Sunteți pe pagina 1din 24

Ministerul Educaiei Cercetrii Tineretului i Sportului

Grup colar Agromontan Romeo Constantinescu

Lucrare pentru certificarea


competenelor profesionale
Tema:

Contractual de VanzareCumparare
Profesor Coordonator
Absolvent

Jr. Burdusel Dana

Dragomir Constantin Catalin

Cuprins

Argument
Capitolul 1---NOTIUNEA , CARACTERELE JURIDICE SI CONDITIILE DE
VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE VANZARE CUMPARARE
1.1.

NOTIUNEA

1.2.CARACTERE JURIDICE
Capitolul 2---CONSINTAMANTUL PARTILOR. PROMISIUNEA DE VANZARE.
PACTUL DE PREFERINTA.DREPTUL DE PREEMPTIUNE
2.1 Consimtamantul partilor
2.2.Promisiunea unilaterala de vanzare (sau de cumparare)
2.3. Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare
2.4. Pactul de preferinta
2.5.Dreptul de preemtiune
Capitolul 3---CAPACITATEA PARTILOR
3.1.Reguli generale
Capitolul 4---OBIECTUL CONTRACTULUI
4.1. Lucrul vandut. Conditii
4.2 Predarea lucrului vandut
4.3 Garantarea lucrului vandut
4.4. Obligatiile partilor
4.5. Suportarea cheltuielilor vanzarii
Bibliografie
Anexe

ARGUMENT

Am ales aceasta tema de proiect contractual de vanzare-cumparare deoare consider ca


o sa imi fie de folosinta in viitor, deoarece este foarte bine sa stii ceea ce vinzi sau ceea
ce cumperi.
In acest proiect o sa va prezint cateva date generale despre contractual de vanzarecumparare cum ar fi: Consimtamantul partilor,capacitatea partilor, obiectul contractului
s.a.m.d.
In final o sa va prezint in amanunt un contract de vanzare-cumparare cu tot ce contine
el.

Capitolul 1
NOTIUNEA , CARACTERELE JURIDICE SI CONDITIILE DE VALIDITATE ALE
CONTRACTULUI DE VANZARE CUMPARARE

1.1.

NOTIUNEA

Vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti - vanzatorul - stramuta proprietatea
unui bun al sau asupra celeilalte parti - cumparatorul - care se obliga in schimb a plati vanzatorului
pretul bunului vandut (art. 1294 C. civ.).
Desi Codul civil se refera la transmiterea proprietatii, urmeaza sa fie calificat vanzare-cumparare si
contractul prin care, in schimbul unui pret, se transmite un alt drept decat dreptul de proprietate,
fiindca transmiterea proprietatii nu este de esenta, ci numai de natura contractului de vanzarecumparare. Poate fi vorba de un drept real (de exemplu, dreptul de superficie), de un drept de creanta
sau de un drept din domeniul proprietatii intelectuale ori, in mod exceptional, de drepturi asupra unei
universalitati care cuprinde nu numai drepturi, ci si datorii (vanzarea unei mosteniri). Nu pot forma
obiectul contractului de vanzare-cumparare drepturile personale nepatrimoniale si cele patrimoniale
care au un caracter strict personal (drepturi real de uz - art. 571 C. civ. - dreptul de abitatie al sotului
supravietuitor - art. 4 din L. nr. 319/1944 -, dreptul de clientela in cazul liber profesionistilor etc.) sau
care sunt prevazute de lege ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae
(de exemplu, dreptul de intretinere, dreptul de pensie etc.).

1.2.CARACTERE JURIDICE
Dupa cum rezulta din definitia contractului, vanzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu
titlu oneros, comutativ,consensual si translativ de proprietate.
1. Vanzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), deoarece prin incheierea sa da nastere la
obligatii reciproce intre partile contractante.

Vanzatorul are obligatia sa predea lucrul vandut si sa

garanteze pe cumparator, iar cumparatorul are obligatia sa plateasca pretul. Fiind un contract sinalagmatic,
se aplica regulile specifice acestei categorii de contracte (exceptia neexecutarii contractului, rezolutiunea
pentru neexecutarea obligatiei de catre una dintre parti, teoria riscului contractului).

2. Vanzarea este un contract cu titlu oneros. Ambele parti urmaresc anumite interese patrimoniale,
adica primirea unui echivalent in schimbul prestatiei la care se obliga. Vanzatorul urmareste sa primeasca
pretul ca un contraechivalent al prestatiei sale, iar cumparatorul urmareste sa primeasca bunul cumparat in
schimbul pretului.
3. Vanzarea este un contract comutativ, deoarece existenta si intinderea obligatiilor reciproce sunt
cunoscute de parti de la incheierea contractului si nu depind, ca in contractele aleatorii, de un eveniment
viitor si incert, care ar face sa existe sanse de castig si pierdere pentru ambele parti contractante. Numai in
mod exceptional contractul poate capata caracter aleatoriu, de exemplu, cand obiectul este supus pieirii,
exproprierii etc.
4. In principiu, vanzarea este un contract consensual ("vinderea este perfecta... indata ce partile sau invoit...", art. 1295 C.civ.), putand fi incheiat prin simplu acord de vointa al partilor (solo consensu),
fara indeplinirea vreunei formalitati si fara remiterea lucrului vandut si a pretului in momentul incheierii
contractului. Deci vanzarea nu este un contract solemn si nici real.
Prin exceptie de la principiul consensualismului, in cazurile special prevazute de lege vanzarea devine un
contract solemn. De exemplu, terenurile - indiferent ca sunt situate in intravilanul ori extravilanul
localitatilor si indiferent de intinderea suprafetei - pot fi instrainate (dobandite) prin acte juridice intre vii,
sub sauctiunea nulitatii absolutie (virtuale), numai daca actul a fost incheiat in forma autentica (art.46 alin.l
- astazi abrogat - din Legea nr. 18/1991 si art.2 din Legea nr.54/1998 privind circulatia juridica a
terenurilor) .
O precizare se mai impune in legatura cu forma contractului de vanzare-cumparare avand ca obiect
un autovehicul (folosit).
Potrivit legislatei in vigoare pana in 1992, radierea din circulate de pe numele vanzatorului si
inscrierea pe numele dobanditorului la orgauele de politie si orgauele finauciare se putea face numai in
baza contractului incheiat in forma autentica. In practica judiciara s-a decis ca aceasta cerinta prevazuta pe
plau administrativ-finauciar nu influenteaza caracterul consensual al contractului; vanzarea-cumpararea de
autovehicule se incheia valabil prin actul sub semnatura privata.
Intrucat radierea autovehiculiilui de pe numele vanzatorului si inmatricularea lui pe numele
cumparatorului la orgauele de politie si la orgauele finauciare nu se poate face decat pe baza actului

incheiat in conditiile legii, daca, dupa valabila incheiere a contractului (in forma inscrisului sub semnatura
privata), una dintre parti (oricare) refuza sa se prezinte la orgauul competent, cealalta parte este indreptatita
sa intenteze o actiune in constatarea dreptului de proprietate asupra autoturismului in patrimoniul
cumparatorului (reclamant sau parat), urmand ca radierea-inmatricularea sa se faca pe baza hotararii
judecatoresti.
Bineinteles, pentru pronuntarea unei hotarari in sensul aratat, reclamautul trebuie sa dovedeasca separat de plata taxei de timbru pentru actiunea in justitie - consemnarea sumei reprezentaud taxele de
timbru prevazute pentru instrainarea autovehiculelor, care, in urma admiterii actiunii, vor fi trecute la
bugetul statului, iar in raporturile dintre parti vor fi suportate definitiv (in lipsa de stipulatie contrara, art.
1305 C.civ.) de catre cumparator, instanta dispunaud restituirea acestor cheltuieli reclamautului (vanzator)
prin hotarare.
5. Vanzarea-cumpararea este un contract translativ de proprietate din momentul incheierii lui.
Aceasta inseamna ca, prin efectul realizarii acordului de vointa (solo consensu) si independent de predarea
lucrului vandut si de plata pretului, se produce nu numai incheierea contractului, dar opereaza si transferul
dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator. In acest sens, art. 1295 C.civ. prevede ca
"proprietatea este de drept stramutata" de la vanzator la cumparator "indata ce partile s-au invoit asupra
lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat".
Din momentul dobandirii dreptului de proprietate, cumparatorul suporta si riscul pieirii lucrului,
potrivit principiului res perit domino (art.971, 1156, 1335 si 1358 alin.2 C.civ.), daca vanzatorul-debitor al
obligatiei de predare dovedeste intervenirea unei cauze straine exoneratoare de raspundere (art. 1082-1083
C.civ.), adica natura fortuita, iar nu culpabila, a pieirii lucrului. Daca cauza straina a fost dovedita,
vanzatorul va suporta riscurile numai daca a fost pus in intarziere cu privire la executarea obligatiei de a
preda lucrul vandut (art. 1074 alin.2 C.civ.) si nu reuseste sa dovedeasca ca lucrul ar fi pierit si la
cumparator daca s-ar fi predat la termen (art.1156 alin.2 C.civ.)
Principiul transmiterii imediate (automate) a dreptului de proprietate (si a riscurilor) din momentul
incheierii contractului opereaza numai daca sunt indeplinite anumite conditii:
a) Vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut, iar contractul perfect valabil incheiat (de
exemplu, daca, in mod exceptional, vanzarea-cumpararea este un contract solemn, consimtamantul partilor
trebuie sa fie manifestat in forma prevazuta de lege).

b) Trebuie sa fie vorba de lucruri determinate individual (certe). In cazul bunurilor determinate
numai generic, transferul proprietatii nu se poate produce din momentul incheierii contractului, caci nu se
cunosc bunurile care urmeaza sa fie efectiv dobandite de catre cumparator. In consecinta, nu se pune nici
problema transferarii riscurilor, iar lucrurile de gen nici nu pot pieri (genera non pereunt) . La termenul
stipulat sau, in lipsa, la cererea cumparatorului vanzatorul trebuie sa individualizeze lucrul vandut si sa i-l
predea. In caz contrar, va raspunde pentru neexecutarea obligatiei asumate.
c) Lucrul vandut trebuie sa existe. In cazul vanzarii bunurilor viitoare (emptio-venditio rei futurae,
de exemplu, lucruri care urmeaza sa fie confectionate, o recolta viitoare etc.), desi pot forma obiectul
contractului, transferul proprietatii poate opera numai din momentul in care au fost executate, terminate, in
stare de a fi predate cumparatorului, daca sunt bunuri individual determinate (certe), iar daca lucrul
executat este de gen, dupa individualizare (de exemplu, lucrul fabricat in serie).
d) Trebuie ca partile sa nu fi amanat transferul proprietatii printr-o clauza speciala pentru un
moment ulterior incheierii contractului. Asemenea clauze pot fi prevazute in contract, intrucat regula
stabilita in art. 1295 C.civ., potrivit careia transferul proprietatii are loc "indata ce partile s-au invoit'", nu
este de ordine publica (imperativa) si deci poate fi inlaturata chiar daca lucrul vandut este individual
determinat.
In sfarsit, precizam ca, in cazul in care, prin conventia dintre parti, transferul proprietatii a fost
amanat pentru un moment ulterior incheierii contractului, se amana, in virtutea legii, in mod corespunzator,
si transmiterea riscurilor asupra cumparatorului, fie ca partile s-au referit expres la ambele aspecte, fie
numai la unul dintre ele. Dar regula res perit domino (care leaga riscurile de proprietate), la fel ca si regula
transferarii proprietatii in momentul incheierii contractului, nu este o regula imperativa. In consecinta,
partile pot disocia cele doua aspecte; cumparatorul sa-si asume riscurile inainte de momentul transferarii
dreptului de proprietate (de exemplu, in cursul executarii lucrului viitor) sau vanzatorul sa suporte riscurile
dupa ce a operat transferul proprietatii (de exemplu, in cursul transportului). O asemenea disociere trebuie
sa rezulte dintr-o clauza neindoielnica si expres prevazuta in contract.

Capitolul 2
CONSINTAMANTUL PARTILOR. PROMISIUNEA DE VANZARE. PACTUL DE
PREFERINTA.DREPTUL DE PREEMPTIUNE

2.1. Consimtamantul partilor


Vanzarea, ca si orice alt contract, se incheie prin consimtamantul partilor. Acordul de vointa intre
parti este totdeauna necesar si totodata suficient - cu exceptiile prevazute de lege - in vederea formarii
contractului.
Intrucat problemele juridice privitoare la consimtamant, la principiul autonomiei de vointa si libertatea
contractuala, precum si la momentul incheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului juridic si
teoria generala a obligatiilor, iar in materia vanzarii se aplica regulile dreptului comun, urmeaza sa
analizam numai anumite probleme specifice vanzarii: promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala),
pactul de preferinta si dreptul de preemptiune.

2.2.Promisiunea unilaterala de vanzare (sau de cumparare)


Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, in cazul promisiunii de vanzare, o
persoana, prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste
promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior - de
obicei inauntrul unui termen - consimtamantul sau de a-l cumpara. De exemplu, locatorul-proprietar se
obliga fata de locatar sa-i vanda, la un pret stabilit, lucrul dat in locatiune, daca locatarul isi va manifesta
vointa de a-l cumpara.
O promisiune de vanzare acceptata cu aceasta rezerva constituie, neindoielnic, un contract (si nu un
act unuateral de vointa care devine caduc in caz de moarte sau daca persoana devine incapabila),dar nu
constituie o vanzare - fiind distincta de ea - si nu poate produce efectele unei vanzari.

Promisiunea de vanzare este de fapt un antecontract, care da nastere la un drept de creanta, una
dintre parti fiind obligata (obligatia de a face) fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun,
beneficiarul promisiunii putand opta in sensul de a-l cumpara ori nu.
Daca beneficiarul va opta in sensul cumpararii bunului, dar promitentul, prin incalcarea obligatiei
asumate, va refuza vanzarea, - eventual a si vandut lucrul unei alte persoane - contractul proiectat nu se va
mai incheia, beneficiarul avand dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligatiilor de a face
(art. 1075 C.civ.).
Rezulta ca promisiunea de vanzare este un contract unilateral, intrucat creeaza obligatii numai
pentru una dintre parti (promitent). Este insa posibil ca, in schimbul dreptului de optiune ce i se confera,
beneficiarul promisiunii sa se oblige la plata unei sume de bani (pretul dreptului de optiune), caz in care
promisiunea unilaterala de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, fara a se fi transformat
intr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, caci beneficiarul nu isi asuma obligatia de a cumpara,
ci numai aceea de a plati pretul optiunii ce i se confera. Tot astfel, daca beneficiarul se obliga la plata unei
sume de bani in cazul in care va opta in sens negativ.
Dovada promisiunii de vanzare se face conform regulilor generale (art.1191 si urm. din C.civ.)
aplicabile creantelor chiar daca vanzarea proiectata ar fi un contract solemn (de exemplu, are ca obiect un
teren).
Obligatia promitentului nascuta din promisiunea de vanzare se stinge la expirarea termenului
prevazut sau, daca nu s-a prevazut un termen, la expirarea termenului general de prescriptie, care incepe sa
curga de la data incheierii promisiunii de vanzare (art.3 si art.7 alin.2 din Decr.nr. 167/ 1958).
Mentionam ca, desi nu se intalneste in practica, promisiunea unilaterala poate fi asumata de
cumparator (promisiune unilaterala de cumparare), fiind guvernata de aceleasi reguli ca si promisiunea de
vanzare.

2.3. Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare


Promisiunea de vanzare poate fi nu numai unilaterala, dar si bilaterala - de a vinde si cumpara - in
care caz ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vanzare-cumparare.
Promisiunea bilaterala, la fel ca si cea unilaterala, este un antecontract, cu singura deosebire ca in acest caz
oricare dintre parti poate cere incheierea contractului. Daca, de exemplu, partile s-au obligat sa vanda,
respectiv sa cumpere un teren, contractul de vanzare-cumparare nu este incheiat cat timp contractul nu se
intocmeste in forma prevazuta de lege (autentica) si cu respectarea dreptului de preemptiune (daca este
cazul). Dar solutia trebuie sa fie aceeasi chiar daca contractul nu este solemn si nu exista nici alte conditii
legale. Intrucat vanzatorul nu a vandut, iar cumparatorul nu a cumparat, ci ambii s-au obligat numai sa
incheie contractul, desi s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului, vanzarea-cumpararea nu poate fi
considerata incheiata. In schimb, obligatia de a incheia contractul in viitor (si cu respectarea dispozitiilor
speciale, daca este cazul), este valabila.
Daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarulcumparator nu poate cere predarea lucrului, intrucat nu a devenit proprietar, iar vanzarea incheiata cu o alta
persoana este - cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit) - valabila. Prin urmare, beneficiarul-cumparator
nu poate cere decat daune-interese . Daca insa lucrul se mai gaseste in patrimoniul vanzatorului si nu
exista alte impedimente legale - pe langa posibilitatea acordarii daunelor-interese sau obligarii
promitentului, sub sanctiunea daunelor cominatorii, la incheierea contractului - nu excludem posibilitatea
ca instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, sa
pronunte, in baza art. 1073 si 1077 C.civ., o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare si
care va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprietatii de la data cand ramane
definitiva.

2.4. Pactul de preferinta


Pactul de preferinta este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui bun se
obliga ca, in cazul cand il va vinde, sa acorde preferinta unei aunmite persoane, la pret egal. Subliniem ca
in acest caz proprietarul bunului nu se obliga sa-l vanda, ci numai sa acorde preferinta in cazul in care se
va hotari in acest sens. 0 asemenea promisiune, desi afectata de o conditie potestativa, este totusi valabila,
deoarece conditia este numai simpla potestativa, realizarea ei depinzand si de imprejurari externe vointei
promitentului, care l-ar putea determina sa-si vanda bunul.

Intrucat pactul de preterinta - la fel ca si promisiunea de vanzare - nu transmite dreptul de


proprietate, nu confera partii lezate dreptul de a intenta actiunea in revendicare sau in anularea vanzarii
facute cu nesocotirea acestei promisiuni, afara de cazul cand se dovedeste ca vanzarea s-a facut in frauda
beneficiarului promisiunii cu complicitatea la frauda din partea tertului achizitor (fraus omnia corrumpit).
In lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea actiune numai impotriva promitentului pentru daune interese.
conform regulilor generale privitoare la raspunderea

pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea

obligatiei de a face.
In sfarsit, mai precizam ca - daca nu s-a prevazut altfel in conventia dintre parti - dreptul
beneficiarului rezultand din promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala) inclusiv pactul de
preferinta, se poate transmite prin acte intre vii (cu respectarea formalitatilor prevazute de lege pentru
cesiunea de creanta) sau prin mostenire. Intrucat legislatia noastra nu cunoaste cesiunea de datorie,
obligatia promitentului se transmite numai prin mostenire (mortis causa).

2.5. Dreptul de preemtiune


Dreptul de preemptiune. In cazul in care proprietarul unui teren agricol din extravilan intentioneaza
sa-l vanda, legea confera un drept preferential de cumparare la pret egal (drept de preemptiune)
coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasului (art.5-11 din L.nr.54/1998).
1. Natura juridica. Spre deosebire de pactul de preferinta - care are natura contractuala intrucat
dreptul prioritar la cumparare al beneficiarului pactului se naste pe baza consimtamantului dintre parti dreptul de preemptiune are natura legala, fiind instituit printr-o norma imperativa; vointa proprietaruluivanzator nu are nici un rol in nasterea si exercitarea dreptului de catre titularul lui. In masura in care s-a
hotarat sa vanda terenul trebuie sa respecte dreptul de preemptiune sub sanctiunea prevazuta de lege.
In sfarsit, asemanator drepturilor reale, dreptul de preemptiune - fiind un drept absolut - este
opozabil erga omnes: deci daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea
contractului indiferent de buna sau reaua-credinta a tertului cumparator si chiar daca acesta avea calitatea
de beneficiar al unui pact de preferinta sau ar avea dreptul la retractul litigios. In conflictul dintre diferitele
drepturi de preferinta prioritate are dreptul de preemptiune.

2. Domeniul si conditiile de aplicare ale dreptului de preemptiune se determina in functie de bunul


care formeaza obiectul lui, de actul juridic care urmeaza sa fie incheiat si de dreptul care se instraineaza pe
baza contractului proiectat.
-Dreptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole (de exemplu, terenuri arabile,
pasuni, fanete, vii etc.) situate in extravilan. Daca terenul nu este agricol (de pilda, padure) sau, fiind
agricol, este situat in intravilan (inauntrul vetrei localitatii), dreptul de preemptiune nu exista. Dupa cum
am vazut, textele in materie sunt de stricta interpretare si domeniul lor de aplicare nu ar putea fi extins,
prin analogie, la alte ipoteze.
-Dreptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se face "prin vanzare"
(art.5).
-A treia conditie de aplicabilitate a dreptului de preemptiune se refera la dreptul care se
instraineaza: actul juridic proiectat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra
terenului. Intr-adevar, notiunea si, respectiv, expresia de ''instrainare prin vanzare" vizeaza transmiterea
proprietatii, iar nu si dezmembramintele ei (de exemplu, dreptul de uzufruct) sau folosinta terenului
(arendarea).
In schimb, in cazul in care se instraineaza proprietatea, dreptul de preemptiune trebuie sa fie
respectat, chiar daca se transmite numai nuda proprietate si indiferent de persoana titularului dreptului de
uzufruct (o terta persoana sau proprietarul-vanzator care isi rezerva acest drept). Evident, daca titularul
dreptului de preemptiune intelege sa-l exercite, va fi obligat sa respecte drepturile reale ca orice dobanditor
al dreptului de proprietate dezmembrat (sau grevat).
In concluzie, dreptul de preemptiune are un domeniu de aplicare bine determinat, si anume: trebuie sa
priveasca un teren agricol din extravilan, actul juridic proiectat sa fie o vanzare-cumparare si sa aiba ca
obiect transmiterea dreptului de proprietate. Daca aceste trei conditii sunt indeplinite, dreptul de
preemptiune trebuie sa fie recunoscut, indiferent de persoana proprietarului-vanzator, legea nefacand nici o
distinctie in aceasta privinta, iar ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Prin urmare, dreptul
de preemptiune poate fi exercitat si in cazul in care terenul agricol din extravilan face parte din domeniul
privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale, terenuri care se pot vinde (de exemplu, in
conformitate cu art.26 din Legea nr. 18/1991 republicata in 1998). Solutia se impune si in lumina art.41
alin.2 din Constitutie, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata, indiferent de

proprietar, si in temeiul art.6 din Legea nr. 18/1991, potrivit caruia domeniul privat al statului sau unitatilor
administrativ-teritoriale "este supus dispozitiilor dreptului comun, daca prin lege nu se prevede altfel".
3. Titularii dreptului de preemptiune sunt: coproprietarii terenului agricol (daca unul - unii - dintre
ei se hotaraste sa vanda cota-parte din dreptul de proprietate) , proprietarii vecini (prin aceasta inteleganduse proprietarii terenurilor agricole invecinate cu terenul agricol care se vinde) si arendasul, in cazul
instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate.
Potrivit unei alte opinii, vanzatorul are libertatea de alegere numai intre titularii din aceeasi
categorie (art.8 folosind termenul de "categorie" la singular); in caz contrar, enumerarea titularilor din art.5
(coproprietari, vecini si arendasi) statorniceste rangul lor.
Intrucat prin noua reglementare s-a renuntat la consacrarea expresa a unei ordini de prioritate, nu
excludem posibilitatea optiunii intre titularii din categorii diferite (de ex., incheierea contractului cu
arendasul, desi proprietarul vecin a oferit si el acelasi pret). Cat timp contractul s-a incheiat cu un titular al
dreptului de preemptiune, nu mai poate fi aplicata sanctiunea prevazuta (de art. 14 din Legea nr.54/1998)
"pentru nerespectarea dispozitiilor art.5".
Nu excludem nici posibilitatea incheierii contractului de vanzare-cumparare cu mai multi titulari ai
dreptului de preemptiune ofertanti, daca toti sunt de acord in acest sens (de ex., mai multi coproprietari ai
terenului agricol in cauza). Este adevarat ca textul prevede dreptul vanzatorului de a alege "pe unul dintre
ofertanti", dar "unul" nu are semnificatie de numeral, ci aceea de articol nehotarat.
In sfarsit, observam ca alegerea vanzatorului intre ofertautii titulari ai dreptului de preemptiune este
libera, neconditionata de lege. Prin urmare, el poate face alegerea luand in considerare si criterii subiective,
de exemplu, sa-l aleaga pe arendas, desi proprietarul terenului invecinat ofera un pret mai mare sau
conditii de plata a pretului mai avantajoase. Numai optiunea in favoarea unui cumparator care nu este
titular al dreptului de preemptiune deschide calea actiunii in anulare, daca vreun titular a oferit un pret cel
putin egal.
4. Modul de exercitare a dreptului de preemptiune. In scopul exercitarii dreptului de preemptiune,
"vanzatorul va inregistra oferta de vanzare a terenului agricol situat in extravilan la consiliul local in raza
caruia este situat terenul. In aceeasi zi, secretarul unitatii administrativ-teritoriale va afisa oferta, sub
semnatura si cu aplicarea stampilei, la sediul primariei. Oferta va cuprinde numele si prenumele

vanzatorului, suprafata si categoria de folosinta, precum si locul unde este situat terenul" (art.6 din Legea
nr.54/1998)2
5. Efectele acceptarii. Prin acceptare ofertei de cumparare de catre vanzator (sau a contraofertei de
vanzare de catre titularul dreptului de preemptiune), potrivit dreptului comun intre parti s-a incheiat un
contract, oferta devenind irevocabila. Se pune insa intrebarea, ce contract este incheiat: contractul de
vanzare-cumparare a terenului sau numai un antecontract de vanzare-cumparare? Problema se pune
intrucat terenurile pot fi instrainate si dobandite "prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica"
(art.2 alin.1 din Legea nr.54/1998).
6. Sanctiuni. instrainarea terenului cu incalcarea dreptului de preemptiune (neinregistrarea "ofertei"
de vanzare la consiliul local, vanzarea terenului inainte de expirarea termenului prevazut pentru exercitarea
dreptului sau la pret inferior - nesimulat - fata de cel prevazut in oferta comunicata etc.) se sanctioneaza cu
nulitatea relativa a contractului incheiat (art. 14 din Legea nr.54/1998), anularea putand fi ceruta potrivit
dreptului comun in materie, dar - tinand seama de opozabilitatea erga omnes a dreptului de preemptiune indiferent de persoana ori de buna sau reaua-credinta a cumparatorului si cu toate ca titularul dreptului de
preemptiune nu este parte in contractul a carui anulare se cere.

Capitolul 3
CAPACITATEA PARTILOR
3.1.Reguli generale
Conform art. 1306 C.civ., pot cumpara toti carora nu le este oprit prin lege. Deci regula este
capacitatea, iar incapacitatea, exceptie. De aceea, cazurile de incapacitate sunt expres si limitativ prevazute
de lege si sunt de stricta interpretare.
Cat priveste capacitatea de exercitiu, in materia contractului de vanzare-cumparare se aplica
regulile generale. Precizam numai ca vanzarea-cumparare este, in principiu, un act de dispozitie atat pentru
vanzator, cat si pentru cumparator. In consecinta, partile trebuie sa aiba capacitate de exercitiu deplina, iar
persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de exercitiu restransa, trebuie sa incheie contractul prin
ocrotitorul legal, respectiv cu incuviintarea acestuia si, in toate cazurile, cu autorizatia autoritatii tutelare.
Dar vanzare-cumparare este, intotdeauna, act de dispozitie numai raportat la lucrul vandut si pretul care
formeaza obiectul contractului. In schimb, raportat la patrimoniul partii contractante, vanzarea-cumpararea
mijloceste si efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului (de exemplu,
cumpararea de materiale pentru repararea casei, instrainare bunurilor supuse pieirii ori stricaciunii sau a
celor de mica valoare devenite nefolositoare - art. 129 C.fam.). Iar in aceste cazuri va fi suficient ca partea
sa aiba capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare si, respectiv, sa aiba incuviintarea
necesara incheierii unor astfel de acte.
Pentru contractul de vanzare-cumparare legea prevede anumite incapacitati speciale. Aceste
incapacitati sunt interdictii (prohibitii) de a vinde si cumpara sau de a cumpara. Interdictiile (numai) de a
vinde (inalienabilitatea), intrucat sunt stabilite de lege in functie de natura (destinatia) bunurilor, iar nu in
consideratia persoanei (intuitu personae), urmeaza sa fie analizate in legatura cu obiectul contractului de
vanzare-cumparare.
1. Vanzarea intre soti este interzisa (art. 1307 C.civ.). Care este scopul acestei interdictii?
a) Potrivit legii, donatia intre soti este revocabila (art.937 C.civ.).
b) Prin aceasta interdictie se apara si interesele mostenitorilor (rezervatari sau care beneficiaza de
raportul donatiilor).

c) Prin aceasta interdictie se mai apara interesele creditorilor, care ar putea sa fie fraudati prin
incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate (inclusiv fictive).
Nerespectarea interdictiei cu privire la vanzarea intre soti, duce la nulitatea relativa a contractului,
anularea putand fi ceruta de oricare dintre soti, de mostenitorii ocrotiti sau de creditori, fara a fi obligati sa
dovedeasca fraudarea drepturilor. Fiind o nulitate relativa, ea poate fi confirmata dupa desfacerea
casatoriei de catre parti sau de catre mostenitori dupa moartea vanzatorului.
2. Conform art. 1308 pct.1 C.civ., tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor de sub tutela lor (cat
timp socotelile definitive ale tutelei n-au tost date si primite - art. 809 C.civ.).
3. Mandatarii, atat conventionali, cat si legali, imputerniciti a vinde un lucru nu pot sa-l cumpere
(art. 1308 pct.2 C.civ.) intrucat - de regula - nu se poate admite ca o persoana sa cumuleze si rolul de
vanzator si cel de cumparator. Legea a stabilit aceasta prohibitie (precum si prohibitia pentru functionari)
pentru ca mandatarul (functionarul) sa nu fie pus in situatia de a alege intre interesul sau, care este de a
cumpara cat mai ieftin, si interesul pe care trebuie sa-l apere, obtinand pretul cel mai ridicat.
4. Persoanele care administreaza bunuri ce apartin statului, comunelor, oraselor, municipiilor sau
judetelor nu pot cumpara bunurile aflate in administrarea lor (art. 1308 pct.3 C.civ.).
5. Functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau unitatilor administrativ-teritoriale care
se vand prin mijlocirea lor (art. 1308 pct.4 C.civ.). In cazul bunurilor destinate vanzarii si pentru care
exista preturi fixe, astfel incat aprecierile subiective sunt excluse, cumpararea poate fi recunoscuta
valabila, daca nu intervin alte cauze de nulitate.
In cazul tutorilor, mandatarilor, administratorilor si functionarilor consideram ca sanctiunea este
nulitatea relativa (desi textul art. 1308 sugereaza sanctiunea nulitatii absolute).
6. Judecatorii, procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari (cumparatori) de drepturi litigioase
care sunt de competenta curtii de apel in a carui circumscriptie isi exercita functia sau profesia (art. 1309
C.civ.) . In cazul judecatorilor de la Curtea Suprema de Juslitie si a procurorilor de la ParchetuI General
(de pe langa CSJ), interdictia se intinde pe tot teritoriul tarii.

Prin "drepturi litigioase" trebuie sa se inteleaga nu numai drepturile care formeaza obiectul unui
proces inceput si neterminat, dar si cele in privinta carora se poate naste o contestatie serioasa si viitoare
(dubius eventus litis) si indiferent de natura dreptului si de intentia cumparatorului de a-l revinde .
Intrucat aceasta interdictie este intemeiata pe un motiv de ordine publica (apararea prestigiului
justitiei) incalcarea ei se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a actului si cu suportarea cheltuielilor vanzarii
si plata daunelor-interese.
7. O incapacitate speciala de cumparare (de dobandire prin acte intre vii) a fost prevazuta de art.46
alin.2 din Legea nr.18/1991 in privinta terenurilor agricole, reglementata in prezent de Legea nr.54/1998
privind circulatia juridica a terenurilor. Potrivit art.2alin.2 din noua lege, proprietatea funciara a
dobanditorului si a familiei sale (sotii si copiii necasatoriti, daca gospodaresc impreuna cu parintii lor) nu
poate depasi 200 ha teren agricol in echivalent arabil.
Cu toate ca noua lege foloseste impropriu, termenul de "reductiune", regimul juridic aplicabil este
cel al nulitatii absolute (totale sau partiale), iar nu al reductiunii liberalitatilor excesive pentru incalcarea
rezervei succesorale (care poate sa nu fie ceruta de persoanele indreptatite si actiunea in reductiune este
prescriptibila in termenul general de prescriptie).
In masura desfiintarii actului, vanzatorul ramane proprietar si obligat sa restituie pretul (restitutio in
integrum, respectiv, partim restitutio). Pe de alta parte, intrucat actul este nul absolut, nu poate fi validat
prin retransmiterea terenului catre o alta persoana (nulitatea primei instrainari atragand si nulitatea celei de
a doua, instrainatorul neavand calitatea de proprietar) si nici deghizat sub forma de arendare sau dobandit
printr-o persoana interpusa. In caz de simulatie, actul secret este desfiintat in temeiul art.2 din Legea
nr.54/1998, iar cel aparent nu poate produce efecte intre parti, intrucat nu corespunde vointei lor reale. Dar
se poate angaja raspunderea lor fata de tertii care, cu buna-credinta, isi intemeiaza pretentiile pe actul
public (de exemplu, cumpararea viitoarei recolte de la "arendas").
8. Persoanele insolvabile nu pot cumpara bunurile imobile care se vand prin licitatie publica
(art.535 C.proc.civ.) .

Capitolul 4
OBIECTUL CONTRACTULUI
4.1. Lucrul vandut. Conditii
Lucrul vandut trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:

I.

sa fie in comert (in circuitul civil);


sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor;
sa fie determinat sau determinabil, licit si posibil; sa fie proprietatea vanzatorului.
Lucrul sa fie in comert ( in circuitul civil). Art. 1310 C.civ., care prevede ca pot fi vandute toate
lucrurile care sunt in comert (in commercio) afara daca legea opreste aceasta, face aplicatia unei
reguli generale prevazute in art.963 C.civ., conform careia numai lucrurile aflate in comert (in

II.

circuitul civil) pot forma obiectul unui contract.


Lucrul sa existe (existenta actuala sau viitoare). A doua conditie prevazuta de lege pentru
validitatea contractului este ca lucrul sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata

III.

exista in viitor.
Lucrul sa fie proprietatea vanzatorului. Vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut
individual determinat. Intrucat contractul este translativ de proprietate, vanzatorul trebuie sa fie
titularul dreptului ce se instraineaza. In caz contrar, el nu poate transmite dreptul care face
obiectul contractului; nemo dat quod non habet sau nemo plus iuris ad alium transferre potest,
quam ipse habet.

4.2. Predarea lucrului vandut


Obligatia principala de predare. Prin predare se intelege punerea lucrului vandut la dispozitia
cumparatorului (reglementata de art. 1314-1334 C.civ., care contin norme cu caracter dispozitiv). Deoarece
proprietatea se transmite, de regula, din momentul incheierii contractului, predarea nu are semnificatia
transferarii dreptului de proprietate si nici chiar a posesiei, ci numai a detentiei, cumparatorul posedand din momentul in care a devenit proprietar - corpore alieno (formularea art. 1314 C.civ. fiind criticata).
1. In ceea ce priveste modul de executare, predarea presupune, in unele cazuri, numai o atitudine
pur pasiva, din partea vanzatorului (lasarea lucrului la dispozitia cumparatorului, de exemplu, cand lucrul

se afla in detentia lui - ca depozitar, comodatar etc.- sau exista posibilitatea preluarii fara concursul
vanzatorului), iar, in alte cazuri, indeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru ca cumparatorul
sa intre in stapanirea efectiva a lucrului cumparat, de exemplu, predarea cheilor cladirii, remiterea titlului
de proprietate sau de creanta (art. 1315, 1316 si art.1318 C.civ.), eliberarea cladirii de catre vanzator si
persoanele care nu au un drept opozabil cumparatorului etc.
2. Cu privire la termenul si dovada predarii se aplica regulile generale referitoare la executarea
obligatiilor.
3. Predarea se face la locul unde se afla lucrul vandut in momentul contractarii (ibi dari debet ubi
est - art. 1319 C.civ.). Aceasta regula se aplica in cazul in care lucrul vandut poate fi localizat din
momentul incheierii contractului (este individualizat). In celelalte cazuri, potrivit regulilor generale
(art.1104 C.civ.), predarea trebuie sa se faca la domiciliul debitorului (vanzatorului). Rezulta ca, in lipsa de
stipulatie contrara, si daca lucrul nu poate fi localizat, obligatia de predare a lucrului vandut este cherabila,
iar nu portabila.
4. Cheltuielile de predare (cantarire, masurare, numarare) sunt in sarcina vanzatorului, iar cele ale
ridicarii de la locul predarii (incarcare, transport, descarcare etc.) in sarcina cumparatorului, daca nu este
stipulatie contrara (art. 1317 C.civ.). De exemplu, daca s-a stabilit ca loc al executarii domiciliul
cumparatorului, cheltuielile de transport sunt in sarcina vanzatorului .
5. In ceea ce priveste obiectul predarii, vanzatorul este obligat sa predea lucrul vandut "in masura
determinata prin contract" (art. 1326 C. civ.). In cazul unui lucru individual determinat si existent in
momentul incheierii contractului "in starea in care se afla in momentul vanzarii" (art. 1324 C.civ.), iar in
cazul lucrurilor de gen si viitoare in cantitatea si calitatea ori alte criterii determinate in contract (monstre,
esantioane, standarde etc.), fiind aplicabile regulile generale referitoare la obiectul platii (art. 1100-1103
C.civ.).
6. In lipsa de stipulatie contrara (expresa sau tacita), vanzatorul este obligat sa predea, o data cu
lucrul vandut, si fructele percepute dupa momentul transferarii dreptului de proprietate(art. 1324 C.civ).
Dacapartile nu s-au inteles altfel, consideram ca vanzatorul (sau alta persoana care nu are drept de
folosinta opozabil cumparatorului) are dreptul la restituirea cheltuielilor facute pentru producerea fructelor,
daca este cazul.

7. Cumparatorul are dreptul, de asemenea, la accesoriile lucrului vandut si la tot ce a fost destinat la
uzul sau perpetuu (art. 1325 C.civ.), de exemplu, imobile prin destinatie, actiunea in revendicare sau in
garantie (dar nu si actiunea personala de anulare a contractului de locatiune pentru incapaciate), precum si
la accesoriile convenite (de exemplu, ambalajul).

4.3. Garantarea lucrului vandut


Obligatia de garantie a vanzatorului decurge din principiul ca el trebuie sa faca tot ce-i sta in
putinta pentru a asigura cumparatorului stapanirea - linistita si utila - a lucrului vandut. Rezulta ca obligatia
de garantie are o dubla infatisare (art. 1336 C.civ.): vanzatorul trebuie sa-l garanteze pe cumparator de
linistita folosinta a lucrului, adica contra evictiunii si de utila folosinta a lucrului contra viciilor.
Garantia contra evictiunii
Se numeste evictiune pierderea proprietatii lucrului (in total ori in parte) sau tulburarea
cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar. In acest sens, Codul civil prevede ca vanzatorul
este de drept obligat sa-l garanteze pe cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut,
precum si de sarcinile care n-au fost declarate la incheierea contractului (art. 1337)

4.4. Obligatiile partilor


1. Locul si data platii. Daca nu s-a prevazut altfel in contract (art.1361 C.civ.), cumparatorul este
obligat sa plateasca pretul la locul si in momentul in care i se face predarea lucrului vandut (art. 1362
C.civ.)
2. Dobanda pretului. Potrivit art. 1363 C.civ., cumparatorul este obligat sa plateasca dobanda pana
la efectiva achitare a pretului in urmatoarele trei cazuri: daca exista conventie in acest sens; daca lucrul
vandut si predat este producator de fructe (civile sau naturale); in toate celelalte cazuri numai daca si din
momentul in care cumparatorul a fost pus in intarziere printr-o notificare (iar nu neaparat prin chemare in
judecata, cum prevede art. 1088 C.civ. ca regula generala pentru obligatii banesti).

3. Sanctiunea neplatii pretului. In caz de neexecutare, totala sau partiala, a obligatiei de plata a
pretului de catre cumparator, vanzatorul poate alege intre mai multe posibilitati.
Astfel, vanzatorul poate cere obligarea cumparatorului la executarea in natura a obligatiei, care este
totdeauna posibila (daca debitorul este solvabil), deoarece are ca obiect o suma de bani. Actiunea in plata
pretului - avand un asemenea obiect - are caracter personal si se prescrie in termenul general de 3 ani.
Vanzatorul nu este insa obligat sa ceara executarea silita. El poate, renuntand la aceasta posibilitate,
fie sa invoce exceptia de neexecutare (daca lucrul vandut nu a fost predat cumparatorului), fie - daca a
predat sau este gata sa predea lucrul vandut si nu intelege sa invoce exceptia - sa ceara rezolutiunea
contractului pentru neplata pretului (inclusiv a dobanzilor), ambele aceste sauctiuni fiind indivizibile (de
exemplu, in caz de transmitere a obligatiei de plata a pretului asupra mostenitorilor cumparatorului sau a
creantei asupra mostenitorilor vanzatorului).

4.5. Suportarea cheltuielilor vanzarii


Intre parti si in raporturile cu tertii. In afara de cele doua obligatii analizate, conform art. 1305
C.civ., cumparatorul mai este obligat - in lipsa de stipulatie contrara - sa plateasca, ca accesoriu al pretului,
cheltuielile vanzarii (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru si de autentificare - onorariul
notarial - sau de publicitate imobiliara etc.). Daca cumparatorul pretinde ca, desi in actul ce constata
conditiile vanzarii nu s-a stipulat nimic in aceasta privinta, totusi intelegerea a fost ca vanzatorul sa
plateasca parte din cheltuieli, el va trebui sa faca dovada acelei intelegeri netrecute in actul de vanzare.
Cheltuielile vanzarii nu pot fi puse in sarcina vanzatorului pe baza de simple prezumatii.
Asemenea reguli, care guverneaza raporturile vanzatorului si cumparatorului cu tertii, nu modifica
insa reglementarea aplicabila intre parti. In consecinta, daca una dintre parti (contrar obligatiilor
contractuale dintre ele) plateste, in parte sau integral, anumite cheltuieli, va avea actiune in regres
impotriva celeilalte parti, caci obligatia ambelor parti (de exemplu, obligatia solidara a mandantilor) este
prevazuta numai in favoarea tertului. Relatille dintre parti sunt carmuite numai de clauzele contractuale si
de art. 1305 C.civ.
Bibliografie

Prof. univ. dr. Francisc Deak Tratat de drept civil


www.model-contracte.com
contracte econonmice manual clasa a XI-a A, coordinator CONSTANTA VASILESCU SI
MIRELA NICOLETA DINESCU

Anexa nr.1
CONTRACT DE VNZARE- CUMPARARE

PENTRU UN VEHICUL FOLOSIT

1 VANZATOR
PERSOANA FIZICA : .., act de identitate seria , nr.
.
PERSOANA JURIDICA: ...
Nr. inmatriculare la Registrul Comertului . Reprezentata prin
. Domiciliul / sediul in , str.
. nr Bl. sc. . Ap.. sector/ judet ..
.., cod ..

(Stampila in cazul persoanelor juridice)


________________________________________________________________________________
2 CUMPARATOR
PERSOANA FIZICA : ..., act de identitate seria ,
nr..
PERSOANA JURIDICA: ...
Nr. inmatriculare la Registrul Comertului . Reprezentata prin
., Domiciliul / sediul in , str.
. nr Bl. sc. . Ap.. sector/ judet ..
.., cod ..

(Stampila in cazul persoanelor juridice)


________________________________________________________________________________________

3 OBIECTUL CONTRACTULUI
Vehiculul marca .. tipul ., numar de identificare
... Serie motor .Cilindree .... cmc, numar de
inmatriculare ., data la care expira inspectia tehnica periodica
., numarul cartii de identitate a vehiculului ..
________________________________________________________________________________
4 PRETUL
in
cifre

lei

in

litere

________________________________________________________________________________________

5 Vanzatorul mentionat la punctul (1) declara ca vehiculul este proprietatea sa, libera
de orice sarcini. De asemenea, declara ca a predat cumparatorului mentionat la
punctul (2) vehiculul, cheile, fisa de inmatriculare si cartea de identitate a vehiculului,
primind de la acesta pretul prevazut la punctul (4)
Cumparatorul mentionat la punctul (2) declara ca a primit de la vanzatorul mentionat la
punctul (1) vehiculul, cheile, fisa de inmatriculare si cartea de identitate a vehiculului,
achitand vanzatorului pretul mentionat la punctul (4).

Anexa la contract :

Da

Nu
Semnatura vanzatorului ..

Locul incheierii contractului .


Semnatura cumparatorului
Data

Incepand cu data semnarii, cumparatorul dobandeste


calitatea de proprietar de drept si de fapt asupra vehiculului
ce face obiectul prezentului contract de vanzare-cumparare,
preluand toate obligatiile prevazute de lege, inclusiv cele
legate de transcrierea vehiculului pe numele sau, in maxim
30 de zile.

Am luat la cunostinta _______________________________________


(semnatura cumparator si stampila dupa
caz)