul su absolut. Potrivit art. 136 pct.5 din Constituie 28,
Proprietatea privat este inviolabil, n condiiile legii organice", singurele excepii fiind:
1) Exproprierea pentru cauz de utilitate public ( art. 44 pct (3) Constituie Nimeni nu poate fi
expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire"
i art. 481 C.Civ.) reglementat de Legea nr.33/199429 ce se aplic bunurilor imobile aflate n proprietatea
privat a persoanelor fizice sau juridice, precum i a celor aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor,
municipiilor i judeelor.
2) Rechiziiile de bunuri, reglementate prin Legea 132/199730 privind rechiziiile de bunuri i prestrile
de servicii n interes public.
3) Subsolul oricrei proprieti mobiliare poate fi folosit i exploatat pentru lucrri de interes general,
potrivit art. 44 pct. 5 Constituie Pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi subsolul
oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor
sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii".

II.2.2.2. Caracterul deplin i exclusiv.

Dreptul de proprietate este deplin deoarece confer titularului su plena in re potestas", adic toate
cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Acest caracter dispare n momentul n care asupra bunului
obiect al dreptului de proprietate se constituie dezmembrminte ale proprietii.
Dreptul de proprietate este n acelai timp un drept exclusiv, n nelesul c atributele sau puterile
inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci i independente de orice puteri ale altei persoane asupra
bunului respectiv, n afar de cazurile n care proprietatea este dezmembrat.

II.2.2.3.Caracterul perpetuu i transmisibil

Dreptul de proprietate este nelimitat n timp, fiind perpetuu i dureaz atta vreme ct exist bunul
care face obiectul su. De asemenea, el nu se pierde prin neexercitare, adic prin neuz, aciunea n
revendicare fiind imprescriptibil. Dreptul de proprietate se stinge n patrimoniul titularului su doar n cazul
n care sunt ndeplinite condiiile prescripiei achizitive (uzucapiunea) de ctre posesorul bunului.
Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii, n condiiile legii. Ba mai mult,
transmisiunea lui este inevitabil i obligatorie pentru cauz de moarte31. Transmisiunea dreptului de
proprietate nu contravine caracterului su perpetuu, fiind corolarul logic al perpetuitii sale.

La baza transmisiunilor dreptului de proprietate prin acte ntre vii st principiul consensualismului
consacrat n art. 1273 C.Civ32 . Cu toate acestea, n conformitate cu prevederile art. 885 C.civ. drepturile reale

Modificat i completat prin Legea de revizuire a Constituiei Romniei nr. 429/2003, publicat n
Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 758 din 29 octombrie 2003.
3
30 Publicat n M.Of., partea I, nr. 139 din 2 iunie 1994. Publicat n M.Of., partea I, nr. 161 din 18 iulie 1997.
31 A se vedea L.Pop, op.cit., p. 46.
32 In contractele ce au de obiect translaia proprietii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimtamantului
partilor, si lucrul ramane in rizico-pericolul dobanditorului, chiar cand nu i s-a facut traditiunea lucrului.
28

17

cuprinse n cartea funciar se dobandesc, atat ntre pri ct i fa de teri numai prin nscrierea lor n cartea
funciar.

II.2.3. Excepii De la acest principiu exist excepii, cnd transferul dreptului de proprietate are loc
ntr-un alt moment dect cel al ntlnirii voinelor prilor. Astfel:
transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor viitoare are loc cnd acestea sunt

a)
realizate.

asupra bunurilor de gen proprietatea se transmite doar n momentul individualizrii lor prin

b)

numrare, cntririe sau msurare.

dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai n momentul ncheierii

c)

contractului n forma nscrisului autentic.

n unele situaii, bunurile din proprietatea privat pot fi scoase temporar din circuitul civil prin acordul
de voin intervenit ntre proprietarul bunului i o ter persoan. Astfel, ntr-un contract, prile au
posibilitatea de a stipula clauze de inalienabilitate, prin care proprietarului bunului i este interzis
nstrinarea sau grevarea bunului n favoarea unei tere persoane.
Clauzele de inalienabilitate se regsesc destul de rar n actele juridice cu titlu oneros, fiind ns
ntlnite mai frecvent n contractele de ipotec i n cele de gaj fr deposedare n care se stitpuleaz
interdicia de nstrinare i grevare cu alte sarcini a bunului ipotecat sau gajat. La fel, asemenea clauze se
regsesc i n actele cu titlu gratuit, n cazul donaiilor i a testamentelor, donatorul sau testatorul stipulnd
c persoana gratificat nu poate s l nstrineze.
Opinia majoritar a doctrinei moderne este aceea a admisibilitii clauzelor de inalienabilitate dar
numai n cazul n care clauza este justificat de un interes legitim i serios iar inalienabilitatea este temporar.
Interesul serios i legitim care justific o astfel de clauz poate fi patrimonial sau moral. De asemenea,
interesul poate fi al dispuntorului, al dobnditorului au unui ter sau chiar un interes public33. Dup cum am
artat mai sus, numai clauzele de inalienabilitate temporal sunt valabile. Clauzele de inalienabilitate
perpetu sunt lovite de nulitate absolut, avnd o cauz ilicit i imoral.

II. 3 Exproprierea pentru cauz de utilitate public

Prin expropriere se nelege trecerea forat n proprietatea public, prin hotrre judectoreasc, a
unor imobile aflate n proprietate privat, cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate
public.34
Sediul materiei n cadrul Codului Civil se regsete n cadrul art. 562 alin.3. Exproprierea se poate
face numai pentru o cauz de utilitate public stabilit potrivit legii, cu just i prealabil despgubire, fixat
de comun acord ntre proprietar i expropriator. n caz de divergen asupra cuantumului despgubirilor,
acesta se stabilete pe cale judectoreasc.
Exproprierea este, dup cum am artat, o excepie de la caracterul absolut i inviolabil al dreptului
de proprietate. Pe lng dispoziiile constituionale cuprinse n art.136 pct. 5 i art. 44 pct.3, n materia
33
34

A se vedea L.Pop, op.cit., p.47-48.

A se vedea L.Pop., op.cit, p. 49.

18

exproprierii sunt incidente prevederile Legii 33/1994 n care se arat: bunurile imobile care pot face obiectul
exproprierii, soluionarea cererilor de expropriere de ctre instanele de judecat, modul i criteriile de calcul
ale despgubirilor cuvenite proprietarului imobilului, plata acestor despgubiri, efectele juridice ale
exproprierii35.
Sunt expropriabile numai bunurile aflate n proprietatea privat a persoanelor fizice i juridice, ct i n
aceea a unitilor administrativ-teritoriale. n ceea ce privete bunurile imobile proprietate public, ele sunt i
pot fi oricnd afectate unei utiliti publice prin acte administrative de putere ale autoritii competente.
Potrivit art. 3 din L.33/1994, exproprierea poate fi hotrt de instanele de judecat numai dup ce
utilitatea public a fost declarat potrivit normelor legale n materie. Utilitatea public se declar pentru
lucrri de interes naional sau pentru lucrri de interes local. Dac lucrtrile sunt de interes naional,
utilitatea public se declar prin Hotrre de Guvern iar dac sunt de interes local de ctre consilile judeene
sau de ctre Consiliul Local al Municipiului Bucureti. n cazul n care urmeaz s fie expropriate lcauri de
cult, monumente, ansambluri i situri istorice, cimitire, alte aezri ori localiti urbane sau rurale n
ntregime, utilitatea public se declar prin lege.

Exproprierea are urmtoarele efecte:

1. Imobilul expropriat trece n proprietate public i intr n patrimoniul expropriatorului liber de
orice sarcini, n temeiul hotrri judectoreti rmas definitiv i irevocabil.
2. se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate -uzufrucut, uz, abitaie i
superficie- precum i servituile stabilite prin fapta omului n msura n care devin incompatibile cu situaia
natural i juridic a obiectivului urmrit prin expropriere.
3. dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz bunul imobil exproprieat se mut de
drept asupra despgubirii stabilite de ctre instan sau prin acordul prilor.
4. se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cu ar fi
cele nscute din contractul de locaiune sau din contractul de comodat.
5. ca urmare a pronunrii hotrrii judectoreti de expropriere se nate un drept de crean n
favoarea persoanelor exproprieate asupra despgubirilor acordate drept urmare a exproprierii imobilului.
Dreptul de crean se nate de la data rmnerii definitive a hotrri judectoreti i devine exigibil la data
stabilit de pri sau la termenul stabilit de instan, n acest din urm caz neputnd depai 30 de zile de la
data rmnerii definitive a hotrrii de expropriere.
Legea exproprierii reglementeaz n favoarea proprietarului expropriat dreptul de a cere i obine
retrocedarea imobilului expropriat n cazul n care acesta nu a fost utilizat n termen de un an pentru
realizarea scopului propus i nu s-a efectuat o nou declarare de utilitate puiblic (art. 35-36 L.33 /1994) i
dreptul de preemiune la cumrarea imobilului n ipoteza n care expropriatorul s-ar hotr s l nstrineze.

35

Idem.

19

III. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC

III.

1 . Definiie. Reglementare

Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate care poart asupra bunurilor din domeniul
public de interes naional i din domeniul public de interes local aparinnd statului i unitilor administrativteritoriale, fiind inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.
Potrivit prevederilor art. 136 din Constituie (l)Proprietatea este publica sau privata.
(2) Proprietatea publica este garantata si ocrotita prin lege si apartine statului sau unitatilor
administrativ-teritoriale.
(3) Bogatiile de interes public ale subsolului, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil, de
interes national, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice si ale platoului continental,
precum si alte bunuri stabilite de legea organica, fac obiectul exclusiv al proprietatii publice.
(4) Bunurile proprietate publica sunt inalienabile. In conditiile legii organice, ele pot fi date in
administrare regiilor autonome ori institutiilor publice sau pot fi concesionate ori inchiriate; de asemenea, ele
pot fi date in folosinta gratuita institutiilor de utilitate publica.
Reglementrile constituionale care sunt cadrul general sunt detaliate prin Legea nr.213/1998 privind
proprietatea public i regimul juridic al acesteia36 i se completeaz cu prvederile art.554, art. 858, , art.860 ,
art. 861-874 i art. 921 lit. e C.Civ.; art. 4-5, art.29, ar5t.83, art.95-97 i art. 119 din Legea 18/1991 legea fondului
funciar, cu modificrile ulterioare, precum i de Legea nr.215/2001 legea administraiei publice locale 37, cu
modificrile ulterioare.

III.2. Delimitarea bunurilor obiect al proprietii publice.

Legea nr.213/1998 dispune n art. 3 c din domeniul public fac parte bunurile prevazute n art. 135 alin.
4 Constituie (actual 136 alin.3), din cele stabilite prin anexa care face parte integran din prezenta lege i din
orice bunuri care, potrivit legii sau prin natural or sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite de stat
sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege.
Din categoria bunurilor de uz public fac parte acele bunuri care prin natural or sunt de folosin
general adic: pieele, podurile, parcurile publice etc, iar din categoria bunurilor de interes public, fac parte
acele bunuri care prin natural or sunt destinate pentru a fi folosite sau exploatate n cadrul unui serviciu
public cum sunt: cile ferate, reelele de distribuie a energiei electrice, cldirile instituiilor publice etc.

36
37

Publicat n M.Of., partea I, nr. 448 din 21 noiembrie 1998.

Publicat n M.Of. , partea I, nr.204 din 23 aprilie 2001.

20

n legtur cu criteriile de determinare a bunurilor care formeaz obiectul proprietii publice Curtea
Constituional, prin Decizia nr.31 din 26 mai 199338 a hotrt c fac obiectul exclusiv al dreptului de
proprietate public bunurile enumerate expres n art. 135 alin.4 Constituie (actual 136 alin.3 ) sau cele stabilite
de legi. Aceste "alte legi" utilizeaz dou metode de determinare a bunurilor care fac parte din domeniul
public i anume: enumerarea unor asemenea bunuri sau criteriul destinaiei acestor bunuri. n criteriul
destinaiei acestor bunuri intr i uzul public coroborat cu criteriul interesului public.
Trebuie reinut c bunurile regiilor autonome i ale societilor comerciale nu cosntituie proprietate
public ci proprietate privat, chiar dac statul deine majoritatea capitalului social.

111.3. Subiecii dreptului de proprietate public

Potrivit reglementrilor n vigoare, titularii dreptului de proprietate public sunt:

1.

Statul Romn asupra bunurilor din domeniul public de interes naional.

2.

Unitile administrative-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul) asupra bunurilor din

domeniul public de interes local..

n acelai timp, statul i unitile administrative-teritoriale sunt de asemenea i titulari ai dreptului de
proprietate privat care are ca obiect bunurile din domeniul privat al statului i al unitilor administrativeteritoriale. Acest drept de proprietate are un regim de drept privat..

111.4. Caracterele dreptului de proprietate public.

Deoarece exercitarea dreptului de proprietate public are loc numai n regim de drept public,
caracterele acestui drept sunt urmtoarele: Dreptul de proprietate public este inalienabil, imprescriptibil i
insesizabil.
111.4.1.Dreptul de proprietate public este inalienabil. Acest caracter presupune c bunurile care fac
obiectul su sunt scoase din cicuitul civil general ( art. 861 alin. 1 C.civ), neputnd fi nstrinate pe cale
voluntar, prin acte juridice civile i nici pe cale forat, prin expropriere. Este interzis de asemenea
dezmembrarea dreptului de proprietate prin constituirea de drepturi reale derivate cum sunt: uzufructul,
uzul, servitutea, abitaia sau superficial, precum i ipotecarea sau gajarea lui.
Conform art. 13 din Legea nr.213/1998 servituile asupra domeniului public sunt valabile numai n
msura n care sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt afectate. Servituile constituite
anterior intrrii bunului n domeniul public se menin dac sunt compatibile cu uzul sau interesul public al
bunului.
Asupra dreptului de proprietate public pot fi constituite numai drepturi reale derivate care nu sunt
dezmembrminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi concesiunea, administrarea sau nchirierea n
condiiile legii.
38

Curtea Constituional, Culegere de decizii i hotrri", 1992-1993, p.211.

21

111.4.2.Dreptul de proprietate public este imprescriptibil att extinctiv, ct i achizitiv (art. 861 alin 1
C.civ). Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv se exprim prin aceea c aciunea n revendicarea dreptului
de proprietate public poate fi introdus oricnd iar dreptul la aciune n sens material nu se stinge
indifferent de intervalul de timp ct nu a fost exercitat de ctre autoritatea care are calitate procesual activ.
Imprescriptibilitatea achizitiv se manifest prin imposibilitatea dobndirii de ctre o alt persoan a
bunurilor publice prin uzucapiune (n cazul imobilelor) sau prin posesie de bun credin ( n cazul bunurilor
mobile).
111.4.3.Dreptul de proprietate este insesizabil Aceasta nseamn c bunurile obiect ale proprieti
publice, fiind i inalienabile, nu pot fi urmrite silit de creditorii titularului dreptului de proprietate.

III.5 Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate public

III.5.1 Modurile de dobndire a dreptului de proprietate public. Conform art. 863 C.civ, cazurile de
dobndire a dreptului de proprietate public sunt urmtoarele:
a) prin achiziie public, efectuat n condiiile legii;
b) prin expropriere pentru cauz de utilitate public, n condiiile legii;
c) prin donaie sau legat, acceptat n condiiile legii, dac bunul, prin natura lui sau prin voina
dispuntorului, devine de uz ori de interes public;
d) prin convenie cu titlu oneros, dac bunul, prin natura lui sau prin voina dobnditorului, devine
de uz ori de interes public;
e) prin transferul unui bun din domeniul privat al statului n domeniul public al acestuia sau din
domeniul privat al unei uniti administrativ-teritoriale n domeniul public al acesteia, n condiiile legii;
f) prin alte moduri stabilite de lege.

III.5.2. Moduri de ncetare a dreptului de proprietate public sunt prevzute n cadrul art. 864 C.civ ce
statueaz faptul c dreptul de proprietate public se stinge dac bunul a pierit ori a fost trecut n domeniul
privat, dac a ncetat uzul sau interesul public, cu respectarea condiiilor prevzute de lege.

III.6. Modalitile de exercitare a dreptului de proprietate public

Acestea sunt de competena organelor centrale ale puterii executive pentru bunurile din domeniul
public de interes naional i autoritile publice locale pentru bunurile din domeniul public de interes local.
Modalitile despre care vom face referire sunt: dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor
publice asupra bunurilor proprietate public, concesionarea, nchirierea, precum i dreptul real de folosin
asupra unor bunuri imobile.
Astfel potrivit art. 861 alin. 1 Cod. Civ, bunurile proprietate public pot fi date n administrare sau n
folosin, i pot fi concesionate sau nchiriate. De asemenea, art. 866 Cod.Civ.dispune c drepturile reale

22

corespunztoare proprietii publice sunt dreptul de administrare, dreptul de concesiune i dreptul de folosin
cu titlu gratuit.

III.6.1 Administrarea general a domeniului public se face doar de autoritile publice titulare ( statul
sau unitile administrativ-teritoriale) sau de ctre alte subiecte de drept public. n activitatea de administrare
general a bunurilor proprietate public, aceste organe acioneaz exclusiv n calitatea lor de autoriti
publice, adic subiecte de drept administrativ.
Regula este c, n majoritatea cazurilor, exercitarea dreptului de proprietate public se face prin altul;
aceasta nseamn c bunurile proprietate public sunt ncredinate unor persoane juridice nfiinate special n
acest scop sau unor persoane juridice de drept privat sau chiar persoane fizice.

III.6.2 Dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate
public. Acest drept se refer la patrimoniul autoritilor centrale i locale, dar poate fi atribuit i altor
subiecte de drept public precum regiile autonome i instituiile centrale, constituind astfel principala
modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public i fiind un drept real principal constituit pe
temeiul proprietii publice.
Astfel, titularii dreptului real de administrare sunt, potrivit Codului Civil, regiile autonome, sau
dup caz, autoritile administrative publice centrale sau locale, i alte instituii publice de interes naional,
judeean sau local.

Dreptul de administrare ia natere n temeiul unor acte de drept administrativ (art. 867 alin 1 C.civ).
Instituiile publice i regiile autonome vor avea un patrimoniu propriu i vor putea intra n raporturi de drept
civil ca persoane juridice.
Prin urmare, putem trage concluzia c dreptul real de administrare are o natur mixt; astfel, n raport
cu titularii dreptului de proprietate public are o natur administrativ, iar n raport cu ceilali participani la
circuitul civil acest drept are o natur civil.
Avnd o natur civil i fiind drept real, dreptul de administrare nu este totui un dezmembrmnt al
dreptului de proprietate public, avnd ns caracteristicile acestuia din urm, i anume: este inalienabil,
imprescriptibil i insesizabil. Datorit legturii simbiotice dintre cele dou drepturi, caracterele dreptului de
proprietate public sunt, n acelai timp, i caracterele juridice ale dreptului de administrare."39
Dreptul real de administrare nu este opozabil fa de proprietar (stat sau uniti administrativteritoriale), proprietarul putnd retrage sau revoca acest drept pe cale unuiact administrativ fr ca titularul
su s se poat apra prin mijloace de drept civil (aciune n revendicare, aciune posesorie). Totui actul
administrativ de revocare poate fi atacat n contencios administrativ. Pe de alt parte, deoarece acest drept
este un drept real, va putea fi aprat fa de ceilali subieci de drept civil ( cu excepia titularului dreptului de
proprietate public) prin orice mijloc de drept comun.

39

L.Pop, op.cit, p. 83.

23

III.6.3.Concesionarea este reglementat prin O.U.G.

34/2006 privind atribuirea contractelor de

achiziie public (ce abrog expres Legea nr. 219/1998), a contractelor de concesiune de servicii, precum i
prevederile art. 136 alin. 4 din Constituie, republicat.
Articolul 871 Cod Civil nu conine o definiie a contractului de concesiune, mrginindu-se a meniona
n primul aliniat faptul c un concesionar are dreptul i, n acelai timp obligaia de exploatare a bunului
concesionat, n schimbul unei redevene i pentru o durat determinat, cu respectarea condiiilor prevzute
de lege i a clauzelor contractului de concesiune. n schimb, art. 1 alin 2 din O.U.G. 54/2006 definete
contractul n discuie ca fiind acel contract ncheiat n form scris prin care o autoritate public, denumit
concedent, transmite, pe o perioad determinat, unei persoane, denumite concesionar, care acioneaz pe
riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun proprietate public n schimbul unei
redevene.
Una dintre caracteristicile contractului de concesiune este aceea c el se ncheie pe o durat
determinat, potrivit art. 7 alin. 1 partea final din ordonan, durata contractului nu va putea depi 49 de
ani calculai de la data semnrii lui, fiind posibil prelungirea cu cel mult jumtate din perioada sa iniial.
Concesiunea poate mbrca trei modaliti, i anume:
a) concesiunea de bunuri
b) concesiunea de servicii publice
c) concesiunea de servicii economice
Contractul de concesiune are o natur juridic mixt, avnd dou pri, partea reglementar, guvernat
de prevederile dreptului administrativ, i partea contractual, guvernat de prevederile dreptului civil.

III. 6.4. Dreptul real de folosin asupra unor bunuri din domeniul public. Potrivit art. 136 alin. 4 din
Constituie i a art. 874-875 C.civ. dreptul real de folosin se va aplica persoanelor juridice cu scop nelucrativ
care vor putea beneficia, n virtutea acestui drept, n mod gratuit, de bunurile mobile i imobile aflate n
proprietatea public.

MODULUL III
MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Dreptul de proprietate poate fi pur i simplu sau afectat de modaliti. El este pur i simplu
atunci cnd are ca titular o singur persoan, iar existena sa
nu depinde de un eveniment sau de o mprejurare viitoare; acest drept poate s poarte asupra
unui bun mobil sau imobil sau asupra mai multor bunuri.
Dreptul de proprietate poate fi afectat de modaliti fie atunci cnd el poart asupra unui bun sau
asupra unei universaliti de bunuri care aparin simultan la dou sau mai multe persoane, fie ca existena sa
viitoare n patrimoniul titularului depinde de un eveniment sau de o mprejurare prevzuta de lege sau

24

stabilit prin voina prilor. 40 Sub acest din urma aspect, modalitile dreptului de proprietate sunt: drept de
proprietate rezolubil ( au revocabil), drept de proprietate anulabil i drept de proprietate comun41.
Proprietatea rezolubil ( revocabil sau condiional ). Aceasta presupune situaia n care dreptul
de proprietate este afectat de o condiie rezolutorie, fie rezultat din convenia prilor, fie dintr-o dispoziie a
legii. Aceasta condiie rezolutorie face ca existena dreptului n patrimoniul dobnditorului s fie nesigur, el
putnd fi desfiinat pentru a se rentoarce, de regul, n patrimoniul nstrintorului. Fiind vorba de o
condiie rezolutorie, devin incidente dispoziiile art. 1401 C. civ. care instituie : " Condiia este rezolutorie
atunci cnd ndeplinirea ei determin desfiinarea obligaiei."
Aadar, dac condiia se mplinete, dreptul dobnditorului se desfiineaz n mod retroactiv , iar
instrintorul redevine proprietar ca i cum nu ar fi ncheiat actul de transmitere a proprietii. n cazul n
care dobnditorul - pn la momentul ndeplinirii condiiei - a svrit acte de dispozitie cu privire la acel
bun, acestea vor fi nule conform principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis; el va putea pstra
ns fructele percepute, dar va trebui s restituie bunul respectiv; dimpotriv, n cazul n care condiia
rezolutorie nu se ndeplinete, dobnditorul i consolideaz n mod retroactiv dreptul su iar actele juridice
pe care le-a ncheiat cu privire la bunul respectiv ( pendente conditione ) rmn valabile.
Din cele expuse rezult c ntotdeauna cnd un bun se transmite sub condiie vor exista doi proprietari
dintre care unul sub condiie suspensiv, iar cellalt sub condiie rezolutorie.
Constituie cazuri legale de proprietate rezolubil:
a) donaiile dintre soi sunt revocabile ( art. 1031 C. civ. ). Astfel orice donaie ncheiat ntre soi este
revocabil numai n timpul cstoriei.
b) situaia vnzrii cu pact de rscumparare ( art.1.758-1.762 C. civ. ); n cazul n care vnztorul nu
rscumpr bunul, cumprtorul i consolideaz dreptul de proprietate i viceversa, cnd dreptul de
proprietate este retroactiv desfiinat;
c) ipoteza rezultat din art. 494 C. civ. , cnd o persoan construiete pe terenul alteia i cnd
proprietarul bunului terenului, invocnd accesiunea, poate deveni i proprietar al construciei. Rezult c
pn n momentul manifestrii de voin a proprietarului terenului de a deveni proprietar al constructiei,
constructorul exercit un drept de proprietate care poate fi desfiinat cu efect retroactiv. 42 Dreptul fiscal nu
tine seama de condiia rezolutorie. Astfel, dac contractul ncheiat sub condiie rezolutorie este desfiinat,
organele fiscale nu restituie taxele pe care le-a perceput pentru transferul dreptului de proprietate.
Dimpotriv, n caz de vnzare sub condiie suspensiv, taxele aferente nu se percep ct vreme condiia nu s-a
realizat.43

Proprietatea anulabil. Proprietatea anulabil reprezint acea modalitate juridic a dreptului de

proprietate care apare in situaia n care transferul proprietii se face n temeiul unui act juridic lovit de
nulitate relativ ( anulabil ). Aa cum s-a aratat, n aceast situaie intereseaz rezultatul aciunii n anularea
actului translativ de proprietate. Dac aciunea este admis, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi
desfiinat retroactiv. n cazul n care actul translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al
dobnditorului va fi consolidat. Tot astfel, consolidarea dreptului de proprietate va avea loc i n ipoteza n
40

L. Pop, op.cit, p. 127

Tr. lonascu, S. Bradeanu, Drepturile Reale Principale In Republica Socialista Romania, edit. Academiei, Bucureti, 1978, p.155; C. Statescu,
C. Birsan, Drept civil. Teoria generala a drepturilor reale, Universitatea din Bucureti, 1988, p. 174; E. Safta Romano, Dreptul de proprietate
privata si publica in Romania, Edit. Graphics, lasi, 1993, p. 102-103
42 A se vedea C. Statescu, In legatura cu practica judiciara privind partajul unor constructii cladite fara autorizatie legala, in R.R.D. nr. 12/1982,
p. 25
41

25

care a expirat termenul de prescripie al aciunii n nulitate relativ ( fr ca titularul acestei aciuni sa o fi
introdus ).44
Trebuie subliniat c efectul retroactiv al anularii actului translativ se refer nu numai la prile actului,
ci i la raporturile cu tertii.
Dreptul de proprietate comun. Dreptul de proprietate comuna se caracterizeaz prin aceea c un
bun sau mai multe bunuri aparin n proprietatea a dou sau mai multe persoane care i pot exercita
mpreun, simultan i concurent, toate prerogativele recunoscute de lege oricrui proprietar.

; proprietatea

comun are dou forme: dreptul de proprietate pe cote-pri i dreptul de proprietate n devlmie.

Dreptul de proprietate pe cote-pri

Caracterizare general. Dreptul de proprietate pe cote pri se mai numete i coproprietate,

caracterizndu-se prin faptul c un bun aparine simultan i concurent la doi sau mai muli proprietari, fr
ca bunul respectiv s fie fracionat n materialitatea sa. Ceea ce este fracionat este numai dreptul de
proprietate cu privire la acel bun ; fiecare coproprietar are determinat o cota-parte ideal, abstract,
matematic din dreptul de proprietate care se exprima sub form de fracie nominal, fracie zecimal sau n
procente.
Atata timp cat dureaza aceasta stare se spune ca dreptul tuturor coproprietarilor poarta asupra fiecarei
particule din bun. numai la incetarea coproprietatii se va stabili sau individualiza exact partea materiala din
bun ce corespunde cotei - parti din dreptul de proprietate apartinand fiecaruia. Astfel, coproprietatea se
transforma in proprietate exclusiva.45
Cu toate ca natura juridica a coproprietatii a fost mult discutata si controversata, din teoriile formulate,
s-a distins teoria clasica a proprietatii pe cote parti ideale.46
Coproprietatea se distinge de indiviziune. Astfel, in timp ce coproprietatea are ca obiect un bun sau
mai multe bunuri singulare, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. Cu alte cuvinte, proprietatea
pe cote parti sau coproprietatea este o modalitate a dreptului de

Felurile dreptului de proprietate pe cote pri. Dreptul de proprietate pe cote-parti este de doua
feluri: dreptul de proprietate pe cote parti obisnuita sau temporara si dreptul de proprietate pe cote-parti
forat sau perpetu. Principala deosebire dintre ele consta in faptul ca primul fel de coproprietate poate
inceta prin partaj sau imparteala. In cel de-al doilea caz, coproprietateta , fiind perpetua, nu poate fi sistata
prin imparteala.47

43

O. Ungureanu, op.cit , p. 90.

L. Pop, op. cit. , p. 129; O. Ungureanu, op. cit., p. 90
45 A se vedea L. Pop, op. cit., p. 130; D. Lupulescu, DREPTUL DE PROPRIETATE COMUNA PE COTE-PARTI SI APLICAIILE SALE
PRACTICE, Edit. tiinifica, Bucuresti, 1973, p. 9-20; C. Statescu, C. Barsan, op. cit., p. 177
46 Pentru analiza teoriilor si argumentelor care le insotesc, a se vedea A. Ionascu, LA COPROPRIETE D'UN BIEN, Les Presses Universitaires
de France, Paris, 1930, p. 227 - 287.
47 A se vedea C. Statescu, C. Barsan, op. cit.( 1988 ) p. 178; L. Pop, op. cit., p. 132;.
44

26

Coproprietatea obisnuita sau temporara

Aspecte introductive. Specificul coproprietatii obisnuite sau temporare consta in faptul ca are
caracter vremelnic, deoarece dureaza in timp pana la sistarea ei prin imparteala. Codul civil nu cuprinde
reguli privind exercitarea coproprietatii obisnuite, in schimb, cu privire la indiviziune exista cateva
reglementari in partea consacrata impartelii succesorale ( art. 728 si urm. C. civ.). Regimul juridic al
coproprietatii obisnuite a fost elaborat si conturat de literatura de specialitate si practica judiciara.
Izvoarele coproprietatii obisnuite sau temporare pot fi : o mostenire, atunci cand la succesiune vin doi
sau mai multi mostenitori; un contract de dobandire a unui bun de catre doua sau mai multe personae;
uzucapiunea rezultata dintr-o coposesie; transformarea proprietatii devalmase a fostilor soti in proprietate pe
cote- parti ca urmare a incetarii sau desfacerii casatoriei; construirea sau realizarea in comun a unui bun
mobil sau imobil.

Regimul juridic al exercitarii coproprietatii obisnuite sau temporare nu era organizat prin lege,
nainte de intrarea n vigoare a Noului Cod Civil, fiind o creatie a literaturii juridice si practicii judiciare. n
prezent ns, prin dispoziiile Codului Civil actual, se instituie un regim unitar cu privire la proprietatea
comun.
n acest sens, in cadrul art.634 alin 1. C.civ. se definete coproprietatea ca fiind dreptul fiecrui
coproprietar de a fi titular exclusiv al unei cote-pri din dreptul de proprietate asupra bunului respectiv i de
a dispune n mod liber de aceast cot-parte, n lips de stipulaie contrar. Trebuie precizat faptul c nimic
nu se opune ca prile coproprietarilor s nu fie egale, ns n cadrul art. 634 alin.2 C.civ se precizeaz : cotelepari aparinand coproprietarilor sunt prezumate a fi egale, pana la proba contrar.
De asemenea, prin noua reglementare, se instituie i o prezumie de coproprietate n cadrul art. 633
c.civ. Potrivit acestui text, dac un bun este stpanit n comun de mai multe persoane, coproprietatea asupra
acestui bun se prezum, pana la proba contrar.
Drepturile copartasilor asupra bunului in materialitatea sa. Dupa cum am aratat, coproprietarii
nu au drepturi sau prerogative asupra unei parti determinate din bun, privit in materialitatea sa.48 n cadrul
art. 635-639 C.civ. se stabilesc reguli privitoare la exercitarea actelor de folosin asupra bunului comun.
Actele materiale constau in acte de posesie, folosinta si dispozitie materiala asupra bunului comun.
Posesia sau, mai corect, coposesia permite fiecarui copartas sa exercite stapanirea materiala a bunului
simultan si concurent cu ceilalti copartasi. Aceast regul este edictat de art. 636 C.civ ce dispune c fiecare
coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun , n msura n care nu schimb destinaia bunului i nu
aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari.
Copartasul care este tulburat sau sau exclus de la posesie de catre ceilalti copartasi are dreptul sa
introduca impotriva lor o actiune posesorie

49.

Posesia exercitata de catre un singur copartas asupra bunului

comun nu este o posesie utila si deci el nu poate invoca uzucapiunea. Folosinta materiala poate fi exercitata
de fiecare copartas cu respectarea urmatoarelor reguli: sa nu schimbe destinatia si modul de utilizare a
48
49

Ibidem, p. 134, C. Statescu, C. Barsan, op. cit.( 1988), p. 178

A se vedea Trib. Reg. Brasov, dec. civ. Nr. 44/1958, in L. P. nr. 9/1959, p. 92-94; Trib.Supr., col. Civ.,

27

bunului50, sa nu impiedice exercitiul simultan si concurent al folosintei celorlalti copartasi 51. Cand copartasii
nu se inteleg cu privire la folosirea materiala a bunului comun, n cadrul art. 639 C.civ. se prevede expres
posibilitatea partajrii folosinei bunului comun pe cale judiciar. De asemenea, oricare copartas are dreptul
de a cere incetarea coproprietatii prin partaj, in lipsa unei conventii de ramanere temporara in coproprietate.
Fructele bunului comun pot fi percepute sau culese in proprietatea exclusiva de catre coproprietari,
proportional cu cota-parte ideala din dreptul de proprietate ce revine in exclusivitate fiecaruia52.
Dispozitia materiala asupra bunului comun poate fi exercitata numai daca exista consimtamanului
tuturor coproprietarilor. Asadar, un coproprietar nu poate, fara acordul celorlalti, sa execute lucrari de
transformare, renovare sau orice alta lucrare de natura a schimba destinatia bunului. Productele bunului revin
fiecarui coproprietar proportional cu cota-aparte pe care o are din dreptul de proprietate.

Actele juridice . Sub auspiciile vechii reglementri, actele juridice care se incheiau asupra bunului
comun in materialitatea sa ori asupra unei parti materiale determinate din bun erau guvernate de regula
unanimitatii. Totusi, viata a demonstrat ca acest principiu este deseori daunator sub aspect economic, astfel
ca este necesar sa distingem intre acte de conservare, administrare si dispozitie juridica, concepie preluat de
ctre Codul Civil Actual.
In ce priveste actele de administrare, art. 795 Cciv. Reglementeaz aa-numita administrare simpl a
bunurilor altui, dispunand faptul c o persoan mputernicit cu o astfel de administrare este inut s
efectueze actele utile pentru ca bunurile date n administrare s poat fi folosite conform destinaiei lor
obinuite..
Totui, regula enunat este atenuat de dispoziiile art. 641 alin 2 C.civ ce prevd faptul c actele de
administrare care limiteaz n mod substanial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun n
raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcin excesiv prin raportare la cota sa parte sau la
cheltuielile suportate de ctre ceilali coproprietari nu vor putea fi efectuate dect cu acordul acestuia.
Aliniatul 3 al art. 641 C.civ staueaz i faptul c Coproprietarul sau coproprietarii interesai pot cere instanei
s suplineasc acordul coproprietarului aflat n imposibilitate de a-i exprima voina sau care se opune n mod
abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil meninerii utilitii sau valorii bunului.
Cu totul alta este rezolvarea in cazul actelor de dispozitie. Astfel, un copartas nu poate incheia acte de
dispozitie fara acordul unanim al celorlati copartasi, prin care sa instraineze sau sa greveze intregul bun sau o
parte materiala determinata din acel bun. Aceste acte ar trebui sa nu fie valabile, insa, in pofida acestui fapt,
practica judiciara a decis ca soarta unui astfel de act juridic este diferita dupa cum dobanditorul cunostea sau
nu ca instainatorul nu are calitatea de proprietar exclusiv al bunului respectiv.
In cazul in care dobanditorul a cunoscut in momentul contractarii ca instrainatorul nu este
proprietarul exclusi al bunului, actul juridic este valabil, fiind insa afectat de o conditie rezolutorie.
Consolidarea sau desfiintarea lui depinde de rezultatul impartelii. Daca prin partaj bunul va reveni in
proprietatea exclusiva a fostului copartas-intrainator, dreptul dobanditorului se va consolida, devenind pur si
simplu. Atunci cand bunul va reveni in lotul altui coproprietar, instrainarea se desfiinteaza, fiind rezolvita, in
temeiul efectului declarativ al impartelii.

dec. nr. 524/1954, in C.D. , 1952-1954, p. 316; dec. nr. 1951/1957, in C. D. , 1957, p. 314
51 A se vedea Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr. 549/1978, in C.D. , 1978, p. 10
4
Ibidem
52 A se vedea L. Pop, op. cit., p. 135; C. Statescu, C. Birsan, op. cit. ( 1988 ), p. 183

28

In ipoteza in care dobanditorul bunului comun nu cunoastea la data incheierii actului faptul ca
instainatorul are numai calitatea de coproprietar , s-a apreciat ca actul respective este lovit de nulitate relativa
Drepturile copartasilor cu privire la cota-parte ideala din dreptul de proprietate. Fiecare
coproprietar are un drept de coproprietate propriu, exclusiv, in cota - parte ideala, matematica. De aceea,
oricare coproprietar poate instraina si greva cota - parte din dreptul de proprietate asupra bunului in favoarea
unui alt copartas sau a unei terte persoane. In caz de instrainare a cotei- parti din dreptul de proprietate,
situatia nu se schimba, dobanditorul luand locul fostului coproprietar.
Obligatiile copartasilor. Toti copartasii sunt obligati sa contribuie proportional cu cota-parte a
fiecaruia, la acoperirea cheltuielilor si datoriilor ocazionate de intretinerea, conservarea si administrarea
bunului comun. Ele pot fi datorate unuia dintre coproprietari sau unei alte personae. Daca obiectul
coproprietatii este un teren agricol, copropiretarii mai au si o suma de obligatii propter rem prevazute expres de
legea funciara.
Codul civil actual reglementeaz i posibilitatea ncheierii unui contract de administrare a coproprietii
la art. 644 conform cruia: Se poate deroga de la dispoziiile art. 635, 636, 641 i art. 642 alin. (1) printr-un
contract de administrare a coproprietii ncheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.

Incetarea coproprietatii obisnuite sau temporare. Coproprietatea obisnuita, fiind vremelnica,

poate inceta prin mai multe moduri. Astfel, ea este sistata in cazul in care toate cotele -parti din dreptul de
proprietate sunt dobandite prin acte juridice sau uzucapiune de unul sau mai multi copartasi sau de catre o
terta persoana. De asemenea, mai poate inceta si prin pieirea totala a bunului sau prin expropriere 53.
Modalitatea cea mai frecventa de sistare a coproprietatii obisnuite este partajul sau imparteala. Partajul
este adica operatia juridica prin care inceteaza starea de coproprietate in sensul ca bunul sau bunurile
stapanite pe cote-parti sunt impartite materiamente intre copartasi, fiecare devenind proprietar exclusiv
asupra unei parti determinate sau asupra unui anume bun dintre cele care formau obiectul coproprietatii.
Dreptul de proprietate comun se tranforma astfel in drept exclusiv.
Sediul materiei privind imparteala juridical este art. 669-686 C. civ. si art.6731 -67314 din C. pr. civ. .
Potrivit art. 669 C.civ ncetarea coproprietii prin partaj poate fi cerut oricnd, afar de cazul n care
partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotrre judectoreasc.
Partajul poate fi facut cu acordul coproprietarilor ( imparteala conventionala sau voluntara prevazuta
de art. 669 C. civ. ) dar si pe cale judecatoreasca ( partajul judiciar ). Aceasta din urma modalitate este
obligatorie in urmatoarele situatii:
-

in cazul in care unul dintre copartasi nu este prezent la imparteala nici personal, nici prin

reprezentant;
-

in cazul in care unul dintre copartasi nu consimte la imparteala prin buna invoiala;

in cazul in care un copartas, fiind minor sau interzis, autoritatea tutelara nu a incuviintat

imparteala prin buna-invoiala;

In concret, partajul judiciar se realizeaza prin urmatoarele modalitati:

53

L. Pop, op. cit., p. 138;

29

prin partajarea in natura a a bunului sau a bunurilor. Ori de cate ori partajul in natura este

posibil, instanta de judecata este obligata a recurge la aceasta modalitate; ea este cea mai echitabila deoarece
asigura egalitatea in drepturi a copartasilor;
-

prin atribuirea bunului comun in proprietatea exclusiva a unuia dintre copartasi. Aceasta

modalitate derivata se face intotdeauna cand bunul comun nu poate fi comod partajabil in natura (cand, de
pilda, este indivizibil ). In aceasta situatia bunul va fi atribuit unuia dintre copartasi cu obligarea acestuia de a
plati celorlalti contravaloarea cotelor lor ( echivalent banesc, sulta ). Atribuirea bunului unuia dintre
coproprietari nu se poate face decat cu acordul acestuia. Atribuirea bunului se va face avand in vedere unele
imprejurari cum ar fi: cotele copartasilor, natura bunului, ocupatia copartasilor, durata folosirii bunului de
catre copartasi, posibilitatea lor de a dobandi un alt bun, etc

54

Evaluarea bunului in vederea atribuirii unuia

dintre copartasi se poate face prin acordul proprietarilor, iar daca acestia nu se intelg, evaluarea va fi facuta de
instanta de judecata, de obicei prin efectuarea unei expertize;
-

prin vanzarea bunului si impartirea echivalentului banesc. Aceasta modalitate de partajare se

realizeaza atunci cand bunul comun, nepartajabil in natura nu este dorit de nici unul dintre copartasi. Intr-o
atare situatie instanta de judecata va dispune vanzarea lui prin licitatie publica, iar pretul obtinut se va
distribui copartasilor.
Efectele partajului 55. Potrivit art. 680 C. civ. imparteala sau partajul este un act juridic translativ de
drepturi, astfel incat fiecare dintre fostii coproprietari este considerat proprietar exclusival bunului ce I-a
revenit in urma acestei operatiuni, numai de la data stabilit n actul de partaj, dac acesta s-a fcut n mod
voluntar, dar nu mai devreme de data ncheierii actului.
n cazul imobilelor art. 680 alin. 2 C.civ dispune c efectele juridice ale partajului se produc numai
dac actul de partaj ncheiat n form autentic sau hotrrea judectoreasc rmas definitiv, dup caz, au
fost nscrise n cartea funciar.

Coproprietatea forat sau perpetu

Noiune i definiie. Daca proprietatea comuna pe cote-parti temporara constituie regula in materie de
proprietate comuna, exceptia o constituie coproprietatea fortata si perpetua. Ea este o coproprietate fortata
deoarece exista si se mentine indiferent de vointa coproprietarilor si este perpetua deoarece scopul bunurilor
care il alcatuiesc obiectul este permanent.
Obiectul coproprietatii fortate si perpetue poarta asupra unor bunuri care prin natura lor nu pot fi
impartite1, sunt accesorii si pot fi folosite in mod permanent de doi sau mai multi proprietari; purtand asupra
unor bunuri accesorii, coproprietatea fortata si perpetua este destinata utilizarii bunului principal. De aceeas,
aceasta coproprietate urmeaza soarta juridica a bunului principal: accesorium sequitur principale. De aici
rezulta ca coproprietatea fortata nu poate fi instrainata decat odata cu bunul principal56.

54
55

ibidem, p. 142, O. Ungureanu, op. cit., p. 97; Curtea Suprema de Justitie, sect. Civ., dec. nr. 1288/1992, in Dreptul nr. 7/1993, p. 94-95.
L. Pop, op. cit., p. 143; L. Pop, Regimul juridic al terenurilor destinate localitatilor, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1980, p. 213-214;

Multa vreme, instanele de judecata au considerat ca aceasta nu poate fi inceta nici prin partaj judiciar, nici
prin partaj conventional. In ultimii ani insa, practica fostei instante supreme s-a orientat spre solutia admiterii
partajului coproprietatii prin acordul copartasilor. A se vedea Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr. 994/1988 si
56

30

Drepturile si obligatiile coproprietarilor. Acest gen de coproprietate confera titularilor drepturi mai
largi decat coprorprietatea obisnuita temporara. Fiecare coproprietar poate utiliza bunul aflat in coproprietate
fortata fara consimtamantul celorlalti, dar cu respectarea urmatoarelor limite:
-

prin folosinta sa nu aduca atingere dreptului egal si reciproc al celorlalti coproprietari;

folosinta trebuie exercitata numai pentru utilizarea bunului principal pentru care a fost afectat bunul accesoriu;
Evident, un coproprietar nu poate face acte de dispozitie prin care sa instraineze un bun aflat in coproprietate
fortata, dar poate instraina oricand bunul sa principal, fara consimtamantul celorlalti, ceea ce automat atrage
instrainarea dreptului de proprietate pe cote-parti asupra bunului accesoriu;
Cazuri de proprietate fortata. Doctrina a retinut urmatoarele cazuri de coproprietate fortata dispuse de art.
646 C.civ.
1. bunurile prevzute la art. 649, 660, 687 i 1.141;
2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine, situate pe linia de hotar
ntre acestea, cum ar fi potecile, fntnile, drumurile i izvoarele;
3. bunurile comune afectate utilizrii a dou sau a mai multor fonduri, cum ar fi o central termic sau
alte instalaii care deservesc dou sau mai multe cldiri, un drum comun ntr-un cartier de locuine sau alte
asemenea bunuri;
4. orice alt bun comun prevzut de lege.

Coproprietatea lucrurilor comune. Acest caz se refera la coproprietatea lucrurilor comune necesare
sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine, cum sunt : potecile, drumurile, fantanile si izvoarele. Pentru
ca acestea sa constituie obiect de proprietate pe cote-parti apartinand proprietarilor imobilelor respective, ele
trebuie sa fie situate chiar pe linia despartitoare a proprietatilor. Daca ele nu se afla situate astfel, ci pe unul
dintre cele doua fonduri si sunt folosite si pentru utilizarea celuilalt fond, vom fi in prezenta unui drept de
servitute. De precizat ca aceasta coproprietate este creatia doctrinei si a jurisprudentei, ea nefiind
reglementata de lege.
Coproprietatea despartiturilor dintre doua fonduri. Prin despartitura comuna se intelege zidul
comun, santul comun si gardul comun. In ceeea ce priveste aceste despartituri comune, principiul este ca
proprietatea lor apartine proprietarilor celor doua fonduri pe cote -parti egale, dup cum prevede art. 660
alin. 1 C.civ.
Dupa cum s-a subliniat in literatura juridica, dovada coproprietatii privind despartiturile comune se
poate face in trei modalitati:
-

prin inscris sau titlu in care se constata dobandirea coproprietatii fortate prin act juridic;

prin invocarea uzucapiunii asupra despartiturii commune;

prin prezumtii legale care sunt:

a) Zidul comun - Potrivit art. 661 C. civ. " Exist semn de necomunitate a zidului atunci cnd culmea
acestuia este dreapt i perpendicular spre un fond i nclinat spre cellalt fond. Zidul este prezumat a fi n
proprietatea exclusiv a proprietarului fondului ctre care este nclinat coama zidului. Caracterul fortat al
coproprietatii zidului comun rezulta si din prevederile art. 598 C. civ. Care stabileste ca " orice vecin poate sa

situatiile aratatate in nota redactiei, in R.R.D. nr. 4/1989, p. 73-74

31

faca zidul comun in tot sau in parte platind celuilalt jumatate din valoarea sa sau a partii pe care vrea sa o faca
comuna". Ambii coproprietari sunt obligati a contribui sa repararea si intretinerea zidului comun ( art. 647 i
663 alin.1 C. civ. )
b) Santul comun - conform art. 661 alin.2 C. civ. " Exist semn de necomunitate a anului atunci
cnd pmntul este aruncat ori nlat exclusiv pe o parte a anului. anul este prezumat a fi n proprietatea
exclusiv a proprietarului fondului pe care este aruncat pmntul". Aceasta prezumtie de comunitate
prevazuta de textul reprodus poate fi rasturnata prin proba contrara ( titlu, uzucapiune sau semen de
necomunitate ). Prin semn de necomunitate se intelege situatia cand pamantul este inaltat sau aruncat numai
de o parte a santului .In astfel de situatii se presupune ca santul apartine exclusiv proprietarului imobilului
unde a fost aruncat sau inaltat pamantul . Prin "pamant aruncat" se intelege numai pamantul rezultat din
saparea, adancirea sau curatarea santului. Coproprietarii sunt obligati sa suporte cheltuielile necesare
intretinerii santului.
c) Alte desprituri ntre dou fonduri- conform art. 661 alin. 3 C.civ Vor fi considerate semne de
necomunitate orice alte semne care fac s se prezume c zidul a fost construit exclusiv de unul dintre
proprietari. Aceasta regula se aplica deopotriva gardurilor uscate cat si gardurilor vii. Arborii care se gasesc
in gardul comun sunt prezumati a fi comuni pana la proba contrara; fructele revin coproprietarilor in parti
egale, la fel lemnul rezultat din taierea arborilor.

Coproprietatea fortata asupra partilor comune din cladirile cu mai multe apartamente ori
spatii cu alta destinatie. Evident, aceasta coproprietate fortata se refera numai la acele cladiri in care exista
mai multe apartamente ( respective alte spatii) care apartin unor proprietari diferiti .
Potrivit art. 36 din legea nr. 50/1991, daca intr-o cladire se realizeaza mai multe apartamente sau
suprafete cu alta destinatie, proprietarii acestora dobandesc si o cotaparte de proprietate asupra tuturor
partilor din constructie si instalatii, precum si asupra tuturor dotarilor care prin natura lor nu se pot folosi
decat in comun indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata proprietatea lor. Cotele-parti se
determina proportional cu suprafata construita a locuintelor, a caselor de vacanta ori a suprafetelor cu alta
destinatie din cladire.
Gospodarirea partilor comune din cladire se face de catre asociatia locatarilor, asociatia proprietarilor
sau asociatia proprietarilor si chiriasilor.
Sunt considerate in coproprietate fortata caile de acces la partile comune ale unei cladiri, scarile care
duc la apartamente, zidurile commune, instalatiile, acoperisurile, etc. Coproprietarii au obligatia de a suporta,
proportional cu valoarea proprietatii lor exclusiv, cheltuielile de intretinere si conservare a bunului comun57.
ncetarea coproprietatii fortate. Spre deosebire de proprietatea comuna pe cote-parti care poate
inceta oricand, coproprietatea fortata este, de principiu, permanenta, nefiindu-i aplicabile prevederile art. 671C.
civ. Totusi exceptional, ea poate inceta in urmatoarele cazuri:
-

incetarea prin acordul coproprietarilor. Practica judiciara a statuat in acest sens numai in

situatia in care toti proprietarii si-ar da consimtamantul si cand partajul ar fi posibil in raport cu natura bunului
comun ( de pilda, curtea unei case cu mai multe apartamente, podul, etc) 58

57
58

D. Lupulescu, Drept civil. drepturile reale principale,Edit. Lumina Lex, Bucuresti, 1997, p. 84
Trib. Supr., sect. Civ., dec. nr. 1095/1982, Repertoriu de practica judiciara in materie civila pe anii 1980 - 1985, p. 68

32

incetarea coproprietatii fortate cand mentinerea acesteia nu se mai impune. De exemplu, desi

coproprietarii nu au ajuns la o intelegere pentru un partaj, podul unei case poate fi partajat de instanta de
judecata fara a fi lezate interesele vreunuia dintre ei.59
-

incetarea coproprietatii fortate atunci cand un coproprietar dobandeste proprietatea exclusiva a

intregului imobil de la ceilalti coproprietari;

-

pieirea integrala a bunului aflat in coproprietate; in acest caz disparand obiectul coproprietatii,

dispare si coproprietatea. Dar daca bunul a pieritdin cupla, coproprietarii au dreptul la despagubire impotriva
persoanei aflate in culpa.

Proprietatea comuna in devalmasie

Dreptul de proprietate in devalmasie reprezinta acea proprietate comuna potrivit careia titularii sai nu
au determinata o cota-parte ideala, matematica din dreptul lor deproprietate; cu alte cuvinte, obiectul acestei
coproprietati apartine nefractionat titularilor.
Legislatia in vigoare contine o reglementare cu caracter general privind dreptul de proprietate in
devalmasie; regimul juridic a fost elaborat pe baza reglementarilor privind comunitatea de bunuri a sotilor,
devalmasia poate rezulta fie din lege, fie din conventia partilor.
Potrivit art. 668 alin 1 C.civ. Dac se nate prin efectul legii, proprietatea n devlmie este
supus dispoziiilor acelei legi care se completeaz, n mod corespunztor, cu cele privind regimul
comunitii legale.

Aceasta nseamn c pevederile art. 339-359 C.civ. ce reglementeaz regimul juridic al comunitii
legale de bunuri aparinand soilor, constituie n prezent drept comun n materia proprietii devlmae
(devalmasie legala)60. Acest unic caz se refera la dreptul de proprietate in devalmasie al sotilor asupra
bunurilor dobandite in timpul casatoriei. Dar in lipsa unei prevederi prohibitive, nimic nu impiedica ca
devalmasia sa ia fiinta printr-o conventie. Intr-adevar, oricand doua sau mai multe persoane prin acordul lor
pot stabili ca anumite bunuri pe care le dobandesc impreuna sau separat intr-un interval de timp, sa fie
proprietatea lor devalmasa. 61
Proprietatea devalmasa a sotilor - Acest tip de proprietate comuna este, asa cum am aratat, singurul
reglementat de legislatia noastra. Trebuie insa sa nu confundam devalmasia comunitatii de bunuri cu
comunitatea matrimoniala de bunuri

62.

Aceasta din urma, este o notiune mai larga deoarece cuprinde nu

numai dreptul de proprietate, ci si celelalte drepturi ( reale si de creanta ), precum si obligatiile patrimoniale.
Proprietatea devalmasa a sotilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobandite de ei sau de
oricare dintre ei in timpul casatoriei.
In conformitate cu art. 339 C.civ. Bunurile dobndite n timpul regimului comunitii legale de
oricare dintre soi sunt, de la data dobndirii lor, bunuri comune n devlmie ale soilor.

59

Trib. Supr., sec. Civ., dec. civ. nr. 31/1977, in Repertoriu de practica judiciara in materie civila pe anii 1975 - 1980, p. 65
D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comuna al sotilor, Edit. Sansa S.R.L., Bucuresti, 1993, p. 63-67
61 L. Pop, op. cit., p. 153
3
62 I. Albu, Dreptul familiei, Edit. Didactica si Pedagogica, Bucuresti, 1975, p. 122-123
60

33

Codul Civil n art. 340 enumera categoriile de bunuri proprii ale fiecarui sot, bunuri care nu pot fi
inluse in sfera bunurilor commune ale sotilor. Rezulta ca izvorul dreptului de proprietate in administrare
oricare dintre bunurile comune, precum i acte de dobndire a bunurilor comune.
Potrivit art. 345 alin. 3 fiecare so poate ncheia singur acte de conservare, acte de dintre ei exercita
prerogativele proprietatii asupra bunurilor commune, se presupune ca el actioneaza atat in nume propriu cat
si ca reprezentant al celuilalt sot. Aceasta prezumte este relativa, ceea ce inseamna ca ea poate fi inlaturata
pentru fiecare act in parte atunci cand celalalt face dovada ca s-a opus incheierii actului. Totusi, potrivit art.
345 alin.2. , Fiecare so are dreptul de a folosi bunul comun fr consimmntul expres al celuilalt so. Cu
toate acestea, schimbarea destinaiei bunului comun nu se poate face dect prin acordul soilor.

De alta parte, mandatul tacit reciproc poate fi restrans si prin vointa sotilor. Restrangerea poate fi
conventionala sau unilaterala, putandu-se referi la anumite acte ori la anumite bunuri 4.
Este de mentionat ca concubinii nu pot beneficia de comunitatea de bunuri prevazuta la art. 339 din
Codul familiei ( specifica numai sotilor ), dar nimic nu se opune ca pe baza conventiei lor sa se constate ca
bunurile dobandite de ei sunt proprietate pe cote-parti, in raport de contributia fiecaruia.

ncetarea dreptului de proprietate in devalmasie. Proprietatea comuna devalmasa a sotilor

inceteaza pin desfacerea sau incetarea casatoriei, moment in care aceasta se transforma inproprietate comuna
pe cote-parti. Pana la proba contrara, cele doua cote-parti se prezuma a fi egale. La impartirea de bunuri, cotele
ideale apartinand sotilor se stabilesc in raport de contributia fostilor soti la dobandirea bunurilor comune 63In
continuare, numai avand in vedere aceste doua cote-parti, se va proceda la imparteala materiala a bunurilor
comun, pentru a ajunge la dreptul de proprietate exclusiva..

Privire comparativa intre cele doua forme ale dreptului de proprietate64.

Dreptul de proprietate in devalmasie se aseamana cu dreptul de proprietate pe cote-parti prin aceea ca
apartine la doua sau mai multe personae simultan si concurrent, asupra unui bun sau mai multor bunuri
nefractinate in materialitatea lor. De asemenea, sistarea ambelor feluri de proprietate comuna are loc, de
regula, prin operatia impartelii.
Cu toate ca se aseamana, intre cele doua feluri de proprietate comuna exista deosebiri, dintre care
subliniem urmatoarele:
a) in cazul dreptului de proprietate in devalmasie nici unul dintre codevalmasi nu are determinate nici
macar o cota - parte ideala, abstracta, matematica din dreptul de proprietate. In situatia coproprietatii sau
proprietatii pe cote-parti, fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei cote parti ideale, matematice, chiar
daca bunul este si ramane nefractionat in materialitatea sa;
b) indiferent de izvorul sau, legea sau conventia partilor, dreptul de proprietate in devalmasie are
caracter intuitu-personae. Proprietatea pe cote - parti se naste si exista independent de calitatea si calitatile
coproprietarilor;
c) in cazul proprietatii in devalmasie, nici unul dintre codevalmasi nu are posibilitatea sa instraineze
dreptul sau, deoarece nu se cunoaste cota-parte ce revine fiecaruia. Dinpotriva, in situatia dreptului de
63

I. Albu, Casatoria in dreptul roman, Edit. Dacia, Cluj-Napoca, 1988, p. 152 si urm.; I.P. Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Edit. All, Bucuresti,
1993, p. 139; Al. Bacaci, V. Dumitrache, C. Hageanu, Dreptul familiei, Edit. All-Beck, Bucuresti, 2001, p. 205-214
64 L. Pop, op.cit, p. 156

34

proprietate pe cote-parti, fiecare coproprietar poate dispune liber de cota-parte din dreptul care ii apartine in
exclusivitate;
d) in cazul coproprietatii devalmase a sotilor, intre codevalmasi opereaza prezumtia legala a
mandatului reciproc de reprezentare , care permite fiecaruia sa incheie acte de administrare, folosinta si
dispozitie asupra bunurilor comune, actionand in nume propriu si in calitate de reprezentant al celuilalt. In
cazul coproprietatii se aplica principiul unanimitatii, cu corectivele stabilite de practica judiciara.

MODULUL IV
DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE IV 1. Consideraii generale
IV. 1.1. Preliminarii. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece confer
titularului su trei atribute: a) posesia; b) folosina; c) dispoziia. Exist ns i situaii cnd unele dintre
atributele recunoscute de lege proprietarului sunt desprinse din coninutul juridic al dreptului su, alctuind
un alt drept real principal, constituit ori recunoscut n favoarea altei persoane, drept independent, opozabil
tuturor, inclusiv proprietarului. n acest mod se realizeaz ceea ce numim dezmembrarea dreptului de
proprietate, deoarece unele atribute ale proprietii se exercit cu titlu de drept real principal i distinct
asupra unui bun de ctre o alt persoan dect proprietarul. Din aceast cauz, aceste drepturi reale sunt
denumite, ntr-o terminologie consacrat, dezmembrminte ale dreptului de proprietate*.
IV.1.2. Definiie. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale
derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau
dobndesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de
proprietate65.
Ele nu desfiineaz dreptul de proprietate, ci doar l golesc sau l restrng, n sensul c proprietarul este
ngrdit sau lipsit de plenitudinea atributelor proprietii.
IV.1.3. Enumerare. Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt:
A. Dreptul de uzufruct
B. Dreptul de uz
C. Dreptul abitaie
D. Dreptul de servitute
E. Dreptul de superficie
E important s precizm c toate aceste drepturi reale principale derivate pot fi constituite sau
dobndite numai asupra bunurilor care se afl n proprietate privat.

Dreptul de proprietate public nu poate fi dezmembrat prin constituirea unor asemenea drepturi66.

IV.

65
66

2. Dreptul de uzufruct

A se vedea L.Pop, op.cit. p.158; C.Sttescu, C.Brsan, op.cit., p. 244.

A se vedea Constituia Romniei, art. 135, aln. 4.

35

IV.2.1. Definiie. Caracter. Coninut. Dreptul de uzufruct este acel drept real principal derivat,
esenialmente temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparin n proprietatea altei persoane, care
confer titularului su, numit uzufructuar, atributele de posesie i folosin, cu obligaia de a le
conserva substana i de a le restitui proprietarului la ncetarea uzufructului67. n acest sens art. 70c
C.civ statueaz c Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane i de a culege fructele
acestuia, ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva substana.

Reglementarea legal a acestui dezmembrmnt se regsete n art. 703-754 C.civ.

Dreptul de uzufruct prezint urmtoarele trsturi sau caractere juridice:
a) este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate n proprietatea altuia;
b) este un drept real, fiind opozabil tuturor;
c) este un drept esenialmente temporar: dac titularul este o persoan fizic, poate fi cel mult viager;
cnd uzufructuarul este o persoan juridic durata acestuia nu poate depi 30 de ani;
d) este un drept incesibil prin acte i fapte juridice, pentru cauz de moarte; exist, totui, posibilitatea
ca uzufructuarul s cedeze altei persoane beneficiul uzufructului. Cat privete cesiunea uzufructului prin acte
inter vivos, sub auspiciile Codului Civil actual aceasta este posibil dup cum se prevede i n cadrul art. 714.
Coninutul juridic al dreptului de uzufruct este alctuit din atributele de posesie i folosin,
uzufructuarul avnd i dreptul de a culege fructele bunului respectiv. Proprietarul rmne astfel doar cu
atributul de dispoziie juridic pe care l poate exercita liber, fr a aduce ns atingere dreptului de
uzufruct. Proprietatea este, dup cum se vede, golit de o bun parte a coninutului su juridic. De aceea, ea
mai poart numele de nuda proprietate, iar proprietarul mai este denumit i nud proprietar68.

Aadar: UZUFRUCT + NUDA PROPRIETATE = DEPLINA PROPRIETATE

IV.2.2. Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit art.706 Cciv. Pot fi date n uzufruct orice bunuri
mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o mas patrimonial, o universalitate de fapt ori o cotparte din acestea.Aadar, uzufructul poate avea ca obiect orice fel de bunuri mobile sau imobile, corporale ori
incorporale, fungibile sau nefungibile.
Avnd n vedere c uzufructuarul are obligaia de a conserva substana bunului respectiv, uzufructul
are ca obiect, de regul, numai bunuri neconsumptibile. Totui, art. 712 C.civ. instituie o excepie de la aceast
regul, preciznd c uzufructul poate fi constituit i asupra bunurilor consumptibile, n acest caz
uzufructuarul dobndind i proprietatea bunului. La stingerea unui astfel de uzufruct, exist ns obligaia
restituirii unor bunuri de acelai gen, n aceeai cantitate i valoare egal sau preul acestora. Un asemenea
uzufruct poart numele de cvasiuzufruct.
Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri determinate, o fraciune dintr-o
universalitate sau chiar o ntreag universalitate (ex: uzufructul unui fond de comer, al unei turme de
animale, al unei succesiuni)69.
IV.2.3. Modul de dobndire al uzufructului. Potrivit art. 704 C.civ.: Uzufructul se poate constitui
prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevzute de lege, dispoziiile n materie de carte funciar fiind
aplicabile, dar numai n favoarea unei persoane existente.

67
68

L.Pop, op.cit. p.159; G.Marty, P.Raynaud, op.cit., p. 95-96.

L.Pop, op.cit. p.160.

36

Avnd n vedere c textele din Codul civil care reglementau 3 cazuri de uzufruct legal au fost abrogate,
n prezent, dreptul de uzufruct se poate constitui doar prin voina omului. La aceasta se mai adaug i
uzucapiunea, ns i alte moduri prevzute de lege cum ar fi spre exemplu prestaiile compensatorii acordate
sotului reclamant n urma pronunrii divorului din culpa exclusiva soului parat, prestaie de natur a
compensa, pe cat posibil, un dezechilibru semnificativ pe care divorul l-a determinat n condiiile de viat a
soului care o solicit( art. 390 C.civ).
Constituirea dreptului de uzufruct prin voina omului se poate realiza prin acte juridice (convenie sau
testament). Convenia poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Constituirea dreptului de uzufruct prin
convenie poate fi direct i indirect. Uzufructul se constituie direct atunci cnd proprietarul nstrineaz
unei persoane atributele de posesie i folosin, pstrnd pentru sine doar atributul de dispoziie (se mai
numete i constituirea per translationem). Uzufructul se constituie indirect, pe cale de reteniune, prin
nstrinarea dreptului de proprietate din coninutul cruia sunt desprinse i reinute, pentru nstrintor sau
motenitorii si, atributele de posesie i folosin a bunului (poart numele de constituire per deductionem)70.
Dreptul de uzufruct poate fi dobndit i prin uzucapiune i posesie de bun-credin, cu respectarea
condiiilor i regulilor n materie.
IV.2.4. Drepturile i obligaiile uzufructuarului. Uzufructuarul (cel ce deine atributele de posesie
i folosin a bunului) are urmtoarele drepturi:
a)

dreptul de a obine posesia bunului i de a o exercita panic i nestingherit; n acest scop, acesta

are ca mijloace de aprare aciunea confesorie (ca aciune real i petitorie) i o aciune personal, prin care
poate cere proprietarului predarea posesiei i folosinei bunului. Dreptul de uzufruct mai poate fi aprat i
indirect, prin aciunile posesorii.
b)
dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele, n limitele i cu respectarea destinaiei
bunului, aa cum a fost stabilit de proprietar; dreptul de folosin i d uzufructuarului dreptul de a svri
acte de conservare i de administrare asupra bunului. Fructele civile se dobndesc de uzufructuar zi cu zi,
proporional cu durata uzufructului. Fructele naturale i industriale se dobndesc prin culegere. n acest scop,
fructele trebuie s ajung la maturitate i s fie desprite de bunul care le produce. Din aceast cauza, art. 711
C.civ. prevede c Fructele naturale i industriale percepute dup constituirea uzufructului aparin
uzufructuarului, iar cele percepute dup stingerea uzufructului revin nudului proprietar, fr a putea pretinde
unul altuia despgubiri pentru cheltuielile ocazionate de producerea lor. Cu privire la Fructele civile n cadrul
art. 712 C.civ statueaz c Fructele civile se cuvin uzufructuarului proporional cu durata uzufructului, dreptul
de a le pretinde dobndindu-se zi cu zi.

c)

uzufructuarul poate exercita drepturile sau atributele recunoscute lui fie n mod direct (personal i

nemijlocit), fie prin altul (pe temeiul unui contract de chirie, arend sau prin cedarea exerciiului uzufructului
- art. 715 C.civ.)71.
Uzufructuarul are ns i anumite obligaii:
a) nainte de a intra n exerciiul dreptului su: are obligaia de a proceda la inventarierea bunurilor
mobile ( mai puin cele dobandite prin uzucapiune) i la constatarea strii materiale n care se afl imobilele.

69

Idem, p. 161.
Idem, p. 163.
71 Idem, p. 164-165.
70

37

n cazul uzufructului constituit direct, uzufructuarul mai are obligaia prealabil de a aduce o cauiune, adic
un garant, care se oblig s rspund cu ntregul patrimoniu n cazul insolvabilitii uzufructuarului.
b) n timpul exercitrii dreptului de uzufruct: de a se folosi de lucru ca un bun proprietar; de a face
acte de conservare i ntreinere a lucrului; de a aduce la cunotiina proprietarului orice tulburare i uzurpare
a dreptului de proprietate; de a suporta o parte din sarcinile lucrului care face obiectul uzufructului, cum sunt
impozitele, cheltuielile de judecat ocazionate de litigiile nscute n legtur cu folosina bunului aflat n
uzufruct72.
c) la ncetarea dreptului de uzufruct, uzufructuarul va fi inut de obligaia de restituire a bunului,
de asemenea el trebuind sa-l despgubeasc pe nudul proprietar dac bunul a pierit sau s-a deteriorat din
culpa sa. De asemenea, n cadrul art. 725 C.civ. se menioneaz c Uzufructuarul este obligat s l
despgubeasc pe nudul proprietar pentru orice prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunztoare a
bunurilor date n uzufruct.

IV.2.5. Drepturile i obligaiile nudului proprietar.

a) Drepturile nudului proprietar sunt: dreptul de a nstrina bunul, dobnditorul fiind obligat s
respecte dreptul de uzufruct pn la stingerea lui; dreptul de a greva bunul cu o ipotec sau alte sarcini reale;
dreptul de a percepe n proprietate productele bunului, fr a mpiedica sau limita exerciiul dreptului de
uzufruct de ctre uzufructuar; dreptul de a exercita toate aciunile prin care se apr dreptul de proprietate. E
important de subliniat c toate aceste drepturi pot fi exercitate numai n limitele i cazurile n care nu se
aduce atingere atributelor uzufructuarului.
b) Nudul proprietar are urmtoarele obligaii: de a se abine de la orice act juridic i fapt material prin
care ar mpiedica sau tulbura pe uzufructuar n exerciiul liber i deplin al dreptului su; de a-l despgubi pe
uzufructuar n cazul n care, prin fapta sa, a micorat valoarea uzufructului; de a efectua reparaiile mari ale
bunului; de a-l garanta pe uzufructuar contra eviciunii, n ipoteza uzufructului cu titlu oneros i atunci cnd
i-a asumat aceast obligaie prin actul de constituire a uzufructului73.
IV.2.6. Stingerea uzufructului. n conformitate cu art. 746 C.civ. dreptul de uzufruct se stinge74:
a) prin moartea uzufructuarului, deoarece uzufructul este un drept temporar sau cel mult viager sau
prin ncetarea personalitii juridice;
b) prin expirarea termenului pe durata cruia a fost constituit;
c) prin consolidare sau ntrunirea n aceeai persoan a calitilor de proprietar i de uzufructuar;
d) prin neexercitarea uzufructului timp de 10 de ani sau prescripia extinctiv;
e) prin pieirea total a bunului (distrugerea material sau pieirea juridic -expropierea pentru utilitate
public);
f) prin renunarea uzufructuarului la dreptul su (renunare expres sau tacit);

72

Idem, p. 166.
Idem, p. 167.
74 Idem, p. 168-169.
73

38

g) prin decderea din dreptul de uzufruct pronunat de instana de judecat la cererea nudului
proprietar, atunci cnd uzufructuarul abuzeaz de folosinabunului, producndu-i stricciuni sau lsndu-l s
se degradeze din lips de ntreinere;
h)

prin rezoluiunea sau nulitate

dobdit dreptul de proprietate;

i)
aceast

prin prescripie achizitiv (uz

cale

proprietar

al

dreptul
bunului

de

proprietate

uzucapat,

asupra

uzucapantul

nu

bunului.
este

Fiind

obligat

considerat
respecte

primul
drepturile

preconstituite asupra bunului n cauz.

j) pentru abuz de folosin
IV.2.7. Lichidarea uzufructului1. n momentul stingerii dreptului su, uzufructuarul trebuie s
nceteze actele de folosin i s restituie proprietarului posesia bunului respectiv. Aceste obligaii nu exist
dac uzufructul s-a stins prin consolidare sau prin pieirea total a bunului din cauze neimputabile
uzufructuarului.
Bunul trebuie restituit de bun voie n starea n care uzufructuarul l-a primit. Atunci cnd
uzufructuarul refuz restituirea bunului, el poate fi constrns la aceasta, prin introducerea de ctre proprietar
a aciunii n revendicare. Cnd bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa uzufructuarului, legea prevede
obligaia acestuia de a plti despgubiri proprietarului, pentru a-i repara prejudiciul.
Proprietarul este obligat s restituie uzufructuarului sumele de bani pe care acesta din urm le-a pltit
pentru el, cum ar fi plata fcut unui creditor al proprietarului care avea un drept de ipotec asupra
imobilului aflat n uzufruct.
IV.

3. Dreptul de uz i dreptul de abitaie75

IV.3.1. Caracteristici comune. Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt varieti ale dreptului de
uzufruct, fiind reglementate de art. 749-754 C.civ. Acestea se particularizeaz prin aceea c titularului i sunt
recunoscute atributele de posesie i folosin asupra bunului altuia, dar numai n limitele satisfacerii nevoilor
lui i ale membrilor familiei sale. Deci nu este posibil cedarea exerciiului acestor drepturi.
Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, aflat n circuitul civil.

Pentru dezvoltri a se vedea: L

Dreptul de uz care are ca obiect o cas sau o locuin se numete drept de abitaie.

IV.3.2. Dreptul de uz. Dreptul de uz este acel drept real principal, esenlalmente temporar,
dezmembrmnt al dreptului de proprietate, care confer titularului su atributele de posesie i
folosin asupra unui bun aflat n proprietatea altuia, dar numai n limitele satisfacerii trebuinelor
lui sau ale familiei sale, fiind reglementat n cadrul art. 749 C.civ.
9
Culegerea fructelor bunului poate fi fcut numai n natur i sunt destinate exclusiv pentru consumul
uzuarului i al membrilor familiei sale. Ele nu pot fi urmrite de creditorii uzuarului.

75

Idem, p. 170-173.

39

Dreptul de uz are acelai regim juridic ca i uzufructul. Totui, acesta prezint i unele particulariti:
-

titularul su poate fi numai o persoan fizic;

are caracter strict personal, beneficiul uzului neputnd fi nstrinat de uzuar.

n temeiul art. 749 C.civ. uzuarul va putea culege doar fructele naturale i industriale produse de

bunul dat n buz, pe cale de consecin el nu va dobandi i fructele civile.

IV.3.3. Dreptul de abitaie. Dreptul de abitaie este un drept de uz care are ca obiect o locuin.
Prin acest drept se confer titularului dreptul de a poseda i folosi acea locuin, care este proprietatea altei
persoane, pentru satisfacerea trebuinelor de locuit ale sale i ale familiei lui.
Dreptul de abitaie este reglemenatat de ctre art. 750 C.civ. potrivit cruia Titularul dreptului
de abitaie are dreptul de a locui n locuina nudului proprietar mpreun cu soul i copiii si, chiar dac nu a
fost cstorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaia, precum i cu prinii ori alte persoane
aflate n ntreinere.

Dreptului de abitaie i se aplic regulile de la uzufruct. De altfel, dac dreptul de uzufruct are ca obiect
o cas de locuit, el include i dreptul de abitaie. Totui, privit n individualitatea sa, dreptul de abitaie, n
raport cu dreptul de uzufruct se caracterizeaz prin dou particulariti:
-

titularul su poate fi numai o persoan fizic;

are caracter personal, putnd fi exercitat numai pentru satisfacerea nevoilor de locuit ale titularului

i ale membrilor familiei sale. Excepia de la acest regul ce era prevazut de Codul Civil 1864 de art. 572 aln.
2 C.civ. care precizeaza c titularul unui astfel de drept are posibilitatea de a nchiria o parte din locuin
dac, fiind prea mare, depete nevoilor de locuit ale lui i ale familiei sale nu se mai regsete n actuala
reglementare.
Dreptul de abitaie poate fi constituit prin contract sau testament. De asemenea Codul civil

la art.

973, reglementeaz un drept de abitaie legal care se nate ex lege, fr alte formaliti. Astfel, soul
supravieuitor are un drept de abitaie asupra casei de locuit care a aparinut soului predecedat, dac sunt
ntrunite urmtoarele condiii:
a) casa s fac parte din succesiunea soului decedat;
b) soul supravieuitor s nu aib o alt locuin proprie.
Acest drept de abitaie are un caracter temporar, durnd pn la ieirea din indiviziune a
motenitorilor, ns ine cel puin un an de la decesul celuilalt so. Dac soul supravieuitor se recstorete,
dreptul de abitaie nceteaz automat, chiar dac nu s-a procedat la ieirea din indiviziune.
Dreptul de abitaie poate fi aprat prin aciunea confesorie (aciune real i petitorie) i printr-o aciune
personal, fa de proprietarul locuinei (dac abitaia s-a constituit prin act juridic).
IV. 4. Dreptul de servitute1
IV.4.1. Definiie i caractere. Dreptul de servitute este un drept real principal derivat, perpetuu i
indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit sau dominat, pentru uzul i utilitatea
altui imobil, numit fond dominant, imobile care aparin unor proprietari diferii76.
Dreptul de servitute este reglementat de art. 755-772 C.civ. Acesta are urmtoarele caractere:

A se vedea Gh. Fekete, I. Zinveliu, "Drept civil. Drepturi reale", ed. Didactic i Pedagogic, Bucureti,
1969, p. 235-236.
76

40

a) este un drept imobiliar, deoarece se constituie numai n folosul i sarcina unor bunuri imobile prin
natura lor;
b) este un drept perpetuu, fiindc se menine atta timp ct exist cele dou imobile i situaia care a
determinat constituirea ei;
c) servitutea este indivizibil, profitnd ntregului fond dominant i grevnd, n ntregime, fondul
aservit;
IV.4.2. Clasificarea servituilor. Codul civil clasific servituile n funcie de mai multe criterii, i
anume:
a) Dup modul de exercitare:
- continue - acele servitui pentru a cror exercitare i existen nu este nevoie de fapta actual a
omului (ex: servitutea de scurgere a apelor de ploaie sau servitutea de vedere);

Pentru dezvoltri asupra acest

necontinue - acelea pentru a cror existen i exercitare este absolut necesar fapta actual a

omului (servitutea de trecere, de a lua ap din fntn etc.);

b) Dup felul n care se manifest:
-

aparente - acelea care se cunosc datorit unor semne exterioare (ex: o u, o fereastr un canal, o

plantaie, o crare etc.);

-

neaparente - acele servitui a cror existen nu poate fi cunoscut printrun semn exterior sau

lucrare exterioar vizibil (ex: servitutea de a nu zidi dect pn la o anumit nlime);

c) Dup obiectul lor:
-

pozitive - acelea care ndreptesc pe proprietarul fondului domniant s fac, n mod direct, acte de

folosin asupra fondului aservit (ex: servitutea de trecere, servitutea de a lua ap);
-

negative - acelea care impun proprietarului fondului aservit anumite restricii sau limitri n

exercitarea dreptului su de proprietate (ex: servitutea de a nu cldi sau de a nu face plantaii la o anumit
distan fa de fondul domniant);
-

urbane - cele stabilite n folosul unei cldiri;

rurale - cele stabilite n folosul unui teren;

d) n cadrul reglementrii anterioare servituile erau clasificate i n funcie de originea sau modul lor
de constituire:
-

naturale - acelea care i au originea sau izvorul n situaia natural a fondurilor (ex: servitutea de

scurgere a apei, de grniuire, de ngrdire a proprietii);

-

legale - acelea care se stabilesc ex lege, pe baza unor dispoziii normative exprese, n considerarea

utilitii publice ori n interesul comun al proprietarilor unor imobile nvecinate (ex: servitutea de trecere, n
cazul locului nfundat, servitutea picturilor din streain, cea negativ de vedere etc.);
-

stabilite prin fapta omului - acelea care se constituie prin titlu (convenie sau testament),

uzucapiune sau prin destinaia proprietarului. Ele se mai numesc i servitui veritabile (propriu-zise).
Aceast clasificare a fost practic unanim criticat n literatura roman de specialitate77, dispoziiile
Codului civil actual n domeniu calificandu-le ca limite ale exerciiului dreptului de proprietate.
IV.4.3.Limitele judiciare ale exercitrii dreptului de proprietate privat
77

C. Barsan, op.cit. 292

41

a) Limitele privitoare la folosirea apelor, respectiv: reguli privind curgerea fireasc a apelor ( art. 604
Cciv); reguli privind curgerea provocat a apelor( art. 605 C.civ); cheltuielile referitoare la irigaii( art. 606
C.civ); obligaia proprietarului cruia i prisosete apa ( art. 607 C.civ); ntrebuinarea izvoarelor ( art. 608
C.civ) despgubirile datorate proprietarului fondului pe care se afl izvorul ( art. 609 C.civ).
b) Limitele cu privire la bunele raporturi de vecintate: pictura streinii( art. 611 C.civ); siatana i
lucrrile intermediare cerute pentru anumite construcii, lucrri i plantaii( art.612-613 C.civ) vederea asupra
proprietii vecinului (art. 614-616 C.civ.);dreptul de trecere( art. 617-620 C.civ)
c) Limitele aplicabile n situaii speciale: dreptul de trecere pentru utiliti i pentru efectuarea unor
lucrri( art. 621622 C.civ); dreptul de trecere pentru reintrarea in posesie ( art. 623 C.civ); dreptul
proprietarului de a obine despgubiri n ipoteza distrugerii bunului sau n situaia genera de o stare de
necesitate( art. 624 C.civ).
IV.4.4. Servituile stabilite prin fapta omului. Servituile stabilite prin fapta omului sunt singurele
servitui veritabile. n acest sens, proprietarii au libertatea s stabileasc pe proprietile lor sau n folosul
acestora orice servitui, cu condiia de a nu impune proprietarului fondului aservit obligaia unui fapt personal
i s nu contravin ordinii publice i bunelor moravuri.
Servituile propriu-zise pot fi stabilite n trei moduri:
a) prin titlu;
b) prin uzucapiune;
c) prin destinaia proprietarului.
A. Stabilirea servituilor prin titlu
Prin titlu se nelege orice act juridic. n principiu, orice servitute se poate stabili prin titlu. Acesta
poate fi cu titlu gratuit sau oneros, convenie ori testament. Odat cu intrarea n vigoare a Codului Civil
actual, sub sanciunea nulitii absolute, conveniile de constituire a dreptului de servitute trebuie ncheiate
n form autentic.

B. Stabilirea servituilor prin uzucapiune (prescripie achizitiv)

n conformitate cu art. 763 C.civ. orice servitute poate fi dobandit prin uzucapiune tabular.
Dobandirea dreptului de servitute este restans ns n ceea ce privete uzucapiunea extratabular, la
servituile pozitive,Posesia trebuie s se exercite timp de 30 de ani.

C. Stabilirea servituilor prin destinaia proprietarului

Constituirea n acest mod a servituilor propriu-zise are loc atunci cnd unul i acelai proprietar a
dou imobile vecine stabilete ntre ele o stare de fapt care ar fi o servitute dac ar aparine la proprietari
diferii. Atta timp ct cele dou imobile aparin unui proprietar, nu poate fi vorba de o servitute. Cnd ns
acestea vor avea proprietari diferii (ca urmare a nstrinrii unuia sau altuia dintre ele), situaia de fapt
stabilit de fostul proprietar se va transforma ntr-o servitute veritabil, dac nu exist o cauz contractual
sau testamentar diferit.
IV.4.5. Exercitarea i aprarea servituilor. n cele ce urmeaz ar trebui evideniate drepturile i
obligaiile care revin proprietarilor celor dou fonduri sau imobile. Acestea difer n funcie de modul de

42

constituire a fiecrei servitui78. Este posibil totui de sesizat existena unor drepturi i obligaii comune i
generale n cazul oricrei servitui.
A. Drepturile i obligaiile generale ale proprietarului fondului dominant Acestea ar fi urmtoarele:
-

de a face toate lucrrile necesare pentru conservarea i exercitarea servituii;

de a se folosi de servitute numai n conformitate cu legea, titlul sau modul de stabilire a acesteia;

de a nu face lucrri care ar antrena schimbri mpovrtoare pentru fondul aservit.

B. Drepturile i obligaiile generale ale proprietarului fondului aservit

Dintre acestea amintim:
-

de a abandona fondul aservit la dispoziia proprietarului fondului dominant, atunci cnd prin titlu

s-a obligat s o fac;

-

de a se abine de la orice fapt prin care ar tulbura exerciiul normal al servituii, chiar dac aceasta

ar fi devenit mpovrtoare; Cu titlu de excepie, Codul Civil prevede la art. 767 alin. 2 faptul c proprietarul
fondului aservit, dac are un interes serios i legitim , de natur a justifica o asemenea operaiune, va putea
schimba locul pe care se exercit servitutea , n msura n care exercitarea servituii ramane la fel de comod
pentru proprietarul fondului dominant.
Pentru aprarea dreptului de servitute, titularul su are la dispoziie o aciune petitorie, numit
confesorie de servitute. Servituile stabilite prin titlu, precum i toate servituile continue i aparente pot fi
aprate, indirect, i pe calea aciunilor posesorii.
IV.4.6. Singerea servituilor. Dreptul de servitute se poate stinge n urmtoarele
situaii:
-

n caz de imposibilitate material de a mai exercita servitutea;

prin confuziune;

prin prescripie extinctiv, n cazul neexercitrii acesteia timp de 10 de ani;

n cazul pieirii imobilului aservit;

prin renunare la servitute;

la mplinirea termenului pentru care a fost constituit prin titlu;

n cazul revocrii, rezolvirii sau anulrii dreptului celui care a consimit la stabilirea servituii.

prin rscumprarea, n cazul i condiiile stabilite de dispoziiile art. 772 C.civ.

prin exproprierea fondului aservit, dac este contrar utilitii publice creia i va fi afectat bunul

expropriat( art. 770 alin.2 Cciv)

IV. 5. Dreptul de superficie

IV.5.1. Definiie i caractere juridice. n vechea reglementare dreptul de superficie nu era reglementat
direct i expres n Codul civil. A fost consacrat de ctre legiuitorul romn prin Legea nr.115/1938 pentru
unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare (art. 11). De asemenea, este menionat i n art. 22 din
Decretul nr. 167/1958.

78

Pentru dezvoltri, a se vedea: L.Pop, op.cit. p.183.

43

n cadrul noii codificri civile, dreptul de superficie i gsete reglementarea n cadrul art. 693 dup
cum urmeaz : Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcie pe terenul altuia, deasupra ori n
subsolul acelui teren, asupra cruia superficiarul dobndete un drept de folosin.

Dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrmnt al dreptului de proprietate
asupra unui teren, care const n dreptul de proprietate al unei persoane, numit superficiar, privitor
la construciile, plantaiile sau alte lucrri ce se afl pe un teren proprietatea altuia, teren asupra
cruia superficiarul are un drept de folosin'.
n cazul dreptului de superficie se suprapun dou drepturi de proprietate:
a) dreptul

de

proprietate

al

superficiarului

asupra

construciilor,

plantaiilor

sau

altor lucrri;
b) dreptul

de

proprietate

asupra

terenului

al

crui

titular

este

alt

persoan.

Prin urmare, dreptul de superficie este un dezmembrmnt al dreptului de

proprietate asupra unui teren.
Dreptul de superficie prezint urmtoarele caractere juridice:
a) este un drept real imobiliar, avnd ntotdeauna ca obiect un bun imobil (teren);
b) este un drept temporar; n conformitate cu art. 694 C.civ. dreptul de superficie se poate constitui pe o
durat maxim de 99 de ani, la mplinirea termenului putand fi rennoit;
c) este un drept imprescriptibil extinctiv, aciunea n revendicare putndu-se stinge oricnd pn la
stingerea nsui a dreptului de superficie.
IV.5.2. Constituirea sau dobndirea dreptului de superficie. Dreptul de superficie poate fi
constituit:
a) prin titlu;
b) direct din lege;
c) prin uzucapiune.
Dobndirea prin uzucapiune are loc n condiiile prevzute de reglementrile existente n aceast
materie. De aceea vom pune n discuie doar primele dou moduri de constituire.
A. Constituirea dreptului de superficie prin titlu
Prin titlu nelegem un act juridic care poate fi: convenie, testament sau act de concesiune.
Convenia i testamentul constituie titluri pe baza crora se dobndete dreptul de superficie asupra
terenurilor proprietate particular.
Dreptul de superficie se constituie prin act de concesiune n cazul terenurilor aflate n domeniul privat
al statului i unitilor administrativ-teritoriale1.

B. Constituirea sau dobndirea ex lege a dreptului de superficie

Legislaia noast consacr un singur de drept de superficie care se nate ex lege (direct din lege). Astfel,
n interpretarea i aplicarea prevederilor incidente n cadrul raporturilor de familie, n situaia n care prile
au ales ca regim matrimonial regimul comunitii legale de bunuri, construciile ridicate n timpul cstoriei
pe terenul bun propriu al unuia dintre soi sunt bunuri comune. Soul neproprietar al terenului devine astfel
titularul unui drept de superficie79.

79

A se vedea: L.Pop, op.cit. p.189 i practica judiciar citat acolo la nota de subsol 1.

44

IV.5.3. Exercitarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie confer titularului su atributele de

posesie, folosin i dispoziie. Dreptul de dispoziie asupra terenului se refer la o dispoziie material, care se
circumscrie doar la posibilitatea de a dispune de substana terenului numai n vederea realizrii construciei,
plantaiei sau lucrrii ce urmeaz a fi amplasat sau fcut pe acel teren (spturi, excavri etc.). Ct privete
atributul de dispoziie juridic este fr discuie c superficiarul are dreptul s nstrineze construcia,
plantaia sau lucrarea respectiv, aflat pe terenul altei persoane, fr a fi necesar consimmntul
proprietarului terenului.
Dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale, cum ar fi: dreptul de uzufruct, de abitaie, de
servitute i de ipotec.
IV.5.4. Stingerea dreptului de superficie Dreptul de superficie se stinge prin urmtoarele
modaliti conform art. 698 C.civ. prin radiere de carte funciar, pentru una din urm toarele cauze:
a) expirarea termenului
b) consolidarea, dac terenul i construcia devin proprietatea aceleiai persoane;
c) prin pieirea sau desfiinarea construciei, dac exist stipulaie expres n acest sens;
d) n alte cazuri prevzute de lege

45

MODULUL V.
POSESIA SI EFECTELE SALE

Capitolul VII
1 . NOIUNEA I ELEMENTELE POSESIEI
VII . 1 . 1 . Noiune. n cadrul reglementrii anterioare Codul civil prin art. 1846 alin.2 definea posesia
astfel: "posesia este deinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitat, una sau alta, de noi inine sau de
altul ,in numele nostru. Aceast definiie este incomplet i inexact80 din urmtoarele motive:
a) posesia n poate fi considerat deinerea unui lucru ,deoarece nu este echivalent deteniei precare.
b) definind posesia ca fiind sau folosirea de un drept", legiuitorul a svrit o greeal ,deoarece intre
posesie i existena unui drept nu exist o concordan necesar.
c) are n vedere doar elementul material, corpus.
n prezent, literatura de specialitate din ara noastr susine c posesia este o stare de fapt generatoare
de drepturi sau de efecte juridice.
Codul Civil actual prevede la art. 916 faptul c posesia este exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului
de proprietate asupra unui bun de ctre persoana care l stpnete i care se comport ca un proprietar, iar
alin. 2 al aceluiai articol prevede c
dispoziiile prezentului titlu se aplic, n mod corespunztor, i n privina posesorului care se comport
ca un titular al altui drept real, cu excepia drepturilor reale de garanie.

Posesia este definit ca o stare de fapt generatoare de efecte juridice , care const n stpnirea
material sau exercitarea unei puteri de fapt de ctre o persoan asupra unui bun , cu intenia i voina de a se
comporta fa de toi ceilali ca proprietar sau titular al unui alt drept real.81
VII . 1 . 2 . Elementele constitutive ale posesiei.Posesia presupune existena a dou elemente :elementul
material (totalitatea faptelor materiale de stpnire,transformare i folosin exercitate direct asupra lucrului )
i elementul psihologic ( voina celui care posed de a exercita stpnirea lucrului pentru sine , adic sub nume
de proprietar, ori in calitate de titular al unui al drept real ).

80
81

C. Sttescu , C. Brsan .op.cit, pag.235

Tr. Ionacu , S. Brdeanu .op.cit, pag.167.; L.Pop , op.cit., pag.192

46

VII . 1 . 3 . Posesia i detenia precar.Deteniei precare i lipsete elementul animus domini"(

elementul psihologic ), ceea ce o difereniaz de posesie, fiecare dintre ele avnd ns elementul material
corpus. Prin opoziie fa de posesie, care este o stare de fapt, detenia este o stare de drept, ce rezult
ntotdeauna dintr-un titlu - conventional (legal sau judiciar ).
Detenia precar poate fi intervertit n posesie util n patru cazuri ( art. 920 Cod civil ):
a) dac detentorul precar ncheie cu bun-credin un act translativ de proprietate cu titlu particular
cu alt persoan dect cu proprietarul bunului;
b) dac detentorul precar svrete mpotriva posesorului acte de rezisten neechivoce n privina
inteniei sale de a ncepe s se comporte ca un proprietar; n acest caz, intervertirea nu se va produce ns mai
nainte de mplinirea termenului prevzut pentru restituirea bunului;
c) dac detentorul precar nstrineaz bunul, printr-un act translativ de proprietate cu titlu
particular, cu condiia ca dobnditorul s fie de bun-credin.
(2) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dobnditorul este de bun-credin dac nscrie
dreptul n folosul su ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. n celelalte cazuri, este de bun-credin
dobnditorul care nu cunotea i nici nu trebuia, dup mprejurri, s cunoasc lipsa calitii de proprietar a
celui de la care a dobndit bunul.

VII . 2 . 1 .DOBNDIREA I PIERDEREA POSESIEI

VII . 2 . 1 . 1 .Dobndirea posesiei .Posesia se dobndete prin ntrunirea cumulativ a celor dou
elemente -elementul material i elementul intenional. Elementul material poate fi dobndit i exercitat fie
personal, de ctre posesor, fie printr - un reprezentant (locatar , depozitar , etc.) , iar elementul animus
trebuie sa fie prezent direct i nemijlocit n persoana posesorului, cu o singur exceptie: persoanele lipsite de
capacitatea de exerciiu dobndesc i exercit elementul intenional al posesiei prin reprezentanii lorlegali 82.
Elementul material este uor de dovedit prin orice mijloc de prob, dimpotriv, elementul psihologic este
pezumat de lege ( art. 1854 C. civ. ).
VII . 2 . 1 . 2 . Pierderea posesiei .n reglementarea anterioar posesia se pierdea prin dispariia celor
dou elemente ale sale, ceea ce avea loc n caz de nstrinare a posesiei sau n caz de abandon. Posesiunea se
putea pierde i prin ncetarea unuia dintre cele dou elemente : elementul material se poate pierde cnd
bunul a intrat n stpnirea altei persoane (furt ) , iar elementul psihologic sau intenional se pierde atunci
cnd posesorul nstrineaz lucrul respectiv iar dobnditorul nchiriaz instrintorului (constitut posesor).
n actuala reglementare, art. 921 C.civ. prevede expres modalitile de ncetare ale posesie:
a) transformarea sa n detenie precar;
b) nstrinarea bunului;
c) abandonarea bunului mobil sau nscrierea n cartea funciar a declaraiei de renunare la dreptul
de proprietate asupra unui bun imobil;
d) pieirea bunului;
e) trecerea bunului n proprietate public;
f) nscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraului sau municipiului, dup caz, conform art.
889 alin. (2);
g) deposedare, dac posesorul rmne lipsit de posesia bunului mai mult de un an.
82

D. Gherasim .op.cit., pag.39.

47

VII . 3 . 1 .CALITILE I VICIILE POSESIEI

VII . 3 . 1 . 1 .Calitile posesiei .Pentru a produce efectele sale juridice ,posesia trebuie s fie util , adic
sa prezinte urmtoarele caliti continu , netulburat , public i neechivoc.
VII . 3 . 1 . 2 . Viciile posesiei.
a ) discontinuitatea posesiei . Conform articolului 923 Cod civil, posesiunea este discontinu cnd
posesorul o exercit n mod neregulat , adic cu intermitene anormale. Este suficient ca actele de stpnire s
se exercite cu o regularitate normal, dup natura bunului 83.Codul civil instituie prezumie legal relativ de
continuitate, n sensul c posesorul actual care probeaza c a posedat la un moment dat anterior, este
presupus c a posedat in tot acest timp. Discontinuitatea este temporar i este un viciu absolut, putnd fi
invocat de orice persoan interesat. Viciul discontinuitii nu trebuie confundat cu incetarea posesiei n
cazul neexercitrii timp de 1 an, prevzut de art.921 lit g C.civ. Pentru a putea vorbi despre discontinuitate
intermintena anormal a exercitrii trebuie s fie mai mica de 1 an.
b ) violena posesiei. Posesia trebuie sa fie nceput i meninut sau conservat n mod panic.
Violena pasiv din partea posesorului, cnd este tulburat n posesia sa de ctre un ter, nu constituie viciu al
posesiei. Violena este un viciu temporar i relativ, putnd fi invocat numai de ctre persoana mpotriva
creia a fost exercitat.
c ) clandestinitatea posesiei .Art. 925 C.civ., prevede c posesia este clandestin, dac se exercit astfel
nct nu poate fi cunoscut.Este un viciu temporar i relativ.
VII.4 . EFECTELE POSESIEI .
VII.4.1 . Posesia creeaza o prezumie de proprietate n favoarea posesorului.Art. 919 alin.3 C.civ., prevede
c posesorul este presupus c posed pentru sine, sub numele de proprietar, dac nu este prob c a nceput a
poseda pentru altul. Aceast prezumie poate fi absolut sau relativ .Art. 937-938 C. civ. instituie prezumia
absolut c posesia de bun - credin asupra unui bun mobil valoreaz tilu de proprietate .n cazul bunurilor
imobile , prezumia este relativ .
VII.4.2 .Posesorul de bun - credin dobndete n proprietate fructele bunului pe care-lposed.Conform
art. 948 C. civ., este posesor de bun - credin cel care posed ca proprietar n puterea unui titlu translativ de
proprietate ale carui vicii nu - i sunt cunoscute.Componentele bunei - credine sunt existena titlului i
necunoaterea de ctre dobnditorul bunului frugifer a viciilor acestuia .
Titlul este un element intrinsec al bunei - credinte, el netrebuind sa fie neaprat translativ de
proprietate, ci i declarativ de drepturi. n ambele cazuri posesorul trebuie sa aib convingerea ferm, dar
eronat, c are un titlu care i d dreptul la perceperea fructelor. Titlul exist i atunci cnd este putativ, nul
abolut sau relativ, exceie facnd situaia cnd nulitatea este determinat de nclcarea ordinii publice.
Buna-credin nu trebuie dovedit, ea este prezumat, conform art. 919 C.civ. ns posesorul nceteaz
s mai fie de bun-credin n momentul n care viciile titlulu i devin cunoscute.
Posesorul de rea-credin este obligat s restituie proprietarului, odat cu bunul, toate fructele
percepute sau nepercepute, consumate sau neconsumate. Proprietarul este obligat s restituie n virtutea
principiului mbogirii fr just cauz toate cheltuielile utile i necesare posesorului de rea-credin. Pn la
plata acestor chetuieli, posesorul de rea-credin are recunoscut un drept de retenie asupra fructelor n limita
valorii creanei sale.

83

C. Sttescu. C. Brsan. ,op.cit. ,pag.239.

48

VII.4.3. .Aprarea posesiei prin aciuni posesorii. Aciunile posesorii sunt acele aciuni n justiie prin
care se apr posesia mportriva oricror tulburri sau se redobndete posesia atunci cnd aceasta a fost
pierdut.
Prin aciunile posesorii se apr o stare de fapt; acest stare de fapt poate fi dovedit prin orice mijloc
de prob.Ele se justific prin aceea c, de cele mai multe ori, posesia corepunde unei stri de drept 84(dreptul
de proprietate).
Aciunile posesorii sunt aciuni reale deoarece pot fi introduse mpotriva oricrei persoane care tulbur
exercitarea panic a posesiei sau l-a deposedat pe posesor de bunul su85. Ele sunt, de asemenea, aciuni
imobiliare putnd fi exercitate numai n privina bunurilor imobile.
Aciunile posesorii sunt de trei feluri(art. 949-952 C. civ.):
A. Aciunea posesorie general(n complngere)..
Conform art. 949 C.civ alin 1 i 2 Cel care a posedat un bun cel puin un an poate solicita instanei de
judecat prevenirea ori nlturarea oricrei tulburri a posesiei sale sau, dup caz, restituirea bunului. De
asemenea, posesorul este ndreptit s pretind despgubiri pentru prejudiciile cauzate. Mai mult decat atat,
exerciiul aciunilor posesorii este recunoscut i detentorului precar.

Tulburrile pot fi de fapt (acte materiale prin care se ncalc psesia bunului) sau de drept ( act judiciar
sau extrajudiciar prin care o persoan are o pretenie contrar posesiei unei alte persoane).
E necesar ndeplinirea cumulativ a trei condiii:
a ) s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare
b ) posesia reclamantului s fie util
c ) reclamantul s probeze c a posedat bunul cel puin un an de la data tulburrii
B.Aciunea posesorie special (n reintegrare).Poate fi utilizat numai atunci cnd tulbuarea sau
deposedarea are loc prin violen i este reglementat prin art. 951 alin. 2 C.civ.
Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii de drept ce implic rezisten din partea
adversarului i care tinde la deposedarea posesorului( acte de ocupare ,de obstrucie ,de distrugere ).
Datorit caracterului su de urgen, pentru exercitarea sa se prevede o singur condiie :s nu fi trecut
un an de la tulburare sau deposedare.
Aciunile posesorii pot fi exercitate de ctre proprietarul unui bun,posesorul i detentorii precari. Nu
pot fi exercitate de ctre coposesor, mpotriva altui coposesor, dar sunt admisibile in schimb cele introduse
ntre coproprietari.
C.Luarea msurilor pentru conservarea bunului:
. Art. 952 prevede c dac exist motive temeinice s se considere c bunul posedat poate fi distrus ori
deteriorat de un lucru aflat n posesia unei alte persoane sau ca urmare a unor lucrri, precum ridicarea unei
construcii, tierea unor arbori ori efectuarea unor spturi pe fondul nvecinat, posesorul poate s cear
luarea msurilor necesare pentru evitarea pericolului sau, dac este cazul, ncetarea lucrrilor.
(2)Pn la soluionarea cererii, posesorul ori, dup caz, cealalt persoan poate fi obligat la plata unei
cauiuni, lsate la aprecierea instanei, numai n urmtoarele situaii:
a)dac instana dispune, n mod provizoriu, deplasarea lucrului ori ncetarea lucrrilor, cauiunea se stabilete
n sarcina posesorului, astfel nct s se poat repara prejudiciul ce s-ar cauza prtului prin aceast msur;
b)dac instana ncuviineaz meninerea lucrului n starea sa actual ori continuarea lucrrilor, cauiunea se
stabilete n sarcina prtului astfel nct s se asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea
situaiei anterioare.
84
85

C. Sttescu, C Brsan, op. cit., p. 250-251;

Ibidem.

49

MODULUL VI . MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETAE I A

CELORLALTE DREPTURI REALE
VII.3. ACCESIUNEA SAU NCORPORAIUNEA
VII.3.1. Noiune i feluri. Art. 567 C. civ. prevede c Prin accesiune, proprietarul unui bun devine
proprietarul a tot ce se alipete cu bunul ori se ncorporeaz n acesta, dac legea nu prevede altfel.
Accesiunea este ncorporarea unui lucru n alt lucru fiecare avnd proprietari diferii, astfel nct
desprirea lor nu este posibil dect cu deteriorarea sau distrugerea total sau parial a unuia dintre ele.
Nu se pot dobndi prin accesiune bunurile proprietate public.
Accesiunea este de dou feluri:imobiliar i mobiliar.
Accesiunea imobiliar poate fi natural sau artificial.
VII.3.2. Accesiunea imobiliar natural.(unirea celor dou lucruri sau bunuri are loc fr intervenia
omului).
a ) aluviunea const n adugirile de teren la malurile apelor curgtoare revin proprietarului
fondului riveran, numai dac ele se formeaz treptat, conform art, 569 C.civ.
b) Terenul lsat de apele curgtoare, este reglementat n cadrul art. 570-571 C.civ, stabilind
gaptul c proprietarul fondului riveran dobndete, de asemenea, terenul lsat de apele curgtoare care s-au
retras treptat de la rmul respectiv.

Cu privire la terenul lsat de apele stttoare, se stabilete de ctre legiuitor c Proprietarul

terenului nconjurat de heleteie, iazuri, canale i alte asemenea ape stttoare nu devine proprietarul
terenurilor aprute prin scderea temporar a acestor ape sub nlimea de scurgere.
c ) avulsiunea se refer la ruperea brusc a unei buci de pmnt datorit aciunii apelor curgtoare i
la alipirea sa la un alt teren; aceast bucat de pmnt va aparine proprietarului fondului la care s-a produs
alipirea. Ea va putea fi revendicat n termen de un an de ctre vechiul proprietar.Avulsiunea este
reglementat prin art. 572 C.civ.
d) insulele i prundiurile care se formeaza n rurile nenavigabile i neplutitoare sunt ale proprietarului
rmului pe care ele s-au format.
e ) accesiunea albiei unui ru,care i-a schimbat n mod natural cursul;vechea albie se mparte ntre
proprietarii mrginai , fr a fi obligai s despgubeasc pe proprietarul terenului pe care i-a facut rul
noua albie.86
f ) accesiunea animalelor slbatice este prevzut n cadrul art. 576 C.civ i const n accesiunea
animalele domestice rtcite pe terenul altuia i revin acestuia din urm dac proprietarul nu le revendic n
termen de 30 de zile de la data declaraiei fcute la primrie de ctre proprietarul terenului.

VII.3.3 .Accesiunea imobiliar artificial se realizeaz prin intervenia omului.(art. 577 -597 C.civ)
ACCESIUNEA CONSTRUCIILOR PLANTAIILOR, SAU ALTOR LUCRRI FCUTE DE UN
PROPRIETAR PE TERENUL SU CU MATERIALELE AFLATE N PROPRIETATEA ALTEI PERSOANE.(art. 577
C.civ.).Proprietarul terenului devine i proprietar al construciei, fiind ns ndatorat , n virtutea principiului
mbogirii fr just cauz, s plteasc valoarea materialelor celui cruia i-au aparinut. El poate fi obligat i
86

C. Hamangiu. N. Georgean .op.cit. pag. 100- 101.

50

la plata de daune interese ,n condiiile rspunderii civile delictuale. De asemenea, n luminile Noului Cod
Civil, accesiunea poate privi nu doar un teren ci i o construcie.
A.ACCESIUNEA CONSTRUCIILOR FCUTE DE O PERSOAN CU MATERIALELE SALE PE UN
TEREN AFLAT PE PROPRIETATEA ALTUIA( art. 580 C.civ.).Proprietarul terenului devine , de regul ,i
proprietar al construciilor, cu obligaia de a-l despgubi pe constructor pe temeiul mbogirii fr just
cauz.
n cazul n care autorul lucrrii utile este de bun-credin, proprietarul imobilului devine proprietarul
lucrrii din momentul efecturii acesteia, cu plata, la alegerea sa:
a)a valorii materialelor i a manoperei; sau
b)a sporului de valoare adus imobilului.

a ) tratamentul juridic al constructorului de rea - credin. Este constructor de rea-credin cel care
ridic o construcie cunoscnd c terenul n cauz nu-i aparine. Proprietarul terenului are dreptul:
a)s devin proprietarul lucrrii, n funcie de regimul acesteia, cu sau fr nscriere n cartea funciar,
dup caz, pltind, la alegerea sa, autorului lucrrii fie jumtate din valoarea materialelor i a
manoperei, fie jumtate din sporul de valoare adus imobilului; sau
b)s cear obligarea autorului lucrrii la desfiinarea acesteia, cu repunerea imobilului n situaia
anterioar i plata de daune-interese.
(3)n ambele cazuri, cnd valoarea lucrrii este considerabil, proprietarul imobilului poate cere
obligarea autorului s l cumpere la valoarea de circulaie pe care imobilul ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar fi
efectuat.
b ) tratamentul juridic al constructorului de bun - credin. Constructorul de bun - credin este
persoana care construiete pe un terenavnd convingerea ferm, dar eronat, c acel teren i aparine. Buna credin rezult din existena unui titlu asupra terenului, ale crui vicii nu-i sunt cunoscute, precum i din
alte mprejurri (promisiunea de donaie).Ea trebuie s existe n momentul cnd s-au fcut lucrrile.
Proprietarul terenului devine, prin accesiune, proprietar al construciei, fr a putea cere demolarea ei.
El are posibilitatea s opteze ntre dou modaliti de despgubire a constructorului:
-

s cear instanei de judecat s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar al lucrri, dar

cu obligaia de a plti, la alegerea sa , autorului lucrrii fie valoarea materialelor utilizate i manopera, fie
sporul de valoare adus imobilului
-

s cear instanei de judecat obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de

circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac acea lucrare nu s-ar fi efectuat.

Constructorul are n tot acest timp un drept de crean. ntre data realizrii construciei i a
invocrii accesiunii de ctre proprietarul terenului, constructorul exrcit asupra construciei o posesie ca
simpl stare de fapt, ce poate duce la dobndirea dreptului de proprietate imobiliar prin uzucapiune.Dreptul
construtorului este un drept sub condiie suspensiv (manifestarea de voin depinde de opiunea
proprietarului ), iar ntinderea sa trebuie stabilit n funcie de valoarea materialelor i preul muncii din
momentul pronunrii hotrrilor judectoreti.
Constructorul este ndreptit s primeasc despgubirile ce i se cuvin, chiar i de la terul care a
dobndit construcia de la proprietarul terenului.( obligaie propter -rem).
Dreptul de crean este prescriptibil n termenul general de trei ani din momentul realizarii condiiei
suspensive(manifestarea de voin a proprietarului terenului).
Pn la plata integral a despgubirilor, constructorul are un drept de retenie asupra edificiilor, drept
opozabil i dobnditorului subsecvent.

51

VII.3.4 .Accesiunea mobiliar( art. 598-601 C.civ).Se refer la unirea a dou bunuri mobile aparinnd la
proprietari diferii sau obinerea unui bun de ctre o persoan , prin munca sa, folosind materialele altuia.
a) Adjonciunea const n unirea a dou bunuri mobile , avnd proprietari diferii, astfel nct , dei
formeaz un singur tot ,ele pot fi desprite i conservate separat. Acest tot revine prin accesiune
proprietarului bunului care reprezint partea principal .(bunul pentru uzul, ornamentul sau completarea
cruia a servit unirea celulalt bun, bunul cel mai valoros sau cu volumul cel mai mare). Noul proprietar va
plti celuilalt preul bunului unit cu bunul su.
b) Specificaiunea const n confecionarea unui bun nou de ctre o persoan, prin munca sa ,
folosind sau prelucrnd un material aflat n proprietatea altuia .Dac valoarea materialului este mai mare
dect preul muncii, bunul realizat revine proprietarului acestuia , cu obligaia de a-l despgubi pe cel care a
depus munca. n situaia invers, bunul va reveni specificatorului.
c) Amestecul sau confuziunea reprezint unirea a dou sau mai multe bunuri mobile avnd
proprietari diferii, astfel nct si pierd individualitatea , neputnd fi separate.Bunul care va putea fi
considerat principal va reveni propretarului su,cu obligaia de despgubire, iar dac niciunul dintre bunurile
amestecate nu poate fi considerat principal, bunul astfel obinut va aparine n coproprietate, pe cote-pri
egale .
Potrivit art. 598 alin.1 C.civ. Bunul mobil produs cu materialele altuia aparine celui care l-a
confecionat sau, dup caz, proprietarului materialelor, n funcie de raportul dintre manoper i valoarea
materialelor, determinat la data confecionrii bunului.

VII.4. UZUCAPIUNEA SAU PRESCRIPIA ACHIZITIV

VII.4.1. Noiune, reglementare i justificare. Uzucapiunea este naterea dreptului de proprietate ori a
altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre o persoan n condiiile i termenele
prevzute de lege.Uzucapiunea este cel mai important efect al posesiei utile. Justificare:
a)dei este o stare de fapt, de cele mai multe ori, posesia corespunde dreptului de proprietate.Dovada
dreptului de proprietate fiind o sarcin dificil, uzucapiunea are rolul de nltura dificultatea probei dreptului
de proprietate fiind un mod originar de dobndire a proprietii;
b)uzucapiunea transfom o aparen ndelungat ntr-un raport juridic de proprietate cert i
indiscutabil;
c) uzucapiunea constituie i o sanciune indirect mpotriva neglijenei fostului proprietar;
VII.4.2 . Domeniul de aplicare. uzucapiunea se refer la bunurilor imobile ( art.930-934 C.civ) , precum
i la bunurile mobile( art. 939 C.civ).Pot fi dobndite prin uzucapiune doar bunurile aflate n proprietate
privat, cunoscut fiind c bunurile proprietate public sunt inalienabile.
VII.4.3.Uzucapiunea n sistemul crilor funciare.
A Uzucapiunea tabular presupune ca drepturile celui care a fost nscris, fr cauz legitim, n cartea
funciar, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate cnd cel nscris
cu bun-credin a posedat imobilul timp de 5 ani dup momentul nregistrrii cererii de nscriere, dac
posesia sa a fost neviciat.

52

Mai mult dect att, n cadrul alin. 2 al aceluiai articol se prevede faptul c este suficient ca bunacredin s existe n momentul nregistrrii cererii de nscriere i n momentul intrrii n posesie.
Uzucapiunea produce efecte retroactive.

B. Uzucapiunea extratabular (art. 930 C.civ) prevede c dreptul de proprietate asupra unui imobil i
dezmembrmintele sale pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul uzucapiunii, n folosul celui care l-a
posedat timp de 10 ani, dac:
a) proprietarul nscris n cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat existena;
b) a fost nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietate;
c) imobilul nu era nscris n nicio carte funciar.
n cadrul art. 930 alin.2 C.civ. uzucapantul poate dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat cererea
de nscriere n cartea funciar nainte ca o ter persoan s i fi nregistrat propria cerere de nscriere a
dreptului n folosul su, pe baza unei cauze legitime, n cursul sau chiar dup mplinirea termenului de
uzucapiune.

VII.4.5 . Jonciunea posesiilor ( art. 933 C.civ) este unirea posesiei uzucapantului(posesor actual) cu
intervalul de timp ct posesia a fost exercitat de ctre autorul su, pentru a dobndi dreptul de proprietate
prin uzucapiune.
Jonciunea poseiilor nu este o obligaie ci o facultate.
Prin autor se nelege persoana care, la fel ca cel care invoc uzucapiunea, nu este titular al dreptului
de proprietate sau a altui drept real. Condiii:
a) posesie propriu-zis;
b) posesorul actual s fi dobndit posesia bunului de la autorul su pe baza unui raport juridic;
VII.4.6. ntreruperea i suspendarea cursului uzucapiunii ( art. 932 C.civ) se fac n aceleai condiii ca i
la prescripia extinctiv87 .Facem doar precizarea c ntreruperea poate fi civil sau natural,unde ntreruperea
natural se face n dou cazuri:
a) cnd posesorul este i rmne lipsit mai mult de un an de posesia bunului,indiferent de cine este
autorul deposedrii;
b) cnd bunul cu privire la care sre exercit posesia este declarat imprescriptibil de ctre lege;
VII.4.7. Efectele uzucapiunii.Prin efectul uzucapiunii se nate dreptul de proprietate al uzucapantului i
se stinge concomitent,dreptul de proprietate al fostului titular. Efectul este retroactiv.Ea trebuie invocat pe
cale de aciune sau de excepie(nu se poate invoca din oficiu).Abia dup mplinirea ei posesorul are
posibilitatea de a renuna la beneficiul uzucapiunii(expres sau tacit).Creditorii uzucapantului pot invoca
uzucapiunea prin aciunea oblic sau paulian, dup caz, dac beneficiarul a renunat la ea pur i simplu sau
n frauda acestora.

87

Gh. Beleiu op.cit., pag. 229-237;

53

MODULUL VII . APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE I A CELORLALTE DREPTURI

REALE. ACT IUNEA N REVENDICARE

Capitolul IX .
1. Privire general asupra mijloacelor juridice prin intermediul crora se apr dreptul de
proprietate i a celorlalte drepturi reale principale
IX.1.1. Natura i clasificare.Mijloacele de drept civil prin care se apr dreptul de proprietate i celelalte
drepturi reale principale reprezint totalitatea aciunilor n justiie prin care titularul dreptului solicit
instanelor de judecat s pronune hotrri n scopul de a nltura orice atingere sau nclcare a dreptului
su88.Ele au fost clasificate n 2 mari categorii:
A. Mijloacele juridice indirecte(nespecifice) sunt acele aciuni n justiie care se ntemeiaz direct i
nemijlocit pe drepturi de crean, n scopul realizrii lor.De cele mai multe or, prin promovarea acestor
aciuni , se nltur indirect i atingerile aduse nsui dreptului de proprietate al reclamantului.(aciunea n
anulare)
B. Mijloacele juridice directe(specifice) sunt acele aciuni (aciunile rele)care se ntemeiaz direct i
nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. Acestea sunt de dou feluri:
a) aciunile petitorii sunt acele aciuni prin care se solicit instanei de judecat c reclamantul este
titularuln dreptului de proprietate sau al altui drept real(aciunea n revendicare-cea mai important;aciunea
n grniuire,aciunea confesorie)
b) aciunile posesorii sunt acele aciuni prin care se apr posesia , ca simpl stare de fapt, mpotriva
oricrei tulburri89.
IX.1.2. Aciunea n grniuire. Potrivit art. 560 C.civ., Proprietarii terenurilor nvecinate sunt obligai s
contribuie la grniuire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor corespunztoare, suportnd, n mod
egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.

Aciunea n grniuire este acea aciune prin care reclamantul cere instanei de judecat ca n cadrul
procesului s determine, prin semne exterioare, linia despritoare dintre 2 fonduri alturate 90.Hotrre
judectoreac ce se va pronuna va avea efecte declarative de drepturi , deoarece judectorul reconstituie
hotarul dintre cele dou fonduri.
n cazul aciunii n grniuire fiecare parte are rolul de reclamant i prt pentru a se putea face
delimitarea celor 2 fonduri.
Poate fi introdus de ctre:proprietar , uzufructuar i de ctre posesor.De asemenea, ea poate fi
ndreptat mpotriva:proprietarului fondului limitrof, titularul unui alt drept real(uzufruct, uz, abitaie,
superficie),detentorului precar dar cu introducerea proprietarului n cauz.Nu este admisibil ntre
coproprietarii aceluiai fond.
Aciunea n grniuire este o aciune real-imobiliar, petitorie i imprescriptibil.Ea nu se confund cu
aciunea n strmutare de hotare care este o aciune posesorie.
IX.1.3.Aciunea negatorie este acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s
stabileasc, pe baza hotrrii ce o va pronuna, c prtul nu este titularul unui drept real- uzufruct, uz,
abitaie, servitute sau superfcie- asupra bunului aflat n proprietatea sa i s-l oblige s nceteze exercitarea lui
nelegitim.
88

L. Pop, op. cit. ,pag. 282

Vz. CAP.VII
90 C. Brsan n op. cit., pag. 34
89

54

Este o aciune real petitorie i imprescriptibil.

IX.1.4. Aciunea confesorie este acea aciune n justiie prin care reclamanul cere instanei de judecat
s stabileasc prin hotrrea ce o va pronuna n cauz, c el este titularul unui drept real dezmembrmnt al
dreptului de proprietate asupra bunului altuia i s-l oblige pe prt(poate fi prorietarul sau alt persoan) s-i
permit exercitarea lui deplin i netulburat.
Este o aciune petitorie i imprescriptibil ct dureaz dezmambrmntul.
IX.2. Aciunea n revendicare. Aspecte generale.
IX.2.1. Noiune.
Aciunea n revendicare este aceea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s i se
recunoasc dreptul de proprietate asupra unui bun determinat i, pe cale de consecin, s-l oblige pe prt la
restituirea posesiei bunului
IX.2.2. Caractere.
a)aciune rel deoarece poate fi introdus mpotriva oricrei persoane care ncalc dreptul de
proprietate.
b)aciune petitorie deoarece prin intermediul ei se pune n discuie nsi existena dreptului de
proprietate.Reclamantul va fi obligat s fac dovada dreptului de proprietate pretins.
c)aciune imprescriptibil, orict de mult n ar fi exercitat nu se stinge dect odat cu stingerea nsui a
dreptului de proprietate pe care l nsoeste i-l apr. Conform art. 563 C.civ. dreptul la aciunea n
revendicare este imprecriptibil extinctiv, cu excepia cazurilor n care legea dispune altfel.
IX.2.3. Calitate procesual activ.Poate fi introdus de titularul dreptului de proprietate iar n cazul n
care bunul litigios se afl deinut n proprietate pe cote-pri, aciune n revendicare este asimilat unui act de
conservare ce nu trebuie incheiat respectnd regula unanimitii, fiind admisibil promovarea acesteia
mpotriva unui ter de ctre un singur coindivizar91, dup cum statueaz i art. 643 C.civ.
IX.2.4. Efectele admiterii aciunii n revendicare92
Instana de judecat recunoate existena dreptului de proprietate al reclamantului i l oblig pe prt
s restituie bunul acestuia.
Bunul se restituie n natur i liber de orice sarcini constituite n favoarea terelor persoane.Dac bunul
nu poate fi restituit n natur, prtul este obligat s-i plteasc reclamantului un echivalent bnesc.
Dac bunul revendicat a produs fructe,prtul, dac a fost posesor de rea-credin va fiobligat s le
restituie reclamantului, n natur sau prin echivalent.Atunci cnd a fost posesor de bun-credin are dreptul
s pstreze fructele.Buna-credin nceteaz pe data introducerii ciunii de ctre proprietar.
Prtul(de bun sau de rea credin) are dreptul la restituirea cheltuielilor necesare i utile pe care le-a
fcut cu privire la bunul respectiv.Cheltuielile necesare se restituie n ntregime, iar cele utile numai n limita
sporului de valoare a bunului, stabilit n momentul obligrii la restituire.Obligaia de restituire a caestor
cheltuieli se ntemeiaz pe principiul mbogirii fr just-cauz.Cheltuielile de plcere nu s restituie dar
prtul poate s ridice acele lucrri fr a deteriora bunul respectiv.
IX.3. Revendicarea bunurilor imobile.
n acest context, potrivit reglementrlor Codului civil, trebuie s inem seama de dou reguli.
IX.3.1. Aciunea n revendicare , este, n principiu, imprescriptibil.Ea se stinge numai o dat cu
dispariia dreptului de proprietate, putnd fi paralizat atunci cnd posesorul actual a dobndit proprietatea
prin uzucapiune. Prin excepie, art. 561 Cod procedur civil prevede c n cazul vnzarii unui imobil la
91
92

D. Chiric, Posibilitatea exercitrii aciuii n revendicare de ctre un singur coindivizar, n Dreptul nr. 11/ 1998;pag 28
C. Sttescu, C. Brsan, op. cit., pag. 209-210

55

licitaie public, n cazulprocedurii de urmrire silit, orice aciune introdus de cel ce se pretinde
proprietarul acelui bun, se prescrie n termen de 5 ani, de la data punerii n executare a ordonanei de
executare.
IX.3.2. Proba dreptului de proprietate incumb reclamantului .Aceasta pentru c n favoarea prtului
posesor opereaz o prezumie simpl de proprietate din faptul posesiei. Att timp ct reclamantul nu face
dovada dreptului su de proprietate, aciunea n revendicare trebuie respins.
n cazul actelor juridice translative sau constitutive de drepturi ,revendicantul ar fi inut s dovedeasc
faptul c toi transmitorii anteriori, din autor n autor, au avut calitatea de proprietar; ceea ce este adesea
imposibil.(probatio diabolica sau proba diabolic93).
n sistemul Cod. civ., singura dovad deplin i absolut a dreptului de proprietate o constituie
dobndirea prin uzucapiune.
Pentru diminuarea acestor dificulti, practica judiciar a formulat nite reguli:
a ) dac , i reclamantul, i prtul au titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra imobilului n
litigiu, titluri ce provin de la autori diferii, hotrrea se va pronuna n favoarea acelei pri care a dobndit
bunul de la autorul al crui drept este mai preferabil.
b ) dac cele dou pri au cte un titlu ce provine de la acelai autor, se va acorda preferin
celui care a ndeplinit primul cerinele de publicitate imobiliar.Dac nici una dintre pri nu a transcris titlul,
se va da ctig de cauz persoanei care are titlul cu dat cert anterioar sau cu data cea mai veche.
c ) atunci cnd numai reclamantul are titlu, aciunea va fi admis dac titlul eman de la un ter i
are dat cert anterioar posesiei prtului.
d ) dac niciuna dintre pri nu are titlu i nu poate face dovada uzucapiunii, se va da ctig de
cauz celui care va dovedi o posesie mai caracterizat ( mai ndelungat, neviciat, de bun - credin, etc. ).
Prin titluri nelegem toate actele juridice translative de proprietate i cele declarative de drepturi,
ncheiate n form scris.

MODULUL VIII- PUBLICITATEA IMOBILIAR

Capitolul X.CRILE FUNCIARE

A. CONSIDERAII GENERALE

Prin noiunea de publicitate imobiliar se intelege" totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin
care se reglementeaz, se evideniaz n mod public situaia material i juridic a imobilelor94, n vederea
ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare."
Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect
nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai teritoriu
administrativ i se realizeaz de ctre oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, pentru imobilele situate n
raza de activitate a acestora.

93

M. G. Rarincescu; op. cit. ;pag. 165

A se vedea, pentru definiii mai cuprinztoare i pentru descrierea mai detaliat a sistemelor de publicitate imobiliar, precum i a istoricului
acestora, L.Pop, "Dreptul de proprietate si dezmembrmintele sale" Ed.Lumina Lex, Bucuresti, 2001, p. 269 si urm., C.Brsan, "Drept
Civil.Drepturile reale principale", Ed.ALLBeck, Bucureti, 2002, p.339 i urm., I.Albu, "Curs de Drept Funciar" Litografia i Tipografia nv
mntului, Bucureti, 1957, p.342.
94

56

Deoarece operaiunile juridice avnd ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor
sau constituirea unor drepturi reale imobiliare (uzufruct, uz, servitute, abitaie, superficie, etc.) au nevoie de o
certitudine juridic, s-a simit nevoia crerii a diferite sisteme de publicitate imobiliar, cu scopul principal de
a face cunoscut terilor interesai modificrile survenite n regimul juridic al acestor bunuri.
n dreptul civil romn, n materia actelor juridice (prin urmare i n materia actelor juridice translative
de proprietate imobiliar, constitutive sau translative de alte drepturi reale imobiliare) opereaz principiul
relativitii efectelor actelor juridice, potrivit cruia un act juridic are efecte depline numai ntre pri i
succesorii acestora n drepturi95. Toate celelalte persoane care nu au participat la ncheierea acestor acte
juridice au calitatea de teri iar nelegerea prilor li se impune ca realitate juridic.
Dar, din diverse motive, este posibil ca anumite categorii de persoane s aib interes s desfiineze un
anumit act juridic sau, pur i simplu, s i ignore efectele. Tocmai din dorina prevenirii unor astfel de situaii,
au fost organizate sistemele de publicitate imobiliar, care fac ca actul juridic ce transmite dreptul de
proprietate sau alte drepturi reale asupra imobilelor sau constituie drepturi reale sa fie opozabil erga omnes
adic s fie respectat de ctre orice persoan.96

I.

Obiectivele publicitii imobiliare.

Prin organizarea publicitii imobiliare se tinde la realizarea urmtoarelor scopuri:

a) de a da o ct mai mare siguran drepturilor reale existente, precum i transmisiunilor imobiliare
prin aducerea situaiei juridice a acestor bunuri la cunotina terilor interesai;
b) de a constitui o eviden clar i cuprinztoare a tuturor bunurilor imobile n scopul utilizrii i
exploatrii lor ct mai eficiente;
c) de a permite organelor statale s exercite un control riguros i permanent referitor la schimbrile
care se produc n situaia material (mpreli, schimbri de destinaie, adugiri, dezmembrri, etc.) i n
situaia juridic a imobilelor (transmisiuni, grevri cu sarcini, etc.)97
II.

Sisteme de publicitate imobiliar

Pe teritoriul actual al Romniei au existat mai multe sisteme de publicitate imobilar, datorate
condiiilor istorice care au supus diverse regiuni unor legislaiidiferite. Astfel, n mod tradiional, pe teritoriul
rii au existat dou sisteme de publicitate imobilar principale i dou intermediare.
1.
reglementat

Sistemul
de

de

Codul

publicitate
Civil

si

de

al

registrelor

Codul

de

de

Procedur

transcripiuni
Civil,

aplicabil

inscripiuni,
n

Vechiul

Regat ( Muntenia, Moldova, Oltenia i Dobrogea)98.

95

A se vedea C.Brsan, op.cit., idem.

L.Pop, op.cit., p.270, C.Brsan, op.cit. idem.
97 A se vedea Tr.Ionacu, S.Brdeanu, Drepturile reale principale n Republica Socialist Romnia" Edit. Academiei, Bucureti, 1978, p.206 i
urm., L.Pop., op.cit., p. 269-270, I.Albu, op.cit., p. 370.
98 Inspirat dintr-o lege belgian i din noiunile de publicitate funciar ale Codului Civl Francez, acest sistem este bazat pe principiul publiciii
personale; n fiecare localitate era deschis cte un rol pentru ficare proprietar, unde se treceau toate pmnturile i cldirile sale. Identificarea
topometric era relativ, fiind bazat pe stabilirea locaiei unui teren prin artarea vecintilor sale (nord, sud, est, vest) fapt care l facea greu
de urmrit n ceea ce privete transmiterea proprietilor de la o persoan la alta si inexact. De exemplu, pentru a transmite un drept de
proprietate asupra unui teren, trebuiau cunoscui toi proprietarii succesivi ai imobilului i cercetate, la rolulile acestora, transmisiunile fcute i
sarcinile constituite de ctre ei. Omiterea unui singur proprietar anterior avea ca efect o posibil cunoatere eronat a situaiei juridice a
terenului de ctre cumprtor, mai ales cnd proprietarul omis a facut transmisiuni sau a constituit sarcini importante (a se vedea L.Pop., op.cit.,
p.273) Mai mult, nu erau supuse transcrierii transmisiunile succesorale (legal i testamentar), partajurile ntre coproprietari, dac imobilul
revenea unuia dintre ei, uzucapiunea, accesiunea imobiliar.
96

57

2.
Tranilvania

Sistemul
i

crii

funciare,

D.L.511/1938100

Banat,

reglementat

pentru

de

Bucovina,

D.L.115/193899

L.241/1947101,

pentru

aplicabil

Transilvania, Criana, Banat, nordul Bucovinei (sistemul publicitii reale).

3.

Sistemul

intermediar

al

crilor

de

publicitate

funciar,

reglementat

prin

L.242/1947102 aplicabil n cteva comune din judeul Ilfov.

4.

Sistemul

intermediar

al

crilor

de

eviden

funciar,

reglementat

prin L.163/1946103.
Prin apariia L.7/1996104 se prevedea n art. 72 alin.2 al acestei legi c noul sistem de cri funciare
reglementat de acest act normativ, destinat a fi utilizat n ntreaga ar, s fie aplicabil odat cu finalizarea
lucrrilor cadastrale i a noilor registre de publicitate imobiliar pe teritoriul administrativ unui jude,
urmnd ca n acel moment, s i nceteze aplicabilitatea vechile reglementri amintite mai sus, privitoare la
publicitatea imobiliar. n momentul n care n toate judeele aceste lucrri ar fi fost finalizate, legea urma s
se aplice integral n toat ara.
Avnd n vedere c aceste operaiuni tehnice nu au fost nc finalizate, printr-o discutabil decizie,
Ministerul Justiiei a generalizat aplicarea acestui sistem la nivelul ntregii ri105.
Ulterior, Legea cadastrului i a publicitii imobiliare a suferit numeroase modificri prin Ordonana
de Urgen nr.41/2004106, aprobat cu modificri prin Legea nr. 499 /2004 107 , i prin Titlul XII din Legea
247/2005108. Legea cadastrului i a publicitii imobiliare a mai fost modificat i completat prin Legea
329/2009, Ordonana de Urgen nr. 64/2010, aprobat cu modificri i completri prin Legea 133/2012, legea
nr. 170/2010, Legea nr. 71/2011, Ordonana de Urgen nr. 81/2011, aprobat cu modificri prin Legea nr.
219/2012, Legea nr. 60/2012 privind aprobarea Ordonanei de Uregn nr. 79/2011, Ordonana de Urgen nr.
16/2012, aprobat cu modificri prin Legea nr. 132/2012, Legea nr. 76/2012 pentru punerea n aplicare a legii nr.
134/2010, Ordonana de Urgen nr. 44/2012, aprobat prin Legea nr. 206/2012, precum i prin Legea nr.
187/2012 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 286/2009. Cea mai important modificare a Legii 7/1996 este
nfiinarea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar care preia activitatea privind publicitatea
imobiliar de la Ministerul Justiiei.

B. CRILE FUNCIARE

I.

Cadastrul general

Potrivit art. 1 alin. 1 din Legea 7/1996, cadastrul general este definit ca fiind sistemul unitar i
obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii.

Decretul-Lege nr.115/1938 pentru unificarea dispoziiunilor privitoare la Crile funciare, publicat n M.Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938
Decretul -Lege nr.511/1938 pentru punerea n aplicare a D.L.115/1938 n Bucovin, publicat n M.Of. nr. 240/15 octombrie 1938.
101 Legea 241/1947 pentru punerea n aplicare a dispoziiilor D.L.115/1938 la nivelul ntregii ri, publicat 5n M.Of. nr. 157 din 12 iulie 1947.
102 Legea nr.242 din 12 iulie 1947 pentru transformarea crilor funciare provizorii n cri de publicitate imobiliar, publicat n M.Of. nr.157 din
12 iulie 1947.
103 Legea 163 din 14 martie 1946 pentru nlocuirea i refacerea crilor funciare distruse, sustrase sau pierdute din cauza rzboiului, publicat n
M.Of. nr.152 din 14 martie 1946.
Legea cadastrului i a publicitii imobiliare, publicat n M.Of. nr. 61 din 26 martie 1996.
105
Ordinul ministrului de stat, ministrul justiiei nr.1330/C/25.05.1999, nepublicat.
106
Ordonana de Urgen nr.41 din 27 mai 2004 pentru modificarea i completarea Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996, publicat
n M.Of. nr.509 din 7 iunie 2004.
Legea nr.499 din 12 noiembrie 2004 privind aprobarea O.G. nr.41/2004 pentru modificarea i completarea Legii cadastrului i a publicitii
imobiliare nr. 7/1996, publicat n M.Of. nr.
99

100

108

58

Prin imobil se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, aparinnd
aceluiai proprietar, iar prin parcel, n sensul legii, se nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de
folosin.
La nivelul fiecrei comune, ora i municipiu exist cte un Registru funciar (cadastru generalcf.L.7/1996), format din totalitatea crilor funciare privitoare la imobilele din respectiva unitate
administrativ-teritorial. Dac o comun este alctuit din dou sau mai multe sate, crile funciare se
numeroteaz pe sate, fiecare avnd cte un registru funciar propriu.
Crile funciare se in ntr-un singur exemplar la biroul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar
nfiinat la nivelul unitilor-administrativ teritoriale.
Documentele tehnice ale cadastrului general care se ntocmesc la nivelul comunelor oraelor i
municipiilor sunt109 :
a) Registrul cadastral al imobilelor
b) Indexul alfabetic al proprietarilor.
c) Registrul cadastral al proprietarilor
d) Planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare.

1- cri funciare- se numeroteaz de la 1 la n pentru fiecare localitate n parte.

2- planul cadastral- cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu artarea numrului topografic al
fiecruia. Orice schimbare n ntinderea unei parcele se va evidenia pe planul cadastral n temeiul schiei
prezentate de pri.
3- registrul de intrare - utilizat pentru nregistrarea cererilor de nscriere (ntabulare, ntabulare
provizorie, notare). Ordinea nregistrrilor cererilor constituie criteriul dup care se stabilete rangul
nscrierilor n cartea funciar.
4- registrul alfabetic al proprietarilor- cuprinde numele i prenumele proprietarilor, cu indicarea,
n dreptul fiecruia, a numrului de carte funciar n care sunt nscrii.
5- repertoriul parcelar - cuprinde numrul topografic al parcelelor, numrul planei din plan pe care
se afl fiecare parcel, precum i numrul crii funciare n care sunt nscrise.
6- fia centralizatoare, partida cadastral pe proprietari i pe categorii de folosin.
Cunoscnd una din datele cuprinse n cartea funciar (al crei cuprins va fi dezvoltat infra.) se poate
gsi cu uurin orice alt informaie legat de un imobil.
De ex: cunoscnd numrul topografic, prin consultarea registrului parcelar se afl numrul de carte
funciar. Sau, tiind adresa imobilului, se va cuta numrul de carte funciar corespunzator poziiei din fia
centralizatoare pe adrese.

II. Cuprinsul crii funciare

Cartea funciar este un nscris n care sunt evideniate situaia material i situaia juridic a
imobilelor, n mod public, prin nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice referitoare la aceste bunuri.110

109

A se vedea, pentru dezvoltri, L.Pop, op.cit.,p. 278-279,292-293, C.Brsan, op.cit.,p.348-350.

M.Nicolae, op.cit.,p.258, L.Pop, op.cit.,p. 293

110

59

Cartea funciar este axat, ca i sistem de publicitate, pe situaia imobilelor, fiind un sistem real de publicitate
imobiliar111.
Cartea funciar propriu-zis este alctuit dintr-un titlu i trei pri(II.2-4):

Titlul crii funciare

Cuprinde numrul crii funciare ( Numrul de C.F.) ; biroul teritorial de care aparine i denumirea
localitii n care este situat imobilul.
De exemplu: Un imobil este identificat, conform titlului, n C.F. nr. 197.915 Cluj-Napoca.
Exemplul nr.2, Teren identificat in C.F. nr.957 comuna Dumitra, sat Cepari. II.2 Partea I (Foaia A -foaia
de avere)
Servete la descrierea imobilului i este format din urmtoarele rubrici: A. Partea I, referitoare la
descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numarul de ordine si cel cadastral al imobilului;
b) suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i, dup caz, construciile;
c) planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al
amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte, care constituie anexa la partea I.

a) Numrul de ordine. Un numr de ordine semnific, din punct de vedere al crii funciare, un
imobil, notat n C.F. sub forma + .
Imobilul este entitatea de referin a nscrierilor n cartea funciar. El este definit n art. 876 alin. (3)
C.civ. ca fiind una sau mai multe parcele de teren alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau fr
construcii, aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale i care
sunt identificate printr-un numr cadastral unic.
Corpul de proprietate alctuit din mai multe parcele se noteaz cu un numr roman, dup care
urmeaz artarea fiecrei parcele. Corpul funciar alctuit dintr-o singur parcel se noteaz cu semnul crucii.
( a se vedea supra.)
De ex. n schema de mai jos avem un corp de proprietate format din teren i cldire.
+
Nr.ordin

Nr.top.

Descrierea
imobilului

Suprafaa

1.
969
975/2

Teren intravilan
Cas i gradin

720 mp 415
mp

b) numrul cadastral al imobilului. Spre deosebire de numrul de carte funciar, acordat administrativ,
ce se poate modifica prin nstrinarea terenului unui alt proprietar, numrul cadastral rmne n esen
111

A se vedea I.Albu, op.cit.,p.48.

60

neschimbat, fiind calculat prin ridicare n plan i prin procedee topografice n momentul n care un ntreg
sistem de carte funciar este creat ntr-o zon.
Conform art.879 C.civ. imobilul nscris n cartea funciar poate fi modificat prin alipiri sau dezlipiri:
Alipirea -se realizeaz de regul prin unirea mai multor parcele ntr-un corp de
proprietate, prin adugarea unei noi parcele la un corp de proprietate sau prin mrirea
suprafeei unei parcele112.
Pot fi unite n acelai corp de proprietate:
-parcelele situate una lng alta, indiferent de cultur, dac aparin aceluiai proprietar
-parcelele situate n locuri diferite, dac au aceeai destinaie economic (ramur de cultur)
-toate parcelele unui proprietar, indiferent de aezarea lor i de felul de cultur113. De ex. n schia de
mai sus, cele dou imobile au devenit un corp de proprietate.
Dezlipirea -are loc atunci cnd se desparte sau se desprinde o parcel de la un imobil ori se micoreaz
Nr.ordine

Nr.cadastral
969

1.

975/2

2.

Descrierea imobilului

Suprafata

Teren intravilan

720 mp

Cas i gradin

415 m

n acest exemplu, avem dou parcele diferite.

ntinderea unei parcele. Dezlipirea unui imobil sau a unei pri dintr-un imobil se face mpreun cu sarcinile
care greveaz imobilul, iar imobilul grevat de sarcini nup poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma un imobil
separat.

n cazul alipirilor i dezlipirilor se vor efectua, dac este cazul, operaiuni de transcriere si renscriere.
Transcrierea se face cnd o parcel este trecut dintr-o carte funciar n alt carte funciar. Dac se
transcrie o parte dintr-o parcel ntr-o alt carte funciar, restul se nscrie n vechea carte funciar, cu artarea
noului numr i a ntinderii terenului. Atunci cnd toate parcelele nscrise ntr-o carte funciar au fost
transcrise, aceast carte funciar se va nchide i nu va mai putea fi redeschis pentru noi nscrieri.
Renscrierea se realizeaz cnd o parcel se dezlipete i se trece n aceeai carte funciar ca un corp de
proprietate de sine stttor sau ca o parcel a altui corp de proprietate114.
Dac, de exemplu, terenul intravilan de sub A,1 identificat cu nr.top.969 va fi partajat, noile parcele vor fi:
969/1- teren intravilan n suprafata de 300 mp. 969/2-teren intravilan n suprafa de 420 mp.
n ipoteza n care vor fi doi proprietari distinci, parcela de sub nr.top. 969/2 va fi transcris ntr-o nou
carte funciar.
Dac dezlipim din nou al doilea teren rezultat, vom avea: 969/2/1 -teren intravilan, n suprafa de 220
mp
969/2/2-teren intravilan, n suprafa de 200 mp.
Pentru dezvoltri, a se vedea L.Pop, op.cit.,p. 280, 295-296.
A se vedea L.Pop. op.cit.p. 280
114 A se vedea L.Pop, op.cit.p.296, M.Nicolae, op.cit.p. 298-330.
112
113

61

Dac proprietarul celui de-al doilea teren(969/2/2) este diferit de vechiul proprietar, acest teren va pleca"
ntr-o nou carte funciar, cu un nou nr.C.F. Numrul topografic va rmne cel rezultat n urma dezlipirii
(969/2/2).

n cazul unei cldiri cu mai multe apartamente, fiecare proprietatea unei alte persoane, vor exista n
general dou tipuri de carte funciar:
-carte funciar colectiv -care va avea de ex.nr.top.957/S (S-nsemnnd superficie)
-cri funciare individuale pe fiecare apartament- care vor avea de ex. Nr.top. 957/S/n (unde n-numrul
apartamentului, exprimat n cifre romane). De ex. 957/S/XXXVIII reprezint nr.top. al apartamentului nr.38.

c) descrierea imobilului

Imobilul se descrie inndu-se cont de urmtoarele aspecte: adres, strad, categoria de folosin,
vecinti (dac este cazul)

Nr.or
dine
1.

Nr.or

Nr.top.

983/1

Cas situat pe str.Reia, nr.15, cu fundaie

de beton, perei de crmid, acoperi de igl,
compus din trei camere, debara, hol, antreu,
buctarie, dou bi, una pivni.
Grdina

Sau
Nr.top.

Descrierea imobilului

969/2/2

dine
1.

Descrierea imobilului

Supra
fata
120
mp

1.300
mp
Supra
fata

1045/S/
XCII

Apartament situat pe str.Republicii nr.17, ap.92, 37,50

compus din una camera, baie , bucatarie, hol, un
balcon, in suprafata utila de 37,50 mp, cu parti mp
indivize comune de 1,23456 parte, cu teren in
folosinta in cota de 15/1.500- a parte din c.f. colectiv
nr.23456 Zalu

62

d) suprafaa
Este exprimat n hectare i metri ptrai, dar n crile funciare vechi vom ntlni uniti de msur ca
stnjenul ptrat (stjp) sau jugrul (jugh).
1 jug= 5755 mp (57 de ari i 55 mp)
1stjp=3,59 mp aprox.3,60 mp
1 jugh=1.600 stjp

II.3 Partea a Il-a ( Foaia de proprietate)

Cuprinde numele proprietarului; actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate,
precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept; strmutrile proprietii; dreptul de
administrare, dreptul de concesiune i dreptul de folosin cu titlu gratuit, corespunztoare proprietii
publice; servituile constituite n folosul imobilului; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi
juridice, precum i aciunile privitoare la proprietate; recepia propunerii de dezmembrare ori de comasare i
respingerea acesteia, respingerea cererii de recepie i/sau de nscriere, n cazul imobilelor cu carte funciar
deschis; obligaii de a nu face; interdiciile de nstrinare, grevare, nchiriere, dezmembrare, comasare,
construire, demolare, restructurare i amenajare; clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin.
(2) din Codul civil i clauza de insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin. (3) din Codul civil; orice modificri,
ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a II-a a crii funciare, cu privire la nscrierile
fcute.
De exemplu:
B) Foaia de Proprietate
Intrat n baza sentinei civile nr.785/2001 a Judectoriei
Cluj, cu titlu de motenire i partaj, bun propriu, inch.
3456/2001-c.f., n favoarea lui

2.
3.
4.

IONESCU GEORGE-minor
n baza antecontractului de vnzare-cumprare nr.21/13.08.2003, se
noteaz promisiunea de vnzare a imobilului n favoarea lui
PETRUAN PETRU i
PETRUAN MAGDALENA

II.4 Partea a III-a (Foaia de sarcini)

Aceast parte a crii funciare cuprinde: dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaie, servituile n
sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de crean; faptele
juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale
nscrise n aceast parte; sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; orice modificri, ndreptri
sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte.
Tot n aceast parte se noteaz aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte,
sechestrul, urmrirea silit a imobilului sau a veniturilor sale, orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce sar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte.

63

III.

Principiile crilor funciare

A. Principii de carte funciar proprii D.L.115/1938

1. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar. Conform art.
17-18 din D.L.115/1938, drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin
nscriere n cartea funciar. Astfel, din punct de vedere al crii funciare, numai nscrierea n aceasta creeaz
un drept real i l face opozabil fa de teri.
Ca excepie, conform art.26 din lege, drepturile reale imobiliare care se dobndesc fr nscriere n
cartea funciar n urmtoarele cazuri sunt: dobndirea prin succesiune legal sau testamentar, accesiunea,
vnzarea silit i exproprierea.
Totui, pentru ca titularul unui drept real dobndit n aceste cazuri s poat dispunde de el trebuie s
l nscrie n cartea funciar, de abia dup aceast operaiune putnd s ncheie acte de transmisiune sau
grevare a bunului.

B.

Principii de carte funciar proprii Codului civil

1. Principiul publicitii integrale a drepturilor reale. Potrivit art.885 alin. (1) din Noul Cod Civil,
drepturile reale imobiliare trebuie s fie nscrise n cartea funciar, pentru a deveni opozabile terilor sau
pentru ca titularii lor s poate dispune de ele. Pe vechea reglementare nscrierea n cartea funciar avea ca
singur scop asigurarea opozabilitii dreptului real nscris, fr ca aceast nscriere s fi afectat transmiterea
dreptului de la o parte la alta. n reglementarea Noului Cod Civil ns nscrierea n cartea funciar a dreptului
real afecteaz nsi transmiterea acestuia.
Potrivit art. 888 C.civ., dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor
nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis, dar numai prin act autentic.
Ca excepie, drepturile reale imobiliare care sunt opozabile terilor fr nscriere n cartea funciar n
urmtoarele cazuri sunt: dobndirea prin succesiune, accesiunea natural, vnzarea silit i expropriere
pentru cauz de utilitate public, precum drepturile dobndite n alte cazuri expres prevzute de lege. n
privina drepturilor reale imobiliare dobndite n aceste cazuri nici transmiterea dreptului nu este
condiionat de nscrierea n cartea funciar.
Totui, pentru ca titularul unui drept real dobndit n aceste cazuri s poat dispunde de el trebuie s
l nscrie n cartea funciar, de abia dup aceast operaiune putnd s ncheie acte de transmisiune sau
grevare a bunului( art. 887 alin.(3) C.civ.).
Este de reinut faptul c n cazul vnzrii silite, dac urmrirea imobilului nu a fost n prealabil notat
n cartea funciar, drepturile reale astfel dobndite nu vor putea fi opuse terilor dobnditori de buncredin.

C.

Principii de carte funciar comune D.L.115/1938, Legii nr. 7/1996 i Codului civil

1.Principiul prioritii115. Potrivit dispoziiilor art.31 din D.L.115/1938 i al art. 891 C.civ., nscrierile n
cartea funciar produc efecte fa de teri de la data nregistrrii cererilor de nscriere. Ordinea nregistrrii
cererilor determin sau stabilete rangul nscrierii ( qui prior tempore potior jure).
Astfel, primul care solicit nscrierea este i primul titular al dreptului nscris, chiar dac titlul su are o
dat posterioar.

115

A se vedea L.Pop, op.cit,p.298-299, C.Brsan, op.cit,p.351.

64

Dac mai multe cereri de nscriere a drepturilor reale au fost depuse deodat la biroul teritorial, ele vor
primi provizoriu acelai rang, urmnd ca instana s hotrasc asupra rangului fiecreia.
Dac au fost depuse deodat mai multe cereri avnd ca obiect nscrierea mai multor drepturi de
ipotec asupra aceluiai imobil, ele vor primi acleai rang.
Excepii de la acest principiu:
-n cazul drepturilor reale opozabile terilor fr nscrierea n cartea funciar (dobndite prin
succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune).
- cel care a fost ndreptit, printr-un act juridic valabil ncheiat, s nscrie un drept real n folosul su
poate cere radierea din cartea funciar a unui drept concurent sau, dup caz, acordarea de rang preferenial
fa de nscrierea efectuat de alt persoan, ns numai dac sunt ntrunite urmtoarele 3 condiii: a) actul
juridic n temeiul cruia se solicit radierea sau acordarea rangului preferenial s fie anterior aceluia n baza
cruia terul i-a nscris dreptul;

b) dreptul reclamantului i cel al terului dobnditor s provin de la un

autor comun; c) nscrierea dreptului n folosul reclamantului s fi fost mpiedicat de terul dobnditor prin
violen sau viclenie, dup caz.(art. 892 alin. (1) C.civ.)

2. Principiul forei probante a nscrierilor de drepturi reale. Principiul este conscrat n art.900901 C.civ., asemnatoare cu art 32-33 din D.L.115/1938.
Astfel:
-cuprinsul crii funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact numai n folosul
acelei persoane care, n virtuea unui act juridic cu titlu legal, a dobndit cu bun credin un drept real nscris
n cartea funciar. n sesnul legii, dobnditorul este de bun credin dac, la data nregistrrii cererii de
nscriere a dreptului su, nu a fost notat nici o aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare, sau
dac din titlu transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordna ntre aceasta i
situaia juridic real.
- dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist.
Totui efectul de opozabilitate al nscrierilor n cartea funciar nu funcioneaz n ceea ce privete
suprafaa terenurilor, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte asemenea aspecte, precum i n cazul
existenei unor restricii aduse dreptului de proprietate prin expropriere, prin raporturile de vecintate, prin
diverse prevederi legale privind protecia ecologic, sau sistematizarea localitilor.
3. Principiul relativitii nscrierilor n cartea funciar. Conform acestui principiu, nscrierile n
cartea funciar se pot face, n principiu, numai mpotriva antecesorului tabular, adic a persoanei care este
deja nscris n cartea funciar.
Prin urmare, nscrierea unui drept n cartea funciar se poate face numai:
-mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz
a fi fcut.
- mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se fac
deodat.
n cazul n care mai multe persoane i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil,
iar nscrierile nu s-a efectuat, ultimul proprietar va putea cere nscrierea dobndirilor succesive odat cu
aceea a dreptului su, avnd ns obligaia s dovedeasc cu nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe
care se ntemeiaz nscrierile.
4.

Principiul disponibilitii. Potrivit acestui principiu, consacrat de art. 28 alin. (4) din Legea

nr. 7/1996, republicat, nscrierile n cartea funciar se pot face doar la cererea presoanei ndreptite, la
cererea creditorilor acesteia prin aciune oblic sau, n cazurile expres prevzute de legislaia n vigoare, la
cererea autoritilor publice competente,

cu excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din

oficiu.nclcarea acestui principiu se sancioneaz cu nulitatea absolut a nscrierii, aceasta putnd fi

65

nlturat fie prin cererea de reexaminare formulat n baza art. 31 din Legea nr.7/1996, fie pe calea aciunii n
rectificare prevzut de art. 908 C.civ.
5.

Principiul specialitii nscrierilor n cartea funciar. Conform principiului specialitii,

toate nscrierile n cartea funciar trebuie s fie precise i complete, nlturnd astfel dubiile care s-ar putea
nate n legtur cu felul, obiectul sau nelesul lor.116
IV.nscrierile n Cartea Funciar

Conform dispoziiilor coninute de art 24 alin. (1) din Legea 7/1996, nscrierile n cartea funciar sunt
de trei feluri: ntabularea, nscrierea provizorie i notarea.
ntabularea. Potrivit art. 890 C.civ. ntabularea este nscrierea prin care un drept real se transmite sau
se constituie cu titlu definitiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere. Devine opozabil fa de teri de la
data nregistrrii cererii de nscriere117.
ntabularea stingerii unui drept se numete radiere.
Cererea de ntabulare se depune la biroul de carte funciar, adugndu-i-se, obligatoriu, nscrisul
constatator al actului sau faptului juridic a crui ntabulare se cere, n original sau n copie legalizat .
Registratorul de carte funciar este obligat s verifice dac nscrisul a crui ntabulare se cere
ndeplinete condiiile impuse de lege pentru efectuarea acestor operaiuni, fiind astfel o adevrat activitate
jurisdicional care se concretizeaz n ncheierea motivat de admitere sau de respingere a cererii de
ntabulare, supus unei plngeri ce se poate depune n termen de 15 zile de la comunicare de ctre persoana
interesat la biroul teritorial. Plngerea se soluioneaz de judectoria n a crei raz de competen
teritorial se afl imobilul, iar hotrrea primei instane poate este supus apelului i recursului.118
nscrierea provizorie. Reprezint operaiunea prin care transmiterea, consituirea, modificarea sau
stingerea unui drept real imobiliar devine opozabil fa de teri sub condiia i n msura justificrii ei119.
Se realizeaz n urmtoarele situaii:
-

dobndirea unor drepturi reale este afectat de o condiie suspensiv

cnd se solicit ntabularea unui drept real n temeiul unei hotarri judectoreti ce nu este

irevocabil;
-

dac se dobndete un drept tabular nscris anterior provizoriu n cartea funciar;

n cazul n care debitorul consemneaz sumele pentru care a fost nscris ipoteca sau un privilegiu

imobiliar care greveaz imobilul;

-

Dac pentru soluonarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care ns nu aduc atingere

fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere.

Nejustificarea unei nscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei i a tuturor
nscrierilor care s-au facut condiionat de justificarea acesteia.
Notarea. Este acea nscriere n cartea funciar care are ca obiect menionarea existenei unor drepturi
personale, fapte sau raporturi juridice strns legate de drpturile ntabulate i de titularii lor, pentru a le face
opozabile terilor sau a le aduce la cunotina acestora n scop de informare.
Exemplu: minoritaea, punerea sub interdicie, promisiunea de nstrinare a imobilului, sechestrul
aupra bunului imobil,etc.

V. ACIUNILE DE CARTE FUNCIAR

116

A se vedea Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, editura C.H.Beck, Bucureti, 2013, p. 453

A se vedea, pentru amnunte, L.Pop, op.cit.p. 283, 301, I.Albu, op.cit.p. 428, C.Brsan, op.cit.p. 352353, precum i art. 89 din Regulamentul
de organizare i funcionare al birourior de carte funciar
118 A se vedea C.Brsan, op.cit.p. 353.
119 C.Brsan, ibidem.
117

66

A. Aciunea n prestaie tabular.

I.Aciunea n prestaie tabular conform, D.L. 115/1938
Potrivit Legii crilor funciare, nscrierile n cartea funciar au efect constiotutiv de drepturi. Astfel,
dei s-a ncheiat un act translativ sau constitutive de drepturi, efectul su se produce numai n urma nscrierii
n cartea funciar120.
Prin urmare, cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea su modificarea unui drept real imobiliar
este obligat s predea nscrisurile neceasre pentru ntabularea n cartea funciar. n cazul n care refuz acest
lucru, la cererea persoanei ndreptite, instana va pronuna o hotrre judectoreasc care, rmas
definitiv, va nlocui nscrisurile necesare pentru ntabularea dreptului sau radierea sa.
Aciunea n prestaie tabular poate fi introdus i mpotriva unei tere persoane, nscrise n cartea
funciar, dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii:
-

cel ce cere prestaia tabular s fie n posesia imobilului la data la care terul a contractat cu

vnzatorul.
-

actul juridic n baza cruia se cere prestaia tabular s fie ncheiat anterior actului terului.

terul s fi dobndit bunul cu rea-credin sau cu titlu gratuit121.

Aciunea n prestaie tabular poate fi introdus oricnd, fiind o aciune imprescriptibil.

2.Aciunea n prestaie tabular conform Codului civil

Potrivit art. 896 C.civ., cel care s-a obligat s strmute, s constituie n folosul altuia un drept real
asupra unui imobil, este dator s-i predea toate nscrisurile necesare pentru nscrierea acelui imobil, la fel
fiind i n ipoteza n care un drept nscris n cartea funciar se stinge, caz n care titularul este obligat s
predea celui ndreptit nscrisurile necesare radierii.
n cazul n care cel obligat nu pred nscrisurile, se va putea cere instanei judectoreti s dispun
nscrierea122, hotrrea instanei suplinind astfel consimmntul prii care avea obligaia s predea nscrisurile
necesare nscrierii.
Conform art. 896 alin.(1) teza a II-a C.civ., dreptul la aciune este prescriptibil n condiiile legii.
Aciunea n prestaie tabular poate fi ndreptat i mpotriva unui ter, n situaia n care dobnditorul
anterior cere instanei s acorde nscrierii sale un rang preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea unui
ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea credin la ncheierea actului 123.
Aciunea n prestaie tabular cu caracter special se prescrie n termen de 3 ani de la data cererii de nscriere a
dreptului n folosul su de ctre ter, cu excepia cazului n care dreptul la aciune al reclamantului contra
antecesorului tabular s-a prescris mai nainte.124

B. Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar

Rectificarea nscrierilor n cartea funciar are ca obiect nlturarea neconcordanelor care pot exista
ntre nscrierile n cartea funciar i situaia juridic real a imobilului.125 Prin rectificare se nelege radierea,
ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil de a face obiectul unei nscrieri n
cartea funciar. Dac ns se tinde la schimbarea unor aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu
afecteaz esena dreptului care poart asupra acelui imobil, se utilizeaz operaiunea de modificare.

Pentru detalii asupra aciunii n prestaie tabular, a se vedea L.Pop, op.cit.p. 284-285
A se vedea C.Brsan, op.cit, p.354-355
122 Ibidem, L.Pop, op.cit,.p. 305.
123 A se vedea M.Nicolae, op.cit,.p. 402 i urm.
120
121

124

Pentru detalii a se vedea V. Stoica, op.cit., p. 464

125

A se vedea L.Pop, op.cit,.p.306-308, C.Brsan, op.cit,.p.355.

67

Spre deosebire de modificarea crii funciare, care se poate cere doar de proprietarul imobilului,
cererea de rectificare poate fi introdus de orice persoan interesat n urmtoarele cazuri(art.908 C.civ.):
1. nscrierea sau ncheierea nu este valabil ori actul n temeiul cruia a fost efectuat nscrierea a fost
desfiinat, n condiiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente ncheierii ori, dup caz,
emiterii lui;
2. dreptul nscris a fost greit calificat;
3. nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului
juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea;
4. nscrierea n cartea funciar nu mai este, din orice alte motive, n concordan cu situaia juridic
real a imobilului.

n ceea ce privete termenul n care o asemenea aciune poate fi introdus, art.909 C.civ. prevede:
1. Sub rezerva prescripiei dreptului la aciunea n fond, aciunea n rectificare este imprescriptibil fa
de dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terul care a dobndit cu rea-credin dreptul nscris n folosul
su. Dac aciunea de fond introdus pe cale separat a fost admis, aciunea n rectificare este, de asemenea,
imprescriptibil att mpotriva celor care au fost chemai n judecat, ct i mpotriva terilor care au
dobndit un drept real dup ce aciunea de fond a fost notat n cartea funciar.
2. Fa de terele persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real prin donaie sau legat cu
titlu particular, aciunea n rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului la aciunea de fond, nu se va putea
introduce dect n termen de 5 ani, socotii de la nregistrarea cererii lor de nscriere..
3.

De asemenea, sub rezerva prescripiei dreptului la aciunea n fond, aciunea n rectificare,

ntemeiat exclusiv pe dispoziiile art. 908 alin. (1) pct. 1 i 2, se va putea ndrepta i mpotriva terelor
persoane care i-au nscris vreun drept real, dobndit cu bun-credin i printr-un act juridic cu titlu oneros
sau, dup caz, n temeiul unui contract de ipotec, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. n aceste
cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotii de la data nregistrrii cererii de nscriere formulate de ctre
dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se cere, cu excepia cazului cnd ncheierea, prin care
s-a ordonat nscrierea care face obiectul aciunii n rectificare, a fost comunicat celui ndreptit, caz n care
termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia-aciunea n rectificarea notrii este imprescriptibil.
4.

Termenele prevzute la punctele 2 i 3 sunt termene de decdere.

Rectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate realiza nu numai prin hotrre judectoreasc
definitiv i irevocabil, ci i pe cale amiabil, prin declaraie autentic, nsoit de o documentaie cadastral,
dat de ctre titularul tabular sau de titularul dreptului real nenscris n cartea funciar.

CURRICULUM VITAE
Lector universitar dr. HAROSA LIVIU-MARIUS
Data i locul naterii : 18.10.1974, Nsud, jud. Bistria-Nsud

68

Domiciliul: Cluj-Napoca, B-dul N.Titulescu, nr. 14, bl.P6, sc.II, ap.82, jud.Cluj, cod.
400420.
Starea civil: Cstorit, doi copii.
Studii:
2011 Postdoctorat Academia Romn, College de France, EHESS Paris
2007-: doctor n drept cu distincia Magna Cum Laudae, teza cu titlul "Bunurile temporale ale
Bisericii".
1997: L'Academie de Droit International-Haga, specializarea drept internaional
privat
1997; Facultatea de Drept, UBB, liceniat in drept.
1993: Liceul Silvic Nsud.
Profesie: lector universitar doctor la Catedra de Drept Privat, Facultatea de Drept, Universitatea
"Babes-Bolyai"
Activiti didactice : titular al cursurilor de Drept Civil. Drepturi reale", Drept canonic" Clinic
juridic",( nivel licen); Subsidaritatea in dreptul privat (nivel master)
Activiti de seminar: Drept Civil. Drepturi reale si Drept Civil. Teoria generala a obligatiilor, drept
canonic.

Alte responsabiliti profesionale:

Avocat definitiv in cadrul Uniunii Nationale a Barourilor din Romania, Baroul Cluj.
Domenii de cercetare: Drept Civil. Drepturi reale, Drept canonic, Drept internaional privat, Drept civil,
Raspunderea civila medicala.
I.

1.

Articole publicate n reviste ISI

Harosa Liviu-Marius Histoire du dveloppment de la lgislation cannonique et civile ayant pour l'objet
les biens temporels de l'Eglise publicat in History Transylvanian Review, vol. XIX, Supplement no. 5,
2010, II.

II.

Articole publicate in reviste recunoscute CNCSIS

1. Harosa Liviu-Marius , Bocsan Mircea Dan , , Expropriere pentru utilitate publica statornicita anterior
intrarii in vigoare a Legii nr.33/1994.Consecinte (Tribunalul Cluj, sectia civila si de contencios administrativ,
decizia civila nr.651/A din 25 aprilie 1996- practica judiciara comentata), DREPTUL, Categ CNCSIS D,
Dreptul nr.7/1998, 1998, P.70 - 82
2. Harosa Liviu-Marius , Discutii privind posesia ca modalitate de dobandire a dreptului de proprietate
asupra bunurilor mobile, STUDIA UNIVERSITATIS BABES-BOLYAI. IURISPRUDENTIA, Categ CNCSIS C,
Studia Universitatis Babes-Bolyai. Jurisprudentia nr. 1/2001, 2001, P.41 - 60
3. Harosa Liviu-Marius , Popa Ionut Florin , Legea nr.46/2003 privind drepturile pacientului.Comentarii,
DREPTUL, Categ CNCSIS D, Dreptul nr. 8/2003, 2003, P.5 23.
4. Harosa Liviu-Marius , Examen teoretic si practic al jurisprudentei Tribunalului Cluj-Sectia Comerciala si
de contencios administrativ- in materia somatiei de plata, STUDIA UNIVERSITATIS BABES-BOLYAI.
IURISPRUDENTIA, Categ CNCSIS C, Studia Universitatis Babes-Bolyai. Jurisprudentia nr.1/2003, 2003,
P.122 - 133
5. Harosa Liviu-Marius , Examen teoretic si practic al jurisprudentei Tribunalului Cluj-Sectia Comerciala si
de contencios administrativ- in materia somatiei de plata, STUDIA UNIVERSITATIS BABES-BOLYAI.

69

IURISPRUDENTIA, Categ CNCSIS C, Studia Universitatis Babes-Bolyai.Jurisprudentia nr. 2/2003, 2004,

P.194 - 207
6. Harosa Liviu-Marius , Aspecte privind manifestarile de vointa pioasa in dreptul catolic canonic, STUDIA
UNIVERSITATIS BABES-BOLYAI. IURISPRUDENTIA, Categ CNCSIS C, nr.1-2/2004, 2004, P.52 - 88
7. Harosa Liviu-Marius , Aspecte privind reglementarea institutiei fundatiilor pioase in codurile de drept
canonic (codex juris canonici si codex canonum ecclesiarum orientalium) ale bisericii catolice,
PANDECTELE ROMANE, Categ CNCSIS D, Culegere de studii In honorem C.Birsan, L.Pop, 2006, P.498 528
8. Harosa Liviu-Marius , Privire asupra persoanelor juridice publice si private in dreptul canonic catolic ,
STUDIA UNIVERSITATIS BABES-BOLYAI. IURISPRUDENTIA, Categ CNCSIS C, 2 , 2006, P.64 80
9. Harosa Liviu Marius Consideraii asupra clasificrilor civile ale bunurilor temporale aparinnd
Bisericii, PANDECTELE ROMNE, categ.CNCISIS D, nr.9/2008, p.23-53.
10.Harosa Liviu Marius Prescripia n dreptul canonic, mijloc de dobndire al bunurilor temporale,
Revista Romn de Drept Privat, nr.6/2008, p.90-124.
11. Harosa Liviu Marius Modurile generale de dobndire ale bunurilor temporale de ctre Biseric,
STUDIA UNIVERSITATIS BABE-BOYAI.IURISPRUDENTIA, Categ CNCSIS C, nr. 1/2009.
12. Harosa Liviu Marius Raporturile dintre norma canonic i norma civil n domeniul
patrimonial.Subsidiaritate i canonizarea legii civile, Revista Romn de Drept Privat nr. 3/2009, p.134-149.
13.Harosa Liviu Marius Relevana general a bunurilor n dreptul canonic.Clasificarea bunurilor
bisericeti n sens larg , Pandectele Romne, categ. CNCSIS D, nr. 6/2009, p.46-72.
14.Harosa Liviu Marius-Succesiunea, mijloc de dobndire a bunurilor temporale, Revista Romn de
Drept Privat, nr.5/2009.
15. Harosa Liviu Marius Principiile generale ale nstrinrilor bunurilor temporale n Biserica Ortodox
Romn i n Biserica Catolic, Studia Universitatis Babe-Bolyai nr. 1/2010.
16.Harosa Liviu Marius- Calificarea dup lex fori a unui litigiu cu element de extraneitate de ctre
instana strin, sub imperiul Conveniei Bruxelles I. Excepia necompetenei. Monopolul de jure al Baroului
Federal Austriac RAC asupra reprezentrii n faa instanelor din aceast ar. Lipsa unui avocat de
concordan , Revista Romn de Drept al Afacerilor, nr. 7/2012, p. 55-61.
17. Harosa Liviu- Marius Scurte consideraii asupra fiduciei n reglementarea noului Cod Civil, Revista
Romn

de

Drept

al

Afacerilor,

nr.9/2013,

p.31-42.

II. Carti/capitole de carte publicate in edituri recunoscute CNCSIS

1. Harosa Liviu-Marius, Popescu Dan Andrei , carte, Drept International Privat. Tratat Elementar,
EDITURA LUMINA LEX , BUCURESTI, Editor: Editura Lumina Lex, 1999, P. 378, contribuie 30%
2. Harosa Liviu-Marius, Pop Liviu, carte, Drept Civil. Drepturile Reale Principale, UNIVERSUL JURIDIC ,
BUCURESTI,

Editor:

Universul

Juridic,

2006,

P.

392,

contribuie

60%.

3. Pop Ciprian Marcel , Beju Daniela-Georgeta , Ciumas Cristina , Moisescu Ovidiu Ioan , Nistor
Cosmin Voicu , Oprean Victor-Bogdan , Harosa Liviu-Marius , Racolta Paina Nicoleta Dori ,
Cramarenco Romana-Emilia , Nutiu Carmen Gabriella Estrela ,carte, Manualul Agentului Imobiliar,
RISOPRINT , CLUJ-NAPOCA, 2006, P. 269, contribuie 10%.
4. Harosa Liviu-Marius, carte Bunurile temporale ale Bisericii. Regimul juridic al bunurilor aparinnd
Bisericii, vol.I, ed.Universul Juridic, Bucureti, 2011, p.580. 5. Harosa Liviu-Marius, carte, Drept canonic, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2013.

6. Harosa Liviu-Marius,capitol, Drepturile fundamentale ale pacientului la viata derivate din interpretarea
legii pacientului, Medicii si Biserica vol IV Familia, nasterea, tehnologii medicale de reproducere asistata

70

(pozitii teologice, medicale, juridice si filozofice, RENASTEREA , CLUJ-NAPOCA, Editor: G.M.Buta, 2006,
P. 125-138.
7. Harosa Liviu-Marius, capitol, Sfritul vieii din perspectiv juridic. O discuie asupra jurisprudenei
Curii Europene a Drepturilor Omului asupra dreptului la moarte, Medicii i Biserica, vol. VI, Perspectiv
ortodox contemporan asupra sfritului vieii , ed. Renaterea, Cluj-Napoca, editor. G.M.Buta, 2008,
p.191-197.
8. Harosa Liviu Marius, capitol, Pentru o mai bun colaborare n domeniul bioeticii ntre Biseric i Stat.
Relaiile dintre dreptul canonic i dreptul laic. Medicii i Biserica, vol.VII, Perspectiva cretin ortodox
asupra prelevrii i transplantului de organe , ed.Renaterea, Cluj-Napoca, editor G.M.Buta, 2009, p.153164.
9. Harosa Liviu-Marius, capitol Principiile generale ale nstrinrilor bunurilor temporale n coord.
D.A.Popescu, Specificitate i complementaritate n dreptul privat european. Conflictele de legi i de
jurisdicii i integrarea juridic european , ed.Hamangiu, Bucureti, 2012., Grant CNCSIS IDEI nr. 2442,
competiie 2008, p. 258-274.
10. Harosa Liviu Marius,

capitol, Bunurile temporale ale Bisericii n contextul noului Cod Civil din

Romnia, p.431-462. n Misiunea Sacramental a Bisericii Ortodoxe romne n context European, ed.Basilica
a Patriarhiei Romne, Bucureti, 2013, coord. Pr.lect.dr.orin elaru, pr.lect.dr.Patriciu Vlaicu.

III.Carti/ capitole de carte publicate in alte edituri internationale

1. Harosa Liviu-Marius,capitol, Dobandirea proprietatii asupra bunurilor mobile prin intermediul posesiei
sau uzucapiunea mobiliara-un miraj juridic (privire comparata) , Revista de Drept Privat nr. 1/2003,
Cartdidact,

Republica

Moldova,

Editor:

Cartdidact,

2003,

P.

78-98

2. Harosa Liviu-Marius,capitol, Fundamentul persoanelor juridice in dreptul canonic catolic , Revista de

Drept Privat nr. 1/2004, Cartdidact, Chisinau, Republica Moldova, Chisinau, Editor: Cartdidact, 2004, P.
52-82

IV. Carti publicate in alte edituri romanesti

1. Harosa Liviu-Marius, capitol, Regimul constitutional al cultelor in Statele Uniunii Europene. O

perspectiva comparata, Pasi spre integrare. Religie si drepturile omului in Romania, Editura Limes ClujNapoca, Cluj-Napoca, Editor: Petean Mircea, 2004, P. 91-100,
2.. Harosa Liviu-Marius,capitol, Fundatiile in dreptul canonic catolic, Omagiu profesorului Nicolae
V.Dura la 60 de ani; Universitatea Ovidius Constanta, Editura Arhiepiscopiei Tomisului, Constanta,
Editor: Petrescu Teodosie, 2006, P. 1232-1285.
3.Harosa Liviu Marius, capitol, Tabula gratulatoria. O via n slujba cutrii, Omagiu profesorului
Nicolae V.Dura la 60 de ani; Universitatea Ovidius Constanta, Editura Arhiepiscopiei Tomisului,
Constanta, Editor: Petrescu Teodosie, 2006, p.1452-1462.
4. Harosa Liviu-Marius, prefa, Cuvnt nainte, la Dan Doiu, Nulitatea cstoriei, ed. Aeternitas,
Alba Iulia, 2011, p. 9-10.

V.Lucrari publicate in conferinte/volume stiintifice nationale

Activitate:

1995- participare la cursurile Universitii de Var Rennes Transeuropeennes, organizat de

71

Consiliul Europei, Centrul European al Culturii si Facultatea de Stiine Juridice si Politice Rennes.
1996- participare la Concursul Internaional de Drepturile Omului, Rene Cassin, organizat de
Universitatea Robert Schumann Strasbourg, unde echipa Facultatii de Drept UBB Cluj-Napoca a obinut
locul II in clasamentul echipelor din Europa de Est.
1997-cursurile Academiei de Drept Internaional Haga, Olanda. Alumni.
1998-participare la Sesiunea de Comunicri organizat de Transeuropeennes cu titlul Politici de
vecintate in spaiul est-european i politica minoritilor, in sectiunea Drept Privat desfurat la Ohrida,
Macedonia.
2002-participare Program Leonardo Universitatea din Viena.
2003-participare cu lucrarea The second Vatican Council and post-conciliar canon law la Simpozionul
The Status of Denomination in the Candidate Countries for the European Union organizat la Viena de
European Consortium for Church and State Research.
2004- moderator i participare cu lucrarea Regimul constitutional al cultelor in Statele Uniunii
Europene la Simpozionul Religie si drepturile omului in Romania organizat la Cluj-Napoca de SACRI si de
Ambasada Olandei in Romania.
2004-participare cu lucrarea Gli Impedimenti al matrimonio nel diritto canonico ortodosso la
Simpozionul International La famiglia in Europa organizat de Universitatea Pontificala Lateran, Vicariatul
de Roma, Vatican.
2004- participare cu lucrarea Jurisprudence of CEDO and Minorities Rights in Romania la Simpozionul
International The Challenges of Multiculturalism in Central and Eastern Europe organizat la Iasi de
Facultatea de Filozofie a Universitatii Al.I.Cuza Iasi, SACRI si Facultatea de Filozofie si Istorie a Universitatii
Babes-Bolyai Cluj-Napoca.
2005 participare cu lucrarea La remuneration des clerges dans le nouveau projet de la loi des cultes en
Roumanie la Simpozionul International Ora et Labora organizat de Universitatea Pontificala Lateran,
Vicariatul de Roma, Vatican.
2006 -participare cu lucrarea Causa pia in diritto canonico orientale- catolico e in diritto canonico
ortodosso, la Simpozionul International Corporate social responsiblity, organizat de Universitatea
Pontificala Lateran, Vicariatul de Roma, Vatican.
2008-participare cu lucrarea Discussion on the temporal goods in the Holy Scripture in John
Chrysostoms and Saint Augustines writings -a philosophical and juridical point of vue- la Simpozionul
International La Filosofia e Diritto organizat de Universitatea Pontificala Gregoriana, Vicariatul de Roma,
Vatican.
2011- participare program posdoctoral organizat de Academia Romana.
2011-bursa postoctorala in Franta, Paris, College de France (Academia Franceza), Bibliotheque
Nationale de France, Ecole de Hautes Etudes en Sciences Sociales.
2011- Participare la Simpozionul International organizat de Reprezentanta Patriarhiei Romane pe langa
institutiile europene cu tema Misiunea sacramentala a Bisericii Ortodoxe n context european, Bruxelles, 28
iunie-1 iulie 2011 cu lucrarea Efectele Noului cod Civil asupra legislatiei privind cultele religioase si asupra
dreptului canonic.
2011 -Participare La Conferinta Internationala Recent Studies on Past and Present: New Sources, New
Methods or a New Public?, Bucuresti, 25-28 septembrie 2011, organizata de Academia Romana, cu lucrarea
Lusufruit succesif. Le developpement dune institution juridique dans le droit roumain et dans lespace de
Transylvanie (XIX-XXI-siecles).
2011- participare la Conferina asupra Noului Cod Civil Baroul Cluj i Curtea de Apel Cluj, 27
octombrie 2011, cu prelegerea Uzucapiunea, Consideraii aduse sistemului de Carte Funciar de ctre Noul Cod
Civil.
2011 participare la Conferinta Nationala organizata de Uniunea Naional a Judectorilor din

72

Romnia, 4-5 noiembrie 2011, Cluj-Napoca Codul Civil- Teze si Antiteze la Cluj, cu prelegerea Dreptul de
Superficie.
2012 moderator i participant la al XI-lea Seminar de Medicin i Teologie, Bistria, 07-08 mai 2012,
panelul mplicaii etice, medico-legale i legislative n tortur i moartea martiric II, cu prelegerea Istoricul
personalitii juridice a asociaiilor cretine n perioada Sfinilor Prini.
2012 membru al comitetului tiinific, moderator i participant la Conferinta internationala Judicial
Reforms and their implications in Central and Eastern Europe (http://www.conference.reformcenter.ro)
organizata de Centrul de Analiz a Reformelor n Justiie, Politic i Societate (CARJPS) in colaborare cu
CEVIPOL (ULB) Bruxelles, Iai, 25-26 octombrie 2012, cu lucrarea The dispositions of the New Romanian Civil
Code on proprietary rights, their subdivisions and trusts on the backdrop of Judicial reform in Central and
Eastern Europe.
2012 moderator i participant la Colocviul cu tema Noul Cod Civil la un an de la aplicare, organizat
de Tribunalul Arad i Baroul Arad, 15-16 noiembrie 2012, cu prelegerile Prima reglementare a superficiei in
dreptul romnesc. Particulariti, ipoteca n Noul Cod Civil, Accesiunea imobiliar artificial. Analiza
diferitelor ipoteze posibile.
2012- membru n Comitetul tiinific, moderator i participant la Conferina Internaional. 20 de ani
de la reluarea nvmntului superior juridic ordean. Arc peste timp: Academia Regal de drept din Oradea
(1780) Facultatea de Drept (1992) Modificrile legislaiei fundamentale ale Romniei. Aspecte de drept
intern i de drept comparat Oradea, 22-24 nov.2012.

mail: mharosa@law.ubbcluj.ro; mharosa@yahoo.com ; marius.harosa@harosa.ro

Limbi strine: Franceza- foarte bine Engleza-foarte bine Germana-mediu Spaniola-incepator Italianaincepator
Contact: lector. Dr. Liviu-Marius HAROSA, Facultatea de Drept, Universitatea "Babe-Bolyai", ClujNapoca, str.A. Iancu nr. 11, jud.Cluj, Romania, camera 120, tel. 0264-595504, mail: mharosa@law.ubbcluj.ro;
mharosa@yahoo.com ; cabinetavocatharosa@yahoo.com

73