Curs 4

Contractul de locatiune=este acel contract prin care o persoana numita locator se obliga
sa asigure unei alte persoane numite locatar sau chirias, folosinta temporara, totala sau
partiala a unui bun in schimbul unei sume de bani (chirie).
Caracterele juridice ale contractului de locatiune
Caracterul consensual se incheie prin simplul accord de vointa al partilor fara a
fi necesara indeplinirea altei formalitati de forma, desi practica judecatoreasca cunoaste
situatii in care partile contractului de locatiune au intampinat dificultati in probarea
contractului. Este recomandabil ca acest contract de locatiune sa fie incheiat in scris din
cel putin 2 motive:
in cazul in care s-a inceput executarea contractului, iar contractul a fost
incheiat in forma verbala, iar una dintre parti contesta existenta lui, nu va fi
admisa proba cu martori ci va fi necesara existenta unui inscris care sa ateste
vointa partilor;
al doilea caz reprezinta situatia in care contractul verbal se aplica in curs de
executare iar pe parcursul derularii contractului apare o contestatie cu privire
la pretul datorat de locatar.
Caracterul bilateral respectivul contract da nastere obligatiilor reciproce pentru
parti.
Contractul de locatiune este un contract cu titlu oneros, ambele parti urmarind un interes
de natura patrimoniala. Este si un contract comutativ insemnand ca partile contractului
cunosc existenta si intinderea obligatiilor asumate prin contract din momentul intrunirii
acordului de vointa. Este de asemenea un contract cu executare succesiva adica timpul
este de esenta si nu de natura sa, durata contractului de locatiune putand fi determinate si
determinabila, dar niciodata contractul nu va putea avea character vesnic/perpetuu.
Efectele contractului de locatiune
Obligatiile locatorului
Toate obligatiile locatorului decurg din principiul potrivit caruia acesta trebuie sa
asigure locatarului folosinta lucrului care formeaza obiectul contractului pe tot parcursul
derularii contractului avand asadar o obligatie de afacere.
Pentru a asigura folosinta lucrului, locatorul este obligat sa predea sis a mentina
lucrul in stare de intrebuintare si sa-l garanteze pe locatar de tulburarile provenit din
propria sa fapta de la terti, precum si din viciile lucrului.
Obligatia de a preda a locatorului
Lucrul care face obiect al contractului trebuie predate intr-o stare corespunzatoare
destinatiei pentru care a fost inchiriat, astfel locatorul are obligatia de a efectua toate
reparatiile de natura locative si caracterul necesar inainte de a efectua predarea. Pe de alta
parte locatorul nu este obligat sa efectueze acele reparatii care din momentul predarii ii
revin locatarului.
Obligatia de garantie a locatorului
Locatorul trebuie sa intretina lucrul in stare corespunzatoare pe toata dura
contractului, darn u va raspunde pentru stanjenirea folosintei locatarului produsa ca
urmare a efectuarii reparatiilor necesare chiar daca locatarul va fi lipsit in parte de
folosinta lucrului pe care l-a inchiriat.

Este necesat ca reparatiile effectuate de locator sa aiba character urgent sis a fie
effectuate in cel mult 40 de zile. In caz contrar locatarul putand cere o diminuare a chiriei
proportional cu perioada in care a fost lipsit de folosinta lucrului.
Totodata locatorul este garant pentru viciile ascunse ale lucrului care il impiedica
pe locatar sa foloseasca bunul potrivit destinatiei. Acelasi locator este responsabil chiar si
in situatia in care lucrul ce formeaza obiectul contractului nu este cu desavarsire
impropriu folosintei, dar viciile ascunse aparute micsoreaza folosinta. Gravitatea viciilor
este lasata la aprecierea instantei.
Aceasta obligatie de garantie, nereglementata de lege, poate fi modificata prin
conventia partilor in sensul agravarii, limitarii sau inlaturarii. Limitarea sau inlaturarea
obligatiei de garantie produce efecte numai daca locatorul a fost de buna credinta sin u a
cunoscut viciile ascunse ale lucrului sau tulburarea nu I s-a datorat.
Obligatiile locatarului
Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar, potrivit destinatiei stabilite
prin contract.
Locatarul are obligatia de a intretine lucrul predate in stare de intrebuintare si are
obligatia de a efecua acele reparatii de simpla intretinere spre deosebire de reparatiile
capitale care ii revin locatorului.
Obligatia de plata a chiriei
Potrivit regulilor de plata a chiriei se face la domiciliul debitorului si are astfel
character cherabil sin u portabil. Chiria se va plati la data/forma stabilita de parti a
incheierea contractului.
Obligatia de restituire a lucrului
Lucrul trebuie restituit in starea in care a fost predate, chiriasul neraspunzand
pentru pierderea/deteriorarea lucrului datorata vechimii acestuia, fortei majore sau
cazului fortuit.
Obligatia pentru raspundere de incendiu
Aceasta obligatie intervine daca nu se va putea dovedi ca incendiul a provenit din
caz fortuit (scurtcircuit) si astfel locatorul nu il va putea trage la raspundere pe locatar
cerandu-I despagubiri.
Sublocatiunea=este contractul prin care chiriasul din contractul de locatiune transmite
folosinta lucrului unei alte persoane numita sublocatar in schimbul unei cirii. Aceasta
sublocatiune nu trebuie interzisa prin contractul de locatiune; sunt 2 contracte distincte
care au in comun persoana locatarului.
Cesiunea contractului de locatiune presupune 2 contracte distincte, 1 contract de
locatiune si altul de cesiune a locului chiriasului, adica a drepturilor si obligatiilor
chiriasului. Spre deosebire de sublocatiune, in cazul cesiunii, cesionarul sau tertul va intra
in raporturi directe cu locatorul din contractul de locatiune. In cazul contractului de
sublocatiune, spre deosebire de cesiune, intre sublocatar si locatorul din contractul
principal de locatiune nu se creeaza raporturi directe.
Modalitati de incetare a contractului de locatiune:
prin denuntarea unilaterala;
prin expirarea termenului stability in momentul incheierii contractului;
prin desfiintarea titlului proprietarului
prin pieirea lucrului care face obiectul contractului.