MODALITILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

7.1. Aspecte generale privind modalitile proprietii

n mod obinuit dreptul de proprietate asupra unuia sau a mai multor bunuri, mobile sau imobile,
aparine unei singure persoane. ns, exist situaii cnd acest drept aparine n comun mai multor
persoane, altfel spus bunul se afl n indiviziune.
De regul, indiviziunea i are originea n succesiune (motenire), dar ea poate rezulta i dintr-o
convenie, din lege, sau ca efect al uzucapiunii atunci cnd de aceasta au beneficiat mai multe persoane.
Prin modalitate juridic nelegem situaia n care mai multe persoane au un drept de proprietate
asupra unui bun sau a mai multor bunuri, dar i atunci cnd exist anumite situaii de incertitudine vremelnic
n care se afl dreptul de proprietate.
Avnd n vedere cele de mai sus, considerm c se impune s constatm dou situaii distincte:
prima, n care mai multe persoane au un drept de proprietate asupra bunului i, cea de-a doua, n care exist
o situaie juridic vremelnic n care se gsete dreptul de proprietate. Astfel, n primul caz ne vom afla n
prezena proprietii comune, iar n cel de-al doilea caz ne vom gsi n prezena proprietii anulabile i
proprietii rezolubile. Aadar, modalitile juridice ale dreptului de proprietate sunt: proprietatea
rezolubil, proprietatea anulabil i proprietatea comun.
Proprietatea anulabil poate fi definit ca fiind acea modalitate juridic a dreptului de proprietate
care exprim starea de incertitudine vremelnic (temporar) n care se gsete un drept, atunci cnd el a fost
transferat de la o persoan la alta printr-un act juridic anulabil. Important de reinut este aici faptul c actul
prin care s-a transmis dreptul de proprietate este lovit de nulitate relativ. n acest sens, art. 1248
C.civ.prevede: ,,Contractul ncheiat cu nclcarea unei dispoziii legale instituite pentru ocrotirea unui interes
particular este anulabil.
Ct privete nulitatea relativ, aceasta poate fi invocat numai de cel al crui interes este ocrotit prin
dispoziia legal nclcat. Nulitatea relativ poate fi invocat pe cale de aciune numai n termenul de
prescripie stabilit de lege. Cu toate acestea, partea creia i se cere executarea contractului poate opune
oricnd nulitatea relativ a contractului, chiar i dup mplinirea termenului de prescripie a dreptului la
aciunea n anulare (art.1249 alin.2 C.civ.)
Referitor la cauzele de nulitate relativ, potrivit art.1251 C.civ., ,,Contractul este anulabil cnd au fost
nesocotite dispoziiile legale privitoare la capacitatea de exerciiu, cnd consimmntul uneia dintre pri a
fost viciat, precum i n alte cazuri anume prevzute de lege.

7.1.2. Proprietatea rezolubil

Dreptul de proprietate poate fi nstrinat printr-un act juridic ncheiat sub condiie rezolutorie. Cod
civil prevede unele cazuri de proprietatee rezolubil n art. 1020, 1023 i 1031 C.civ. Condiia rezolutorie
este aceea care supune desfiinarea obligaiei la un eveniment viitor i incert.
Proprietatea rezolubil ar putea fi definit ca fiind acea modalitate juridic a dreptului de proprietate
care exprim situaia de incertitudine vremelnic (temporar) a acestui drept, atunci cnd transmiterea
dreptului de proprietate de la o persoan la alta a avut loc sub condiie rezolutorie. n cazul n care condiia
se realizeaz, dreptul de proprietate este desfiinat retroactiv. Atunci cnd condiia nu se realizeaz, dreptul
de proprietate se consolideaz definitiv.
Proprietatea rezolubil poate rezulta din lege sau din convenia prilor. Astfel, prin lege,
proprietatea este rezolubil n urmtoarele cazuri/situaii:
a) situaia donatorului a crui donaie este revocat pentru ingratitudine i pentru neexecutarea fr
justificare a sarcinilor la care s-a obligat donatarul (art.1020 C.civ.).Donaia se revoc dac donatarul se face

1
vinovat de fapte penale, cruzimi sau injurii grave fa de donator, precum i dac donatarul refuz n mod
nejustificat s asigure alimente donatorului ajuns n nevoie, n limita valorii actuale a bunului donat, inndu-
se ns seama de starea n care se afla bunul la momentul donaiei (art. 1023 C.civ.).
b) n situaia stipulat de art. 1031 C.civ., care prevede c orice donaie ncheiat ntre soi este
revocabil numai n timpul cstoriei. Acest lucru nseamn c soul donator poate oricnd revoca donaia.

7.1.3. Proprietatea comun

Proprietatea comun este acea modalitate a dreptului de proprietate ce se caracterizeaz prin faptul
c dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai multe persoane, care exercit n mod egal
toate atributele (posesia, folosina, dispoziia).
Codul civil romn n vigoare reglementeaz coproprietatea n art. 634-666. Proprietatea comun
poate avea ca obiect att bunuri mobile, ct i imobile, iar titularii dreptului de proprietate pot fi persoane
fizice, persoane juridice, statul i unitile administrativ-teritoriale, ns n cazul acestora din urm, numai ca
titulari ai dreptului de proprietate privat.

7.2.Proprietatea comun.Proprietatea comun pe cote-pri

7.2.1. Definiia i formele dreptului de proprietate comun

De-a lungul timpului, proprietatea comun a primit diferite definiii, ns noi ne-am oprit asupra
celei dat de Eugeniu Safta-Romano potrivit creia ,,proprietatea comun este acea modalitate a dreptului de
proprietate care se caracterizeaz prin aceea c dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai
multe persoane, care exercit n mod egal posesia, folosina i dispoziia (1993, p.108).
n dreptul civil romn, exist dou forme de proprietate comun: proprietatea comun pe cote-pri
(coproprietatea) i proprietatea comun n devlmie.
n cazul proprietii comune pe cote-pri, obiectul rmne nefracionat n materialitatea sa, pe cnd
dreptul de proprietate se fracioneaz pe cote pri aritmetice egale sau inegale. ns, n cazul proprietii
comune n devlmie dreptul de proprietate comun aparine nefracionat titularilor devlmai i au ca
obiect bunuri comune nefracionate n materialitatea lor.
Cota parte din dreptul fiecruia dintre coproprietari poate fi exprimat prin fracie, i anume: ,
sau printr-un procent: 20%, 50%, 35% (Brsan C.,2007, p.163).
Proprietatea comun pe cote-pri (coproprietatea) poate fi obinuit sau forat. Forma temporar a
proprietii comune pe cote pri poate nceta oricnd, deoarece nimeni nu poate fi obligat a rmne n
indiviziune.
7.2.2.Proprietatea comun pe cote-pri (coproprietatea) obinuit

Dup unii autori, proprietatea comun pe cote-pri (coproprietatea) obinuit poate nceta oricnd
prin partaj, pe cale amiabil sau prin intermediul instanelor de judecat.
n viziunea altora, proprietatea comun pe cote-pri (coproprietatea) obinuit poate nceta prin
succesiune, prin cumprare, prin donaie, cnd unul dintre coprtai devine - prin unul din aceste moduri
titularul tuturor cotelor-pri (Brsan C.,2007, p. 173).
Proprietatea comun pe cote-pri nceteaz n cazul n care ntregul bun comun este trecut n
domeniul public, dar i n cazul pieirii totale a bunului comun, situaie n care dreptul de proprietate
comun pe cote-pri rmne fr obiect. ns cel mai des ntlnit mod de ncetare a coproprietii este
partajul. Partajul poate fi fcut prin bun nvoial sau prin hotrre judectoreasc.
Partajul este operaiunea juridic prin care se pune capt strii de coproprietate sau de indiviziune,
n sensul c bunul sau, dup caz, bunurile stpnite n comun pe cote-pri sunt mprite materialicete

2
ntre coprtai, fiecare dintre acetia devenind proprietar exclusiv asupra bunului sau a unei pri materiale
din bunul care forma obiectul coproprietii.
Atunci cnd este posibil, partajul se poate face n natur, proporional cu cota-parte a fiecrui
coproprietar. Dac bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil n natur, partajul se va face n unul
dintre urmtoarele moduri prevzute de art. 676 C.civ. :
a) atribuirea ntregului bun, n schimbul unei sulte, n favoarea unuia ori a mai multor coproprietari,
la cererea acestora;
b) vnzarea bunului n modul stabilit de coproprietari ori, n caz de nenelegere, la licitaie public,
n condiiile legii, i distribuirea preului ctre coproprietari proporional cu cu cotaparte a fiecrui
coproprietar.
O situaie n care legea impune n mod obligatoriu partajul judiciar este cea prevzut de art.674
Cod civil, unde se prevede c dac toi coprtaii nu sunt prezeni personal sau ntre ei exist minori i
condiiile ocrotirii lor nu sunt ndeplinite, atunci instana de judecat poate dispune modul n care urmeaz a
fi fcut partajul astfel nct nici unul din coprtai s nu fie lezat n dreptul su. Mai concret,dac un
coproprietar este lipsit de capacitate de exerciiu ori are capacitate de exerciiu restrns, partajul va putea fi
fcut prin bun nvoial numai cu autorizarea instanei de tutel, precum i, dac este cazul, a ocrotitorului
legal.
7.2.3. Proprietatea comun pe cote-pri (coproprietatea) forat i perpetu

Dac n cazul proprietii comune pe cote-pri temporar coproprietarii sunt liberi s pun capt
strii de coproprietate, n cazul proprietii comune pe cote-pri forat starea de indiviziune se menine
independent de voina prilor. Obiectul coproprietii forate l constituie un bun sau unele bunuri care,
prin natura lor, nu pot fi mprite, ele fiind folosite permanent de mai muli coproprietari.
Coproprietatea este forat deoarece nu depinde de voina coproprietarilor, motiv pentru care a fost
denumit i perpetu ,,datorit scopului sau destinaiei permanente creia i sunt afectate bunurile
respective (Pop L., 1996, p.199).
Potrivit dreptului civil romn n vigoare, se afl n coproprietate forat:
a) coproprietatea forat asupra prilor i dotrilor comune din cldirile cu mai multe apartamente
de locuit sau alte spaii, aflate n proprietatea exclusiv sau n proprietate comun pe cote-pri temporar
(art. 649 C.civ.);
b) coproprietatea bunurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile comune , cum
ar fi de exemplu, fntni, poteci, drumuri, izvoare, etc. (art. 646 C.civ.);
c) coproprietatea bunurilor afectate utilizrii a dou sau a mai multor fonduri, cum ar fi o central
termic sau alte instalaii care deservesc dou sau mai multe cldiri, un drum comun ntr-un cartier de
locuine sau alte asemenea bunuri(art. 646 C.civ.) ;
d) coproprietatea forat asupra unor bunuri considerate ca bunuri de familie , precum tablouri de
familie, morminte sau construcii funerarea etc. (art. 1141 C.civ.);
e) coproprietatea forat a despriturilor comune;
f) coproprietatea forat a oricrui alt bun comun prevzut de lege.
ntr-o astfel de situaie cea a coproprietii lucrurilor comune necesare pentru folosirea a dou
imobile comune ne gsim atunci cnd potecile, drumurile, fntnile, izvoarele care servesc pentru folosirea a
dou imobile nvecinate, ce se situeaz pe linia care desparte cele dou proprieti, se afl n proprietatea
comun stabil i forat pe cote pri ce are ca titulari pe proprietarii exclusivi ai imobilelor nvecinate.
Potrivit art. 649 C.civ., sunt considerate pri comune, n msura n care prin lege ori prin act juridic
nu se prevede altfel urmtoarele:

3
 a) terenul pe care se afl cldirea, compus att din suprafaa construit, ct i din cea neconstruit
necesar, potrivit naturii sau destinaiei construciei, pentru a asigura exploatarea normal a acesteia;
pentru eventuala suprafa excedentar proprietarii sunt titularii unei coproprieti obinuite;
b) fundaia, curtea interioar, structura, structura de rezisten, pereii perimetrali i despritori
dintre proprieti i/sau spaiile comune, acoperiul, terasele, scrile i casa scrilor, holurile, pivniele i
subsolurile necompartimentate, rezervoarele de ap, centralele termice proprii i ascensoarele;
c) instalaiile de ap i canalizare, electrice, de telecomunicaii, de nclzire i de gaze de la
branament/racord pn la punctul de distribuie ctre prile aflate n proprietate exclusiv, canalele
pluviale, paratrsnetele, antenele colective, precum i alte asemenea pri;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinei prilor, sunt n folosin comun.
De asemenea, legea prevede c, courile de fum i de aerisire, precum i spaiile pentru spltorii i
usctorii sunt considerate pri comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeaz aceste utiliti n
conformitate cu proiectul cldirii.

7.2.4. Proprietatea comun pe cote-pri forat din cldirile cu mai multe

locuine (apartamente) sau alte spaii dect cele de locuit, ce aparin unor
proprietari diferii
n prezent, dispoziii care fac trimitere la proprietatea comun pe cote-pri forat asupra dotrilor
i utilitilor comune din cldirile cu mai multe locuine (apartamente) gsim n unele acte normative
precum: Decretul-lege nr.61/1990 privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului ctre
populaie, Legea nr.85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile
statului i din fondurile unitilor economice i de stat (republicat n anul 1998), n Legea nr.114/1996
legea locuinei cu modificrile aduse ulterior, dar i Legea 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari.
Codul civil n vigoare prevede c dac ntr-o cldire sau ntr-un ansamblu rezidenial exist spaii cu
destinaie de locuin sau cu alt destinaie avnd proprietari diferii, prile din cldire care, fiind destinate
ntrebuinrii spaiilor respective, nu pot fi folosite dect n comun i constituie obiectul unui drept de
coproprietate forat ((art. 648 ).
Potrivit art.4 din Legea nr. 230/2007, asociaia de proprietari are drept scop administrarea i
gestionarea proprietii comune, care pe lng drepturi, impune i obligaii pentru toi proprietarii. Asociaia
de proprietari reprezint o form de asociere autonom i nonprofit a proprietarilor unui condominiu
(proprietate imobiliar cu regim mixt, constituit dintr-o parte de proprietate comun indiviz i o parte de
proprietate individual), care se constituie i are personalitate juridic, conform dispoziiilor art.3 alin.(1)
lit. g) din Legea nr.114/1996, cu modificrile i completrile ulterioare.
Legea nr. 230/2007 permite ca asociaiile de proprietari s se poat constitui i pe tronsoane sau
scri, prin hotrrea adunrii generale i cu acordul expres al coproprietarilor n ce privete delimitarea
efectiv a prilor de proprietate comun care se preiau n administrare de ctre respectiva asociaie de
proprietari i avnd n vedere drepturile i obligaiile legale care vor rmne n sarcina, respectiv beneficiul
tuturor coproprietarilor. Potrivit art.5 alin.(3) din aceeai lege, dac este cazul, asociaiile de proprietari
nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire i reglementeaz ntre ele raporturile juridice cu privire la
aspectele tehnice comune acestora printr-o anex la acordul de asociere.
De asemenea, legea prevede c, prin comitetul su executiv, asociaia de proprietari reglementeaz
folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea prilor proprietii comune, inclusiv cu privire la
consumurile aferente proprietii comune, conform art.30 alin.(1) lit.d), iar ct privete acoperirea
cheltuielilor, stabilirea i repartizarea sumelor care privesc proprietatea comun ce revine fiecrui
proprietar din cadrul condominului, acestea se fac proporional cu cota-parte indiviz din proprietatea
comun, potrivit art.48 alin.(1).

4
 Asociaia de proprietari este condus de adunarea general a proprietarilor, care este alctuit din
proprietarii membri ai asociaiei [art.23 alin.(2) din Legea nr. 230/2007]. Adunarea general a proprietarilor
alege dintre rndul membrilor si, un comitet executiv, din care unul va fi desemnat preedinte.
Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri, persoane fizice sau persoane juridice, de drept public
sau de drept privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor
direct afectai de vecintate, n baza unui contract de nchiriere, de folosin sau de concesiune (art.30).
Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu respectarea
prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public local a modificrilor constructive,
fr a pune n pericol integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti individuale, ns el nu poate
schimba aspectul sau destinaia proprietii comune, fr a obine mai nti acceptul din partea asociaiei de
proprietari [art.11.alin.(2) din Legea nr.230/2007]. De asemenea, legea prevede, la art. 12, c zidurile dintre
apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii i din
proprietatea comun, pot fi reamplasate prin acordul ntre proprietarii apartamentelor sau spaiilor
respective, pe baza autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local i cu
ntiinarea asociaiei.
n acelai sens, art.41 al Legii nr.230/2007 prevede c modificrile constructive i utilizarea n alte
scopuri a unor pri sau elemente de construcie ale cldirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe perei,
suspendarea de stlpi, perei, scri interioare i altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei
comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectai i, dup caz, pe baza unui proiect tehnic
ntocmit de instituii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum i cu autorizaia pentru
executarea de lucrri, eliberate n condiiile legii.
i nu n ultimul rnd, legiuitorul a prevzut prin dispoziiile art. 18 din aceeai lege c, n cazurile n
care, n cldirile de locuine, unul dintre proprietari sau chiriai mpiedic, cu intenie i sub orice form,
folosirea normal a cldirii de locuit, crend prejudicii celorlali proprietari sau chiriai, dup caz,
proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei s hotrasc msurile pentru folosirea
normal a cldirii, precum i plata daunelor. Aceste dispoziii ale legii au drept scop asigurarea unei
conveuiri normale ntre proprietarii care alctuiesc respectiva asociaie, avnd n vedere ns i limitele
exerciiului normal al dreptului de proprietate.

7.3. Coproprietatea forat a despriturilor comune.

Prin desprituri comune ,,nelegem zidul, anul sau gardul care separ dou proprieti. Codul
civil reglementeaz aceast problem n art. 660-666; asupra coninutului fiecrui articol vom reveni
atunci cnd le vom analiza pe fiecare separat.
Zidul, anul, precum i orice alt despritur ntre dou fonduri sunt prezumate a fi n proprietatea
comun a vecinilor, dac nu rezult contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori
dac proprietatea comun nu a devenit proprietate exclusiv prin uzucapiune, n condiiile legii (art.660
C.civ.).
n caz de litigiu, proba coproprietii semnului despritor se va putea face astfel:
printr-un nscris (titlu ) care s stabileasc situaia corect;
prin dovedirea dobndirii coproprietii prin uzucapine, dac se confirm faptul c a avut loc
o stpnire comun a despriturii n termenul prevzut pentru prescripia achizitiv.
Referitor la zidul despritor, art. 661 alin. (1) C. civ. prevede c ,,exist semn de necomunitate a
zidului atunci cnd culmea acestuia este dreapt i perpendicular spre un fond i nclinat spre cellalt
fond. Zidul este prezumat a fi n proprietatea exclusiv a proprietarului fondului ctre care este nclinat
coama zidului.
Caracterul forat al coproprietii zidului rezult din prevederile art. 663 C.civ., conform cruia
,,coproprietarii sunt inui s suporte cheltuielile ocazionate de ntreinerea i repararea despriturii
comune, proporional cu dreptul fiecruia.
5
 Coproprietarul nu va putea fi aprat de a participa la cheltuieli, n cazul n care are o construcie
sprijinit de zidul comun ori n cazul n care trage un alt folos din exploatarea despriturii comune.
Ct privete construciile i instalaiile aflate pe locul ce reprezint zidul comun, art. 664 C.civ.
prevede c ,,oricare dintre coproprietari are dreptul s sprijine construcii ori s instaleze grinzi n zidul
comun cu obligaia de a lsa 6 centimetri spre cellalt coproprietar i fr a afecta dreptul acestuia de a
sprijini construciile sale ori de a instala propriile grinzi n zidul comun.
De asemenea, legea prevede c oricare dintre coproprietari poate s nale zidul, cu ndatorirea de a
suporta singur cheltuielile de nlare peste limita zidului comun, precum i cheltuielile de reparare a prii
comune a zidului ca urmare a nlrii acestuia (art. 665 C.civ). ns, vecinul care nu a contribuit la nlare
poate dobndi coproprietatea, pltind jumtate din valoarea actualizat a materialelor i manoperei folosite,
precum i, dac este cazul, jumtate din valoarea terenului ntrebuinat pentru ngroarea zidului.
anul comun este reglementat de dispoziiile art. 661 alin. (2) C. civ. conform crora ,,exist semn
de necomunitate a anului atunci cnd pmntul este aruncat ori nlat exclusiv pe o parte a anului.
anul este prezumat a fi n proprietatea exclusiv a proprietarului fondului pe care este aruncat pmntul.
Potrivit art.661 alin.(3), vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac s se
prezume c zidul a fost construit exclusiv de unul dintre proprietarii fondurilor nvecinate sunt obligai de
lege s contribuie la construirea despriturilor comune.Proprietatea comun pe cote-pri (coproprie-tatea)
forat i perpetu poate nceta prin: dispariia imobilului care face obiectul acestei
coproprieti,expropierea lui pentru cauz de utilitate public, dobndirea tuturor locuinelor din acel
imobil de ctre o singur persoan.

7.4. Proprietatea comun n devlmie

Proprietatea comun n devlmie este acea form a proprietii comune care se caracterizeaz prin
faptul c bunul aparine tuturor coproprietarilor, fr ca acetia s aib precizat vreo cot-parte ideal din
dreptul de proprietate asupra acelui bun. n aceast situaie, att dreptul de proprietate asupra bunului ct
i bunul privit n materialitatea sa aparin tuturor coproprietarilor, mpreun. Astfel, toi coproprietarii sunt
titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiai bun i toi stpnesc bunul (Brsan C., 2007, p.185).
Codul civil prevede la art. 667 c ,,exist proprietate n devlmie atunci cnd, prin efectul legii sau
n temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate aparine concomitent mai multor persoane fr ca vreuna
dintre acestea s fie titularul unei cote-pri determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau
bunurilor.
Proprietatea n devlmie poate lua natere prin efectul legii sau printr-un act juridic. Dac se nate
prin efectul legii, proprietatea n devlmie este supus dispoziiilor acelei legi care se completeaz, n mod
corespunztor, cu cele privind regimul comunitii legale, iar n cazul n care izvorul proprietii n
devlmie este un act juridic, dispoziiile privitoare la regimul comunitii legale se aplic n mod
corespunztor.
Proprietatea comun n devlmie poate lua natere prin efectul legii i prin convenia prilor.
Deoarece proprietatea comun n devlmie poate lua natere prin convenie, acest lucru nseamn c dou
sau mai multe persoane pot conveni de comun acord s dobndeasc, mpreun sau separat, anumite bunuri
care s fie n proprietate devlma. Starea de devlmie poate nceta prin: desfacerea cstoriei prin
divor (care este urmat de partaj, partaj care poate fi voluntar sau judiciar) i prin moartea sau declararea
judectoreasc a morii unuia din soi sau, n situaii deosebite, prin partaj n timpul cstoriei. Cnd
devlmia rezult din convenie, ea poate nceta prin voina prilor.

6
7