Capitolul VI

Specificul terenurilor cu destinaţie agricolă ca obiect al contractului de

arendare

Terenurile cu destinaţie agricolă fac parte din categoria bunurilor agricole care pot fi
arendate, astfel cum prevede art. 1836 NCC1. Vom prezenta în continuare câteva aspecte practice
pe care le presupune arendarea acestor bunuri agricole, având în vedere şi neînţelegerile ce pot să
apară, în special între arendator şi arendaş.
O problemă pe care o întâmpină arendaşii este legată de subvenţiile pe care aceştia le
primesc. Subvenţiile provin de la Agenţia de Plăţi şi Intervenţie pentru agricultură şi din fonduri
europene speciale, respectiv Fondul European pentru garantarea agriculturii şi Fondul European
pentru dezvoltare rurală. Există o reglementare expresă care dă dreptul arendaşului să încaseze
subvenţia. Astfel. art. 7 alin (1) al Ordonanței de urgență nr. 3/2015 pentru aprobarea schemelor
de plăți care se aplică în agricultură în perioada 2015-2020 și pentru modificarea art. 2 din Legea
nr. 36/1991 privind societățile agricole și alte forme de asociere în agricultură prevede că:
“Beneficiarii plăților sunt fermierii activi persoane fizice și/sau persoane juridice care desfășoară
o activitate agricolă în calitate de utilizatori legali ai suprafețelor de teren agricol și/sau deținători
legali de animale, potrivit legislației în vigoare. În categoria beneficiarilor de plăți se încadrează și
cooperativele agricole prevăzute la art. 6 lit. e) din Legea cooperației agricole nr. 566/2004, cu
modificările și completările ulterioare, precum și grupurile de producători care desfășoară
activitate agricolă”. Din această prevedere observăm că cel îndreptăţit să primească subvenţia este

1
Pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:
a) terenurile cu destinaţie agricolă, şi anume terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele
viticole, pomicole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile împădurite, terenurile ocupate cu
construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice,
platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot fi
amenajate şi folosite pentru producţia agricolă;
b) animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.
cel care lucrează terenul şi nu neapărat proprietarul acestuia. De altfel, referitor la un arendator
care nu este proprietarul terenului nici nu se poate pune această problemă.
În această situaţie cei care se consideră neîndreptăţiţi sunt arendatorii care doresc, alături
de primirea arendei din partea arendaşului, şi încasarea subvenţiei. Dacă aceasta este cea mai
importantă şi principala sursă care le poate îmbunătăţi situaţia financiară atunci ei pot alege să nu
încheie un contract de arendare şi astfel să lucreze singuri terenul. De altfel, s-au întâlnit în practică
situaţii în care arenda era stabilită în funcţie de nivelul subvenţiei, chiar într-un procent de 90%2,
sau situaţii în care plata arendei se făcea doar după încasarea subvenţiei de către arendaş 3.
Pe de altă parte, este adevărat că nu toţi arendaşii oferă acelaşi cuantum al arendei iar unii
arendatori se pot simţi dezavantajaţi. Însă nivelul acesteia diferă şi în funcţie de capacitatea
arendatorului de a negocia cu arendaşul. Cu toate acestea, chiar şi un bun negociator nu ar putea
determina arendaşul să treacă peste anumite aspecte care nu ţin de el şi care îl determină să nu
poată oferi mai mult. În acest sens sunt foarte importante calitatea terenului agricol, locul
amplasării, fertilitatea, sistemele de irigare, condiţiile meteorologice dar şi resursele materiale şi
financiare de care arendaşul dispune pentru a exploata terenul agricol la potenţial maxim.
Continuând în aceeaşi notă a situaţiilor care determină nemulţumirea arendatorilor, avem
în vedere ipoteza celor care se confruntă cu întarzierea arendaşilor de plăti arenda, Mulţi dintre
arendatori se complac în această situaţie, dar este necesar ca aceştia să fie conşienţi de posbilitatea
lor de a obţine rezilierea contractului de arendare şi încheierea unui nou contract cu un alt arendaş.
Desigur că această situaţie este una extremă şi în defavoarea arendaşului care de regulă realizează
investiţii majore pentru a cultiva terenul. Astfel, arendatorul ar putea ca iniţial să se folosească de
titlul executoriu pe care îl are contractul de arendare încheiat în formă autentică sau înregistrat la
consiliul local şi să obţină plata forţată a arendei.
Un fenomen despre care am auzit în ultima perioadă vizează reaua-credinţă a unor arendaşi.
Astfel, aceştia negociază cu arendatorii pentru a declara la APIA faptul că ei sunt cei care lucrează
terenul agricol şi astfel să încaseze subvenţia iar în acest mod arendaşii se doresc a fi scutiţi de

2
Trib. Gorj, S. I civ.,Dec. nr. 1317/2014, disponibilă la adresa
http://www.rolii.ro/hotarari/5892760be49009d0090020f2 (citat la 14 decembrie 2017).
3
Jud. Sânnicolae Mare, Sent.civ. nr. 1614/2011, disponibilă la adresa
http://www.rolii.ro/hotarari/58a17a22e49009701b001a6f (citat la 14 decembrie 2017).
plata arendei4. Ceea ce îi determină să facă astfel de înţelegeri este lipsa de cunoştinţe a unor
arendatori care cred afirmaţiile arendaşilor referitoare la posibilul potenţial scăzut al terenului iar
în acest mod ei, consţienţi de productivitatea terenului, vor obţine sume de bani mult mai mari,
nefiind puşi în situaţia de a oferi, spre exemplu, parte din recolta pe care o obţin. Cu toate acestea,
şi arendaşii sunt puşi deseori în situaţii dificile deoarece, spre exemplu, unii arendatori declară la
APIA că ei sunt cei care lucrează terenul şi astfel arendaşii nu mai pot încasa subvenţia iar pentru
ca acest lucru să se schimbe trebuie să solicite arendatorului să se prezinte la instituţia în cauză şi
să declare adevărul.
În cele ce urmează voi face unele referiri la renta viageră agricolă. Aceasta este
reglementată în titlul XI din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi
justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente. De la data de 30 august sunt în vigoare noi Norme
metodologice privind acordarea rentei viagere agricole, aprobate prin Ordinul comun
MADR/MFP nr. 296/2327/20175.
Conform prevederilor înscrise în art. 2 Legea nr. 247/2005, renta viageră agricolă
reprezintă suma de bani plătită rentierului agricol care înstrăinează sau arendează terenurile
agricole extravilane aflate în proprietatea sa ori încheie acord cu investitorul, cu respectarea
prevederilor art. 4 alin. (13) din Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate
asupra terenurilor agricole şi celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar
nr. 18/1991 şi ale Legii nr. 169/1997, cu modificările şi completările ulterioare, având siguranţa
unei surse viagere de venituri garantate de stat.
Renta viageră agricolă se acordă persoanelor care au dobândit calitatea de rentier agricol
până la data de 31.12.2009. Obiectul rentei viagere agricole îl constituie terenurile cu destinaţie
agricolă situate în extravilan, astfel cum sunt definite la art. 2 lit. a) din Legea fondului funciar
nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare6.

4
Arendatorii sunt de acord cu aceasta deoarece mulţi consideră că subvenţia reprezintă cea mai mare sumă pe
care ar putea să o primească, situaţie care, în unele cazuri este adevărată.
5
Normele metodologice de aplicare a prevederilor titlului XI "Renta viageră agricolă" din Legea nr. 247/2005
privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente din 24.08.2017, în
continuare Normele metodologice.
6
Terenuri cu destinație agricolă: terenurile agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele viticole,
pomicole, plantațiile de hamei și duzi, pășunile, fânețele, serele, solariile, răsadnițele și altele asemenea -, cele cu
vegetație forestieră, dacă nu fac parte din amenajamentele silvice, pășunile împădurite, cele ocupate cu construcții
și instalații agrozootehnice, amenajările piscicole și de îmbunătățiri funciare, drumurile tehnologice și de
 Renta viageră agricolă este personală, netransmisibilă şi încetează la data decesului
rentierului agricol. În cpntinuare vom prezenta câteva aspect reglementate de Normele
metodologice.
În cazul contractelor de arendare, proprietarii beneficiază de rentă viageră agricolă de 50
euro/ha/an, dacă aceste contracte sunt încă în vigoare la sfârşitul anului calendaristic pentru care
se plăteşte renta. În sensul normelor metodologice, prin an agricol se înțelege perioada cuprinsă
între 1 octombrie anul curent și 30 septembrie a anului următor. În cazul în care contractul de
arendare încetează, renta viageră agricolă se va plăti în anul următor doar dacă rentierul încheie,
în maximum 30 de zile de la încetare, un nou contract, considerându-se astfel continuitate în
arendare.
În situația în care terenul ce face obiectul contractului de arendare, pe baza căruia rentierul
agricol beneficiază de rentă viageră agricolă de 50 euro/ha/an, este înstrăinat în perioada de
valabilitate a contractului de arendare, renta de 50 euro/ha/an se calculează și se datorează de la
data încheierii, respectiv a intrării în vigoare a contractului de arendare, urmând ca de la data
înstrăinării terenului rentierul să beneficieze de renta viageră agricolă de 100 euro/ha/an.
Art. 4 alin. (11) Normele metodologice prevăd faptul că renta viageră agricolă se va calcula
de la data încheierii contractelor de arendare, respectiv înstrăinare, indiferent de data depunerii
cererii, în cazul în care contractele au fost încheiate în anul depunerii cererii. Astfel, renta va fi
datorată de la această dată. Dacă respectivele contracte au fost încheiate în anii precedenți
depunerii cererii, renta viageră agricolă se calculează și se datorează de la 1 ianuarie a anului în
care s-a depus cererea.
În cazul proprietăţii comune, renta viageră agricolă se acordă individual pentru cota-parte
stabilită în baza declaraţiei autentice notariale, dată de comun acord de toţi coproprietarii.
Dacă avem în vedere persoanele căsătorite, dintre cei doi soţi beneficiarul rentei viagere agricole
este acela care îndeplineşte condiţia de vârstă, renta acordându-i-se pentru cota-parte ce îi revine
din proprietatea comună. Dacă ambii soţi îndeplinesc condiţia de vârstă, se eliberează un carnet de
rentier pe numele fiecăruia, iar renta viageră agricolă ce revine fiecărui soţ se va acorda
proporţional cu cota-parte aferentă fiecăruia.

exploatare agricolă, platformele și spațiile de depozitare care servesc nevoilor producției agricole și terenurile
neproductive care pot fi amenajate și folosite pentru producția agricolă.
 Normele metodologice prevăd mai multe categorii de beneficiari ai rentei viagere. Astfel,
beneficiază de rentă viageră agricolă persoana fizică în vârstă de peste 62 de ani și care deține în
proprietate până la 10 ha teren cu destinație agricolă situat în extravilan, pe care le înstrăinează
prin acte între vii sau arendează aceste terenuri cu destinație agricolă ori încheie acord cu
investitorul, cu respectarea prevederilor art. 4 alin (13) din Legea nr. 1/2000, cu modificările și
completările ulterioare, după intrarea în vigoare a Legii nr. 247/2005.
De asemenea, beneficiază de rentă viageră agricolă și persoana pensionată pe caz de boală,
gradele I și II, care, chiar dacă nu a împlinit vârsta de 62 de ani, își dovedește incapacitatea de a
munci cu decizie de la comisia de expertiză medicală, pe care o va prezenta în fiecare an la vizarea
carnetului de rentier, cu excepția celei ce aparține categoriei persoanelor care nu mai sunt supuse
examenului anual, iar în decizie se consemnează "nerevizuibil", și care înstrăinează prin acte între
vii, arendează terenuri agricole extravilane aflate în proprietate sau încheie acord cu investitorul,
cu respectarea prevederilor art. 4 alin. (13) din Legea nr. 1/2000, cu modificările și completările
ulterioare, după intrarea în vigoare a legii.
În aceeaşi măsură beneficiază de rentă viageră agricolă și persoana care a fost pensionată
pe caz de boală, gradele I și II, a cărei pensie de invaliditate devine pensie pentru limită de vârstă,
indiferent de vârsta de pensionare.
Beneficiază de prevederile legii și persoanele prevăzute la art. 27 alin. (21) din Legea nr.
18/19917, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și persoanele care au
dobândit terenuri prin moștenire de la cei care au primit titluri de proprietate prin aplicarea
Legii nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, și a Legii nr. 1/2000.
Aceștia trebuie să își dovedească calitatea prin certificatul de moștenitor.
De asemenea, pot avea calitatea de rentieri agricoli proprietarii terenurilor arendate
dobândite anterior anului 1989 sau după 1989 prin aplicarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 şi
a Legii nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor
forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 şi ale Legii nr.
169/1997 şi care nu au fost înstrăinate prin acte între vii după 1990.

7
Proprietarii sau moștenitorii acestora care nu s-au înscris în cooperativa agricolă de producție, nu au predat sau
nu li s-au preluat la stat terenurile prin acte translative de proprietate vor putea cere prefectului, prin comisiile de
fond funciar, titluri de proprietate conform prezentei legi. Acestor categorii de proprietari și moștenitori le sunt
aplicabile numai prevederile art. 64.
 Principalul avantaj al arendării este creşterea economică prin exploatarea în mod profitabil
a terenurilor şi valorificarea acestora în folosul ambelor părţi contractante. Astfel, proprietarul
terenului care nu doreşte să activeze în domeniul agriculturii poate ca, prin încheierea contractului
de arendare să îşi asigure o sursă de venit continuă pentru o anumită perioadă de timp. Arendaşul
în schimb are posibilitatea ca lucrând pământul acesta să constiuie garanţia pentru obţinerea unor
împrumuturi cu scopul investirii acestora şi astfel să îşi creeze condiţii pentru a obţine recolte cât
mai mari (floarea-soarelui, porumb, grâu).