Sunteți pe pagina 1din 16

CUPRINS

Noiuni Introductive

1. Noiunea contractului de arend n agricultur i a contractului de locaiune a


terenurilor

2. Subiecii,obiectul i coninutul contractului de arend n agricultur

3. Condiiile i modul de ncheiere a contracutului de arend n agricultur

4.Contractul de arend a terenurilor cu destinaie agricol

5. Plata de arend

Concluzie

Bibliografie
1. Noiunea de contract de arend n agricultur i a contractului de locaiune a terenurilor

Dupa unele date statistice n prezent,din toate formele de transmitere a dreptului de proprietate
cea mai popular este arenda.Astfel n anul 2008,suprafaa terenurilor cu destinaie agricol
arendate n Republica Moldova a constituit 808,1 mii ha,ceea ce reprezint aproape 25% din
fondul funciar al rii (3384,6 mii hectare) sau 41,07% din suprafaa total a terenurilor cu
destinaie agricol.n anul 2009,suprafaa terenurilor arendate a crescut pn la 825964 ha,din
care 591,6 mii ha sunt arendate de societi cu raspundere limitat,66.0 mii ha de gospodrii
rneti (de fermieri),122,9 mii ha de cooperative agricole de producie i 45,4 mii ha de
societi pe aciuni.1 Definiia legal a contractului de arend este prevzut n articolului 911 din
Codul Civil, care prevede c,arenda este un contract ncheiat ntre o parte-
proprietar,uzufructuar,sau alt posesor legal de terenuri i de alte bunuri agricole(arendator )-i
alt parte(arenda) cu privire la exploatarea acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit
de pri. Din definiia dat rezult esena acestui tip de contract care const n reglementarea
transmiterii n scopul expluatrii temporare a unui teren i altor bunuri agricole.Din coninutul
definiii rezult c contractul respectiv prevede transmiterea bunurilor nu numai n posesiune i
folosin temporar,dar i pentru exploatarea lor.Arenda n agricultur este reglementat i de un
alt act normativ, i anume Legea Nr.198 din 15.05.2003 cu privire la arenda n
agricultur.Articolul 2 al legii respective stabilete c arenda n agricultur reprezint darea n
posesie i folosin,pe baza de contract ,pe o durat determinat,contra plat, a terenurilor i a
altor bunuri agricole.De atras atenia c n cazul de fa legea indic doar dare n posesie i
folosin a terenurilor,nu este menionat i despre exploatarea acestora.Totui dei chiar dac nu
este indicat,exploatarea terenurilor rezult din posesia i folosina acestora,doarece n alt mod
nici nu este rezonabil de a ncheia un asemenia contract,or pentru a obine produsele agricole
terenurile urmeaz a fi exploatate.Contractul de arend este reglementat i de legislaia civil
Romn,ns spre deosebire de legislaia noastra civil care acord un capitol aparte contractului
de arendare ,codul civil Romn a oferit contractului de arend o seciune aparte din cadrul
capitolului contractului de locaiune,lsnd de neles c contractul de arend este o varietate a
contractului de locaiune,cu unele particulariti prevzute n seciunea respectiv.
Contractul de locaiune este reglementat n capitolul VIII al Codului Civil.Conform articolului
875 din C.C. prin contract de locaiune,o parte locator se oblig s dea celeilalte pri(locatar) un
bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i posesiune temporar,iar
aceasta se oblig s plteasc chirie.Prin urmare din analiza acestui articol putem desprinde una
din cele mai importante deosebiri ntre contracul de locaiune i contractul de arend care apar n

1
Viorel Chivriga ,Evoluia Pieei Funciare Agricole n Republica Moldova.Politici Publice Nr.4,2009.Chiinu.
calitatea de parte-ntreg,sau gen specie.Contractul de arend fiind o specie a contractului de
locaiune.Aadar n cazul locaiunii pot fi date terenuri nu doar cu destinaie agricol ci i cu alt
destinaie,industrial,de construcii,din intravilanul localitii.Pe cnd n cazul contractului de
arend obiect al acestuia poate fi doar terenurile cu destinaie agricol.

2. Subiecii,obiectul i coninutul contractului de arend n agricultur

Conform articolului 4 alin.1 din legea cu privire la arenda n agricultur precum i potrivit
articolului 911 Cod Civil, subieci ai relaiilor de arend snt arendatorul i
arendaul.Arendatorul poate fi orice persoan fizic sau persoan juridic care are calitatea de
proprietar sau de alt posesor legal al bunurilor agricole ce se dau n arend.Calitatea de arendator
o poate avea i un alt grup de coproprietari ai bunurilor agricole.n cazul n care n arend snt
date terenurile proprietate de stat snt Guvernul i autoritile administraiei publice locale
(art.41alin.3).
Conform articolului 41 alin.1 din Codul Funciar n condiii de arend terenurile se atribuie
persoanelor fizice i juridice din Republica Moldova,din alte state,precum i organizaiilor i
asociaiilor internaionale.ntr-o alt definiie atribuit de Legea cu privire la arenda n
agricultur.arenda poate fi orice persoan fizic i/sau juridic,cu domiciliul(sediul) n
Republica Moldova,care ia n arend bunuri agricole.Trebuie de atenionat c ntre normele
Codului Funciar i a legii cu privire la arenda n agricultur la capitolul persoanelor ce pot avea
calitatea de arenda exist unele neconcordane.Din codul Funciar rezult c calitatea de arenda
o poate avea orice persoan fizic sau juridic din alte state(sublinierea ne aparine),ceea ce
nseamn c poate lua n arend bunuri agricole att persoana fizice i juridice strine care au
domiciliul sau sediul pe teritoriul Republicii Moldova ,ct i persoanele care nu au un asemenia
domiciliul sau sediu.Spre deosebire de Codul Funciar legea cu privire la arenda n agricultur
stabilete c una din condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc un arenda persoan fizic sau
juridic este ca s aib domiciliul sau sediul pe teritoriul Republicii Moldova.Aadar n urma
acestor analize apare ntrebarea logic,care lege n cazul de fa urmeaz a fi aplicat n privina
persoanelor care pot avea calitatea de arenda,Codul Funciar sau Legea cu privire la arenda n
agricultur? n viziunea mea ,n cazul de fa urmeaz a se ine cont de prevederile legii Nr.198
din 15.05.2003 cu privire la arenda n agricultur.Un prim argument adus n favoarea legii este
c Codul Funciar a fost adoptat la 25.12.1991 iar legea nr.198 a fost adoptat la 15.05.2003.Prin
urmare innd cont de regula noua legea abrog legea veche (nova lege abrogata vetus
lex),urmeaz a fi aplicate prevederile legii nr.198 cu privire la arenda n agricultur.Un alt
argument adus n favoarea aplicrii legii nr.198 este regula conform creia legea special derog
de la legea general(specialia generalibus derogant),n cazul nostrum Codul Funciar fiind legea
general iar legea nr.198 fiind legea special. Un alt moment la care urmeaz a fi atras atenia
este faptul c conform art.41 alin.4 Cod Funciar,se admite transmiterea terenurilor n condiiile
de subarend n cazul n care aceasta este prevzut n contractual autentificat.Conform art.18
din legea nr.198 din 2003 Terenurile agricole se transmit n subarend numai cu consimmntul
proprietarului, dat n form scris, i prin ncheierea unui contract separat. Contractul de
subarend a terenurilor agricole va conine informaii despre contractul de arend i despre
consimmntul arendatorului, n al crui temei a fost ncheiat contractul de subarend.Spre
deosebire de legislaia Republicii Moldova,legea nr.16 din 1994 arendrii a Romniei prevede c
calitatea de arendai o poate avea persoanele fizice,ceteni romni,indiferent dac au domiciliul
n ar sau strintate ,precum i persoanele juridice cu sediul n Romnia,inclusive cele cu
capital parial sau integral strin.Din cele menionate rezult clar c legislaia romniei interzice
ncheierea contractelor de arend n agricultur cu persoane fizice sau juridice strine.Mai mult
ca att legea romn mai prevede i o alt condiie pe care trebuie s o ndeplineasc persoana
pentru a avea calitatea de arenda care const n obligaia de a avea pregtire de specialitate
agricol,practica agricol sau un atestat de cunotine agricole i s prezinte garaniile solicitate
de arendatori.Atestatul va fi eliberat de organelle abilitate de Ministerul Agriculturii i
Alimentaiei.Spre deosebire de legislaia R.M,legea nr.16 din 1994 n art.22 alin 2 indic c
subarendarea total sau parial este interzis.
Din coninutul definiiei contractului de arend rezult c obiectul acestuia l formez terenurile
i alte bunuri agricole.(art.911 alin.1). Art.4 alin. 2 al legii nr.198 din 2003 prevede ca obiecte ale
relaiilor de arend snt bunurile agricole aflate n proprietate public sau privat, cu excepia
celor scoase din circuitul civil sau n privina crora, prin lege, snt stabilite alte interdicii sau
limitri.Conform aceleiai legi bunurile agricole sunt mijloace fixe(terenuri cu destinaie
agricol,inclusive din intravilanul localitii, i ale fondului de rezerv,maini,utilaje i instalaii
destinate lucrrilor agricole,construcii,inclusive constrcuii hidrotehnice,platform i spaii de
depozitare destinate pstrrii produciei agricole,cu terenurile aferente acestora,animale care se
folosesc n procesul agricol) i,i dupa caz ,mijloace circulante..Din categoria terenurilor cu
destinaie agricol conform art.36 din Codul Funciar terenuri cu destinaie agricol,indiferent de
forma de proprietate,snt folosite pentru desfurarea activitii n scopul obinerii de produse
agricole i pentru amplasarea obiectivelor de infrastructur a agriculturii.Din categoria
terenurilor cu destinaie agricol fac parte:
a)tereuri agricole(arabile,inclusive serele,solariile i rsadniele,prloagele,livezile ,viile
plantaiile de dud,arbutii fructiferi,fneele,punile,grdinile,loturile pomicole i alte asemenia-
celecu vegetaie).
b).terenuri ocupate de depozite,de frigidere destinate pstrrii produselor agricole,de fri,de
ateliere de reparaie i de pstrare a mecanismelor(agregatelor) agricole,de ferme
zootehnice,inclusive amenajrile piscicole,precum i fiile forestiere,iazurile
antierozionale,drumurile care servesc activitile agricole,instalaii de descrcare,de irigare,dac
nu au fost atribuite la alt categorie de destinaie.
i iar-i consider c n cazul de fa legislaia nu este clar,deoarece nu face o delimitare
concret ntre noiunea de teren agricol i bunuri agricole.Or din legea cu privire la arenda n
agricultur rezult c n noiunea de bunuri agricole se includ i terenurile cu destinaie agricol
i invers din art.36 alin.1 a Codului funciar rezult c noiunea de terenuri cu destinaie agricol
acoper i noiunea de bunuri agricole,iar Codul Civil ncearc sa fac o delimitare ntre noiunea
de teren cu destinaie agricol i bunuri agricole n articolul 911 pe care l-am menionat mai
sus.n viziunea mea cel mai corect ar fi s se foloseasc doar termenul de bunuri
agricole.Deoarece conform articolului 288 Cod Civil terenurile sunt considerate drept bunuri
imobile.Aadar pe aceast ideie a mers i legiuitorul romn care conform articolului 1836 a
Codului Civil stabilete c pot fi arendate orice bunuri agricole cum ar fi:
a) terenurile cu destinatie agricola, si anume terenuri agricole productive arabile, viile,
livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi, pasunile
impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajarile piscicole si
de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc
nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru
productia agricola;
b) animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate
exploatarii agricole
Din coninutul prevederilor Codului Funciar rezult c persoanele fizice n arend pot s
transmit din categoria terenurilor agricole doar terenurile arabile,viile i livezile.Ce ine te
Gradini conform articolului 2 a Codului funciar gradinile se consider terenuri destinate
construciilor i se utilizeaz pentru construcii locative,cu condiia includerii acestora n planul
urbanistic general al localitii.
Statul i Unitile Administrativ Teritoriale pot sa transmit n arend att terenurile private ct i
cele publice. Arendarea terenurilor agricole proprietate public se face prin licitaie
public sau concurs.
n cazul n care pe terenul care este trasmis n arend sunt situate obiecte,inclusive utilaje i
tehnici agricole,condiiile de folosire a acestora urmeaz a fi stabilite n contractul de
arend(art.914 C.C.)Pe terenul arendat pot fi situate construcii, instalaii, obiecte de irigare,
plantaii multianuale, drumuri i alte obiecte agricole. In contractul de arend trebuie s fie
indicate toate aceste obiecte i modalitile, intensivitatea i alte condiii de folosire a acestora.
Pentru aceasta trebuie s se in cont de anul drii in exploatare sau fabricrii acestor obiecte,
procentul de amortizare, care imbuntiri au fost efectuate anterior, cind a fost efectuat
reparaia curent i capital, sau care este necesitatea de a le efectua in viitorul apropiat, care
pri componente ale acestora urmeaz a fi schimbate, reparate capital i altele. Toate aceste
detalii in mare msur influeneaz asupra termenului contractului, mrimii plii arendei etc.2
Coninutul contractului de arend cuprinde drepturile i obligaiile pe care i le asum prile n
momentul ncheierii contractului.Drepturile i obligaiile prilor contractului de arend sunt
indicate n legea cu privire la arenda n agricultur,codul civil i alte acte normative.Aadar
articolul 15 din legea nr.198 prevede dreptul arendatorului de a verifica oricnd modul n care
arendaul exploateaz bunurile sale date n arend dreptul de gaj al arendatorului,dreptul prioritar
al arendaului la ncheierea contractului de arend pe un nou termen dac au fost respectate
prevedeile contractuale i legale,dreptul de preemiune ,dreptul la reducerea arendei, dreptul la
schimbarea destinaiei terenului de ctre arenda cu condiia ca s existe acordul prealabil scris al
proprietarului i cu respectarea dispoziiilor legale.n privina acestei clauze consider c
legiuitorul nostru a strecurat o greeal,or destinaia terenului poate fi modificat doar de ctre
Guvern sau APL,dar nicidecum de ctre arenda.n cazul de fa se are nvedere dreptul
arendaului de a schimba modul de folosin a terenului i nicidecum destinaia
acestuia.Obligaiile parilor sunt prevzute de articolul 16 din legea nr.198 din 2003 precum i n
Codul Civil etc.

3. Condiiile i modul de ncheiere a contracutului de arend n agricultur.

Pentru ca contractual s fie valabil urmeaz a fi respectate condiiile de fond i de form la


ncheierea acestuia.Codul Civil indic n art.913 c contractual de arend se ncheie n form
scris.Contractul de arend trebuie s conin n mod obligatoriu un ir de date care sunt
prevzute n articolul 6 alin.3 al legii nr.198 din 2003.Neincluderea n contractul de arend a
unei clauze eseniale sau nerespectarea formei scrise a contractului atrage nulitatea acestuia. n
cazul n care se d n arend o parte dintr-un teren divizibil sau dintr-o construcie capital, la
actul de predare-preluare se anexeaz copia planului cadastral al terenului sau al construciei, cu
marcarea prii ce se d n arend. Plata pentru arend se determin n funcie de suprafaa
terenului arendat, de bonitate, de relief i de msura posibilitii de a efectua lucrrile n mod
mecanizat, de alte caracteristici ale terenului, de valoarea plantaiilor multianuale amplasate pe
el, dar nu va constitui mai puin de 2% i mai mult de 10 % pe an din preul normativ al terenului

2
Comentariu la Codul Civil al Republicii Moldova ,cartea III
arendat.n RM termenul maxim de dare n arend este de 30 de ani. n urma analizei situaiei n
cauz, cele mai multe contracte de arend a terenurilor agricole se ncheie pe o perioad de pn
la 3 ani, deoarece prevede o procedur mai simplificat i cheltuielile sunt mai mici. Condiiile i
metodologia de calculare a cuantumului minim i, dup caz, maxim al plii anuale pentru arenda
sectoarelor de terenuri agricole se stabilete n conformitate cu Regulamentul privind modul de
calculare a cuantumului plii anuale pentru arenda bunurilor agricole aprobat prin Hotrrea
Guvernului nr. 405 din 6 mai 2005. Cuantumul minim al plii anuale pentru arenda sectorului de
teren agricol prevzut n contract nu trebuie s fie mai mic dect cuantumul minim definit
conform dispoziiilor Legii nr. 198 din 15 mai 2003 cu privire la arenda n agricultur.
Calcularea cuantumului minim al plii anuale pentru arenda unui sector de teren agricol,
indiferent de faptul dac pe acest teren sunt sau nu amplasate construcii, amenajri, instalaii sau
plantaii multianuale, se efectueaz conform unei formule. Totodat, este necesar de remarcat
faptul c legislaia n vigoare prevede c arenda terenurilor agricole din domeniul privat al
unitii administrativ-teritoriale se efectueaz prin licitaie public. n acest caz, determinarea
ctigtorului licitaiei va ncepe de la preul normativ de arend al terenului agricol n cauz. n
cazul modificrii indicilor stabilii prin Legea nr. 1308 din 25 iulie 1997 privind preul normativ
i modul de vnzare cumprare a pmntului i Legea nr. 198 din 15 mai 2003 cu privire la
arenda n agricultur, prile modific i cuantumul plii de arend. n conformitate cu art. 10
din Legea nr. 198 din 15 mai 2003 cu privire laarenda n agricultur, contractul de arend a
terenurilor agricole ncheiat pe un termen de pn la 3 ani inclusiv se nregistreaz la primria
localitii n a crei raz teritorial se afl terenurile, iar contractul de arend a terenurilor
agricole pe un termen mai mare de 3 ani se nregistreaz la oficiul cadastral teritorial. Plafonul
maximal al taxelor pentru nregistrarea contractelor de arend ncheiate pentru prima dat ntre
arendator i arenda la primrii este 6 lei pentru un contract i 3 lei pentru fiecare contract
urmtor. nregistrarea de ctre o persoan a contractelor de arend ncheiate pe un termen nou
ntre acelai arendator i arenda este de 4 lei pentru un contract i 2 lei pentru fiecare contract
urmtor. Taxa pentru nregistrarea contractului de arend include i nregistrarea ncetrii acestui
contract. Registratorul nu are dreptul s cear ncheierea mai multor contracte de arend, dac a
fost ncheiat un contract de arend pentru mai multe bunuri imobile agricole. Cuantumul tarifului
perceput de oficiul cadastral teritorial la notarea arendei terenului agricol constituie 64 de lei.
Notarea arendei asupra a dou sau mai multor terenuri cu destinaie agricol i/sau plantaii
perene ale aceluiai titular este de 25 pentru fiecare bun imobil.
4. Contractul de arend a terenurilor cu destinaie agricol

Conform art. 7 al legii cu privire la arend, documentul de baz care reglementeaz


relaiile dintre proprietar i arenda este contractul de arend. Legea prevede ca acest contract s
fie ncheiat n form scris pe un termen anumit.

Contractul de arend trebuie sa conin:

- Caracteristica terenului arendat, locul de amplasare i alte caracteristici;


- Cerinele agrotegnice i tehnologice de exploatare a terenului;
- Condiiile de luare i de dare n arend a pamntului, durata Contractului de
arend;
- Mrimea i forma plii de arend, termenul i locul vrsrii acestor pli;
- Obligaiile prilor contractuale;
- Condiiile rezilierii contractului;
- Alte condiii adugatoare ce nu contravin legislaiei n vigoare.
Esena contractului de arend a terenurilor agricole.

Aadar, contractul de arend a pamntului este un document ce confirm n scris libera


nelegere a proprietarului i a arendaului, prin care acestea i asum binevol anumite
obligaiuni i i ofer anumite drepturi pe perioada de valabilitate a lui. Contractul de arend
urmeaz s stipuleze condiiile de dare i luare n arend a terenului agricol, s descrie detaliat i
clar drepturile, obligaiunile i responsabilitile prilor pe perioada de aciune a contractului,
precum i modul de soluionare a eventualelor litigii.

Parametrii care caracterizeaz terenul agricol ce urmeaz a fi dat n arend sunt


urmtorii:

- Suprafaa terenului- hectare;


- Fertilitatea terenului- grade;
- Locul amplasrii terenului fa de localiti i punctele de desfacere,
prelucrare a produciei agricole, fa de bazinele de alimentare cu ap;
- Pentru terenurile cu plantaii multianuale urmeaz s fie menionate soiurile
de plantaii, vrsta plantaiilor, termenul posibil de exploatare etc;
- Prezena i starea instalaiilor de irigare artificial.
Condiiile de dare i luare n arend a terenului agricol.

Prin acest compartiment al contractului arendatorul se oblig s transmit o suprafa


concret de teren agricol pe o perioada anumit de timp, iar arendaul, la rndul su, s o
primeasca i s o utilizeze conform destinaiei, adic pentru creterea produciei agricole. n
contractul de arend proprietarul poate prevedea anumite condiii tehnologice de cultivare a
plantelor, care s asigure meninerea fertilitii solului i sporirea lui.

Perioda de aciune a contractului de arend.

Un rol aparte revine perioadei contractului de arend. Perioada contractului de arend


determin nsi modul de utilizare a pmntului. Cu ct ea este mai mare, cu att mai sigure sunt
posibilitatile arendaului de a face investiii de capital, de a ntreprinde msuri pentru meninerea
fertilitii solurilor i chiar sporirea ei.

Termenul contractului de arend a terenurilor agricole poate fi de scurt durat (pna la


10 ani) i de lunga durat (mai mare de 10 ani). Remarcm, totodat, c potrivit legii cu privire la
arend (art.7), termenul maxim al contractului de arend nu trebuie s depeasc perioada de 99
de ani.

Durata scurt.

n prezent n sectorul agricol din republic predomin tendina perioadelor scurte de


arend a terenurilor cu destinaie agricol- pn la trei sau cinci ani, fapt condiionat de nivelul
sczut de dezvoltare a pieii funciare. Perioadele scurte de arendare a trenului agricol au un ir de
avantaje i dezavantaje.

Avantajele:

- Perioadele scurte sunt convenabile pentru arenda i pentru proprietar n


condiiile de instabilitate economic;
- Att proprietarul, ct i arendaul i pot revedea deciziile i condiiile de
arend mai operativ;
- Proprietarul i arendaul i pot alege mai operativ ali parteneri care le-ar
accepta condiiile.

Dezavantajele:

- Exist riscul folosirii neraionale a potenialului terenului, deoarece arendaul


este interesat s obin la moment recolte mai mari, folosind tehnologii
intensive, care la rndul lor pot duce la scderea fertilitii solului;
- Arendaii nu pot nvesti n plantaiile multianuale sau n sistemele de irigare;
- Perioadele scurte de arend nu sunt atractive pentru antreprenorii din
agricultur;
- Arendaul nu este interesat s fac investiii orientate spre mbuntiri
funciare sau sporirea fertilitii solului.
Durata lung

Termenele lungi de arend a trenurilor agricole i vor gsi treptat o rspndire mai larg,
n prezent ele fiind ntlnite cu preponderen la arendarea terenurilor publice pentru construcii.
Dei contractele de arend cu durat lung n prezent sunt mai puin raspndite, ele au de
asemenea un ir de avantaje i dezavantaje.

Avantajele:

- Arendaul este interesat s folosesca mai raional pamntul;


- n condiiile de stabilitate economic perioadele lungi de arend a terenurilor
sunt destul de convinabile pentru antreprenorii din agricultur;
- Termenul lung de arend a terenului agricol constituie o siguran a
arendaului pentru a face investiii de capital cu termen lung de recuperare;
- Pentru proprietarii ce nu doresc s activeze n agricultur i nu vor s-i vnd
pmntul, arenda pe un termen lung este o soluie foarte convinabil i
avantajoas;
- n cazul unui termen mai lung de arend, proprietarul de regul accept mai
uor unele nlesniri la stabilirea mrimii plii de arend, ceea ce este
convenabil i pentru arenda, i pentru proprietar;
- Att proprietarul, ct i arendaul sunt asigurai cu o surs stabil de venit pe o
perioada de lung durat.
Dezavantajele:

- Proprietarul i arendaul nu-i pot schimba deciziile i condiiile de arend


pna la sfirsitul perioadei de contract, dac partea opus respect condiiile de
contract;
- Termenul lung de arend nu este eficient n condiiile de instabilitate
economic.
Factorii ce determin perioada contractului de arend a terenurilor agricole.

De remarcat c termenul de arend a terenului este determinat n mare masur de anumii


factori i anume:
- De mrimea plii, de arendai de preul terenului;
- De scopurile urmrite de ctre arenda i arendator;
- De acordul la care convin prile contractuale.
Termenul optim al contractului de arend a terenurilor arabile urmeaz s fie limitat la
perioada rotaiei culturilor n cadrul unui asolament.50 Totodat, din lipsa terenurilor agricole
proprii, majoritatea antreprenorilor agricoli sunt nevoii s arendeze suprafee de teren cu
destinaie agricol, iar fermierii nceptori, fiind n posesia unor posesii mici tind s i le extind.
Cu dezvoltarea pieii funiare, aceste terenuri pot fi lrgite prin procedura de vnzare-cumparare
(n cazul ranilor fermieri) sau rscumprare (n cazul antreprenorilor agricoli).51

5. Plata de arend

Plata de arend este suma achitat de arenda proprietarului pentru folosirea terenului.
Plata de arend este venitul proprietarului, materializat n rezultatul arendei proprietii funciare.
n conformitate cu art. 9 al legii cu privire la arend, plata de arend este stabilit de proprietar i
se fixeaza n contract. La semnarea contractului de arend prile urmeaz s convin clar care
este marimea argumentat a plii de arend.

Formele de plat a arendei.

n general, sunt cunoscute trei forme de achitare a plii de arend, n natur este cea mai simpl
form, practicat din timpurile cele mai indeprtate. Ea se realizeaz prin transmiterea de ctre
arenda a unei pri din producia crescut n folosul proprietarului de teren.

Plata n numerar. Plata de arend n numerar prevede c arendaul achit o sum de bani
att n numerar, ct i prin virament.

Forma mixt a plii de arend.

Achitarea plii pentru arend pamntului n form mixt presupune ca arendaul achit o
parte din suma pentru arend n numerar i alt parte n natur. Raportul dintre plata n numerar
i cea n natur este negociat de ctre pri i nu trebuie s modifice nsi mrimea plii de
arend.
Factorii ce determin mrimea plii de arend.

Plata de arend a terenului agricol este condiionat de o mulime de factori care


determin i pretul de pia al pmntului. Printre acetia se numr:

- Fertilitatea solului;
- Locul de amplasare a terenului fa de localitile i pieile de desfacere a
produciei agricole;
- Existena cilor de acces;
- Existena sistemelor de irigare sau prezena surselor de ap;
- Ali factori.
Plata pentru arenda terenului cu plantaii multianuale este determinat de:

- Asortimentul soiurilor de pe plantaii;


- Vrsta plantaiilor i termenul posibil de exploatare;
- Procentul golurilor din plantaii.
Mrimea plii de arend.

Un alt moment al relaiilor de arend este stabilirea mrimii plii de arend pentru terenul cu
destinaie agricol, fapt ce influieneaz cel mai mult aceste relaii. Mrimea plii de arend
poate fi stabilit prin negocierea prilor, fixat de proprietar sau de legislaia n vigoare.

Plata de arend poate avea marime fix sau variabil.

Mrimea fix a plii de arend presupune c arendaul va achita o plat de arend stabil, care
poate fi att n natur (o cantitate concreta de producie), ct i numerar (o sum concret de
bani).

Un astfel de contract protejeaza interesele proprietarului, dar supune unor anumitor


riscuri activitile arendaului, deoarece n acest caz el poart ntreaga rspundere pentru
procesul de producere i realizare a produciei.

Mrimea variabil a plii de arend poate fi corelat cu volumul recoltei unei sau altei
culturi agricole sau poate fi exprimat n procente de la acel volum (n form natural sau
bneasc) pe care l va obine arendaul, fr calculul prealabil al recoltei.

Pornind de la acest principiu, n contract plata de arend este stabilit printr-un procent
din recolta obinut sau valoarea ei bneasc.
Echivalentul bnesc al acestui procent de la recolt planificat pe un teren agricol arendat
se calculeaz nmulind cantitatea concret de producie la preul de piaa al acesteia la momentul
achitrii plii de arend.

n rile cu un mecanism dezvoltat al reaiilor de arend poate fi ntlnit forma plii de


arend bazat pe principiul participrii egale la profit.

Esena acestui principiu rezid n faptul c dac toate cheltuielile (inclusiv plile
impozitelor) la prelucrarea pmntului i cultivarea culturilor agricole le suport arendaul,
atunci profitul net (pn la calcularea impozitelor) se mpart egal ntre arenda i arendator.

n cazul cnd toate cheltuielile pentru prelucrarea solului i cultivarea culturilor agricole
le suport arendaul, atunci profitul net (pna la calcularea impozetelor) se mparte egal ntre
arenda i arendator.

n cazul cnd toate cheltuielile pentru prelucrarea solului i cultivarea culturilor agricole
le suport n marime egal ambele pri, atunci, evident, i mrimea plii de arend trebuie
modificat corespunztor. Toate acestea urmeaz s fie stipulate detaliat n contractul de arend
a terenului. Pentru evaluarea plii de arend este necesar s fie cunoscute cheltuielile de
producie.

Dat fiind c n republica noastra piaa de arend a pamntului nu este nc dezvoltat,


fiecare arendator trebuie s efectuieze calculele plii de arend confom business- planului
propriu, lundu-se n consideraie calitatea diferit a solului. Piaa de arend a pmntului depinde
n general de aprovizionarea regional cu resurse i de oferta terenurilor, care, la rndul ei, este
considerabil influenat de structura gospodriilor existente, de relaiile preuri- cheltuieli,
precum i de o serie de cerine fa de pmnt, ce nu in de domeniul agricol (interesele statului,
impactul social, efecte ecologice etc).

Deseori arendatorii se orenteaz la calcularea plii pentru arend pornind de la


impozitele pentru pmnt. Este bine ca arendaul s verifice, prin balana sa contabil, daca e n
stare s realizeze:

a) Plata de arend solicitat;


b) Plata pentru munca sa;
c) O dobnd suficienta a capitlului nvestit;
d) O compensare corespunzatoare riscului.
Plata de arend a terenurilor din proprietatea public.
Plata anual de arend a terenurilor din proprietatea public se stabilete n funcie de
destinaia terenurilor arendate. Ea, conform art. 10 al legii privind preul normativ i modul de
vnzare-cumprare a pmntului, constituie nu mai puin de 2% i nu mai mult de 10% din
preul normativ al pmntului calculat pentru destinaia respectiv.

Plata de arenda a terenurilor din fondul de rezerv a primriilor.

Plata anual de arend a terenurilor cu destinaie agricol din fondurile de rezerv a


primriilor, arendate de pensionari i lucrtorii din sfera social, precum i de familii social
defavorizate, echivaleaz cu impozitul funciar pentru loturile de pmnt de pe lng cas, stabilit
pentru anul respectiv.

Plata de arend n cazurile arendrii terenurilor prin licitaie.

n cazul arendrii terenurilor prin licitaie, plata anual de arend se stabilete la licitaie i
constituie nu mai puin de 2% din preul normativ al terenului arendat
Concluzie
In RM relatiile de arenda in agricultura sunt reglementate de Codul Civil, de Codul funciar si
de Legea cu privire la arenda in agricultura, precum si tratatele internationale la care RM este
parte.
Arenda in agricultura - este darea in posesiune si folosinta, pe baza de contract pe o durata
determinata, contra plata a terenurilor si a altor bunuri agricoale.
Subiectii ai relatiilor de arenda sunt arendatorul si arendasul. Obiecte a relatiilor de arenda sunt
bunurile agricole aflate in proprietate publica sau privata, cu exceptia celor scoase din circuitul
civil.
Contractul de arenda a terenurilor se face in forma scrisa. La inceputul si la incetarea arendei,
partile contractante se obliga sa intocmeasca timp de 14 zile, actele de predare preluare a bunului
arendat. Aceste acte din momentul semnarii devin parte integranta a contractului de arenda.
Actele de predare-preluare a terenului agricol arendat va contine date privind suprafata, modul
de folosinta, starea terenului, nr.cadastral al terenului viciile juridice, viciile materiale s.a.
Termenul de arenda se stabileste de catre parti, dar nu va fi mai mare de 30 ani si mai mic de
1 an. In cazul in care partile doresc sa prelungeasca contractul de arenda, partile semneaza un
acord aditional, care de asemenea este parte integranta a contractului.
Contractul de arenda a terenurilor incheiat pe un termen mai mare de 3 ani se inregistreaza la
oficiul cadastaral teritorial, in cazul ca termenul e mai mic de 3 ani acesta se inregistreaza la
primaria localitatii. Neinregistrarea contractului, in termen de 3 luni, are ca efect inopozabilitatea
contractului fata de terti.
Clausele contractului de arenda a bunurilor agricole se modifica cu acordul comun al partilor
contractante sau prin hotarirea instantei judecatoresti.
Incetarea contractului de arenda are loc ca urmare a :
- expirarii termenului ;
- declararii nulitatii acestuia ;
- pieirii bunurilor arendate ;
- rezilierii contractului ;
- s.a. cazuri prevazute de legislatie.
Contractul de arenda poate fi reziliat :
- la acordul partilor ;
- la hotarirea instantei judecatoresti la cererea uneia dintre parti, in legatura cu neexecutarea de
catre cealalta parte a obligatiilor sale.
Plata pentru terenurile agricole se stabileste in unitati banesti, natura si se efectuiaza intermenul
si locul prevazut in contract.
Bibliografie

1. Constituia Republicii Moldova, adoptat de Parlamentul Republicii Moldova


la 29 iulie 1994;

2. Codul Civil al Republicii Moldova (M.O.a RM nr. 82-86 din 22 iunie 2002)

3. Codul Funciar al RM (M.O. nr. 107 din 4 aprilie 2001).

4. Legea Republicii Moldova pentru interpretarea articolului 19 din Legea


cu privire la arend, nr. 642-13 din 14.11.1995 (M.O. a R.M.nr. 70 din
14.12.95).

5. Legea Republicii Moldova privind preul normativ i modul de vnzare-


cumprare a pmntului nr. 130813 din 15.17.1997 (M.O. a R. M. nr. 57-58
din 04.09.97).

6. Legea Republicii Moldova cu privire la proprietatea public a unitilor


administrativ teritoriale nr. 523-14 din 16.07.99 (M.O. a R. M. nr.124-125 din
11.11.99).
7. Legea Republicii Moldova cu privire la proprietate din 22 ianuarie 1991;

8. Legea Republicii Moldova cu privire la antreprenoriat si intreprinderi din 14


ianuarie 1992 nr.861-12 ;

9.Legea Republicii Moldova cu privire la privatizare nr. 1261-12 din 3


decembrie 1992;