Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Noiuni Introductive
5. Plata de arend
Concluzie
Bibliografie
1. Noiunea de contract de arend n agricultur i a contractului de locaiune a terenurilor
Dupa unele date statistice n prezent,din toate formele de transmitere a dreptului de proprietate
cea mai popular este arenda.Astfel n anul 2008,suprafaa terenurilor cu destinaie agricol
arendate n Republica Moldova a constituit 808,1 mii ha,ceea ce reprezint aproape 25% din
fondul funciar al rii (3384,6 mii hectare) sau 41,07% din suprafaa total a terenurilor cu
destinaie agricol.n anul 2009,suprafaa terenurilor arendate a crescut pn la 825964 ha,din
care 591,6 mii ha sunt arendate de societi cu raspundere limitat,66.0 mii ha de gospodrii
rneti (de fermieri),122,9 mii ha de cooperative agricole de producie i 45,4 mii ha de
societi pe aciuni.1 Definiia legal a contractului de arend este prevzut n articolului 911 din
Codul Civil, care prevede c,arenda este un contract ncheiat ntre o parte-
proprietar,uzufructuar,sau alt posesor legal de terenuri i de alte bunuri agricole(arendator )-i
alt parte(arenda) cu privire la exploatarea acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit
de pri. Din definiia dat rezult esena acestui tip de contract care const n reglementarea
transmiterii n scopul expluatrii temporare a unui teren i altor bunuri agricole.Din coninutul
definiii rezult c contractul respectiv prevede transmiterea bunurilor nu numai n posesiune i
folosin temporar,dar i pentru exploatarea lor.Arenda n agricultur este reglementat i de un
alt act normativ, i anume Legea Nr.198 din 15.05.2003 cu privire la arenda n
agricultur.Articolul 2 al legii respective stabilete c arenda n agricultur reprezint darea n
posesie i folosin,pe baza de contract ,pe o durat determinat,contra plat, a terenurilor i a
altor bunuri agricole.De atras atenia c n cazul de fa legea indic doar dare n posesie i
folosin a terenurilor,nu este menionat i despre exploatarea acestora.Totui dei chiar dac nu
este indicat,exploatarea terenurilor rezult din posesia i folosina acestora,doarece n alt mod
nici nu este rezonabil de a ncheia un asemenia contract,or pentru a obine produsele agricole
terenurile urmeaz a fi exploatate.Contractul de arend este reglementat i de legislaia civil
Romn,ns spre deosebire de legislaia noastra civil care acord un capitol aparte contractului
de arendare ,codul civil Romn a oferit contractului de arend o seciune aparte din cadrul
capitolului contractului de locaiune,lsnd de neles c contractul de arend este o varietate a
contractului de locaiune,cu unele particulariti prevzute n seciunea respectiv.
Contractul de locaiune este reglementat n capitolul VIII al Codului Civil.Conform articolului
875 din C.C. prin contract de locaiune,o parte locator se oblig s dea celeilalte pri(locatar) un
bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i posesiune temporar,iar
aceasta se oblig s plteasc chirie.Prin urmare din analiza acestui articol putem desprinde una
din cele mai importante deosebiri ntre contracul de locaiune i contractul de arend care apar n
1
Viorel Chivriga ,Evoluia Pieei Funciare Agricole n Republica Moldova.Politici Publice Nr.4,2009.Chiinu.
calitatea de parte-ntreg,sau gen specie.Contractul de arend fiind o specie a contractului de
locaiune.Aadar n cazul locaiunii pot fi date terenuri nu doar cu destinaie agricol ci i cu alt
destinaie,industrial,de construcii,din intravilanul localitii.Pe cnd n cazul contractului de
arend obiect al acestuia poate fi doar terenurile cu destinaie agricol.
Conform articolului 4 alin.1 din legea cu privire la arenda n agricultur precum i potrivit
articolului 911 Cod Civil, subieci ai relaiilor de arend snt arendatorul i
arendaul.Arendatorul poate fi orice persoan fizic sau persoan juridic care are calitatea de
proprietar sau de alt posesor legal al bunurilor agricole ce se dau n arend.Calitatea de arendator
o poate avea i un alt grup de coproprietari ai bunurilor agricole.n cazul n care n arend snt
date terenurile proprietate de stat snt Guvernul i autoritile administraiei publice locale
(art.41alin.3).
Conform articolului 41 alin.1 din Codul Funciar n condiii de arend terenurile se atribuie
persoanelor fizice i juridice din Republica Moldova,din alte state,precum i organizaiilor i
asociaiilor internaionale.ntr-o alt definiie atribuit de Legea cu privire la arenda n
agricultur.arenda poate fi orice persoan fizic i/sau juridic,cu domiciliul(sediul) n
Republica Moldova,care ia n arend bunuri agricole.Trebuie de atenionat c ntre normele
Codului Funciar i a legii cu privire la arenda n agricultur la capitolul persoanelor ce pot avea
calitatea de arenda exist unele neconcordane.Din codul Funciar rezult c calitatea de arenda
o poate avea orice persoan fizic sau juridic din alte state(sublinierea ne aparine),ceea ce
nseamn c poate lua n arend bunuri agricole att persoana fizice i juridice strine care au
domiciliul sau sediul pe teritoriul Republicii Moldova ,ct i persoanele care nu au un asemenia
domiciliul sau sediu.Spre deosebire de Codul Funciar legea cu privire la arenda n agricultur
stabilete c una din condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc un arenda persoan fizic sau
juridic este ca s aib domiciliul sau sediul pe teritoriul Republicii Moldova.Aadar n urma
acestor analize apare ntrebarea logic,care lege n cazul de fa urmeaz a fi aplicat n privina
persoanelor care pot avea calitatea de arenda,Codul Funciar sau Legea cu privire la arenda n
agricultur? n viziunea mea ,n cazul de fa urmeaz a se ine cont de prevederile legii Nr.198
din 15.05.2003 cu privire la arenda n agricultur.Un prim argument adus n favoarea legii este
c Codul Funciar a fost adoptat la 25.12.1991 iar legea nr.198 a fost adoptat la 15.05.2003.Prin
urmare innd cont de regula noua legea abrog legea veche (nova lege abrogata vetus
lex),urmeaz a fi aplicate prevederile legii nr.198 cu privire la arenda n agricultur.Un alt
argument adus n favoarea aplicrii legii nr.198 este regula conform creia legea special derog
de la legea general(specialia generalibus derogant),n cazul nostrum Codul Funciar fiind legea
general iar legea nr.198 fiind legea special. Un alt moment la care urmeaz a fi atras atenia
este faptul c conform art.41 alin.4 Cod Funciar,se admite transmiterea terenurilor n condiiile
de subarend n cazul n care aceasta este prevzut n contractual autentificat.Conform art.18
din legea nr.198 din 2003 Terenurile agricole se transmit n subarend numai cu consimmntul
proprietarului, dat n form scris, i prin ncheierea unui contract separat. Contractul de
subarend a terenurilor agricole va conine informaii despre contractul de arend i despre
consimmntul arendatorului, n al crui temei a fost ncheiat contractul de subarend.Spre
deosebire de legislaia Republicii Moldova,legea nr.16 din 1994 arendrii a Romniei prevede c
calitatea de arendai o poate avea persoanele fizice,ceteni romni,indiferent dac au domiciliul
n ar sau strintate ,precum i persoanele juridice cu sediul n Romnia,inclusive cele cu
capital parial sau integral strin.Din cele menionate rezult clar c legislaia romniei interzice
ncheierea contractelor de arend n agricultur cu persoane fizice sau juridice strine.Mai mult
ca att legea romn mai prevede i o alt condiie pe care trebuie s o ndeplineasc persoana
pentru a avea calitatea de arenda care const n obligaia de a avea pregtire de specialitate
agricol,practica agricol sau un atestat de cunotine agricole i s prezinte garaniile solicitate
de arendatori.Atestatul va fi eliberat de organelle abilitate de Ministerul Agriculturii i
Alimentaiei.Spre deosebire de legislaia R.M,legea nr.16 din 1994 n art.22 alin 2 indic c
subarendarea total sau parial este interzis.
Din coninutul definiiei contractului de arend rezult c obiectul acestuia l formez terenurile
i alte bunuri agricole.(art.911 alin.1). Art.4 alin. 2 al legii nr.198 din 2003 prevede ca obiecte ale
relaiilor de arend snt bunurile agricole aflate n proprietate public sau privat, cu excepia
celor scoase din circuitul civil sau n privina crora, prin lege, snt stabilite alte interdicii sau
limitri.Conform aceleiai legi bunurile agricole sunt mijloace fixe(terenuri cu destinaie
agricol,inclusive din intravilanul localitii, i ale fondului de rezerv,maini,utilaje i instalaii
destinate lucrrilor agricole,construcii,inclusive constrcuii hidrotehnice,platform i spaii de
depozitare destinate pstrrii produciei agricole,cu terenurile aferente acestora,animale care se
folosesc n procesul agricol) i,i dupa caz ,mijloace circulante..Din categoria terenurilor cu
destinaie agricol conform art.36 din Codul Funciar terenuri cu destinaie agricol,indiferent de
forma de proprietate,snt folosite pentru desfurarea activitii n scopul obinerii de produse
agricole i pentru amplasarea obiectivelor de infrastructur a agriculturii.Din categoria
terenurilor cu destinaie agricol fac parte:
a)tereuri agricole(arabile,inclusive serele,solariile i rsadniele,prloagele,livezile ,viile
plantaiile de dud,arbutii fructiferi,fneele,punile,grdinile,loturile pomicole i alte asemenia-
celecu vegetaie).
b).terenuri ocupate de depozite,de frigidere destinate pstrrii produselor agricole,de fri,de
ateliere de reparaie i de pstrare a mecanismelor(agregatelor) agricole,de ferme
zootehnice,inclusive amenajrile piscicole,precum i fiile forestiere,iazurile
antierozionale,drumurile care servesc activitile agricole,instalaii de descrcare,de irigare,dac
nu au fost atribuite la alt categorie de destinaie.
i iar-i consider c n cazul de fa legislaia nu este clar,deoarece nu face o delimitare
concret ntre noiunea de teren agricol i bunuri agricole.Or din legea cu privire la arenda n
agricultur rezult c n noiunea de bunuri agricole se includ i terenurile cu destinaie agricol
i invers din art.36 alin.1 a Codului funciar rezult c noiunea de terenuri cu destinaie agricol
acoper i noiunea de bunuri agricole,iar Codul Civil ncearc sa fac o delimitare ntre noiunea
de teren cu destinaie agricol i bunuri agricole n articolul 911 pe care l-am menionat mai
sus.n viziunea mea cel mai corect ar fi s se foloseasc doar termenul de bunuri
agricole.Deoarece conform articolului 288 Cod Civil terenurile sunt considerate drept bunuri
imobile.Aadar pe aceast ideie a mers i legiuitorul romn care conform articolului 1836 a
Codului Civil stabilete c pot fi arendate orice bunuri agricole cum ar fi:
a) terenurile cu destinatie agricola, si anume terenuri agricole productive arabile, viile,
livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi, pasunile
impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajarile piscicole si
de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc
nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru
productia agricola;
b) animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate
exploatarii agricole
Din coninutul prevederilor Codului Funciar rezult c persoanele fizice n arend pot s
transmit din categoria terenurilor agricole doar terenurile arabile,viile i livezile.Ce ine te
Gradini conform articolului 2 a Codului funciar gradinile se consider terenuri destinate
construciilor i se utilizeaz pentru construcii locative,cu condiia includerii acestora n planul
urbanistic general al localitii.
Statul i Unitile Administrativ Teritoriale pot sa transmit n arend att terenurile private ct i
cele publice. Arendarea terenurilor agricole proprietate public se face prin licitaie
public sau concurs.
n cazul n care pe terenul care este trasmis n arend sunt situate obiecte,inclusive utilaje i
tehnici agricole,condiiile de folosire a acestora urmeaz a fi stabilite n contractul de
arend(art.914 C.C.)Pe terenul arendat pot fi situate construcii, instalaii, obiecte de irigare,
plantaii multianuale, drumuri i alte obiecte agricole. In contractul de arend trebuie s fie
indicate toate aceste obiecte i modalitile, intensivitatea i alte condiii de folosire a acestora.
Pentru aceasta trebuie s se in cont de anul drii in exploatare sau fabricrii acestor obiecte,
procentul de amortizare, care imbuntiri au fost efectuate anterior, cind a fost efectuat
reparaia curent i capital, sau care este necesitatea de a le efectua in viitorul apropiat, care
pri componente ale acestora urmeaz a fi schimbate, reparate capital i altele. Toate aceste
detalii in mare msur influeneaz asupra termenului contractului, mrimii plii arendei etc.2
Coninutul contractului de arend cuprinde drepturile i obligaiile pe care i le asum prile n
momentul ncheierii contractului.Drepturile i obligaiile prilor contractului de arend sunt
indicate n legea cu privire la arenda n agricultur,codul civil i alte acte normative.Aadar
articolul 15 din legea nr.198 prevede dreptul arendatorului de a verifica oricnd modul n care
arendaul exploateaz bunurile sale date n arend dreptul de gaj al arendatorului,dreptul prioritar
al arendaului la ncheierea contractului de arend pe un nou termen dac au fost respectate
prevedeile contractuale i legale,dreptul de preemiune ,dreptul la reducerea arendei, dreptul la
schimbarea destinaiei terenului de ctre arenda cu condiia ca s existe acordul prealabil scris al
proprietarului i cu respectarea dispoziiilor legale.n privina acestei clauze consider c
legiuitorul nostru a strecurat o greeal,or destinaia terenului poate fi modificat doar de ctre
Guvern sau APL,dar nicidecum de ctre arenda.n cazul de fa se are nvedere dreptul
arendaului de a schimba modul de folosin a terenului i nicidecum destinaia
acestuia.Obligaiile parilor sunt prevzute de articolul 16 din legea nr.198 din 2003 precum i n
Codul Civil etc.
2
Comentariu la Codul Civil al Republicii Moldova ,cartea III
arendat.n RM termenul maxim de dare n arend este de 30 de ani. n urma analizei situaiei n
cauz, cele mai multe contracte de arend a terenurilor agricole se ncheie pe o perioad de pn
la 3 ani, deoarece prevede o procedur mai simplificat i cheltuielile sunt mai mici. Condiiile i
metodologia de calculare a cuantumului minim i, dup caz, maxim al plii anuale pentru arenda
sectoarelor de terenuri agricole se stabilete n conformitate cu Regulamentul privind modul de
calculare a cuantumului plii anuale pentru arenda bunurilor agricole aprobat prin Hotrrea
Guvernului nr. 405 din 6 mai 2005. Cuantumul minim al plii anuale pentru arenda sectorului de
teren agricol prevzut n contract nu trebuie s fie mai mic dect cuantumul minim definit
conform dispoziiilor Legii nr. 198 din 15 mai 2003 cu privire la arenda n agricultur.
Calcularea cuantumului minim al plii anuale pentru arenda unui sector de teren agricol,
indiferent de faptul dac pe acest teren sunt sau nu amplasate construcii, amenajri, instalaii sau
plantaii multianuale, se efectueaz conform unei formule. Totodat, este necesar de remarcat
faptul c legislaia n vigoare prevede c arenda terenurilor agricole din domeniul privat al
unitii administrativ-teritoriale se efectueaz prin licitaie public. n acest caz, determinarea
ctigtorului licitaiei va ncepe de la preul normativ de arend al terenului agricol n cauz. n
cazul modificrii indicilor stabilii prin Legea nr. 1308 din 25 iulie 1997 privind preul normativ
i modul de vnzare cumprare a pmntului i Legea nr. 198 din 15 mai 2003 cu privire la
arenda n agricultur, prile modific i cuantumul plii de arend. n conformitate cu art. 10
din Legea nr. 198 din 15 mai 2003 cu privire laarenda n agricultur, contractul de arend a
terenurilor agricole ncheiat pe un termen de pn la 3 ani inclusiv se nregistreaz la primria
localitii n a crei raz teritorial se afl terenurile, iar contractul de arend a terenurilor
agricole pe un termen mai mare de 3 ani se nregistreaz la oficiul cadastral teritorial. Plafonul
maximal al taxelor pentru nregistrarea contractelor de arend ncheiate pentru prima dat ntre
arendator i arenda la primrii este 6 lei pentru un contract i 3 lei pentru fiecare contract
urmtor. nregistrarea de ctre o persoan a contractelor de arend ncheiate pe un termen nou
ntre acelai arendator i arenda este de 4 lei pentru un contract i 2 lei pentru fiecare contract
urmtor. Taxa pentru nregistrarea contractului de arend include i nregistrarea ncetrii acestui
contract. Registratorul nu are dreptul s cear ncheierea mai multor contracte de arend, dac a
fost ncheiat un contract de arend pentru mai multe bunuri imobile agricole. Cuantumul tarifului
perceput de oficiul cadastral teritorial la notarea arendei terenului agricol constituie 64 de lei.
Notarea arendei asupra a dou sau mai multor terenuri cu destinaie agricol i/sau plantaii
perene ale aceluiai titular este de 25 pentru fiecare bun imobil.
4. Contractul de arend a terenurilor cu destinaie agricol
Durata scurt.
Avantajele:
Dezavantajele:
Termenele lungi de arend a trenurilor agricole i vor gsi treptat o rspndire mai larg,
n prezent ele fiind ntlnite cu preponderen la arendarea terenurilor publice pentru construcii.
Dei contractele de arend cu durat lung n prezent sunt mai puin raspndite, ele au de
asemenea un ir de avantaje i dezavantaje.
Avantajele:
5. Plata de arend
Plata de arend este suma achitat de arenda proprietarului pentru folosirea terenului.
Plata de arend este venitul proprietarului, materializat n rezultatul arendei proprietii funciare.
n conformitate cu art. 9 al legii cu privire la arend, plata de arend este stabilit de proprietar i
se fixeaza n contract. La semnarea contractului de arend prile urmeaz s convin clar care
este marimea argumentat a plii de arend.
n general, sunt cunoscute trei forme de achitare a plii de arend, n natur este cea mai simpl
form, practicat din timpurile cele mai indeprtate. Ea se realizeaz prin transmiterea de ctre
arenda a unei pri din producia crescut n folosul proprietarului de teren.
Plata n numerar. Plata de arend n numerar prevede c arendaul achit o sum de bani
att n numerar, ct i prin virament.
Achitarea plii pentru arend pamntului n form mixt presupune ca arendaul achit o
parte din suma pentru arend n numerar i alt parte n natur. Raportul dintre plata n numerar
i cea n natur este negociat de ctre pri i nu trebuie s modifice nsi mrimea plii de
arend.
Factorii ce determin mrimea plii de arend.
- Fertilitatea solului;
- Locul de amplasare a terenului fa de localitile i pieile de desfacere a
produciei agricole;
- Existena cilor de acces;
- Existena sistemelor de irigare sau prezena surselor de ap;
- Ali factori.
Plata pentru arenda terenului cu plantaii multianuale este determinat de:
Un alt moment al relaiilor de arend este stabilirea mrimii plii de arend pentru terenul cu
destinaie agricol, fapt ce influieneaz cel mai mult aceste relaii. Mrimea plii de arend
poate fi stabilit prin negocierea prilor, fixat de proprietar sau de legislaia n vigoare.
Mrimea fix a plii de arend presupune c arendaul va achita o plat de arend stabil, care
poate fi att n natur (o cantitate concreta de producie), ct i numerar (o sum concret de
bani).
Mrimea variabil a plii de arend poate fi corelat cu volumul recoltei unei sau altei
culturi agricole sau poate fi exprimat n procente de la acel volum (n form natural sau
bneasc) pe care l va obine arendaul, fr calculul prealabil al recoltei.
Pornind de la acest principiu, n contract plata de arend este stabilit printr-un procent
din recolta obinut sau valoarea ei bneasc.
Echivalentul bnesc al acestui procent de la recolt planificat pe un teren agricol arendat
se calculeaz nmulind cantitatea concret de producie la preul de piaa al acesteia la momentul
achitrii plii de arend.
Esena acestui principiu rezid n faptul c dac toate cheltuielile (inclusiv plile
impozitelor) la prelucrarea pmntului i cultivarea culturilor agricole le suport arendaul,
atunci profitul net (pn la calcularea impozitelor) se mpart egal ntre arenda i arendator.
n cazul cnd toate cheltuielile pentru prelucrarea solului i cultivarea culturilor agricole
le suport arendaul, atunci profitul net (pna la calcularea impozetelor) se mparte egal ntre
arenda i arendator.
n cazul cnd toate cheltuielile pentru prelucrarea solului i cultivarea culturilor agricole
le suport n marime egal ambele pri, atunci, evident, i mrimea plii de arend trebuie
modificat corespunztor. Toate acestea urmeaz s fie stipulate detaliat n contractul de arend
a terenului. Pentru evaluarea plii de arend este necesar s fie cunoscute cheltuielile de
producie.
n cazul arendrii terenurilor prin licitaie, plata anual de arend se stabilete la licitaie i
constituie nu mai puin de 2% din preul normativ al terenului arendat
Concluzie
In RM relatiile de arenda in agricultura sunt reglementate de Codul Civil, de Codul funciar si
de Legea cu privire la arenda in agricultura, precum si tratatele internationale la care RM este
parte.
Arenda in agricultura - este darea in posesiune si folosinta, pe baza de contract pe o durata
determinata, contra plata a terenurilor si a altor bunuri agricoale.
Subiectii ai relatiilor de arenda sunt arendatorul si arendasul. Obiecte a relatiilor de arenda sunt
bunurile agricole aflate in proprietate publica sau privata, cu exceptia celor scoase din circuitul
civil.
Contractul de arenda a terenurilor se face in forma scrisa. La inceputul si la incetarea arendei,
partile contractante se obliga sa intocmeasca timp de 14 zile, actele de predare preluare a bunului
arendat. Aceste acte din momentul semnarii devin parte integranta a contractului de arenda.
Actele de predare-preluare a terenului agricol arendat va contine date privind suprafata, modul
de folosinta, starea terenului, nr.cadastral al terenului viciile juridice, viciile materiale s.a.
Termenul de arenda se stabileste de catre parti, dar nu va fi mai mare de 30 ani si mai mic de
1 an. In cazul in care partile doresc sa prelungeasca contractul de arenda, partile semneaza un
acord aditional, care de asemenea este parte integranta a contractului.
Contractul de arenda a terenurilor incheiat pe un termen mai mare de 3 ani se inregistreaza la
oficiul cadastaral teritorial, in cazul ca termenul e mai mic de 3 ani acesta se inregistreaza la
primaria localitatii. Neinregistrarea contractului, in termen de 3 luni, are ca efect inopozabilitatea
contractului fata de terti.
Clausele contractului de arenda a bunurilor agricole se modifica cu acordul comun al partilor
contractante sau prin hotarirea instantei judecatoresti.
Incetarea contractului de arenda are loc ca urmare a :
- expirarii termenului ;
- declararii nulitatii acestuia ;
- pieirii bunurilor arendate ;
- rezilierii contractului ;
- s.a. cazuri prevazute de legislatie.
Contractul de arenda poate fi reziliat :
- la acordul partilor ;
- la hotarirea instantei judecatoresti la cererea uneia dintre parti, in legatura cu neexecutarea de
catre cealalta parte a obligatiilor sale.
Plata pentru terenurile agricole se stabileste in unitati banesti, natura si se efectuiaza intermenul
si locul prevazut in contract.
Bibliografie
2. Codul Civil al Republicii Moldova (M.O.a RM nr. 82-86 din 22 iunie 2002)