EVALUATOR ARITIA IAGAMO

RAPORT DE
EVALUARE
TEREN EXTRAVILAN PUNE
LOCALITATEA PULI, JUDETUL ARAD

aflat n proprietatea

SC AGRI CONCEPT EUROPE SRL

Data evalurii 13 februarie 2014

 Aritia Iagamos Raport de evaluare teren extravilan comuna Pulis, Arad proprietatea SC Agri Concept Europe SRL

ADRESA DE NSOIRE REZUMATUL RAPORTULUI

Prezentul raport a fost ntocmit la solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY IPURL, identificat cu CIF 25931349, nr. de
ordine n tabloul practicienilor n insolven: 0399, avnd sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83, sector 1,
Bucureti, tel/fax 021-2121734, 021-2121736, e-mail ioan.nistorm@gmail.com, reprezentat legal prin practician n insolven
Nistor Mandache Ioan, n calitate de LICHIDATOR JUDICIAR, al debitoarei SC AGRI CONCEPT EUROPE SRL n faliment,
identificat prin CUI 18270511, ORC J40/11773/2011 avnd sediul social n Bucureti, Calea 13 Septembrie nr. 59-61 i
sediul secundar n localitatea Carani nr. 391J, judetul Timi.
Prezentul raport de evaluare se refer la proprietatea imobiliar format din teren n suprafa de 207550 mp, situat
n localitatea Puli, judeul Arad.
Scopul raportului este estimarea valorii de pia i a valorii de pia n ipoteza vnzrii forate.
Raportul a fost structurat dup cum urmeaz:
Introducere
Rezumatul raportului
Identificarea problemei de evaluat i a sferei misiunii de evaluare
Prezentarea datelor
Analiza datelor i concluziile
Anexe

n urma aplicrii metodologiei mai sus menionate, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de pia a terenului
aflat n comuna Puli, judeul Arad, este :

VALOAREA DE PIA N
VALOAREA DE PIA
IPOTEZA VNZRII FORATE
44.000 EURO 33.000 EURO

Argumentele care au stat la baza elaborrii acestei opinii sunt:

Valoarea a fost obinut innd seama de condiiile limitative, ipotezele i aprecierile prezente n raport.
Valoarea este valabil la data evalurii, 13 februarie 2014.
Valoarea este valabil numai pentru destinaia precizat n raport.
Valoarea estimat reprezint opinia evaluatorului referitoare la valoarea de pia a proprietii imobiliare
evaluate.

Raportul a fost elaborat pe baza standardelor, recomandrilor i a metodologiei de lucru recomandate de ctre ANEVAR
pentru anul 2014.

2
 Aritia Iagamos Raport de evaluare teren extravilan comuna Pulis, Arad proprietatea SC Agri Concept Europe SRL

DECLARAIA DE CONFOMITATE

Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c afirmaiile prezentate i susinute sunt
adevrate i corecte. De asemenea, certificm c analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele
considerate i condiiile limitative specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile noastre personale, fiind neprtinitoare din
punct de vedere profesional. In plus, certificm c nu avem nici un interes prezent sau de perspectiv n societatea
comercial care face obiectul prezentului raport de evaluare i nici un interes sau influen legat de prile implicate.

Suma ce ne revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatur cu declararea n raport a
unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care s favorizeze clientul i nu este influenat de apariia unui
eveniment ulterior. Analizele, opiniile i concluziile exprimate au fost realizate n conformitate cu cerinele din standardele,
recomandrile i metodologia de lucru prezente n Standardele Internaionale de Evaluare adoptate integral de ANEVAR
(Asociatia Naional a Evaluatorilor din Romnia). Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care semneaza mai jos este membru ANEVAR, a ndeplinit cerinele
programului de pregtire profesional continu al ANEVAR i are competena necesar intocmirii acestui raport.

Cu stim,

ec. Aritia Iagamos

membru ANEVAR nr. legitimatie 13211

3
 Aritia Iagamos Raport de evaluare teren extravilan comuna Pulis, Arad proprietatea SC Agri Concept Europe SRL

CUPRINS

1. REZUMATUL RAPORTULUI .............................................................................................................................................. 5

2. DEFINIREA TEMEI DE EVALUARE ................................................................................................................................... 8
A. Identificarea clientului i a destinatarului raportului de evaluare ..................................................................................... 8

B. Scopul evalurii ............................................................................................................................................................... 8

C. data evalurii ................................................................................................................................................................... 8

D. Tipul valorii ...................................................................................................................................................................... 8

E. Sursele de informaii utilizate .......................................................................................................................................... 9

F. Baza evalurii i definiia tipului de valoare estimat ...................................................................................................... 9

G. Ipoteze i condiii limitative............................................................................................................................................ 11

3. PREZENTAREA DATELOR .............................................................................................................................................. 11

A. Descrierea situaiei juridice ........................................................................................................................................... 11

B. Identificarea proprietii ................................................................................................................................................. 12

C. Localizare, mprejurimi .................................................................................................................................................. 12

4. ANALIZA DATELOR I CONCLUZIILE............................................................................................................................. 13

A. Analiza pieei ................................................................................................................................................................. 13

B. Cea mai bun utilizare ................................................................................................................................................... 14

5. EVALUAREA TERENULUI ................................................................................................................................................ 15

A. Metoda comparaiei directe ........................................................................................................................................... 15

B. Reconcilierea rezultatelor i opinia final asupra valorilorii ........................................................................................... 17

6. ANEXE ............................................................................................................................................................................... 18
6.1.Documentaie fotografic ................................................................................................................................................. 18

6.2.Acte bunuri mobile, localizare, comparabile..................................................................................................................... 19

4
 Aritia Iagamos Raport de evaluare teren extravilan comuna Pulis, Arad proprietatea SC Agri Concept Europe SRL

1. REZUMATUL RAPORTULUI

TEREN EXTRAVILAN PUNE

1. PROPRIETAR SC AGRI CONCEPT EUROPE SRL n faliment, identificat prin CUI 18270511,
ORC J40/11773/2011 avnd sediul social n Bucureti, Calea 13 Septembrie nr.
59-61 i sediul secundar n localitatea Carani nr. 391J, judetul Timi.
ADRESA PROPRIETII Comuna Puli - provenit din conversia pe hrtie a CF nr.16 Puli, Numr
cadastral/ Numr topografic 82;568/1 i 82;568/2 .
CLIENT/BENEFICIIAR AA TOTAL INSOLVENCY IPURL, identificat cu CIF 25931349, nr. de ordine n
tabloul practicienilor n insolven: 0399, avnd sediul social: str. Poet Grigore
Alexandrescu nr.83, sector 1, Bucureti , n calitate de administrator judiciar al
debitoarei SC Agri Concept Europe SRL n faliment, identificat prin CUI
18270511, ORC J40/11773/2011 avnd sediul social n Bucureti, Calea 13
Septembrie nr. 59-61 i sediul secundar n localitatea Carani nr. 391J, judetul
Timi.
NATURA SI SURSA Informaile referitoare la proprietatea evaluat au fost furnizate de ctre AA
INFORMATIILOR TOTAL INSOLVENCY SPRL i SC AGRI CONCEPT EUROPE SRL.
In elaborarea raportului evaluatorul a folosit i alte informaii din piaa cu citarea
surselor.
SCURT DESCRIERE Teren extravilan pe malul rului Mures cu destinaia pune.
Acces drum de exploatare, la aproximativ 3 km de DJ localitatea Zbrani.
IPOTEZE I CONDIII Proprietatea a fost evaluat lund n considerare categoria de folosin a
LIMITATIVE DEOSEBITE terenului : pune.
Proprietatea a fost evaluat n ipoteza c este liber de sarcini.
Proprietatea a fost evaluat cu drept de proprietate deplin, proprietar SC AGRI
CONCEPT EUROPE SRL.
2. TIPUL VALORII Valoarea de pia
Valoarea de pia n ipoteza vnzrii forate.
SCOPUL EVALURII Estimarea valorii de pia n vederea vnzrii.

DATA RAPORTULUI 13 februarie 2014

5
 Aritia Iagamos Raport de evaluare teren extravilan comuna Pulis, Arad proprietatea SC Agri Concept Europe SRL

DATA EVALURII 13 februarie 2014

MONEDA RAPORTULUI EURO

3. DATE PRIVIND DREPTUL Proprietar: SC AGRI CONCEPT EUROPE SRL

DE PROPRIETATE Dobandire: Terenul a fost dobndit ca urmare a fuziunii societii SC Citadela
Com SRL cu SC Agri Concept Europe SRL n anul 2009. Evaluatorul a primit o
copie dup proiectul de fuziune din 28.01.2009 ntre societile SC Agri Concept
Europe, General Group Agrimec, Heyl Grain Service, SC Citadela SR. Datele
referitoare la fuziune pe care evaluatorul le-a avut la dispoziie au fost incomplete
i nu au furnizat informaii suficiente referitoare la activ.
Dreptul de proprietate:
Identificarea proprietii:
Lotul 1
- Numr cadastral/numr topografic : CAD 676, Top: 82;568/1

- Carte funciar nr. 300932

- Suprafaa (mp) din acte : 197560

- Categoria de folosin : pune

Lotul 2
- Numr cadastral/numr topografic : CAD 676, Top: 82;568/2

- Carte funciar nr. 300933

- Suprafaa (mp) din acte : 9990

- Categoria de folosin : pune

Inadvertene:
- Contract de vnzare-cumprare nr. 5/19.03.2003 ncheiat ntre Consiliul
Local al comunei Puli i SC Citadela Com SRL terenul apare CF nr.
14, n extrasele de carte funciar de informare apare CF Nr. 16 .
- n contract de vnzare-cumprare nr. 5/19.03.2003 ncheiat ntre
Consiliul Local al comunei Puli i SC Citadela Com SRL apare la
OBIECTUL CONTRACTUL teren proprietate privat ......cu destinaia
exploatatea resurselor i rezervelor de nisip i pietri iar n capitolul
DESTINAIA TERENULUI apare destinaia actual este extravilan cu
pune.
- In extrasele de carte funciar pentru informare (din 2010) apare

6
 Aritia Iagamos Raport de evaluare teren extravilan comuna Pulis, Arad proprietatea SC Agri Concept Europe SRL

categoria de folosin a terenului : pune.

4. ACTELE CARE AU FOST 1. Contract de vnzare-cumprare nr. 5/19.03.2003 ncheiat ntre Consiliul
PUSE LA DISPOZIIA Local al comunei Puli i SC Citadela Com SRL.
EVALUATORULUI 2. Extras de Carte Funciar pentru informare nr. 14536/07.10.2010 i
14537/07.10.2010. Drept de proprietate SC Citadela Com SRL .
3. Proiect fuziune din 20.01.2009.
5. DOCUMENTAIA Nu a fost pus la dispoziia evaluatorului documentaia cadastral.
CADASTRAL

6. UTILIZAREA ACTUAL A Liber pune

PROPRIETATII

CEA MAI BUNA UTILIZARE Pune

7. ZONA DE AMPLASARE Terenul este amplasat pe Malul Mureului la aproximativ 4 km de DJ care trece
prin localitatea Zbrani.
ARTERE IMPORTANTE DE Auto:
- Drum neasfaltat (de exploatare) din localitatea Zbrani pn la teren,
CIRCULAIE N
aproximativ 4 km.
APROPIERE

CARACTERUL EDILITAR AL Tipul zonei

ZONEI Terenuri agricole si puni
Rul Mure
UTILITI EDILITARE Reea de energie electric: da

8.
VALOAREA DE PIA 44.000 Euro
198.000 lei
VALOAREA DE PIA N 33.000 Euro
IPOTEZA VNZRII FORATE
140.000 Lei

7
 Aritia Iagamos Raport de evaluare teren extravilan comuna Pulis, Arad proprietatea SC Agri Concept Europe SRL

2. DEFINIREA TEMEI DE EVALUARE

A. IDENTIFICAREA CLIENTULUI I A DESTINATARULUI RAPORTULUI DE

EVALUARE

Prezentul raport a fost intocmit la solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY IPURL, identificat cu CIF 25931349, nr. de
ordine n tabloul practicienilor n insolven: 0399, avnd sediul social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83, sector 1,
Bucureti, tel/fax 021-2121734, 021-2121736, e-mail ioan.nistorm@gmail.com, reprezentat legal prin practician n insolven
Nistor Mandache Ioan, n calitate de LICHIDATOR JUDICIAR, al debitoarei SC Agri Concept Europe SRL n faliment,
identificat prin CUI 18270511, ORC J40/11773/2011 avnd sediul social n Bucureti, Calea 13 Septembrie nr. 59-61 i
sediul secundar n localitatea Carani nr. 391J, judetul Timi.

B. SCOPUL EVALURII

Obiectul evalurii este proprietatea imobiliar format din teren n suprafa de 207550 mp, situat n localitatea
Puli, judeul Arad.
Scopul evalurii este determinarea valorii de pia n vederea vnzrii.

C. DATA EVALURII

Data ntocmirii raportului: 13 februarie 2014

Data evalurii: 13 februarie 2014

Data inspeciei : 28 ianuarie 2014

Valoarea terenului este exprimat n Euro.

D. TIPUL VALORII

La solicitarea clientului, valoarea estimat este valoarea de pia i valoarea de pia n ipoteza vnzrii forate.

In conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare, ediia 2011, dac se cere o indicaie asupra preului
obtenabil ntr-o vnzare forat, va fi necesar s se identifice n mod clar motivele constrngerii vnztorului, inclusiv
consecinele imposibilitii de a vinde n perioada specificat, prin emiterea unor ipoteze adecvate.

8
Aritia Iagamos Raport de evaluare teren extravilan comuna Pulis, Arad proprietatea SC Agri Concept Europe SRL

Motivele (constrngeri) care stau la baza solicitrii clientului referitoare la estimarea valorii de pia a terenului n
ipoteza vnzrii forate sunt prezentate mai jos.

Suma care va fi obinut ca urmare a valorificrii proprietii va fi folosit pentru a acoperi datoriile SC Agri Concept
Europe SRL ctre creditori. Pentru o eficien crescut n acoperirea acestor datorii, lichidatorul urmrete reducerea
cheltuielilor necesare cu administrarea activelor .

- Cheltuielile aferente administrrii activelor sunt :

o Plata personal administrare
o Costuri paz
o Impozite i taxe locale

E. SURSELE DE INFORMAII UTILIZATE

Informaiile utilizate la elaborarea acestui raport de evaluare i pe care evaluatorul le-a avut la dispoziie au fost
considerate de acesta ca fiind corecte, de ncredere i suficiente n realizarea scopului declarat.

Sursele de informaii utilizate au fost:

Date i informaii culese i primite direct de la client i beneficiar;

Informaii de la firmele specializate si de pe internet (site-uri specializate) privind datele comparabilelor i
datele tehnice utilizate n raport;
Informaii furnizate de reviste i publicaii de specializate

F. BAZA EVALURII I DEFINIIA TIPULUI DE VALOARE ESTIMAT

Prezentul raport a fost elaborate n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare 2011 i metodologia
de lucru recomandat de ANEVAR pentru anul 2014.

PRE, COST, PIA I VALOARE

Interpretarea defectuas atribuit anumitor termenelor folosite n estimarea valorii poate conduce la
nenelegeri i interpretri eronate ale raportului de evaluare. Aceasta constituie o problem atunci cnd cuvintele
uzuale au ntelesuri specifice pentru o anumita disciplin. Este cazul termenilor pre, cost, pia i valoare aa cum
sunt utilizai de disciplina evaluarea proprietilor i definii n standardele de evaluare internaional IVS 2011.
Valoarea nu este un fapt, ci o opinie, fie asupra celui mai probabil pr care ar fi pltit pentru un activ, n cadrul unui
schimb, fie asupra beneficiilor economice rezultate din deinerea unui activ.

9
Aritia Iagamos Raport de evaluare teren extravilan comuna Pulis, Arad proprietatea SC Agri Concept Europe SRL

Preul este termenul utilizat pentru o suma cerut, oferit sau pltit pentru un activ.

Costul reprezint suma de bani necesar pentru a achiziiona sau produce activul.

Piaa este mediul n care bunurile, mrfurile i serviciile sunt comercializate ntre cumprtori i vnztori, prin
mecanismul pieei. Conceptul de pia presupune c bunurile i/sau serviciile se pot tranzaciona fr restricii, ntre
cumprtori i vnztori.

VALOAREA DE PIA

Valoarea de pia este o reprezentare a valorii de schimb, adic suma de bani pe care o proprietate ar
aduce-o dac ar fi oferit spre vnzare pe o pia liber, la data evalurii, conform cerinelor care corespund definiiei
valorii de pia.

Conform definiiei din Standardele Internationale de Evaluare (IVS) ediia a opta:

Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un
cumpartor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprtinitoare, dup un marketing adecvat i n care
prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri.

VNZAREA FORAT

Termenul de vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un vnztor este constrns s vnd i,
n conscin, nu are la dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul care ar putea fi obinut n aceste situaii va
depinde de natura presiunii asupra vnztorului i de motivele pentru care nu poate s aib la dispoziie o perioad
de marketing adecvat.

PREMISELE VALORII

Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflect rezultatul unor
aprecieri fcute pe baza mai multor criterii de comparaie, ea exprimnd de fapt valoarea de ntrebuinare si cea de
schimb n contextul general al pieei.

Evalurile bazate pe pia utilizeaz n mod normal una sau mai multe abordri n evaluare, prin
aplicarea principiului substituiei, utiliznd informaii derivate din pia. Acest principiu arat c o persoan prudent
nu va plti pentru un bun sau serviciu mai mult dect costul de achiziie pentru un bun sau serviciu acceptabil
ca substitut, n absena factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai bune alternative, pentru
un bun substitut sau pentru un bun identic, va tinde s reflecte valoarea de pia.

10
 Aritia Iagamos Raport de evaluare teren extravilan comuna Pulis, Arad proprietatea SC Agri Concept Europe SRL

G. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE

IPOTEZE

Prezentul raport este ntocmit la cererea clientului i n scopul precizat. Nu este permis folosirea raportului de ctre
o ter persoan fr obinerea, n prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evalurii i evaluatorului.
Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal, care afecteaz fie proprietatea evaluat, fie
dreptul de proprietate asupra acesteia i care nu sunt cunoscute de ctre evaluator. Proprietatea se evalueaz pe
baza premisei c aceasta se afl n posesie legal (titlul de proprietate este valabil) i responsabil.
Evaluatorul nu are cunotin asupra strii ascunse sau invizibile a imobilizrilor corporale sau asupra condiiilor
adverse de mediu, care pot majora sau micora valoarea activului.
Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le
consider a fi credibile. Evaluatorul consider c acestea sunt adevrate i corecte. Evaluatorul nu i asum
responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizate de tere pri.
Proprietatea a fost evaluat lund n considerare categoria de folosin a terenului : pune.
Proprietatea a fost evaluat n ipoteza c este liber de sarcini.
Proprietatea a fost evaluat cu drept de proprietate deplin pe numele SC AGRI CONCEPT EUROPE SRL.

DREPTUL DE PROPRIETATE

Toate informaiile legate de proprietate au fost furnizate de ctre client.

Opinia asupra dreptului de proprietate a fost exprimat de evaluator n urma analizrii actelor de proprietate prezentate n
copie de ctre beneficiar. Nici o opinie exprimat n acest raport nu trebuie s fie interpretat ca o opinie legal referitoare
la titlul de proprietate.

3. PREZENTAREA DATELOR
A. DESCRIEREA SITUAIEI JURIDICE

Evaluatorul a avut la dispoziie urmtoarele copii dup documente care atest i/sau sunt n legtur cu proprietatea
evaluat :
Contract de vnzare-cumprare nr. 5/19.03.2003 ncheiat ntre Consiliul Local al comunei Puli i SC
Citadela Com SRL.
Proiect fuziune din 28.01.2009 ntre SC Citadela SRL si SC Agri Concept Europe SRL.
Extrasele de Carte Funciar pentru informare nr. 14536/07.10.2010 i 14537/07.10.2010. Drept de
proprietate SC Citadela Com SRL .

11
 Aritia Iagamos Raport de evaluare teren extravilan comuna Pulis, Arad proprietatea SC Agri Concept Europe SRL

n conformitate cu documentele existente, terenul a fost achiziionat de ctre SC Citadela Com SRL n anul
2003.
In anul 2009, a avut loc fuziunea prin absorie a SC Citadela Com S.R.L. de ctre SC Agri Concept Europe
SRL.

B. IDENTIFICAREA PROPRIETII

Inspecia terenului a avut loc la data de 28 ianuarie 2014.

Amplasarea terenului pe malul drept al rului Mure, n apropierea localitii Zbrani.
Accesul la teren se face pe drum de exploatare, aproximativ 4 km, din raza localitii Zbrani.
Terenul prezint denivelri, suprafaa nu prezint nclinaie (pant).

C. LOCALIZARE, MPREJURIMI

Terenul este localizat pe raza comuni Pulis, judeul Arad. Accesul se face prin localitatea Zbrani.

Terenul este amplasat n partea de est a judeului Arad, categoria de folosin nscris n cartea funciar este pune.

Terenul se afl la o distan de aproximativ 25 km de Arad si 60 km de Timisoara, ntr-o zon n care predomin terenurile
destinate cultivrii cerealelor.

12
 Aritia Iagamos Raport de evaluare teren extravilan comuna Pulis, Arad proprietatea SC Agri Concept Europe SRL

4. ANALIZA DATELOR I CONCLUZIILE

A. ANALIZA PIEEI

n ultimii ani preul terenurilor agricole din zona Arad Timioara a crescut constant. Sunt cutate n mod special
terenuri care pot fi cultivate, livezi i zone mpdurite. Cu toate acestea, asteptrile potenialilor vnztori sunt n continuare
peste posibilitile reale de investiii pe care potenialii cumprtori sunt dispui s le aloce. Asteptat cu interes, liberalizarea
vnzrii terenurilor ctre persoanele care nu sunt rezidente n Romnia nu a produs efectele scontate, respectiv creteri
spectaculoase ale preului terenurilor. Acest lucru s-a datorat n principal datorit unor restrici aprute n cazul vnzrii de
terenuri ctre strini prin Legea privind unele masuri de reglementare a vnzarii - cumprrii terenurilor agricole situate n
extravilan de ctre persoane fizice strine.

Criza economic nu a afectat semnificativ tranzaciile n acest sector i, desi preurile i-au meninut creterea
(comparativ cu anul 2008, preurile la hectarul agricol tranzactionat s-au dublat), Romnia continu s fie atractiv pentru
investitori, n primul rnd datorita preurilor de 7 i chiar 8 ori mai mici fa de restul statelor europene.

Un studiu pe agricultura realizat de DTZ Echinox arat c, n ara noastr, preurile la terenuri pot varia mult n
funcie de regiune. In nord-estul i sud-estul Romniei, preurile medii la vnzare sunt ntre 2.000 i 2.150 euro pe hectar, iar

13
 Aritia Iagamos Raport de evaluare teren extravilan comuna Pulis, Arad proprietatea SC Agri Concept Europe SRL

n zonele din apropierea Capitalei preurile medii ajung n jurul sumei de 2.700 euro pe hectar.
http://www.finantistii.ro/terenuri/harta-preturilor-la-terenurile-agricole-79044

Cumprtorii sunt interesati de suprafee mari ntr-o singur regiune, cu un grad de comasare ct mai ridicat, avnd
acces la o sursa de apa i un sistem de irigaii (chiar si nefuncional n prima faza, dar recondiionabil). Importante sunt, de
asemenea, tipul de sol, alternana culturilor i ciclul de cultivare/recolta neintrerupt. Decizia de achiziie a unor astfel de loturi
este ins de multe ori intarziat de impedimente de ordin birocratic. Existena unui plan parcelar, cadastrul i intabularea unei
proprieti influeneaz preul de vnzare, care poate varia cu 200-300 euro la hectar pentru suprafee relativ echivalente.

Ofertele de vnzare pentru terenuri agricole n zona Arad sunt numeroase, cu preuri cuprinse ntre 3000 i 1500 euro/h
pentru suprafee intinse de peste 10 hectare. Dup prerea evaluatorului, oferta este superioar cererii, multe terenuri rmn
timp indelungat listate ca oferte.

CEA MAI BUN UTILIZARE

Utilizarea probabil, rezonabil i legal a unui teren liber sau a unei proprieti construite, care este fizic posibil,
fundamentat n mod adecvat, fezabil financiar i care determin cea mai mare valoare poart denumirea de cea mai
bun utilizare.
n analiza datelor pertinente, pentru a ajunge la o opinie privind cea mai bun utilizare, evaluatorul aplic patru teste:
permis legal
posibil fizic
fezabil financiar
maxim productiv

14
 Aritia Iagamos Raport de evaluare teren extravilan comuna Pulis, Arad proprietatea SC Agri Concept Europe SRL

CEA MAI BUN UTILIZARE A TERENULUI

n opinia evaluatorului, cea mai bun utilizare este : teren liber, pune.

5. EVALUAREA TERENULUI

Evaluarea terenului se concentreaz asupra evalurii parcelei din punct de vedere fizic i al drepturilor de proprietate
aferente. Considerarea terenului ca fiind liber este o procedur acceptat n mod obinuit, care faciliteaz analizarea i
rezolvarea corect a problemelor de evaluare, care adesea cer ca terenul s fie evaluat separat. Evaluarea unui teren liber
(neamenajat sau vacant) sau a terenului pe care se afl amplasate amenajri i/sau construcii se poate face prin ase
metode (sau tehnici) recunoscute n toate crile de specialitate.

Cele ase metode sunt :

1. Comparaia direct
2. Extracia de pe pia
3. Alocarea
4. Tehnicile capitalizrii veniturilor:
Capitalizarea direct tehnica rezidual a terenului
Capitalizarea direct capitalizarea rentei funciare
Actualizarea - analiza fluxului de numerar actualizat analiza parcelrii si
dezvoltrii.

Pentru estimarea valorii terenului din Puli a fost folosit : Metoda Comparaiei Directe .

METODA COMPARAIEI DIRECTE

n aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate i ajustate vnzrile pentru loturi similare, n scopul identificrii
unui nivel de valoare pentru terenul evaluat. n procesul de comparaie sunt luate n considerare asemnrile i
deosebirile dintre loturi. Au fost analizate ofertele cu proprieti similare situate n partea de est a judeului Arad.

15
 Aritia Iagamos Raport de evaluare teren extravilan comuna Pulis, Arad proprietatea SC Agri Concept Europe SRL

Teren extravilan - pune - comuna Puli

Nr. TERENURI COMPARABILE
ELEMENT DE COMPARATIE SUBIECT Comp. A Comp. B Comp. C Comp.D
Crt.
Suprafata (hectare) 20,755 90,00 11,30 10,00 5,60
Oferta (Euro) 180.000 25.000 25.000 14.000
Pret oferta/vanzare (Euro/h) 2.000 2.212 2.500 2.500
Tipul oferta oferta oferta oferta
Valoarea corectiei % -10% -10% -10% -10%
Valoarea corectiei (Euro/h) -200 -221 -250 -250
PRET CORECTAT (Euro/h) 1800 1991 2250 2250
1 Dreptul de proprietate transmis liber, integral liber, integral liber, integral liber, integral liber, integral
Valoarea corectiei % 0% 0% 0% 0%
Valoarea corectiei (Euro/h) 0 0 0 0
PRET CORECTAT (Euro/h) 1.800 1.991 2.250 2.250
2 Conditii de finantare la piata (cash) la piata (cash) la piata (cash) la piata (cash) la piata (cash)
Valoarea corectiei % 0% 0% 0% 0%
Valoarea corectiei (Euro/mp) 0 0 0 0
PRET CORECTAT (Euro/mp) 1.800 1.991 2.250 2.250
3 Conditii de vanzare independent independent independent independent independent
Valoare corectie (%) 0% 0% 0% 0%
Valoare corectie (Euro/h) 0 0 0 0
PRET CORECTAT (Euro/h) 1.800 1.991 2.250 2.250
4 Conditii de piata (data) data evaluarii 2013 2013 2014 2013
Valoare corectie (%) 0% 0% 0% 0%
Valoare corectie (Euro/h) 0 0 0 0
PRET CORECTAT (Euro/h) 1.800 1.991 2.250 2.250
5 Localizare EST ARAD, Est Arad, Bata Est Arad, Est Arad, Est Arad,
PULI Silindria Varsand Caporal Alexa
Valoare corectie (%) 10% 15% 10% 10%
Valoare corectie (Euro/h) 180 299 225 225
PRET CORECTAT (Euro/h) 1.980 2.290 2.475 2.475
6 Suprafata (hectare) 20,755 90,00 11,30 10,00 5,60
Valoare corectie (%) 10% -10% -10% -15%
Valoare corectie (Euro/h) 198 -229 -248 -371
PRET CORECTAT (Euro/h) 2.178 2.061 2.228 2.104
7 Deschidere drum de drum de drum de drum asfaltat drum de
exploatare exploatare exploatare exploatare
Valoare corectie (%) 0% 0% 0% 0%
Valoare corectie (Euro/h) 0 0 0 0
PRET CORECTAT (Euro/h) 2.178 2.061 2.228 2.104
8 Constructie demolabila pe teren nu* nu nu nu nu
Valoare corectie (%) 0% 0% 0% 0%
Valoare corectie (Euro/h) 0,00 0,00 0,00 0,00
PRET CORECTAT (Euro/h) 2178 2061 2228 2104
Corectie totala bruta absoluta (Euro) 378 528 473 596
Corectie totala bruta procentuala (%) 21% 27% 21% 27%
Numar corectii 2 2 1 2
Corectia bruta cea mai mica s-a efectuat la comparabila: A

VALOAREA DE PIA PROPUS 2.100 /hectar

44.000
VALOAREA DE PIA

16
 Aritia Iagamos Raport de evaluare teren extravilan comuna Pulis, Arad proprietatea SC Agri Concept Europe SRL

RECONCILIEREA REZULTATELOR I OPINIA FINAL ASUPRA VALORI

Reconcilierea evalurii reprezint analiza rezultatelor i concluziilor abordrilor aplicate n cadrul procesului de evaluare i
care conduc la opinia final asupra valorii. Criteriile care au stat la baza raionamentului evaluatorului n cadrul procesului de
reconciliere sunt:
- Adecvarea
- Precizia
- Cantitatea informaiilor

Evaluarea preprezint o opinie aupra valorii, o concluzie profesional, imparial i logic formulat pe baza experienei
profesionale i bazat pe analiza tuturor informaiilor.Aceasta reprezint percepia evaluatorului despre preul cel mai posibil,
cel ma verosimil intr-o tranzacie obiectiv, neprtinitoare pentru proprietatea evaluat.

Pentru estimarea valorii de pia au fost revizuite informaiile obinute pe baza criteriilor

Adecvarea:

Pentru estimarea valorii de pia a fost folosita metoda metoda comparaiei vnzrilor, datorit faptului c piaa ofer
informaii suficiente referitoare la proprieti similare. Aceasta metod este adecvat pentru estimarea valorii proprietii.

Precizia

Evaluatorul a analizat cu atenie informaiile culese de pe pia. Pe pia au fost identificate proprieti comparabile. n opinia
evaluatorului, prin comparaia vnzrilor s-au obinut informaii cu o precizie ridicat.

Cantitatea informaiilor

Cantitatea informaiilor referitoare la proprietile comparabile a permis o analiz cantitativ asupra vnzrilor comparabile i
rezultate cu o precizie ridicat.

In urma aplicrii metodologiei n vigoare s-a obinut urmtorul rezultat:

valoarea de pia
44.000 euro

Opinia evaluatorului cu privire la valoarea de pia n ipoteza vnzrii forate este :

valoarea de pia n ipoteza vnzrii forate

33.000 euro

17