n vederea aplicrii metodei analizei comparative a vnzrilor a fost efectuat analiza

pieei terenurilor, loturilor pomicole, n municipiul Chiinu. Conform cercetrilor efectuate pe

perioada de studiu, se poate de menionat c exist un segment al pieei aparte desemnat pentru
loturile pomicole ns la moment nu este destul de dezvoltat. Loturile pomicole nu sunt
amplasate n cele mai reuite zone i au specificul su aparte, din aceste considerente preurile
pentru aceste terenuri este destul de sczut. Pe perioada de studiu au fost analizate ofertele din
toate comunele municipiului Chiinu, n unele regiuni au fost depistate un numr mai mare de
oferte, iar n unele nici o ofert, cauza poate fi att un numr mare de cereri ct i oferte mici.
Datele cu privire la analiza pieei efectuate pe perioada de studiu sunt prezentate n
tabelul 9, n urma cercetrii efectuate au fost selectate trei obiecte comparabile pentru estimarea
valorii terenului evaluat.
Tabelul 9 Ofertele loturilor pomicole n municipiul Chiinu
Preul de ofert,
Sursa Suprafaa, ar Preul de ofert, euro
euro/ar
Comuna Bcioi

https://999.md/ru/23527003 10 4 500 450

https://999.md/ru/41430068 10 4 000 400
https://999.md/ru/41399270 6 2 500 417
Preul mediu, euro/ar 422
Comuna Bubuieci

https://999.md/ru/39555479 6,37 5 300 832

https://999.md/ru/40470672 6 3 000 500
https://999.md/ru/29209615 6,3 3 000 476
https://999.md/ro/10365968 6 4 500 750
https://999.md/ro/29718658 6 4 000 667
https://999.md/ro/32362041 6 5 000 833

Preul mediu, euro/ar 676

Comuna Condria

https://999.md/ru/25059751 6 3 999 667

Preul mediu, euro/ar 667

Comuna Cruzeti

https://999.md/ru/40757255 10 7 000 700

1
 https://999.md/ru/39053254 6 5 700 950
https://999.md/ru/33848886 9,01 6 800 755
https://999.md/ru/40960834 6 5 200 867
https://999.md/ru/36685418 6 5 600 933
https://999.md/ru/6107512 6 5 100 850
https://999.md/ru/40363612 6,2 6 000 968

Preul mediu, euro/ar 860

Continuarea tabelului 9
Satul Ghidighici

https://999.md/ru/40963986 7 13 000 1 857

https://999.md/ru/40458648 6 4 000 667
Preul mediu, euro/ar 1 262
Comuna Tohatin

https://999.md/ru/40081495 6 11 900 1 983

Preul mediu, euro/ar 1 983
Comuna Trueni

https://999.md/ru/40924975 6,08 7 000 1151

https://999.md/ru/29675083 6 7 000 1167
https://999.md/ru/32783886 6,2 7 000 1129
https://999.md/ru/32783886 6,4 7 000 1094
https://999.md/ru/41225014 6,69 6 000 897
https://999.md/ru/31998616 6 4 800 800
https://999.md/ru/41410643 6 8 999 1500
https://999.md/ru/40208018 6 5 900 983
https://999.md/ru/39503761 6 9 500 1583
https://999.md/ru/29172641 14 17 000 1214
https://999.md/ru/41276355 10 4 000 400
https://999.md/ru/41275945 6 6 500 1083
https://999.md/ru/991047 6 4 999 833
https://999.md/ru/41220752 9 7 500 833

2
Preul mediu, euro/ar 1 048
Sursa: elaborat de autor n urma analizei pieei.
n urma analizei pieei loturilor pomicole libere au fost identificate 34 oferte n 7 comune
a municipiului Chiinu, i a fost estimat un pre mediu pentru un ar n fiecare comun. ns nu
se poate afirma cu certitudine ca acest pre de ofert mediu este unul veridic din cauza numrului
mic de ofert, dar se poate de fcut o concluzie c preurile variaz de la 400 pn la 1000 euro
pentru un ar de teren, preurile ce depesc aceste valori sunt estimate n vederea posibilitii de
schimbare a destinaiei terenului din lot pomicol n teren pentru construcii, ceea ce este o
tendin la etapa actual. n tabelul 10 a fost efectuat o analiz a numrului ntovririlor
pomicole amplasate pe teritoriile unitilor administrativ teritoriale ce intr n componena
municipiului Chiinu.
n figura 16 sunt prezentate numrul de oferte depistate la momentul evalurii lotului
pomicol i preul mediu de ofert pe regiuni.
2500

1
2000

1500
2
14

1000 7 1983
6 1
1262
500 3 1048
860
676 667
422

0
BCIOI BUBUIECI CONDRITA CRUZETI GHIDIGHICI TOHATIN TRUENI

Figura 16 Preul mediu de ofert a loturilor pomicole, euro/ar

Sursa: elaborat de autor n conformitate cu tabelul 6.
Tabelul 10 - numrului ntovririlor pomicole amplasate pe teritoriile UAT a mun. Chiinu
Nr. Localitatea ntovriri pomicole Loturi de pmnt
1 Comuna Budeti 3 116
2 Comuna Bubuieci 16 2 574
3 Comuna Ciorescu Nu sunt nregistrate P
4 Satul Colonia 2 102

3
 5 Oraul Codru 14 1 624
6 Comuna Cruzeti 4 1 526
7 Satul Ghidighici 5 470
8 Comuna Tohatin 7 1 322
9 Comuna Trueni 47 8 400
10 Oraul Vadul lui Vod 9 997
11 Oraul Vatra 3 310
12 Oraul Sngera 31 n inventariere
13 Comuna Stuceni 1 360
TOTAL 144 18 753
Sursa: [26].
n vederea estimrii valorii de pia a bunului evaluat prin metoda analizei comparative a
vnzrilor, au fost selectate trei obiecte analogice, caracteristica crora este prezentat n tabelul
11. Amplasarea terenurile analogice n raport cu terenul evaluat este prezentat n figura 17.

Figura 17 Amplasarea terenurilor analogice n raport cu terenul evaluat

Sursa: elaborat de autor.

4
 Analiznd ofertele obiectelor comparabile au fost depistate careva diferene ntre anunul
plasat pe internet i informaia cadastral din aceste considerente, evaluatorul a selectat
informaia veridic cu ajutorul bazei de date, datele care nu corespund sunt legate de suprafaa.
Anunul Informaia din cadastru

XXX
XXX

XXX
XXX

Figura 18 Datele despre terenul analogic 1

Sursa: elaborat de autor.
Necoincidenta anunului cu informaia cadastrala a terenului analog 1 este prezentat n
figura 18, terenului analog 2 n figura 19 i terenului analog 3 n figura 20, datele cu caracter
personal au fost eliminate.
Anunul Informaia din cadastru

XXX
XXX

XXX
XXX

Figura 19 Datele despre terenul analogic 2

Sursa: elaborat de autor.
5
 Anunul Informaia din cadastru

XXX
XXX

XXX
XXX

Figura 20 Datele despre terenul analogic 3

Sursa: elaborat de autor.
Tabelul 11 Caracteristica obiectului evaluat n raport cu cel evaluat
Terenuri analogice
Terenul evaluat
Analog 1 Analog 2 Analog 3
Nr. Elemente de comparaie mun. Chiinu, mun. Chiinu, mun. Chiinu, mun. Chiinu,
com. Bubuieci, com. Bubuieci, com. Bubuieci, com. Bubuieci,
extravilan extravilan extravilan extravilan
https://999.md/r https://999.md/r https://999.md/r
1 Sursa informaional -
o/10365968 o/29718658 o/32362041
2 Preul de ofert, euro - 4 500 4 000 5 000

3 Suprafaa, ari 5,33 5,87 5,54 6,08

4 Dreptul de proprietate Deplin Deplin Deplin Deplin

5 Condiiile de finanare De pia De pia De pia De pia

6 Condiiile tranzaciei De pia Ofert Ofert Ofert

7 Condiiile pieei Mai 2017 Mai 2017 Mai 2017 Mai 2017
Distana pn la drum cu nveli
8 Nesemnificativ Nesemnificativ Nesemnificativ Nesemnificativ
de piatr
9 Distana pn la localitate Nesemnificativ Nesemnificativ Nesemnificativ Nesemnificativ
nlimea fa de nivelul mrii,
10 60 85 80 50
m
11 Existena surselor de ap Nu este Nu este Nu este Nu este

6
 12 Existena zonelor de protecie Nu este Nu este Nu este Nu este

13 Gradul de bonitate, grade/hectar 71 71 71 71

14 Panta Nesemnificativ Nesemnificativ Nesemnificativ Nesemnificativ

15 Forma sectorului Regulat Regulat Regulat Regulat

16 Eroziunea solului Puternic erodat Puternic erodat Puternic erodat Moderat erodat

17 Starea terenului Neamenajat Neamenajat Neamenajat Neamenajat

18 Reele inginereti n apropiere n apropiere n apropiere n apropiere

Sursa: elaborate de autor.

Valoarea de pia a terenului fiind liber i disponibil pentru cea mai eficient utilizare va
fi determinate prin metoda comparaiei directe, care este aplicat prin compararea preurilor de
vnzare a terenurilor similare celui evaluat. Iar preurile de vnzare a terenurilor analogice vor fi
ajustate n dependen de asemnrile i deosebirile dintre terenul evaluat i cele trei terenuri
analogice. Estimarea valorii de pia este efectuat n tabelul 12.
Pozele lotului pomicol evaluat, efectuate n urma inspectrii obiectului sunt prezentate n
anexa B. Anunurile ofertelor terenurilor analogice sunt prezentate n anexa C
Cursul oficial al monedei euro a fost preluat de pe site-ul Bncii Naionale din Moldova
i la data evalurii, 31.05.2017, 1 euro = 20,3270 lei conform anexei D.
Tabelul 12 Estimarea valorii de pia a obiectului evaluat n scop de vnzare - cumprare

Terenuri analogice
Terenul evaluat
Elemente de Analog 1 Analog 2 Analog 3
Nr.
comparaie
mun. Chiinu, mun. Chiinu, mun. Chiinu, mun. Chiinu,
com. Bubuieci, com. Bubuieci, com. Bubuieci, com. Bubuieci,
extravilan extravilan extravilan extravilan
Sursa https://999.md/ro https://999.md/ro https://999.md/ro
1 -
informaional /10365968 /29718658 /32362041
Preul de ofert,
2 - 4 500 4 000 5 000
euro
3 Suprafaa, ari 5,33 5,87 5,54 6,08
Preul de ofert,
767 722 822
euro/ar
Dreptul de
4 Deplin Deplin Deplin Deplin
proprietate
Corecia 1,0 1,0 1,0
Pre corectat,
767 722 822
euro/ar
Condiiile de
5 De pia De pia De pia De pia
finanare
Corecia 1,0 1,0 1,0

7
 Pre corectat,
767 722 822
euro/ar
Condiiile
6 De pia Ofert Ofert Ofert
tranzaciei
Corecia 0,90 0,90 0,90
Pre corectat,
690 650 740
euro/ar
7 Condiiile pieei Mai 2017 Mai 2017 Mai 2017 Mai 2017

Corecia 1,0 1,0 1,0

Pre corectat,
690 650 740
euro/ar
Distana pn la
8 drum cu nveli de Nesemnificativ Nesemnificativ Nesemnificativ Nesemnificativ
piatr
Corecia 1,0 1,0 1,0
Pre corectat,
690 650 740
euro/ar
Distana pn la
9 Nesemnificativ Nesemnificativ Nesemnificativ Nesemnificativ
localitate
Corecia 1,0 1,0 1,0
Pre corectat,
690 650 740
euro/ar
nlimea fa de
10 60 85 80 50
nivelul mrii, m
Corecia 1,02 1,02 0,99
Pre corectat,
704 663 733
euro/ar
Existena surselor
11 Nu este Nu este Nu este Nu este
de ap
Corecia 1,0 1,0 1,0
Pre corectat,
704 663 733
euro/ar
Existena zonelor
12 Nu este Nu este Nu este Nu este
de protecie
Corecia 1,0 1,0 1,0
Pre corectat,
704 663 733
euro/ar
Gradul de bonitate,
13 71 71 71 71
grade/hectar
Corecia 1,0 1,0 1,0
Pre corectat,
704 663 733
euro/ar
14 Panta Nesemnificativ Nesemnificativ Nesemnificativ Nesemnificativ

Corecia 1,0 1,0 1,0

8
 Pre corectat,
704 663 733
euro/ar
15 Forma sectorului Regulat Regulat Regulat Regulat

Corecia 1,0 1,0 1,0

Pre corectat,
704 663 733
euro/ar
16 Eroziunea solului Puternic erodat Puternic erodat Puternic erodat Moderat erodat

Corecia 1,0 1,0 0,9

Pre corectat,
704 663 659
euro/ar
17 Starea terenului Neamenajat Neamenajat Neamenajat Neamenajat

Corecia 1,0 1,0 1,0

Pre corectat,
704 663 659
euro/ar
18 Reele inginereti n apropiere n apropiere n apropiere n apropiere

Corecia 1,0 1,0 1,0

Pre corectat,
704 663 659
euro/ar
Corecia general 0,92 0,92 0,80

Corecia absolut 8 8 20
Coeficientul de
3 2 1
pondere
Preul mediu
683
ponderat, euro/ar
Valoarea de pia,
3 639
euro
73 970
lei
Sursa: elaborat de autor.
Valoarea de pia a lotului pomicol, amplasat n municipiu Chiinu, comuna Bubuieci,
extravilan, estimat prin metoda analizei comparative a vnzrilor, constituie 73 970 (aptezeci
i trei mii nou sute aptezeci) lei sau 3 639 (trei mii ase sute treizeci i nou) euro.