UNIVERSITATEA DE TIINE AGRICOLE I MEDICIN

VETERINAR ION IONESCU DE LA BRAD DIN IAI

FACULTATEA DE AGRICULTUR
SPECIALIZAREA : EXPERTIZA PE FILIERA PRODUSELOR
ALIMENTARE

CONTRACTUL DE ARENDARE

2017
 Cuprins

Capitolul 1. DEFINIREA CONCEPTULUI JURIDIC...................................................................... 3

1.1 Evoluia istoric ..................................................................................................................... 3
1.2 Dreptul de preemiune .......................................................................................................... 7
Capitolul 3. APLICAII PRACTICE ................................................................................................. 9
BIBLIOGRAFIE ................................................................................................................................. 14

2
 Capitolul 1. DEFINIREA CONCEPTULUI JURIDIC

1.1 Evoluia istoric

n dreptul roman, arendarea pmnturilor, ca o ultim aplicaie a locaiunii lucrurilor,

era cunoscut nc din secolul I a. H. Prin intermediul acestui contract consensual,
proprietarul-arendator (locator) transmitea lucrul (prestare rem) n folosina arendaului
(conductor) care devenea astfel detentor pentru un pre (merces) constnd ntr-o sum de bani
sau ntr-o cot parte din recolt.
Arendarea se fcea pe un termen de cinci ani, perioad inspirat din sistemul dreptului
public roman n care, cu ocazia recensmntului efectuat din cinci n cinci ani, cenzorii
atribuiau particularilor anumite suprafee de teren. Tot dreptul roman a reglementat i
arendarea perpetu, sub forma emfiteozei. Aceasta crea n persoana emfiteotului obligat la
cultivarea ternului i culegerea fructelor n schimbul unui pre stabilit n bani (canon) un drept
real, transmisibil urmailor.
De-a lungul Evului mediu, arendarea pmnturilor s-a practicat n toate rile
europene, n anumite cazuri lund o amploare deosebit i datorit faptului c reprezenta o
soluie pentru incapacitatea economiei feudale de a se adapta produciei de pia i relaiilor
marf-bani.
n rile Romne arendarea constituie un mod de exploatare a moiilor atestat nc din
secolul al XVII-lea 1, cunoscnd o dezvoltare constant i de durat. Statul comunist a
ntrerupt ns aceast evoluie, interzicnd prin mai multe acte normative practicarea
arendrii, ntruct aceasta era perceput ca o form de exploatare a omului de ctre om.
Datorit politicii statului comunist de colectivizare i exploatare tiinific n agricultur,
arendarea a fost timp de 50 de ani exclus din categoria modalitilor de punere n valoare a
bunurilor agricole.
Legea arendrii nr. 16 din 5 aprilie 1994 5 a fost actul normativ care a reintrodus n
dreptul civil romn arendarea, ncercnd s adapteze acest contract att dispoziiilor existente
n Codul civil, ct i situaiei agriculturii romneti de dup 1990.
Prin urmare, pentru toate persoanele care nu dispun de mijloacele necesare pentru a accede la
calitatea de proprietari ai bunurilor agricole, noua lege pune la dispoziie un instrument prin
care se poate asigura cel puin folosina acestora.
Poziia pe care se situeaz arendaul este ns una caracterizat de o anumit fragilitate
determinat de interesul proprietarilor de a da n arend doar pe termene scurte, evitnd

3
rennoirea contractului, i de a percepe o arend ct mai oneroas. De aceea, legiuitorul
trebuie s promoveze msuri n vederea asigurrii respectrii echilibrului ntre interesele celor
dou pri contractante.
De maniera n care legiuitorul nelege s se achite de aceast sarcin este legat n mod
direct i nivelul investiilor n agricultur, tiut fiind faptul c investitorii privai prefer alte
sectoare ale economiei, mai rentabile.
n acest sens, majoritatea statelor din Europa au adoptat msuri prin care se vizeaz
asigurarea stabilitii contractului, modicitatea arendei pltit de arenda i interesarea
acestuia n a deveni proprietar.
S-a apreciat de autori c Legea nr. 16/1994 a realizat o transpunere n practic care
las mult de dorit, majoritatea instituiilor prevzute de lege rmnnd fr aplicare practic.
Este cazul procedurii prin care se poate obine rennoirea contractului (art.12), stabilirea
arendei (art. 14) etc.. Chiar i aspectele legate de forma contractului constituie obiect al unor
interpretri contradictorii.
n ceea ce privete dreptul de preempiune de care se bucura arendaul (art. 9), s-a
considerat c n mod greit acesta a fost nlturat prin modificrile aduse Legii arendrii prin
Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele
msuri adiacente. Chiar dac msura eliminrii, prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005,
a dreptului de preempiune pentru nstrinarea terenurilor din extravilan vizeaz stimularea
comasrii parcelelor i loturilor de teren n vederea constituirii unor corpuri de proprietate mai
mari, s-a exprimat prerea c, dimpotriv, dreptul de preempiune al arendaului urmrea
tocmai mrirea unor parcele, prin ntregire, n vederea unei mai bune organizri a exploatrii
terenului agricol i dimensionarea corespunztoare a exploataiei agricole, pentru aplicarea ct
mai eficient a tehnologiilor moderne (tocmai n aceasta rezid interesul arendaului) .
Tocmai prin prisma acestor neajunsuri ale Legii nr. 16/1994, instituiile fundamentale
ale contractului de arendare devin i mai importante n asigurarea certitudinii drepturilor i
obligaiilor prilor.
Legea nr. 16/1994 a fost abrogat odat cu intrarea n vigoare a Legii nr. 287 din 2009
privind Codul Civil.
Noul Cod Civil, comparativ cu vechea lege a arendrii Legea nr. 16/1994 (abrogat
prin intrarea n vigoare a Noului Cod civil) mbuntete i readuce pe un fga normal
legislaia privind arendarea, care actualmente este n favoarea ambelor pri, fiind clar
stipulate de ctre legiuitor att drepturile arendatorului, ct i ale arendaului.

4
 Potrivit art. 1778 alin. 1 din NCC, locaiunea bunurilor agricole poart denumirea de
arendare.
n conformitate cu prevederile art. 1777 din NCC, locaiunea este contractul prin care
o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina unui bun,
n schimbul unui pre, denumit chirie.
Cu alte cuvinte, plecnd de la definiia locaiunii, putem afirma c arendarea are drept
obiect exploatarea pe o durat determinat a bunurilor agricole, contra unui pre stabilit prin
contractul ncheiat (contractul de arendare) ntre proprietarul bunurilor agricole, pe de o parte,
n calitate de arendator, i locatar, pe de alt parte, n calitate de arenda.
Potrivit legiuitorului, pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:
a) terenurile cu destinaie agricol, i anume terenuri agricole productive arabile,
viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbutii fructiferi, plantaiile de hamei i
duzi, punile mpdurite, terenurile ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice,
amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice, platformele i
spaiile de depozitare care servesc nevoilor produciei agricole i terenurile
neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol;
b) animalele, construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri
destinate exploatrii agricole.
Cu privire la ncheierea contratului de arend, trebuie menionat c, contractul de
arendare trebuie ncheiat n form scris, sub sanciunea nulitii absolute.
Sub sanciunea unei amenzi civile stabilite de instana de judecat pentru fiecare zi de
ntrziere, arendaul trebuie s depun un exemplar al contractului la consiliul local n a crui
raz teritorial se afl bunurile agricole arendate, pentru a fi nregistrat ntr-un registru special
inut de secretarul consiliului local. Cnd bunurile arendate sunt situate n raza teritorial a
mai multor consilii locale, cte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local
n a crui raz teritorial sunt situate bunurile arendate.
Dac arendaul este persoan fizic i obine venituri din arendarea unui bun agricol,
veniturile respective fac parte din categoria veniturilor obinute din cedarea folosinei
bunurilor. n acest caz, arendaul trebuie s se prezinte n termen de 15 zile de la ncheierea
contractului la unitatea fiscal de care aparine, pentru a nregistra contractul de arend.
n contract este recomandabil s fie trecut perioada pentru care se ncheie contractul
de arend (n acest caz contractul fiind ncheiat pe o perioad determinat). Cu toate acestea,
se poate ntmpla i ca n contract perioada s nu fie una determinat (n acest caz contractul
fiind ncheiat pe o perioad nedeterminat). n acest ultim caz, dac durata nu este

5
determinat, arendarea se consider a fi fcut pentru toat perioada necesar recoltrii
fructelor pe care bunul agricol urmeaz s le produc n anul agricol n care se ncheie
contractul.
n contract este recomandabil s fie inserat obligaia arendaului de a asigura
bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor
calamiti naturale. Reinem c (chiar n lips de stipulaie expres n contract) subzist
aceast obligaie a arendaului conform legii.
Dac contractele de arendare sunt ncheiate n form autentic, precum i dac sunt
nregistrate la consiliul local, acestea constituie, n condiiile legii, titluri executorii pentru
plata arendei la termenele i n modalitile stabilite n contract.
Potrivit art. 1848 alin. 1 din NCC, contractul de arendare se rennoiete de drept (fr
a fi necesare alte formaliti), pentru aceeai durat, dac niciuna dintre pri nu a comunicat
cocontractantului n scris refuzul su cu cel puin ase luni nainte de expirarea termenului, iar
n cazul terenurilor cu destinaie agricol, cu cel puin un an. Dac durata contractului de
arendare este de un an sau mai scurt, termenele de refuz al rennoirii prevzute la art. 1848
alin. 1 din NCC se reduc la jumtate
Toate cheltuielile legate de ncheierea, nregistrarea i publicitatea contractului de
arendare revin arendaului.
Arendaul poate schimba categoria de folosin a terenului arendat numai cu acordul
prealabil dat n scris de ctre proprietar i cu respectarea dispoziiilor legale n vigoare.
Se poate reduce arenda stabilit n contractul de arend n cazul pieirii recoltei. Astfel,
atunci cnd, pe durata arendrii, ntreaga recolt a unui an sau cel puin o jumtate din ea a
pierit fortuit, arendaul poate cere reducerea proporional a arendei dac aceasta a fost
stabilit ntr-o cantitate determinat de produse agricole, ntr-o sum de bani determinat sau
ntr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei cantiti determinate de produse
agricole. Dac arendarea este fcut pe mai muli ani, reducerea nu se va stabili dect la
sfritul arendrii, cnd se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosin. n
schimb, arendaul nu poate obine reducerea arendei n cazul n care pieirea recoltei a avut loc
dup ce a fost culeas. De asemenea, reducerea arendei nu va putea fi cerut nici atunci cnd
cauza pagubei era cunoscut la data ncheierii contractului.
Atunci cnd arenda este stabilit ntr-o cot din fructe sau ntr-o sum de bani
determinabil n funcie de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuit, n tot sau n parte, a
fructelor de mprit este suportat proporional i nu d niciuneia dintre pri aciune n
despgubire mpotriva celeilalte.

6
 ns dac pieirea s-a produs dup culegerea fructelor i una dintre pri ntrzie n mod
culpabil predarea sau recepia lor, cota cuvenit acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar
cota celeilalte pri se consider ca i cum nu ar fi survenit nicio pierdere, afar numai dac
fructele ar fi pierit chiar dac predarea i recepia fructelor se fceau la timp.
Atunci cnd arenda se pltete n fructe, n lipsa altui termen prevzut n contract,
arendaul este de drept n ntrziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar
arendatorul este de drept n ntrziere pentru recepie de la data la care a fost notificat n
scris de ctre arenda.
Arendaul poate s cesioneze contractul de arendare soului care particip la
exploatarea bunurilor arendate sau descendenilor si majori, dar numai cu acordul scris al
arendatorului.
n schimb, exist interdicia subarendrii, astfel nct subarendarea total sau
parial este interzis, sub sanciunea nulitii absolute.
De asemenea, legiuitorul arat c nu sunt permise oficiile de arendai.
n cazul n care arendatorul dorete s vnd bunurile agricole arendate, trebuie
respectat dreptul respectiv, arendaul avnd drept de preempiune, care se exercit n
conformitate cu art. 1849 din NCC, cu trimitere la regulile generale de la art. 1730-1739 din
NCC.
Odat cu intrarea n vigoare a Legii nr. 17/2014, potrivit art. 4 alin. 1 din legea
respectiv, nstrinarea prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan se face cu
respectarea condiiilor de fond i de form prevzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul
civil, republicat, cu modificrile ulterioare, i a dreptului de preempiune al
coproprietarilor, arendailor, proprietarilor vecini, precum i al statului romn, prin Agenia
Domeniilor Statului, n aceast ordine, la pre i n condiii egale.
Contractul de arendare nceteaz prin decesul, incapacitatea sau falimentul
arendaului.

1.2 Dreptul de preemiune

Dreptul de preempiune reprezint un drept prioritar la cumprare recunoscut anumitor

categorii de persoane.
nainte de intrarea n vigoare a Noului Cod civil (1 oct. 2011), pn n anul 2005, dreptul
de preemiune la cumprarea de terenuri agricole situate n extravilan era reglementat de art.

7
5-11 din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor i se justifica pe
favorizarea concentrii proprietilor agricole.
Legea nr. 274/2005 a abrogat dispoziiile legale ce reglementau exercitarea dreptului de
preempiune n cazul cumprrii de terenuri agricole i forestiere. Dup ce a intrat n vigoare
Noul Cod Civil, acesta a revenit la reglementarea dreptului de preeempiune al arendailor n
art. 1849.
Pe lng arendai, mai aveau drept de preemiune la cumprarea de terenuri agricole i
coproprietarii i proprietarii vecini.
Noul Cod civil care a intrat n vigoare la data de 1 0ct 2011 reglementeaz n art. 1849
dreptul de preempiune al arendaului. Acest articol precizeaz c dreptul de preempiune al
arendaului asupra bunurilor agricole arendate se exercit n condiiile prevzute de art. 1730-
1739 Cod Civil. Articolele 1730-1739 reglementeaz n general dreptul de preempiune la
vnzarea de bunuri, nu doar la vnzarea de terenuri agricole. Dar ntruct art. 1849 din Codul
Civil precizeaz c i arendaul are drept de preempiune, rezult c el n i poate exercita
acest drept n condiiile prevzute de art. 1730-1739 din Codul Civil.

8
 Capitolul 3. APLICAII PRACTICE

I. Decizia civil nr. 414 din data de 14.04.2014 pronunat de Tribunalul Constana1
Obiect: Regimul juridic al dreptului de preemiune al arendaului.

n decizia civil nr. 414 din data de 14.04.2014 s-a reinut c prin sentina civil
nr.1537/27.06.2013 pronunat de Judectoria Mangalia n dosarul nr. 3614/254/2012 s-au
respins ca nentemeiate excepiile lipsei calitii procesuale active a reclamantei, lipsei de
interes i lipsei capacitii procesuale de folosin a reclamantei, invocate de prta B.A.
S-a respins ca nentemeiat cererea reconvenional formulat de prta B.A.
S-a admis aciunea precizat formulat de reclamanta ntreprinderea Familial Clin
Gheorghe, n contradictoriu cu prii B.A., M.L. i M.F.
S-a constatat nulitatea absolut a contractului de vnzare cumprare autentificat sub
nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Ctlina Mihaela.
Au fost obligai prii s plteasc reclamantei suma de 1.414 lei cheltuieli de
judecat.
Pentru a pronuna aceast sentin civil, n baza materialului probator administrat n
cauz, instana de fond a reinut urmtoarele: prin contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008,
nregistrat la Primria oraului Negru Vod sub nr. 2099/40 din 29.01.2008, prta B.A., n
calitate de arendator, a dat spre exploatare reclamantei ntreprinderea Familial Clin
Gheorghe, n calitate de arenda, pentru o perioad de 10 ani, terenul n suprafa de 4,5 ha
situat n extravilanul oraului Negru Vod, jud. Constana, parcela 224/4, iar n cuprinsul
contractului s-a stipulat o clauz /art. 9.4) potrivit creia arendatorul este obligat s anune n
scris pe arenda despre intenia sa de a vinde terenul arendat sau o parte din el, recunoscnd
acestuia un drept de preemiune naintea celor care au acest drept potrivit legii.
Ulterior, prin contractul de vnzare cumprare autentificat sub nr. 299 din data de
06.07.2011 de BNP Ion Ctlina Mihaela, prta B.A. a vndut prilor M.L. i M.F.
terenul n suprafa de 4,5 ha care fcuse i obiectul contractului de arendare nr. 5 din

9
25.01.2008, iar n cuprinsul contractului s-a fcut meniunea c terenul vndut nu este grevat
de sarcini, aspect care rezulta din extrasul de autentificare nr. 12587 din 04.07.2011 eliberat
Biroul de Cadastru i Publicitate Imobiliar Mangalia.
Prima instan a constatat nulitatea absolut a conveniei de vnzare cumprare
reinnd c aceasta a fost ncheiat ntre pri cu nclcarea dreptului de preemiune stipulat
n contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008. Sanciunea nulitii absolute a fost
fundamentat prin reinerea urmtoarelor considerente:
- noiunea de fraud se circumscrie domeniului actelor juridice i cuprinde att frauda
la lege ct i fraudarea intereselor unor tere persoane, n ambele cazuri sanciunea fiind
nulitatea absolut a actului juridic ncheiat; astfel, n primul caz, fiind nclcate norme legale
imperative, frauda vatm direct ordinea public, iar, n al doilea caz, dei pgubite interesele
unor teri, persoane strine de actul ncheiat, indirect este atins i ordinea public, deoarece i
interesele particulare sunt ocrotite prin norme aparinnd conceptului de ordine public.
Aceast din urm concluzie se desprinde din dispoziiile art. 969 alin. (1) din vechiul
Cod civil, aplicabil n cauz prin raportare la momentul ncheierii contractului de vnzare
cumprare autentificat sub nr. 299 din 06.07.2011, potrivit crora conveniile legal fcute au
putere de lege ntre prile contractante, text legal care instituie principiul forei obligatorii a
contractelor, n virtutea cruia actul juridic ncheiat n condiiile legii se impune prilor
acestuia ntocmai ca legea.
n opinia instanei de fond, cerinele pe care se fundamenteaz principiul forei
obligatorii, respectiv necesitatea asigurrii stabilitii i siguranei circuitului juridic civil i
imperativul moral al respectrii cuvntului dat, ntresc concluzia anterioar potrivit creia i
interesele particulare sunt ocrotite prin norme aparinnd conceptului de ordine public.
- dei dreptul de preemiune al arendaului nu mai avea o consacrare legal, acest
drept a fost prevzut n mod expres n contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008, iar
stipularea sa ntr-o convenie care d expresie libertii contractuale nu ncalc nicio dispoziie
legal imperativ; dimpotriv, aa cum instana a precizat anterior, ignorarea cu desvrire a
unei clauze contractuale exprese tocmai de ctre cocontractant are drept consecin nclcarea
principiului forei obligatorii a contractului, prevzut de art. 969 alin. (1) din Codul civil, iar
sanciunea care intervine este nulitatea absolut a contractului ncheiat cu nesocotirea acestui
drept, n msura n care se dovedete complicitatea la fraud a terului.
Din aceast perspectiv, instana a reinut c reaua-credin a prtei B.A. este pe
deplin dovedit n condiiile n care, cu nclcarea dreptului de preemiune instituit n favoarea
reclamantei prin contractul de arendare nr. 5 din 25.01.2008 i fr a face dovada c a

10
notificat acesteia intenia de vnzare a terenului care fcea obiectul contractului, pentru a se
putea prezuma o eventual lips de interes a beneficiarului n valorificarea dreptului prevzut
n contract, aceasta a vndut acelai teren prilor M.L. i M.F.
n ceea ce privete complicitatea la fraud a acestora, s-a reinut c, potrivit
susinerilor prtei B.A. (rspunsul la ntrebarea 9 din interogatoriu), cei doi pri aveau
cunotin despre existena contractului de arendare; or, n condiiile n care acetia nu au
dovedit c au fcut demersuri la Primria oraului Negru Vod pentru a verifica existena i,
implicit, coninutul acestui contract, instana apreciaz c lipsa lor de diligen echivaleaz cu
reaua-credin specific unei activiti de complicitate la fraud.
Concluzionnd c a fost dovedit reaua-credin a prtei B.A., dar i complicitatea la
fraud a prilor M.L. i M.F., instana a admis aciunea i a constatat nulitatea absolut a
contractului de vnzare cumprare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP
Ion Ctlina Mihaela.
mpotriva acestei sentine civile au declarat recurs prii M.L. i M.F. criticnd-o
pentru nelegalitate i netemeincie. A declarat recurs i prta B.A. criticnd-o pentru
nelegalitate.
Examinnd legalitatea i temeinicia sentinei civile recurate prin prisma criticilor
formulate de recurenii pri M.L. i M.F., ce se ncadreaz n motivul de apel prevzut de
art. 304 pct.9, dar i prin raportare la art. 3041C.pr.civ. instana a reinut:
Prin cererea de chemare n judecat reclamantul arenda - ntreprinderea Familial
Clin Gheorghe - a solicitat instanei s sancioneze cu nulitatea absolut contractul de
vnzare cumprare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion Ctlina
Mihaela prin care, prta B.A. a vndut prilor M.L. i M.F. terenul n suprafa de 4,5 ha
care fcuse i obiectul contractului de arendare nr. 5 din 25.01.2008.
Reclamantul i-a fundamentat prezentul demers judiciar pe voina exprimat de pri,
n cuprinsul clauzei - art. 9.4 din contractul de arendare precizat, de instituire n favoarea
arendaului a unui drept de preemiune, prin care s-a stipulat obligaia arendatorului de a
anuna n scris pe arenda despre intenia sa de a vinde terenul arendat sau o parte din el,
recunoscnd astfel acestuia un drept de preemiune naintea celor care au acest drept potrivit
legii.
Problema de drept ce trebuie dezlegat n recurs vizeaz dou aspecte importante:
regimul juridic al dreptului de preemiune al arendaului, stabilit n baza acordului prilor n
cuprinsul contractului de arendare nr. 5 din 25.01.2008 i sanciunea aplicabil n cazul
nerespectrii acestui drept de preemiune, la nstrinarea terenului de ctre arendator, prin

11
contractul de vnzare cumprare autentificat sub nr. 299 din data de 06.07.2011 de BNP Ion
Ctlina Mihaela.
n stabilirea regimului juridic al dreptului de preemiune al arendaului, stipulat printr-
un contract de arend ncheiat la data de 25.01.2008, se va lua n considerare istoricul
reglementrii acestui drept, prin raportare necesar la dispoziiile art. 102 din Legea nr.
71/2011, potrivit crora Contractul este supus dispoziiilor legii n vigoare la data cnd a fost
ncheiat n tot ceea ce privete ncheierea, interpretarea, efectele, executarea i ncetarea sa.
Dreptul de preempiune al arendailor terenurilor agricole n cazul nstrinrii
acestora, a avut o consacrare temporar, fiind instituit n baza Legii arendrii nr. 16/1994 i
ulterior abrogat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei.
n forma sa iniial, legea arendrii prevedea n art. 9 c arendaul persoan fizic are
drept de preemiune naintea statului, n cazul nstrinrii prin vnzare a terenurilor agricole
din extravilan arendate.
Ulterior, prin art. 8 al Titlului X din Legea nr. 247/2005, art. 9 din Legea nr. 16/1994 a
fost abrogat, iar prin Legea nr. 223/2006 pentru modificarea i completarea legii arendrii s-a
adoptat n anex modelul de contract de arendare, care n art. 8 pct. m prevede dreptul de
preemiune al arendaului n cazul nstrinrii prin vnzare de ctre arendator, sanciunea
nerespectrii obligaiilor prilor fiind aceea prevzut de art. 9 din contract i anume
rezilierea de drept.
Legea arendei a mai fost modificat i prin Legea nr. 20/2008, care prevede n art. 9
alin. 1 din Legea nr. 16/1994 c In caz de neexecutare a obligaiilor prevzute n contract de
ctre una dintre pri, contractul se consider reziliat de drept".
Noul Cod Civil, ce a intrat n vigoare la data de 01.10.2011 reconsacr dreptul de
preempiune al arendaului, n cuprinsul art. 1730 1740 prin reglementarea noiunii i
domeniului de aplicare, condiiile i efectele exercitrii preemiunii, precum i sanciunea
nerespectrii acestui drept.
Aadar, n ipoteza n care legiuitorul a intenionat s sancioneze cu nulitatea
nerespectarea dreptului de preemiune, s-a prevzut n mod expres aceasta sanctiune, situatie
care nu se regaseste n cauza de fata, ntruct actelor juridice deduse judecii nu le sunt
aplicabile dispoziiile Noului Cod de Procedur civil , ci legile n vigoare la data ncheierii
acestora.
Potrivit expunerii anterioare, dreptul de preemiune al arendaului nu are o
reglementare legal n perioada 22.07.2005 i 01.10.2011, prin urmare nici la data ncheierii
contractului de arend, fundament al cererii reclamantului.

12
 Stipularea unui astfel de drept, n cuprinsul unor contracte de arend, rod al voinei
prilor, nu este prohibit de lege, aa cum corect a reinut instana de fond, ns neavnd vreo
consacrare legal expres, un astfel de drept, strict convenional, nu poate fi aprat pe calea
aciunii n nulitate a actului juridic subsecvent, ncheiat cu nerespectarea sa.
Aa cum au susinut i recurenii, o situaie similar a fost lmurit de ctre Inalta
Curte de Casaie i Justiie prin decizia de spe nr. 8811 din 29 octombrie 2009 n cuprinsul
creia s-a statuat c, n condiiile n care nu exist dispoziii general aplicabile n legislaia
privind circulaia juridic a terenurilor, care s reglementeze dreptul de preemiune ca o
condiie de nulitate a actului de nstrinare ncheiat cu nclcarea acestui drept, legiuitorul a
lsat n atributul legilor speciale s reglementeze dreptul de preemiune, n funcie de natura
juridic a bunului.
n cazul arendei, la data ncheierii contractului de arend prezentat de pri, dreptul de
preemiune nu este reglementat de lege ca un impediment legal n transmiterea ctre o alt
persoan a dreptului de proprietate, ci numai ca un drept contractual al arendaului.
Nerespectarea acestui drept nu atrage nulitatea actului ncheiat cu o ter persoan ci,
conform legii, rezilierea de drept a contractului de arend, cu obligarea la daune interese, n
msura n care sunt vtmate interesele arendaului.
Considerentele instanei de fond, ce susin ideea c prin voina lor, n baza
principiului libertii contractuale, prile sunt libere s stabileasc orice clauze, cu meniunea
c nerespectarea lor conduce la nulitatea absolut a conveniei subsecvente, nu pot fi primite
ntruct se aduce astfel atingere stabilitii i siguranei circuitului civil, dar i principiului
bunei credine a dobnditorului. Cauzele de nulitate absolut a actului juridic sunt cele
reglementate de lege, neputnd fi adugate altele prin voina prilor, Altfel spus, nu se poate
statua n afara unui cadru legal, n cuprinsul contractului de arend, asupra nulitii absolute
a oricrui contract de vnzare cumprare ncheiat de arendator, cu nclcarea dreptului de
preemiune, ce nu avea la acea dat nicio consacrare legal.
n lipsa unei prevederi legale, clauza contractual prin care se instituie un drept de
preemiune al arendaului, produce efecte relative numai ntre prile acestui contract,
antrennd o rspundere contractual a arendatorului, fr a se putea extinde la terii
dobnditori ai terenului, indiferent de buna sau reaua credin.
n considerarea argumentelor expuse, prin raportare la art. 312 C.pr.civ. a fost admis
mpotriva sentinei civile nr. 1537 din 27.06.2013, pronunat de Judectoria Mangalia, n
dosarul civil nr. 3614/254/2012; a fost modificat n parte sentina civil nr. 1537/27.06.2013,
pronunat de Judectoria Mangalia n dosarul civil nr. 3614/254/2012, n sensul c, s-a

13
respins ca nefondat aciunea civil precizat formulat de reclamanta ntreprinderea
Familial Clin Gheorghe n contradictoriu cu prii.

BIBLIOGRAFIE

1. Codrin Macovei, 2006. Contracte civile. Ed. Hamangiu, Bucureti.

2. Gabriel Boroi, Liviu Stnciulescu, 2012. Instituii de drept civil n reglementarea
noului Cod Civil, Ed. Hamangiu, Bucureti.
3. http://www.jurisprudenta.com/jurisprudenta/speta-ci8wmdl/

14