Universitatea Tehnică a Moldovei

MINISTERUL EDUCAŢIEI ŞI TINERETULUI

AL REPUBLICII MOLDOVA

Catedra: Evaluarea şi Managementul Imobilului

Lucrare de curs
Disciplina: Teoria evaluării

Tema: Clasificarea bunurilor imobilie în dependență

de scop
şi reflectarea ei în baza legislativă şi normativă

A efectuat: Botnaru Inga- st.gr EI-146

A verificat: Nicolae Ţurcanu - conf.univ.dr.st.economice

Chişinău 2015
1
 CUPRINS:
Introducere............................................................................................4

CAPITOLUL1.Clasificarea generală a bunurilor

imobile................... …………………………………………………………………………6

1.1. Tipuri de bunuri imobile …………………………..…………….…6

1.2. Criteriile de clasificare a bunurilor imobile in scopul evaluarii…….….7

1.3Caracteristicile bunului imobil……………………….…………….………..12

CAPITOLUL 2 Clasificarea imobilelor reflectata in baza legislativă

si normativă ….………………………………………………….…..12
2.1Istoria apariţiei importanţei bunurilor imobile şi primele acte care le
reflectă..………………………………………………………………...………….12
2.2. Definitia bunurilor imobile din Codul Civil: ……………………..…..…13
2.3.Definitia bunurilor imobile din Legea Cadastrului……………….….......14
2.4 Clasificarea categoriilor de terenuri…………………………………….....15
2.4.1 Terenuri agricole…………………………………………………...……...15
2.4.2 Terenurile fondului silvic,fondul apelor şi ale fondului de
rezervă…………………………………………………………...……………….19
2.5 Clasificarea clădirilor……………………………….………………………20
2.5.1 Clasificarea cladirilor din punct de vedere al structurii elementelor de
construcţie ………………………………………………………….………..…..22
2.5.2 Clasificare dupa importantă a constructiilor…………..………….……22
2.5.3 Plantaţii perene…………………………………….……………..……….23

2.5 Clasificarea locuinţelor în Republica Moldova în conformitate cu Legea cu

privire la locuinţe nr.75 din 30.04.2015………………………………..….….23

2
CAPITOLUL 3: Clasificarea bunurilor imobiliare in scopul
impozitarii…………..……………………………………………..….24
3.1 Clasificarea pentru evaluarea în scopul impoitării…. ……………………24
3.2 Impozitul pe bunurile imobile şi impozitul funciar…………………..……25

BIBLIOGRAFIE……………….…………………………..………....29

3
 INTRODUCERE

Omul- ființă rațională trăiește și își asigură existența folosind resursele naturale ale planetei
Terra, în cadrul societății umane pe care a creat-o în decursul timpului.
O analiză elementară actuală asupra factorilor principali ai mediului înconjurător ne
permite următoarele concluzii: populațiile prin reprezentantul lor omul constituie factorul
dinamic complex și în continuă expansiune care modifică continuu mediul său înconjurător,
teritoriul respectiv resursele naturale, sunt limitate în timp și spațiu și drept urmare a presiunii tot
mai puternice ce se execută asupra sa de către factorul uman necesită evidența și folosirea sa cit
mai rational; construcţiile sau complexul de construcții de toate categoriile realizate de om în
mediul său înconjurător constituie resursele artificiale care necesită, în scopul protejării și
folosirii lor cît mai îndelungate același sistem de evidență ca și resursele natural;
Organismele internaționale se preocupă intens de rezolvarea tuturor problemelor și caută cel mai
înțelept mod de a le rezolva ținînd cont de toate cerințele și necesitățile din domeniul imobiliar
privind evidența pe baze moderne a resurselor naturale și artificiale de care dispune societatea
umană, folosirea acestora corespunzător cerințelor dezvoltării durabile și protecția mediului ca
rezultat al folosirii controloate a resurselor.Clar că din cele mai vechi timpuri oamenii tindeau
spre a avea și a deține ceva în proprietate acesta fiind în mare măsură simbol al stabilității,

Puterea legală a dreptului de proprietate poate fi în unele cazuri pozitivă- se presupune că

drepturile înregistrate sunt corecte- sau poate avea un efect negativ deoarece se presupune că
drepturile neînregistrate nu există.

Pămîntul ca resursă principală de asigurare a hranei și folosirea lui rațională a devenit

astăzi problema de bază a însăși existenței umane, clar că a devenit problemă din însuși factorul
uman persistent, deoarece omul din cele mai vechi timpuri a realizat importanța colosală pe care
o are pămîntul în viața noastră cotidiană, din toate timpurile se credea că dacă posedezi o parte
din pămînt erai socotit un om bogat , un om care poate sa-și asigure existența. Totuși dacă e să
revenim la situația creată la monentul actual trebuie clar de menţionat că pămîtul nu mai este
folosit rațional fapt care icontestabil duce nu la altceva decît la poluarea îm masă a solului și la
degradarea sa. Pe toate meridianele globului se întreprind măsuri de gestionare și de folosire
rațională a solului în contextul creșterii decalajului dintre cerere și ofertă de produse
agroalimentare determinată de factorul creșterii demografice pe de o parte și de resursele de
teren arabil care sunt relativ limitate pe de altă parte. Fenomenul globalizării activității umane
interdependența factorilor politici,demografici,ecologigi au impus o nouă abordare în
gospodărirea pămîntului în conformitate cu conceptul dezvoltării durabile și al respectării

4
normelor de protecție a mediului inconjurător. Realizarea acestor deziderate este posibilă în
cadrul unui sistem complex de evidență tehnică economică, și juridică a tuturor resurselor și în
primul rînd în fondul funciar pentru ca pe această bază solul să poată fi folosit și gestionat
rațional în vederea asigurării producției de bunuri agricole iar teritoriul în ansamblul său să poată
fi sistematizat amenajat, gospodărit, corespunzător cerințelor societății umane.
Pe parcursul întregii istorii şi civilizaţii omul a considerat că pămîntul şi tot ce este legat
de el, construcţii, plantaţii, drept cele mai importante resurse pentru satisfacerea atît a
necesităţilor vitale cît şi pentru susţinerea activităţilor economice. Pămîntul este considerat drept
unicul şi cel mai principal mijloc de producere. Dezvoltarea procesului de privatizare, adica
trecerea dreptului din proprietate publică in proprietate privată incepe să dezvolte piața
imobiliară.

Fiind baza activităţii vitale ale omului şi a societăţii în întregime, bunurile imobile
reprezintă un obiect deosebit al circuitului pe piaţă, al proprietăţii şi al dirijării. De această
caracteristică ţine cont statul prin formarea sistemelor de control a eficienţei utilizării bunurilor
imobile la toate etapele ciclului vital al acestor bunuri. Din punct de vedere economic, un bun
imobiliar reprezintă un obiect care cere direcţionarea permanentă şi periodică a investiţiilor
pentru conservarea şi dezvoltarea lui. La categoria de bunuri imobile se raportă terenurile,
porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile,
construcţiile şi orice alte lucrări legate solid de pămînt, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau
artificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără
a se cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor.
Deci, scopul acestei lucrări este prezentarea aspectelor practice şi teoretice şi juridice a
clasificării bunurilor imobiliare. În vederea efectuării scopului propus am realizat analiza
următoarelor sarcini: tipuri de bunuri imobile, clasificarea bunurilor imobiliare reflectata in baza
legislativa si normative actualizată..

La efectuarea dării de seamă au fost utilizate diverse surse de informare, şi

suporturi metodologice editate în cadrul Catedrei de Evaluare şi management al
imobilului, al U.T.M, baza legislativă a Republicii Moldova .

5
Capitolul 1: Clasificarea generală a bunurilor imobile

1.1.Tipuri de bunuri imobile

Categorii de imobil – clasificarea obiectelor de imobil stabilită în mod special

în scopuri fiscale. În RM imobilele se divizează în terenuri (pămînt) şi imobil.
(Clasificare nereuşită: Bunul Imobil cuprinde terenul care este baza şi elementul
esenţial; clădirile şi edificiile şi alte elemente sunt îmbunătăţiri, variante de
utilizare a imobilului).

Bunurile imobiliare situate în localităţile urbane se împart într-o gama largă de

clădiri. Cota cea mai mare o ocupa clădirile de locuit, apoi revine bunurilor imobiliare
nelocative.

Bunul imobiliar locativ sau rezidenţial include în sine casele particulare, casele cu
multe apartamente care sunt destinate pentru traiul permanent al familiilor sau al
indivizilor aparte. Acest tip de imobil este legat cu arendă, construcţia şi exploatarea
fondului locativ. Bunurile imobiliare nelocative la rândul lor se împart în:

 bunuri imobiliare comerciale;

 bunuri imobiliare industriale;
 bunuri imobiliare institutionale;
 bunuri imobiliare recreationale.
Imobilul comercial - include în sine construcţiile destinate pentru comerţ,
oficiile pentru afaceri, parcările pentru automobile, obiectele ramurilor de deservire
destinate pentru obţinerea veniturilor.

Imobilul industrial - reprezintă construcţiile industriale şi infrastructura,

uzinele, spaţiile destinate pentru impozitare, oficiile specializate ale personalului de
conducere. Pentru acest tip de imobil este foarte importantă amplasarea lui, distantă
până la arterele principale de transport.

Imobilul instituţional - includ in sine clădirile organelor de conducere,

clădirile destinate pentru învăţământ, speciale precum şi alte imobile cu destinaţie
specială.

Imobilul recreaţional - acest tip de imobil este destinat pentru odihnă, adică
complexele sportive şi complexele destinate pentru distracţie.

Daca e să ne referim concret la fondul locativ al Republicii Moldova, atunci

putem menţiona, că există patru categorii de proprietari ai acestor imobile. In primul
rînd există fondul locativ de stat - acestea sunt casele şi încăperile locative care aparţin

6
statului. Alături de acesta există casele, încăperile locative şi construcţiile care aparţin
unor cooperative şi organizaţii obşteşti. Acesta şi este fondul locativ obştesc. In al
treilea rînd exista fondul cooperativelor constructiv-locative, adică casele de locuit
aleproprietarilor care constituie cooperativele constructiv-locative. Şi ultima -
fondul locativ individual, denumit la momentul actual fondul locativ particular,
se cuprind casele individuale.

Conform datelor Ministerului Privatizării şi conducerii proprietăţii de stat în

total pe Republica Moldova, din 237,6 mii apartamente de stat şi
departamentale sunt privatizate 205131 sau 86% (la l ianuarie 1997). Proprietari
ai caselor individuale au devenit mai mult de 750 mii cetăţeni ai Republicii
Moldova . În scopul efectuării unei analize complexe a pietii imobiliare, a aplicarii
corecte a metodelor de evaluare, evidentei corecte si inregistrarii bunurilor
imobiliare este nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din
scopurile clasificării bunurilor imobiliare este identificarea caracteristicilor si
tipurilor bunurilor imobiliare in scopul asigurării comparabilităţii in procesul
evaluarii.

1.2. Criteriile de clasificare a bunurilor imobile in scopul evaluarii

In prezent, in Moldova nu exista o clasificare unica a bunurilor imobiliare.
Acte normative conţin diferite criterii de clasificare in dependenta de problemele
tratate in ele.

De regulă, drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare in scopul evaluarii

servesc

1.factori externi ;

2.factori interni ;

Factorii externi sunt factorii generali, clasificaţi in felul următor:

A. Factorii juridici , administrativi si politici caracterizaţi prin:

1. Condiţiile care sînt asigurate de către primarii, organele publice: existenţa

şcolilor, gradiniţelor, trasportului public variat si a drumurilor durabile, accesibile
prin împrejurimile obiectului evaluarii .

2. Nivelul regulării de stat ( limitările circulaţiei imobiliare; stabilirea normativă a

cotelor de arendă, limitarea drepturilor de proprietate, legile cu privire la protecţia
mediului ambiant, norme de construcţii);

7
 3. Politica statului îndreptata spre a stimula folosirea pamîntului si valorificarea
terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale la impozitarea proprietaţii, investiţiilor si
construcţiilor; controlul asupra plaţilor de arendă, etc.);

La fel există, o serie de acte normative care ajuta la stabilirea factorilor de

influenta asupra valorii bunurilor imobiliare, acestea sint:

1. Standartele Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietaţilor

Imobiliare

2. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare .

B. Factorii economici care ne redau situaţia generaăa a economiei ţarii noastre sau
a unei regiuni anumite.ÎIn acest grup sint stipulaţi factorii care influenţeaza mult
cererea si oferta.

Oferta este influenţata de urmatorii factori :

- numarul mare de construcţii noi. Stocurile de bunuri imobile libere care sînt
expuse la vînzare pe un anumit segment al pieţii imobiliare;

- corelaţia costurilor de construcţie si a preţurilor de vînzare a bunurilor imobiliare;

- impozitul pe bunuri imobiliare;

C. Factorii naturali si de mediu

coroziunea solului ce influenţeaza valoarea prin intermediul productivitaţii;

seismicitatea înalta; nivelul apelor subterane; prezenţa prin apropiere a staţiilor
atomice, chimice, staţii de purificare, uzini metalurgice; clima; calitatea solurilor.

D. Factorii sociali sunt foarte importanţi şi decisivi în determinarea valorii bunului

imobil, densitatea populaţiei, vîrsta, diferenta dintre paturile sociale sau dintre
persoane cu diferite nivele de educatie; marimea familiilor etc.

 Factorii interni, din care face parte caracteristica cea mai importanta si cu o
influenţă considerabilă, amplasamentul. Costul imobilului in mare parte depinde
de calitatile comerciale a acestora, care in multe cazuri depind de amplasarea lui
amplasarea (sectoare prestigioase, piata imobiliara de capitala, sectoare putin
prestigioase, zone balneare);

În afara de amplasare, asupra valorii unui imobil comercial, influentează şi mulţi

alţi factori precum sunt:

· suprafaţa totală şi decizia constructivă a clădirii;

8
· existenţa subsolului;

· tipul parţii frontale a imobilului comercial;

· infrastructura;

· starea sanitaro-ecologică a incaperilor.

O influenţă la fel de mare o au şi caracteristicile fizice ale bunului imobil

exprimate prin: suprafaţa construcţiei, vîrsta, numărul nivelelor, caracteristica
elementelor constructive de bază şi dotarea tehnică, reţelele publice. Soluţiile
arhitecturale şi constructive – bunul imobil trebuie să corespundă anumitor
condiţii, să posede un aspect exterior cîtusi de atrăgator.

 tipul bunurilor imobiliare (case individuale, apartamente , vile, palate, case

mobile);
 destinatia functionala (imobil locativ, oficiu, imobil industrial, obiecte
comerciale, restaurante, hoteluri, terenuri, obiecte de insemnatate culturala
sau istorica si altele);
Din punct de vedere al amplasarii, toate bunurile imobiliare pot fi divizate in
doua grupuri: bunurile imobiliare din intravilanul localitatilor si bunuri imobiliare
din extravilan.
Dat fiind că există deosebiri esenţiale între aceste două grupuri de bunuri
imobiliare, vom examina detaliat fiecare din ele.
Bunurile imobiliare din intravilanul localitaţilor pot fi divizate în: bunuri
imobiare amplasate in capitală, în oraşe, in localitatilor rurale.
Bunurile imobiliare din extravilan întrunesc: terenurile cu destinatie agricolă;
bunurile imobile cu destinaţie comercială şi industrială; amplasate în extravilan;
loturile din cadrul întovărăşirilor pomicole(pentru case sezoniere); bunuri imobile
cu destinaţie specială. Valoarea bunurilor imobile menţionate este influienţata în
mare masură de distanţa faţă de centrele de realizare si prelucrare a producţiei ,
orasele mari, bazinele de apa naturala, drumuri cu invelis durabil.

Drept exempu de clasificare dupa tipul bunurilor imobiliare prezentam

clasificarea bunurilor imobiliare cu destinaţie locativă. De exemplu, pentru
apartamente pot fi evidenţiate urmatoarele grupuri:

 apartamente, formate prin modificarea încaperilor izolate din camine

(apartamente pentru familii mici sau garsoniere);
 apartamente compacte în case costruite dupa proiecte vechi;
 apartamente standard în case de serie;
 apartamente în case “de elită”, construite după proiecte îmbunataţite.
9
 Case de locuit individuale pot fi grupate in următoarele categorii:

 case construite în perioada anilor 1930-1960 (de regulă, cu un singur nivel

si calitate medie);
 case construite în perioada anilor 1960-sfirsitul anilor 1980 (proiect
standard);
 case construite în anii 1990(conform standardelor europene);
 vile(construcţii capitale);
 casuţe sezoniere.

Cel mai frecvent este utilizată clasificarea bunurilor imobiliare dupa destinaţia
funcţionala, conform careia bunurile imobiliare sunt divizate in urmatoarele
categorii: bunuri imobiliare cu destinaţie locativă, care include bunurile imobiliare
uitlizate în scopuri locative fie de proprietar, arendaş sau altă persoană care posedă
dreptul de folosinţă, utilizarea avînd un caracter permanent (case de locuit
individuale, apartamente, vile, etc.);

bunuri imobiliare cu destinaţie comercială, ce cuprind bunuri imobiliare folosite

în scopul obţinerii de venituri(hoteluri, restaurante, magazine, oficii, statii de
alimentare cu combustile, etc.);

bunuri imobiliare cu destinaţie industrială, ce cuprind bunurile imobiliare folosite

pentru prelucrarea materiei prime şi producerea de bunuri ( uzine, fabrici, mine,
cariere, ateliere de producţie, etc.);

loturi de pamint fara constructii , care se impart in terenuri amplasate in

intravilan (terenuri destinate constructiei, zone de recreare,terenurile de uz public
, piete, strazi, parcuri, etc.) si terenuri amplasate in extravilan, inclusiv terenurile
cu destinatie agricola(teren arabil, gradini, vii, pasuni);

bunurile imobiliare specializate care datorită caracterului său specific nu se

vind în mod curent. Caracterul specific al unor astfel de bunuri imobiliare este
determinat de tipul construcţiei, mărime, amplasare, caracteristicile funcţionale şi
modul de utilizare, tipul echipamentului tehnologic care poate fi amplasat în
clădire,etc. bunuri imobiliare specializate sunt considerate: centrale electrice,
clădirile instituţiilor de învăţăamînt şi institutelor de cercetari, obiecte ale ocrotirii
sanatăţii şi instituţiilor de cultură, muzeele, bibliotecile, obiectele de cult si altele.

În conformitate cu clasificarea prezentată şi în rezultatul unei analize a pieţii

imobiliare am constatat că cel mai des solicitate sunt apartamentele(în special, cele
amplasate în case construite după proiecte standard cu 2-3 odai), casele de locuit
individuale, construite în anii 1970-1980 şi bunurile imobiliare cu destinaţie
10
comercială de marime mică. În localitaţile rurale, cel mai des sunt vindute
terenurile cu destinaţie agricolă. În cazul tranzacţiilor în care participa terenurile cu
destinaţie agricolă o importanţă deosebită o au următorii factori: distanţa faţă de
localitate, existenţa drumurilor de acces şi distanţa faţă de bazinele de apă naturale.

Bunuri imobile

Loturi de Bunuri Bunuri imobile Bunuri Bunuri imobile

pamint imobile cu cu destinatie imobile cu specializate
destinatie comerciala destinatie
locativa industriala

Destinatia Case de Magazine,cent Intreprinde Obiecte ale

constructiei locuit re comerciale ri sectorului
industriale energetic,
Aferente Apartamen Hoteluri,motel
Statii de transportului,
obiectelor t uri, camping
aprovizionare Depozite comunicatiilor
industriale Vile cu combustibil
si Intreprinderi Obiecte ale
comerciale Case Ateliere de gospodariei
ale
sezoniere producere comunale
alimentatiei
De uz
publice(cafene
public Institutii ale
a,restaurante)
Oficiile invatamintului
Cu bancilor si si medicinii
destinatie institutiilor
agricola, Institute de
financiare
vii, teren cercetari
Centre de
arabil,
distractie,club Obiecte ale
livezi,
uri,cinematogr culturii, muzee
pasuni
afe
Cladiri ale
Oficii
cultelor

Figura 1. Clasificarea bunurilor imobiliare dupa destinatia functională

11
 1.3 Caracteristicile bunului imobil

1. Utilitatea- Bunurile imobile trebuie să fie utile să corespundă cerinţelor pieţii

imobiliare şi să satisfacă toate cerinţele cumpărătorului referitor la o zonă
rezidenţială sau un obiect comercial în momentul corespunzător.
2. Fundamentalitate-Se caracterizează prin faptul că bunul imobil nu poate fi
stricat, pierdut sau furat.
3. Durabilitate- Bunul imobil de regulă durează în timp fiind utilizat pe o perioadă
mult mai lungă comparativ cu bunurile mobile. Tipul bunului imobil nemijlocit
influienţează asupra durabilităţii utilizării lui astfel un bun imobil poate fi utilizat pe o
perioadă care de regulă este cuprinsă între 15ani-150 ani, deşi sunt bunuri immobile
care durează în timp mai mult decît această perioadă.
4. Imobilitate-toate bunurile imobiliare sunt nemijlocit legate solid de pămînt iar
mutarea lor nu poate fi efectuată fără aducerea unui prejudiciu considerabil bunului
imobil, dacă să ne referim şi la teren ca marfă atunci acesta este restricţionat de
cantitatea acestuia pe piaţa imobiliară dat fiind faptul că este un resurs epuizabil.
5.Unicitate-Fiecare bun imobil este unic în felul său şi posedă unele caracteristice
tipice anume acestui bun care îl diferenţiază de celelalte bunuri immobile.

Capitolul 2: Clasificarea imobilelor reflectata in baza legislativă şi normative

2.1 Istoria apariţiei conceptului de bun imobil şi primele acte normative care îl
reflectă

Bunăoară, studiind minuțios istoria apariției și evoluției conceptului de

imobile am ajuns la concluzia că imobilul are adînci rădăcini în istorie ceea ce este
și logic deoarece a apărut şi s-a dezvoltat odată cu necesitatea de a deține ceva în
proprietate , și desigur încă din antichitate principala bogăție era pămîntul.
Pămîntul ca sursă de trai de existență reprezenta o deosebită importanță pentru
omenire încă din cele mai vechi timpuri. Astfel prin natura sa orice istorie cere
respectarea adevărului oferind răspunsuri asupra originii, evoluției și identității, atît
a societății în ansamblu, cît și a unor segmente mai restrînse ale acestuia. În acest
sens Auguste Comte, considerat părintele sociologiei și filosof pozitivist francez
din sec. XVIII, afirma că nu poate fi cunoscută bine o știință decît atunci cînd i se
cunoaște bine istoria.
Primele noțiuni legate strîns de termenul de proprietate asupra pămîntului apar
la sfîrșitul mileniului al IV-lea î.e.n. la sumerieni în Mesopotamia numită țara
dintre fluvii Tigru și Eufrat. Pămîntul, era considerat în întregime proprietate de
stat, era lucrat de țărani liberi, care plăteau regelui biruri și diferite impozite în
natură, sub forma de tribut regal. Cu timpul în Mesopotamia sau constituit și mari
12
proprietăți funciare domenii ale regelui, ale templelor și ale unei adevărate
aristrocrații, de înalți funcționari ai statului. Marele proprietar era regele care a
emis și cel mai vechi set de reguli sociale, administrative, politice și juridice Codul
lui Hamurabi. Acesta prevedea printre alte legi și dreptul de moștenire asupra
pămîntului în cadrul familiei sumeriene patriarhale.

În China antică, regimul proprietății funciare era acela al obștei sătești.

Pămîntul aparținea comunității rurale, care îl redistribuia familiilor obștei în fiecare
an pentru a fi lucrat. Mărimea lotului atribuit varia în funcție de numărul
membrilor de familie. În sec. III î.e.n. China trece de la regimul obștei sătești la
sistemul feudal, cînd apare proprietatea funciară privată iar pămîntul poate fi
vîndut sau lăsat moștenire. De partea cealaltă a Terrei, în timpul civilizației aztece,
pămîntul aparținea comunităților agrare. Șeful clanului, asistat de sfatul Bătrînilor
distribuia în mod echitabil fiecărei familii o bucată de teren de aproximativ 4 ha,
pentru a recolta porumb, fasole, dovleac și pepeni galbeni. Pămînturile distribuite
și recoltate și dările erau riguros înregistrate de funcționarii administrativi ai
statului. Civilizația greacă a preluat numeroase metode de sistematizare a
teritoriului de la mesopotamieni și egipteni. Nu se cunoaște forma de proprietate
asupra pămîntului în Grecia un lucru e cert, regele poseda terenuri întinse
demnitarii săi de asemenea alte terenuri erau proprietatea păturii sacerdotale, iar
restul pămînturilor aparțineau comunității poporului care puteau fi supuse vînzării.
Evidența administrativă-teritorială a statelor ahee era ținută la zi în cele mai mici amănunte
de un numeros aparat de scribi. Acesta ar putea fi considerată o primă formă de evidență
cadastrală în Europa.

În țările romane lucrări legate de evidențele bunurilor imobiliare au apărut succesiv Condica lui
Al. Ipsilanti (1780), Codul lui Calimah(1817), și legea lui Caragea (1819), care impunea și
măsurarea moșiei.

2.2. Definiţia bunurilor imobile din Codul Civil

Articolul 288. Bunurile imobile şi mobile

(2) La categoria de bunuri imobile se raportă terenurile, porţiunile de subsol, obiectele

acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi orice alte lucrări legate
solid de pămînt, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în
acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii considerabile
destinaţiei lor.

(3) Rămîn bunuri imobile materialele separate în mod provizoriu de un teren, pentru a fi
reîntrebuinţate, atît timp cît sînt păstrate în aceeaşi formă, precum şi părţile integrante ale unui
bun imobil care sînt detaşate provizoriu de acesta dacă sînt destinate reamplasării. Materialele
aduse pentru a fi întrebuinţate în locul celor vechi devin bunuri imobile.
(4) Prin lege, la categoria de bunuri imobile pot fi raportate şi alte bunuri.
13
 Bun imobil

Cladirile și Plantațiile Obiectele Porțiuni de

construcțiile prinse de acvatice subsol
solid legate radacini separate
de pamint

Terenurile Apartamentele si alte

incăperi
Figura 2. Clasificarea bunurilor imobiliare în conformitate cu legislaţia cadastrală.

2.3 . Definiţia bunurilor imobile din Legea Cadastrului bunurilor

imobile nr.1543 din 25.02.1998:
Art 4. Subiecţii şi obiectele înregistrării

Obiecte ale înregistrării sînt bunurile imobile, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi
reale asupra lor.

La bunurile imobile ce se înregistrează în registrul bunurilor imobile se raportă:

a) terenurile; b) clădirile şi construcţiile legate solid de pămînt; c) apartamentele şi alte
încăperi izolate.

În registrul bunurilor imobile pot fi înregistrate porţiunile de subsol, obiectivele acvatice

separate, precum şi plantaţiile prinse de rădăcini (plantaţiile perene) înfiinţate în conformitate cu
normele stabilite de legislaţie.

Chioşcurile, gheretele, împrejmuirile, pereţii, bornele de hotar, stratul asfaltic,

macaralele, alte construcții și instalaţii ale căror funcţii sînt legate direct de teren sau de
construcția principală şi care nu pot fi formate ca obiecte independente de drept în conformitate
cu Legea nr. 354-XV din 28 octombrie 2004 cu privire la formarea bunurilor imobile, precum şi
obiectele de infrastructură tehnico-edilitară nu sînt obiecte ale înregistrării în registrul bunurilor
imobile.

14
 2.4 Categoriile de terenuri
Codul funciar al Republicii Moldova nr.828 din 25.12.1991, oferă o
clasificare vastă şi minuţioasă a terenurilor în Republica Moldova

2.4.1. TERENURILE AGRICOLE

Terenurile cu destinaţie agricolă

Terenurile cu destinaţie agricolă, indiferent de forma de proprietate, sînt folosite pentru

desfăşurarea activităţii în scopul obţinerii de produse agricole şi pentru amplasarea obiectivelor
de infrastructură a agriculturii, precum şi pentru obţinerea produselor.

Din categoria terenurilor cu destinaţie agricolă fac parte:

a) terenurile agricole (arabile, inclusiv serele, solariile şi răsadniţele, pîrloagele, livezile, viile,
plantaţiile de nuci, plantaţiile de dud, arbuştii fructiferi, fîneţele, păşunile, grădinile, loturile
pomicole şi altele asemenea – cele cu vegetaţie);

b) terenurile ocupate de depozite, de frigidere destinate păstrării produselor agricole, de făţări,

de ateliere de reparaţie şi de păstrare a mecanismelor (agregatelor) agricole, de ferme zootehnice,
inclusiv amenajările piscicole, precum şi fîşiile forestiere, iazurile antierozionale, drumurile care
servesc activităţile agricole, instalaţiile de desecare, de irigare, dacă nu au fost atribuite la altă
categorie de destinaţie;

c) terenurile ocupate de culturi de plante energetice lemnoase (plop, salcie, salcîm) care au
gradul de evaluare a fertilităţii naturale mai mic de 40 sau care se află în luncile rîurilor ori în
alte zone cu risc de inundaţii.

Grădini şi loturi pentru legumicultură

Terenurile atribuite în proprietate ca loturi de lîngă casă, în conformitate cu legislaţia,
amplasate în extravilanul satului (comunei) sau oraşului, se consideră grădini.
Terenurile atribuite în proprietate ca loturi de pe lîngă casă (grădini), amplasate adiacent
hotarelor intravilanului, se includ în hotarele intravilanului localităţii, se consideră terenuri
destinate construcţiilor şi se utilizează pentru construcţii locative, cu condiţia includerii acestora
în planul urbanistic general al localităţii.
Cetăţenilor care nu au terenuri pentru grădini li se pot atribui loturi pentru legumicultură.
Loturile pentru legumicultură se distribuie cetăţenilor în folosinţă provizorie de către
autorităţile administraţiei publice locale din terenurile de rezervă.
Pe aceste loturi se interzice să se construiască clădiri capitale şi să se cultive plante
multianuale. În caz de necesitate, se pot face construcţii provizorii de folosinţă personală pentru
păstrarea inventarului legumicol şi pentru alte scopuri gospodăreşti. La stingerea dreptului de
beneficiere asupra terenului, beneficiarii demolează construcţiile provizorii pe contul propriu.
Mărimea lotului o stabilesc autorităţile administraţiei publice locale în dependenţă de
condiţiile concrete.

Întovărăşirile pomicole

15
 Întovărăşirile pomicole formate anterior continuă să posede terenurile atribuite lor conform
legislaţiei în vigoare. Aceste terenuri se află în administrarea autorităţilor administraţiei publice
locale respective. Terenurile aparţinînd întovărăşirilor pomicole se află în hotarele extravilanului
localităţilor pe contul cărora au fost create.
Membrii întovărăşirilor pomicole beneficiază de loturile repartizate lor din terenul atribuit
întovărăşirii.
Statutul juridic al întovărăşirilor pomicole, drepturile şi obligaţiile membrilor acestora sînt
stabilite de Guvern.
Repartizarea de mai departe a terenurilor pentru întovărăşiri pomicole este interzisă.
Terenurile din intravilan
Terenurile din intravilan se află în administrarea autorităţilor administraţiei publice locale, iar
din municipii - în proprietate municipală.
Componenţa terenurilor oraşelor şi satelor (comunelor)
Din componenţa terenurilor oraşelor şi satelor (comunelor) fac parte:
terenurile pe care sînt amplasate construcţii şi alte amenajări;
terenurile de uz public;
terenurile pentru transporturile rutier, feroviar, naval, aerian, prin conducte, pentru liniile de
telecomunicaţii, de transport electric, pentru exploatări miniere şi pentru alte industrii;
terenurile împădurite;
terenurile cu destinaţie agricolă şi alte terenuri;
Terenurile destinate construcţiilor urbane şi rurale
Terenurile destinate construcţiilor urbane şi rurale cuprind terenurile pe care sînt amplasate
construcţiile şi amenajările şi cele pe care urmează să fie construite case, clădiri de menire
social-culturală, industrială şi cu alte destinaţii.
Aceste terenuri se atribuie întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor pentru zidirea şi
exploatarea construcţiilor industriale a caselor, a clădirilor de menire social-culturală, a altor
construcţii şi amenajări, precum şi cetăţenilor pentru construcţia individuală de locuinţe.
Suprafaţa terenurilor şi condiţiile folosirii lor în scopurile menţionate se stabilesc conform
normelor şi documentaţiei tehnice de proiectare.
Pe terenurile atribuite se interzice începerea lucrărilor de construcţie pînă la permisiunea dată
de către organele de arhitectură şi urbanistică.
Terenurile de uz public din oraşe şi sate (comune)
Terenuri de uz public din oraşe şi sate (comune) sînt terenurile folosite pentru căile de
comunicaţie (pieţe, străzi, pasaje, drumuri şi altele asemenea), pentru necesităţile social-culturale
ale populaţiei (grădini publice, parcuri, lacuri, plaje, bulevarde, scuaruri), pentru cimitire şi alte
necesităţi ale gospodăriei comunale.
Pe terenurile de uz public se permite amplasarea construcţiilor şi amenajărilor capitale în
conformitate cu destinaţia specială a acestor terenuri, precum şi a construcţiilor şi amenajărilor
provizorii uşoare (gherete, chioşcuri), fără ca aceasta să fie în detrimentul terenurilor de uz
public.
Terenurile pentru transporturile rutier, feroviar, naval, aerian, prin conducte, pentru
liniile de telecomunicaţii şi transport electric, pentru exploatările miniere şi pentru alte
industrii
Terenuri pentru transporturile rutier, feroviar, naval, aerian, prin conducte, pentru liniile de
telecomunicaţii şi transport electric, pentru exploatările miniere şi pentru alte industrii sînt

16
terenurile atribuite întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor respective pentru realizarea
funcţiilor lor.
Amplasarea construcţiilor şi amenajărilor pe aceste terenuri, precum şi lucrările de amenajare,
le efectuează beneficiarii funciari prin hotărîrea autorităţilor administraţiei publice locale
respective.
Punerea la dispoziţia întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor a suprafeţelor pentru
exploatarea industrială a zăcămintelor se face după demarcarea arterei miniere.
Terenurile împădurite ale oraşelor şi satelor (comunelor)
Terenurile împădurite ale oraşelor şi satelor (comunelor) servesc ameliorării mediului
înconjurător, organizării odihnei, nevoilor de cultură, apărării teritoriului localităţilor împotriva
eroziunii cauzate de apă şi de vînt.
Terenurile cu destinaţie agricolă şi alte terenuri ale oraşelor şi satelor (comunelor)
Terenurile cu destinaţie agricolă în oraş şi sat (comună) sînt terenurile arabile, plantaţiile
multianuale, fîneţele, imaşurile, pepinierele şi altele asemenea.
Terenurile agricole pot fi atribuite în folosinţa întreprinderilor, instituţiilor, organizaţiilor
agricole, precum şi cetăţenilor pentru agricultură, legumicultură, păşuni şi fîneţe.
Din alte terenuri fac parte rîpele, ravenele, bolovănişurile şi alte terenuri necultivabile.
Terenurile destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte
destinaţii speciale
Terenuri destinate industriei, transporturilor, telecominicaţiilor şi terenuri cu alte destinaţii
speciale sînt terenurile atribuite de autorităţile administraţiei publice locale pentru amplasarea şi
exploatarea clădirilor administrative şi de deservire, a construcţiilor auxiliare şi construcţiilor
industriale, miniere, de transport şi a altor întreprinderi, instituţii şi organizaţii, pentru
construirea căilor de acces, a reţelelor inginereşti, organizarea producţiei industriale, construcţia
magistralelor de transport, instalarea liniilor de telecomunicaţii, de transport electric.
Suprafeţele terenurilor atribuite în aceste scopuri se stabilesc în conformitate cu normele şi
documentaţia proiectelor tehnice aprobate, iar atribuirea lor se face ţinîndu-se cont de
succesiunea valorificării lor.
Atribuirea de terenuri întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor pentru exploatarea
zăcămintelor se face numai cu condiţia legalizării înstrăinării terenurilor respective în scopuri
miniere şi reîntegrării în circulaţia agricolă a terenurilor exploatate anterior în aceste scopuri.
Modul de folosire a terenurilor destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi a
terenurilor cu alte destinaţii speciale se stabileşte de legislaţie.
Terenurile destinate necesităţilor de apărare, trupelor de interne, întreţinerii şi
controlului frontierei de stat

Sînt considerate terenuri destinate necesităţilor de apărare, trupelor de interne, întreţinerii şi

controlului frontierei de stat terenurile repartizate pentru amplasarea şi desfăşurarea permanentă
a activităţii unităţilor militare, a instituţiilor militare de învăţămînt şi a organizaţiilor Forţelor
Armate, ale Ministerului Afacerilor Interne şi a organelor din subordine.
Folosirea terenurilor menţionate în alte scopuri este interzisă.
Dimensiunile terenurilor repartizate pentru necesităţile de apărare, trupele de interne,
întreţinerea şi controlul frontierei de stat se stabilesc conform normativelor în vigoare şi cu
acordul autorităţilor administraţiei publice locale.

17
 Modul de repartizare şi de utilizare a terenurilor destinate necesităţilor de apărare, trupelor de
interne, întreţinerii şi controlului frontierei de stat este stabilit de Guvern.

Terenurile destinate ocrotirii naturii

Din terenurile destinate ocrotirii naturii fac parte terenurile rezervaţiilor, parcurilor naţionale,
parcurilor dendrologice şi zoologice, grădinilor botanice, braniştilor, monumentelor naturii,
terenurile zonelor de protecţie şi zonelor sanitare.
Din categoria terenurilor rezervaţiilor fac parte terenurile în al căror perimetru se află obiecte
naturale, ce reprezintă valoare ştiinţifică şi culturală (landşafturile tipice şi unicale, comunităţi de
organisme vegetale şi animale, formaţiuni geologice, specii de plante, animale rare). Ele sînt
repartizate pentru păstrarea în stare naturală a complexelor naturale tipice sau unicale pentru
zona de landşaft cu tot ansamblul ei de componente, pentru studierea proceselor şi fenomenelor
în mersul lor firesc în vederea elaborării bazelor ştiinţifice ale ocrotirii naturii.
Din categoria terenurilor parcurilor naţionale fac parte terenurile care au o deosebită valoare
ecologică, istorică şi estetică în virtutea îmbinării reuşite a landşafturilor naturale şi culturale.
Din categoria terenurilor parcurilor dendrologice şi zoologice, ale grădinilor botanice fac parte
terenurile repartizate pentru studierea, păstrarea şi îmbogăţirea în condiţii artificiale a resurselor
florei şi faunei, pentru folosirea lor eficientă în plan ştiinţific, cultural, economic şi păstrarea
genofondului.
Din categoria terenurilor de branişte fac parte terenurile destinate păstrării, restabilirii şi
reproducerii resurselor naturale şi menţinerii echilibrului ecologic general, obiectele complexe
biologice, paleontologice, hidrologice şi geologice de landşaft.
Din categoria terenurilor monumentelor naturii fac parte terenurile care au obiecte naturale
unicale sau tipice, cu valoare ştiinţifică, cultural-instructivă şi de reconfortare, dar care nu sînt
recunoscute drept monumente de istorie şi cultură.
Terenurile destinate ocrotirii naturii sînt prin exclusivitate proprietate a statului.
Pe terenurile destinate ocrotirii naturii este interzisă activitatea ce vine în contradicţie cu
destinaţia lor specială. Ele sînt retrase din folosinţă, dacă această destinaţie nu corespunde
regimului de protecţie, stabilit pentru aceste terenuri.
Modul şi condiţiile folosirii terenurilor destinate ocrotirii naturii se stabilesc de legislaţia
privind ocrotirea naturii şi mediului înconjurător.
Terenurile destinate ocrotirii sănătăţii
Din categoria terenurilor destinate ocrotirii sănătăţii fac parte terenurile pe care există obiecte
de tratament natural (izvoare de ape minerale, nămoluri curative) şi condiţii climaterice
deosebit de favorabile profilaxiei şi tratamentului.
Aceste terenuri se atribuie în folosinţă staţiunilor balneare, instituţiilor terapeutice şi urmează
a fi protejate în mod deosebit.
În scopul protecţiei obiectelor de tratament natural, la toate staţiunilebalneare se creează zone
de protecţie sanitară. În limitele lor se interzice darea terenurilor în posesiune, folosinţă, inclusiv
în arendă, întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor a căror activitate este incompatibilă cu
protecţia obiectelor naturale curative şi cu menţinerea condiţiilor favorabile pentru odihna
populaţiei.
Întreprinderile, instituţiile şi organizaţiile în jurul cărora se stabilesc zone cu condiţii
deosebite de folosinţă a terenurilor sînt datoare să marcheze graniţele lor cu semne informative
speciale.

18
 Modul şi condiţiile folosirii terenurilor destinate ocrotirii sănătăţii sînt stabilite de prezentul
Cod şi de o legislaţie specială.
Terenurile destinate activităţii recreative
Terenuri destinate activităţii recreative sînt terenurile prevăzute şi folosite pentu odihnă şi
turism. Din această categorie fac parte terenurile pe care se află case de odihnă, pensionate,
sanatorii, campinguri, baze turistice, tabere turistice şi tabere de fortificare a sănătăţii, staţii
turistice, parcuri şi tabere pentru copii, poteci didactico-turistice, trasee marcate.
Pe asemenea terenuri este interzisă activitatea ce împiedică folosirea lor conform destinaţiei
speciale.
Modul de folosire a acestor terenuri este stabilit de autorităţile administraţiei publice locale şi
de organele de ocrotire a naturii.
Terenurile de valoare istorico-culturală
Din categoria terenurilor de valoare istorico-culturală fac parte rezervaţiile istorico-culturale,
parcurile memoriale, mormintele, monumentele arheologice şi arhitecturale şi complexele
arhitecturale de landşaft.
Pe aceste terenuri este limitată orice activitate care contravine destinaţiei lor speciale.
Terenurile zonelor suburbane şi zonelor verzi
Terenurile din extravilan destinate amplasamentelor, legate de amenajarea şi funcţionarea
normală a gospodăriei orăşeneşti, precum şi cele ocupate de păduri, grădini publice şi de alte
spaţii verzi, care au funcţii de protecţie, sanitaro-igienice, de fortificare a sănătăţii şi care sînt
locuri de odihnă a populaţiei, se includ de către autorităţile administraţiei publice locale în zona
suburbană şi în zona verde.
Terenurile zonelor suburbane şi zonelor verzi se folosesc conform proiectelor de organizare a
acestor zone. Ele sînt protejate de stat.
Aici sînt interzise construcţiileşi amenajările incompatibile cu destinaţiile acestor terenuri.
La includerea terenurilor în zona suburbană şi în zona verde se păstrează drepturile
deţinătorilor de terenuri.
Stabilirea hotarelor zonelor de protecţie şi zonelor sanitare
Zonele de protecţie şi zonele sanitare se stabilesc în jurul rezervaţiilor, zonelor de construcţie a
localităţilor, terenurilor destinate fortificării sănătăţii, rîurilor, pîraielor şi lacurilor, construcţiilor
hidrotehnice şi de acumulare a apei, resurselor de aprovizionare cu apă potabilă şi cu apă tehnică,
apeductelor magistrale şi interraionale. Suprafeţele, condiţiile şi modul de folosire a terenurilor
din zonele de protecţie şi cele sanitare se stabilesc de legislaţie.
Zonele de protecţie şi cele sanitare se indică în natură prin semne informative.
2.4.2 TERENURILE FONDULUI SILVIC, FONDULUI APELOR
ŞI ALE FONDULUI DE REZERVĂ
Terenurile fondului silvic
Terenuri ale fondului silvic sînt terenurile acoperite cu păduri, precum şi cele neacoperite cu
păduri, însă destinate împăduririi.
Terenurile fondului silvic se folosesc de către întreprinderile, instituţiile, organizaţiile
gospodăriei silvice şi de alte întreprinderi conform destinaţiei silvice. Terenurile fondului silvic
de stat pot fi folosite în alte scopuri, dacă această folosire este compatibilă cu interesele
gospodăriei silvice.
În scopul asigurării împăduririi necesare şi prevenirii eroziunii solurilor, pentru împădurire pot
fi folosite şi terenuri nefavorabile agriculturii.

19
 Autorităţile administraţiei publice locale, de comun acord cu organele de stat pentru ocrotirea
naturii, pot să atribuie terenuri din fondul silvic cetăţenilor, întreprinderilor, instituţiilor şi
organizaţiilor, pentru a fi folosite temporar în scopuri agricole.
Modul de atribuire şi retragere a terenurilor din fondul silvic este stabilit de prezentul Cod, iar
modul de folosire a lor de legislaţia silvică.
Terenurile fondului apelor
Terenuri ale fondului apelor sînt terenurile aflate sub ape - albiile cursurilor de apă, cuvetele
lacurilor, iazurilor, rezervoarelor de apă - mlaştinile, terenurile pe care sînt amplasate construcţii
hidrotehnice şi alte amenajări ale serviciului apelor, precum şi terenurile repartizate pentru
fîşiile de deviere (de pe maluri) a rîurilor, a bazinelor de apă, canalelor
magistrale intergospodăreşti şi a colectoarelor.
Terenurile fondului apelor se folosesc pentru construcţia şi exploatarea instalaţiilor ce asigură
satisfacerea necesităţilor de apă potabilă, tehnică, curativă, a altor necesităţi ale populaţiei, ale
serviciului apelor, ale agriculturii, industriei, gospodăriei piscicole, energeticii, transportului,
precum şi altor nevoi ale statului şi societăţii.
Modul de folosire a terenurilor din fondul apelor este stabilit de o legislaţie specială.
Terenurile fondului de rezervă
Terenuri ale fondului de rezervă sînt toate terenurile neatribuite în proprietate, posesiune şi în
folosinţă. Din ele fac parte şi terenurile asupra cărora dreptul de proprietate, posesiune şi
beneficiere s-a stins în conformitate cu prevederile prezentului Cod.
Terenurile fondului de rezervă se află în subordinea autorităţilor administraţiei publice locale
şi sînt destinate pentru a fi date în proprietate, posesiune şi folosinţă cetăţenilor, întreprinderilor,
instituţiilor şi organizaţiilor în scopuri agricole, precum şi pentru alte nevoi ale statului şi
societăţii.
2.5 Clasificarea clădirilor
În conformitate cu Hotărîrea Guvernului nr.338 din 21.03.2003 cu privire la aprobarea
catalogului mijloacelor fixe şi activelor nemateriale

16. În cadrul fiecărei ramuri a economiei naţionale mijloacele fixe se împart în următoarele
grupuri:
1. Clădiri.
2. Construcţii speciale.

17. Clădiri se consideră construcţiile arhitecturale destinate pentru crearea condiţiilor

(protecţia contra factorilor climaterici etc.) de muncă, de trai, de deservire social-culturală a
populaţiei şi a condiţiilor de depozitare a valorilor materiale.
18. Clădirile au ca părţi constructive principale pereţii şi acoperişul.
19. Obiect de inventar din grupul "Clădiri" se consideră orice clădire aparte.
27. După destinaţie clădirile se împart în:
clădiri productive, în care sînt instalate maşini şi utilaje, mijloace de transport interne, alte
mijloace fixe necesare pentru crearea condiţiilor de muncă şi producerea mărfurilor şi serviciilor;
clădiri pentru depozite cu destinaţie diferită (inclusiv pentru păstrarea materiei prime,
semifabricatelor şi mărfurilor chimic agresive);
alte clădiri cu destinaţie specială ( pentru reactoare şi furnale, garaje pentru păstrarea
mijloacelor de transport, sere, şoproane, clădiri demontabile şi mobile etc.);
20
 clădiri administrative (sediile administrative ale întreprinderilor, organelor publice);
case de locuit.
Construcţii speciale
29. Construcţii speciale se consideră obiectele, a căror destinaţie constă în crearea condiţiilor
necesare pentru realizarea procesului de producere prin executarea unor operaţiuni tehnice,
nelegate de modificarea obiectului muncii.
30. Din construcţiile speciale fac parte şi unele obiecte speciale (construcţiile edilitare etc.)
destinate deservirii neproductive.
35. După destinaţie şi modul de utilizare, construcţiile speciale (conform prevederilor
normelor şi regulilor în construcţii 2.09.03-85) se împart în:
1) construcţii speciale subterane (pereţi-sprijin, beciuri, tuneluri şi canale, staţii metro,
tuburi, fîntîni, sonde etc.);
2) construcţii speciale în formă de rezervoare pentru păstrarea lichidelor, gazelor şi
materialelor pulverulente (rezervoare pentru păstrarea produselor petroliere, gazgoldere,
elevatoare, bunchăre, silozuri pentru furaje etc.);
3) construcţii terestre (drumuri auto şi căi ferate, piste de decolare, terenuri sportive,
etajere, platforme, estacade, galerii etc.);
4) construcţii de înălţime (turnuri de răcire, turnuri de apă potabilă, coşuri de fum, turnuri
de absorbţie, antene etc.);
5) construcţii hidrotehnice (baraje, canale de navigaţie, construcţii de consolidare şi
protecţie a malurilor etc.);
6) alte construcţii.
În raport cu destinaţia lor, clădirile se împart în trei mari categorii:

1. Clădiri Civile :

1.1. Rezidenţiale: Clădirile de locuit pot fi individuale, izolate sau grupate;

1.2. Nerezidentiale:

 clădiri social – culturale (sociale: spitale, case de cultură, sălide sport;

culturale: teatre, muzee, biblioteci, cinematografe;de învăţământ: universităţi,
şcoli; religioase: catedrale,biserici, mănăstiri etc.);
 clădiri administrative (sediile instituţiilor, sediile companiilor,birourile,
tribunalele etc.);
 clădiri pentru comerţ (magazine, bănci etc.);
 clădiri pentru transporturi (gări, autogări, aerogări, depourietc.);
 clădiri cu destinaţii speciale (militare, funerare etc.).

2. Industriale: Clădirile industriale sunt destinate producţiei din diverse ramuri,

de la cea metalurgică la cea textilă cuprinzând: hale, fabrici, ateliere, magazii etc.

3. Agrozootehnice : crescătorii de animale, grajduri şi adăposturi, sere,

silozuri,depozite.
21
2.5.1 Clasificarea cladirilor din punct de vedere al structurii elementelor de
constructie

- Structuri cu pereţi portanţi (de rezistenţă) realizaţi din zidărie de cărămidă,

piatră naturală beton monolit sau elemente prefabricate de beton armat sau din
metal;

- Structuri mixte realizate din cadre şi diafragme, pereţi portanţi din zidărie şi
stâlpişori din beton armat;

- Structuri in cadre metalice;

- Structuri din lemn .

2.5.2 Clasificare dupa importantă a constructiilor :

Conform P 100-92/96 construcţiile se clasifica in 4 categorii de importanţa :

Clasa I: Construcţii de importanţă vitală pentru societate, a căror

funcţionalitate în timpul cutremurului şi imediat după cutremur trebuie să se
asigure integral (spitale, staţii de salvare, staţii de pompieri unităţi de producere a
energiei electrice din sistemul naţional, clădiri care adăpostesc muzee de
importanţă naţională).

Clasa II: Construcţii de importanţă deosebită la care se impune limitarea avariilor

avându-se în vedere consecinţele acestora (şcoli, creşe, grădiniţe, cămine pentru
copii, handicapaţi, bătrâni, clădiri care adăpostesc aglomeraţii de persoane: săli de
spectacole artistice şi sportive, biserici).

Clasa III: Construcţii de importanţă normală (construcţii care nu fac parte din
clasele I şi II, clădiri de locuit, hoteluri, construcţii industriale şi agrozootehnice
curente).

Clasa IV : Construcţii de importanţă redusă (conţine construcţii agrozootehnice de

importanţă redusă, construcţii de locuit parter sau parter şi etaj, construcţii civile şi
industriale care adăpostesc bunuri de mică valoare şi în care lucrează personal
restrâns).
În legislaţia Republicii Moldova plantaţiile perene cad sub incidenţa bunurilor imobile iar
în conformitate cu Hotărîrea Guvernului nr.338 din 21.03.2003 cu privire la aprobarea
catalogului mijloacelor fixe şi activelor nemateriale

22
 2.5.3 Plantaţii perene
60. În toate ramurile economiei naţionale din grupul "Plantaţii perene" fac parte toate
plantaţiile artificiale perene, indiferent de vîrstă, cu excepţia plantaţiilor perene crescute în
pepiniere în calitate de material săditor. La ele se raportă:
- plantaţiile de pomi fructiferi de toate speciile: sămînţoase (măr, păr, gutui), sîmburoase
(prun, vişin, cais, piersic etc.), nucifere (nuc comun, alun, migdal, fistic etc.) şi de arbuşti
fructiferi de toate speciile (zmeur, coacăz, agriş) şi plantaţiile erbacee fructifere (frag, căpşun)
etc.;
- plantaţiile viticole;
- spaţiile verzi şi plantaţiile decorative (arbori şi arbuşti) pe străzi, în pieţe, parcuri, grădini
publice, scuaruri, pe teritoriul întreprinderilor, în curţile clădirilor de locuit;
- gardurile vii, perdelele de protecţie a cîmpurilor şi perdelele de reţinere a zăpezilor;
plantaţiile de consolidare a nisipurilor, malurilor de rîuri, plantaţii pe rîpe şi lunci;
- plantaţiile din grădinile botanice şi ale altor instituţii de cercetări ştiinţifice şi de învăţămînt
superior utilizate în scopuri de cercetare ştiinţifică şi alte plantaţii perene.
61. Plantaţiile tinere de orice specie se iau în evidenţă la mijloacele fixe ca grup separat de
plantaţiile care au atins o dezvoltare completă, adică vîrsta de intrare pe rod, de închidere a
coroanelor etc.
2.6 Clasificarea locuinţelor în Republica Moldova în conformitate cu Legea cu
privire la locuinţe nr.75 din 30.04.2015

locuinţă – construcţie sau încăpere izolată alcătuită din una sau din mai multe camere de
locuit, precum şi din alte încăperi auxiliare (bucătărie, bloc sanitar etc.), care satisface cerinţele
de trai ale unei persoane sau ale mai multor persoane (familii) şi corespunde exigenţelor minime
pentru locuinţe, stabilite în actele normative; în calitate de locuinţă sînt recunoscute casele de
locuit individuale, apartamentele, încăperile locuibile din cămine şi din clădiri cu altă destinaţie;
fond public de locuinţe – totalitate a locuinţelor aflate în proprietate publică;
locuinţă proprietate publică – locuinţă aflată în proprietatea unităţilor administrativ-teritoriale
sau a statului, care include totalitatea locuinţelor, şi anume: sociale, de serviciu, de manevră,
locuinţe de tip hoteluri-azil şi cămin şi locuinţe cu statut special (de protocol);
locuinţă socială – locuinţă destinată persoanelor care necesită protecţie socială, acordată în
locaţiune în condiţiile prezentei legi;

locuinţă de serviciu – locuinţă acordată în locaţiune, în condiţiile legii, unor categorii de

persoane pe perioada exercitării de către acestea a atribuţiilor funcţionale;
locuinţă de manevră – locuinţă destinată cazării temporare a persoanelor ale căror locuinţe
suportă lucrări de reparaţie capitală sau de reconstrucţie, ce nu pot fi efectuate în blocuri fără
evacuarea locatarilor, ori destinată cazării persoanelor rămase fără locuinţe în urma calamităţilor
naturale sau destinate persoanelor care au fost evacuate din locuinţele sociale;
hotel-azil – clădire cu destinaţie specială pentru cazarea temporară a unor categorii de
persoane aflate în dificultate;

cămin – clădire destinată domicilierii persoanelor în perioada muncii sau a studiilor;

locuinţă cu statut special (de protocol) – locuinţă destinată utilizării de către persoanele care
sînt alese sau numite în funcţii de demnitate publică exclusiv pe durata exercitării funcţiilor;
23
 casă de vacanţă – locuinţă ocupată temporar, ca reşedinţă secundară, destinată odihnei şi
recreerii;
bloc locativ – clădire cu două sau mai multe apartamente (încăperi locuibile) destinate pentru
trai, în a cărei componenţă, pe lîngă apartamente, intră încăperi cu altă destinaţie decît cea de
locuinţă şi de uz comun, echipamentele tehnice inginereşti, elemente constructive de bază ale
clădirii (fundamentul, pereţii, planşeul, acoperişul etc.);

casă individuală (casă cu curte) – construcţie separată alcătuită din una sau mai multe
camere, cu unul sau cu mai multe nivele, destinată traiului permanent, de regulă, al unei familii;
apartament – locuinţă alcătuită din una sau mai multe camere de locuit cu încăperi auxiliare,
care satisface cerinţele de trai ale unei persoane sau familii şi face parte din blocul locativ;
încăpere locuibilă în cămin – locuinţă alcătuită, de regulă, dintr-o cameră de locuit fără
dependinţe (bucătărie, WC, cameră de baie (duş) etc.) sau cu dependinţe parţiale;
încăpere cu altă destinaţie decît cea de locuinţă din blocul locativ – încăpere izolată, parte a
blocului locativ, care are o altă destinaţie decît cea de locuinţă;
suprafaţă locuibilă – suprafaţa camerelor de locuit (dormitoarele şi salonul) din locuinţă;
suprafaţă totală a blocului locativ – suprafaţa totală a tuturor încăperilor din bloc, inclusiv
încăperile cu altă destinaţie decît cea de locuinţă;

bunuri proprietate comună din blocul locativ – încăperile şi spaţiile din blocul locativ
care nu au statut de încăperi izolate, inclusiv încăperile destinate şi folosite pentru asigurarea
tehnico-inginerească a apartamentelor şi a blocului locativ, locurile de uz comun, destinate şi
folosite pentru trecerea în locuinţe; elementele constructive ale clădirii, echipamentele inginereşti
destinate utilizării în comun, care sînt parte componentă ale blocului. Proprietatea comună din
blocul locativ aparţine de dreptul de proprietate forţată şi perpetuu proprietarilor de apartamente
şi încăperi cu altă destinaţie decît cea de locuinţă în conformitate cu prevederile Codului civil şi
ale legislaţiei cu privire la condominiu;

Capitolul 3: Clasificarea bunurilor imobiliare in scopul impozitarii

3.1. Clasificarea pentru evaluarea în scopul impozitării
Clasificarea pentru evaluarea în scopul impozitării se efectuează în baza
modului de folosinţă a bunului imobil.
Se disting următoarele tipuri de bunuri imobile:
a) bunuri imobile cu destinaţie locativă, care includ construcţiile şi încăperile
izolate destinate predominant locuirii permanente şi activităţilor complementare ei,
precum şi terenurile pe care sînt amplasate sau urmează a fi amplasate astfel de
construcţii, cu următoarele subcategorii:
- apartamente şi încăperi izolate locative în case cu multe etaje;
- apartamente în case de locuit individuale;
- case de locuit individuale, inclusiv terenuri aferente şi construcţiile auxiliare
în localităţile urbane şi în localităţile rurale;
- terenuri destinate construcţiei locative;
24
 b) bunuri imobile cu destinaţie comercială şi industrială, la care sînt atribuite
construcţiile şi încăperile izolate cu destinaţie nelocativă, utilizate predominant
pentru:
desfăşurarea activităţilor economice, diferite de cele de producere (comerţ,
prestare a serviciilor şi altele asemenea), şi terenurile pe care sînt amplasate aceste
bunuri;
producerea sau confecţionarea unor bunuri materiale, inclusiv în scopuri
complementare celor enumerate mai sus, şi terenurile pe care sînt amplasate aceste
construcţii, precum şi bunurile imobile ale gospodăriei comunale, ale
transporturilor şi telecomunicaţiilor;
c) bunurile imobile cu destinaţie agricolă, la care sînt atribuite terenurile
agricole şi construcţiile amplasate pe ele şi folosite în activitatea economică,
plantaţiile perene, loturile întovărăşirilor pomicole şi construcţiile amplasate pe ele,
grădinile din extravilan;
d) alte bunuri imobile, la care sînt atribuite garajele pentru transportul
individual, cu excepţia celor amplasate pe loturile de lîngă casă, şi alte bunuri
imobile ce constituie obiecte ale evaluării şi care nu au intrat în categoriile
menţionate mai sus.
3.2 Impozitul pe bunurile imobiliare şi impozitul funciar
Codul Fiscal al Republicii Moldova în cap. VI stabileşte
Bunuri imobiliare – terenurile, clădirile, construcţiile, apartamentele şi alte încăperi izolate,
a căror strămutare este imposibilă fără cauzarea de prejudicii destinaţiei lor.

Obiectele impunerii şi baza impozabilă a bunurilor imobiliare

Obiecte ale impunerii sînt bunurile imobiliare, inclusiv terenurile (terenuri cu destinaţie
agricolă, terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte
destinaţii speciale) din intravilan sau din extravilan, clădirile, construcţiile, casele de locuit
individuale, apartamentele şi alte încăperi izolate, inclusiv bunurile imobiliare aflate la o etapă de
finisare a construcţiei de 50% şi mai mult, rămase nefinisate timp de 3 ani după începutul
lucrărilor de construcţie.
(2) Baza impozabilă a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimată a acestor bunuri.

Începînd cu 1 ianuarie 2010 s-a modificat modul de impozitare cu impozitul

pe bunurile imobiliare.
Astfel conform Codului Fiscal începînd cu anul 2010 se impozitează următoarele
bunuri imobiliare:
- bunurile imobiliare cu destinaţie locativă (apartamente şi case de locuit
individuale, terenuri aferente acestor bunuri) din municipii şi oraşe, inclusiv din

25
localităţile aflate în componenţa acestora, cu excepţia satelor (comunelor) –
începînd cu 1 ianuarie 2007;
- bunurile imobiliare cu altă destinaţie decît cea locativă sau agricolă, garajele şi
terenurile pe care acestea sînt amplasate, loturilor întovărăşirilor pomicole cu sau
fără construcţii amplasate pe ele, precum şi terenurile aferente acestora;
Terenurile aferente acestor bunuri nu mai sunt impozitate cu impozitul
funciar, ci se impozitează în acelaşi mod ca bunurile imobiliare, reieşind din
valoarea evaluată a acestora.
Celelalte bunuri imobiliare se impozitează în conformitate cu Legii pentru
punerea in aplicare a titlului VI din CF:
- bunurile imobiliare cu destinaţie locativă din localităţile rurale;
- bunurile imobiliare cu destinaţie agricolă (toate);
Totodată terenurile aferente acestor bunuri, precum şi terenurile cu destinaţie
agricolă se impozitează cu impozitul funciar cotele maxime ale căruia sunt stabilite
de anexa 1 la Legii pentru punerea in aplicare a titlului VI din CF.
Cotele concrete ale impozitului funciar şi impozitului pe bunurile imobiliare se
stabilesc anual de către autorităţile reprezentative ale administraţiei publice locale
la aprobarea bugetelor respective, în limitele (inclusiv limitele maxime) specificate
în anexele nr.1 şi nr.2 la prezenta lege, însă nu mai mici decît 50% din cota
maximă. Spre exemplu puteţi vedea cotele stabilite de Consiliul Municipal
Chişinău prin Decizia nr.4/2 din 15.04.2010 .
Cea mai mare schimbare a constituit trecerea la modul de impozitare
conform Codului Civil (reieşind din valoarea evaluată) a bunurilor cu altă
destinaţie decît cea locativă sau agricolă a agenţilor economici, adică bunurile
comerciale şi industriale, care practic sunt foarte des întîlnite la bilanţul agenţilor
economici.
Sunt cîteva diferenţe majore între modul de calcul, plată şi declarare a
impozitului pe bunurile imobiliare şi impozitului funciar conform
prevederilor Legii pentru punerea in aplicare a titlului VI din CF şi
conform Codului Fiscal.
Pe parcursul anului 2010 au apărut foarte multe întrebări de la contribuabili
referitor la aplicarea în practică a impozitului pe bunurile imobiliare (calcularea,
declararea şi plata).În continuare vom descrie aplicarea impozitului pe bunuri
imobiliare şi funciar în anul 2010.

26
 Astfel, pentru bunurile imobile care cad sub incidenţa Legii pentru punerea in
aplicare a titlului VI din CF calcularea, declararea şi plata impozitului se
efectuează în acelaşi fel ca anii precedenţi, fără nici o schimbare. Impozitul se
declară în formularul BIJ-1.
Pentru terenurile care cad sub incidenţa Legii pentru punerea in aplicare a
titlului VI din CF , impozitul funciar la fel se aplică ca în anii precedenţi, cu
excepţia că formularul pentru declararea acestuia s-a schimbat – FUNJ-10, însă
acesta nu conţine careva deosebiri importante faţă de formularul precedent –
FUNJ-2. Modul de completare a tuturor formularelor îl puteţi accesa în tabel.Însă
modul de aplicare a impozitului pe bunuri imobiliare pentru bunurile imobiliare şi
terenurile care cad sub incidenţa Codului Fiscal diferă de perioadele precedente.
Astfel de la 1 ianuarie 2010, cît bunurile imobiliare, atît şi terenurile se
impozitează cu impozitul pe bunurile imobiliare reieşind din valoarea estimată de
către organele cadastrale a acestor bunuri. Evaluarea bunurilor imobiliare şi a
terenului se efectuează prin intermediul evaluării în masă regulat, o dată la 3 ani.
Organele cadastrale expediază informaţia privind valoarea estimată a
bunurilor sub formă de „Notificare” la sediul fiecărui contribuabil care are în
proprietate bunuri impozabile de la valoarea estimată.Pînă la data de 1 iulie a
anului de gestiune, contribuabilul este obligat să întocmească calculul impozitului
BIJ-10 şi să achite impozitul pînă la data de 15 august şi 15 octombrie în rate
egale. În cazul efectuării plăţii integrale pînă la data de 30 iunie, contribuabilul
beneficiază de o reducere de 15% din suma impozitului (în acest caz se
completează BIJ 10 cu indicarea reducerii).
În acelaşi timp sunt cîteva excepţii, astfel, pentru bunurile
imobiliare/terenurile care au fost dobîndite după 1 iulie, prezentarea calculului şi
achitarea impozitului pe bunurile imobiliare se va efectua cel tîrziu în ultima zi a
anului – 31 decembrie.
Iar întreprinderile individuale care îndeplinesc condiţiile pentru prezentarea
declaraţiei fiscale unificate UNIF07 nu vor prezenta calculul BIJ-10, ci vor calcula
impozitul în declaraţia UNIF07 pînă la data de 31 martie 2011.Cu toate că
termenul limită de prezentare a calculului este 1 iulie, mulţi contribuabili încă nu
au primit notificarea de la organele cadastrale cu valoarea estimată a bunurilor
imobiliare şi a terenurilor aflate în proprietate. Aceasta însă nu înseamnă că
bunurile şi terenurile date nu au fost evaluate. În aşa cazuri, contribuabilii trebuie
în mod obligatoriu sa contacteze organele cadastrale din teritoriul în care se află
bunurile/terenurile (tel. oficiului cadastral Chişinău – 88-11-11) şi ulterior să
expedieze în adresa lor o interpelare cu indicarea numărului cadastral a fiecărui
27
bun aflat în proprietate şi care trebuie să fie impozitat reieşind din valoarea
estimată. Ca răspuns, organele cadastrale vor expedia o informaţie cu valorile
estimate a tuturor bunurilor care au fost estimate, sau confirmare că bunurile încă
nu au fost evaluate.
Bunurile imobiliare/terenurile care cad sub incidenţa Codului Fiscal însă încă
nu au fost evaluate de către organele cadastrale (pînă la data de 1 ianuarie 2010), şi
contribuabilul dispune de avizul/confirmarea precum că acestea încă nu au fost
evaluate nu pot fi impozitate din cauza lipsei bazei impozabile a acestora.
La 18.06.2010, Parlamentul a aprobat Legea nr. 128 privind modificarea şi
completarea Legii nr.1056-XIV din 16 iunie 2000 pentru punerea în aplicare a
titlului VI din Codul fiscal, în sensul asigurării cu bază impozabilă a bunurilor
imobiliare comerciale şi industriale, garajele şi terenurile pe care acestea sînt
amplasate şi loturile întovărăşirilor pomicole cu sau fără construcţii amplasate pe
ele, care nu au fost estimate la valoarea de piaţă. Legea stabileşte că impozitul
pentru aceste obiecte urmează a fi perceput reieşind din vechiul regim de
impozitare al acestora, deci conform Legii nr.1056-XIV. Pentru unele din aceste
bunuri au fost introduse şi cote noi în anexele laLegea nr.1056-XIV.

28
 BIBLIOGRAFIA
 Bîrsan Corneliu-Drept civil, Drepturi reale principale.Ed. Hamangiu Buc.2007;
Albu Ioan -Noile cărţi funciasre Ed.Lumina Lex, Bucureşti 1997;
 .Aynes L. Crocq P.-Les suretes La publicite fonciere, Editions juridiques associes-
Defrenois, Paris 2003;
 Curs de prelegeri la ,,Bazele pieții imobiliare’’, UTM
 O. Buzu, A. Matcov, Evaluarea bunurilor imobile, teorie şi practică,
Chişinău 2003
 Monitorul Oficial al R.Moldova nr.44-46/318 din 21.05.1998, Legea
cadastrului bunurilor imobile Nr.1543-XIII din 25.02.98
 Codul Civil al R.Moldova, Monitorul Oficial Nr. 82-86 ,art Nr : 661
 Codul Funciar al R.Moldova nr. 828-XII din 25.12.1991, Monitorul
Oficialnr.107/817 din 04.09.2001
 Regulamentului cu privire la evaluarea bunurilor imobile în scopul
impozitării, Monitorul Oficial Nr. 65-66
 Legea nr. 128 privind modificarea şi completarea Legii nr.1056-XIV din
16 iunie 2000 pentru punerea în aplicare a titlului VI din Codul fiscal
 cu Legea cu privire la locuinţe nr.75 din 30.04.2015
 cu Hotărîrea Guvernului nr.338 din 21.03.2003 cu privire la aprobarea
catalogului mijloacelor fixe şi activelor nemateriale

 http://www.scribd.com
 http://www. nikaimobil.md
 http.google.com

29