Adrian Stoica Reale Modificatdocx

Drept civil.
Drepturi reale | 177
Adrian STOICA
DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE

Note de curs. Speţe. Grile
Adrian STOICA
DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE

Note de curs. Speţe. Grile
Copyright © 2014 Editura Pro Universitaria
Toate drepturile asupra prezentei ediţii aparţin

Editurii Pro Universitaria
https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

Page 1 of 90
Nici o parte din acest volum nu poate fi copiată fără
acordul scris al Editurii Pro Universitaria
Descrierea CIP a Bibliotecii Naţionale a României

STOICA, ADRIAN, DREPT
Drept civil, Drepturile reale : note de curs, speţe,
grile / Adrian Stoica. - Bucureşti : Pro Universitaria, 2014
Bibliogr.
ISBN 978-606-26-0081-5
347(498)(075.8)
Listă de abrevieri
alin.– alineatul
art.– articolul
ICCJ – Inalta Curte de Casaţie şi Justiţie
C.A.– Curtea de apel
Trib.– Tribunal
Jud. – Judecătorie
NCC– Noul Cod civil
NCPC– Noul Cod de procedură civilă
sent. civ. –sentinţa civilă
dec. civilă – decizia civilă
Ed. – Editura
ed.– ediţia
H.G. –Hotărârea Guvernului
O. G.–Ordonanţa Guvernului
O.U.G. –Ordonanţa de urgenţă a Guvernului
M. Of.–Monitorul Oficial al României
lit.–litera
p.– pagina
pp.–pagini
pct. – punctul
vol. – volumul
op.cit. – operă citată
RRD – Revista română de drept
RRDP – Revista română de drept privat
RRES – Revista română de executare silită
s. civ.– secţia civilă
Cuprins
LISTĂ DE ABREVIERI 5

Page 2 of 90
CUVÂNT INTRODUCTIV 11
CAPITOLUL I. PATRIMONIUL, DREPTURILE PATRIMONIALE
ŞI BUNURILE, ÎN VIZIUNEA NOULUI COD CIVIL 13

1.Structura generală a noţiunii de patrimoniu 13
1.1. Noţiune 13
1.2. Elementele patrimoniului 16
1.3. Caracterele patrimoniului 18
1.4. Funcţiile patrimoniului 24
2.Aspecte generice privind drepturile patrimoniale 27
2.1. Drepturile şi obligaţiile reale. Definiţie şi clasificare 29
2.2. Drepturile de creanţă. Definiţie 34
3. Despre bunuri 35
3.1. Noţiunea şi definiţia bunurilor 35
3.2. Criteriile de clasificare a bunurilor 36
3. 3. Distincţia principală a bunurilor: bunuri mobile şi
bunuri imobile 41
3. 4. Distincţia secundară a bunurilor prevăzută de Noul Cod
civil 42
3. 5. Produsele bunurilor 46
CAPITOLUL II. TEORIA GENERALĂ A PROPRIETĂŢII
POTRIVIT NOULUI COD CIVIL 48

1. Aspecte generale privind dreptul de proprietate 48
1. 1. Noţiunile de proprietate şi drept de proprietate 49
1. 2. Formele şi definiţiile proprietăţii 50
2.Dreptul de proprietate privată 51
2.1. Titularii şi obiectul dreptului de proprietate privată 51
2.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
privată 53
2.3. Analiza atributelor dreptului de proprietate privată 57
2. 4. Limitări sau îngrădiri în exerciţiul dreptului de proprietate
privată 60
2.5. Regimul juridic al construcţiilor proprietate privată 65
2.6. Regimul circulaţiei juridice a terenurilor proprietate
privată 66
3.Dreptul de proprietate publică 69
3.1. Titularii şi obiectul dreptului de proprietate publică 69
3.2. Caracterele juridice specifice dreptului de proprietate
publică 71
3. 3. Moduri de dobândire şi de stingere a proprietăţii publice.
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică 72

3. 3. 1. Enumerarea modurilor de dobândire şi de stingere a
proprietăţii publice 73

3. 3. 2. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică 74
3.4. Drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice 79

Page 3 of 90
CAPITOLUL III. MODALITĂŢILE JURIDICE ALE DREPTULUI
DE PROPRIETATE PRIVATĂ 83

1. Consideraţii generale 83
2. Generalităţi privind proprietatea comună 84
2.1. Definiţia şi formele proprietăţii comune 85
2. 1. 1. Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi 85
2. 1. 2. Proprietatea comună în devălmăşie 92
3. Partajul potrivit Noului Cod civil 92
4. Proprietatea rezolubilă şi proprietatea anulabilă 96
5. Proprietatea periodică 98
CAPITOLUL IV. MIJLOACE PROCESUALE PRIVIND
APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE
ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE 100

1. Consideraţii generale 100
2.Noţiunea şi caracterele generale specifice acţiunii în
revendicare 102
2.1. Delimitarea acţiunii în revendicare de alte acţiuni
reale 103
4.Calitatea procesuală în cadrul acţiunii în revendicare 106
5.Acţiunea în revendicare imobiliară 107
6.Acţiunea de revendicare mobiliară 110
7.Efectele acţiunilor în revendicare 112
8.Regimul revendicării bunurilor proprietate publică 113
CAPITOLUL V. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI
DE PROPRIETATE PRIVATĂ 115

1. Generalităţi 115
2. Dreptul de superficie 116
2. 1. Considerente introductive. Definiţie şi titulari 116
2.2. Caracterele juridice specifice dreptului de
superficie 118
2.3. Exercitarea, apărarea şi stingerea dreptului de
superficie 119
2.4. Efectele încetării superficiei 120
3. Dreptul de uzufruct 121
3. 1. Domeniul de aplicare şi definitia uzufructului 121
3. 2. Constituirea, termenul şi obiectul uzufructului 122
3. 3. Caracterele juridice ale uzufructului 122
3.4. Exercitarea dreptului de uzufruct 124
3.5. Stingerea dreptului de uzufruct 127
4. Dreptul de uz şi de abitaţie 128
4. 1. Noţiuni introductive 128
4.2. Definiţia şi subiecţii dreptului de uz şi de abitaţie 128

Page 4 of 90
5. Dreptul de servitute 129
5.1. Consideraţii generale 129
5. 2. Caracterele juridice, termenul şi clasificarea
servituţilor 130
5.3. Exercitarea dreptului de servitute 132
5. 4. Stingerea servituţilor 134
CAPITOLUL VI. POSESIA 136

1. Consideraţii generale privind posesia 136
2. Conţinutul structural al posesiei 138
2.1. Natura juridică şi exercitarea posesiei 138
2.2. Caracterele juridice ale posesiei 139
2.3. Elementele posesiei 140
3. Posesia şi detenţia precară 141
3.1. Precizări prealabile 141
3.2. Comparaţie între posesie şi detenţia precară 143
3.3. Regimul juridic al detenţiei precare 143
4. Dobândirea şi încetarea posesiei 145
5. Dovada posesiei 146
6. Calităţiile şi viciile posesiei 147
7. Efectele posesiei 149
CAPITOLUL VII. MODURI DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI
DE PROPRIETATE PRIVATĂ SAU ALE DEZMEMBRĂMINTELOR
ACESTUIA 154
1. Precizări prealabile 154
2. Accesiunea sau incorporaţiunea 155
2.1. Definiţie şi clasificare 155
3. Hotărârea judecătorească 162
4. Uzucapiunea 162
4.1. Noţiunea şi domeniul de aplicare al uzucapiunii 163
4.2. Uzucapiunea în sistemul noului Cod civil 165
4.3. Joncţiunea posesiilor 168
4.4. Efectele uzucapiunii 169
5. Ocupaţiunea 170
PROBLEME TEORETICE ŞI SPEŢE CORESPUNZĂTOARE
MATERIEI 174
GRILE CORESPUNZĂTOARE MATERIEI 179
RĂSPUNSURILE CORECTE ALE GRILELOR 193

Page 5 of 90

Drept civil. Drepturi reale | 177
Cuvânt introductiv
Prin intermediul acestor Note de curs, se doreşte prezentarea în

mod sistematizat a celor mai importante noţiuni şi instituţii ale
dreptului civil, ce compun materia primului semestru din anul II de
studiu al oricărei Facultăţi de drept din România, cu scopul de a oferi
un sprijin efectiv studenţilor aflaţi în acest ciclu de învăţământ.
Cei iniţiaţi ştiu foarte bine că există o legătură naturală între
materiile dreptului civil care sunt incluse în programele universitare,
motiv pentru care, în opinia noastră, drepturile reale, deoarece aceste
noţiuni vor face obiectul prezentelor note de curs, constituie „temelia
teoretică” a oricărui viitor civilist. Această afirmaţie este bazată pe
faptul că în viaţa cotidiană a fiecărei persoane şi mai ales din
momentul în care legea îi recunoaşte acesteia capacitatea de exerciţiu,
ponderea raporturilor juridice de natură patrimonială incepe să
crească în funcţie de situaţie, pe de-o parte pentru a-şi apăra
patrimoniul, ori pe de alta, pentru a-l extinde.
De aceea, noţiuni şi instituţii cum ar fi: patrimoniul, dreptul de
proprietate, dezmembrămitele dreptului de proprietate, posesia, etc,
prezintă o importanţă fundamentală atât pentru cultura juridică
minimă a oricărei persoane interesate de aceste fenomene, cât şi
pentru studenţii care doresc să „performeze” în domeniul dreptului.
Chiar dacă la prima vedere materia drepturilor reale prezintă o
dificultate aparte, această lucrare o înfăţişează sub câteva aspecte,
care sperăm noi, va uşura percepţia generală, formată „artificial”.
Sub primul aspect, mai general –prin noua reglementare a
Codului civil se regăsesc la nivel normativ o serie de drepturi reale
care, deşi erau şi anterior recunoscute în literatura de specialitate, nu
erau formalizate normativ. Astfel, de exemplu a fost reglementat la
nivel normativ, dreptul de superficie. De asemenea, au fost introduse
în enumerarea drepturilor reale şi drepturile reale care constituie
modalităţi de exercitare a dreptului de proprietate publică, care erau
prevăzute în legi speciale şi exemplele ar putea continua. Într-o
societate organizată pe baza principiilor economiei de piaţă,
importanţa dreptului de proprietate se amplifică, frecvenţa actelor
juridice civile referitoare la acest drept fundamental şi litigiile în acest
domeniu cresc considerabil, iar normele care îl reglementează trebuie
să fie clare şi concise.
Sub al doilea aspect, mai special - lucrarea tratează din punct de
vedere teoretic pe rând: patrimoniul, drepturile patrimoniale şi
bunurile, dreptul de proprietate, apărarea dreptului de proprietate şi a
celorlalte drepturi reale, dezmembrămintele dreptului de proprietate
privată, posesia şi moduri de dobândire a dreptului de proprietate sau
ale dezmembrămintelor acestuia. De asemenea, am considerat
deosebit de util ca la finalul acestei lucrări să fie prezentate un număr
de 10 speţe şi 50 de grile, cu subiecte diferite, dar corespunzătoare
instituţiilor prezentate în conţinutul notelor de curs.
În aceste condiţii, lucrarea de faţă: Drept civil. Drepturile reale.
Note de curs. Speţe. Grile, ar putea veni în sprijinul tuturor acestor
persoane, iar prin conţinutul său, ar reprezenta un instrument de lucru
util atât studenţilor, cât şi persoanelor interesate de problematica
abordată, deoarece pot identifica o serie de răspunsuri de ordin
teoretic şi practic.
Adrian Stoica
Constanţa, 1 Octombrie 2014


Page 6 of 90
Capitolul I. Patrimoniul, drepturile patrimoniale şi
bunurile,
în viziunea Noului Cod civil
1.Structura generală a noţiunii de patrimoniu
1.1. Noţiune
Noul Cod civil, schimbă într-o oarecare măsură linia impusă de

Vechiul Cod civil, instituţiei patrimoniului. Chiar dacă numeroase
texte legale fac referire la această noţiune, putem observa cu mare
uşurinţă că actuale norme de drept material determină cu titlu novator
şi alte noţiuni care au corespondenţă cu instituţia patrimoniului. În
acest sens, de la început putem discuta despre noţiunea de „mase
patrimoniale” sau de ceea ce înseamnă procedura de „transfer
intrapatrimonial”.
Întorcându-ne la prezentarea noţiunii de patrimoniu, cu titlu
exemplificativ am putea aminti că dispoziţiile art. 31 NCC,
reglementează la alin.(1) faptul că, „Orice persoană fizică sau
persoană juridică este titulara unui patrimoniu”, art.33
reglementează” Patrimoniul profesional individual”, art. 214
separarea patrimoniilor în cazul persoanelor juridice, art.317
independenţa patrimonială a soţilor, art.500 independenţa
patrimonială în cadrul instituţiei Autorităţii părinteşti, etc.
În accepţiune curentă prin patrimoniu se înţelege averea sau
avuţia unei persoane. În sens mai larg(lato sensu), se vorbeşte despre
patrimoniul public( de exemplu, Legea apelor nr.107 din 1996, în
art.1 alin.2), ori în alte situaţii de patrimoniu cultural care include
bunurile culturale ale unei naţiuni ca, operele de artă, monumentele,
etc. Se mai poate vorbi de asemenea şi de un patrimoniu
geografic(solul), de un patrimoniu biologic(flora şi fauna) ori de un
patrimoniu lingvistic.
Însă, pe noi ne interesează sensul tehnic, juridic al acestei noţiuni.
Cuvântul patrimoniu, provine din latinescul patrimonium, acest
cuvânt derivând de la pater famillias, care era proprietarul întregii
averi familiale. Noţiunea avea şi un caracter real pentru că desemna
bunurile unei familii, bunuri care se transmiteau din tată în fiu. Juriştii
romani nu au definit patrimoniul şi ce era curios, nu au simţit nevoia
de a grupa drepturile şi obligaţiile într-un tot unic pe timpul vieţii unei
persoane, ci la încetarea ei din viaţă, la moştenire(hereditas).
Pentru a ne întoarce la sensul contemporan al noţiunii de
patrimoniu, este necesar să anticipăm distincţiile sau clasificarea
drepturilor patrimoniale, deoarece, patrimoniul după cum vom
observa se referă exclusiv la sfera drepturilor şi obligaţiilor
patrimoniale. Astfel, drepturile şi obligaţiile unei persoane pot să
poarte asupra unor bunuri determinate considerate ut singuli faţă de
celelalte drepturi şi obligaţii ale aceluiaşi subiect de drept. După cum
veţi observa pe parcursul studierii materiei, sub acest aspect am
clasificat drepturile reale şi de creanţă. De asemenea, in functie de
obiectul lor, drepturile pot fi mobiliare şi imobiliare, corporale şi
incorporale. Dar de altă parte, drepturile şi obligaţiile pot să poarte
asupra unui ansamblu de bunuri, adică asupra unei universalităţi.
Tradiţional, se distinge între universalitatea de drept(de jure)
patrimoniul şi diverse universalităţi de fapt(de facto). După cum vom
remarca, aceast ultim tip de universalitate reprezintă o grupare de
bunuri mai mult sau mai puţin omogene care prin voinţa
proprietarului este considerată şi tratată ca bun unic( de exemplu,
fondul de comerţ care constituie un ansamblu de bunuri mobile şi
imobile, corporale sau incorporale în scopul atragerii clientelei şi
obţinerii de profit, etc). Universalităţile de fapt nu înglobează
totalitatea drepturilor şi obligaţiilor unei persoane, ele fiind
considerate ca părţi dintr-un patrimoniu, sau într-un alt termen
prezentat de către doctrină, ca ‚sub-patrimoniu’, deoarece nu cuprind
totalitatea activului şi un pasivului. În cadrul universalităţilor de fapt,
putem include şi masele patrimoniale, şi implicit patrimoniile de

Page 7 of 90
afectaţiune, ştiut fiind faptul că potrivit noilor dispoziţii, patrimoniul
poate face obiectul unei diviziuni sau a unei afectaţiuni [art.31 alin.
(2) NCC].
Aşa cum am mai amintit, singura universalitate de jure(de drept)
admisă în dreptul nostru, este cea care se numeşte patrimoniu. În
consecinţă, literatura noastră juridică a definit prin numeroase fraze
noţiunea de patrimoniu, dar vă prezint două dintre cele mai sugestive:
a) patrimoniul reprezintă totalitatea drepturilor şi obligaţiilor
patrimoniale aparţinând unei persoane fizice sau juridice
determinate, privite ca o sumă de valori active şi pasive, strâns legate
între ele;
b) patrimoniul reprezintă totalitatea drepturilor şi obligaţiilor
care au valoare economică, aparţinând unei persoane.
Este foarte important de subliniat faptul că bunurile nu intră în
definiţia patrimoniului, deoarece în concepţia Noului Cod civil,
lucrurile, corporale sau necorporale, constituie obiectul unui drept
patrimonial (art. 535). S-a observat îndreptăţit că, dacă în patrimoniu
ar fi incluse alături de drepturile patrimoniale şi bunurile care
formează obiectul acestora, s-ar ajunge la o dublare a valorii
economice ceea ce ar denatura raportul activ-pasiv.
Din cuprinsul definiţiilor patrimoniului se pot desprinde
următoarele principii esenţiale:
a) patrimoniul este compus dintr-un activ şi un pasiv, însemnând
că drepturile au acelaşi titular iar bunurile reunite acelaşi proprietar.
Coeziunea acestui ansamblu este fungibilitatea elementului activ şi a
elementului pasiv;
b) drepturile care-l compun sunt patrimoniale, evaluabile în bani.
De aceea când spunem patrimoniu, spunem implicit pecuniar, de
unde rezultă că cele care nu au o asemenea expresie vor rămâne prin
natura lor în afara patrimoniului-de aceea ele sunt numite drepturi
extrapatrimoniale sau nepatrimoniale.
c) patrimoniul este distinct de bunurile care îl compun la un
moment dat. El există indiferent de schimbările şi modificările care se
produc cu drepturile şi obligaţiile care-i alcătuiesc conţinutul.
1.2. Elementele patrimoniului
Aşa cum am evocat în rândurile precedente, patrimoniul este

compus dintr-un activ şi pasiv, el prezintă întruchiparea drepturilor şi
obligaţiilor unei persoane. Renumitul prof.univ.dr. Ovidiu Ungureanu
spunea că: ’Patrimoniul amalgamează drepturile şi obligaţiile cu
conţinut economic’. Însă, ca expresie contabilă în el se distinge un
activ şi un pasiv. Faţă de aceste aspecte, putem distinge următoarele
elemente ale patrimoniului:
a) Activul patrimonial,este alcătuit din drepturile patrimoniale,
adică acele drepturi care pot fi exprimate în bani, adică drepturile
reale(exemplu: dreptul de proprietate asupra apartamentului, dreptul
de uzufruct asupra unor terţe bunuri, etc), drepturile de
creanţă(exemplu: dreptul de a primi preţul asupra bunului vândut,
etc), precum şi unele acţiuni în justiţie cu privire la respectarea
drepturilor asupra unui bun(exemplu: acţiunea în revendicare a unui
bun).
Aşa cum am arătat, în patrimoniu nu sunt cuprinse drepturile care
nu au o semnificaţie economică şi nu sunt susceptibile de o evaluare
în bani. Nu vor fi totuşi considerate în afara patrimoniului, drepturile
asupra unor bunuri insesizabile sau cele care sunt exclusiv ataşate
persoanei, cum ar fi dreptul de a revoca o donaţie pentru o
ingratitudine;
b) Pasivul patrimonial este compus din datoriile(obligaţiile,
sarcinile) care pot fi evaluabile în bani. Ele constau în obligaţia de a
da, obligaţia de a face sau obligaţia de a nu face ceva ce ar fi putut
face dacă titularul nu s-ar fi obligat la abţinere. Pasivul este cel care
face din patrimoniu o universalitate in jure, care ipotetic poate depăşi
o simplă colecţie de bunuri.
Aceste două componente ale patrimoniului(activ şi pasiv) nu pot
fi disociate. A dobândi un patrimoniu nu înseamnă numai a deveni
proprietarul bunurilor care-l compun, ci înseamnă deopotrivă a deveni

Page 8 of 90
debitorul datoriilor care îl grevează. Sub acest aspect, patrimoniul
este indivizibil. Atât activul cât şi pasivul sunt susceptibile de o
evaluare pecuniară. Dacă primul îl depăşeşte pe al doilea, se poate
admite că numai soldul este cel care formează patrimoniul. Invers,
dacă cel de al doilea îl depăşeşte pe primul nu trebuie să
concluzionăm că patrimoniul nu mai există;el există dar este negativ.
Este necesar de subliniat faptul că activul patrimoniului se
întinde pe două planuri distincte:
• acela al capitalului;
• acela al veniturilor.
Aşadar, din punct de vedere economic, activul poate fi împărţit
în:
• capital-care reprezintă expresia valorică a bunurilor dintr-un
patrimoniu şi care la rândul său poate fi, productiv (spre ex., un
imobil închiriat, o sumă de bani împrumutată care produce dobândă,
etc), sau neproductiv (un imobil neînchiriat, etc);
• venituri- ce reprezintă valori direct legate de activitatea
persoanelor. Considerăm faptul că, în privința capacității de muncă a
unui individ, aceasta nu constituie un element al patrimoniului său.
Într-adevăr, forţa de muncă, spre deosebire de salariile care derivă din
ea, nu face parte din patrimoniu deoarece, deşi ea are o semnificaţie
economică, este strâns legată de corpul uman, iar acesta se află în
afara patrimoniului.
1.3. Caracterele patrimoniului
Instituţia patrimoniului potrivit Noului Cod civil, în mare parte

şi-a păstrat importanţa reglementată şi de vechile dispoziţii. După
cum vom observa, se introduce o instituţie novatoare, denumită
fiducia, care poate fi considerată drept o tehnică juridică modernă „de
gestiune a patrimoniului, fundamentată pe ideea transferului”,
temporar, a unui drept/bun din patrimoniul constituitorului în
patrimoniul fiduciarului, cu un scop determinat contractual
(administrarea dreptului/bunului de către fiduciar în folosul unuia sau
mai multor beneficiari).
Cu titlu generic, art. 31 NCC dispune că orice persoană fizică sau
juridică are un patrimoniu. În continuare, textul amintit stabileşte
faptul că patrimoniul, în funcţie de dimensiunea sa ori de calitatea
persoanei care îl deţine, se poate fracţiona în 2 sau mai multe mase
patrimoniale, care sunt considerate ele însele universalităţi juridice.
Această fracţionare se poate face întotdeauna prin intermediul
divizibilităţii sau afectaţiunii patrimoniale. De exemplu, masele
patrimoniale fiduciare vor fi considerate patrimonii de afectaţiune.
Afectaţiunea patrimonială, este în sensul art. 2.324 alin. (2)-(4) din
NCC, o specie a diviziunii patrimoniale, deoarece sunt reglementate
anumite cazuri speciale de urmărire a bunurilor existente în
patrimoniul unei persoane debitoare.
După cum vom observa, o astfel de formă de fracţionare a
patrimoniului este fiducia, tehnică juridică prin intermediul căreia o
fracţiune de patrimoniu este transferată/pusă la dispoziţia fiduciarului
care va putea face inclusiv acte de dispoziţie cu privire la
bunurile/drepturile ce fac parte din acea fracţiune de patrimoniu.
Fiduciarul este practic un proprietar legal (legal ownership) al
fracţiunii de patrimoniu respectiv, chiar dacă dreptul său nu este
perpetuu şi nici exclusiv.
Însă, pentru o mai bună înţelegere a instituţiei patrimoniului, faţă
de noile dispoziţii civile, trăsăturile sau caracterele juridice ale
patrimoniului pot fi următoarele:
1. Patrimoniul este o universalitate juridică. Această trăsătură
semnifică faptul că, patrimoniul este o totalitate sau o masă de
drepturi şi obligaţii patrimoniale care aparţin unei persoane.
Patrimoniul înglobează-aşa cum am mai arătat-un activ compus din
drepturile unui titular iar bunurile în ansamblul lor, acelaşi proprietar
în persoana titularului şi un pasiv, adică toate datoriile sau obligaţiile
patrimoniale ale aceleiaşi persoane. Există o corelaţie esenţială între
activ şi pasiv, făcând ca drepturile să corespundă obligaţiilor.

Page 9 of 90
Drepturile şi obligaţiile privite singular sunt distincte de universalitate
(universitas juris), fapt care conduce la concluzia potrivit căreia,
patrimoniul este independent de schimbările şi modificările care se
produc cu drepturile şi obligaţiile care-i alcătuiesc conţinutul.
2. Unicitatea patrimoniului. Aceasta presupune că o persoană

fizică sau juridică nu poate avea decât un singur patrimoniu şi că
orice persoană are un patrimoniu, chiar dacă ea are numai datorii.
Altfel spus, niciun patrimoniu fără o persoană şi nici o persoană fără
patrimoniu. Unicitatea patrimoniului derivă din unitatea subiectului
care este titular al patrimoniului şi poate fi considerată potrivit
actualelor dispoziţii civile, un caracter sau o trăsătură cu titlu general
specifică patrimoniului. Acest caracter are la bază celebra teorie a
personalităţii patrimoniului(TPP), promovată de iluştrii jurişti
francezi C. Aubry şi C. Rau.
3. Inalienabilitatea patrimoniului. Aceasta înseamnă că

persoanele nu pot transmite prin acte între vii întregul lor
patrimoniu. Bineînţeles, nimic nu se poate opune ca o persoană să
cedeze prin acte inter vivos (vânzare, donaţie, etc.), toate bunurile pe
care le posedă la un anumit moment dat, chiar şi cele care provin
dintr-o moştenire. Apoi ea nu poate ceda datoriile sale, adică să-i
oblige pe creditorii săi să accepte un alt debitor în locul său. Aceasta
pentru că, creditul a fost încredinţat unei persoane determinate şi nu
alteia cu care debitorul ar dori să se substituie.
Transmiterea întregului patrimoniu al unei persoane fizice, se
face prin succesiune, în momentul încetării din viaţă a titularului. În
acest caz, moştenitorii culeg nu numai unul sau altul din bunurile
defunctului, ci şi ansamblul datoriilor sale. În această materie, deci
trebuie să se facă distincţia între cesiunea între vii (cesio inter vivos)
şi cesiunea pentru cauză de moarte (cesio mortis causa). Potrivit art.
1.747-1.754 NCC, o moştenire poate face obiectul unei vânzări iar
vânzătorul moştenitor, poate rămâne răspunzător pentru datoriile
moştenirii vândute. În cazul persoanelor juridice această transmisiune
are loc în momentul încetării lor, mai precis în urma divizării totale
sau, a fuzionării cu una sau mai multe persoane juridice.
4. Divizibilitatea şi afectaţiunea patrimoniului. Ca regulă

generală, personalitatea fiind indivizibilă, şi cum patrimoniul este o
emanaţia a personalităţii, o persoană nu poate avea decât un singur
patrimoniu. Sub acest aspect, criticile la adresa teoriei clasice au fost
cele mai virulente deoarece chiar legea prevede situaţii frecvente în
care aceeaşi persoană, aparent ar fi titulară a două patrimonii
distincte. Mai mult decât atât, potrivit acestui caracter, se poate
deroga cu uşurinţă de la regula generală privind unicitatea
patrimoniului şi este foarte important de reţinut faptul că acesta poate
face obiectul unei diviziuni sau afectaţiuni în cazurile şi condiţiile
prevăzute de lege (art. 31 alin. 2 NCC). Divizibilitatea şi afectaţiunea
patrimoniului, chiar dacă sunt operaţiuni sinonime, pot fi considerate
elemente novatoare ale Noului Cod civil, dar şi trăsături sau un
caractere speciale ale patrimoniului, care derogă de la regula generală
potrivit căruia acesta este unic însă, întotdeauna poate fi divizibil în
anumite situaţii determinate de lege. Alături de unicitate, prin
implementarea acestui caracter, Noul Cod civil recunoaşte
patrimoniului o teorie modernă, o sinteză a celor două teorii: cea
personalistă şi cea a afectaţiunii.
Astfel, trebuie să reţinem faptul că patrimoniul este de regulă
unic, el însă poate face obiectul unei diviziuni sau afectaţiuni în mai
multe mase de drepturi şi obligaţii, adică a unor mase patrimoniale,
fiecare având un regim juridic bine determinat (quasi patrimonia),
numai în condiţiile legii. Cu această ocazie, se realizează un transfer
intrapatrimonial potrivit art. 32 din NCC. Astfel, pentru persoanele
fizice divizibilitatea patrimoniului este prevăzută de lege, adică vom
fi în prezenţa unei divizibilităţi legale.
Spre exemplu, în cazul soţilor unde deosebim între masa

Page 10 of 90
bunurilor comune dobândite în timpul regimului comunităţii
legale(căsătoriei) prevăzută de art. 339 din NCC şi masa bunurilor
proprii ale fiecărui soţ prevăzută de art. 340 NCC. Într-adevăr, soţii
pot avea în patrimoniul lor atât bunuri proprii cât şi bunuri comune.
Bunurile comune, potrivit art. 339 din NCC, sunt bunurile dobândite
de oricare dintre soţi în timpul căsătoriei. Aceste bunuri nu pot fi
urmărite decât de către creditorii comuni ai soţilor, iar numai în caz
de neîndestulare a lor, aceşti creditori vor putea urmări şi bunurile
personale ale soţilor. Pe de altă parte, creditorii personali ai fiecărui
soţ, nu pot urmări decât bunurile proprii, iar numai în cazul în care ei
nu s-ar îndestula din această categorie de bunuri, potrivit art. 353
NCC, vor putea cere împărţirea bunurilor comune pentru ca astfel să-
şi satisfacă creanţa din bunurile cuvenite soţului debitor.
Potrivit art. 352 alin. (2) NCC, soţul care a plătit datoria comună
va avea un drept de retenţie asupra bunurilor celuilalt soţ până la
acoperirea integrală a creanţelor pe care acesta i le datorează.
Divizibilitatea poate opera şi alte cazuri prevăzute de lege, spre
exemplu în cazul acceptării unui patrimoniu supus succesiunii.
Această acceptare, potrivit art. 1.106 NCC, nu este impusă niciunei
persoane chiar dacă are sau nu calitatea de a o accepta.
Astfel, potrivit art. 1.107 din NCC, acceptarea unei moşteniri
poate fi făcută pe cale oblică, de creditorii
succesibilului(moştenitorului), în limita îndestulării creanţelor lor.
O altă situaţie în care operează divizibilitatea patrimoniului este
cazul acceptării moştenirii sub beneficiu de inventar, pentru ca
succesibilul sau moştenitorul, să răspundă pentru obligaţiile
defunctului în limitele valorii activului patrimonial lăsat de către
defunct, adică intra vires hereditas. În acest caz totul se petrece ca şi
cum moştenitorul ar avea două patrimonii: al său propriu şi acela
care-l culege prin succesiune; altminteri s-ar ruina ori moştenitorul,
ori creditorii defunctului. Potrivit art. 1.115 din NCC, acest inventar
al patrimoniului succesoral, poate fi solicitat alături de moştenitori şi
de creditorii moştenirii sau de orice persoană interesată. Textul de
lege menţionat, prevede că operaţiunea de inventariere se efectuează
la cererea acestor persoane de către notarul competent, iar în caz de
opoziţie a succesibililor sau a persoanelor care deţin bunuri din
patrimoniul succesoral, efectuarea inventarului va fi dispusă de către
instanţa de judecată de la locul deschiderii moştenirii.
Cu ocazia inventarierii patrimoniului succesoral, se realizează şi
separaţia de patrimonii între bunurile patrimoniului succesoral şi
bunurile celorlalte persoane(succesibili, ori persoane care deţin
bunurile succesorale). Altfel, dacă nu s-ar obţine separarea de
patrimonii, poate opera confuziunea, iar creditorii defunctului vor
veni în concurs cu creditorii moştenitorilor, sau ai persoanelor care
deţin bunurile succesorale, fiind astfel de neconceput ca creditorii
unei persoane solvabile să piardă ceea ce le-a fost dat şi ceea ce ar
putea obţine, pentru că debitorul lor moare.
Cu privire la persoana juridică, art. 187 NCC prevede că aceasta
trebuie să aibă o organizare de sine stătătoare şi un patrimoniu
propriu, afectat realizării unui anumit scop licit şi moral, în acord cu
interesul general. Mai trebuie reţinut faptul că o societate comercială
are patrimoniu propriu însă, distinct de acela al membrilor organelor
de administrare potrivit art. 214 NCC.
Faţă de exemplele mai sus enunţate referitoare la divizibilitatea
legală a patrimoniului persoanelor fizice, trebuie să reţinem că poate
exista şi o divizibilitate voluntară, incidentă doar în cazul persoanelor
juridice când de pildă, un comerciant îşi poate diviza patrimoniul într-
o grupă de drepturi şi obligaţii care alcătuiesc un fond de comerţ
afectat unei activităţi comerciale. Această divizare, poate fi conform
art. 236 NCC, totală(prin împărţirea întregului patrimoniu al unei
persoane juridice între două sau mai multe persoane juridice) sau
parţială(prin desprinderea unei părţi din patrimoniul unei persoane
juridice care continuă să existe, şi transmiterea acestei părţi către una
sau mai multe persoane juridice).
Aşa cum am amintit, patrimoniul poate fi supus şi unor
afectaţiuni, dar în limitele prevăzute de lege. Aceste afectaţiuni
determinate de lege, ar putea creea pentru o persoană, pe de-o parte,
un patrimoniu personalitate(de jure) şi un patrimoniu de afectaţiune.

Page 11 of 90
În cadrul patrimoniului de afectaţiune, am putea include spre
exemplu, drepturile şi obligaţiile asupra bunurilor care pot face
obiectul unei fiducii, sau unui patrimoniu profesional individual(al
unui avocat, notar public, executor judecătoresc, medic, etc).
Forma novatoare de afectare a unui patrimoniu sau a unei părţi a
acestuia, reglementată de normele de drept substanţial o reprezintă
instituţia fiduciei. Articolul 773 din NCC, defineşte fiducia ca fiind,
aceea operaţiune juridică prin care unul sau mai mulţi constituitori
transferă drepturi reale, drepturi de creanţă, garanţii ori alte drepturi
patrimoniale sau un ansamblu de drepturi, prezente sau viitoare,
către unul sau mai mulţi fiduciari care le administrează cu un scop
determinat, în folosul unuia sau al mai multor beneficiari. Această
operaţiune, este consacrată prin încheierea unui contract de fiducie.
Din conţinutul acestei definiţii constatăm existenţa a trei
subiecte:
a) Constituitorii, care pot fi persoanele fizice sau juridice, titulari
de drepturi reale, de creanţă, garanţii, sau alte drepturi ori un
ansamblu de drepturi;
b) Fiduciarii, care sunt persoanele ce administrează cu un scop
determinat drepturile reale, de creanţă, garanţii, sau alte drepturi ori
un ansamblu de drepturi ale constituitorilor. Aceste persoane, potrivit
art. 776 alin.(2) şi (3) NCC pot fi: instituţiile de credit, de investiţii şi
de administrare a investiţiilor, societăţile de servicii de investiţii
financiare, societăţile de asigurare şi de reasigurare legal înfiinţate,
notarii publici sau avocaţii;
c) Beneficiarii, care pot fi constituitorii, fiduciarii sau o terţă
persoană determinată prin contractul de fiducie.
1.4. Funcţiile patrimoniului
Patrimoniul prezintă o importanţă practică deosebită. Această

importanţă practică, dar luând în consideraţie şi anumite norme ale
Codului civil, vom putea scoate în evidenţă funcţiile acestei instituţii
şi anume:
• constituie garanţia comună a creditorilor(gajul general);
• explică şi face posibilă subrogaţia reală cu titlu universal;
• face posibilă transmisiunea universală şi cu titlu universal a
drepturilor şi obligaţiilor, deci explică devoluţiunea succesorală a
drepturilor şi obligaţiilor.
1. Patrimoniul şi garanţia comună a creditorilor

Patrimoniul reprezintă garanţia generală sau comună conferită de
lege creditorilor chirografari sau cum mai este denumit în doctrină,
gajul general al acestora. În acest sens, art.1.518 din NCC statuează
că:’Dacă prin lege nu se dispune altfel, debitorul răspunde personal
de îndeplinirea obligaţiilor sale’. Această răspundere este limitată de
anumite situaţii sau cazuri, prevăzute de lege, potrivit alineatului (2)
al aceluiaşi text. Răspunderea personală a debitorului de îndeplinirea
obligaţiilor sale, instituie aşa numita garanţie comună a creditorilor,
reglementată de prevederile art. 2.324 din NCC. Creditorii
chirografari, după cum se cunoaşte, sunt acei creditori care nu dispun
de o garanţie reală(ipotecă, privilegiu, gaj, etc) prin care să le fie
asigurată creanţa, ei având drept garanţie, întregul patrimoniu al
debitorului privit în ansamblu, ca o universalitate juridică; deci nu
putem discuta de unul sau altul din bunurile debitorului, ci de
ansamblul bunurilor care compun patrimoniul acelei persoane.
Trebuie reţinut că sintagma ‚garanţie comună’ nu trebuie
confundată cu dreptul de gaj care este o garanţie specială a
creditorilor gajişti; acesta este un drept real accesoriu dreptului de
creanţă care conferă atributele de urmărire şi de preferinţă. Garanţia
comună înseamnă dreptul creditorului de a urmări oricare din
bunurile ce se află în patrimoniul debitorului pentru a-şi realiza
creanţa, fără însă a-l putea opri pe acesta să le înstrăineze. Rezultă că,
orice creditor va putea urmări doar bunurile existente în patrimoniul
debitorului în momentul procedurii de executare silită precum şi
bunurile ce vor intra în patrimoniu(aşa-zise bunuri viitoare) până la
realizarea integrală a dreptului de creanţă.

Page 12 of 90
2. Subrogaţia reală cu titlu universal
Subrogaţia(adică înlocuirea) este de două feluri:
A) subrogaţia personală şi B) subrogaţia reală.
A) Subrogaţia personală reprezintă situaţia în care într-un raport
juridic o persoană este înlocuită cu alta. De exemplu, dacă 2 debitori
sunt obligaţi la plata unei datorii faţă de un creditor, în cazul în care
unul dintre ei achită singur întreaga datorie, debitorul plătitor se
subrogă în drepturile creditorului plătit şi va putea urmări pe celălalt
debitor pentru partea ce revenea acestuia.
B) Subrogaţia reală reprezintă înlocuirea unui lucru cu un alt
lucru şi ea poate fi: a) subrogaţie reală cu titlu universal şi b)
subrogaţie reală cu titlu particular. (ex. dacă dintr-un patrimoniu este
vândut un lucru, locul lui este luat de preţul încasat care la rândul său,
va putea fi înlocuit cu un alt lucru achiziţionat din preţul obţinut).
a) Subrogaţia reală cu titlu universal presupune înlocuirea
automată a unei valori cu altă valoare în cuprinsul unui patrimoniu.
Spunem că este cu titlu universal deoarece înlocuirea unei valori cu
alta se face fără a lua în considerare individualitatea lucrului care iese
şi a celui care intră în patrimoniu. Această înlocuire se produce
automat dar nu în baza unei prevederi legale.
Subrogaţia reală cu titlu universal prezintă desigur şi o
importanţă practică. De exemplu, în cazul în care mai mulţi
moştenitori dobândesc împreună un patrimoniu şi vor să iasă din
indiviziune prin împărţirea bunurilor. Acele bunuri care nu pot fi
comod împărţite în natură vor fi înstrăinate iar sumele obţinute vor
lua locul bunurilor. Alt exemplu priveşte efectele anulării hotărârii
judecătoreşti declarative de moarte a unei persoane când, dacă
moştenitorii prezumtivi au înstrăinat o parte din bunuri cu titlu oneros
unor terţi de bună credinţă, actele lor vor rămâne valabile. Dar locul
acelor bunuri va fi luat de sumele de bani primite de succesorul
prezumtiv de la terţii dobânditori.
b) Subrogaţia reală cu titlu particular înseamnă înlocuirea unui
bun individual determinat cu un alt bun privit izolat(ut singuli). În
acest caz nefiind vorba de înlocuirea unei valori cu altă valoare,
subrogaţia operează numai dacă este prevăzută expres de lege. Există
o astfel de subrogaţie în cazul prevăzut de art.2.330 din NCC care
statuează că în situaţia în care un bun grevat de o garanţie a pierit sau
a fost deteriorat, indemnizaţia de asigurare sau, după caz, suma
datorată cu titlu de despăgubire este afectată la plata creanţelor
privilegiate sau ipotecate, după rangul lor. De asemenea, ipoteza
art.72 alin.(3) din Legea 18/1991 privind fondul funciar referitoare la
schimbul de terenuri care prevede că prin schimburile efectuate
fiecare teren dobândeşte situaţia juridică a terenului înlocuit, etc.
3. Transmisiunea universală şi cu titlu universal

Transmisiunea universală are loc atunci când se transmite
întregul patrimoniu de la o persoană la alta în timp ce transmisiunea
cu titlu universal constă în transmiterea fracţională (fracţie ordinară,
zecimală, procent) a întregului patrimoniu al unei persoane la două
sau mai multe persoane.
Suntem în prezenţa unei transmisiuni universale, de exemplu,
atunci când o persoană decedează iar patrimoniul lăsat, integral, este
cules în totalitate de un singur moştenitor care are vocaţie universală
legală sau testamentară. Dimpotrivă, în ipoteza în care patrimoniul
succesoral este dobândit pe cote părţi de doi sau mai mulţi
moştenitori ne vom afla în prezenţa unei transmisiuni cu titlu
universal. Aşadar, succesibililor nu li se va da unul sau altul din
bunuri ori una sau alta din datoriile conţinute în patrimoniu, ci, de
exemplu, o treime din bunuri şi o treime din datorii dacă moştenitorii
sunt în număr de 3; 1/4 dacă sunt patru, etc. În acest caz, vom spune
că bunurile defunctului se vor găsi în indiviziune între moştenitorii
care, mai repede sau mai târziu, vor cere partajul asupra acestora.
De altă parte, transmiterea patrimoniului către succesori îi va
expune pe aceştia la plata tuturor datoriilor defunctului chiar dacă

Page 13 of 90
ceea ce primesc în calitate de activ are valoare inferioară datoriilor
care grevează moştenirea; ei sunt ţinuţi ultra vires hereditas ceea ce
înseamnă practic de a plăti datoriile defunctului din sumele personale.
Acest rezultat neaşteptat este o consecinţă a unicităţii
patrimoniului care în acest fel pune în lumină un principiu echitabil.
Astfel, nu se poate concepe de ce moartea defunctului sporeşte
şansele creditorilor lui, aceştia profitând de bunurile moştenitorului
debitorului. Împotriva unui asemenea pericol moştenitorii se pot feri
în două moduri şi anume:
a) fie renunţând la succesiune(adică la activ şi la pasiv);
b) fie acceptând-o sub beneficiu de inventar.
În acest din urmă caz ei vor fi ţinuţi intra vires succesionis, adică
numai până la concurenţa activului succesiunii. Aceasta presupune că
toţi creditorii defunctului nu vor putea urmări decât bunurile acestuia.
Se poate observa însă că beneficiul de inventar contrazice, în parte,
noţiunea clasică de patrimoniu.
2. Aspecte generice privind drepturile patrimoniale
În funcţie de natura conţinutului lor, drepturile şi obligaţiile

civile se clasifică în patrimoniale şi nepatrimoniale.
Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi subiective care au un
conţinut economic, evaluabil în bani.
Dreptul nepatrimonial, numit şi drept personal nepatrimonial,
este acel drept subiectiv civil al cărui conţinut nu poate fi evaluat în
bani(spre exemplu, drepturi legate de existenţa şi de integritatea
fizică şi morală a persoanei, cum ar fi, dreptul la viaţă, sănătate şi
integritate corporală, dreptul la libertate, dreptul la secretul vieţii
private, la onoare, la reputaţie; drepturi referitoare la elementele de
identitate ale persoanei; etc)
Drepturile patrimoniale se împart în diverse categorii: drepturi
reale, drepturi personale sau de creanţă, drepturi intelectuale. În
cadrul drepturilor patrimoniale am mai putea include chiar şi acţiunile
în justiţie. Diviziunea drepturi reale-drepturi personale( de creanţă),
ce îşi are originea în dreptul roman, este considerată de doctrina mai
veche ca fiind diviziunea supremă, opinie nuanţată în prezent de
autorii moderni, motiv pentru care în conţinutul studiului nostru, nu
vom evoca niciun aspect referitor la drepturile intelectuale.
Din punctul de vedere al subiectelor, dreptul real presupune
existenţa unui subiect activ determinat şi a unui subiect pasiv
nedeterminat, format din toţi ceilalţi. Spre deosebire, drepturile de
creanţă presupun subiecte (atât creditor, cât şi debitor) determinate,
debitorul având obligaţia corelativă dreptului creditorului de a cere
acest lucru, de a da, a face sau a nu face ceea ce ar fi putut face în
lipsa acelei obligaţii. Însă, drepturile reale prezintă două specificităţi
faţă de drepturile personale: ele comportă dreptul de urmărire şi
dreptul de preferinţă.
Dreptul de urmărire prezentat de un drept real dă posibilitatea
titularului său să urmărească în orice mâini s-ar afla bunul care îi
aparţine sau care este grevat de un drept real în favoarea sa. Astfel,
proprietarul unui imobil şi-l poate revendica de la orice detentor;
uzufructuarul poate să îşi reclame bunul pentru a-l folosi, şi asta în
faţa oricărui proprietar al bunului. Din contră, dreptul de creanţă
comportă prin sine dreptul la urmărire. Rezultă de aici că creditorul
beneficiază de o garanţie generală asupra patrimoniului debitorului,
neavând un drept special de urmărire asupra unor bunuri determinate
din patrimoniul acestuia. Un creditor chirografar nu poate urmări
bunurile decât în mâinile debitorului său, pierzând această posibilitate
în cazul înstrăinării către un terţ. Mai mult, dreptul de urmărire
afectează de asemenea şi executarea obligaţiilor privind utilizarea
unui bun. Dacă, de exemplu, A îi promite lui B că îi va împrumuta
autoturismul pentru o călătorie, dacă acest autoturism este înstrăinat
B nu poate să îi ceară cumpărătorului C să execute obligaţia, A fiind

Page 14 of 90
singurul obligat.
Dreptul de preferinţă constă în posibilitatea titularului de a-şi
realiza dreptul său cu prioritate la acelaşi bun, în raport cu titularii
altor drepturi. De exemplu, dacă un drept de creanţă este însoţit şi
garantat de un drept de ipotecă, titularul dreptului de ipotecă
(creditorul ipotecar) are posibilitatea de a obţine realizarea dreptului
de creanţă cu prioritate, din preţul bunului ipotecat, faţă de ceilalţi
creditori ai aceluiaşi debitor.
Conform opiniilor clasice, drepturile reale sunt limitate, fiind
expres reglementate de lege, în timp ce drepturile de creanţă sunt
practic, nelimitate, deoarece se nasc din orice acte juridice valabile,
din fapte juridice, licite sau ilicite ( adică din acţiuni omeneşti
săvârşite fără intenţia de a produce efecte juridice, efecte care se
produc totuşi, în temeiul legii: plata nedatorată, îmbogăţirea fără justă
cauză, distrugerea de bunuri care atrage răspunderea civilă delictuală,
etc.).
2.1. Drepturile şi obligaţiile reale. Definiţie şi clasificare
Drepturile reale (jus in re) - sunt acele drepturi subiective

patrimoniale în virtutea cărora titularul lor îşi poate exercita
atributele conferite de lege, nemijlocit, asupra bunului la care se
referă, fără a avea nevoie de concursul altor persoane.
Trebuie subliniat faptul că, dreptul real este un raport între
oameni cu privire la un lucru şi nu un raport între om şi un lucru.
Dreptul real presupune un raport juridic privitor la un lucru între
subiectul activ şi subiectul pasiv, acesta din urmă fiind reprezentat de
toate celelalte persoane nedeterminate care au obligaţia negativă de a
nu aduce atingere exercitării dreptului real de către titularul său. În
cadrul acestui raport, contactul între persoană şi lucru este imediat,
sub garanţia şi controlul statului: ’lucrul este ca şi subjugat sau supus
persoanei, el este obligat să i se supună’. Este însă o aparenţă,
deoarece un lucru nu poate fi subiectul pasiv al unui drept.
Clasificarea doctrinară a drepturilor reale constă în drepturi reale
principale şi drepturi reale accesorii (privilegiile, garanţiile reale ori
personale).
1. Drepturile reale principale sunt acelea care au o existenţă
independentă faţă de alte drepturi; deci ele nu depind de alte drepturi
cum ar fi de exemplu, proprietatea, uzul, uzufructul, etc. La rândul
lor, drepturile reale principale se împart în
a) dreptul de proprietate:
- publică: care aparţine numai statului sau unităţilor
administrativ- teritoriale;
- privată: care aparţine persoanelor fizice şi persoanelor juridice
de tip particular, şi drept de proprietate privată al statului, unităţilor
administrativ – teritoriale (judeţ, municipiu, oraş, comună), precum şi
altor persoane juridice înfiinţate de către stat şi autorităţile locale,
cum sunt regiile autonome sau societăţile naţionale.
b) drepturi reale derivate sau corespunzătoare dreptului de
proprietate. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate pot fi
la rândul lor desprinse din dreptul de proprietate privată, ori
corespunzătoare dreptului de proprietate publică.
2. Drepturile reale accesorii ( de garanţie, ori de privilegiu) sunt
acele drepturi care depind de existenţa altor drepturi; de exemplu,
dreptul de ipotecă. Ele sunt accesorii drepturilor de creanţă.
Dacă drepturile reale principale poartă asupra materialităţii însăşi
a lucrului fiind puse în serviciul titularului dreptului, în schimb,
drepturile reale accesorii au incidență asupra valorii pecuniare a
lucrului, această valoare fiind pusă deoparte în interesul titularului
dreptului.
Drepturile reale corespunzătoare dreptului de proprietate publică,
potrivit reglementărilor în vigoare pot fi următoarele:
a) dreptul de administrare (art. 867-870 NCC);
b) dreptul de concesiune (art. 871-873 NCC);
c) dreptul de folosinţă cu titlu gratuit(art. 874-875 NCC).
Aceste drepturi reale se constituie prin acte administrative, în
cadrul unor raporturi juridice de putere şi reprezintă modalităţi de

Page 15 of 90
exercitare a dreptului de proprietate publică. De aceea, ele nu
dezmembrează proprietatea publică, fiind inopozabile proprietarului
pe cale administrativă, însă, pe cale civilă, acestea sunt opozabile
erga omnes. Aşa cum am mai amintit, în practică ele mai pot fi
asimilate şi modalităţilor de exercitare a proprietăţii publice
În opoziţie cu acestea, drepturile reale derivate din dreptul de
proprietate privată (denumite şi dezmembrămintele dreptului de
proprietate) sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului.
Dezmembrămintelor le lipsesc unele din atributele proprietăţii,
titularul lor având posesia, folosinţa, dispoziţia materială sau (parţial)
juridică, în timp ce proprietarul va avea întotdeauna dispoziţia
juridică asupra bunului. Dezmembrămintele dreptului de proprietate
sunt:
a) dreptul de superficie(art. 693-702 NCC);
b) dreptul de uzufruct(art. 703-748 NCC);
c) dreptul de uz şi cel de abitaţie(art. 749-754 NCC);
d) dreptul de servitute(art. 755- 772NCC).
Revenind la drepturile reale accesorii (de garanţie sau
privilegiile), aşa cum am amintit, ele nu au o existenţă autonomă,
deoarece depind întotdeauna de existenţa altor drepturi. Aceste
drepturi reale accesorii, sunt denumite şi reglementate de Noul Cod
civil drept garanţii sau privilegii şi de asemenea, pot fi împărţite în:
garanţii reale (ipoteca, gajul, dreptul de retenţie), privilegii şi
garanţii personale (fideiusiunea, garanţiile autonome).
A) Sunt cunoscute ca fiind garantii reale, urmatoarele drepturi:
a) Dreptul de ipotecă, care constituie acel drept real accesoriu
constituit asupra unor bunuri mobile sau imobile, corporale sau
necorporale determinate ori determinabile sau universalităţi de
bunuri, care îi conferă titularului său, denumit creditor ipotecar,
posibilitatea de a urmări bunul în mâna oricui s-ar afla şi de a fi plătit
cu prioritate din preţul acelui bun. Fiind constituit asupra unor bunuri
acest drept de ipotecă, reprezintă în mod indirect pentru titularul
său(denumit creditor ipotecar), o garanţie reală;
b) Dreptul de gaj, ce este cunoscut ca fiind dreptul real
accesoriu constituit în favoarea unui creditor asupra unor bunuri
mobile corporale sau titluri negociabile emise în formă materializată,
ale debitorului sau ale unui terţ, pentru a garanta executarea obligaţiei
asumate de debitor. Poate fi cu deposedarea debitorului de bunul gajat
sau în cazul titlurilor nominative sau la purtător, prin remiterea
acestora, iar în cazul titlurilor la ordin, prin andosarea acestora, în
scop de garanţie. Dreptul de gaj beneficiază de atributele de urmărire
şi preferinţă şi recunoaşte în acelaşii titularului său, o garanţie reală
asupra bunurilor care intră în aria obiectului său;
c) Dreptul de retenţie, care reprezinta acel drept real accesoriu(
sau garanţie reală imperfectă), care conferă posibilitatea creditorului,
în acelaşi timp şi debitor al obligaţiei de restituire sau predare a
bunului altuia, de a reţine acel lucru şi a refuza restituirea lui până în
momentul când debitorul său, creditor al lucrului, va executa obligaţia
născută în legătură cu cheltuielile ocazionate de păstrarea, întreţinerea
sau îmbunătăţirea lui. De aceea, dreptul de retenţie intră în categoria
garanţiilor reale imperfecte. Este considerat o garanţie reală dar
imperfectă deoarece, nu conferă prerogativa dreptului de urmărire şi
nici a dreptului de preferinţă, ci a unui drept de a participa, în caz de
executare silită a bunului asupra căruia se exercită, la distribuirea
preţului bunului, în condiţiile prevăzute de lege [art. 2498 alin.(2)
NCC];
B) Privilegiile, reprezintă drepturi reale accesorii aparţinând unor
creditori care datorită calităţii creanţelor lor, au posibilitatea de a fi
plătiţi cu prioritate din valoarea unor bunuri mobile sau imobile
determinate ale debitorului, chiar în faţa unor creditori gajişti sau
ipotecari posteriori(de exemplu, cheltuielile de judecată făcute în
interesul comun al creditorilor, cheltuielile îngropării în raport cu
condiţia şi starea defunctului, cheltuielile pentru conservarea lucrului,
restul de preţ al vânzătorului pe imobilul vândut, etc).
C) Sunt considerate garantii personale:
a) Fideiusiunea, care reprezinta contractul prin care o
parte(fideiusorul), se obligă faţă de cealaltă parte, care are într-un alt
raport calitatea de creditor, să execute cu titlu gratuit sau în schimbul

Page 16 of 90
unei remuneraţii, obligaţia debitorului dacă acesta din urmă nu o
execută. Fideiusiunea nu se prezumă, ea trebuie să fie asumată în mod
expres printr-un înscris, autentic sau sub semnătură privată, sub
sancţiunea nulităţii absolute, motiv pentru care este considerată o
garanţie personală.
b) Garanţiile autonome, care in fapt sunt angajamentele prin
care emitentul în calitate de garant, se obligă, la solicitarea unei
persoane să-i susţină acesteia din urmă în faţa unui creditor,
executarea unei obligaţii de a face sau de a nu face. În egală măsură şi
acest tip de garanţii, pot fi asimilate garanţiilor personale.
Obligaţiile reale reprezintă o categorie intermediară între
drepturile reale şi drepturile de creanţă(personale). Ele se împart în
obligaţii propter rem şi scriptae in rem şi se caracterizează printr-o
opozabilitate mai restrânsă decât cea a drepturilor reale şi de una mai
extinsă decât cea a raporturilor de creanţă.
Obligaţiile propter rem sunt îndatoriri pozitive (de a face) sau
negative (de a nu face) care decurg din stăpânirea unui bun şi obligă
numai în legătură cu acele bunuri pe titularii drepturilor reale asupra
lor. Aceste obligaţii se transmit oricăror deţinători ai bunului, odată
cu acesta. Obligaţiile propter rem sunt de două categorii: legale (cele
prevăzute de art. 17 din Legea nr.407/2006 privind vânătoarea şi
protecţia fondului cinegetic, obligaţia de grăniţuire reglementată de
art. 560 NCC, obligaţia de a contribui la cheltuielile de întreţinere şi
construire a zidului comun prevăzută de art. 663 NCC, precum şi
obligaţiile reglementate de Noul Cod Civil ca fiind servituţii de a nu
construi, cele de trecere, etc) şi convenţionale (care se nasc prin
acordul părţilor, cum ar fi obligaţia reglementată de art. 759 Noul
Codul civ. prin care proprietarul unui fond aservit se obligă să asigure
uzul şi utilitatea fondului dominant).
Obligaţiile scriptae in rem corespund unor drepturi de creanţă,
dar sunt intrinsec legate de stăpânirea unor bunuri de către altă
persoană decât proprietarul sau titularul unui drept real asupra
acelor lucruri. Potrivit art.1.812 din NCC, cel care dobândeşte
proprietatea unui imobil închiriat este obligat să respecte contractul
de locaţiune încheiat de proprietarul anterior chiar şi după ce
locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori
mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunţării
contractului. După cum se vedea, proprietarul actual, terţ faţă de
contractul încheiat anterior, este obligat să respecte drepturile şi
obligaţiile izvorâte din acest contract în baza unei obligaţii scriptae in
rem.
2.2. Drepturile de creanţă. Definiţie
Putem defini drepturile de creanţă(sau personale), ca fiind acele

drepturi subiective patrimoniale în temeiul cărora subiectul activ,
numit creditor poate pretinde subiectului pasiv numit debitor, să dea,
să facă sau să nu facă ceva.
Drepturile de creanţă mai sunt denumite şi drepturi personale, în
opoziţie cu cele reale, deoarece ele sunt opozabile numai anumitor
persoane(debitori).
Potrivit doctrinei juridice, aceste drepturi sunt constituite din
două elemente: o relaţie interpersonală între creditor şi debitor; un
element economic care constă într-un drept al creditorului asupra
patrimoniului debitorului, drept care se numeşte garanţie generală
sau comună.
În privinţa raporturile juridice năcute din drepturile de creanţă,
acestea se numesc raporturi de obligaţii, întrucât dreptului de creanţă,
îi va corespunde întotdeauna o obligaţie ( de a da, a face, sau de a nu
face). Aşadar, dreptul de creanţă poate apărea ca o putere juridică ce
permite creditorului, să ceară debitorului, îndeplinirea unei anumite
prestaţii. În altă ordine de idei, creditorul chirografar, are un drept de
garanţie generală sau comună ( gaj general) asupra patrimoniului
debitorului său, adică are dreptul de a urmări şi vinde bunurile, prin
intermediul executării silite la licitaţie publică, iar din preţul obţinut
să i se îndestuleze creanţa sa. Din această perspectivă, dreptul de
creanţă apare ca un drept la o parte sau fracţiune de patrimoniu. Dacă

Page 17 of 90
preţul rezultat din procedura de executare silită a bunurilor
debitorului este neacoperitor pentru a despăgubi pe toţi creditorii
chirografari, aceştia vor fi plătiţi proporţional cu suma nominală
creanţei deţinute.
Potrivit Noului Cod civil, dreptul de creanţă poate face obiectul
unei cesiuni către o altă persoană, cu respectarea prescripţiilor impuse
de lege.
3. Despre bunuri
3.1. Noţiunea şi definiţia bunurilor
Legătura dintre persoane şi bunuri a fost din cele mai vechi

timpuri una, naturală firească, deoarece omul a fost cel care a dat
utilitate sau sens economic lucrurilor. De aceea şi Noul Cod civil
consacră o importanţă normativă deosebită bunurilor, în Cartea a III-
a, intitulată ‚Despre bunuri’(art.535-550).
Deoarece lucrurile sunt utile omului producându-i acestuia
avantaje, ele sunt denumite în drept, bunuri. Dacă, lucrurile în general
sunt considerate bunuri, totuşi putem particulariza prin aceea că nu
toate lucrurile sunt bunuri, pe motiv că nu toate lucrurile pot fi
apropriate(adică a face ca un lucru să fie potrivit pentru un anumit
scop); sunt lucruri care prin natura lor nu pot fi apropriate(deoarece
sunt bunuri comune- res communes) cum ar fi: lumina, aerul, marea,
zăpada, etc. Aceste bunuri pot fi folosite de către persoane în comun,
adică au o utilitate comună însă, din punct de vedere juridic nu pot fi
privite ca bunuri.
Noţiunea de bunuri, este consacrată de prevederile art.535 din
NCC, în sensul că: „Sunt bunuri lucrurile, corporale sau
necorporale, care constituie obiectul unui drept patrimonial”.
În sens economic, prin bun se înţelege orice lucru care este util.
În sens juridic, termenul de bun are două accepţiuni. În sens restrâns,
stricto sensu: sunt bunuri, lucrurile corporale sau necorporale, care
pot face obiectul unor drepturi şi obligaţii patrimoniale; în acest sens
este preferabil de a se folosi termenul de lucru. În sens mai large, lato
sensu: prin bunuri vom înţelege nu numai lucrurile corporale sau
necorporale ca obiecte ale drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale,
dar şi drepturilor patrimoniale precum şi acţiunile referitoare la
bunuri în accepţiunea restrânsă.
Bunul se detaşează de lucru dacă îndeplineşte două condiţii: să
fie util omului şi să fie apropriabil sub forma drepturilor
patrimoniale. Deci bunul reprezintă un lucru util sau o valoare
economică care poate deveni obiect al dreptului patrimonial. Dar
bunul nu se poate confunda cu dreptul patrimonial, pentru că îi este
doar obiect al acestuia.
În raport cu cele dezvoltate, dar şi potrivit noţiunii consacrate în
Noul Cod civil, putem defini bunul ca fiind, acea valoare economică
ce este utilă omului şi este susceptibilă de apropriere sub forma
drepturilor patrimoniale.
3.2. Criteriile de clasificare a bunurilor
Noul Cod civil aplică diferite criterii bunurilor, distingându-se în

primul rând cele corporale, de cele necorporale. Aceste prime criterii
de clasificare a bunurilor, sunt stabilite de art. 535 din NCC şi ambele
tipuri de bunuri pot constitui obiectul unui drept patrimonial.
Astfel, pentru bunurile corporale trebuie luată în considerare
realitatea fizică, materială, adică ele sunt imobile şi respectiv mobile
prin natura lor.
De altă parte, pentru bunurile necorporale distincţia devine
artificială; ele sunt imobile sau mobile prin obiectul la care se aplică(
în general, putem exemplifica drepturile asupra bunurilor şi cele de
creanţă, iar în particular, uzufructul lucrurilor imobile sau mobile,
servituţile, acţiunile care tind la revendicarea unui imobil sau mobil,
etc.) şi tot în categoria bunurilor necorporale intră şi bunurile mobile
prin determinarea legii(părţi de interes, rente, etc.).
1. Bunuri corporale (res corporales). Putem defini bunurile

Page 18 of 90
corporale ca fiind, acele bunuri care au o existenţă materială,
percepută de simţurile omului, putând fi văzute, atinse şi posedate.
Din punct de vedere juridic, noţiunea de bun corporal poate fi
percepută indiferent starea bunului, solidă, gazoasă ori lichidă.
În consecinţă, bunurile corporale pot fi imobile sau mobile. Ce nu
poate fi de contestat este natura bunului imobil - pământul. Imobilul
poate fi o porţiune de pământ sau un lucru cu caracter permanent
încorporat în pământ, spre exemplu: o clădire sau o construcţie, o
platformă şi alte instalaţii de exploatare a resurselor submarine situate
pe platoul continental, izvoarele şi cursurile de apă, sunt imobile prin
natura lor. Plantaţiile prinse de rădăcini(gata să fie tăiate) arborii
înrădăcinaţi (gata să fie doborâţi), în principiu, păstrează natura lor
imobiliară dar numai atât timp cât separaţia nu a avut loc(art. 537
NCC); de asemenea, rămân bunuri imobile materialele separate în
mod provizoriu de un imobil, pentru a fi din nou întrebuinţate, atât
timp cât sunt păstrate în aceeaşi formă, precum şi părţile integrante
ale unui imobil care sunt temporar detaşate de acesta, dacă sunt
destinate spre a fi reintegrate. Dar chiar din acest moment, sub
anumite aspecte, codul le tratează ca mobile prin anticipaţie(art. 540
NCC), având în vedere desprinderea(separarea) lor viitoare. Într-
adevăr, vânzarea recoltelor desprinse din rădăcini, arborii care se taie,
materialele din demolări, toate concepute ca o vânzare de bunuri
viitoare, vor urma regimul vânzărilor mobiliare, mai simplu şi mai
lejer decât al vânzărilor imobiliare.
În opoziţie, mobilul prin natura sa este definit orice bun pe care
legea nu-l consideră imobil [art. 539 alin.(1), NCC]. Într-o definiţie
mai concisă, putem ilustra mobilele ca fiind acele bunuri caracterizate
printr-o mobilitate proprie sau împrumutată. În categoria acestor
bunuri am putea include o arie diferită şi anume: vehicule terestre,
animale, nave, aeronave, îmbrăcăminte, alimente, diamante, lingouri
de aur, etc.
În categoria bunurilor corporale putem include şi bunurile
imobile prin destinaţie (materialele întrebuinţate în locul celor vechi
dintr-un imobil). Aceste bunuri mobile aduse pentru a fi întrebuinţate
în locul celor vechi, vor deveni imobile din momentul în care au
căpătat această destinaţie(de exemplu: placaje, chiuvete, ţevi, etc.).
2. Bunurile necorporale(res incorporales). Reprezintă bunuri
necorporale, acele bunuri care nu au o existenţă materială(corp,
substanţă), cărora le lipseşte materia tangibilă. Aceste bunuri, nu sunt
imaginare deoarece, întotdeauna va reprezenta o valoare economică
în patrimoniul unei persoane. În esenţă, bunurile necorporale pot fi
doar drepturile, deoarece drepturile pot fi necorporale. Însă, cea mai
mare parte a drepturilor poartă asupra unor bunuri corporale; s-ar
putea spune că în acest caz, ele sunt bunuri corporale. Dispoziţiile
art.542 din NCC, prevede destul de abstract la alineatul (1) că, „(…)
Sunt supuse regulilor referitoare la bunurile imobile şi drepturile
reale asupra acestora” iar în continuare, alineatul (2): „Celelalte
drepturi patrimoniale sunt supuse, în limitele prevăzute de lege,
regulilor referitoare la bunurile mobile”. Doctrina a ilustrat faptul că
sunt însă şi drepturi, care nu au ca obiect un lucru tangibil. Acestea
sunt denumite bunuri necorporale absolut.
În aceste condiţii, considerăm util să distingem între drepturile
asupra bunurilor corporale(a) şi bunurile necorporale absolut(b).
A) Drepturi asupra bunurilor corporale. În funcţie de obiectul
la care se aplică, pot fi mobiliare sau imobiliare. Este adevărat că
dispoziţiile NCC nu folosesc în mod direct această expresie ci, aşa
cum este denumit art. 542, „Regulile aplicabile drepturilor purtând
asupra bunurilor”. Aceste reguli, au importanţă după cum vom vedea
pentru, drepturile reale, drepturile de creanţă şi pentru acţiunile în
justiţie.
• Dreptul real. Acesta poate fi privit separat de bunul la care se
aplică pentru a fi considerat el însuşi un bun, numai în privinţa
dezmembrămintelor dreptului de proprietate(de exemplu, dreptul de a
percepe pe durata vieţii veniturile rezultate dintr-un uzufruct, este un
bun). Acest exerciţiu juridic, nu este valabil în ceea ce priveşte
dreptul de proprietate care, fiind un drept real total, absoarbe toate
utilităţile lucrului şi se confundă cu acesta. Dreptul de proprietate este

Page 19 of 90
singurul drept real care se identifică cu obiectul său. De aceea o
persoană care are un drept de abitaţie asupra unei clădiri nu va spune
‚clădirea mea’ ci va spune: ‚clădirea asupra căreia am un drept de
abitaţie’. În consecinţă, putem distinge în acest mod dreptul
necorporal, de clădire care este obiectul său material.
Dacă dreptul real se aplică asupra unui bun imobil, acesta va fi un
bun imobil(prin obiectul la care se aplică), iar dacă dreptul se aplică
asupra unui mobil, în mod similar va fi bun mobil.
• Dreptul de creanţă. În situaţia în care creditorul, poate cere
debitorului său un anumit bun, atunci acest drept reprezintă un bun.
Dacă obiectul său va fi imobiliar, dreptul de creanţă va avea un
caracter imobiliar(sunt cazuri rare deoarece cumpărătorul devine
proprietar imediat). Per a contrario, creanţele vor avea un caracter
mobiliar dacă obiectul lor este mobiliar. În această categorie putem
include, în primul rând, creanţele care tind să realizeze transferul
proprietăţii unui bun mobil în natură.
Domeniul de aplicare al drepturilor de creanţă este aproape
infinit deoarece, lucrurile sunt convertibile în bani. Din punct de
vedere didactic, am putea oferi câteva exemple şi anume: creanţele de
servicii( pot fi obligaţii de a face sau a nu face, cu o natură mobiliară
deoarece, în caz de neexecutare se transformă în obligaţii de sume de
bani); dreptul la închiriere al locatarului(în ciuda aparenţei, are un
caracter mobiliar deoarece stabileşte o serie de obligaţii în sarcina
celui care închiriază); restul de preţ din vânzarea unui imobil(chiar
dacă obiectul vânzării a fost un imobil, restul de preţ reprezintă o
creanţă mobiliară); etc.
• Acţiunea în justiţie. În contextul materiei noastre, acţiunea în
justiţie poate fi considerată ca acel mijloc juridic sau procesual pe
care o persoană îl are la îndemână, pentru a-şi apăra un drept în
justiţie.
Acţiunile sunt clasificate în funcţie de drepturile a căror menire o
au să le apere, dar să le şi valorifice. În acest sens, acţiunea în justiţie
prin care o persoană cere instanţei, împotriva opoziţiilor altora,
respectarea dreptului său asupra unui bun, este ea însăşi un bun(de
exemplu, acţiunea în revendicare). Într-o oarecare măsură, această
acţiune ar putea înlocui bunul în patrimoniul proprietarului, cu
condiţia ca instanţa să-i recunoască în mod definitiv dreptul de
proprietate asupra acelui bun. Ea va fi imobiliară dacă bunul
revendicat este un imobil şi mobiliară dacă bunul revendicat este un
bun mobil. Aceeaşi discuţie o putem avea şi în cazul în care obiectul
acţiunii îl constituie returnarea unei sume de bani. Această acţiune va
avea întotdeauna un caracter mobiliar.
Oricum, în toate cazurile şi indiferent de obiectul la care se
referă(mobil sau imobil), o acţiune în justiţie trebuie să fie admisă în
mod definitiv de către instanţele de judecată pentru că odată cu
aceasta, dreptul persoanei va fi recunoscut şi valorificat. Această
recunoaştere şi valorificare a dreptului, însă nu poate avea loc în
cazul în care acţiunea în justiţie va fi respinsă de către instanţa de
judecată.
B) Bunurile necorporale absolute(bunuri pur necorporale). O

parte a doctrinei interne scoate în evidenţă existenţa acestor bunuri.
Bunurile necorporale absolute pot fi privite ca acele bunuri desprinse
total de orice suport material, fără nicio existenţă materială a
obiectului la care se referă. În aceste condiţii, nu putem discuta despre
un obiect mobiliar sau imobiliar al acestor bunuri. Însă, după cum
vom observa, ele vor fi întotdeauna mobile deoarece reprezintă
expresia unor creanţe sau a unor valori(obligaţiuni, acţiuni, părţi de
interes, rente, etc.).
Aceste bunuri, sunt bunurile mobile prin determinarea legii. De
exemplu, în cazul contractului de societate, art. 1.894 din NCC
reglementează formarea capitalului social. Astfel, capitalul social
subscris se divide în părţi egale, numite părţi de interes, care se
distribuie asociaţilor proporţional cu aporturile fiecăruia, dacă prin
lege sau contractul de societate nu se prevede altfel. Acestea sunt
drepturi de o natură particulară, adică creanţe ale asociaţilor

Page 20 of 90
împotriva persoanei juridice. Spre exemplu, dreptul la o fracţiune din
beneficiile periodice sau la dizolvare, dreptul la o fracţiune din activul
partajabil; chiar dacă există imobile în activ, părţile de interes nu vor
fi considerate imobiliare ci tot mobiliare pentru ca ele să poată fi
transmise însă, în limitele şi condiţiile prevăzute de lege(art. 1.901
NCC).
Un alt exemplu de bun mobil necorporal absolut, îl poate
constitui dreptul la o anumită sumă de bani plătibilă lunar sau anual,
fie până la moartea creditorului(renta viageră), fie pe o perioadă
nedeterminată(rentă perpetuă). Cu titlu exemplificativ de rentă
viageră, este cazul în care un proprietar în vârstă, în loc să-şi vândă
imobilul în schimbul unui preţ plătit dintr-o dată, el îl înstrăinează
bunul respectiv în schimbul unei rente lunare, anuale sau
nedeterminate.
3. 3. Distincţia principală a bunurilor: bunuri mobile şi

bunuri imobile
Aceasta este diviziunea fundamentală cunoscută atât de vechile

reglementări civile, cât şi de Noul Cod civil.
După formularea art. 536 din NCC care stabileşte că: ’Bunurile
sunt mobile sau imobile’, ne poate conduce la concluzia că între
acestea, nu există o categorie intermediară de bunuri. În aceste
condiţii, putem distinge în principal între, bunuri imobile şi bunuri
mobile.
Bunurile imobile potrivit art. 537 din NCC, sunt:
• terenurile;
• izvoarele şi cursurile de apă;
• plantaţiile prinse de rădăcini;
• construcţiile şi orice lucrări fixate de pământ cu caracter
permanent;
• platformele şi alte instalaţii de exploatare a resurselor
submarine situate pe platoul continental dar şi tot ceea ce, în mod
natural sau artificial, este încorporat cu acest caracter permanent.
Tot cu privire la aceste bunuri, art. 538 din NCC determină
anumite situaţii, în care anumite bunuri rămân sau devin imobile.
Astfel, rămân bunuri imobile:
• materialele separate în mod provizoriu de un imobil, pentru a fi
din nou întrebuinţate, atât timp cât sunt păstrate în aceeaşi formă;
• părţile integrante ale unui imobil care sunt temporar detaşate de
acesta, dacă sunt destinate spre a fi reintegrate.
Devin bunuri imobile, materialele aduse pentru a fi întrebuinţate
în locul celor vechi, din momentul în care au dobândit această
destinaţie.
Bunurile mobile conform art. 539 din Noul Cod civil, sunt:
• acele bunuri pe care legea nu le consideră imobile;
• undele electromagnetice sau asimilate acestora, produse în
condiţiile legii;
• energia de orice fel produsă, în condiţiile legii, de orice
persoană şi pusă în serviciul său, indiferent de natura mobiliară sau
imobiliară a sursei acesteia.
În egală măsură, potrivit art. 540 din Noul Cod civil, sunt bunuri
mobile prin anticipaţie:
• bogăţiile de orice natură ale solului şi subsolului;
• fructele neculese încă;
De asemenea, devin bunuri mobile prin anticipaţie, plantaţiile şi
construcţiile încorporate în sol, atunci când, prin voinţa părţilor, sunt
privite în natura lor individuală în vederea detaşării lor.
3. 4. Distincţia secundară a bunurilor prevăzută de Noul Cod

civil
Dacă în principal, bunurile sunt mobile sau imobile, în

continuarea prevederilor Noului Cod civil, sunt reglementate şi o

Page 21 of 90
serie aparte de bunuri, pe care am putea-o lua în considerare ca fiind
o distincţie sau clasificare secundară. În aceste condiţii, se poate face
distincţie între: bunurile fungibile şi cele nefungibile(art. 543 NCC);
bunurile consumptibile şi cele neconsumptibile(art. 544 NCC);
bunurile divizibile şi cele indivizibile(art. 545 NCC); bunurile
principale şi cele accesorii(art. 546 NCC).
A) Bunuri fungibile şi bunuri nefungibile. Definiţie.

Bunurile fungibile sunt lucrurile care pot fi înlocuite cu altele în
executarea unei obligaţii. Acest tip de bunuri pot ţine locul unele
altora, în executarea unei obligaţii(alimentele, banii, ţigările, etc.).
Bunurile nefungibile sunt lucrurile care nu se pot înlocui unele
cu altele pentru a libera pe debitor. În altă ordine de idei, bunurile
nefungibile sunt acele bunuri privite în mod individual şi care nu pot
fi înlocuite unele cu altele(un tablou de colecţie, un cal de cursă, o
monedă de aur veche, etc.). Cu toate acestea, alineatul (3) al art. 543
din NCC, stabileşte că:”Prin act juridic, un bun fungibil prin natura
sa poate fi considerat ca nefungibil”.
Luând în considerare conţinutul definiţiilor, putem observa faptul
că aceste bunuri au o realitate fizică concretă. De aceea, în mod
cotidian, omul nu se raportează asupra bunului individual ci asupra
genului din care face parte. Bunurile care se determină prin cântărire,
măsurare, numărare, sunt denumite lucruri de gen (10 kg. de orez, 50
l de vin, etc.). Lucrurile de gen sunt fungibile între ele, adică sunt
interschimbabile (de exemplu, acţiunile şi obligaţiile, valorile
imobiliare, etc.)
Având în vedere celălalt tip de bunuri, putem reţine că există
anumite lucruri care chiar dacă fac parte din acelaşi gen, diferă prin
caracteristica lui individuală. Cu alte cuvinte, fiecare bun poate fi
unic deoarece, în identitatea sa, el constituie un lucru cert. Lucrurile
sau bunurile certe, sunt în opoziţie cu lucrurile sau bunurile de gen
mai sus exemplificate. Lucrurile certe prin caractere individuale, nu
pot fi interschimbabile(fungibile) cu nicio altă categorie de bunuri.
Această fungibilitate lipseşte constant la imobile, de exemplu, pentru
că şi dacă ar fi asemănătoare, acestea nu ar putea ocupa acelaşi loc în
spaţiu(de exemplu, două clădiri sau două terenuri). În cazul bunurilor
mobile, atunci când există caracteristici suficiente pentru ca simţurile
umane să nu se poată înşela, interschimbabilitatea (fungibilitatea)lor,
nu poate fi incidentă( de exemplu, costumele de comandă, animale,
etc.).
Cu toate acestea, aşa cum am amintit legiuitorul a considerat util
ca părţile unui act juridic, să stabilească natura fungibilă sau
nefungibilă a unui bun.
Dacă ne raportăm la interesul acestei clasificări pentru practica
judiciară, putem aprecia în primul rând, că acesta rezultă din instituţia
compensaţiei(art. 1.617 din NCC), în care putem admite existenţa
fungibilităţii ca obiect între obligaţiile supuse compensării.
În continuare, acest interes practic poate fi relevat prin prisma
vânzării. Această operaţiune poate avea efecte diferite în funcţie de
cum ea devine incidentă asupra bunurilor fungibile sau asupra celor
nefungibile. În cazul vânzării unui bun cert, nefungibil, vânzătorul
trebuie să predea cumpărătorului chiar lucrul vândut fără a-l putea
schimba cu altul echivalent valoric şi cantitativ( de exemplu, tabloul
de colecţie). Contrar acestei situaţii,vânzătorul unui bun fungibil
poate să facă această înlocuire întrucât obligaţia sa nu priveşte un
lucru determinat. De asemenea, cumpărătorul unui bun nefungibil,
cert, devine imediat proprietar şi nu acelaşi lucru se poate întâmpla în
cazul cumpărătorului lucrurilor de gen atâta timp cât ele nu au fost
individualizate. Până la momentul individualizării lor, vânzătorul
rămâne proprietar, dar în acelaşi timp suportă riscul pieirii lor numai
din cauză de forţă majoră.
În ultimul rând, importanţa practică a acestei distincţii rezultă şi
din instituţia acţiunii în revendicare. În cazul în care bunurile
fungibile au fost amestecate cu alte bunuri fungibile ale debitorului,
de acelaşi tip, cantitate şi calitate, executarea va fi posibilă în natură
sau în mod direct asupra acestora. Dacă ele nu mai sunt în posesia
debitorului, el va putea fi obligat să le înlocuiască cu alte bunuri

Page 22 of 90
fungibile pentru că astfel creditorul să obţină o reparaţie în natură.
Dacă se constată lipsa acestor bunuri fungibile, debitorul va fi obligat
la plata echivalentului bănesc al acestora, iar obiectul acţiunii în
revendicare a bunului, se transformă în recunoaşterea unui drept de
creanţă al creditorului.
B) Bunuri consumptibile şi bunuri neconsumptibile. Definiţie.

Sunt bunuri consumptibile acele bunuri care nu pot fi folosite
conform destinaţiei lor obişnuite, fără a li se consuma substanţa, ori
fără a fi înstrăinate de la prima lor întrebuinţare. Bunurile
neconsumptibile, sunt acele bunuri care pot fi întrebuinţate în mod
continuu fără ca prin aceasta să se consume substanţa lor sau să fie
implicată înstrăinarea.
Potrivit alineatului (3) al art. 544 din NCC, părţile pot conveni ca
un bun consumptibil prin natura sa să devină neconsumptibil dacă
prin act juridic, i se schimbă întrebuinţarea.
Această distincţie pe care o găsim implicit în art. 544 din NCC,
îşi are explicaţia în realitatea fizică a bunurilor. Într-adevăr, sunt
bunuri care se consumă, se distrug de la prima folosire(de pildă,
alimentele, cărbunele, benzina) şi altele care, dimpotrivă, rezistă la o
folosire îndelungată şi repetată (exemplu, hainele, televizoarele,
autoturismele, etc.).
Pe lângă consumarea materială a bunurilor dreptul ia în
considerare, pentru monedă, consumarea juridică, adică înstrăinarea.
Moneda nu poate fi utilizată altfel pentru efectuarea unei plăţi decât
înstrăinând-o (cheltuind-o).
Această distincţie suscită şi un interes practic deosebit. În primul
rând, putem lua drept exemplu cazul în care o persoană are dreptul de
a folosi temporar un lucru cu obligaţia de a-l restitui(împrumutul,
uzufructul, etc). Dacă discutăm despre bunuri neconsumptibile de la
prima întrebuinţare, la sfârşitul împrumutului sau uzufructului va
trebui să se restituie chiar acel lucru care a fost dat cu titlu de
împrumut sau uzufruct. Nu acelaşi lucru se poate întâmpla în cazul
bunurilor consumptibile. În acest caz, restituirea se poate face prin
echivalent, deci, va fi suficient să fie restituite bunuri asemănătoare în
aceeaşi calitate, cantitate şi valoare. De fapt, în cazul bunurilor
consumptibile, împrumutul şi uzufructul, recunosc în realitate un
drept de proprietate pentru că astfel este imposibil să întrebuinţezi
astfel de bunuri fără prerogativele proprietăţii(de exemplu, dreptul de
a distruge).
C) Bunuri divizibile şi bunuri indivizibile. Definiţie.

Bunurile divizibile sunt acele bunuri care pot fi împărţite fără a le
fi schimbată destinaţia.
Bunurile indivizibile, sunt bunurile care nu pot fi împărţite în
natură fără a li se schimba destinaţia.
Cu toate acestea, alineatul (3) al art. 545 din NCC, stabileşte că
prin act juridic un bun divizibil prin natura lui poate fi considerat
indivizibil.
Această clasificare, are drept criteriu măsura în care bunurile pot
fi împărţite în fragmente fără ca prin aceasta să-şi schimbe destinaţia
economică. Spre exemplu, o parcelă de teren este, în principiu, un
bun divizibil, ca şi o tonă de grâu sau o bucată de stofă. Banii sunt
asimilaţi bunurilor divizibile.
Dar de exemplu, sunt bunuri care nu pot fi împărţite fără ca să-şi
schimbe destinaţia economică anterioară( o haină, o maşină, un
animal viu, etc.).
Importanţa acestei clasificări, se manifestă cu deosebire în
materia partajului.
D) Bunuri principale şi bunuri accesorii. Definiţie.

Bunurile principale, sunt acele bunuri care au o existenţă de sine
stătătoare şi care pot fi folosite în mod independent.
Bunurile accesorii, sunt acele bunuri care au o existenţă legată de

Page 23 of 90
un bun principal şi folosesc la întrebuinţarea bunului principal.
Prevederile art. 546 din NCC, evocă acest tip de bunuri dar şi
unele situaţii juridice. Astfel, destinaţia comună a bunului principal şi
al celui accesoriu poate fi stabilită numai de proprietarul ambelor
bunuri. Însă, încetarea calităţii de bun accesoriu nu poate fi opusă
unui terţ care a dobândit anterior drepturi privitoare la bunul
principal. Dacă se va realiza o separare temporară a unui bun
accesoriu de bunul principal, primului nu îi înlătură această calitate.
Sunt situaţii când între două bunuri, chiar dacă din punct de
vedere material sunt distincte, unul îl completează într-o oarecare
măsură pe celălalt; spunem că el este accesoriu bunului principal. Cu
titlu exemplificativ, am putea aminti, rama pentru un tablou, cheile
pentru lacăt, căpăstrul pentru cal, roata de rezervă pentru automobil,
etc. Accesoriul nu este întotdeauna indispensabil bunului principal
dar îi aduce acestuia o utilitate suplimentară. Pot fi situaţii în care este
dificil să se determine care este principalul şi care este accesoriul. În
acest caz va trebui să avem în vedere un criteriu funcţional:accesoriul
este în serviciul principalului şi nu invers.
Din mai multe texte ale Noului Cod civil, rezultă raportul dintre
principal şi accesoriu exprimat prin maxima accesorium sequitur
principale(accesoriul urmează soarta principalului). Această maximă
are două consecinţe:
• dacă două bunuri complementare, aparţinând la doi proprietari
diferiţi se vor reuni material, iar proprietarul principal va dobândi şi
proprietatea accesorului. Acest mod de dobândire a proprietăţii se
numeşte accesiune, prin el i se transmite accesoriului condiţia juridică
a principalului;
• dacă într-un contract sau într-un testament se prezumă că s-a
dispus de bunul principal, atunci, cu excepţia unei clauze contrarii, se
prezumă că s-a dispus şi de bunul accesoriu.
3. 5. Produsele bunurilor
În sens larg, această noţiune poate fi considerată o ipostază a

raportului dintre principal şi accesoriu. Cu titlu exemplificativ,
potrivit art. 547 din NCC: ‚Produsele bunurilor sunt fructele şi
productele’.
Conform prevederilor art. 548 din NCC, rezultă faptul că unele
bunuri produc în mod periodic fructe(în sens juridic), fără
consumarea substanţei lor(de exemplu, terenul agricol care dă anual o
recoltă sau o casă care este închiriată). Există însă şi bunuri care nu
produc niciun venit, denumite bunuri sterile(de exemplu: bijuteriile,
lingourile de aur, etc.).
Aşadar, fructul, în sensul art. 548 NCC, reprezintă acel produs
care derivă din folosirea unui bun principal, fără ca substanţa
acestuia să se diminueze(teren, pomi, capital, etc.). Textul amintit, în
conţinutul alineatului (1), clasifică fructele în trei categorii şi anume:
fructe naturale, fructe industriale si fructe civile.
Fructele naturale sunt produsele directe şi periodice ale unui
bun, obţinute fără intervenţia omului(ex. ciupercile, fructele
copacilor, capitalul, sporul animalelor, etc).
Fructele industriale sunt produsele directe şi periodice ale unui
bun, obţinute ca rezultat a activităţii sau intervenţiei omului
(legumele obţinute prin cultură şi orice recoltă).
Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de
către o altă persoană în virtutea unui act juridic. Aceste fructe pot
proveni din: chirii, arenzi, dobânzi, dividende, etc.
În continuare, art. 549 NCC reglementează „Productele”
bunurilor. Putem reţine că acestea reprezintă produsele obţinute dintr-
un bun cu consumarea sau diminuarea substanţei acestuia. Productul
presupune consumarea substanţei şi este produs de bunul principal la
intervale neregulate; el nu se mai reproduce. De exemplu, pietrele
desprinse episodic dintr-o carieră neexploatată sau, arborii tăiaţi
izolat. Aceste bunuri odată separate de fond nu se vor mai reproduce.
Fructul se distinge de product deoarece el este produs în mod
periodic şi diminuează substanţa.

Page 24 of 90

Capitolul II. Teoria generală a proprietăţii potrivit

noului Cod civil
1. Aspecte generale privind dreptul de proprietate
În general, proprietatea reprezintă fundamentul oricărei orânduiri

sociale, a oricărui sistem statal. Evoluţia fiecărei societăţii, are in
principal în vedere proprietatea, fie că a fost privită în mod
individual, ori în general, la nivelul acelui sistem.
Din proprietate derivă în mod colateral, marile instituţii juridice
şi de aici, cele mai importante raporturi pe care un individ sau o
instituţie le pot încheia. Proprietatea a simbolizat întotdeauna, putere,
libertate, bogăţie şi prin urmare trebuie observată mişcarea şi
transformarea acesteia de-a lungul timpului.
Când discutăm despre proprietate, ne gândim mereu la un lucru,
la dreptul care primează asupra-i şi de asemenea la posesiunea care
poate fi exercitată asupra lui.
Dacă în decursul timpului, mijloacele de apărare a proprietăţii
erau lipsite de maleabilitate, proprietatea neputând fi sub niciun motiv
ştirbită, în schimb în contemporaneitate, constatăm existenţa unor
norme care reglementează anumite situaţii în care aceasta poate fi
limitată, sau chiar când titularul dreptului de proprietate poate fi
expropriat.
De aceea, proprietatea poate fi privită prin prisma unei
perspective sociologice, economice şi nu în ultimul rând juridice.
În Codul nostru civil, aproape toate articolele gravitează în jurul
proprietăţii; dreptul de proprietate fiind, matriceadrepturilor
subiective.
La începutul acestei secţiuni, vom analiza noţiunea de
proprietate, dar şi cea legată de dreptul de proprietate, după aceea,
vom studia definiţia şi formele proprietăţii aşa cum sunt prezentate de
Noul Cod civil.
1. 1. Noţiunile de proprietate şi drept de proprietate
Din punct de vedere juridic, prin noţiunea de „proprietate”

înţelegem acea putere juridică aplicabilă tuturor drepturilor.
„Proprietatea" interesează dreptul civil din momentul în care a
devenit o realitate juridică, respectiv un raport juridic. Realitatea
socio-economică a proprietăţii, încadrată de norma juridică, devine
realitatea juridică a proprietăţii, adică dreptul de proprietate. Dacă ar
fi să transpunem afirmaţia şi în planul ştiinţei dreptului, ar rezulta că
„proprietatea” – din punct de vedere tehnico-juridic desemnează
obiectul dreptului subiectiv real de proprietate. De aceea, a fi
proprietar înseamnă a deţine un bun în mod exclusiv, a avea libertatea
de a-l folosi şi de a-i da utilizarea dispusă de nevoi, potrivit naturii
acestuia. În dreptul roman expresia dominium (stăpânire, proprietate)
se referea nu numai la proprietatea propriu-zisă (dominium
proprietatis), dar şi la alte drepturi reale cum ar fi, de pildă,
proprietatea unui drept de uzufruct (dominium uzufructus).
Faţă de aceste aspecte, noi vom evoca în cadrul materiei noastre
termenul de proprietate ca fiind proprietatea asupra bunurilor mobile
sau imobile, corporale sau necorporale. Acest sens este întrebuinţat şi
de legiuitor în Noul Cod civil, mai precis în conţinutul art. 552.
În Constituţie, dar şi în Noul Cod civil(titlul II şi IV), termenul de
„proprietate” şi cel de „drept de proprietate” sunt sinonime.
Dreptul de proprietate este cel mai important şi mai amplu drept
real, fiind considerat „prototipul” drepturilor reale, iar prin drept real,

Page 25 of 90
înţelegând puterea juridică exercitată direct asupra unui lucru şi care
permite titularului de a reţine în tot sau în parte din utilităţile sale
economice. El este un drept real tip care absoarbe toate utilităţile
lucrului sau bunului şi care nu are limită decât lucrul însuşi.
Proprietatea este un drept complet(plena in re potesta). Dreptul de
proprietate este un drept total pentru că proprietarul său are toate
puterile asupra bunului său. Acest ansamblu de puteri, după cum vom
remarca, se descompune în trei atribute: usus sau just utendi
(posesia); fructus sau jus fruendi (folosinţa) şi abusus sau jus
abutendi (dispoziţia). După cum spunea Ihering, în cadrul
proprietăţii: „dreptul şi obiectul sunt intim legate. Nu pot coexista
asupra aceluiaşi lucru două raporturi de proprietate; unitatea
lucrului, unitatea dreptului ”.
1. 2. Formele şi definiţiile proprietăţii
Ţinându-se cont de regimul juridic stabilit de prevederile art. 552

din NCC, formele dreptului de proprietate, sunt:
a) dreptul de proprietate privată;
b) dreptul de proprietate publică.
Această clasificare este cea mai importantă deoarece şi
Constituţia consacră aceste două forme în conţinutul art. 136 alin.(1)
care statuează că:”Proprietatea este publică sau privată”.
Într-o accepţiune largă prin drept de proprietate privată
înţelegem dreptul de proprietate particulară aparţinând persoanelor
fizice şi juridice de tip particular, dreptul de proprietate al societăţilor
comerciale cu capital integral sau majoritar de stat şi dreptul de
proprietate privată al statului, unităţilor administrativ-teritoriale şi al
persoanelor juridice înfiinţate de autorităţile centrale ale Statului sau
de autorităţile locale(cum sunt regiile autonome).
În egală măsură, prin drept de proprietate publică, înţelegem
dreptul de proprietate aparţinând statului sau unităţilor administrativ-
teritoriale, asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraţia
legii, sunt de uz ori de interes public şi care sunt dobândite prin
modurile stabilite de legiuitor.
Noul Cod civil, alocă două definiţii formelor de proprietate.
Astfel, pentru dreptul de proprietate privată, art. 555 din NCC,
consacră faptul că acesta reprezintă: „Dreptul titularului de a poseda,
folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în
limitele stabilite de lege”. Tot acest text, stabileşte că dreptul de
proprietate privată, în condiţiile legii, este susceptibil de modalităţi şi
dezmembrăminte, după caz.
Dreptul de proprietate privată poate fi dobândit prin convenţie,
moştenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efecte al
posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor,
prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească,
când obiectul său se referă la recunoaşterea unui drept de proprietate,
ori prin efectul unui act administrativ(art. 557 NCC).
Dreptul de proprietate privată se stinge prin pierirea bunului,
abandon şi în condiţiile legii prin expropriere sau confiscare(art. 562
NCC).
Definiţia dreptului de proprietate publică este prezentată în
conţinutul art. 858 din NCC, care stabileşte că: „Proprietatea publică
este dreptul de proprietate ce aparţine statului sau unei unităţi
administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau
prin declaraţia legii, sunt de uz ori de interes public, cu condiţia să
fie dobândite prin unul din modurile prevăzute de lege”.
Dreptul de proprietate publică poate fi dobândit prin achiziţie
publică ori expropriere pentru cauză de utilitate publică, efectuate în
condiţiile legii, donaţie sau legat, acceptate în condiţiile legii, prin
convenţie cu titlu oneros, prin transferul unui bun din domeniul privat
în cel public, sau prin alte moduri stabilite de lege(art. 863 NCC).
Dreptul de proprietate publică se stinge dacă bunul a pierit, sau
dacă a fost trecut în domeniul privat dacă a încetat uzul sau interesul

Page 26 of 90
public, cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege.
2. Dreptul de proprietate privată
2.1. Titularii şi obiectul dreptului de proprietate privată

Prevederile constituţionale stabilesc fără echivoc că proprietatea
privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de
titular [art. 41 alin.(2) din Constituţie].
Proprietăţii private i se aplică regimul juridic de drept comun
reglementat în Noul Cod civil şi în alte acte normative. Într-o
economie de piaţă, bazata pe libera circulaţie a mărfurilor şi a
bunurilor, ea trebuie să constituie forma dominantă de proprietate.
Aşa cum am observat, dacă pentru proprietatea publică există
dispoziţii ale Noului Cod civil, dar şi o lege organică(Legea nr.
213/1998), pentru proprietatea privată nu există o asemenea lege
specială.
Sediul materiei dreptului de proprietate privată, îl constituie art.
41 alin.(2) şi art. 136 alin.(1) din Constituţie; Noul Cod civil, art. 553,
555-692; Legea nr. 18/1991, modificată; Legea nr. 10/2001,
modificată; Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală,
actualizată, etc.
Or, noţiunea de proprietate privată, cuprinde pe lângă domeniul
privat al statului şi dreptul de proprietate privată aparţinând
persoanelor fizice sau juridice.
Titularii(subiecţii) acestui drept pot fi: persoanele fizice,
persoanele juridice de drept privat, statul şi unităţile administrativ-
teritoriale; acestea din urmă având, aşadar, calitatea de persoane
juridice civile. Dar, unităţile administrativ-teritoriale pot avea şi
calitatea de persoane juridice de drept public atunci când sunt
proprietare ale bunurilor din domeniul public de interes local şi atunci
dreptul de proprietate va fi unul public.
În consecinţă, trebuie să reţinem că proprietatea privată, poate
aparţine oricărui subiect de drept. În categoria persoanelor juridice de
drept privat sunt incluse: societăţile comerciale(Legea nr. 31/1990,
republicată), societăţile comerciale cu participare străină cu sediul în
România(Legea nr. 31/1990, republicată), societăţile agricole(Legea
nr. 36/1991 privind societăţile agricole şi alte forme de asociere în
agricultură, modificată), organizaţiile cooperatiste(de exemplu, Legea
nr. 169/1996 privind cooperaţia de consum şi de credit precum şi
Decretul-lege nr. 66/1990 privind organizarea şi funcţionarea
cooperativelor meşteşugăreşti), asociaţiile şi fundaţiile(O.G. nr.
26/2000 cu privire la asociaţii şi fundaţii care a abrogat expres Legea
nr. 21/1924 pentru persoanele juridice), cultele religioase(Decretul nr.
177/1948 privind regimul cultelor religioase). De dată recentă a
apărut un nou subiect de drept: grupul de interes economic(Legea nr.
161/2003).
Obiectul dreptului de proprietate privată. Aici, trebuie deosebit
între persoana fizică şi persoana juridică. Regula este că o persoană
fizică poate avea în proprietate orice bun mobil sau imobil mai puţin
bunurile care fac parte din domeniul public. Dacă actualmente o
persoană fizică poate avea un număr nelimitate de construcţii, în ce
priveşte terenul, acesta este limitat în unele cazuri. Astfel potrivit
Legii nr. 18/1991, constituirea sau reconstituirea dreptului de
proprietate asupra terenurilor poate fi făcută, de regulă, pentru
suprafeţe minime şi maxime, în funcţie de zona în care se află terenul
retrocedat.
De exemplu, în conformitate cu art. 42 din această lege, (1) în
localităţile cu deficit de teren, în care terenurile foştilor proprietari se
află în proprietatea statului şi aceştia nu optează pentru acţiuni in
condiţiile art. 37 din acelaşi act normativ şi nu li se pot atribui lor sau
moştenitorilor suprafaţa minima prevăzută de prezenta lege, comisiile
judeţene vor hotărî atribuirea unei suprafeţe de 5.000 mp de familie,

Page 27 of 90
în echivalent arabil, la cerere, din terenurile proprietatea statului.
Însă, trebuie reţinut faptul că persoanele fizice pot dispune liber
de dreptul lor de proprietate, inclusiv prin crearea unor
dezmembrăminte. Clădirile pot fi închiriate iar terenurile arendate,
după bunul plac.
În ce priveşte dreptul de proprietate privată al persoanelor
juridice cum ar fi societăţile comerciale, regimul lor este reglementat
de Legea nr. 31/1990 privind societăţile comercial, modificată, cu
precizarea că acestea sunt proprietare asupra patrimoniului lor.
2.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată
Potrivit definiţiei mai sus enunţate, putem reţine următoarele

caractere juridice aplicabile dreptului de proprietate privată:
a) Dreptul de proprietate este un drept exclusiv.
Exclusivitatea dreptului de proprietate relevă faptul că puterile
conferite de acest drept sunt independente de orice alte puteri ale
altei persoane externe asupra bunului respectiv. De la această regulă,
există şi unele excepţii. În primul rând situaţia în care
legea(exproprierea pentru cauză de utilitate publică) sau voinţa
proprietarului de a dispune altfel(de exemplu, în cazul
dezmembrămintelor dreptului de proprietate - uzul, uzufructul,
superficia, servitutea şi abitaţie).
Caracterul exclusiv implică, după opinia noastră, caracterul
deplin al dreptului de proprietate, adică faptul că el conferă
proprietarului cele trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia.
Din momentul în care este apropriat, un bun poate fi considerat
unul propriu, nu comun. Acesta aparţine individual, exclusiv unuia
sau mai multor proprietari. Înlăturarea oricărei alte persoane, poate fi
reversul recunoaşterii plenitudinii dreptului de proprietate privată. De
aceea, exclusivitatea proprietăţii în materie imobiliară impune terţelor
persoane interdicţia de a pătrunde într-un imobil, asigurând prin
aceasta o garanţie patrimonială. Garanţia patrimonială nu trebuie să
fie confundată cu inviolabilitatea domiciliului în sensul art. 27 din
Constituţia României.
Această exclusivitate, face ca proprietatea să apară pentru
titularul său, ca un adevărat monopol, în sensul că terţele persoane nu
au, în principiu, nici o parte din utilitatea lucrului care aparţine altuia.
Aceştia nu pot nici să-l posedeze, nici să-l folosească şi nici dispună
în vreun fel de el. Caracterul exclusiv operează nu numai faţă de
terţele persoane ci şi faţă de stat sau unităţile administrativ-teritoriale.
b) Dreptul de proprietate este un drept absolut.
Chiar dacă nu există un punct de vedere unitar asupra acestui
caracter, putea afirma că dreptul de proprietate este un drept absolut
deoarece el este dreptul cel mai complet dintre toate celelalte drepturi
reale. El conferă titularului său totalitatea prerogativelor, adică
posesia, folosinţa şi dispoziţia. Din punct de vedere fonetic, absolut
înseamnă nelimitat. De aceea, legiuitorul civil a consacrat acest
caracter dreptului de proprietate în ideea că proprietarul nu poate fi
subiectul nici unei restricţii, nici din partea persoanelor fizice şi nici
chiar din partea statului. Însă acest caracter stabileşte doar o regulă
generală are, aşa cum vom observa, are şi anumite excepţii.
În acest sens, absolutismul proprietăţii afirmat de art. 555 NCC
este considerat unul relativ, deoarece este dezminţit de textul invocat
care adaugă:’în limitele prevăzute de lege’. Oricum, această
dispoziţie nu este o noutate fiind menţionată şi în vechiul art. 480 din
Codul civil de la 1865. De aceea, pare puţin contradictoriu să începi
prin a spune că dreptul de proprietate este absolut şi în continuare să
adaugi că acest caracter suferă limitări prin lege. În acest sens,
pretinsa proprietate absolută poate fi mai degrabă una iluzorie şi
limitată la dispoziţiile legii.
De aceea, caracterul ‚absolut’ nu trebuie înţeles ca fără limite,
deoarece proprietatea privată suferă nenumărate îngrădiri. Cu alte
cuvinte, s-a spus că dreptul de proprietate fiind un drept social,
conţine el însuşi nucleul propriei limitări. Pe de altă parte, putem
reţine că el este absolut, pentru că este opozabil tuturor (erga omnes).
Aceasta opozabilitate, face ca în cazul în care bunul ajunge în

Page 28 of 90
detenţia sau posesia nelegitimă a altei persoane, proprietarul are
dreptul să-l revendice prin acţiunea în revendicare. Caracterul absolut
al dreptului de proprietate îi conferă acestuia dreptul de urmărire şi
de preferinţă.
Or, proprietatea poate fi o libertate recunoscută titularului său
deoarece, din interpretarea art. 555 NCC rezultă că acesta
întrebuinţează, foloseşte şi dispune de un bun în cadrul acestor limite
legale. În opoziţie cu dreptul de proprietate, titularul oricărui alt drept
real nu poate face decât ceea ce i s-a acordat în mod expres să facă(de
exemplu, abitaţia, uzufructul, etc.).
c) Dreptul de proprietate este un drept perpetuu.
Perpetuitatea dreptului de proprietate ilustrează acea trăsătură a
dreptului de proprietate privată prin faptul că el durează atâta timp
cât există şi bunul şi nu se pierde prin neuz. Cu certitudine, această
trăsătură este necesară dreptului de proprietate privată deoarece, el nu
poate fi numai exclusiv ci şi perpetuu.
Proprietatea este perpetuă în trei sensuri:
• sub aspectul ereditar;
• sub aspectul imprescriptibilităţii;
• sub aspectul inviolabilităţii.
Ce trebuie să înţelegem prin sensul perpetuităţii ereditare a
proprietăţii? În primul rând, proprietatea nu este viageră întrucât, ea
nu se stinge odată cu moartea titularului său. Proprietatea trece
moştenitorilor pe care autorul(de cujus) i-a desemnat prin testamentul
său, în lipsa unui asemenea act, celor pe care legea îi cheamă să-i
succeadă. Prin intermediul acestei proceduri se efectuează o
transmitere, o perpetuare a dreptului de proprietate de la autor( de
cujus), la moştenitori.
Din cel de-al doilea sens, proprietatea este numită perpetuă
pentru că ea nu este susceptibilă de a se pierde prin neuz, prin
nefolosinţă [art. 562 alin. (1) NCC]. Proprietarul care din diverse
motive este împiedicat să-şi exercite dreptul, nu îl pierde pentru că el
sau moştenitorii săi, chiar după o perioadă îndelungată, pot să
revendice proprietatea. Dreptul de proprietate nu se stinge în caz de
neexercitare, prin efectul prescripţiei extinctive.
Regula este că acţiunea în revendicare a dreptului de proprietate
este imprescriptibilă. Această regulă, nu înseamnă că proprietarul
care nu şi-a exercitat dreptul timp de 20 de ani poate întotdeauna să
revendice acel bunul deoarece, în acest interval, o terţă persoană ar
putea exercita posesia şi să devină proprietar prin
uzucapiune(prescripţia achizitivă).
În consecinţă, în acest caz, acţiunea în revendicare a
proprietarului poate rămâne fără obiect, în faţa uzucapiunii
intervenite. Pentru a reţine mai bine acest sens, trebuie avut în vedere
faptul că principiul imprescriptibilităţii dreptului de proprietate
privată nu prezintă interes practic, decât în cazul în care nicio
persoană nu poate demonstra intervenţia uzucapiunii(prescripţia
achizitivă). Acest principiu nu se aplică nici din punctul de vedere al
reconstituirii dreptului de proprietate privată în temeiul Legii nr.
10/2000 privind regimul juridic al imobilelor preluate abuziv,
modificată sau al Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicată,
deoarece prin perpetuitate, i se poate recunoaşte dreptul unui titular
deposedat în mod abuziv de vechiul regim comunist. De aceea, în
toate cazurile de acest gen, proprietarul este preferat statului.
Dintr-un ultim sens, proprietatea este perpetuă şi pentru că ea
este, în principiu, inviolabilă. Dispoziţiile art. 136 alin.(5) din
Constituţie statuează că: ‚Proprietatea privată este, inviolabilă, în
condiţiile legii organice’. Prin prisma acestui sens, putem presupune
că proprietatea nu poate fi cedată prin forţă[art. 562 alin.(3) NCC].
După cum vom remarca, prin prisma atributului dispoziţiei, dreptul de
proprietate este transmisibil prin acte între vii (inter vivos) şi în mod
obligatoriu, proprietatea se va transmite şi pentru cauză de moarte.
De asemenea, acest caracter al perpetuităţii dreptului de
proprietate privată are incidenţă chiar şi în cazul abandonului unui
bun( de exemplu, abandonul unui vehicul potrivit Legii nr. 421/2002).

Page 29 of 90
2.3. Analiza atributelor dreptului de proprietate privată
Fiind un drept total, dreptul de proprietate privată înglobează

diverse atribute care, prin reunirea lor, constituie deplina proprietate a
titularului. Aceste atribute determinate de alineatul (1) al art. 555 din
NCC, sunt puteri inerente proprietăţii private, considerate
prerogativele acesteia în număr de trei: jus utendi sau usus( dreptul de
a poseda), jus fruendi sau fructus (dreptul de a folosi) şi jus abutendi
sau abusus( dreptul de a dispune). Exerciţiul acestor atribute poate fi
limitat prin lege(alin.2, art. 556 NCC), sau în unele cazuri prin voinţa
proprietarului[alin. (3), art. 556 NCC].
a) Jus utendi sau usus ( atributul posesiei unui bun)
Acest atribut constă în prerogativa titularului dreptului de
proprietate privată de a se servi sau utiliza bunul. Uzul poate aparţine
fie proprietarului bunului care îl exercită în putere proprie şi în interes
propriu, fie unei alte persoane care îl exercită cu acordul
proprieterului în numele şi interesul acestuia.
Doctrina ilustrează usus în beneficiul proprietarului, ca fiind
contactul direct cu obiectul apropriat, puterea de a se servi personal
de lucrul său după destinaţia acestuia. Utilizarea unei clădiri de către
proprietar, constă în faptul de a o locui el însuşi. Utilizarea sau uzul
este ca o alternativă a folosinţei. Deoarece reprezintă o opţiune,
dreptul de utilizare include pentru proprietar şi dreptul de a nu se
servi de lucrul său după bunul plac(de exemplu, dintr-un cal de
tracţiune, stăpânul său îl poate face cal de curse).
De aceea, uzul, reprezintă mijlocul indispensabil fiecărui
proprietar pentru a realiza scopul său, adică utilizarea economică a
proprietăţii sale. Această alternativă a folosinţei se va referi
întotdeauna la un bun neexploatat.
b) Jus fruendi sau fructus (atributulde a folosi un bun)

Reprezintă acel atribut al dreptului de proprietate privată în
temeiul căruia, proprietarul poate folosi bunul în interesul său
culegând inclusiv fructele.
Atributul folosinţei sau fructus, este în primul rând dreptul
proprietarului de a exploata bunul său sau de a-l lăsa neproductiv. În
acest caz, folosinţa include un drept de opţiune, care îi corespunde un
drept de inacţiune recunoscut proprietarului. Astfel, dreptul de a nu
folosi bunul, de a-l lăsa neexploatat, trebuie şi el inclus în acest
atribut.
De aceea, trebuie să reţinem faptul că folosinţa constă în dreptul
de a percepe fructele de orice fel pe care le produce bunul respectiv.
Altfel spus, folosinţa este dreptul de a culege veniturile unui lucru, fie
prin acte materiale de folosinţă (de exemplu, proprietarul îl valorifică
direct, culegând el însuşi fructele - cules de ciuperci, de fructe, de
cereale, de struguri, etc.), ori prin acte juridice de folosinţă(de
exemplu cazul în care acesta percepe fructele, dând bunul în arendă
sau în chirie).
De asemenea, dreptul de folosinţă priveşte şi dreptul de a păstra
sau consuma fructele percepute, după bunul plac al proprietarului.
Aceasta poate fi făcută printr-un un act material de consumare sau de
un act juridic de înstrăinare întrucât, titularul folosinţei nu trebuie să
dea explicaţii cu privire la modul de utilizare a veniturilor obţinute,
decât în cazurile prevăzute de lege.
c) Jus abutendi sau abusus( atributul de a dispune de un bun)

Reprezintă atributul care îi conferă proprietarului, dreptul de a
dispune liber de bunul său. Acest atribut, face din dreptul de
proprietate privată un drept total. Lipsa acestuia ne facem să fim în
prezenţa unui dezmembrământ al proprietăţii.
Dreptul de dispoziţie este relevat ca dreptul de dispune în sens
material sau juridic de un bun. Acest atribut face din proprietar un
adevărat „stăpân” al bunului deoarece, el găseşte în puterea de
dispoziţie conferită de lege, cele mai importante mijloace de a-şi
realiza dorinţa sa de suveranitate asupra lucrului său. Acestă putere de

Page 30 of 90
dispoziţie se înfăţişează prin efectuarea de către titularul dreptului de
proprietate a unor acte materiale de dispoziţie, respectiv, a unor acte
juridice de dispoziţie.
Actele materiale de dispoziţie. Titularul dreptului de proprietate
privată, în virtutea atributului abusus, are dreptul de a-şi demola o
construcţie sau o parte din aceasta, a-şi dărâma un zid, de a-şi
distruge recolta, etc. Această atitudine o poate avea, cu excepţia
cazurilor în care norme prohibitive interzic distrugerea. Însă deseori,
interesul proprietarului face ca această atitudine distructivă să fie
înfrânată.
Actele juridice de dispoziţie. Titularul dreptului de proprietate are
dispoziţia juridică a bunului său. În spiritul acestei puteri de
dispoziţie, proprietarul este cel care poate să vândă sau să dea gratuit
ceea ce are(vânzare, donaţie, testament, etc.). Însă, titularul dreptului
de proprietate poate să îndeplinească în mod valabil, cu privire la
bunul său, orice acte de dispoziţie chiar dacă nu sunt acte de
înstrăinare (înstrăinarea nu trebuie să se confunde cu dispoziţia). De
exemplu, constituirea unei ipoteci mobiliare sau imobiliare. De
asemenea, acesta poate să încheie orice acte juridice privind bunul
său, adică: contracte de întreţinere; contracte de asigurare; contracte
de închiriere; să dea anumite bunuri în administrarea altei persoane.
Totodată, el poate să-şi dezmembreze dreptul de proprietate privată
prin constituirea unui drept de uzufruct în interesul unei terţe
persoane sau să cedeze nuda proprietate reţinând uzufructul, etc.
Anumite acte de înstrăinare nu sunt acte de dispoziţie deoarece,
acestea se referă la fructele sau la productele bunurile(de exemplu:
vânzarea unor recolte).
Tot aici trebuie de reţinut faptul că acestui atribut, i se recunoaşte
şi un drept de opţiune care se înfăţişează ca un drept de refuz. Această
opţiune presupune un aspect negativ în cazul în care proprietarul
refuză înstrăinarea unui bun său. Însă, dreptul de dispoziţie trebuie
exercitat de titularul său în condiţiile legii şi cu bună-credinţă
deoarece în caz contrar, vom fi în prezenţa abuzului de drept în sensul
art. 15 din NCC.
2. 4. Limitări sau îngrădiri în exerciţiul dreptului de

proprietate privată
În cadrul acestei secţiuni, vom analiza succint limitele aplicabile

atât exerciţiului proprietăţii private cât şi a celei publice.
Aşa cum rezultă şi din finalul definiţiei consacrate în art. 555 din
NCC, proprietatea privată conferă dreptul titularului său de a poseda,
folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, „în
limitele prevăzute de lege”. Însă, aceste limite nu pot fi stabilite
numai de lege ci, după cum vom observa şi prin convenţie sau de
către instanţa de judecată.
Astfel, limitele sau limitările care privesc exerciţiul dreptului de
proprietate privată, sunt reglementate de art. 602-630 din NCC şi pot
fi: a) legale; b) convenţionale; c) judiciare;
a) Limitele legale ale exercitării dreptului de proprietate privată

(art.602-625 NCC).
În această categorie, legea poate limita exercitarea dreptului de
proprietate, fie în interes public, ori în interes privat. Însă, limitele
legale în interes privat pot fi modificate ori desfiinţate temporar prin
acordul părţilor, nu înainte ca pentru opozabilitate faţă de terţi,
acestea să facă obiectul formalităţilor de publicitate prevăzute de
lege. Astfel de limite ale dreptului de proprietate privată pot privi
următoarele situaţii:
• Folosirea apelor(art. 604-610 NCC). În această situaţie,
legiuitorul a instituit reguli pentru proprietarii fondurilor de teren
aflate în apropierea unor ape curgătoare ori necurgătoare. Din raţiuni
didactice, vom fi destul de succinţi cu aceste teme motiv pentru care
vom efectua scurte consideraţii. Astfel, potrivit art. 604 din NCC,
proprietarul fondului inferior nu poate împiedica în niciun fel

Page 31 of 90
curgerea firească a apelor provenite de pe fondul superior. Dacă
această curgere cauzează prejudicii fondului inferior, proprietarul
acestuia poate cere autorizarea justiţiei să efectueze pe fondul său,
lucrările necesare schimbării direcţiei apelor, suportând toate aceste
cheltuieli. În acest caz şi la rândul său, proprietarul fondului superior
este obligat să nu efectueze nicio lucrare de natură să agraveze
situaţia fondului inferior. În cazul curgerii provocate a apelor, art.
605 din NCC stabileşte faptul că, proprietarul fondului inferior nu
poate împiedica nici curgerea unor astfel de ape provenite de pe un
fond superior sau de la alte persoane. În acest caz, proprietarul
fondului superior este obligat să aleagă mijloacele de scurgere de
natură să aducă prejudicii minime fondului inferior, rămânând dator
la plata unei despăgubiri juste şi prealabile către proprietarul acestui
din urmă fond. De asemenea, considerăm util să amintim că
legiuitorul civil a prevăzut şi reglementat în Noul Cod civil, cazul
cheltuielilor referitoare la irigaţii(art. 606), dar şi obligaţia
proprietarului căruia îi prisoseşte apa(art. 607), precum şi
dispoziţii privind întrebuinţarea izvoarelor(art. 608) sau modul în
care se pot acorda despăgubirile datorate proprietarului fondului
pe care se află izvorul(art. 609);
• Picătura streşinii casei(art. 611 NCC). Obligaţia instituită de
această normă, cade în sarcina proprietarilor de construcţii care
trebuie să-şi edifice streaşina acesteia, astfel încât apele provenind de
la ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin;
• Distanţa şi lucrările intermediare cerute pentru anumite
construcţii, lucrări şi plantaţii(art. 612-613 NCC). Cu privire la acest
caz, legiuitorul distinge între distanţa minimă în construcţii şi cea
pentru arbori. Astfel, potrivit art. 612 NCC, orice construcţii, lucrări
sau plantaţii se pot face de către proprietarul fondului numai cu
respectarea unei distanţe minime de 60 de cm. faţă de linia de
hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de
urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor
proprietarului vecin. Însă, prin acordul părţilor exprimat într-un
înscris autentic, această distanţă minimă poate fi modificată.
În privinţa distanţei minime pentru arbori(art. 613 NCC), dacă nu
există dispoziţii exprese în regulamentul de urbanism sau a obiceiului
locului, aceştia trebuie sădiţi la o distanţă de cel puţin 2 metri de
linia de hotar, cu excepţia acelora mai mici de 2 metri, a plantaţiilor
sau a gardurilor vii. Dacă această distanţă nu va fi respectată,
proprietarul vecin va fi îndreptăţit să ceară scoaterea ori, după caz,
tăierea, la înălţimea cuvenită, a arborilor, plantaţiilor ori a gardurilor
vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate,
având totodată şi dreptul de a păstra fructele căzute în mod natural pe
fondul său;
• Vederea asupra proprietăţii vecinului(art. 614-616 NCC). În
situaţia în care un zid comun desparte două proprietăţi, nu va fi
permis să se facă o fereastră sau o deschidere în acesta, decât cu
acordul proprietarului vecin. Între fondul îngrădit ori neîngrădit
aparţinând unui proprietar, este obligatorie păstrarea unei distanţe de
2 metri pentru edificarea unei ferestre de vedere, balcon sau alte
asemenea lucrări care ar putea fi orientate către acest fond, de la
graniţa fondului vecin.
• Dreptul de trecere (art. 617-620 NCC). Acest caz, este
reglementat de către legiuitor în două situaţii distincte: exercitarea
dreptului de trecere al unui proprietar care este lipsit de acces la
calea publică şi exercitarea dreptului de trecere în situaţii speciale.
În prima situaţie, proprietarul unui fond(fond dominant) care este
lipsit de accesul la calea publică, are dreptul să i se permită trecerea
pe fondul(fond aservit) vecinului său pentru exploatarea fondului
propriu în condiţii de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării
dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces. Dacă vor exista
mai multe fonduri în această situaţie, trecerea se va face pe fondul
căruia i s-ar aduce mai puţine prejudicii. Acest drept de trecere este
imprescriptibil şi se stinge în cazul în care fondul dominant
dobândeşte un alt acces la calea publică.
Exercitarea dreptului de trecere în situaţii speciale poate avea loc

Page 32 of 90
dacă lipsa accesului provine din vânzare, schimb, partaj sau dintr-un
alt act juridic. În această situaţie, dreptul de trecere nu poate fi cerut
decât celor care au dobândit partea de teren pe care se făcea anterior
trecerea.
Întinderea şi modul de exercitare a dreptului de trecere în toate
cazurile, pot fi determinate prin înţelegerea părţilor, sau prin hotărâre
judecătorească de către instanţa de judecată, sau printr-o folosinţă
continuă pe timp de 10 ani.
În caz de prejudicii, proprietarul unui fond aservit poate cere
despăgubiri împotriva proprietarului unui fond dominant.
De asemenea, Noul Cod civil instituie câteva reglementări
incidente şi altor situaţii privind dreptul de trecerecum ar fi: dreptul
de trecere pentru utilităţi (art. 621), dreptul de trecere pentru
efectuarea unor lucrări (art. 622), sau dreptul de trecere pentru
reintrarea în posesie (art. 623).
b) Limitele convenţionale(art. 626-629 NCC).
Aceste categorii de limite, pot fi aplicabile dreptului de
proprietate privată prin două moduri: prin acte juridice şi prin clauza
de inalienabilitate.
Limitarea dreptului de proprietate prin acte juridice, se poate
efectua prin acordul consimţit de către proprietarul unui bun, dacă
acesta nu încalcă ordinea publică şi bunele moravuri(art. 626 NCC).
Cu privire la clauza de inalienabilitate, trebuie să reţinem că în
general, bunurile proprietate privată sunt alienabile(pot fi înstrăinate)
însă, inalienabilitatea acestora, reprezintă imposibilitatea ca un bun
să fie urmărit de către creditorii titularului acelui bun, sau mai putem
spune că inalienabilitatea reprezintă indisponibilitatea acelui bun.
În principal sunt inalienabile lucrurile nesusceptibile de
apropriere privată(aerul, apa, razele soarelui, etc.), bunurile
domeniului public, drepturile de uzufruct, uz, abitaţie, etc.
Există apoi bunuri proprietate privată care sunt declarate de lege
temporar inalienabile sau alienabile condiţionat precum:
• locuinţele dobândite în proprietate de chiriaşi în temeiul Legii
nr. 112/1995;
• locuinţele realizate cu subvenţii de la bugetul de stat în baza
art.19 din Legea nr. 114/1996; ele nu pot fi înstrăinate decât după
restituirea sumelor actualizate primite cu acest titlu.
Unele bunuri nu pot fi indisponibilizate. Astfel, terenurile cu
privire la care există litigii la instanţele judecătoreşti; sau imobilele
construite, cumpărate, realizate, consolidate sau extinse prin utilizarea
unor credite acordate de instituţiile financiare autorizate, nu pot fi
înstrăinate până la rambursarea integrală a creditului, decât cu acordul
prealabil al creditorului ipotecar (art. 5 din Legea nr. 190/1999
privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare)
Bunuri care au un circuit civil restrâns sunt:
• armele şi muniţiile(Legea nr. 295/2004 privind regimul armelor
şi al muniţiilor);
• materialele explozive(Legea nr. 126/1995 privind regimul
materialelor explozive);
• deşeurile toxice(Legea nr. 211/2011 privind regimul deşeurilor),
etc.
Noul Cod civil, stabileşte în conţinutul art. 627 că, prin convenţie
sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai
pentru o perioadă de cel mult 49 de ani şi dacă există un interes serios
şi legitim. Acest termen, va curge de la momentul dobândirii bunului.
Această clauză, denumită clauză de inalienabilitate, pentru a fi
opozabilă, trebuie înscrisă în registrele de publicitate. De asemenea,
potrivit textului mai sus enunţat, această clauză este subînţeleasă în
convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor
proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă. Totodată,
clauza de inalienabilitate nu poate opri transmiterea bunului pe calea
succesiunii.
Dacă această clauză va fi încheiată cu nerespectarea condiţiilor
prevăzute de lege şi va fi considerată nulă, atunci va atrage nulitatea
întregului contract dacă a fost determinantă la încheierea acestuia, iar
în contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezumă, până
la proba contrară.

Page 33 of 90
c) Limitele judiciare(art. 630 NCC).
Acest tip de limitare a dreptului de proprietate privată, se
realizează doar de către instanţa de judecată şi priveşte numai cazurile
de vecinătate. Atunci când două fonduri aparţin unor proprietari
diferiţi, se crează o situaţie de fapt, iar vecinătatea va fi întotdeauna
un fapt. Exploatarea celor două fonduri vecine dă naştere unor
raporturi juridice între titulari, denumite raporturi de vecinătate.
În situaţia depăşirii exercitării dreptului de proprietate în
raporturile de vecinătate, instanţa de judecată, poate să îl oblige la
despăgubiri pe proprietarul care a cauzat, în exercitarea dreptului său,
inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate.
De asemenea, instanţa de judecată poate interveni şi limita exercitarea
dreptului de proprietate al acestuia, în cazul în care constată aceste
inconveniente.
2.5. Regimul juridic al construcţiilor proprietate privată
Construcţiile pot fi înstrăinate prin simplul acord de voinţă al

părţilor(solo consensu), fără a mai fi necesar pentru validitatea actului
o anumită formă sau obţinerea unei autorizaţii. De la această regulă
există unele excepţii cuprinse în Noul Cod civil, dar şi în anumite legi
speciale(Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării
construcţiilor, Legea nr.114/1992, denumită - Legea locuinţei, Legea
nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismului, etc.).
Aceste excepţii sunt:
A) Forma autentică pentru actul de înstrăinare între vii:
De exemplu, în materia donaţiilor când cerinţa formei autentice a
actului de înstrăinare este cerută de lege ad validitatem (art. 1.011
NCC). Aceeaşi cerinţă este incidentă şi în cazul testamentului
autentic(1043 NCC). Nerespectarea acesteia în ambele exemple
prezentate, se sancţionează cu nulitatea absolută a actelor respective.
B) Obţinerea unei autorizaţii sau aprobări prealabile pentru
înstrăinarea dreptului de proprietate asupra construcţiei. Această
condiţie este impusă în următoarea situaţie:
a) Executarea lucrărilor de construcţii sau desfiinţarea
acestora.
Construcţiile pot fi realizate numai pe baza unei autorizaţii de
construire sau desfiinţare care se eliberează de către delegaţiile
permanente ale consiliilor judeţene, de primarul general al
municipiului Bucureşti sau de primari (art. 4 din Legea nr. 50/1991
privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru
realizarea locuinţelor).
Autorizaţia de construire reprezintă un act administrativ al
administraţiei publice locale, în temeiul căruia se asigură
respectarea măsurilor legale cu privire la amplasarea, proiectarea,
executarea şi funcţionarea construcţiilor.
Ca acte ale administraţiei publice locale, atât autorizaţia de
construcţie cât şi cea de desfiinţare a construcţiilor sunt supuse
controlului judecătoresc conform Legii nr. 554/2004 a contenciosului
administrativ.
Prin legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi
urbanismul, s-a instituit obligativitatea obţinerii şi eliberării
certificatului de urbanism pentru adjudecarea prin licitaţie a lucrărilor
de proiectare şi execuţie a lucrărilor publice şi pentru legalizarea
actelor de înstrăinare, partajare sau comasare a bunurilor imobile.
Certificatul de urbanism este actul de informare, cu caracter
obligatoriu, prin care autoritatea administraţiei publice judeţene sau
locale face cunoscut regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor
şi alte operaţiuni imobiliare potrivit legii. El se eliberează la cerere de
către preşedinţii consiliilor judeţene, primarul general al municipiului
Bucureşti sau de primari, iar scopul eliberării este de a obţine
autorizaţia de executare a lucrărilor de construcţii sau de desfiinţare a
construcţiilor.
2.6. Regimul circulaţiei juridice a terenurilor proprietate

Page 34 of 90
privată
Regimul comunist, în perioada anilor 1947-1989, a îngrădit

progresiv dreptul de proprietate asupra terenurilor ajungându-se până
acolo încât, prin Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului
şi a localităţilor urbane şi rurale, s-a interzis înstrăinarea terenurilor
prin acte între vii.
După anul 1989, odată cu revenirea societăţii româneşti la
sistemul statului de drept, a fost necesar să se adopte măsuri
reparatorii pentru cei ce au pierdut proprietatea imobiliară pe nedrept.
În privinţa terenurilor, considerăm deosebit de util să amintim două
acte normative, care în actualul sistem de drept au o importanţă
aparte.
În primul rând, trebuie amintit faptul că legea de bază care
reglementează restituirea terenurilor şireconstituirea drepturilor de
proprietate asupra acestora, este Legea nr.18/1991 privind fondul
funciar. Potrivit acestui act normativ, terenurile sunt împărţite pe de o
parte, din punct de vedere al destinaţiei lor iar, pe de altă parte, din
punctul de vedere al formei de proprietate.
În funcţie de primul criteriu terenurile se împart în:
a) terenuri cu vegetaţie agricolă;
b) terenuri cu destinaţie forestieră;
c) terenuri aflate permanent sub apă;
d) terenuri intravilane;
e) terenuri cu destinaţie specială.
Potrivit celui de-al doilea criteriu, putem deosebi între:
a) terenuri aflate în proprietate privată;
b) terenuri aflate în proprietate publică.
Cel de-al doilea act normativ de o importanţă deosebită în
materia terenurilor proprietate privată îl constituie Legea nr. 17/2014
privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării
terenurilor agricole situate în extravilan. Aşa cum rezultă şi din
denumirea sa, legea se referă numai la raporturile de înstrăinare prin
vânzare-cumpărare care privesc terenuri agricole situate în
extravilanul unei localităţi.
Prezentul act normativ consacră câteva caracteristici speciale
incidente vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în
extravilanul unei localităţi din România, în sensul că:
• cetăţenii şi persoanele juridice aparţinând unui stat membru
al UE sau statelor care sunt parte la Acordul privind Spaţiul
Economic European (ASEE) sau la Confederaţia Elveţiană, pot
achiziţiona astfel de terenuri în condiţii de reciprocitate;
• cetăţenii unui stat terţ şi apatridul cu domiciliul într-un stat
terţ, precum şi persoanele juridice având naţionalitatea unui stat
terţ pot dobândi drept de proprietate asupra acestor terenuri în
condiţiile reglementate prin tratatele internaţionale, pe bază de
reciprocitate, dar şi în condiţiile acestei legi;
• obţinerea unui aviz special din partea Ministerului Apărării
Naţionale eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuţii
în domeniul siguranţei naţionale când se pune în discuţie vânzarea-
cumpărarea unui teren agricol situat în extravilan aflat pe o adâncime
de 30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, precum şi
cele de până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale; sau din partea
Ministerului Culturii, respectiv a serviciilor publice deconcentrate în
cazul în care se pune în discuţie vânzarea-cumpărarea unui teren
agricol situat în extravilan pe care sunt situate situri arheologice;
• operaţiunea de vânzare-cumpărare a unor astfel de terenuri, se
face cu respectarea dreptului de preemţiune în următoarea ordine:
coproprietarii; arendaşii; proprietarii vecini; statul român prin
Agenţia Domeniilor Statului;
• potrivit art. 6 din lege, Primăria în raza căreia se află acest bun
imobil are următoarele obligaţii: în termen de o zi de la înregistrarea
cererii privind vânzarea-cumpărarea unui teren agricol să afişeze
timp de 30 de zile oferta de vânzare depusă de vânzător, la sediul său
sau pe pagina de internet; în termen de 3 zile de la înregistrarea
cererii vânzătorului să transmită Ministerului Agriculturii şi
Dezvoltării Rurale şi structurilor teritoriale ale acestuia, un dosar

Page 35 of 90
care să cuprindă lista preemptorilor, respectiv copiile cererii de
afişare şi a ofertei de vânzare;
• acelaşi text de lege, impune şi Ministerului Agriculturii şi
Dezvoltării Rurale, precum şi structurilor teritoriale ale acestuia,
obligaţia ca în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea
dosarului transmis de Primărie, să afişeze pe site-urile oferta de
vânzare, timp de 15 zile.
Pentru a fi valabilă operaţiunea de vânzare-cumpărare a
terenurilor agricole situate în extravilan, aceasta trebuie să respecte
condiţiile de fond şi de formă prevăzute de NCC, dar şi a dreptului de
preemţiune recunoscut persoanelor mai sus amintite. Singura excepţie
reglementată de lege, va fi cazul în care vom fi în prezenţa unei
vânzări-cumpărări a unui teren agricol extravilan, pe care sunt situate
situri arheologice clasate. În această situaţie, vânzarea-cumpărarea se
va face potrivit Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor
istorice, republicată.
3.Dreptul de proprietate publică
3.1. Titularii şi obiectul dreptului de proprietate publică
Sediul materiei dreptului de proprietate publică îl consituie

Constituţia(art.136), Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică
şi regimul juridic al acesteia, Noul Cod civil(art.554, art. 858-875),
Legea apelor nr.107/1996, etc.
Conform definiţiei mai sus enunţate, subiecţii, sau titularii
dreptului de proprietate publică sunt: statul cu privire la bunurile din
domeniul public de interes naţional şi unităţile administrativ-
teritoriale(comuna, oraşul, municipiul şi judeţul) asupra bunurilor din
domeniul public de interes local.
În acest sens, Constituţia statuează că proprietatea publică
aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale. Apoi, Legea
nr.18/1991 stabileşte în art.4 alin.2 că: ’Domeniul public poate fi de
interes naţional, caz în care proprietatea asupra sa, în regim de drept
public, aparţine statului, sau de interes local, caz în care de asemenea,
în regim de drept public, aparţine comunelor, oraşelor, municipiilor
sau judeţelor’(s.n.).
Obiectul dreptului de proprietate publică este reglementat de
NCC, dar şi de dispoziţiile speciale ale Legii nr. 213/1998 privind
proprietatea publică.
Astfel, potrivit art. 859 din NCC, obiect exclusiv al proprietăţii
publice îl constituie:
- bogăţiile de interes public ale subsolului;
- spaţiul aerian;
- apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional;
- plajele;
- marea teritorială;
- resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului
continental;
- alte bunuri stabilite prin lege organică.
Legea organică, nr.213/1998 privind proprietatea publică şi
regimul juridic al acesteia, în art.3 prevede că: „domeniul public este
alcătuit din bunurile prevăzute de art.136 alin.3 din Constituţie, din
cele stabilite prin Anexa care face parte integrantă din prezenta lege şi
orice bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de
interes public şi sunt dobândite de stat sau de unităţile administrativ-
teritoriale prin modurile prevăzute de lege’.
Trebuie să precizăm că anexa acestei legi enumeră bunurile care
fac parte din: a) domeniul public al statului; b) domeniul public
judeţean; c) domeniul public local(comune, oraşe, municipii).
Din categoria bunurilor de uz public, fac parte acele bunuri care
prin natura lor sunt de folosinţă generală adică: pieţele, podurile,
parcurile publice, etc; iar din cea a bunurilor de interes public, acele
bunuri care prin natura lor sunt destinate pentru a fi folosite sau
exploatate în cadrul unui serviciu public precum: căile ferate, reţelele
de distribuire a energiei electrice, clădirile instituţiilor publice, etc.

Page 36 of 90
Desigur, bunurile exemplificate trebuie să fi intrat în proprietatea
statului cu respectarea prevederilor legale în vigoare la data
dobândirii lor, excepţie făcând numai bunurile care potrivit art.136
alin.(3) din Constituţie fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.
Aceste bunuri sunt: ’bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul
aerian, apele cu potenţialul energetic valorificabil, de interes naţional,
plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale
platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea
organică’. Legea organică la care se referă textul este Legea nr.
213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia.
Noţiunea de domeniu public naţional, judeţean şi local nu este
reglementată doar de dispoziţiile legii speciale nr. 213/1998 ci şi de
art. 860 din NCC. Acest text, face referire în alineatul (1) la faptul că,
bunurile proprietate publică fac parte din domeniul public naţional,
judeţean sau, după caz, local.
Delimitarea dintre domeniul public naţional, judeţean şi cel local
se face potrivit dispoziţiilor legale speciale. De asemenea, bunurile
care formează obiectul exclusiv al proprietăţii publice a statului sau a
unităţilor administrativ-teritoriale potrivit legii speciale(Legii nr.
213/1998), nu pot fi trecute din domeniul public al statului în
domeniul public al unităţii administrativ-teritoriale sau invers decât
ca urmare a modificării legii organice respective. În celelalte cazuri,
adică, pentru bunurile care nu sunt prevăzute în mod expres în
dispoziţiile legii speciale, trecerea unui bun din domeniul public al
statului în domeniul public al unităţii administrativ-teritoriale şi
invers se face în condiţiile legii( prin Hotărâre de Guvern pentru
bunurile aflate în domeniul public al statului, respectiv prin hotărârea
Consiliului Local sau, după caz, a Consiliului Judeţean, pentru
bunurile aflate în domeniul public al unităţii administrativ-teritoriale).
3.2. Caracterele juridice specifice dreptului de proprietate

publică
În privinţa dreptului de proprietate publică, art. 861 din NCC

stabileşte următoarele caractere juridice incidente acestuia:
a) Dreptul de proprietate publică este inalienabil. Acest caracter
este înscris în primul rând în conţinutul art. 136 alin. 4 din Constituţie
care stabileşte că bunurile care fac obiectul proprietăţii publice sunt
inalienabile; aşadar, ele nu pot fi înstrăinate prin acte juridice nici în
mod voluntar, nici prin expropriere, de aceea putem afirma că ele sunt
scoase din circuitul civil. Mai mult decât atât, cu unele excepţii,
dreptul de proprietate publică nu poate fi dezmembrat prin
constituirea drepturilor reale derivate: uz, uzufruct, abitaţie, servitute,
etc. - aşadar, noţiunea de inalienabilitate include şi interdicţia de a
înstrăina unele prerogative ale dreptului de proprietate publică. De
asemenea, bunurile nu pot fi gajate sau ipotecate.
b) Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil. Într-
adevăr, el este imprescriptibil extinctiv şi achizitiv; extinctiv pentru că
acţiunea în revendicare poate fi introdusă oricând, dreptul la acţiune
în sens material nu se stinge şi achizitiv deoarece bunurile aflate în
proprietate publică nu pot fi dobândite de nicio persoană prin
uzucapiune. Regula imprescriptibilităţii dreptului de proprietate
publică, este consacrată şi de Legea nr. 18/1991 şi de asemenea de
Legea nr. 213/1998. Imprescriptibilitatea este de fapt o consecinţă a
inalienabilităţii dreptului de proprietate publică.
c) Dreptul de proprietate publică este insesizabil. Aceasta
înseamnă că bunurile ce formează obiectul acestui drept nu pot fi
urmărite de către creditorii proprietarului sau ai persoanelor care le
posedă pe temeiul dreptului real de administrare ori cu alt titlu. Acest
caracter este o consecinţă firească a caracterului inalienabil al
dreptului de proprietate publică deoarece, dacă el nu ar opera, s-ar
ocoli regula inalienabilităţii. În adevăr, dacă această categorie de
bunuri ar fi supusă executării silite, atunci s-ar ajunge la vânzarea lor
silită şi deci la înstrăinarea lor. Aşa cum am mai arătat, Statul este
întotdeauna prezumat ca solvabil şi de aceea nu se aplică asupra

Page 37 of 90
bunurilor sale regimul comun privind urmărirea silită.
3. 3. Moduri de dobândire şi de stingere a proprietăţii

publice. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică
Până la intrarea în vigoare a Noului Cod civil, modurile de

dobândire a proprietăţii publice erau reglementate în dispoziţiile art. 7
din Legea nr. 213/1998, privind bunurile proprietate publică. Odată
cu intrarea în vigoare a dispoziţiilor Noului Cod civil, practic, cea mai
mare parte a cazurile de dobândire a proprietăţii publice prezentate de
dispoziţiile legii speciale amintite, au fost preluate în noile norme de
drept material.
Cert este că dobândirea proprietăţii publice se face numai prin
operaţiuni juridice şi întotdeauna asupra unuor bunuri proprietatea
privată a unei persoane de drept public sau privat. Cu ocazia
schimbării regimului juridic al bunurilor respective ,din privat în
public autoritatea beneficiară nu poate fi alte decât o structură
administrativă centrală sau locală. Prin intermediul acestor
mecanisme juridice de dobândire a proprietăţii publice, bunurile
asupra cărora se va purta dreptul de proprietate publică va face parte
din domeniul public al acelei autorităţi administrative.
Faţă de aceste aspecte, legiuitorul nostru civil a reglementat într-
un mod deosebit de judicios, cazurile în care se poate dobândi
proprietatea publică şi în mod natural şi cele prin intermediul cărora
se poate stinge acest tip de proprietate. În acest context, considerăm
că este foarte util să efectuăm o prezentare generică a modurilor de
dobândire şi respectiv de stingere a proprietăţii publice. De asemenea,
în continuare ne vom opri la o prezentare concisă, dar succintă a
procedurii de expropriere pentru cauză de utilitate publică, ca fiind
cea mai exponenţială procedură prin intermediul căreia se poate
dobândi dreptul de proprietate publică asupra unor bunuri.
3. 3. 1. Enumerarea modurilor de dobândire şi de stingere a

proprietăţii publice
Potrivit art. 863 din NCC, dreptul de proprietate publică se
dobândeşte prin:
a) achiziţie publică, efectuată în condiţiile legii;
b) expropriere pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile
legii;
c) donaţie sau legat, acceptat în condiţiile legii;
d) convenţie cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui sau prin
voinţa dobânditorului, devine de uz ori de interes public;
e) transferul unui bun din domeniul privat al statului în domeniul
public al acestuia sau din domeniul privat al unei unităţi
administrativ-teritoriale în domeniul public al acesteia, în condiţiile
legii;
f) prin alte moduri stabilite de lege.
În privinţa stingerii dreptului de proprietate publică(art. 864
NCC), aceasta se poate efectua prin:
a) pieirea bunului pe cale naturală sau prin intervenţia omului;
b) trecerea bunului în domeniul privat (ea se face prin hotărâre a
guvernului, a consiliului judeţean sau a consiliului local);
c) trecerea unor bunuri din domeniul public în domeniul privat
pentru reconstituirea dreptului de proprietate privată, pentru
retrocedarea lor foştilor proprietari sau pentru a fi vândute.
Proprietatea publică poate fi de domeniu public sau de domeniu
privat; fiecare din aceste domenii pot fi de interes naţional sau de
interes local(judeţean, municipal, orăşenesc sau comunal).
Deoarece, exproprierea pentru cauză de utilitate publică implică
derularea unei proceduri mai complexe, considerăm din punct de
vedere didactic, că această modalitate de dobândire a dreptului de
proprietate publică, prezintă un interes mai larg, motiv pentru care va
fi dezvoltată în rândurile următoare.

Page 38 of 90
3. 3. 2. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică
Autorităţile publice pot să-şi mărească patrimoniul imobiliar prin
modurile de dobândire de drept comun(prin vânzare-cumprare sau
prin liberalităţi). Dar ele pot recurge şi la un alt procedeu care le este
specific şi care are la bază însăşi ideea de putere publică: cedarea
forţată care aplicată imobilelor proprietate privată, se înfăţişează sub
forma exproprierii pentru cauză de utilitate publică.
Alineatul (3) al art. 562 din NCC prevede că: „Exproprierea se
poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit
legii, cu justă şi prealabilă despăgubire, fixată de comun accord între
proprietar şi expropriator. În caz de divergenţă asupra cuantumului
despăgubirilor, aceasta se stabileşte pe cale judecătorească”.
Textele constituţionale dar şi cele din Noul Cod civil, stabilesc pe
de o parte, premisele cedării forţate a dreptului de proprietate, iar pe
de altă parte, o garanţie dată proprietăţii individuale deoarece
exproprierea este subordonată: a) existenţei unei cauze de utilitate
publică; b) plata unei despăgubiri juste şi prealabile.
Despăgubirea trebuie plătită, în principiu, înainte ca
expropriatorul să intre în posesia imobilului expropriat, de comun
acord între proprietar şi expropriator, iar în caz de divergenţă, ea nu
poate fi pronunţată decât de autoritatea judecătorească.
Deci, exproprierea constă în trecerea forţată în proprietatea
publică prin hotărâre judecătorească, după caz, a unor imobile aflate
în proprietate privată cu o justă şi prealabilă despăgubire, pentru
cauză de utilitate publică.
Bunurile supuse exproprierii, sau bunurile expropriabile, sunt
numai bunurile imobile proprietate privată. În acest sens, putem
discuta de două acte normative speciale care reglementează proceduri
de expropriere pentru cauză de utilitate publică:
a) Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de
utilitate publică;
b) Legea nr.255/2010, privind exproprierea pentru cauză de
utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional,
judeţean şi local.
Prin intermediul acestor acte normative speciale, se stabilesc
cazuri în care anumite bunuri imobile pot fi expropriate şi în mod
implicit, se reglementează proceduri speciale de dobândire a dreptului
de proprietate publică, asupra unor imobile care anterior, au avut un
regim de proprietate privată.
Dispoziţiile art. 2 din Legea nr. 33/1994 scot în evidenţă faptul
că: „Pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor
fizice sau a persoanelor juridice cu sau fără scop lucrativ, precum şi
cele aflate în proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor
şi judeţelor”.
În acelaşi spirit, art. 3 din Legea nr. 255/2010, statuează faptul că
pot fi expropriate, bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau
juridice precum şi cele aflate în proprietatea privată a comunelor,
oraşelor, municipiilor, judeţelor.
Referitor la bunurile imobile proprietate publică, ele sunt şi pot fi
oricând afectate unei utilităţi publice prin actul de putere al autorităţii
competente. Nu pot fi supuse exproprierii nici bunurile imobile aflate
în proprietatea privată a statului deoarece, în calitatea sa de proprietar
acesta poate să afecteze utilităţii publice oricare din bunurile pe care
le are în proprietate privată. Putem spune în acest sens, că se va
schimba doar regimul juridic al imobilelor respective. În acelaşi mod,
se pune problema şi pentru bunurile imobile proprietatea privată a
unităţilor administrativ-teritoriale, când utilitatea publică se declară
pentru lucrări de interes local.
Utilitatea publică se declară pentru pentru lucrări de interes
naţional sau pentru lucrări de interes local( art. 5 din Legea nr.
33/1994). Atât Legea nr. 33/1994(art. 6), cât şi Legea nr.255/2010(art.
2), enumeră principalele categorii de lucrări de utilitate publică într-o
listă nelimitativă.
Pentru lucrările de interes naţional utilitatea publică se declară de
către Guvern iar pentru cele de interes local de către consiliile
judeţene, Consiliile Locale,de Consiliul General al municipiului

Page 39 of 90
Bucureşti, după caz.
Actul de declarare a utilităţii publice se aduce la cunoştiinţă
publică prin afişare la sediul Consiliului Local în a cărui rază este
situat imobilul şi prin publicare în Monitorul Oficial al României sau
în presa locală, după cum este vorba despre utilitate publică de interes
naţional sau local(art. 11 dinLegea nr. 33/1994).
Fiind un act administrativ, declaraţia de utilitate publică este
supusă controlului judiciar în baza Legii nr. 554/2004 privind
contenciosul administrativ.
Deoarece, procedura de expropriere pentru cauză de utilitate
publică reglementată de Legea nr. 33/1994, reprezintă o instituţie
judiciară de drept public care completează şi dispoziţiile Legii nr.
255/2010, considerăm util să prezentăm doar etapele cele mai
importante prevăzute de acest act normativ astfel:
A) Măsuri premergătoare exproprierii. Întotdeauna,
exproprierea pentru cauză de utilitate publică, debutează cu
Declaraţia de utilitate publică asupra bunurilor, care aşa cum am mai
amintit, reprezintă un act administrativ supus controlului judiciar.
Înainte de a fi declanşată procedura propriu-zisă a exproprierii, sunt
necesare derularea unor măsuri premergătoare acesteia. În primul
rând, expropriatorul va întocmi planurile care cuprind imobilele
expropriate, cu indicarea numelui proprietarilor şi a ofertelor de
despăgubiri. În termen de 15 zile de la publicare titularilor drepturilor
reale asupra imobilelor în cauză li se va notifica propunerile de
expropriere şi procesul-verbal întocmit de comisia de cercetare
prealabilă (art.13), ei putând face întâmpinare în termen de 45 de zile
de la primirea notificării (art.14 alin.1). Întâmpinările se soluţionează
în termen de 30 de zile de către o comisie a cărei componenţă, mod
de funcţionare şi procedură sunt prevăzute de art. 15-17 din lege.
Prin hotărârea motivată a comisiei se poate accepta sau respinge
punctul de vedere al expropriatorului. În cazul respingerii acesteia,
acesta are posibilitatea să revină cu noi propuneri. În cazul în care şi
acestea sunt respinse, expropriatorul, proprietarul ori titularii altor
drepturi reale asupra imobilului, pot introduce o contestaţie împotriva
hotărârii comisiei la Curtea de Apel în raza căreia este situat imobilul
propus pentru expropriere.
B) Exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor.

Acestea sunt reglementate în Capitolul IV al Legii nr.33/1994.
Soluţionarea cererilor de expropriere este de competenţa Tribunalului
în raza căruia este situat imobilul. Instanţa va verifica dacă sunt
întrunite condiţiile cerute pentru expropriere, fără a putea repune în
discuţie, în principiu, problemele de fond privitoare la expropriere(de
ex., necesitatea acesteia, întinderea, faptul că nu a fost contestată
hotărârea comisiei, etc.). Prin excepţie, Tribunalul va putea exercita
un control asupra problemelor de fond în cazul în care expropriatorul
cere o expropriere parţială iar proprietarul solicită exproprierea totală.
Tot Tribunalul va hotărî şi asupra despăgubirilor cuvenite
fiecăreia dintre persoanele interesate; şi în această fază părţile se pot
învoi asupra întinderii despăgubirilor cuvenite, caz în care instanţa va
pronunţa o hotărâre definitivă. Dacă părţile nu se înţeleg referitor la
cuantumul despăgubirilor, acesta se va stabili de către o comisie
formată din 3 experţi(unul desemnat de expropriator, unul numit de
instanţă şi unul din partea persoanelor supuse exproprierii).
Despăgubirea se compune atât din valoarea reală a imobilului, cât şi
din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane. La stabilirea
valorii reale a imobilului se va ţine seama de valoarea de piaţă a unui
imobil similar la data întocmirii raportului de expertiză. Despăgubirea
stabilită de instanţă va trebui să nu fie mai mică decât cea oferită de
expropriator dar nici mai mare decât cea solicitată de proprietar şi alte
persoane.
Hotărârea pronunţată în materie de expropriere este supusă căilor
de atac prevăzute de lege(apel, recurs).
C) Efectele exproprierii. Exproprierea produce următoarele

efecte juridice:

Page 40 of 90
a) imobilul expropriat trece în proprietatea publică liber de orice
sarcini;
b) se sting drepturile reale derivate din dreptul de proprietate-
uzul, uzufructul, abitaţie, superficie precum şi orice alte drepturi
reale. De asemenea se sting drepturile de concesiune şi dreptul de
folosinţă. Titularii acestor drepturi au drept la despăgubiri;
c) în ce priveşte dreptul de ipotecă şi privilegiul care grevează
bunul expropriat, acestea se strămută de drept asupra despăgubirii
stabilite de instanţă (art.28 alin.2).
d) se sting orice drepturi personale dobândite de alte persoane
asupra imobilului expropriat(de exemplu: cele născute din contractul
de locaţiune, de comodat).
D) Retrocedarea şi dreptul de preemţiune la cumpărarea
imobilului. Dispoziţiile Legii nr. 33/1994, reglementează două
drepturi în favoarea proprietarului imobilului expropriat (art. 35-37)
şi anume:
a) dreptul de a cere şi de a obţine retrocedarea imobilului
expropriat. Dacă imobilele nu au fost utilizate în termen de 1 an
potrivit scopului în considerarea căruia au fost preluate de la
expropriat, respectiv lucrările nu au fost începute, şi nici nu s-a făcut
o nouă declaraţie de utilitate publică, foştii proprietari pot cere
retrocedarea lor(art.35). Cererea de retrocedare se va introduce la
Tribunalul care a hotărât exproprierea. Retrocedarea imobilului se va
face în schimbul unui preţ care nu poate fi mai mare decât
despăgubirea actualizată;
b) dreptul de preemţiune la cumpărarea imobilului în ipoteza în
care expropriatorul s-ar hotărî să-l înstrăineze. Acest drept este
recunoscut fostului proprietar atunci când expropriatorul s-a hotărât
să înstrăineze imobilul şi dacă lucrările pentru care s-a dispus
exproprierea nu s-au realizat (art.37).
În scopul realizării acestui drept, expropriatorul este obligat să
notifice în scris fostului proprietar oferta sa de înstrăinare. Titularul
dreptului de preemţiune îl poate exercita în termen de două luni de la
data comunicării notificării. Orice act de înstrăinare încheiat de către
expropriator cu încălcarea dreptului de preemţiune este lovit de
nulitate relativă deoarece ocroteşte un interes personal.
3.4. Drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice
Drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice, pot fi

considerate şi modalităţi de exercitare a dreptului de proprietate
publică deoarece, este de competenţa organelor centrale ale puterii
executive pentru bunurile din domeniul public de interes naţional şi
autorităţile publice locale pentru bunurile din domeniul public de
interes local, să decidă asupra situaţiei juridice ale acestor bunuri. În
viziunea Noului Cod civil, aceste modalităţi ale proprietăţii publice,
reprezintă drepturi reale principale, derivate din dreptul deproprietate
publică(art. 866-875 NCC). În concret aceste modalităţi, sau drepturi
reale derivate, sunt:
A)Dreptul de administrare a bunurilor din proprietate publică

(art. 867-870 NCC)
El se referă la patrimoniul autorităţilor centrale sau locale. Dar
acest drept poate fi atribuit şi altor subiecte de drept public precum
regiile autonome şi instituţiile centrale. Dreptul de administrare
acordat în favoarea unor persoane juridice de drept public, constituie
principala modalitate de exercitare a dreptului de proprietate publică.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul
public pot fi date, după caz, în administrarea regiilor autonome, a
prefecturilor, a autorităţilor publice centrale şi locale, a altor instituţii
publice de interes naţional, judeţean şi local. Aşadar, titularii
dreptului de administrare sunt: regiile autonome, prefecturile şi
autorităţile publice centrale şi locale cu personalitate

Page 41 of 90
juridică(ministere, comisii judeţene şi consilii locale), instituţiile
publice de interes naţional, judeţean sau, după caz, local.
Dreptul de administrare ia naştere în temeiul unor acte de drept
administrativ. Aşadar, dreptul de administrare este un drept real
principal şi el este constituit pe temeiul proprietăţii publice. El are o
natură mixtă: astfel, în raport cu titularii dreptului de proprietate
publică are o natură administrativă şi o natură civilă faţă de celelalte
subiecte de drept. Dreptul de administrare este un drept real
corespunzător dreptului de proprietate publică.
În ceea ce priveşte caracterele juridice ale dreptului de
administrare, ele sunt aceleaşi cu cele ale dreptului de proprietate
publică, anume: este inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil;
B) Dreptul de concesiune (art. 871-873 NCC)

Acest drept, reprezintă un mijloc juridic de utilizare a proprietăţii
publice care rezultă în primul rând din prevederile art.136 alin.(4) din
Constituţie, care statuează că bunurile proprietate publică pot fi
concesionate sau închiriate, potrivit legii.
Noul Cod civil, reglementează acest drept real corespunzător
dreptului de proprietate publică, în prevederile art. 871-873. Aceste
texte, stabilesc conţinutul, exercitarea şi titularul acţiunii în justiţie
pentru apărarea acestui drept.
De asemenea, Legea nr.215/2001 privind administraţia publică
locală, prevede că bunurile ce aparţin domeniului public sau privat de
interes local pot fi concesionate sau închiriate. Legea nr.213/1998
privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, statuează
faptul că, operaţiunea de concesionare a bunurilor proprietate publică,
se va face prin licitaţie publică, în condiţiile legii.
Concesionarea este reglementată prin anumite dispoziţii speciale.
Este vorba de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 34/2006 privind
atribuirea contractelor de achiziţie publică, a contractelor de
concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiune de
servicii, precum şi de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 54/2006
privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate
publică. În concepţia acestor dispoziţii legale, contractul de
concesiune este contractul prin care o persoană numită concedent
transmite pentru o perioadă determinată, de cel mult 49 de ani, unei
alte persoane numită concesionar, care acţionează pe riscul şi
răspunderea sa, dreptul şi obligaţia de exploatare a unui bun, a unei
activităţi saua
unuiserviciupublic,înschimbuluneiredevenţe.Concesiuneapoate fi de
trei feluri:
a) Concesiunea de bunuri; b) Concesiunea de servicii publice; c)
Concesiunea de lucrări publice. În ceea ce priveşte natura acestui
contract, majoritatea doctrinarilor consideră că el are o natură mixtă.
Dreptul de concesiune este un drept real, temporar şi inalienabil. El
nu poate fi subconcesionat; deci contractul de concesiune are un
caracter intuitu personae.
Subiecţii, sau titularii acestui drept sunt: concedentul care poate
fi autoritatea publică care acţionează în numele statului, al judeţului,
al oraşului ori al comunei, şi concesionarul care poate fi orice
persoană fizică sau juridică de drept privat(română sau străină) cât şi
de drept public. (A se vedea în acest sens art. 871 NCC, precum şi art
6 din OUG nr.54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de
bunuri)
Pentru perioada concesiunii, concesionarul are posesia şi
folosinţa bunului şi totodată dreptul de a culege fructele acestuia.
Aşadar, concesionarul nu are drept de dispoziţie juridică asupra
bunului.
Durata concesiunii poate fi de 49 de ani, dar termenul poate fi
prelungit cu cel mult jumătate din durata iniţială.
Încetarea concesiunii are loc prin:
- împlinirea termenului, când contractul încetează de drept;
- prin denunţarea unilaterală a contractului de către concedent;
- prin rezilierea contractului;

Page 42 of 90
- prin dispariţia bunului concedat ori printr-o imposibilitate
obiectivă de a-l exploata;
C) Dreptul de folosinţă gratuită asupra unor bunuri din

domeniul public(art. 874-875 NCC)
Noul Cod civil, reglementează acest drept real corespunzător
dreptului de proprietate publică prin intermediul căruia se poate
acorda folosinţa cu titlu gratuit, a unui bun mobil sau imobil, pe
termen limitat, în favoarea instituţiilor de utilitate publică.
Totodată art.136 alin.(4) din Constituţie, stabileşte că: ’(n.r.
bunurile proprietate publică). De asemenea ele pot fi date în folosinţă
gratuită instituţiilor de utilitate publică’.
Dreptul de folosinţă gratuită poate fi definit ca fiind acel drept
real principal, esenţialmente temporar, asupra unor bunuri proprietate
publică, constituit prin acte administrative individuale, cu titlu gratuit,
în favoarea unor instituţii de utilitate publică. Prin utilitate publică, se
poate întelege orice activitate care vizează atingerea unor scopuri
benefice în domenii de interes public general şi/sau comunitar.
Definiţia enunţată pune în lumină caracterele dreptului de
folosinţă gratuită, care pot fi:
a) este un drept real corespunzător dreptului de proprietate
publică;
b) este un drept cu titlu gratuit, deoarece titularul nu trebuie să
plătească vreo chirie, redevenţă sau taxă;
c) este un drept care se poartă asupra unor bunuri mobile sau
imobile, normele legale fac referire, in lato sensu la bunuri
proprietate publică;
d) este un drept temporar întrucât este constituit numai
pentru o anumită perioadă de timp;
e) este un drept revocabil, autoritatea care l-a constituit
putând reveni asupra acestui act;
f) poate fi apărat de către titularul său, în faţa instanţei de
judecată, prin intermediul acţiunii confesorii.
Mai trebuie subliniat că acest drept este opozabil erga
omnes mai puţin titularului dreptului de proprietate publică.
Acest drept presupune posesia şi folosinţa de care se bucură
titularul său. Însă, potrivit dispoziţiilor regăsite în conţinutul
articolului 874 alin.(2) NCC, în lipsa unor dispoziţii contrare în
actul de constituire, titularul nu beneficiază de fructele civile ale
bunului.
Capitolul III. Modalităţile juridice ale dreptului

de proprietate privată
1. Consideraţii generale
Aşa cum am studiat în rândurile anterioare, dreptul de proprietate

privată este cel mai important şi complex drept real deoarece, titularul
său se bucură de totalitatea atributelor sau a prerogativelor care îl
compun. Aşadar, dreptul de proprietate este un drept total tocmai
pentru faptul că proprietarul are toate puterile asupra bunului său, iar
din punct de vedere teoretic, putem denumi această stare ca, deplina
proprietate a titularului.
De asemenea, am mai putea afirma că dreptul de proprietate
privată poate fi pur şi simplu, în cazul în care are ca titular o singură
persoană sau afectat de modalităţi. Pentru a înţelege mai bine
noţiunea, modalităţile dreptului de proprietate, trebuie să avem în
vedere faptul că, în unele situaţii, dreptul de proprietate are o anume
complexitate care poate rezulta din aceea că dreptul nu mai este pur şi
simplu, sau că acesta nu mai reprezintă un drept total pentru titularul

Page 43 of 90
său. El poate fi afecta de modalităţi în sensul că, fie este un drept de
proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care aparţin
simultan şi concomitent mai multor titulari, fie existenţa viitoare a
dreptului din patrimoniul titularului este legată de un eveniment sau
de o împrejurare prevăzută de legiuitor, ori care poate fi stabilită de
voinţa omului.
În concluzie, putem defini modalităţile dreptului de proprietate
ca fiind acele moduri care afectează dreptul de proprietate, în sensul
că aduc puterii proprietarului anumite restricţii, fără ca proprietatea
să fie dezmembrată.
Din punct de vedere didactic, putem reţine că modalităţile
dreptului de proprietate privată sunt:
a) Proprietatea comună cu variantele ei:
- Proprietatea comună pe cote-părţi, care la rândul ei poate fi:
coproprietatea sau proprietatea obişnuită sau temporară şi
coproprietatea sau proprietateaforţată şi perpetuă;
- Proprietatea comună în devălmăşie;
b) Proprietatea rezolubilă sau condiţională;
c) Proprietatea anulabilă;
d) Proprietatea periodică.
Având în vedere aceste modalităţi ale dreptului de proprietate
privată, în cele ce urmează vom încerca o succintă analiză a fiecăreia
dintre ele.
2. Generalităţi privind proprietatea comună
Una dintre cele mai complexe modalităţi ale dreptului de

proprietate privată o reprezintă proprietatea comună. Acest drept de
proprietate se manifestă asupra unuia sau mai multor bunuri mobile
sau imobile care aparţin simultan şi concomitent mai multor titulari.
Dar care sunt titularii care pot exercita proprietatea comună? În
general, sunt persoanele fizice sau juridice de drept privat însă, pot fi
şi persoane de drept public, atunci cănd proprietatea comună se poartă
asupra unor bunuri aflate în domeniul privat al acestora. De
asemenea, proprietatea comună poate fi exercitată şi în mod mixt, de
către una sau mai multe persoane de drept privat şi una sau mai multe
persoane de drept public( de exemplu, asupra unei părţi dintr-un
imobil are un drept de proprietate o persoană fizică şi pe cealaltă
parte a imobilului o instituţie publică).
Aşa cum vom putea remarca în rândurile următoare, proprietatea
comună are o complexitate particulară în sensul că, se poate constitui
prin voinţa omului sau printr-o împrejurare stabilită de legiuitor.
2.1. Definiţia şi formele proprietăţii comune
Fiind cea mai complexă modalitate a dreptului de proprietate

privată, proprietatea comună are alocat un loc destul de important în
dispoziţiile Noului Cod civil şi în acest sens, am putea spune că
regimul juridic al acesteia este mult mai judicios reglementat.
Definiţia proprietăţii comune, arată faptul că reprezintă acea
proprietate care se caracterizează prin aceea că prerogativele
dreptului de proprietate aparţin împreună şi concomitent mai multor
persoane.
Formele proprietăţii comune potrivit art. 632 NCC sunt
următoarele:
a) Proprietatea comună pe cote-părţi, cu variantele ei:
A. Proprietatea comună pe cote-părţi obişuită;
B. Proprietatea comună pe cote-părţi forţată;
b) Proprietatea în devălmăşie .
De asemenea, în cadrul formelor proprietăţii comune am mai
putea aminti şi despre proprietatea periodică, care, în teorie mai este
denumită şi proprietatea partajabilă în timp. Întrucât această formă a
proprietăţii comune are pentru prima oară o reglementare normativă
în Codul civil şi mai mult decât atât, câteva particularităţi specifice,

Page 44 of 90
am considerat util ca prezentarea teoretică să fie făcut distinct de
celelalte forme ale proprietăţii comune, în ultima secţiune a acestui
capitol.
2. 1. 1. Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi

Dacă am defini dreptul de proprietate comună pe cote-părţi, am
putea reţine că reprezintă acea modalitate a dreptului de proprietate
care se caracterizează prin faptul că un bun aparţine concomitent
mai multor titulari, fiecare dintre aceştia având o cotă-parte ideală
din dreptul de proprietate(de aceea, mai este denumită şi
coproprietate).
Referitor la drepturile coproprietarilor, acestea pot fi inegale (de
ex., 1/8, 7/8, etc.). În cazul în care proprietatea comună are ca obiect
nu un bun determinat, ci o universalitate de bunuri, ea se numeşte
indiviziune. Coproprietatea se deosebeşte de indiviziune în sensul că
prima este o modalitate a dreptului de proprietate, iar indiviziunea
constituie o modalitate a patrimoniului.
Din punctul de vedere al duratei sale, proprietatea comună la
rândul său este de două tipuri: A) Proprietatea comună pe cote-
părţi obişnuită (art. 634-645 NCC) şi B) Proprietatea comună pe
cote-părţi forţată (art. 646-666 NCC).
A) Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită

În esenţă, în ceea ce priveşte proprietatea comună pe cote-părţi
obişnuită, trebuie reţinut faptul că fiecare coproprietar, este titularul
exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate şi poate dispune
cu privire la menţinerea sau la încetarea acesteia. Putem spune că
aceste persoane se găsesc într-o stare de indiviziune.
Pentru a înţelege mai bine acest tip de proprietate comună, este
bine să reţinem următoarele exemple: a) când defunctul lasă mai
mulţi moştenitori şi când aceştia devin coproprietarii bunului sau
bunurilor succesorale, dar şi debitorii comuni ai datoriilor existente;
b) când două persoane cumpără în comun un autoturism, un
apartament, etc. Cotele părţi ale proprietarilor comuni sunt prezumate
a fi egale până la proba contrarie.
În consecinţă, caracteristica acestui tip de proprietate comună
este faptul că ea se menţine decât prin voinţa tuturor
coproprietarilor(oricare dintre ei are libertatea de a-i pune capăt
oricând cerând partajul potrivit art. 669-686 NCC), de aceea se mai
numeşte şi temporară.
Proprietatea comună obişnuită sau aşa cum am denumit-o,
proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită, se poate constitui:
- printr-o moştenire când în urma autorului (de cujus) rămân mai
mulţi moştenitori;
- printr-un act juridic (contract) în care mai multe persoane
dobândesc împreună un bun;
- ca efect al desfacerii căsătoriei când proprietatea devălmaşă a
soţilor se transformă în coproprietate obişnuită pe cote-părţi.
- printr-o coposesiune exercitată de mai multe persoane asupra
unuia sau mai multor bunuri (uzucapiunea);
Exercitarea dreptului de proprietate comună pe cote părţi cu
caracter obişnuit sau temporar, scoate în evidenţă două principii
esenţiale:
a) Primul principiu stabileşte că un coproprietar nu are un drept
exclusiv asupra unei părţi determinate din bunul privit în
materialitatea sa.
Din acest principiu, rezultă că niciun act nu poate fi făcut cu
privire la bun, fără acordul unanim al celorlalţi coproprietari, de
aceea trebuie să distingem între actele materiale şi actele juridice cu
privire la acel bun sau la acele bunuri.
* Actele materiale constau în acte materiale de folosinţă şi acte
materiale de dispoziţie.
Actele materiale de folosinţă privesc atributul folosinţei (usus)
bunului sau bunurilor din coproprietate. Putem afirma că în cadrul
acestei modalităţi există o pluralitate de posesii ce se exercită asupra

Page 45 of 90
aceluiaşi bun comun. Dacă, însă, coproprietarii nu se înţeleg cu
privire la folosirea materială a bunurilor, dispoziţiile art. 639 NCC
prevăd posibilitatea acestora de a se adresa instanţei în vederea
pronunţării unei hotărâri judecătoreşti în acest sens. Acțiunea
respectivă va avea denumirea de partaj de folosință.
Cu privire la fructele şi productele bunului indiviz, acestea pot
reveni fiecărui coproprietar în funcţie de cota parte pe care o are din
dreptul de proprietate(art. 637 NCC). Însă, este util să facem o
distincţie între fructele civile şi cele fructele industriale, deoarece,
acestea din urmă presupun o activitate a omului în producerea lor. De
aceea, trebuie reţinut faptul că fructele civile se cuvin tuturor
coproprietarilor pentru că ele nu sunt rodul muncii unuia sau altuia
dintre coproprietari (bineînţeles în limita cotelor lor), iar în privinţa
fructelor industriale, acestea pot fi culese de un coproprietar care a
depus o muncă în obţinerea lor însă, ele, vor face parte din masa
partajabilă. În aceste condiţii, acel coproprietar care a suportat singur
cheltuielile producerii sau culegerii fructelor, va avea dreptul la
restituirea cheltuielilor respective din partea celorlalţi coproprietari.
Actele materiale de dispoziţie, au incidentă aceeaşi regulă a
unanimităţii, întrucât un singur coproprietar nu poate decide
împotriva voinţelor celorlalţi coproprietari cu privire lucrări ce ar
conduce la schimbarea destinaţiei bunului.
*Actele juridice constau în acte de conservare, acte de
administrare şi acte de dispoziţie.
- actele juridice de conservare: potrivit dispoţiilor art. 640 din
NCC, fiecare coproprietar poate să facă acte de conservare cu privire
la bunul comun fără acordul celorlalţi coproprietari;
- actele juridice de administrare: pot fi încheiate de regulă cu
acordul majorităţii coproprietarilor; ca excepţie, alineatul 2 al art.
641 prevede faptul că actele de administrare care limitează îm mod
substanţial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în
raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin
raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi
coproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu acordul acestora;
- actele juridice de dispoziţie: vor fi încheiate numai cu acordul
tuturor coproprietarilor sub sancţiunea inopozabilităţii faţă de
coproprietarul care nu a consimţit expres sau tacit la încheierea
actului, aşa cum prevede art. 642 alin. 1.
b) Cel de-al doilea principiu recunoaşte faptul că orice
coproprietar poate înstrăina sau greva cota sa parte din dreptul de
proprietate asupra bunului, în favoarea unui terţ sau a unuia dintre
coproprietari.
Este normal să fie aşa deoarece, fiecare dintre copărtaşi are un
drept de proprietate propriu, exclusiv asupra cotei sale. Această
înstrăinare poate avea loc deopotrivă atât prin acte cu titlu oneros, cât
şi prin acte cu titlu gratuit;prin acte între vii sau prin acte pentru cauză
de moarte.
Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor scot în evidenţă
următoarele aspecte deosebit de importante referitoare la exercitarea
acestui tip de proprietate comună. În calitatea lor de coproprietari,
aceştia au şi unele drepturi sau obligaţii. Astfel, coproprietarii vor
împărţi beneficiile, dar în acelaşi timp, vor suporta sarcinile
coproprietăţii în raport cu cota lor parte din drept.
Încetarea coproprietăţii obişnuite poate avea loc oricând şi prin
diverse modalităţi. Astfel, încetarea coproprietăţii poate avea loc în
următoarele moduri:
a) în cazul în care toate cotele-părţi din dreptul de proprietate
sunt dobândite, prin acte juridice sau prin uzucapiune, de unul dintre
copărtaşi sau de o terţă persoană;
b) prin pieirea totală a bunului sau prin expropriere;
c) prin partaj (conveţional sau judiciar).
B) Proprietatea comună pe cote-părţi forţată (art. 646-666

NCC)
Este o coproprietate forţată deoarece există şi se menţine

Page 46 of 90
indiferent de voinţa coproprietarilor. De asemenea, este considerată şi
perpetuă deoarece scopul său este unul permanent.
Obiectul proprietăţii comune pe cote-părţi forţate şi perpetue este
format numai din bunuri imobile, care prin natura lor nu pot fi
împărţite. De asemenea, aceste bunuri imobile care fac obiectul
prezentei varietăţi de proprietate comună, sunt accesorii şi pot fi
folosite în mod permanent de doi sau mai mulţi proprietari imobiliari,
dar şi asupra unor bunuri mobile. Această coproprietate urmează
soarta juridică a bunului principal (accesorium sequitur principale) şi
de aici concluzia că aceasta nu poate fi înstrăinată decât odată cu
bunul principal.
Cu privire la regimul juridic general al proprietăţii comune pe
cote-părţi forţate şi perpetue, este util să reţinem că fiecare
coproprietar poate utiliza bunul aflat în stare de coproprietate forţată,
cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea
folosinţei de către ceilalţi coproprietari. Când bunul comun are
caracter accesoriu în raport cu bunul principal, fiecare coproprietar
poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate
asupra bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de
dispoziţie asupra bunului principal. De asemenea, cheltuielile pentru
întreţinerea şi conservarea bunului comun se suportă proporţional cu
cota parte din drept a fiecărui coproprietar.
Astfel, limitele exercitării acestui tip de coproprietate sunt
următoarele:
a) prin folosinţă să nu aducă atingere dreptului egal şi reciproc al
celorlalţi coproprietari;
b) folosinţa trebuie exercitată numai pentru utilizarea bunului
principal pentru care a fost afectat bunul accesoriu.
Un coproprietar nu poate face acte de dispoziţie prin care să
înstrăineze bunul aflat în coproprietate forţată, dar poate înstrăina
oricând bunul principal, fără consimţământul celorlalţi(de exemplu,
înstrăinarea unui apartament care presupune implicit şi înstrăinarea
părţilor comune, holul comun al scării, uscătorul, etc.).
Cazurile de coproprietate forţată prevăzute de Noul Cod civil
sunt următoarele:
a) părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau
apartamente (art. 649). Sunt considerate părţi comune următoarele
bunuri: terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa
construită, cât şi din cea neconstruită; fundaţia, curtea interioară,
structura clădirii, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi
despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul,
terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele, ascensoarele;
instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de
încălzire şi de gaze, canalele pluviale, etc. Încetarea destinaţiei de
folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe
etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor
coproprietarilor.
b) despărţiturile comune (art.660). În acest caz, ne putem referi
la zidul comun(înălţarea acestuia se stabileşte de părţi, fără a depăşi
2 m, socotindu-se şi coama zidului),şanţul comun, precum şi orice
altă despărţitură între două fonduri.Vecinul care nu a contribuit la
realizarea despărţiturii comune poate dobândi un drept de proprietate
asupra acesteia, plătind jumătate din valoarea actualizată a
materialelor şi manoperei folosite şi, după caz, jumătate din valoarea
terenului pe care despărţitura a fost construită;
De asemenea, este foarte util să reţinem că în sensul art. 661
NCC, sunt semne de necomunitate următoarele: când culmea zidului
este dreaptă şi perpendiculară spre un fond şi înclinată spre celălalt
fond, zidul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a
proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului; când
pământul este aruncat sau înălţat exclusiv pe o parte a şanţului, se
prezumă că şanţul este în proprietatea exclusivă a proprietarului
fondului pe care este aruncat pământul; sunt considerate semne de
necomunitate orice alte semne care fac să se prezume că zidul a fost
construit exclusiv de unul dintre coproprietari:
- proprietarii fondurilor învecinate pot fi obligaţi la construirea

Page 47 of 90
unei despărţituri comune;
- înălţimea zidului comun se stabileşte de către părţi, dar fără a
depăşi 2 metri, socotindu-se şi coama zidului;
- cheltuielile de întreţinere şi reparare a despărţiturilor comune
sunt suportate de coproprietari, proporţional cu dreptul fiecăruia; în
lipsa participării la cheltuieli coproprietarul renunţă la dreptul său de
proprietate asupra despărţiturii comune;
- oricare dintre coproprietari are dreptul să sprijine construcţii ori
să instaleze grinzi în zidul comun cu obligaţia de a lăsa 6 centimetri
spre celălalt coproprietar şi fără a afecta dreptul acestuia de a sprijini
construcţiile sale ori de a instala propriile grinzi în zidul comun;
- înălţarea zidului peste limita zidului comun poate fi făcută de
către oricare dintre coproprietari, cu obligaţia de a suporta singur
cheltuielile de înălţare peste limita zidului comun, precum şi
cheltuielile de reparare a părţii comune a zidului ca urmare a înălţării
acestuia;
c) proprietatea periodică(art.687). Acest tip de coproprietate
forţată, va fi analizat în mod separat, datorită importanţei sale
teoretice şi practice asupra proprietăţii unui bun;
d) bunurile care constituie amintiri de familie (art.1141). În
această catgorie, putem include următoarele bunuri: corespondenţa
purtată de membrii familiei, arhivele familiale, decoraţiile, armele de
colecţie, portretele de familie, etc.;
e) bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două
imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea. De exemplu,
potecile, drumurile, fântânile şi izvoarele. Este foarte util de reţinut
faptul că, acestea trebuie să fie situate chiar pe linia despărţitoare a
proprietăţilor;
f) bunurile comune afectate utilizării a două sau mai multor
fonduri. De exemplu, o centrală termică sau alte instalaţii care
deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier
de locuinţe, etc;
Încetarea coproprietăţii forţate. Principiul general este că
această coproprietate este permanentă, dar poate înceta în următoarele
cazuri:
a) prin acordul coproprietarilor(de exemplu: curtea unei case cu
mai multe apartamente, podul unei cladiri comune, etc.);
b) când menţinerea acesteia nu se mai impune(de exemplu: deşi
coproprietarii nu au ajuns la o înţelegere pentru un partaj, podul unei
case poate fi partajat de instanţa de judecată fără a fi lezate interesele
vreunuia);
c) când un coproprietar dobândeşte proprietatea exclusivă a
întregului imobil de la ceilalţi coproprietari;
d) când intervine exproprierea pentru cauză de utilitate publică;
e) pieirea integrală a bunului aflat în coproprietate.
2. 1. 2. Proprietatea comună în devălmăşie

Reprezintă, acel tip de proprietate comună potrivit căruia
obiectul ei aparţine nefracţionat titularilor. Cu toate că oricând două
sau mai multe persoane pot dobândi anumite bunuri împreună printr-o
convenţie, sau prin efectul legii, în momentul de faţă, legislaţia
noastră prevede singurul caz de devălmăşie ca fiind cel legat de
dreptul de proprietate în devălmăşie al soţilor, care îşi are temeiul în
comunitatea de bunuri a acestora. Regimul juridic al bunurilor
comune ce aparţin soţilor, este reglementat de art. 339 NCC.
Proprietatea devălmaşă a soţilorare ca obiect numai acele bunuri
care au fost dobândite de ei sau de oricare dintre ei în timpul
căsătoriei şi care potrivit legii pot constitui bunuri comune, cu
excepţia bunurilor proprii reglementate de art. 340 NCC.
Încetarea dreptului de proprietate în devălmăşie, se face odată cu
încetarea regimului comunităţii legale. Această operaţiune poartă
denumirea de lichidare a comunităţii(partaj convenţional sau judiciar)
şi este reglementată de art. 357 NCC. Excepţie de la acest caz,
constituie situaţia partajului( conveţional sau legal) în timpul
regimului comunităţii legale potrivit art. 358 NCC.

Page 48 of 90
3. Partajul potrivit Noului Cod civil(art. 669-686)
Partajul sau împărţeala, este aceea operaţiune juridică prin care

încetează starea de coproprietate sau de indiviziune, în sensul că
bunul sau bunurile stăpânite pe cote-părţi sunt împărţite
materialmente între copărtaşi, fiecare devenind proprietar exclusiv
asupra unei părţi determinate asupra unui anume bun dintre acelea
care formau obiectul coproprietăţii. Potrivit dispoziţiilor art. 669
NCC, încetarea coproprietăţii poate fi cerută oricând de orice
copărtaş, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act
juridic ori hotărâre judecătorească, sau când acţiunea de partaj este
paralizată prin invocarea uzucapiunii.
Obiect al procedurii partajului îl pot constitui bunurile ca fac
obiect al proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuită şi a proprietăţii
comune în devălmăşie, cu excepţia proprietăţii comune pe cote-părţi
forţate. Totodată, nu poate face obiect al partajului bunul comun
folosit şi dobândit de unul dintre coproprietari prin uzucapiune.
Regulile privitoare la modul de efectuare a partajului sunt
reglementate de art. 676 NCC. Acest text, relevă ca regulă generală
faptul că, partajul bunurilor comune se va face în natură,
proporţional cu cota-parte a fiecărui coproprietar.( de exemplu,1/2,
sau 1/4, ori 1/8, etc.) Însă, acest text stabileşte şi anumite reguli
speciale atunci când bunul este indivizibil ori nu este comod
partajabil în natură. În aceste situaţii se vor ţine cont de următoarele
reguli speciale:
a) atribuirea întregului bun se va face, la cerere, în favoarea
unuia sau a mai multor coproprietari, în schimbul unei sulte;
b) vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari, se va face
cu respectarea dispoziţiilor prevăzute de art. 1.650 NCC ori, în caz de
neînţelegere, la licitaţie publică prin intermediul executorului
judecătoresc, potrivit art. 990 şi 991 din noul Cod de procedură civilă.
Distribuirea preţului obţinut, se va face de către instanţa de judecată,
către coproprietari, proporţional cu cota-parte a fiecăruia dintre
aceştia.
De asemenea, este foarte util să reţinem faptul că partajul poate fi
făcut prin buna învoială a coproprietarilor (partajul convenţional
sau împărţeala voluntară), sau pe cale judecătorească(partajul
judiciar sau împărţeala judiciară).
Bunul comun aflat în coproprietate, poate fi urmărit cu
respectarea dispoziţiilor art. 678 NCC. Potrivit acestui text, creditorii
personali ai unui coproprietar pot urmări silit cota lui parte din dreptul
asupra bunului comun(dacă aceasta este determinată), sau pot cere
instanţei de judecată partajul(împărţeala) bunului, caz în care
executarea silită se va face asupra părţii de bun sau, după caz, asupra
sultei cuvenite coproprietarului debitor. În cazul vânzării silite a unei
cote-părţi determinate proprietatea copărtaşului, executorul
judecătoresc îi va notifica pe ceilalţi coproprietari cu cel puţin două
săptămâni înainte de vânzare despre ziua, ora şi locul licitaţiei.
Coproprietarii vor avea un drept de preemţiune în faţa celorlalţi
participanţi la licitaţie, în sensul că, la preţ egal, coproprietarii vor fi
preferaţi la adjudecarea cotei-părţi respective.
Un aspect deosebit de important este prevăzut de dispoziţiile art.
674 NCC, cu privire la condiţiile speciale ale partajului prin buna
învoială referitoare la capacitatea de exerciţiu. Acest text, se aplică
situaţiei în care un coproprietar este lipsit de capacitate de exerciţiu
ori are capacitate de exerciţiu restrânsă. Partajul în acest caz, va putea
fi efectuat prin bună învoială numai cu autorizarea instanţei de tutelă
prevăzute de art. 107 NCC şi dacă este cazul, a ocrotitorului legal
(părinte, tutore sau curator special).
Partajul pe cale judecătorească(judiciar) se realizează prin
următoarele modalităţi:
a) prin partajarea în natură a bunului sau bunurilor;
b) prin atribuirea bunului comun în proprietatea exclusivă a

Page 49 of 90
unuia dintre copărtaşi. Atribuirea bunului se face numai cu acordul
copărtaşului, iar dacă acesta acceptă, va fi obligat la plata unei sulte
către ceilalţi copărtaşi.
c) prin vânzarea bunului şi împărţirea echivalentului bănesc.
Această modalitate se realizează când bunul comun nu este dorit de
nici unul dintre copărtaşi. Instanţa de judecată va dispune vânzarea lui
stabilind totodată dacă vânzarea se va face de părţi prin bună învoială
ori de către executorul judecătoresc.
Efectele partajului (art. 680 NCC). Împărţeala are caracter
constitutiv de drepturi. Din caracterul constitutiv decurge consecinţa
că fiecare copărtaş este considerat proprietar exclusiv al bunurilor
sau, după caz al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu
începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de
data încheierii actului, în cazul împărţelii voluntare, sau după caz, de
la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti; prin urmare actul
de partaj producându-şi efectele doar pentru viitor iar nu şi pentru
trecut (ex nunc). În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se
produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau
hotărârea judecătorească rămasă definitivă, au fost înscrise în Cartea
funciară.
Desfiinţarea partajului(art. 684 NCC). Partajului prin buna
învoială (conveţional) poate fi desfiinţat pentru cauze de nulitate
absolută sau de nulitate relativă, practic pentru cauze similare
contractelor,dar şi prin intermediul rezoluţiunii/rezilierii potrivit art.
1.516 alin. (2) pct. 2 NCC. De asemenea, este util să reţinem faptul
că, partajul făcut fără participarea tuturor coproprietarilor este lovit de
nulitate absolută.
În cazul în care partajul a fost efectuat pe cale judecătorească,
hotărârea judecătorească pronunţată, va putea fi desfiinţată doar pe
calea revizuirii şi numai pentru motivele arătate în dispoziţiile art.
509 din NCPC.
4. Proprietatea rezolubilă şi proprietatea anulabilă
Alte două modalităţi ale dreptului de proprietate privată vor fi

prezentate în rândurile următoare. Proprietatea rezolubilă, respectiv
proprietatea anulabilă nu au o reglementare proprie oferită de
dispoziţiile Noului Cod civil, aşa cum se bucură proprietatea comună
sau cea periodică însă, aceste două modalităţi ale dreptului de
proprietate privată după cum vom observa prezintă o importanţă
deosebită pentru sistemul nostru de drept material.
Este foarte util să reţinem încă de la aceste prezentări preliminarii
că, atât proprietatea rezolubilă sau condiţională (A), cât şi
proprietatea anulabilă (B), sunt modalităţi ale dreptului de proprietate
privată care pot fi transmise numai dacă se indeplineşte o condiţie sau
un eveniment viitor.
A) Proprietatea rezolubilă sau condiţională

Sunt cazuri când, fie prin voinţa celui care transmite, fie prin
voinţa legiuitorului, proprietatea se dobândeşte sub o anumită
condiţie.
De aceea putem spune că, proprietatea rezolubilă, este aceea
proprietate care poate fi transmisă numai dacă se realizează un
eveniment(o condiţie) care poate fi în interesul celui care transmite
sau în interesul celui care dobândeşte.
Următorul exemplu va fi edificator: o persoană vinde un imobil
cu condiţia de a primi preţul în două tranşe, în caz contrar va reintra
în posesia acelui bun. Cumpărătorul la data semnării contractului de
vânzare-cumpărare devine proprietar al imobilului, sub condiţie
rezolutorie (art. 1.401 NCC). Până la achitarea întregului preţ,
cumpărătorul este proprietar sub condiţie rezolutorie. Dacă nu
plăteşte preţul în tranşele stabilite, vânzătorul redevine proprietarul
imobilului respectiv. Dacă cumpărătorul plăteşte preţul la tranşele
stabilite, atunci la data achitării integrale a preţului, va deveni
proprietar pur şi simplu.
Un alt exemplu, ne poate edifica cum poate afecta o condiţie

Page 50 of 90
suspensivă(art. 1.400 NCC), proprietatea rezolubilă: în exemplul de
mai sus, la data semnării contractului de vânzare-cumpărare,
vânzătorul nu transmite dreptul de proprietate ci doar stipulează o
dată ulterioară, după plata preţului. Până la momentul plăţii preţului,
vânzătorul este proprietar sub condiţie rezolutorie, iar cumpărătorul
sub condiţie suspensivă. Dacă cumpărătorul plăteşte preţul la
termenul stabilit, atunci condiţia suspensivă a cumpărătorului a fost
realizată, iar bunul va trece din patrimoniul vânzătorului în cel al
cumpărătorului care se va bucura de un drept de proprietate pur şi
simplu asupra acelui bun, din momentul încheierii actului juridic de
transmitere.
Din cele expuse rezultă că întotdeauna când un bun este transmis
sub condiţie vor exista doi proprietari dintre care unul sub condiţie
suspensivă iar celălalt sub condiţie rezolutorie. Proprietarul sub
condiţie suspensivă poate face acte de conservare a dreptului său, ca
un adevărat creditor al celeilalte persoane(art.1.409 NCC). Dar
proprietarul sub condiţie rezolutorie este acela care, de regulă, are
posesia bunului şi are aparenţa proprietăţii; ori tocmai prin această
situaţie recunoscută lui, ar putea fi superior celeilalte părţi.
Proprietatea rezolubilă poate lua naştere nu numai prin voinţa
părţilor dar şi prin voinţa legiuitorului. Astfel:
- donaţiile dintre soţi sunt revocabile numai în timpul
căsătoriei(art. 1.031 NCC);
- situaţia donaţiilor simulate(art. 1.033 NCC);
- cazul de rezoluţiune a contractului prevăzut de art.1.700 NCC;
- etc.
B) Proprietatea anulabilă
Proprietatea anulabilă reprezintă acea modalitate juridică a
dreptului de proprietate care apare în situaţia în care transferul
proprietăţii se face în temeiul unui act lovit de nulitate relativă
(anulabil).
Dacă acţiunea în anulare a dreptului de proprietate este admisă,
dreptul dobânditorului va fi desfiinţat retroactiv. În cazul în care actul
translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al
dobânditorului va fi consolidat. Trebuie subliniat că efectul retroactiv
al anulării actului translativ se referă nu numai la părţile actului ci şi
la raporturile cu terţii.
Elementele de apropriere cu proprietatea rezolubilă constau în
aceea că, pe de o parte, proprietatea dobânditorului este incertă timp
de 3 ani(termenul general de prescripţie prevăzut de art. 2.517 NCC),
iar pe de altă parte, efectul anulării este retroactiv(ex tunc).
5. Proprietatea periodică
Prezentarea acestui tip de proprietate comună poate începe cu

următorul exemplu: un student şi un avocat, cumpără în comun un
apartament pe litoralul Mării Negre; primul va locui zece luni dintr-
un an pentru a urma cursurile, cel de-al doilea două luni, pentru a se
odihni.
În concepţia legiuitorului Noului Cod civil(art.687-692), această
modalitate a dreptului de proprietate trebuie să se bucure de o
reglementare individuală. Articolul 687 NCC, stabileşte faptul că,
poate fi considerată proprietate periodică situaţia în care, ori de câte
ori mai multe persoane exercită succesiv şi repetitiv atributul
folosinţei dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil,
în intervale de timp determinate, egale sau inegale.
Obiectul proprietăţii periodice îl poate constitui orice bun mobil
sau imobil, fiind considerată şi o variantă a proprietăţii comune De
asemenea, după cum am observat această modalitate a dreptului de
proprietate prrivată, este inclusă în cadrul coproprietăţii forţate,
deoarece, există ori de câte ori mai multe persoane exercită succesiv
prerogativele dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau
imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale.

Page 51 of 90
Această formă de proprietate comună se naşte în temeiul unui act
juridic(art. 688 NCC), iar referitor la actele de dispoziţie, orice
coproprietar va putea încheia(pentru intervalul său de timp) acte de
vânzare- cumpărare, închiriere, ipotecare(art. 689 NCC). Orice alt act
de dispoziţie sau de închiriere care priveşte un alt interval de timp, va
fi lovit de nulitate relativă. De precizat este faptul că nulitatea nu va fi
invocată de coproprietarul căruia îi revine cota-parte aferentă
intervalului de timp cu privire la care s-a încheiat actul juridic,
deorece acestuia actul juridic nu îî este opozabil, însă va putea
exercita împotriva terţului contractant o acţiune posesorie. Acesta din
urmă fiind cel ce va putea invoca nulitatea relativă.
Obligaţia de despăgubire şi excluderea. Dacă unul dintre
coproprietari va tulbura în mod grav exercitarea proprietăţii periodice,
acesta va putea fi obligat la plata unor despăgubiri sau va putea fi
exclus prin hotărâre judecătorească, la cererea coproprietarului
vătămat, cu respectarea procedurii stabilite de dispoziţiile art. 691
NCC.
Încetarea proprietăţii periodice. Acest tip de proprietate comună
va înceta, prin radiere din cartea funciară în temeiul dobândirii de
către o singură persoană a tuturor cotelor-părţi din dreptul de
proprietate periodică, precum şi în alte cazuri determinate de lege(art.
692 NCC).

Capitolul IV. Mijloace procesuale privind apărarea

dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale
1. Consideraţii generale
În România contemporană, aşa cum am mai arătat şi în rândurile

anterioare, dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului,
sunt garantate potrivit art. 44 din Constituţia României. În
continuarea acestui text, mai precis în dispoziţiile alineatului (3) cu
referire la proprietatea privată, se arată că nimeni nu poate fi
expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit
legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire.
Realitatea arată că dreptul de proprietate privată, poate fi afectat
mai adesea decât dreptul de proprietate publică, de aceea, ca orice
drept subiectiv, dreptul de proprietate privată, dar şi celelalte drepturi
reale, pot fi apărate prin diferite mijloace procesuale.
În afara reglementarii de principiu din dreptul intern, anterior
enunţate prin textul constituţional, trebuie să mai arătăm faptul că
dreptul de proprietate este apărat şi prin norme de drept internaţional.
În acest sens, art. 17 din Declaraţia Universală a drepturilor omului
adoptată în anul 1948 de Adunarea Generală a ONU, prevede că:
„orice persoană, privită ca subiect unic sau ca asociat în
colectivităţi, are drept de proprietate. Nimeni nu poate fi privat în
mod arbitrar de proprietatea sa".
De asemenea, o veritabilă protecţie este reglementatăşi în
conţinutul art. 1, alin.(1), din Protocolul l la Conventia Europeana a
Drepturilor Omului, care prevede că orice persoană fizică sau juridică
are dreptul de a-i fi protejate bunurile sale. Nimeni nu poate fi privat
de proprietatea sa, decât pentru cauză de utilitate publica şi în
condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale de drept
internaţional. Afirmăm că acest text, reprezintă o veritabilă protecţie a
dreptului de proprietate privată, deoarece există şi posibilitatea
sancţionării nerespectării prevederilor de către statele semnatare ale
Convenţiei, prin cererile adresate Curţii Europene a Drepturilor
Omului, de diferite persoane care se consideră prejudiciate.
Chiar dacă există garanţii ale dreptului de proprietate în diverse
ramuri ale dreptului, cele mai multe se regăsesc în dreptul civil şi în

Page 52 of 90
dreptul procesual civil. Din punctul de vedere al doctrinei dreptului
civil, mijloacele de apărare a dreptului de proprietate privată şi a
celorlalte drepturi reale au fost definite ca fiind, totalitatea acţiunilor
în justiţie prin care titularul dreptului de proprietate sau a altui drept
real, solicită instanţei de judecată, să pronunţe o hotărâre în scopul
de a înlătura orice atingere sau încălcare aduse acestor drepturi, de
către diferite subiecte de drept.
Aceste mijloace de apărare a dreptului de proprietate privată sau
a celorlalte drepturi reale, creează ceea ce numit o protecţie a
proprietăţii sau a celorlalte drepturi reale, împotriva terţilor şi implică
două ipostaze:
a) protecţia împotriva atingerilor materiale aduse proprietăţii
private sau a celorlalte drepturi reale(care vizează nu însuşi dreptul
de proprietate ci doar bunul corporal care este obiectul dreptului de
proprietate privată sau a unui alt drept real(degradări, distrugeri,
deteriorări materiale, etc);
b) protecţia împotriva atingerilor juridice aduse proprietăţii
private sau a celorlalte drepturi reale (acestea sunt îndreptate
împotriva dreptului de proprietate privată sau a unui alt drept real şi
pot fi însoţite uneori de o atingere materială, fiind de fapt o intenţie
posesivă rezultată dintr-o pretenţie la dreptul de proprietate sau la un
anume drept real - animus domini).
Mijloacele procesuale de apărare a dreptului de proprietate
privată sau a celorlalte drepturi reale, au fost grupate în două mari
categorii:
a) mijloacele procesuale directe, realizate prin intermediul aşa
numitelor acţiuni reale, adică, acţiunile petitorii şi acţiunile
posesorii.
• acţiunile petitorii sunt acele acţiuni prin care reclamantul cere
instanţei de judecată să statueze că el este titularul dreptului de
proprietate sau al altui drept real cu privire la un bun(acţiunea în
revendicare, acţiunea în grăniţuire, acţiunea negatorie, acţiunea
confesorie şi acţiunea în prestaţie tabulară).
• acţiunile posesorii sunt acţiunile în justiţie prin care
reclamantul solicită apărarea posesiei sale ca simplă stare de fapt,
împotriva oricărei tulburări, după caz, fie pentru a o menţine, fie
pentru a o redobândi dacă a pierdut-o (acţiunea generală sau în
complângere şi acţiunea specială sau în reintegrare).
b) mijloace procesuale indirecte, realizate prin intermediul
acţiunilor în justiţie întemeiate pe drepturile de creanţă (acţiunile în
executarea contractelor, în răspundere contractuală, în restituirea
plăţii nedatorate, etc.).
2.Noţiunea şi caracterele generale specifice acţiunii

în revendicare
Din punctul de vedere al doctrinei dreptului procesual civil,

acţiunea civilă are o conotaţie largă. Astfel, ea poate fi definită ca
reprezentând, „totalitatea mijloacelor procesuale organizate de lege
pentru protecţia dreptului subiectiv civil sau a altor interese care se
pot realiza numai pe calea justiţiei”.Aceste mijloace procesuale pot
cuprinde: cererea de chemare în judecată, întâmpinarea, mijloace
asiguratorii, mijloace de apărare, căile de atac, executarea silită, etc.
În privinţa acţiunii în revendicare, obiectul acesteia va fi
întotdeauna un drept subiectiv de proprietate şi de aceea am putea
defini ca fiind, aceea acţiune reală prin care proprietarul care a
pierdut bunul său, cere instanţei de judecată să i se recunoască
dreptul de proprietate asupra bunului şi restituirea acestuia de la
posesorul neproprietar.
Pe scurt, este o acţiune prin care proprietarul neposesor reclamă
bunul de la posesorul neproprietar. Această acţiune poate fi introdusă
numai de titularul dreptului de proprietate, care de asemenea, are
dreptul la despăgubiri.
Acţiunea în revendicare este consacrată de dispoziţiile NCC, în

Page 53 of 90
conţinutul art. 563-566. Potrivit definiţiei mai sus enunţate, dar şi a
dispoziţiilor materiale amintite, am putea avea în vedere următoarele
caractere juridice specificeacţiunii în revendicare:
a) este o acţiune reală deoarece se referă la un bun mobil sau
imobil determinat;
b) este o acţiune petitorie întrucât prin ea se pune în discuţie
însuşi dreptul de proprietate al reclamantului. Dacă reclamantul nu va
face dovada dreptului de proprietate se va respinge chiar dacă pârâtul
deţine bunul fără titlu;
c) acţiunea în revendicare este, imprescriptibilă sub aspect
extinctiv. Înseamnă că oricât timp nu ar fi exercitată acest drept la
acţiune nu se stinge decât odată cu stingerea dreptului de proprietate,
care se face în condiţiile art. 562 al NCC.
2.1. Delimitarea acţiunii în revendicare de alte acţiuni reale
Pentru o mai bună înţelegere a instituţiei acţiunii în revendicare,

am considerat deosebit de util să preluăm delimitarea doctrinară a
acesteia, de celelalte acţiuni reale cunoscute. În acest sens, conform
opiniilor doctrinare amintite, putem circumscrie acțiunea în
revendicare, astfel:
a) Acţiunea în revendicare de acţiunea posesorie;
În cazul admiterii acţiunii în revendicare, reclamantul
redobândeşte posesia asupra bunului revendicat, însă este vorba doar
de un efect accesoriu al admiterii acţiunii în revendicare, cel principal
fiind recunoaşterea dreptului de proprietate asupra bunului respectiv.
Tocmai de aceea, o asemenea acţiune nu trebuie confundată cu
acţiunea posesorie, prin care reclamantul urmăreşte să păstreze ori
să redobândească posesia, ca simplă stare de fapt, fără a pune în
discuţie existenţa dreptului de proprietate asupra bunului.
Dacă acţiunea posesorie poate fi exercitată de simplul posesor,
indiferent dacă acesta este sau nu şi titularul dreptului real principal,
în schimb, admiterea acţiunii în revendicare implică, printre altele,
dovedirea dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului
revendicat.
Acţiunea posesorie trebuie exercitată într-un interval scurt de
timp(un an de la tulburare sau deposedare), în vreme ce acţiunea în
revendicare este imprescriptibilă extinctiv.
Hotărârea pronunţată în materie posesorie nu are putere de lucru
judecat în petitoriu, astfel încât cel care a pierdut într-o acţiune
posesorie este îndreptăţit să introducă o acţiune în revendicare cu
privire la acelaşi bun, însă hotărârea prin care s-a admis acţiunea în
revendicare are putere de lucru judecat şi în posesoriu, ceea ce
înseamnă că partea care a pierdut într-o acţiune în revendicare, nu
este îndreptăţită să solicite, printr-o acţiune posesorie, ocrotirea
posesiei pe care a exercitat-o asupra bunului respectiv.
b) Acţiunea în revendicare de acţiunea confesorie;

Acţiunea confesorie este acea acţiune în justiţie prin care se
urmăreşte apărarea unui dezmembrământ al dreptului de proprietate
(privată), solicitându-se instanţei să îl oblige pe pârât să permită
reclamantului exercitarea deplină şi netulburată a dreptului real
principal.
Dacă persoana care pretinde că este proprietar, are poziţia
procesuală de reclamant într-o acţiune în revendicare, în schimb, în
acţiunea confesorie, poziţia procesuală de reclamant este deţinută fie
de proprietar, fie de altă persoană care contestă existenţa altui drept
real în favoarea reclamantului.
Spre deosebire de acţiunea în revendicare, care, în principiu, este
imprescriptibilă extinctiv, acţiunea confesorie(cu excepţia celei
întemeiate pe dreptul de superficie care de asemenea este
imprescriptibilă), se prescrie într-un termen limitat( 30 de ani sau în
termenul de constituire a uzufructului).
c) Acţiunea în revendicare de acţiunea negatorie;

Acţiunea negatorie este acea acţiune în justiţie prin care se

Page 54 of 90
contestă existenţa unui dezmembrământ al dreptului de proprietate
privată, ceea ce înseamnă că, indirect, prin intermediul ei se apără şi
dreptul de proprietate(art. 564 NCC). Printr-o asemenea acţiune nu se
pune în discuţie dreptul de proprietate, ci numai existenţa sau
inexistenţa altui drept real în cauză(a dreptului de uzufruct, de uz, de
abitaţie, de servitute sau de superficie), pe care pârâtul pretinde că îl
are. Dreptul la acţiunea negatorie este imprescriptibil(art. 564 alin.2
NCC).
d) Acţiunea în revendicare de acţiunea în grăniţuire;

Acţiunea în grăniţuire( sau în hotărnicie) este acea acţiune în
justiţie prin care se solicită instanţei, determinarea prin semne
exterioare, a liniei despărţitoare dintre două fonduri vecine.
Acţiunea în grăniţuire poate fi introdusă nu numai de către
proprietar, ci şi de către titularul altui drept real consituit asupra
fondului respectiv, precum şi de simplul posesor; ea poate fi
exercitată împotriva proprietarului fondului vecin, a titularului unui
alt drept real sau chiar a titularului unui drept de folosinţă, ca drept
personal(de creanţă).
Prin acţiunea în grăniţuire se urmăreşte constituirea sau
reconstituirea hotarului real dintre cele două fonduri, fără a se
contesta dreptul de proprietate asupra fondului vecin şi faţă de care se
va face delimitarea. Aşadar, acţiunea în grăniţuire nu implică
dovedirea dreptului de proprietatea asupra fondurilor cu privire la
care se va stabili hotarul despărţitor. Dacă însă, cu ocazia grăniţuirii,
reclamantul pretinde o parte determinată din terenul vecin(limitrof),
grăniţuirea este dublată de o revendicare a porţiunii respective de
teren,astfel încât va trebui în mod imperativ să se facă dovada
dreptului de proprietate cu privire la aceasta.
4.Calitatea procesuală în cadrul acţiunii în revendicare
Din punct de vedere fonetic, prin calitate, putem desemna

ansamblul însuşirilor în virtutea cărora un lucru se particularizează
faţă de celelalte. Însă, pe noi ne interesează percepţia juridică a
acestei noţiuni. Astfel, în accepţiune materială, subiectivă, prin
calitate putem înţelege poziţia părţilor dintr-un raport juridic şi
anume: calitatea de proprietar, creditor, superficiar, uzuar, etc. Din
punct de vedere procesual, prin calitate înţelegem dreptul unei
persoane fizice sau juridice de a participa la activitatea judiciară.
Prin calitate din punct de vedere procesual putea reţine şi calitatea
procesuală pe care o persoană fizică sau juridică trebuie să o aibă în
cadrul unei activităţi judiciare.
În atare condiţii, într-o acţiune în revendicare, calitatea
procesuală activă aparţine proprietarului (reclamantul acţiunii), iar
calitatea procesuală pasivă(pârâtul acţiunii) revine celui care
stăpâneşte, ca posesor sauchiar ca detentor, bunul revendicat.
Dacă la data intentării acţiunii reclamantul nu maieste proprietar
al bunului pe care-l revendică, întrucât dreptul de proprietate asupra
acelui bun fusese anterior dobândit de o altă persoanăprin
oricaredintre modurile de transmitere( dobândire) a proprităţii
prevăzute de lege, acţiunea în revendicare se va respinge ca fiind
introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă. Cu alte
cuvinte, admiterea acţiunii în revendicare presupune că reclamantul a
pierdut numai stăpânirea materială a bunului respectiv. Desigur, în
cazul în care, anterior intentării acţiunii în revendicare, o altă
persoană dobândise dreptul de proprietate,fostul proprietar va putea
invoca, inclusiv pe cale incidentală în cadrul acţiunii în revendicare,
nevalabilitatea dobândirii dreptuluide proprietate de către terţa
persoană.
În raporturile dintre coproprietari nu poate fifolosită acţiunea
în revendicare, titularii având drepturi simultane şi concurente asupra
bunului proprietate comună, niciunul neavândvreun drept exclusiv
până la efectuarea partajului.

Page 55 of 90
Pentru ipoteza revendicării unui bun proprietate comună pe
cote-părţi, calitatea procesuală activă aparţine în principiu,tuturor
titularilor dreptului de proprietate comună, deci acţiunea în
revendicare a bunului proprietate comună deţinut de o terţă persoană
trebuie introdusă de toţi coproprietarii. Totuşi, se poate recunoaşte
calitatea procesuală de a revendicabunul comun doar unuia dintre
coproprietari, dacă acesta face dovada că a fost în imposibilitate dea
obţine consinţământul tuturor, inclusiv atunci când unul dintre titulari
nu este de acord cu introducerea acţiunii.
Pentru ipoteza revendicării unui bun proprietate comună în
devălmăşie, trebuie distins după cumbunul revendicat este mobil sau
imobil.Acţiunea în revendicarea unui bun mobil, proprietate în
devălmăşie poate fi introdusă numai de către unul dintre soţi, fără
acordul expres al celuilalt întrucât se aplică prezumţia de mandat
tacitreciproc; în schimb , această prezumţie nu se mai aplică în cazul
acţiunii în revendicare a unui bun imobil proprietate comună asoţilor,
deci o asemenea acţiune trebuie introdusă de ambii soţi.
5.Acţiunea în revendicare imobiliară
Din punct de vedere conceptual, revendicarea bunurilor imobile

pune în discuţie două probleme esenţiale:
A) Proba dreptului de proprietate;

Aceasta incumbă reclamantului care pretinde că este proprietarul
imobilului. Este de fapt o regulă generală de purtare a proceselor.
Art.565 N. C. civ. statuează că, ”În cazul imobilelor înscrise în cartea
funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte
funciară”.
În sistemul Noului Cod civil, dovadă deplină şi absolută a
dreptului de proprietate o constituie atât extrasul de carte funciară, cât
şi uzucapiunea.
În materie de conflict de probe ierarhia stabilită este: prescripţia
achizitivă, titlurile, indiciile şi prezumţiile de fapt. Dificultăţile survin
atunci când cele două părţi invocă probe, în principiu, de aceeaşi
valoare. Practica judiciară şi doctrina au cristalizat câteva reguli, şi
anume:
a) Titlu contra titlu( conflictul între titluri). Atunci când cele
două părţi au câte un titlu care provine de la acelaşi autor, va avea
preferinţă acela care a transcris primul titlul în registrul de publicitate
imobiliară.
Când titlurile provin de la autori diferiţi se compară titlurile
între ele şi va fi mai puternic acela care are la bază un autor care are
un drept preferenţial, de aceea instanţele vor aprecia în funcţie de
circumstanţe caredintre părţi invocă „un titlu mai bun”. Dacă şi
titlurile autorilor provin la rândul lor de la autori diferiţi se va
coborî până la identificarea unui autor comun sau până la
identificarea unui autor care a dobândit dreptul de proprietate printr-
un mod originar. În situaţia în care se va ajunge la un autor comun
se vor aplica regulile aplicabile conflictului de titluri cu autor comun.
În a doua situaţie va câştiga partea care va proba că unul dintre
autorii săi succesivi are cel mai recent titlu originar de dobândire.
Dacă nu se ajunge la autorul comun şi nu este identificat un autor care
a dobândit proprietatea printr-un mod originar se vor aplica regulile
stabilite pentru ipoteza în care nicio parte nu are titlu;
b)Titlu contra posesie. În cazul în care numai una dintre părţi are
titlu şi acesta aparţine reclamantului, acesta câştigă cu condiţia ca
titlul să emane de la un terţ şi să poarte o dată anterioară începerii
posesiei pârâtului. Dacă posesia pârâtului era anterioară titlului
invocat de reclamant va trebui să câştige pârâtul deoarece această
posesie anterioară face suspect titlul obţinut de reclamant de la un
autor neposesor. Totuşi, dacă reclamantul este în măsură să producă
titlul autorului său sau al autorilor precedenţi şi dacă acest titlu ar fi el
însuşi mai vechi decât posesia pârâtului, el va avea câştig de cauză;

Page 56 of 90
c) Posesie contra posesie. Dacă nici una dintre părţi nu are titlu
şi nu poate face dovada uzucapiunii, trebuie să se dea câştig de cauză
posesorului iar dacă ambele părţi au avut succesiv posesia bunului, se
compară cele două posesii şi va câştiga acela care dovedeşte o posesie
caracterizată(mai îndelungată, neviciată, de bună-credinţă, etc.).
Faţă de aceste aspecte trebuiesc făcute următoarele precizări:
- prin titlul de proprietate, se înţeleg atât actele translative de
proprietate(vânzare, donaţie, testament, schimb, etc.), cât şi cele
declarative(hotărârea judecătorească, actul de partaj voluntar,
tranzacţia, etc.);
- posesia poate fi posesia actuală a pârâtului sau posesia
anterioară, pierdută a reclamantului. Ea poate fi mai mult sau mai
puţin caracterizată, ceea ce depinde de durata sa şi de calităţile sale şi
de asemenea de orice prezumţii de fapt care pot sprijini(adeverinţe
privind plata impozitului, situaţia cadastrală, etc.).
B) Caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare [art. 563

alin.(2) NCC]. Acest principiu, caracteristic acţiunii în revendicare
imobiliară, decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate
privată care nu se stinge prin neuz, indiferent de timpul cât titularul
său nu l-a exercitat. Acţiunea în revendicare se stinge numai odată cu
stingerea dreptului de proprietate privată. Însă, aceasta poate fi
paralizată numai prin invocarea şi proba uzucapiunii, în faţa instanţei
de judecată, de către actualul posesor.
Imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare, îşi are originea în
caracterul perpetuu al dreptului de proprietate privată. Principiul
imprescriptibilităţii dreptului de proprietate privată nu prezintă interes
practic decât în cazul în care nimeni nu poate justifica uzucapiunea,
caz în care proprietarul este preferat statului. Invers, dreptul de
proprietate privată nu mai este protejat prin acţiunea în revendicare
atunci, aşa cum am mai amintit, când un terţ face dovada prescripţiei
achizitive (uzucapiunii).
De la caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare putem
regăsi şi excepţii, cum este cazul art. 572 din NCC, avulsiunea, când
proprietarul terenului de la care o apă curgătoare a smuls brusc o
porţiune de mal din teren, alipind-o la terenul altui proprietar riveran,
nu pierde dreptul de proprietate asupra părţii desprinse dacă o
revendică în termen de un an de la data faptului.
6.Acţiunea de revendicare mobiliară
Alături de alte instituţii creeate de legiuitorul Noul Cod civil şi

instituţia revendicării bunurilor mobile, reprezintă un element novator
al acestui act normativ.
Pornind de la principiul consacrat de art.935 NCC) potrivit
căruia, „oricine se află la un moment dat în posesia unui bun mobil
corporal, este prezumat că are titlu de dobândire a dreptului de
proprietate asupra bunului”, putem reţine faptul că, posesia de bună-
credinţă reprezintă un mod de dobândire a proprietăţii asupra
mobilelor (aceasta fiind o funcţie achizitivă a principiului). Totodată,
posesia face să se prezume până la proba contrară, o dobândire
regulată a proprietăţii în persoana posesorului(aceasta este funcţia
probatorie a principiului).
În consecinţă, pentru mobilele corporale, posesia poate valora
titlu (de proprietate) potrivit principiului mai sus enunţat din
dispoziţiile art.935 NCC. Condiţia valabilităţii acestei posesii este că
trebuie exercitată cu bună-credinţă, iar dispoziţiile art. 936 NCC, cu
excepţia cazurilor prevăzute de lege stabilesc că, „posesia de bună-
credinţă a bunului mobil, asigură opozabilitatea faţă de terţi a
actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale”.
Putem concluziona prin afirmaţia că, explicaţia soluţiei date de

Page 57 of 90
art. 935 NCC, pare a rămâne securitatea şi rapiditatea circuitului
mobiliar.
Cu privire la dobândirea proprietăţii mobliliare prin posesie de
bună-credinţă, art. 937 alin.(1) din NCC, statuează că, „persoana
care, cu bună-credinţă, încheie cu un neproprietar un act translativ
de proprietate cu titlu oneros având ca obiect un bun mobil devine
proprietarul acelui bun din momentul luării sale în posesie efectivă”.
În consecinţă, potrivit textului enunţat, posesia trebuie să fie reală,
adică să cuprindă ambele elemente ale sale, animus şi corpus, să fie
utilă, adică neviciată, şi de bună-credinţă, cu alte cuvinte, posesorul
să creadă că a dobândit bunul respectiv, de la adevăratul proprietar.
De aceea, putm afirma faptul că acţiunea de revendicare
mobiliară, este total diferită faţă de revendicarea bunurilor imobile.
Regimul revendicării bunurilor mobile diferă după cum pârâtul
este un posesor de rea-credinţă, un hoţ sau un găsitor, ori un posesor
de bună-credinţă al bunului.
Posesia de rea-credinţă a unui terţ dobânditor, precum şi a hoţului
sau a găsitorului nu poate avea ca efect dobândirea dreptului de
proprietate asupra unui bun mobil, indiferent de durata de timpul cât a
fost exercitată.
De asemenea, acţiunea în revendicare având ca obiect bunurile
mobile este imprescriptibilă împotriva unui hoţ, găsitor sau terţ de
rea-credinţă, dar numai în măsura în care posesia acestuia nu
îndeplineşte condiţiile unei posesii utile şi neviciate. Revendicarea
bunurilor mobile de la un posesor de bună-credinţă este, de cele mai
multe ori, imposibilă, pentru că, aşa cum am mai amintit, posesia de
bună-credinţă a unui bun mobil valorează titlu de proprietate.
Pentru ca posesia de bună-credinţă a unui bun mobil să valoreze
titlu de proprietate, sunt necesare îndeplinirea mai multor condiţii:
a) proprietarul să fi renunţat voluntar la bunul său mobil,
încredinţându-l printr-un contract unui detentor precar;
b) detentorul precar să înstrăineze cu titlu oneros bunul mobil
respectiv unei terţe persoane, fără să aibă consimţământul
proprietarului care i l-a încredinţat;
c) terţul să dobândească bunul mobil cu bună-credinţă de la
detentorul precar şi nu de la adevăratul proprietar, printr-un act
translativ de proprietate cu titlu oneros;
d) posesia terţului dobânditor de bună-credinţă a bunului mobil
să fie efectivă sau reală, utilă şi de bună credinţă.
Proprietarul iniţial are la dispoziţie o acţiune în despăgubire
împotriva detentorului precar. Cu privire la revendicarea bunurilor
mobile de la un posesor de bună-credinţă care le-a dobândit de la un
hoţ sau găsitor, trebuie să reţinem faptul că este necesară introducerea
unei acţiuni în revendicare, în termen de 3 ani calculaţi din momentul
sustragerii sau pierderii bunului respectiv[art. 937 alin.(2) NCC].
7.Efectele acţiunilor în revendicare(art. 566 NCC)
În situaţia în care instanţa de judecată admite acţiunea în

revendicare formulată de proprietarul neposesor împotriva
posesorului neproprietar, în mod implicit, recunoaşte şi existenţa
dreptului de proprietate în persoana reclamantului, ceea ce dă naştere
la o serie de efecte juridice pentru ambele părţi(reclamant şi pârât).
Aceste efecte juridice pot avea în vedere următoarele:
a) Restituirea bunului revendicat. Când acţiunea de revendicare
este admisă prin hotărâre judecătorească, instanţa va recunoaşte
dreptul de proprietate reclamantului şi pe cale de consecinţă, va
dispune obligarea pârâtului la restituirea bunului(cu toate accesoriile
lui) sau, după caz, îl va obliga pe pârât de a se abţine a mai aduce
atingere exerciţiului dreptului de proprietate.Restituirea bunului se
face în natură şi liber de orice sarcini. Dacă restituirea în natură nu
mai este posibilă(fie că bunului a pierit, fie că a fost dobândit de un
terţ, fie expropriat), atunci pârâtul este obligat să-i plătească
reclamantului echivalentul bănesc(despăgubiri);
b) Restituirea fructelor. Dacă bunul revendicat a produs fructe,
regimul lor va fi în funcţie de buna sau reaua credinţă a posesorului.

Page 58 of 90
Astfel, dacă pârâtul a fost de bună credinţă el are dreptul să păstreze
fructele(alin.2 art. 566 NCC), iar dacă a fost de rea-credinţă, va fi
obligat să restituie fructele în natură iar dacă nu mai este posibil, în
echivalentul lor bănesc;
c) Restituirea cheltuielilor. Atât posesorul de bună credinţă cât
şi cel de rea credinţă au dreptul de a cere reclamantului-proprietar
restituirea cheltuielilor necesare şi a celor utile pe care le-au făcut cu
privire la bunul respectiv. Cu privire la noţiunea de cheltuieli
efectuate asupra unui bun, dispoziţiile art. 566 din NCC,
reglementează trei astfel de tipuri de cheltuieli şi anume:
• Cheltuielile utile, sunt acelea care deşi nu erau necesare au
avut ca efect sporul de valoare sau creşterea gradului de utilitate a
bunului. Acestease restituie numai în limita sporului de valoare.;
• Cheltuielile necesare sunt acelea făcute pentru conservarea
bunului. Acest tip de cheltuieli trebuiesc făcute deoarece fără ele
conservarea bunului nu poate fi exercitată şi oricum ar fi fost făcute şi
de către proprietar şi se restituie în întregime posesorului bunului
respectiv. Justificarea obligaţiei de restituire a acestor cheltuieli are la
bază principiul îmbogăţirii fără justă cauză a proprietatrului
revendicant;
• Cheltuielile voluptoare(de plăcere, de înfrumuseţare sau de
lux), sunt acelea pe care posesorul le-a făcut pentru plăcerea sa
personală. Acest tip de cheltuieli nu se restituie, însă, posesorul este
în drept să ridice acele lucruri fără a deteriora bunul respectiv.
Proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptoare.
De asemenea, este foarte util să reţinem că proprietarul
reclamant, va putea fi obligat la cererea posesorului pârât,, la
restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea şi culegerea
fructelor sau a productelor. Pârâtul posesor are un drept de retenţie
asupra produselor până la restituirea cheltuielilor făcute pentru
producerea şi culegerea acestora, cu excepţia cazului în care
proprietarul furnizează pârâtului o garanţie îndestulătoare.
Dreptul de retenţie nu poate fi exercitat în niciun caz asupra
bunului care a produs fructe sau când intrarea în stăpânirea materială
a bunului s-a făcut prin violenţă ori fraudă sau când produsele sunt
bunuri perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade
scurte de timp, unei scăderi semnificative a valorii lor. Dreptul de
retenţie este definit ca fiind,posibilitatea juridică recunoscută de lege
pârâtului, de a reţine temporar bunul care urmează a se restitui
reclamantului, până când acesta îşi va îndeplini obligaţia de plată
privind cheltuielile necesare, parţial cele utile şi pe cele ocazionate
de obţinerea fructelor, atunci când primul a fost posesor de rea-
credinţă.
8.Regimul revendicării bunurilor proprietate publică
Proprietatea publică, indiferent de titular, se caracterizează prin

imprescriptibilitate, inalienabilitate şi insesizabilitate. Aceste
caractere sunt împrumutate şi de acţiunea în revendicare în materia
proprietăţii publice şi de aceea apărarea acestui drept de proprietate
are un regim special.
Apărarea dreptului de proprietate publică are o consacrare
materială în dispoziţiile art. 865 din NCC. Potrivit acestui text,
obligaţia promovării unei asemenea acţiuni îi revine titularului
dreptului de proprietate publică.
În aceste condiţii, acţiunea în revendicare a bunurilor proprietate
publică are la bază următoarele principii:
a) principiul imprescriptibilităţii sub aspect extinctiv. Aceasta
înseamnă că acţiunea în revendicare privind bunului proprietate
publică nu se prescrie fără nicio excepţie;
b) principiul imprescriptibilităţii sub aspect achizitiv a acţiunii în
revendicare a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale cu
privire la bunurile din domeniul public indiferent dacă acestea sunt

Page 59 of 90
mobile sau imobile.De aici rezultă că, într-o acţiune în revendicare a
unui bun imobil proprietate publică, pârâtul nu va putea invoca
uzucapiunea iar atunci când se revendică un bun mobil corporal
proprietate publică, nu va putea invoca în favoarea sa posesia de bună
credinţă.
În ceea ce priveşte revendicarea drepturilor reale corespunzătoare
dreptului de proprietate publică(dreptul real de administrare, dreptul
real de concesiune şi dreptul real de folosinţă a bunurilor imobile)
acestea au aceleaşi caractere juridice, adică sunt inalienabile,
imprescriptibile şi insesizabile, aceasta deoarece ele nu reprezintă
altceva decât modalităţi de exercitare a dreptului de proprietate
publică.
De aceea, potrivit alineatului (2) al art. 865 din NCC, titularii
drepturilor reale corespunzătoare proprietăţii publice, în vederea
apărării proprietăţii publice, au următoarele obligaţii:
a) să-l informeze pe proprietar cu privire la orice tulburare adusă
dreptului de proprietate publică; b) să-l introducă în proces, pe
titularul dreptului de proprietate publică, în condiţiile prevăzute de
Codul de procedură civilă referitoare la intervenţie.

Capitolul V. Dezmembrămintele dreptului

de proprietate privată
1. Generalităţi
Aşa cum am prezentat în rândurile de mai sus, dreptul de

proprietate reprezintă un drept real total, deoarece îi conferă
titularlui său cele trei atribute, şi anume posesia, folosinţa şi
dispoziţia. Aceste atribute au un caracter absolut deoarece există în
raporturile titularului dreptului de proprietate cu toate celelalte
subiectele de drept.
Caracterul amintit, scoate în evidenţă faptul că numai proprietarul
poate exercita atributele dreptului de proprietate în plenitudinea lor,
indiferent de puterile şi drepturile pe care altă persoană le- ar putea
avea asupra aceluiaşi bun.
Exista si exceptii când unele dintre atributele recunoscute de lege
proprietarului sunt desprinse din conţinutul juridic al dreptului său,
alcătuind un alt drept real constituit ori recunoscut în favoarea altei
persoane, drept independent, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului.
În acest mod, se realizează ceea ce numim dezmembramintele
dreptului de proprietate privată( art. 693-772 NCC), întrucât unele
atribute ale proprietăţii se exercită cu titul de drept real, distinct
asupra unui bun de către o altă persoană decât proprietarul.
Denumirea acestora ne sugerează ideea că prin intermediul unor
asemenea drepturi reale se limitează, atunci când legea permite, în
privinţa unor atribute, caracterul absolut al dreptului de proprietate
privată.
În aceste condiţii, putem afirma faptul că dreptul de proprietate
poate fi unitar, când toate utilităţile bunului şi toate puterile se află în
mâinile proprietarului, sau dezmembrat sau eterogen, când acestea
sunt dispersate între diverşi titulari ai drepturilor dezmembrate.
Aşa cum am mai amintit, dreptul de proprietate este prototipul
drepturilor reale, este dreptul real cel mai deplin pentru că conferă
proprietarului suma celor trei atribute: posesia(usus),
folosinţa(fructus) şi dispoziţia(abusus). Dar, există şi situaţii când
unele din aceste atribute sunt desprinse din dreptul de proprietarului
pentru a se bucura de ele alte persoane. Această desprindere sau
dezmembrare a dreptului de proprietate privată în alte drepturi reale
în favoarea unei persoane, poartă denumirea de dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate privată. Amintim faptul că, proprietatea

Page 60 of 90
publică are drepturi reale corespunzătoare (dreptul de administrare,
dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit), care au
fost prezentate în secţiunile anterioare.
Aşadar, dezmembrămintele dreptului de proprietate privată sunt
drepturile reale rezultate prin desprinderea ori limitarea unor
atribute din conţinutul dreptului de proprietate asupra bunurilor. Ele
sunt opozabile atât terţilor cât şi proprietarului.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată sunt: dreptul
de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie,
dreptul de servitute, dreptul de superficie. Aceste dezmembrăminte
pot fi constituite numai pentru bunurile proprietate privată, nu şi
pentru cele care fac obiectul proprietăţii publice.
2. Dreptul de superficie
2. 1. Considerente introductive. Definiţie şi titulari
Noul Cod civil, reglementează expres dreptul de superficie, astfel

încât, existenţa acestui drept, destul de controversat în vechea
legislaţie civilă, se bucură în acest moment de dispoziţii deosebit de
judicioase.
Constituirea dreptului de superficie, se face printr-un act juridic
oneros sau gratuit, prin uzucapiune sau printr-un alt mod prevăzut de
lege.
Definiţia dreptului de superficie este dată de alin.(1) al art. 693
din NCC. Astfel, superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o
construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren,
asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă.
Aşa fiind, rezultă că, în cazul acestui drept real imobiliar, se
suprapun două drepturi de proprietate, respectiv dreptul de proprietate
al superficiarului asupra construcţiilor sau a plantaţiilor edificate şi
dreptul de proprietate asupra terenului pe care s-au edificat aceste
construcţii şi care aparţine altei persoane decât constructorului,
denumit nud proprietar.
Existenţa dreptului de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei
sau altor lucrări situate pe terenul proprietatea altei persoane atrage
după sine un drept de folosinţă asupra terenului respectiv, aceste
drepturi concretizând dreptul real de superficie. În consecinţă, dreptul
de superficie este alcătuit dintr-un drept de proprietate asupra
construcţiei şi un drept de folosinţă asupra terenului, de care se
bucură un singur titular, supeficiarul.
Aşadar, constructorul are în ce priveşte terenul altei persoane,
doar posesia şi folosinţa, atributul dispoziţiei rămânând la proprietarul
terenului (nudului proprietar), ceea ce îi conferă caracterul de
dezmembrământ al dreptului de proprietate.
Aşa cum am amintit, dreptul de superficie se dobândeşte în
temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod
prevăzut de lege. Putem fi în prezenţa unui drept de superficie şi în
cazul în care, printr-un act juridic, proprietarul întregului fond
transmite exclusiv construcţia, în mod separat, către două persoane,
chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
De asemenea, dacă s-a construit pe terenul altuia, superficia se
poate înscrie în cartea funciară, pe baza renunţării proprietarului
terenului la dreptul de a invoca accesiunea imobiliară ca mod de
dobândire a dreptului de proprietate asupra acelei construcţii. Aceaşi
operaţiune se poate face şi în favoarea unui terţ pe baza cesiunii
dreptului de a invoca accesiunea.
Privitor la termenul dreptului de superficie, trebuie să reţinem că,
potrivit art. 694 din NCC, acesta poate avea o durată de cel mult 99
de ani. La împlinirea acestui termen, dreptul de superficie poate fi
reînoit.
De asemenea, în privinţa evaluării prestaţiei
superficiaruluitrebuie să reţinem următoarele aspecte deosebit de
importante. În primul rând, dreptul de superficie poate fi constituit
prin acte juridice gratuite sau oneroase. Dacă superficiaa fost

Page 61 of 90
constituită printr-un titlu oneros, superficiarul va datora, sub formă de
rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită de preţul zonei, în
favoarea proprietarului terenului. Dacă această sumă nu a fost
stabilită la momentul încheierii actului constitutiv, în conţinutul
acestuia, iar părţile(superficiarul şi proprietarul terenului) nu se
înţeleg, suma pe care o va datora superficiarul către proprietarul
terenului va fi stabilită de către instanţa de judecată.
2.2. Caracterele juridice specifice dreptului de superficie
Dacă în rândurile anterioare, am prezentat definiţia dreptului de

superficie, titularii, durata şi evaluarea prestaţiei superficiarului, în
cele ce urmează, vom efectua o succintă prezentare a caracterelor
juridice incidente acestui drept. Caracterele juridice specifice
dreptului de superficie, îl reliefează ca fiind un:
a) drept real imobiliar, având ca obiect numai construcţii,
plantaţii sau lucrări aşezate pe solul, sau în subsolul unui teren;
b) drept imprescriptibil din punct de vedere extinctiv, astfel că
acţiunea confesorie de superficie poate fi promovată oricând, până la
stingerea dreptului de superficie;
c) drept limitat, ceea ce înseamnă că nu se stinge prin neuz, dar
există cel mult 99 de ani, cu posibilitatea reînnoirii sale;
d) este un drept care nu poate înceta pe calea ieşirii din
indiviziune, deoarece dreptul superficiarului şi dreptul proprietarului
terenului nu sunt în stare de indiviziune.
2.3. Exercitarea, apărarea şi stingerea dreptului de
superficie
Este foarte important de reţinut faptul că, dreptul de superficie se

exercită în limitele şi în condiţiile actului constitutiv. Dacă nu există o
dispoziţie contrară, exercitarea dreptului de superficie va fi delimitată
de suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască şi de cea
necesară exploatării construcţiei.
Dacă în actul constitutiv nu există o prevedere contrară, titularul
dreptului de superficie(superficiarul) nu poate modifica structura
construcţiei însă, el o poate demola dar cu obligaţia de a o reconstrui
în forma iniţială [alin.(2), art. 695 NCC].
Cu toate acestea, dacă superficiarul va modifica structura
construcţiei, proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani,
încetarea dreptului de superficie sau repunerea construcţiei în situaţia
anterioară. În acest din urmă caz, scurgerea termenului de 3 ani se
suspendă până la expirarea duratei superficiei. Trebuie reţinut faptul
că termenul de 3 ani, este un termen de prescripţie.
Superficiarul poate dispune în mod liber de dreptul său. Cât timp
există construcţia, dreptul de folosinţă asupra terenului se poate
înstrăina ori ipoteca numai odată cu dreptul de proprietate asupra
construcţiei.
În ceea ce priveşte apărarea dreptului de superficie, aceasta
poate interveni în cazul în care se aduc vătămări sau încălcări ale
dreptului respectiv.
Potrivit art. 696 din NCC, dreptul de superficie poate fi apărat
prin acţiunea confesorie de superficie. Această acţiune, poate fi
intentată împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea
acestui drept, dar chiar şi împotriva proprietarului terenului. Dreptul
la acţiunea confesorie de superficie, este imprescriptibil.
Stingerea dreptului de superficie, potrivit art. 698 din NCC, poate
avea loc într-unul din următoarele cazuri:
a) la expirarea termenului prevăzut în actul constitutiv;
b) prin consolidare, atunci când terenul şi construcţia devin
proprietatea aceleiaşi persoane;
c) prin pieirea construcţiei edificate pe terenul nudului
proprietar;
d) în alte cazuri prevăzute de lege(de exemplu, prin expropriere
pentru cauză de utilitate publică).

Page 62 of 90
2.4. Efectele încetării superficiei
Cu privire la efectele stingerii dreptului de superficie, putem

reţine trei situaţii care pot produce cele mai semnificative consecinţe.
Acestea sunt reglementate şi de dispoziţiile Noului Cod civil şi
anume: încetarea superficiei prin expirarea termenului(art. 699),
încetarea superficiei prin consolidare (art. 700) şi încetarea
superficiei prin pieirea construcţiei (art. 701).
A. Efectele încetării superficiei prin expirarea termenului.

Din punct de vedere juridic, expirarea termenului superficiei
produce următoarele efecte:
a) proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate asupra
construcţiei, dacă în actul constitutiv al dreptului de superficie nu a
fost stipulat altfel, cu obligaţia de a plăti valoarea de circulaţie asupra
construcţiei edificate;
b) dacă construcţia nu exista la momentul constituirii dreptului
de superficie, iar valoarea acesteia va fi mai mare sau egală decât
aceea a terenului, proprietarul poate cere obligarea constructorului să
cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o
dacă nu ar fi existat construcţia. În situaţia în care constructorul
refuză cumpărarea terenului, acesta va fi obligat, pe cheltuiala sa, să
ridice contrucţia edificată pe acel teren şi repunerea terenului în
situaţia anterioară;
c) dacă nu există o înţelegere încheiată între proprietarul
terenului şi superficiar, dezmembrămintele constituite de acesta din
urmă, se vor stinge odată cu încetarea dreptului de superficie;
d) ipotecile care grevează dreptul de superficie se vor strămuta
de drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului, în cazul în
care acesta din urmă plăteşte contravaloarea construcţiei edificate de
superficiar. De asemenea, ipotecile constituite pe durata existenţei
superficiei asupra terenului, nu se vor extinde asupra întregului
imobil ci, se vor strămuta asupra sumei de bani primite de
proprietarul terenului în situaţia în care superficiarul îi plăteşte
contravaloarea terenului la valoarea e circulaţie pe care acesta ar fi
avut-o dacă nu ar fi existat construcţia.
B. Efectele încetării superficiei prin consolidare.

În cazul în care dreptul de superficie se stinge prin consolidare,
se pot produce următoarele efecte juridice:
a) dezmembrămintele consimţite de superficiar, se vor menţine
pe durata care au fost constituite, dar nu mai târziu de împlinirea
termenului iniţial al superficiei, dacă nu există o stipulaţie contrară;
b) ipotecile născute pe durata existenţei superficiei se menţin
fiecare în funcţie de obiectul asupra căruia s-au constituit.
C. Efectele încetării superficiei prin pieirea construcţiei.

Dacă dreptul de superficie se stinge datorită pieirii construcţiei,
se pot produce următoarele efecte juridice:
a) drepturile reale care grevează dreptul de superficie, se vor
stinge, dacă nu există o dispoziţie legală contrară;
b) ipotecile născute cu privire la nuda proprietate asupra
terenului pe durata existenţei dreptului de superficie, se vor menţine
asupra dreptului de proprietate reîntregit.
3. Dreptul de uzufruct
3. 1. Domeniul de aplicare şi definitia uzufructului
Uzufructul este reglementat prin dispoziţiile art.703-748 NCC. În

teorie, se mai spune că uzufructul este un drept real de folosinţă

Page 63 of 90
asupra lucrului altuia. Din cele trei atribute întruchipate ale
proprietăţii, usus şi fructus trec la uzufructuar. Pentru această
detrunchizare a dreptului de proprietate privată, trebuie deosebit de
situaţia rezultată dintr-un contract de închiriere, de arendare ori de
împrumut. Nudul proprietar are atât obligaţii personale(obligaţii
pozitive) faţă de uzufructuar, cât şi o obligaţie negativă de a respecta
acest drept real.
Definiţia uzufructului, scoate în evidenţă faptul că acesta
reprezintă dreptul real care conferă titularului său(numit uzufructuar)
atributele de posesie şi folosinţă asupra bunului ce aparţine altei
persoane(numit nud proprietar), cu obligaţia de a-i conserva
substanţa(art. 703 NCC). Persoana titulară a dreptului de uzufruct,
poate fi fizică sau juridică.
3. 2. Constituirea, termenul şi obiectul uzufructului
Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte

moduri prevăzute de lege, numai în favoarea unei persoane existente
(cunoscute).
Uzufructul constituit în favoarea unei persoane fizice, poate fi cel
mult viager iar, cel al cărui titular este o persoană juridică, poate avea
o durată de cel mult 30 de ani.
Dacă uzufructul esteconstituit până la data la care o altă persoană
va ajunge la o anumită vârstă, acest drept va dura până la aceea dată
chiar dacă, aceea persoană ar muri înainte de împlinirea vârstei
stabilite.
Pot face obiect al uzufructului, orice bunuri mobile sau imobile,
corporale ori incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o
universalitate de fapt ori o cotă-parte din aceasta. Uzufructul se poartă
şi asupra tuturor accesoriilor bunului care face obiectul acestui drept,
precum şi a tot ce se uneşte sau se încorporează în acesta.
Cu privire la uzufructul bunurilor incorporale, acestea cunosc o
importanţă tot mai mare. Este vorba despre uzufructul creanţelor,
valorilor mobiliare, rentelor, fondului de comerţ, etc. Aşadar, un bun
incorporal, adică un drept, este susceptibil de uzufruct.
De ceea, în privinţa uzufructului asupra drepturilor de creanţă, el
se poate purta asupra creanţelor civile, asupra acţiunilor sau părţilor
sociale dintr-o societate şi în general asupra valorilor mobiliare.
3. 3. Caracterele juridice ale uzufructului
Complexitatea şi utilitatea uzufructului, rezultă cu destulă

uşurinţă din conţinutul definiţiei mai sus enunţate. Tot din conţinutul
definiţiei, dar şi din conţinutul normelor legale care îl reglementează,
putem reţine următoarele caractere juridice specifice uzufructului:
a) Este un drept real asupra bunului sau bunurilor aflate în
proprietatea altuia(jus in re alliena). Uzufructul are ca obiect un bun
material, mobiliar sau imobiliar care aparţine unui terţ care este
proprietar, iar între uzufructuar şi proprietar nu este vorba despre o
indiviziune, deoarece fiecare din cele două părţi au drepturi diferite şi
independente. Fiind un drept real, atunci când este constituit asupra
bunurilor corporale uzfructul are cele două atribute esenţiale ale
drepturilor reale:dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă. În
situaţia în care creditorii nudului proprietar urmăresc bunul dat în
uzufruct, dreptul de preferinţă al uzufructuarului îi va sili să reducă
executarea numai la nuda proprietate. Tot aşa, dreptul de urmărire îi
dă posibilitatea uzufructuarului să facă opozabil uzufructul său faţă de
toată lumea.
b) Este un drept temporar. Această trăsătură trebuie înţeleasă în
sensul că dacă titularul său este o persoană fizică, uzufructul poate fi
cel mult viager [art.708 alin.1 NCC, adică pe durata vieţii], iar dacă
este vorba de o persoană juridică, uzufructul nu poate dura mai mult
de 30 de ani [art. 708 alin. (2) NCC].
c) Pe durata sa, uzufructul acordă proprietarului bunului

Page 64 of 90
puteri reduse. Această trăsătură de caracter constă în faptul că
folosinţa şi fructele aparţin uzufructuarului, proprietarul are doar un
titlu nud (lipsit de eficacitate) ceea ce a făcut ca el să se numească
nud proprietar. Însă, proprietarul poate înstrăina această nudă
proprietate (prin vânzare, donaţie, etc.) dar valoarea economică este
de obicei redusă. Numai la moartea uzufructuarului(imprimă
uzufructului un caracter aleatoriu), nudul proprietar va dobândi
plenitudinea prerogativelor unui proprietar devenind proprietar
deplin.
d) Uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru, ci
şi asupra unui drept. Prevederile art.706 NCC, stabilesc că
uzufructul poate privi bunuri mobile sau imobile, corporale sau
incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori
o cotă-parte din acestea.
Uzufructul poate avea ca obiect toate accesoriile bunului, precum
şi tot ce se uneşte sau se încorporează în acesta.
e) Este un drept transmisibil (poate fi transmis prin cesiune).
Potrivit art.714 NCC, uzufructuarul are posibilitatea de a ceda altei
persoane, dreptul său fără acordul nudului proprietar, dar cu obligaţia
de a-i notifica cesiunea. Uzufructuarul va rămâne obligat faţă de
nudul proprietar numai pentru obligaţiile născute înainte de cesiune.
De precizat este faptul ca uzufructul este intransmisibil mortis causa.
3.4. Exercitarea dreptului de uzufruct
Teoria clasică, vede în uzufruct un dezmembrământ al dreptului

de proprietate privată, practic, un veritabil drept real conform
actualelor prevederi de drept material. După cum ştim, atributele
proprietăţii sunt repartizate între uzufructuar care deţine usus şi
fructus şi nudul proprietar care are abusus. Acesta din urmă nu are
decât dreptul de a dispune de nuda proprietate, nu însă şi dreptul de a
distruge bunul; dreptul său există chiar dacă bunul este inalienabil în
perioada în care este afectat acestui drept. Totuşi, această teorie
devine discutabilă în cazul în care uzufructul poartă asupra bunurilor
incorporale(creanţele).
În ceea ce priveşte exercitarea dreptului de uzufruct, trebuie să
avem în vedere drepturile şi obligaţiile uzufructuarului (A) şi ale
nudului proprietar (B).
A) Corespunzător prerogativelor pe care le are, usus şi fructus,

uzufructuarul are unele drepturi şi obligaţii.
Astfel, drepturile uzufructuarului sunt:
a) Dreptul să ceară predarea în folosinţa sa a bunului supus
uzufructului, iar în caz de refuz uzufructuarul are la dispoziţie
acţiunea confesorie, asemănătoare cu acţiunea în revendicare;
b) Dreptul să se folosească de bun precum şi de a-i culege
fructele. Fructele naturale şi cele industriale sunt dobândite pe
măsura perceperii lor. Fructele civile se dobândesc zi cu zi şi se cuvin
uzufructuarului în proporţie cu durata uzufructului său;
c) Dreptul de a cesiona drept său de uzufruct, fără acordul
nudului proprietar rămânând faţă de acesta, dator numai pentru
obligaţiile născute înainte de cesiune;
d) Are la îndemână – pentru protejarea dreptului său – pe lângă
acţiunea confesorie şi acţiunile posesorii;
e) Dreptul de a închiria, sau după caz, arenda bunul primit în
uzufruct. Dacă uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, în toate
cazurile şi locaţiunile vor înceta;
f) Când uzufructul are ca obiect bunuri care se consumă prin
folosinţă (bani, grâne, băuturi), uzufructuarul poate dispune de ele dar
la sfârşitul uzufructului trebuie să le restituie în aceeaşi cantitate,
calitate şi valoare ori preţul obţinut (în acest caz, vom fi în prezenţa
cvasiuzufructului).
g) Uzufructuarul poate ipoteca uzufructul constituit asupra unui
imobil şi al al cărui titular este [art. 2379 alin.(1) lit. b NCC].

Page 65 of 90
h) Dreptul de vot aferent unei acţiuni sau altei valori mobiliare,
unei cote-părţi din dreptul de proprietate, sau oricărui alt bun [art. 741
alin.1 NCC];
În privinţa obligaţiilor uzufructuarului, vom distinge
următoarele:
a) Uzufructuarul are obligaţia de a proceda la inventarierea
mobilelor şi a constata starea imobilelor, cu excepţia cazului în care
uzufructul unui bun mobil este dobândit prin uzucapiune(art.723
NCC). Acest inventar trebuie făcut în prezenţa nudului proprietar ori
după notificarea acestuia;
b) Uzufructuarul este obligat de a da o cauţiune(art. 726 NCC).
Vânzătorul sau donatorul care şi-au rezervat uzufructul şi au transmis
doar nuda proprietate, nu sunt obligaţi a da cauţiune. Dacă
uzufructuarul este scutit de garanţie, instanţa la cererea părţii
interesate poate dispune depunerea unei garanţii sau luarea unei
măsuri conservatorii, atunci când uzufructuarul prin faptele sale ori
prin starea sa de solvabilitate, pune în pericol drepturile nudului
proprietar. Dacă uzufructuarul nu poate oferi o garanţie, instanţa, la
cererea nudului proprietar, va numi un administrator al imobilelor.
Totodată, instanţa va dispune ca fructele încasate şi sumele ce
reprezintă contravaloarea fructelor naturale şi industriale percepute,
să fie depuse de administrator la o instituţie de credit aleasă de părţi.
În acest caz, uzufructuarul va încasa numai dobânzile aferente acelor
sume. Dacă totuşi se va întârzia depunerea garanţiei, uzufructuarul
poate percepe fructele care i se cuvin de la data constituirii dreptului
său.
c) Uzufructuarul este obligat să respecte destinaţia dată bunurilor
de nudul proprietar, cu excepţia cazului în care se asigură o creştere a
valorii bunului sau cel puţin nu se prejudiciază în niciun fel drepturile
proprietarului(art.724 NCC);
d) Obligaţia de a despăgubi nudul proprietar, pentru orice
prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunzătoare a bunurilor date în
uzufruct(art. 725 NCC);
e) Uzufructuarul trebuie să suporte reparaţiile obişnuite(de
întreţinere), a lucrului(art. 729 NCC), dar şi celeocazionate de litigiile
privind folosinţa bunului, culegerea fructelor ori încasarea
veniturilor(art. 733 NCC). Dacă bunul care face obiectul uzufructului
necesită reparaţii mari, uzufructuarul are obligaţia să-l înştiinţeze pe
nudul proprietar. În situaţia în care acesta din urmă nu efectuează la
timp aceste reparaţii mari, uzufructuarul le poate face pe cheltuiala sa,
nudul proprietar fiind obligat să restituie contravaloarea lor până la
sfârşitul anului în curs, actualizată la data plăţii(art. 730 NCC);
f) Uzufructuarul este obligat să aducă la cunoştiinţa nudului
proprietar orice uzurpare a fondului şi orice contestare a dreptului de
proprietate, sub sancţiunea obligării la plata de daune-interese(art.734
NCC);
g) Dacă turma dată în uzufruct a pierit în întregime din cauze
neimputabile uzufructuarului, acesta este obligat să restituie numai
pieile ori valoarea acestora. Dacă turma nu a pierit în întregime,
uzufructuarul este obligat să înlocuiască animalele pierite cu cele de
prăsilă.
B) Din momentul constituirii dreptului de uzufruct, nudul
proprietar va avea la rândul său o serie de drepturi şi obligaţiile
specifice acestei calităţi.
Referitor la drepturile nudului proprietar putem distinge:
a) Dreptul proprietarului de a dispune de lucru dar numai cu
respectarea atributelor care revin uzufructuarului;
b) Dreptul proprietarului de a exercita toate acţiunile care privesc
proprietatea lucrului supus uzufructului(ex., acţiunea în revendicare
sau acţiunile posesorii) şi de asemenea de a beneficia de productele
acestuia;
c) Dreptul de a spori capitalul care face obiectul uzufructului(
dobândirea de valori mobiliare);
d) Dreptul de vot care are ca efect modificarea substanţei bunului
principal(capitalul social, încetarea societăţii, reoarganizarea,

Page 66 of 90
schimbarea destinaţiei unui bun, etc.)
Obligaţiile nudului proprietar sunt:
a) Obligaţia de a efectua reparaţiile mari ale
bunului(consolidarea, reabilitarea, înlocuirea motorului, etc.), sau de
a restitui contravaloarea acestora, în cazul în care acestea au fost
efectuate de către uzufructuar;
b) Obligaţia de a suporta sarcinile şi cheltuielile proprietăţii, sau
de a le rambursa uzufructuarului când acesta le-a suportat;
3.5. Stingerea dreptului de uzufruct
În opoziţie cu constituirea uzufructului care are o singură normă

de reglementare,stingerea acestui drept poate avea loc în cazuri,
prevăzute de mai multe articole (art. 746-748 NCC), ale legislaţiei
noastre materiale şi anume:
a) prin moartea uzufructuarului, sau prin încetarea personalităţii
juridice în cazul persoanelor juridice;
b) la împlinirea termenului pentru care a fost constituit, dar nu
mai mult de 30 de ani de la data la care a fost constituit;
c) atunci când uzufructuarul dobândeşte şi nuda proprietate, adică
prin consolidarea dreptului;
d) prin renunţare la uzufruct;
e) prin neuz în timp de 10 ani, sau, după caz, timp de 2 ani în
cazul unui drept constituit asupra unei creanţe;
f) prin decesul ori, după caz, încetarea existenţei juridice a
uzufructuarului chiar dacă termenul nu s-a împlinit;
g) prin abuz de folosinţă dacă prin acest abuz uzufructuarul a
provocat stricăciuni sau deteriorări fondului. Acest abuz va fi stabilit
de către instanţă la cererea nudului proprietar;
h) în cazul în care lucrul a pierit în totalitate;
De asemenea, prevederile Noului Cod civil, reglementează şi
situaţia în care datorită vechimii ori a cazului fortuit, bunul asupra
căruia este constituit uzufructul, se distruge(art. 731 NCC).
Astfel, uzufructuarul şi nudul proprietar nu vor fi obligaţi în
aceste cazuri, să reconstruiască ceea ce s-a distrus.
4. Dreptul de uz şi de abitaţie
4. 1. Noţiuni introductive
Aceste drepturi sunt reglementate de Noul Cod civil în

prevederile art. 749-754. Ambele, sunt strâns legate de uzufruct, fiind
denumite în doctrină şi uzufructuri cu prerogative limitate. Aceste
drepturi se particularizează prin aceea că titularul lor se bucură de
atributele posesiei şi folosinţei bunului, numai pentru nevoile lui şi
ale familiei sale. Ceea ce distinge aceste drepturi, este caracterul lor
strict personal. Titularul lor, nu poate ceda (vinde, sau închiria) bunul
care face obiectul lor, iar creditorii săi nu pot să le sechestreze.
Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil,
iar dreptul de abitaţie are ca obiect numai o casă de locuit sau o
locuinţă.
Potrivit dispoziţiilor art. 751 NCC, cu referire la constituirea
acestor drepturi, această operaţiune se poate efectua prin act
juridic(vânzare, donaţie) sau prin alte moduri prevăzute de
lege(testament, prescripţie achizitivă).
4.2. Definiţia şi subiecţii dreptului de uz şi de abitaţie
Dreptul de uz,reprezintă acel drept real care conferă titularului

atributele de posesie şi folosinţă asupra unui bun proprietatea altuia,
dar numai pentru nevoile proprii şi ale familiei sale.
Dreptul de abitaţie este un drept real imobiliar care are ca obiect
o locuinţă şi conferă titularului său posesia şi folosinţa acelei

Page 67 of 90
locuinţe, pentru el, familia sa şi alte persoane pe care le are în
întreţinere.
Culegerea fructelor, sau după caz, ocuparea întregii
locuinţe,poate fi făcută numai în măsura în care acest aspect a fost
prevăzut în actul de constituirea a dreptului, titularul dreptului de uz
sau după caz de abitaţie, fiind obligat să plătească toate cheltuielile de
cultură şi reparaţiile de întreţinere, întocmai ca şi uzufructuarul(art.
753 NCC).Dreptul de uz şi cel de abitaţie, se exercită şi se stinge, în
acelaşi mod ca şi uzufructul(art.754 NCC).
5. Dreptul de servitute
5.1. Consideraţii generale
Servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau

utilitatea unui alt proprietar. (de exemplu, să presupunem că un fond
nu are cale de acces facilă ceea ce incomodează exploatarea sa; o
servitute de trecere asupra fondului învecinat rezolvă problema,
exploatarea primului fond devenind normală).
Definiţie. Dreptul de servitute este dreptul real, perpetuu şi
indivizibil constituit asupra unui imobil numit fond aservit sau
dominat pentru uzul şi utilitatea altui imobil numit fond dominant,
imobile care aparţin unor proprietari diferiţi. Servitutea se poate
constitui în temeiul unui act juridic ori, prin uzucapiune.
Sediul materiei, acestui dezmembrământ al dreptului de
proprietate privată îl constituie prevederile art.755-772 NCC.
Evoluţia istorică a servituţilor, scoate în evidenţă faptul că
acestea au fost menţionate pentru prima oară în dreptul roman.
Normele dreptului roman suprapuneau mai multe drepturi de natură
diferită asupra aceluiaşi bun, pentru a-i spori posibilităţile de
exploatare. Dreptul roman cunoştea distincţia dintre servituţile
personale şi cele prediale; aşadar servituţile erau drepturi asupra unui
lucru al altuia (praedium serviens), stabilite în profitul unei persoane
(praedium dominans), sau al unui fond.
Înainte de a deveni urbane ele au fost prin excelenţă rurale
(servitutes prediorum rusticorum). Cele mai importante au fost cele
relative la apă: apeduct, apa din fântână, adăpătoare, etc.
Începând cu sec.al XVI-lea s-a reluat regula romană, adăugându-
se însă unele drepturi senioriale cum ar fi corvezile şi dijmele care se
deosebeau de servituţile reale deoarece erau servituţi personale.
Servituţile personale au fost abolite prin Codul civil francez de la
1804 şi Codul civil român de la 1864.
5. 2. Caracterele juridice, termenulşi clasificarea servituţilor
Pentru o mai amplă înţelegere teoretică a servituţilor, am

considerat deosebit de util ca în continuare, să efectuăm o prezentare
succintă a caractererelor juridice specifice, precum şi câteva precizări
referitoare la termenul de exercitare sau la clasificarea lor.
Astfel, caracterele juridice specifice dreptului de servitute sunt:
a) servitutea este un drept real imobiliar. Servitutea nu crează un
raport juridic între o persoană anume şi o altă persoană anume, ci
între proprietari actuali. Servitutea existentă va subzista în acelaşi fel
şi în cazul în care proprietatea va fi vândută. Dreptul de servitute este
considerat ca un dezmembrământ al proprietăţii deoarece într-o
anumită măsură fondul aservit este lipsit de plenitudinea
prerogativelor sale în profitul fondului dominant. Este un drept real
imobiliar, deoarece ea se constituie în mod obligatoriu numai în
folosul, respectiv sarcina, unor bunuri imobile prin natura lor(nu va
putea fi constituită asupra arborilor, nici asupra imobilelor prin
destinaţie şi nici asupra altei servituţi). De asemenea, servituţile se
pot constitui şi în vederea unei utilităţi viitoare. Obiectul lor trebuie
să fie unul corporal;
b) servitutea este o sarcină reală impusă fondului aservit.

Page 68 of 90
Proprietarul fondului dominat(aservit), trebuie să suporte o sarcină
care, corespuzător, se află în patrimoniul proprietarului fondului
dominant(un drept real), sarcina fiind impusă unui bun, nu unei
persoane. Facem precizarea că în cazul servituţii de trecere, aceasta
poate fi răscumpărată de proprietarul fondului aservit dacă există o
disproporţie vădită între utilitatea care o procură fondului dominant şi
inconvenientele sau deprecierea provocată fondului aservit;
c) servitutea este perpetuă, întrucât ea există atâta timp cât există
cele două fonduri, dar şi situaţia care a determinat constituirea ei. Sub
condiţia notării în cartea funciară,servitutea constituită se transmite
dobânditorilor subsecvenţi ai fondului aservit[art. 759 alin.(2) NCC].
Desfiinţarea ei este posibilă, deoarece servituţile sunt create prin
voinţa proprietarilor, iar ceea ce a fost creat prin voinţă, poate fi
desfiinţat tot prin voinţă. Perpetuitatea servituţii, rezultă din
caracterul său accesoriu, în sensul că ea este legată de fondul
dominant fiind, în principiu, perpetuă ca şi acest fond;
d) servitutea este indivizibilă, ceea ce înseamnă că de ea se
bucură întregul fond dominant şi grevează în întregime fondul aservit.
Dacă bunul imobil respectiv ar aparţine mai multor
proprietari(coproprietate), servitutea nu se poate constitui asupra
acelui bun decât cu consimţământul unanim al titularilor. Dacă fondul
dominant se împarte, servitutea va putea fi exercitată pentru folosinţa
şi utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia fondului aservit să poată fi
agravată. Dacă fondul aservit se împarte, servitutea se poate exercita,
pentru uzul şi folosinţa fondului dominant, pe toate părţile rezultate
din împărţire;
e) servitutea este inalienabilă, deoarece nu poate fi înstrăinată,
urmărită sau ipotecată independent de fondul al cărui accesoriu este,
ea transmiţându-se o dată cu fondul. În consecinţă, nu este posibil ca
o servitute să fie vândută, sechestrată sau ipotecată.
Referitor la termenul servituţilor, dispoziţiile Noului Cod civil nu
prevăd o durată imperativă de exercitarea a lor însă, limita de timp,
poate fi menţionată de către părţi în actul de constituire. Chiar şi
dispoziţiile art. 770 alin.(1) lit. c) din NCC, prevăd că una din cauzele
de stingere a servituţilor poate fi şi „ajungerea la termen”.
În ceea ce priveşteclasificarea servituţilor, trebuiesc avute în
vedere criteriile stabilite de prevederile Noului Cod civil.Ca atare,
servituţile se potclasifica astfel:
a) servituţile aparente şi neaparente( art. 760 NCC). Servituţile
aparente sunt acelea a căror existenţă este atestată de un semn vizibil
de servitute(o uşă, o fereastră, un apeduct). Servituţile neaparente
sunt acelea a căror existenţă nu este atestată de vreun semn vizibil de
servitute(servitutea de a nu construi, ori de a nu construi peste o
anumită înălţime);
b) servituţile continue şi necontinue(art. 761 NCC)). Servituţile
continue sunt acelea al căror exerciţiu este sau poate fi continuu fără a
fi necesar faptul actual al omului(servitutea de vedere, servitutea de a
nu construi). Servituţile necontinue sunt acelea pentru a căror
existenţă este necesar faptul actual al omului(servitutea de trecere cu
piciorul ori cu mijloace de transport);
c) servituţile pozitive şi negative. Servituţile pozitive sunt acelea
prin care proprietarul fondului dominant exercită o parte din
prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului
aservit(servitutea de trecere pe un anume teren). Servituţile negative
sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este obligat să se
abţină de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de
proprietate( servitutea de a nu construi).
5.3. Exercitarea dreptului de servitute
După cum am mai amintit în rândurile anterioare, dreptul de

servitute reprezintă o sarcină reală impusă asupra unui imobil pentru
uzul şi utilitatea unui alt imobil vecin având alt proprietar. Spre
deosebire de celelalte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate
privată,servitutea reprezintă o simplă limitare a dreptului de

Page 69 of 90
proprietate, o îngrădire efectivă înexercitarea dreptului său, de către
un titular. Însă, înainte de toate, este foarte util să distingem între
drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant (A),
respectiv, drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit (B).
A) Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant.
Drepturile proprietarului fondului dominant sunt următoarele:
- dreptul de a se folosi de servitute numai în conformitate cu
actuluide constituire, fără a face vreo schimbare împovărătoare pentru
fondul aservit;
- dreptul de a exercita şi o servitute accesorie, dacă exercitarea
servituţii principale o impune;
- dreptul de a exercita o acţiune în justiţie specifică acestei
materii, prin care se apără dreptul de servitute, anume acţiunea
confesorie de servitute;
- dreptul de a exercita împotriva proprietarului fondului aservit şi
o acţiune contractuală, în măsura în care servitutea a fost constituită
prin convenţie;
Obligaţia principală a proprietarului fondului dominant, de care
acesta este ţinut indiferent de modul în care s-a constituit servitutea,
este aceea de a efectua, pe cheltuiala sa, toate lucrările necesare
pentru exercitarea dreptului de servitute. Este însă posibil ca în actul
de constituire a servituţii să se prevadă că aceste cheltuieli sau o parte
din ele să fie suportate de proprietarul fondului aservit. Dacă de
conservarea servituţii beneficiază ambii proprietari, acele cheltuieli le
revin în mod proporţional cu avantajele pe care le obţin şi în măsura
în care lucrările efectuate sunt necesare. O altă obligaţie a
proprietarului fondului dominant, este aceea că nu poate agrava
situaţia fondului aservit şi nu poate produce prejudicii proprietarului
fondului aservit prin exercitarea servituţii.
B) Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit

Doar dacă are un interes serios şi legitim, proprietarul fondului
aservit are dreptul să schimbe locul prin care se exercită servitutea în
măsura în care exercitarea sa rămâne la fel de comodă pentru
proprietarul fondului dominant.
De asemenea, proprietarul fondului aservit are dreptul de a
exercita anumite acţiuni în justiţie şi anume:
- acţiunea negatorie( de ex., atunci când proprietarul fondului
dominant continuă să exercite servitutea, deşi a intervenit o cauză de
stingere a acesteia);
- acţiunea posesorie(prin care se solicită să se înlăture tulburarea
ce i se aduce de o persoană care pretinde a exercita o servitute);
- acţiunile personale ce izvoresc din actul juridic de constituire a
servituţii.
Proprietarul fondului aservit are obligaţia să se abţină de la orice
act care limitează ori împiedică exerciţiul servituţii.
Dacă prin actul juridic constitutiv s-a stabilit obligaţia pentru
proprietarul fondului aservit de a face unele cheltuieli pentru folosirea
şi păstrarea servituţii, există posibilitatea de a fi exonerat de această
sarcină, prin renunţarea la dreptul de proprietate asupra fondului
aservit, în favoarea proprietarului fondului dominant.
5. 4. Stingerea servituţilor
Îngrădirea sau limitarea dreptului titularului dreptului de

proprietate a fondului aservit,realizată prin intermediul servituţilor
potrivit normelor Noului Cod civil, se poate stinge ori răscumpăra în
anumite condiţii. De asemenea, am mai amintit faptul că în caz de
împărţire a fondurilor, situaţia exercitării servituţilor nu poate fi
modificată decât dacă proprietarul fondului dominant poate agrava
situaţia fondului aservit. De aceea, prevederile art. 770 din NCC,
evocă două căi de stingere a servituţilor, una principală şi cealaltă
excepţională. Stingerea servituţilor se va face în mod imperativ prin
radierea lor din cartea funciară.
De aceea, putem reţine că potrivit alineatului (1) al textului
amintit, servituţile se sting pe cale principală, pentru una din

Page 70 of 90
următoarele cauze:
a) prin consolidare, atunci când ambele fonduri ajung să aibă
acelaşi proprietar;
b) prin renunţarea proprietarului fondului dominant;
c) prin ajungerea la termen;
d) prin răscumpărare( în cazul servituţilor de trecere);
e) prin imposibilitatea definitivă de exercitare;
f) neuzul timp de 10 ani;
g) dispariţia oricărei utilităţi a acestora.
Pe cale excepţională, potrivit alineatului (2) al art. 770 NCC,
servitutea se poate stinge,prin exproprierea fondului aservit, dacă
servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul
expropriat.

Capitolul VI. Posesia
1. Consideraţii generale privind posesia
De-a lungul vremii, instituţia posesia a primit numeroase definiţii

şi conotaţii juridice. Astfel, în Roma Antică, posesiunea propriu-zisă
se numea posesiune interdictală sau pretoriană deoarece, apărarea ei
se făcea pe cale dreptului pretorian((ius praetorium). Dintre aceşti
posesori, unii puteau invoca un titlu juridic(de exemplu, proprietarii,
posesorii de bună credinţă, arendaşii pe termen lung, etc, adică
emfiteoţii), în timp ce alţii nu pot invoca un astfel de titlu, ei având o
posesie injustă(de exemplu, hoţul care a dobândit un imobil prin
violenţă, etc).
Surprinzător, în vechiul drept medieval posesia era considerată
un drept subiectiv. Jus possesiones, era atât un atribut al proprietăţii
cât şi un drept al posesorilor(chiar şi neproprietari); jus possesiones
era aşadar un drept real care rezulta din posesia de un an a imobilelor,
drept ce era garantat prin acţiunile posesorii.
Abia în secolul al XIX-lea, s-au conturat cele două teorii celebre
asupra posesiei: cea subiectivă, a lui Savigny, şi cea obiectivă, a lui
Ihering.
În actualul drept civil, prevederile art.916 alin.(1) din Noul Cod
civil românesc, definesc posesia astfel:’Posesia este exercitarea în
fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de
către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un
proprietar’.
Încă din conţinutul definiţiei, putem reţine faptul că posesia este
o stare de fapt, nu o stare de drept, deoarece există independent de
dispoziţiile legale care se referă la dobândirea sau stingerea
drepturilor şi în consecinţă aceasta nu poate face obiectul unei
transmisiuni( de exemplu, stăpânirea în fapt a unei case, a unui
automobil, exercitarea în fapt al unui drept de uzufruct, servitute, etc).
Având în vedere cele câteva consideraţii istorice, dar şi actuala
definiţie dată de Noul Cod civil, în rândurile următoare vom ilustra
instituţia posesiei cu cele mai importante elemente caracteristice ale
sale din punct de vedere teoretic, urmând a face totodată şi unele
scurte referiri la exemple practice. După evocarea acestor elemente,
în mod cert vom ajunge la concluzia că posesia reprezintă cea mai
importantă stare de fapt sau mai bine spus, cea mai spectaculoasă
aparenţă de proprietate recunoscută şi reglementată de normele civile
în interesul unei persoane pe care aceasta o poate purta asupra unui
bun mobil sau imobil.
Această stare de fapt sau aparenţă de proprietate pe care o
creează, justifică ocrotirea juridică a posesiei care se relevă prin
intermediul numeroaselor efecte juridice produse, cum ar fi: posesia

Page 71 of 90
de bună-credinţă valorează proprietate în materia bunurilor mobile
(art. 935-940 NCC) sau, dobândirea dreptului de proprietate privată
asupra unui imobil prin uzucapiune(art. 930-934 NCC), ori,
dobândirea în proprietate a fructelor bunului frugifer de către
posesorul de bună-credinţă (de exemplu, art. 948 NCC) şi nu în
ultimul rând, protejarea posesiei prin intermediul acţiunilor
posesorii(art. 949-952 NCC).
2. Conţinutul structural al posesiei
Importanţa şi complexitatea instituţiei posesiei pentru un sistem

modern de drept substanţial, ne obligă să includem în conţinutul său
structural, cele mai relevante aspecte referitoare la natura juridică şi
exercitarea sa, caracterele juridice specifice, dar şi elementele
componente ale posesiei.
Înainte de a releva aceste noţiuni, considerăm deosebit de util să
ilustrăm singura situaţie reglementată de Noul Cod civil, când nu
poate constitui posesie.
Astfel, potrivit art. 918 din NCC, nu poate constitui posesie,
stăpânirea unui bun corporal de către un detentor precar,
precum:
a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;
b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau
servitute, faţă de nuda proprietate;
c)fiecare coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin
celorlalţi coproprietari;
d) orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia,
este obligată să îl restiuie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa
acestuia.
Însă, potrivit alineatului (2) al textului menţionat, detentorul
precar poate invoca efectele recunoscute posesiei numai în cazurile şi
limitele prevăzute de lege( de exemplu, cazurile de intervertire a
detenţiei precare în posesie, prevăzute de art. 920 NCC).
2.1. Natura juridică şi exercitarea posesiei
Doctrina atribuie posesiei natura juridică a unui fapt, căruia

trebuie să i se recunoască anumite efecte juridice. Posesia nu este
totuşi un fapt pur şi simplu. Înseamnă mai mult decât atât deoarece, i
se recunosc efecte juridice considerabile şi anume: posesia este un
fapt juridic voluntar şi licit, din care se naşte o situaţia juridică
specifică posesorului. Posesorul, în cazul nostru, este întotdeauna
persoana care exercită posesia unui bun fără a avea un titlu( de
proprietate, locaţiune, arendare, etc.).
Cu privire la exercitarea posesiei, potrivit art. 917 alin.(1) din
NCC stabileşte că: „Posesorul poate exercita prerogativele dreptului
de proprietate asupra bunului fie nemijlocit, prin putere proprie, fie
prin intermediul unei alte persoane”. Din punctul nostru de vedere,
aceste prerogative ale dreptului de proprietate ar putea fi exercitate în
totalitate doar în cazul bunurilor mobile, atunci când posesia a fost
exercitată cu bună-credinţă. În cazul bunurilor imobile, acest lucru nu
este posibil deoarece, de exemplu, pentru a folosi atributul dreptului
de proprietate privată abusus,în cazul unei vânzări, trebuie să
respectăm în mod imperativ forma ad validitatem a actului de
vânzare-cumpărare şi în aceste condiţii, nu am putea face dovada
dreptului de proprietate asupra acelui bun..
Însă, aşa cum am mai arătat, posesia este o stare de fapt şi nu una
de drept, în consecinţă crează o prezumţie de posesie şi una de
proprietate. Cu referire la acest aspect, art. 919 alin.(1) din NCC,
lămureşte atât situaţia în care este creeată o prezumţie de posesie cât
şi cazul în care posesia la rândul său, creează o prezumţie de
proprietate. Astfel:
a) acela care stăpâneşte bunul, este prezumat posesor până în

Page 72 of 90
cazul în care o presoana poate face dovada contrară printr-un titlu;
b) detenţia precară, odată dovedită, se presupune că se menţine
până la proba intervertirii ( răsturnării, schimbării ordinii titlurilor)
sale;
c) posesorul unui bun, este considerat a fi proprietar până la
proba contrarie, cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară.
2.2. Caracterele juridice ale posesiei
După cum am putut remarca până în acest moment, instituţia

posesiei, ca stare de fapt poate crea pe de-o parte o prezumţie de
posesie şi pe alta, o prezumţie de proprietate. Din conţinutul definiţiei
reglementate de dispoziţiile art. 916 alin.(1) din NCC, putem reţine
următoarele caractere juridice specifice posesiei:
a) posesia se bazează pe intenţia unei persoane de a poseda
bunul pentru el; în cazul în care această intenţie lipseşte, posesia nu
mai există, va fi vorba despre o deţinere sau o detenţie precară;
b) posesia intervine numai în cazul drepturilor reale, nu şi
celor de creanţă(personale); apoi, posesia nu se poate exercita
asupra universalităţilor de bunuri cum ar fi moştenirea sau fondul de
comerţ, ci asupra unor bunuri individualizate;
c) posesia exercitată cu bună-credinţă, facesă nască un drept
probabil de proprietate sau un alt drept real. Efectul juridic cel mai
important al exercitării unei posesii cu bună-credinţă, îl constituie
posibilitatea dobândirii proprietăţii asupra bunului posedat(prin
uzucapiune pentru imobile, sauprin posesia de bună-credinţă pentru
cele mobile).
2.3. Elementele posesiei
Chiar dacă posesia reprezintă o stare de fapt, pentru a produce

efecte juridice, aceasta trebuie să îndeplinească cumulativ două
elemente. Astfel, pentru existenţa posesiei, aceste două elemente
necesare sunt: unul material(corpus) şi altul psihologic(animus).
Elementul material(corpus) presupune contactul exercitat în
mod direct asupra lucrului, inclusiv prin anumite acte materiale ori
juridice(de exemplu, acte de comodat, de locaţiune, de depozit, etc.).
Doctrina, scoate în evidenţă faptul că acest elementul corpus,
poate varia în funcţie de doi factori:
a) în primul rând, în funcţie de natura fizică a lucrului(de
exemplu, posesia unui tractor se deosebeşte de posesia unui animal,
etc.);
b) în al doilea rând, în funcţie de dreptul real invocat de cel ce
exercită corpus(de exemplu, este posesor cu aparenţă de proprietar
acela care se comportă în exterior faţă de lucrul posedat aşa cum ar
face-o proprietarul,sau este posesor cu aparenţă de superficiar acela
care se comportă în exterior ca un superficiar, etc.).
Elementul psihologic sau intenţional(animus sau animus
domini), constă în intenţia sau voinţa celui care deţine lucrul, de a
exercita posesia pentru sine, aşa cum ar fi exercitat-o proprietarul sau
titularul unui drept real(animus possidendi). Sub acest aspect, art.917
alin.(1) NCC, teza finală, precizează faptul că posesia se exercită de
către posesor‚ ”fie în mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin
intermediul unei alte persoane’.
Elementul animus, nu reprezintă neapărat voinţa persoanei
posesorului de a se comporta ca un adevărat proprietar ci, aşa cum am
arătat, numai intenţia efectivă de a poseda pentru el. Lipsa acestui
element psihologic specific posesiei echivalează cu lipsa calităţii de
posesor, deţinătorul bunului respectiv va avea calitatea de detentor
precar, care deţine lucrul respectiv pentru proprietar, având aşadar
animus detinendi. În această situaţie va deţine lucrul de cele mai
multe ori în temeiul unui contract, care după cum vom observa,
constituie titlu sau causa detentionis. Considerăm util să precizăm
faptul că, animus, este un element al posesiei, în timp ce buna sau
reaua credinţă, reprezintă o calitate a acesteia.

Page 73 of 90
3. Posesia şi detenţia precară
3.1. Precizări prealabile
Precaritatea sau detenţia precară, în opoziţie cu posesia este o

stare de drept. Aşa cum am mai amintit, ea rezultă întotdeauna dintr-
un titlu, care poate fi: convenţional, legal sau judiciar. În temeiul
acestui titlu, detentorul este îndreptăţit să stăpânească un lucru(de
exemplu, pot fi detentori precari: comodatarul, locatarul, depozitarul,
creditorul ipotecar asupra unui bun mobil, etc.).
Precaritatea poate fi definită ca fiind, folosinţa exercitată în fapt
asupra unui lucru, cu permisiunea proprietarului, ori în temeiul unui
titlu încheiat cu acesta. Putem afirma că detenţiei îi lipseşte elementul
animus domini (elementul psihologic al posesiei). Ţinând cont de
conţinutul definiţiei mai sus prezentate, putem spune că detenţiei
precare, îi pot fi incidente următoarele caractere juridice:
a) folosirea în fapt. Potrivit acestei trăsături, exercitarea detenţiei
precare, se efectuează printr-o stăpânire sau folosire efectivă a
lucrului respectiv. Persoana detentor precar, va avea întotdeauna
lucrul(corpus) care din punct de vedere juridic aparţine proprietarului.
Astfel, putem exemplifica cazul locatarului, comodatarului,
depozitarului, cărăuşului, etc. Toate aceste persoane au lucrul în
stăpânirea lor;
b) folosirea în drept. Acest caracter juridic specific detenţiei
precare, scoate în evidenţă faptul că folosirea lucrului se exercită cu
permisiunea proprietarului( de exemplu când o persoană este
tolerată să locuiască într-un imobil pe o anumită durată, fără a plăti
vreo sumă de bani proprietarului) ori, în temeiul unui titlu(în sens
juridic) recunoscut de acesta. De exemplu, permisiunea verbală făcută
de proprietar detentorului, pentru folosirea unui lucru proprietatea
primului, îi va crea acestuia din urmă un drept asupra lucrului
respectiv. De asemenea, înscrisul care va constitui titlu, poate avea o
natură diferită. De exemplu, el poate fi un contract(titlul detenţiei
precare al locatarului, este un contract de închiriere încheiat potrivit
art. 1.777- 1.850 NCC) ori, un act unilateral(executorul testamentar,
potrivit art. 1.079 NCC, are dreptul să administreze patrimoniul
succesoral pe o perioadă de cel mult 2 ani), sau o dispoziţie
legală(uzufructul),etc;
c) restituirea bunului. Această ultimă trăsătură, nu rezultă din
conţinutul definiţiei însă, în mod firesc, ea se poate subînţelege cu
destulă uşurinţă. Practic, obiectul precarităţii îl constituie lucrul
folosit sau stăpânit de către detentor cu permisiunea proprietarului,
ori cel care a fost menţionat în conţinutul titlului. Termenul de
restituire va fi specificat întotdeauna în conţinutul acelui titlu, sau
dacă discutăm despre permisiunea făcută de către proprietar
detentorului, aceasta se face în toate cazurile precizându-se o durată
de folosire a lucrului de către detentor. De aceea, trebuie subliniat
faptul că precar, nu înseamnă fără titlu, ori fără permisiunea
proprietarului. Precaritatea presupune întotdeauna un fundament
juridic deoarece, durata acesteia şi data restituirii lucrului, sunt
reliefate în titlu(de exemplu, durata comodatului este stabilită în
contractul de comodat).
3.2. Comparaţie între posesie şi detenţia precară
Pornindu-se de la chestiunea elementelor constitutive ale

posesiei, de la preeminenţa unuia sau altuia în definirea acestui
concept, vom remarca faptul că între posesiei şi detenţia precară
există o deosebire de natură juridică.
La prima vedere, detentorul precar ca şi posesorul are, privitor la
lucrul deţinut, o putere de fapt. Şi unul şi celălalt exercită o stăpânire
efectivă asupra bunului deţinut, motiv pentru care putem afirma că şi
unul şi celălalt au elementul material al posesiei, ‚corpus’.
Totuşi, posesia şi detenţia precară se diferenţiază sensibil:
• în primul rând, trebuie făcută diferenţa între starea de fapt sau
existenţa unui titlu. Posesia nu este decât o stare de fapt, un simplu

Page 74 of 90
fapt(res facti), pe când detenţia este o stare de drept(res juris).
Această diferenţă o va face întotdeuna elementul psihologic, animus;
• în al doilea rând, trebuie făcută diferenţa între pretenţia la
proprietate sau recunoaşterea dreptului proprietarului. Atât timp cât
între detentor şi proprietar există un titlu, detentorul recunoaşte
dreptul proprietarului, pe când posesorul, nu. De asemenea, dacă se
are în vedere elementul intenţional (animus), atunci posesorul are prin
definiţie animus possidendi, adică intenţia de a se afirma ca
proprietar, iar în opoziţie, detentorul precar recunoaşte că nu el este
proprietar, nu este animat de o voinţă de apropriere, lipsindu-i acel
element.
3.3. Regimul juridic al detenţiei precare
Specificul detenţiei precare constă în faptul că stăpânirea sau

folosirea lucrului respectiv, este lipsită de elementul psihologic,
intenţional al posesiei, aşa cum l-am denumit termeni latini în
rândurile anterioare, animus.
În cazul detenţiei precare, stăpânirea materială a lucrului se
exercită pentru altul (animus detinendi) şi nu pentru sine. De aceea,
raporturile detentorului precar cu proprietarul, vor fi întotdeauna
guvernate de titlul care fundamentează detenţia(ex. contractul de
închiriere, contract de depozit, etc.).
În ceea ce priveşte modalitatea dobândirii proprietăţii prin
prescripţie achizitivă(uzucapiune), detentorul precar nu va beneficia
niciodată de acest beneficiu deoarece el nu are possesio ad
usucapionum. De acest beneficiu, aşa cum am prezentat, va beneficia
posesorul printr-o folosinţă îndelungată în cazul bunurilor imobile sau
printr-o folosinţă de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile. De
asemenea, detentorul precar nu se poate prevala de protecţia
posesorie împotriva proprietarului însuşi, deoarece, titlul încheiat
între ei, stabileşte drepturile şi obligaţiile lor. În schimb, detentorul se
poate bucura de această protecţie posesorie faţă de terţi, în sensul că,
dacă-i tulbură în vreun fel posesia, el se va bucura de protecţia
posesorie (possesio ad interdicta).
Totodată, este foarte util să reţinem faptul că în materia
precarităţii, operează principiul imutabilităţii, ceea ce înseamnă, pe
de o parte, că detentorul nu poate să se transforme prin voinţa sa (solo
animo) în posesor, iar, pe de altă parte, că precaritatea titlului este
ereditară (transmisiunea succesorală nu poate aduce nicio schimbare
titlului).
Un alt aspect deosebit de important în materia precarităţii îl
constituie intervetirea detenţiei precare(răsturnarea, schimbarea
ordinii titlurilor). În acest sens, dispoziţiile art.920 din NCC, stabilesc
cazurile de intervertire a detenţiei precare în posesie. Aceste
cazuri sunt următoarele:
a) dacă detentorul precar încheie cu bună-credinţă un act
translativ de proprietate cu titlu particular cu altă persoană decât
proprietarul bunului(de exemplu, depozitarul care cumpără bunul
deţinut în depozit de la o persoană pe care o crede moştenitor al
deponentului, sau cazul locatarului care după decesul proprietarului
cumpără bunul de la acela pe care îl crede moştenitor. De la
încheierea actului de vânzare-cumpărare el poate deveni posesor
deoarece se modifică elementul psihologic şi va avea animus sau
animus domini);
b) când detentorul precar săvârşeşte acte de rezistenţă
neechivoce împotriva posesorului, deoarece acesta din urmă are
intenţia să se comporte ca un proprietar. În acest caz, intervertirea nu
se va produce mai înainte de împlinirea termenului prevăzut pentru
restituirea bunului;
c) când detentorul precar înstrăinează bunul, prin act translativ
de proprietate cu titlu particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie
de bună-credinţă. Din momentul încheierii actului translativ de
proprietate, cumpărătorul de bună credinţă începe să stăpânească
bunul în calitate de posesor şi în consecinţă va avea o posesie utilă.

Page 75 of 90
4. Dobândirea şi încetarea posesiei
Aşa cum am prezentat în rândurile anterioare, posesia se

dobândeşte prin întrunirea cumulată a celor două elemente(corpus şi
animus). Referitor la elementul material(corpus), acesta poate fi
exercitat fie personal de către posesor, fie prin reprezentant(de
exemplu, mandatarul, depozitarul, etc.). Însă, în ceea ce priveşte
elementul psihologic(animus) al posesiei, acesta trebuie să fie
exercitat în mod imperativ de către persoana posesorului şi nu a
reprezentantului său. Excepţie de la acesta regulă, o fac reprezentanţii
legali ai persoanelor lipsite de capacitate de exerciţiu sau persoanele
juridice [art. 917 alin. (2) NCC].
Dacă pentru dobândirea posesiei, condiţiile sunt simple şi din
punct de vedere teoretic trebuie să avem în vedere existenţa celor
două elemente, dispoziţiile art. 921 din NCC, ilustrează toate cazurile
de încetare a posesiei şi anume:
a) transformarea sa în detenţie precară;
b) înstrăinarea bunului;
c) abandonarea bunului mobil sau înscrierea în cartea funciară a
declaraţiei de renunţare la dreptul de proprietate asupra unui bun
imobil;
d) pieirea bunului;
e) trecerea bunului în proprietate publică;
f) înscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraşului sau
municipiului prin renunţarea unui proprietar la dreptul său de
proprietate consacrată printr-o declaraţie notarială înregistrată la
biroul de carte funciară. În acest caz, comuna, oraşul sau municipiul,
poate cere înscrierea dreptului de proprietate în folosul său, în temeiul
hotărârii consiliului local, dacă o altă persoană nu a solicitat
înscrierea în temeiul uzucapiunii [art. 889 alin.(2) NCC];
g) deposedare, dacă posesorul rămâne lipsit de posesia bunului
mai mult de un an.
5. Dovada posesiei
In mod natural dovada posesiei se face prin probaţiunea celor

două elemente ale sale. Dovada elementului material este relativ
simplă şi ea se face prin orice mijloc de probă inclusiv, martori şi
prezumţii; de exemplu, plata taxelor şi a impozitelor pentru un anumit
bun imobil, înscrierea terenului în registrul agricol, sau în cartea
funciară, etc.
Însă, elementul psihologic este mai dificil de probat, cel puţin în
privinţa mobilelor, iar efectele pe care le produce posesia faţă de
detenţie au la bază doar elementul animus, adică intenţia celui care
exercită elementul material corpus şi din acest punct de vederetrebuie
să avem în vedere două tipuri de prezumţii:
a) în primul rând putem aminti despre prezumţia de
neprecaritate. În cazul acestei prezumţii, animus domini este
prezumat şi este reglementată de art. 919 alin.(3) din NCC, cu
excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară. Acest text vizează
situaţia în care orice persoană care posedă bunul este prezumată până
la proba contrară a fi proprietar, şi nu detentor(de exemplu, dacă
imobilul este ocupat de către un locatar, sarcina probei pentru a
demonstra că ocupantul nu este decât un detentor, revine
reclamantului care trebuie să dovedească existenţa contractului de
închiriere);
- în al doilea rând, putem aminti despre prezumţia de
neintervertire de titlu, prevăzută de dispoziţiile art.919 alin.(2) NCC.
Acest text, reglementează cazul în care posesorul a început a poseda
pentru altul, şi se presupune că acesta a conservat această calitate
dacă nu există proba contrară. Dar această prezumţie este una
relativă(iuris tantum) şi poate fi răsturnată prin proba contrară, dacă
ocupantul poate dovedi că pe parcurs din detentor, cum era iniţial, a

Page 76 of 90
devenit posesor.
6. Calităţiile şi viciile posesiei
Chiar dacă posesia este o stare de fapt, aceasta poate produce

efecte juridice considerabile. Astfel, faţă de existenţa celor două
elemente (corpus şi animus), posesia trebuie să mai fie şi utilă, adică
neviciată. Posesia poate fi utilă, atunci când îndeplineşte anumite
calităţi contrare celor prevăzute de dispoziţiile art. 922-927 NCC şi
anume: să fie, continuă, netulburată şi publică. Odată îndeplinite
aceste calităţi, alături de existenţa celor două elemente învăţate,
posesia îşi va produce efectele juridice specifice, inclusiv dobândirea
proprietăţii prin uzucapiune (prescripţie achizitivă).
Viciile posesiei, reprezintă reversul calităţilor sale şi ele sunt:
discontinuitatea, violenţa şi clandestinitatea. Dacă una din acestea
există, posesia este considerată a fi viciată şi în consecinţă nu va
putea produce efectele juridice scontate. De aceea, pentru o mai bună
înţelegere a acestor vicii ale posesiei, vom trece la examinarea lor în
mod individual.
a) Discontinuitatea posesiei. Conform art.923 NCC: ’Posesia
este discontinuă atât timp cât posesorulo exercită cu intermitenţe
anormale în raport cu natura bunului’. Textul citat, stcoate în
evidenţă faptul că acest viciu va exista ori de câte ori faptele şi actele
materiale se vor exercita la intervale mai mari decât este normal.
Posesorul nu trebuie însă să se afle în contact permanent cu bunul
pentru ca posesia să fie continuă deci utilă, altfel spus întreruperile
pasagere nu antrenează viciul discontinuităţii. Discontinuitatea apare
în cazul în care posesia este exercitată la intervalle foarte mari de
timp. Cu titlu de exemplu, am putea aminti despre cazul în care
posesia continuă asupra unui teren poate exista atunci când, la
intervale diferite, se fac asupra sa lucrările specifice pentru obţinerea
recoltelor. Discontinuitatea ar apărea în caul în care aceste lucrări nu
sunt efectuate într-o perioadă anormală de timp.De aceea, am putea
reţine următoarele trăsături specifice discontinuităţii. în sensul că
este:
• un viciu absolut, deoarece ea poate fi invocată de orice
persoană interesată să anihileze efectele posesiei[art.926 alin.(1) din
NCC];
• un viciu temporar pentru că încetează dacă posesorul începe o
posesie utilă(art.927 NCC).
b) Violenţa. Pentru a fi utilă, posesia trebuie să fie începută,
menţinută sau conservată în mod paşnic, fără violenţă. În acest sens,
dispoziţiile art.924 din NCC statuează că: ’Posesia este tulburată atât
timp cât este dobândită sau conservată prin acte de violenţă, fizică
sau morală, care nu au fost provocate de o altă persoană’. Viciul
violenţei se aplică atât în materia bunurilor imobile cât şi în cea a
mobilelor.
Faţă de aceste aspecte, putem prezenta următoarele caracterele
juridice specifice viciului violenţei:
• este un viciu temporar, pentru că odată încetată violenţa
posesia utilă reîncepe;
• este un viciu relativ, deoarece produce efecte numai între
părţile dintre care a intervenit. De aceea el a poate fi invocat numai de
persoana împotriva căreia s-a manifestat violenţa[art. 926 alin.(2)
NCC].
c) Clandestinitatea. Referitor la viciul clandestinităţii,
prevederile art.925 NCC statuează că: ”Posesia este clandestină,
dacă se exercită astfel încât nu poate fi cunoscută”. În această
situaţie, putem afirma faptul că, posesorul a avut intenţia de
disimulare. Clandestinitatea este un viciu relativ şi temporar.
Doctrina scoate în evidenţă faptul că este relativă, deoarece nu există
decât cu privire la anumite persoane, acestea fiind singurele
îndreptăţite să le invoce şi este temporară, fiindcă încetează imediat

Page 77 of 90
ce posesia a devenit publică.
După cum am mai arătat, ca posesia să producă efecte juridice, în
plus faţă de existenţa celor două elemente (corpus şi animus), ea
trebuie să fie utilă, adică neviciată. De aceea, viciile mai sus enunţate
în perioada exercitării posesiei pot înceta şi din acel moment, posesia
redevine utilă. În acest sens, prevederile art. 927 din NCC, stabilesc
faptul că: ”posesia viciată devină utilă îndată ce viciul încetează”.
7. Efectele posesiei
Aşa cum am prezentat, din punct de vdere juridic, posesia este o

stare de fapt care constă în exercitarea în fapt a prerogativelor
dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, de către
persoana care îl stapâneşte şi care se comportă ca un proprietar.
De asemenea, am mai precizat faptul că o posesie utila produce
în virtutea legii toate efectele sale juridice. Un prim efect este acela ca
posesia creaza o prezumţie de posesie dar şi de proprietate în favoarea
posesorului(art. 919 NCC).
Întrucât posesia este o stare de fapt, ea produce anumite efecte
juridice care sunt variabile şi ţin de anumiţi factori. Aceste efecte pot
fi următoarele:
A. posesia creează o prezumţie de proprietate în favoarea
posesorului;
B. posesorul de bună credinţă dobândeşte în proprietate fructele
bunului asupra căruia exercită posesia;
C. posesia poate fi apăratăprin acţiunile posesorii;
D. posesia exercitată în termenul şi în condiţiile prevăzute de
lege conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
În consecinţă, vom trata individual efectele posesie, tocmai
pentru a înţelege mai bine rolul acesteia atât din punct de vedere
teoretic, cât şi din cel practic.
A. Posesia creează o prezumţie de proprietate în favoarea
posesorului. Acest efect are loc întrucât, posesia creează o aparenţă
în favoarea posesorului că ar fi şi proprietarul bunului [art.919 alin.
(2) NCC]. Această aparenţă, potrivit legii este valabilă până la proba
contrară, posesorul fiind prezumat a fi proprietarul bunului pe care îl
posedă. Această prezumţie de proprietate este una relativă(juris
tantum) deoarece ea poate fi răsturnată prin proba contrarie şi este
operantă atât în cazul bunurilor imobile, cât şi în cazul bunurilor
mobile. Beneficiarul prezumţiei de proprietate, adică posesorul
bunului respectiv, are avantajul că în cazul unui litigiu este scutit de a
aduce probe în sprijinul dreptului său, avantaj care însă este limitat
deoarece, pentru a răsturna situaţia, reclamantul poate să demonstreze
existenţa unui viciu care afectează posesia .
Prezumţia de proprietate încetează să mai opereze în situaţia în
care se face dovada că posesorul este de rea credinţă;
B. Posesorul de bună credinţă dobândeşte în proprietate

fructele bunului frugifer asupra căruia exercită posesia. Prevederile
art.948 din NCC, stabilesc principiul potrivit căruia, numai posesorul
de bună credinţă dobândeşte în proprietate fructele(naturale,
industriale şi civile) produse de bunul frugifer pe care îl posedă.
Buna credinţă constă în convingerea pe care o are posesorul
bunului, care nu cunoştea şi nici nu trebuia după împrejurări să
cunoască lipsa calităţii de proprietar a înstrăinătorului. Buna-
credinţă trebuie să existe la data intrării în posesia efectivă a
bunului(art.938 NCC). De asemenea, acest principiu poate fi
completat cu prevederile art. 948 alin.(2) din NCC, care stabileşte
faptul că posesorul trebuie să fie de bună-credinţă, inclusiv la data
perceperii fructelor.
Cu referire la fructele civile, textul amintit stabileşte că acest tip
de fructe, percepute anticipat, revin posesorului în măsura în care
buna sa credinţă se menţine la data scadenţei acestora. În cazul

Page 78 of 90
fructelor produse de imobilele înscrise în cartea funciară, buna-
credinţă va fi apreciată în raport cu condiţiile cerute terţilor
dobânditori pentru a respinge o acţiune în rectificare în sensul art. 901
alin.(2) din NCC. In celelalte cazuri, posesorul este de bună-credinţă
atunci când are convingerea că este proprietarul bunului în temeiul
unui act translativ de proprietate şi ale cărui cauze de ineficacitate nu
le cunoaşte.
Doctrina arată că această situaţie, poate deveni incidentă numai
în prezenţa a două condiţii şi anume:
• existenţa unui titlu de dobândire a bunului(poate fi o vânzare, o
donaţie, un testament, etc.);
• în cazul unui titlu viciat. Aceasta înseamnă că un viciu
afectează titlul de dobândire şi că datorită lui titlul nu-şi poate
produce efectul(transferul proprietăţii ). De exemplu, nulitatea
(relativă sau absolută) a actului translativ: o vânzare sau o donaţie
afectată de o cauză de nulitate, pot fi neadecvate pentru a transfera
proprietatea.
În ipoteza în care posesorul este de rea credinţă(atunci când
cunoaşte viciile titlului său), el va fi obligat să restituie proprietarului
o dată cu lucrul toate fructele percepute sau chiar acelea pe care
trebuia să le perceapă(chiar şi contravaloarea celor industriale sau a
celor civile).
C. Posesia poate fi apărată prin acţiunile posesorii;

Acţiunile posesorii, sunt acele acţiuni în justiţie prin care
posesorul unui bun imobil sau titularul unui alt drept real principal
imobiliar, susceptibil de a fi dobândit prin uzucapiune, urmăresc să-
şi apere posesia împotriva oricăror tulburări sau deposedări. Atât
Noul Cod civil, (art. 949-952), cât şi Noul Cod de procedură
civilă(art. 1 002-1 004), prevăd dispoziţii incidente acţiunilor
posesorii. Este bine de precizat faptul că, în privinţa bunurilor mobile,
acţiunile posesorii sunt inutile deoarece în materia lucrurilor
mişcătoare, se aplică regula conform căreia posesiunea de bună-
credinţă valorează titlu de proprietate.
Scopul acestor acţiuni este acela de a restabili situaţia de fapt
existentă anterior tulburării sau deposedării, prin ele se apără o
situaţie de fapt, posesia, fără a se pune în discuţie dreptul de
proprietate sau un alt drept real.
În situaţia unui litigiu în care se discută dreptul de proprietate
asupra lucrului, atunci vom fi în prezenţa acţiunilor petitorii şi nu
posesorii.
Caracterele juridice ale acţiunilor posesorii sunt:
a) prin ele poate fi apărată numai posesia asupra bunurilor
imobile;
b) exerciţiul acestora este recunoscut şi detentorului precar;
c) au ca scop apărarea simplului fapt al posesiei, nu pun în
discuţie dreptul asupra bunului;
d) se judecă după o procedură specială prevăzută de art. 1 002-1
004 din NCPC;
e) acţiunile posesorii, sunt acţiuni reale imobiliare sau după caz,
mobiliare.
Acţiunile posesorii se pot clasifica în:
a) acţiunea posesorie generală numită şi acţiune posesorie în
complângere(complenda);
Reprezintă acţiunea de drept comun în materie de posesie
deoarece la ea se recurge pentru orice tulburare, cu excepţia cazului
în care posesorul este deposedat prin violenţă.
Doctrina arată că tulburările în materia posesiei pot fi: de fapt,
atunci când încălcarea posesiei se face prin acte materiale(de
exemplu, trecerea fără drept pe terenul vecin) sau de drept care
constau într-o pretenţie juridică exercitată împotriva posesorului(de
exemplu, somaţia făcută chiriaşului de către un terţ care pretinde să i
se plătească lui chiria şi celui cu care a încheiat contractul de
închiriere).
Pentru exercitarea acestei acţiuni, art.949 si art. 951 din NCC
stabilesc următoarele condiţii:

Page 79 of 90
• să nu fi trecut 1 an de la tulburare sau deposedare;
• reclamantul trebuie să facă dovada că înainte de tulburare sau
deposedare a posedat bunul cel puţin 1 an;
• posesia reclamantului să fie utilă, adică neviciată(să fie
continuă, neîntreruptă, publică şi sub nume de proprietar);
b) acţiunea posesorie specială numită şi în reintegrare
(reintergranda);
La această acţiune se poate apela numai în situaţia în care
tulburarea sau deposedarea are loc prin violenţă. Potrivit dispoziţiilor
art. 951 alin.(2) din NCC, această acţiune poate fi introdusă şi de cel
care a exercitat o posesie viciată, indiferent de durata posesiei sale,
dacă tulburarea ori deposedarea a fost violentă.
Prin violenţă vom înţelege orice faptă contrară ordinii de drept
care implică rezistenţă din partea adversarului şi care tinde la
deposedarea posesorului.Violenţa nu presupune numai loviri, insulte,
etc. ci şi alte procedee abuzive cum ar fi: ocuparea unui teren, a unei
case, ridicarea unui zid, ridicarea sau dărâmarea unui gard,
distrugerea recoltelor, etc.
Singura condiţie cerută pentru acţiunea în reintegrare este aceea
ca să nu fi trecut mai mult de 1 an de la data tulburării sau deposedării
[art. 951 alin.(2) din NCC].
La final, putem preciza faptul că acţiunile posesorii pot fi
exercitate nu numai de către posesori ci şi de către detentorii precari,
dar şi de către proprietari sau alţi titulari ai drepturilor reale.
D. Posesia exercitată în termenul şi în condiţiile prevăzute de

lege conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune
Acest efect al posesiei constă în faptul că, posesorul poate
dobândi dreptul de proprietate asupra unui imobil şi
dezmembrămintele sale, dacă posesorul cu bună-credinţă a folosit
bunul respectiv timp de 10 ani (art. 930 NCC). Totodată, posesorul de
bună credinţă a unui imobil a cărui posesie nu a fost viciată timp de 5
ani şi care are dreptul înscris în cartea funciară, dobândeşte dreptul de
proprietate prin uzucapiune tabulară (art. 931 NCC). Important este să
reţinem faptul că viciile posesiei, suspendă termenul uzucapiunii.
În cazul bunurilor mobile, persoana care posedă cu bună-credinţă
bunul altuia, timp de 10 ani poate dobândi dreptul de proprietate
asupra acelui bun, prin uzucapiune(art. 939 NCC).

Capitolul VII. Moduri de dobândire a dreptului de

proprietate privată sau ale dezmembrămintelor acestuia
1. Precizări prealabile
În sens larg, prin moduri de dobândire a dreptului de proprietate

sau a dezmembrămintelor acestuia trebuie să înţelegem, totalitatea
mijloacelor juridice prin care se poate dobândi dreptul de proprietate
privată sau dezmembrăminte ale acestuia.
Aceste moduri de dobândire a dreptului de proprietate privată sau
ale dezmembrămintelor acestuia sunt:
a) convenţia sau contractul translativ sau constitutiv de drepturi
reale;
b) succesiunea legală şi cea testamentară;
c) accesiunea;
d) posesia de bună-credinţă(pentru dobândirea unor bunuri
mobile);
e) uzucapiunea(pentru bunurile imobile sau mobile);
f) dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credinţă;

Page 80 of 90
g) ocupaţiunea(pentru bunurile mobile);
h) hotărârea judecătorească constitutivă de drepturi.
De asemenea, este util să adăugăm faptul că, potrivit art. 557 alin.
(2) NCC, în cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi
și prin efectul unui act administrativ.
Dintre toate aceste moduri, ne vom opri doar la studierea
accesiunii, hotărârii judecătoreşti constitutive de drepturi, a
uzucapiunii şi ocupaţiunii, deoarece în practică, sunt considerate cele
mai importante operaţiuni de dobândire a dreptului de proprietate
privată sau ale dezmembrămintelor acestuia.
În cazul proprietăţii publice, operează moduri specifice de
dobândire: exproprierea pentru cauză de utilitate publică, achiziţiile
publice(O.U.G. nr. 34/2006, modificata) sau trecerea unor bunuri din
domeniul privat al statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale,
în domeniul public al acestora pentru cauză de utilitate publică.
2. Accesiunea sau incorporaţiunea
Considerat ca fiind cel mai spectaculos mod de dobândire a

dreptului de proprietate, accesiunea sau incorporaţiunea, păstrează
acceaşi importanţă şi în dispoziţiile NCC. De aceea, pentru o mai
bună înţelegere a materiei, am considerat util să prezentăm definiţia
acestui mod de dobândire a dreptului de proprietate, iar prin
clasificare, să ilustrăm tipurile de accesiune reglementate de actualele
dispoziţii civile.
2.1. Definiţie şi clasificare
Accesiunea sau incorporaţiunea poate fi definită ca fiind,

încorporarea sau unirea unui lucru cu un alt lucru fiecare având
proprietari diferiţi. De asemenea, accesiunea se poateclasifica în
funcţie de obiectul ei şi anume:
1. accesiunea imobiliară [care la rândul său poate fi,
naturală(A) şi artificială (B)];
2. accesiunea mobiliară.
Reglementarea legală a acestui mijloc juridic de dobândire a
dreptului de proprietate privată, este prevăzută de către Noul Cod
civil, în dispoziţiile art. 567-601.
Trebuie să facem precizarea că prin intermediul accesiunii, se
poate dobândi numai dreptul de proprietate privată asupra unui bun,
mobil sau imobil, nu şi vreun dezmembrământ al acestuia.
1. Accesiunea imobiliară. După denumirea sa, accesiunea
imobiliară(art. 569-597 NCC) nu poate avea ca obiect decât un bun
imobil, cu o singură excepţie, în cazul accesiunii naturale asupra
animalelor(art. 576 NCC). La rândul său, accesiunea imobiliară poate
fi împărţită în accesiune imobiliară naturală(A) şi accesiunea
imobiliară artificială(B).
A) Accesiunea imobiliară naturală. Accesiunea imobiliară

naturală, constă în unirea sau încorporarea în mod natural a două
bunuri având proprietari diferiţi, dintre care cel puţin bunul principal
este imobil. Principiul general care domină textele Noului Cod civil în
materia accesiunii imobiliare naturale este acela că pământul se
consideră întotdeauna ca un lucru principal. Singura excepţie a
principiului enunţat o reprezintă, aşa cum am mai amintit, accesiunea
naturală asupra animalelor.
Revenind, vă prezentăm cele două cazuri de accesiune imobiliară
naturală care la rândul lor creează anumite situaţii juridice care şi
acestea la rândul lor, pot reprezenta modalităţi de dobândire a
dreptului de proprietate şi anume: accesiunea pământurilor depuse
sau create de ape(a) şi accesiunea naturală asupra animalelor(b).
a) Accesiunea pământurilor depuse sau create de ape. Este acea

Page 81 of 90
formă de accesiune ce ia naştere în următoarele cazuri reglementate
de lege: aluviunea(art. 569 NCC); avulsiunea(art. 572 NCC); albiile
râurilor, insulele şi prundişurile(art. 573 NCC).
• Aluviunea. Constă în adăugirile de teren care se formează
treptat, în timp, fără intervenţia omului, pe malurile apelor
curgătoare. Aluviunile sunt reglementate de art. 569 din Noul Cod
civ.
Aceste creşteri de pământ rezultate din depunerea de către apele
curgătoare pe unul din maluri, aparţin, după cum prevede art. 569
NCC, proprietarului riveran pe fondul căruia s-au depus, indiferent de
natura cursului de apă, dacă ele s-au format în mod treptat.
Însă, aceste creşteri de pământ pot rezulta şi din retragerea apelor,
în timp, de la un mal la altul. Astfel, potrivit art. 570 din NCC:
Proprietarul fondului riveran dobândeşte, de asemenea, terenul lăsat
de apele curgătoare care s-au retras treptat de la ţărmul respectiv.
• Avulsiunea. Constă în ruperea bruscă a unei bucăţi de pământ
dintr-o proprietate şi alipirea ei de apa curgătoare la altă proprietate
riverană (art. 572 NCC).
Prin urmare, spre deosebire de aluviune, care presupune o
creştere progresivă a terenului, prin adăugarea în timp de pământ,
nisip etc., avulsiunea presupune ruperea dintr-o dată a unei bucăţi
compacte de pământ dintr-un fond riveran aparţinând altei persoane,
care se alipeşte altui fond riveran situat în aval, aparţinând altui
proprietar.
Proprietarul terenului de la care s-a smuls suprafaţa de teren o va
putea însă revendica în termen de un an, dată până la care
proprietarul fondului la care s-a alipit nu dobândeşte proprietatea
asupra sa. Dacă însă nu a fost revendicată în termenul de un an
prevăzut de art. 572 NCC, porţiunea de teren alipită devine
proprietatea fondului la care s-a adăugat.
În situaţia în care bucata de teren smulsă aparţine domeniului
public, nu va putea opera accesiunea imobiliară naturală întrucât
acţiunea în revendicare a imobilelor ce fac parte din domeniul public
este imprescriptibilă, astfel încât titularul va putea să-şi revendice
oricând bucata de pământ.
• Albiile râurilor, insulele şi prundişurile. Dispoziţiile art. 573-
575 NCC, reglementează situaţia insulelor şi prundişurilor formate de
cursurile de apă. Ele sunt o formă a accesiunii imobiliare naturale
constând în întinderile de uscat rezultate din retragerea apelor,
râurilor neplutitoare şi nenavigabile.
Potrivit art. 573 alin.(2) NCC: „Insulele şi prundişirile care nu
sunt în legătură cu terenurile având malul la niveliul mediu al apei
revin proprietarului albiei”. De asemenea, în continuare ultimul
alineat al textului amintit stabileşte faptul că, „dacă insula aparţine
proprietarilor riverani şi trece peste jumătatea apei, fiecare dintre ei
are dreptul de proprietate asupra părţii de insulă ce se întinde spre el
pornind de la jumătatea apei”. Această din urmă dispoziţie, face ca
proprietatea asupra acelui teren să revină indiferent cine este titularul
dreptului de proprietate a părţii riverane adică, persoane fizice,
juridice, sau statul.
b) Accesiunea naturală asupra animalelor. Este reglementată de
art.576 NCC şi reprezintă acele situaţii în care animale domestice
trec sau rămân pe un fond, proprietatea unei persoane.
Acest mod de accesiune, are incidenţă strictă asupra animalelor,
care în situaţia în care rămân sau trec pe un teren proprietatea unei
persoane, iar proprietarul lor nu le revendică în termen de 30 de zile
de la data declaraţiei făcute la primărie de către proprietarul terenului,
fiind un termen de prescripţie. Acesta din urmă poate dobândi dreptul
de proprietate asupra animalelor proprietatea unei alte persoane care
s-au rătăcit pe terenul proprietatea sa, după trecerea termenului arătat.
Excepţiile o fac cazurile în care trecerea animalelor, s-a făcut prin
fraudă.
O situaţie aparte este atunci când roiul de albine trece pe terenul
altei persoane. Acesta va reveni în proprietatea persoanei titulare a
dreptului asupra terenului dacă, în termen de două zile proprietarul
roiului nu îl urmăreşte sau încetează să îl urmărească, fiind de această
data în prezenţa unui termen de decădere.

Page 82 of 90
B) Accesiunea imobiliară artificială. Spre deosebire de
accesiunea naturală care se realizează fără intervenţia omului,
accesiunea imobiliară artificială se realizează numai prin activitatea
omului.
În acest sens, dispoziţiile art. 577 alin.(1) din NCC statuează
faptul că: „ Construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate
asupra unui imobil, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege
sau act juridic nu se prevede altfel”.
Aşadar, art. 577 alin.(1) din NCC, instituie o dublă prezumţie
potrivit căreia orice construcţie şi plantaţie făcută pe un fond se
prezumă că aparţine proprietarului fondului şi că a fost edificată pe
cheltuiala sa. Această prezumţie nu este însă una absolută, ci este o
prezumţie relativă, ce poate fi răsturnată prin proba contrarie, prin
dispoziţiile legii sau ale unui act juridic. Când lucrarea este realizată
de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele
altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea
proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura
realizării ei, dacă prin dispoziţiile legii sau ale unui act juridic nu se
prevede altfel.
Accesiunea artificială are loc numai în ipoteza în care există o
încorporare materială, respectiv materialul mobiliar întrebuinţat îşi
pierde individualitatea mobiliară, devenind imobil prin natura sa. În
caz contrar, accesiunea nu va avea loc şi proprietarul materialului va
păstra dreptul său.
În acest sens, dispoziţiile art. 578 NCC, prevăd o serie de
categorii de lucrări incidente accesiunii imobiliare artificiale:
d) lucrările autonome, care pot fi numai cu caracter durabil
(construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine
stătător asupra unui imobil). În acest caz, am putea distinge între
lucările autonome cu caracter durabil efectuate cu bună-credinţă
(art. 581 NCC) şi lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu
rea-credinţă (art. 582 NCC). În cazul primelor, proprietarul imobilul
va avea următoarele drepturi: să ceară instanţei să dispună înscrierea
în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind autorului, valoarea
materialelor şi a manoperei, ori sporul de valoare adus acelui imobil
sau, obligarea autorului să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie
pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. În cel de-al
doilea caz, proprietarul imobilului va avea ca drepturi: să ceară
instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al
lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din
valoarea materialelor şi a manoperei ori din sporul adus imobilului,
ori, să ceară obligarea autorului la desfiinţarea acesteia, sau să ceară
obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de
circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Desfiinţarea lucrărilor în acest din urmă caz, se va face întotdeauna
pe cheltuiala autorului, care va fi obligat şi la repararea oricărui
prejudiciu, inclusiv pentru lipsa de folosinţă;
e) lucrările adăugate, care pot fi numai cu caracter durabil.
După cum reglementează normele Noului Cod civil, aceste lucrări pot
fi de trei feluri:
• Lucrările necesare reglementate de dispoziţiile art. 583 NCC.
Acestea sunt lucrările care atunci când în lipsa lor, imobilul s-ar
deteriora. Dacă aceste lucrări sunt realizate cu bună-credinţă, atunci
proprietarul va achita autorului lor, cheltuielile rezonabile făcute de
cel de-al doilea, chiar dacă imobilul nu mai există. În cazul în care
aceste lucrări au fost efectuate cu rea-credinţă, din suma datorată de
proprietarul imobilului, se va deduce valoarea fructelor imobilului
diminuată cu costul obţinerii acestora, iar dacă va exista o diferenţă
de suma, aceasta va fi achitată autorului;
• Lucrările utile prevăzute de art. 584 NCC. Aceste lucrări
sporesc valoarea economică a imobilului. Şi în această situaţie,
dispoziţiile Noului Cod civil fac diferenţa între lucrările utile
efectuate cu bună-credinţă şi lucrările utile realizate cu rea-credinţă.
În primul caz, proprietarul imobilului va deveni proprietarul lucrării
din momentul efectuării acesteia cu plata la alegerea sa: a valorii

Page 83 of 90
materialelor şi a manoperei ori, a sporului de valoare adus imobilului.
În cel de-al doilea caz, proprietarul imobilului are următoarele
drepturi: să devină proprietarul lucrării, cu sau fără înscrierea în
cartea funciară, după caz, plătind, la alegerea sa autorului lucrării fie
jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei, fie jumătate din
sporul de valoare adus imobilului ori, să ceară obligarea autorului
lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea imobilului în situaţia
anterioară şi plata la daune interese. În ambele cazuri, când valoarea
lucrării este considerabilă, proprietarul imobilului poate cere
obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de circulaţie pe care
imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat;
• Lucrările voluptuare menţionate în conţinutul art. 585 NCC.
Acestea sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat,
fără a spori valoarea economică a imobilului. În acest caz,
proprietarul imobilului are următoarele drepturi: să devină
proprietarul lucrării, fără înscrierea în cartea funciară şi fără nicio
obligaţie către autorul lucrării, fie că acesta a fost de bună ori de rea-
credinţă sau să ceară obligarea autorului de rea-credinţă al lucrării la
desfiinţarea acesteia, cu readucerea imobilului în situaţia anterioară şi
la plata de daune-interese. Facem precizarea că autorul de bună-
credinţă al lucrării, poate să o ridice înainte de restituirea imobilului
către proprietar, cu condiţia de a readuce imobilul în situaţia
anterioară.
De asemenea, este important să amintim faptul că art. 580 din
NCC, reglementează regimul juridic privind realizarea lucrării cu
materialele altuia. Astfel, dacă o lucrare a fost realizată cu
materialele altuia, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării,
neputând fi obligat la desfiinţarea acesteia şi nici la restituirea
materialelor întrebuinţate. Proprietarul materialelor folosite de o altă
persoană la realizarea unei lucrări, are dreptul numai la
contravaloarea materialelor şi la repararea potrivit legii, a oricăror
alte prejudicii cauzate.
2. Accesiunea mobiliară. Poate fi definită ca fiind, producerea
sau obţinerea unui bun de către o persoană prin munca sa, folosind
materialele altuia, ori unirea a două bunuri mobile care aparţin la
proprietari diferiţi. Accesiunea mobiliară este clasificată de noul Cod
civil, în trei categorii şi anume:
a) Specificaţiunea (art.598-599 NCC), constă în prelucrarea unei
materii astfel încât se obţine un obiect nou, materia primă sau bunul
fiind proprietatea altuia (de exemplu, un croitor confecţionează un
costum dintr-o stofă proprietatea altuia, acesta din urmă plătind
manopera).
Dacă manopera este atâtde importantă încât trece cu mult
valoarea materiei prime întrebuinţate, cel care a confecţionat lucrul
devine proprietar. Proprietarul bunului datorează despăgubiri egale cu
valoarea manoperei, ori după caz, cu valoarea materialelor.
Dacă valoarea materialelor va fi egală cu valoarea manoperei, sau
există o diferenţă nesemnificativă, proprietatea asupra bunului va fi
exercitată pe cote-părţi potrivit art. 634-645 din NCC.
b) Adjoncţiunea(art.600 NCC), constă în unirea a două bunuri
mobile având proprietari diferiţi astfel încât deşi ele formează un
singur tot, pot fi despărţite şi conservate separat fără a-şi pierde
individualitatea (de exemplu, tabloul şi rama în care este încadrat, o
piatră preţioasă şi inelul la care este montată, etc.). În acest caz,
fiecare dintre proprietari pot pretinde separarea bunurilor dacă, prin
aceasta celălalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de 1/10
din valoarea bunului său;
c) Confuziunea (art.601 NCC), are loc atunci când două sau mai
multe mişcătoare aparţin unor proprietari diferiţi s-au unit astfel
încât nu se mai pot recunoaşte. Prin această situaţie, bunul realizat nu
va putea fi separat fapt pentru care, legiuitorul a considerat necesar să
facă trimitere la dispoziţiile art. 598 şi 599 din NCC, astfel încât, unul
dintre proprietari să-l despăgubească pe celălalt ori, după caz, să-şi
poată exercita în mod egal dreptul asupra acelui bun.

Page 84 of 90
3. Hotărârea judecătorească
Hotărârea judecătorească reprezintă actul final şi de dispoziţie al

instanţei de judecată prin care se soluţionează, cu putere de lucru
judecat, litigiul dintre părţi. Potrivit art. 424 din NCPC, hotărârile
judecătoreşti pot avea denumiri diferite şi anume: sentinţe, decizii sau
încheieri.
Hotărârea judecătorească constituie un mod de dobândire a
dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai atunci când ea
are un caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Un astfel de drept
recunoscut de către instanţa de judecată în conţinutul unei hotărâri
judecătoreşti, va intra în sfera drepturilor patrimoniale.
Cu titlu exemplificativ am putea aminti despre: hotărârea
judecătorească care ţine loc de act autentic în cazul în care s-a
încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare(suplinirea
consimţământului), sau hotărârea prin care se dispune exproprierea
pentru cauză de utilitate publică, etc.
4. Uzucapiunea
Un alt mijloc deosebit de important de dobândire a dreptului de

proprietate privată, îl constituie uzucapiunea sau prescripţia
achizitivă, aşa cum mai este denumită în teorie. Uzucapiunea poate fi
considerată mijlocul juridic cel mai eficient de dobândire a dreptului
de proprietate privată, dar şi unul dintre cele mai importante efecte
ale poseisiei. Trebuie să facem precizarea că prin intermediul
uzucapiunii, se poate dobândi numai un drept de proprietate privată
asupra unui bun, mobil sau imobil şi nu bunuri care fac obiectul unui
domeniu public.
De asemenea, fiind considerată şi un mod originar de dobândire a
proprietăţii, uzucapiunea face dovada absolută a dreptului de
proprietate privată, uzucapantul fiind scutit de acea probatio
diabolica, specifică dovedirii proprietăţii dobândită printr-unul dintre
modurile derivate, spre exemplu, contractul de vânzare-cupărare. Din
punctul de vedere al fostului proprietar, uzucapiunea poate fi
considerată şi o sancţiune a pasivităţii sale, pasivitate care crează
posibilitatea unei alte persoane să se comporte o perioadă îndelungată
faţă de bun ca un adevărat proprietar
În acest sens, pentru o mai bună înţelegere a materiei, considerăm
necesar să relevăm cele mai importante noţiuni specifice uzucapiunii.
4.1. Noţiunea şi domeniul de aplicare al uzucapiunii
Ca mod de dobândire a proprietăţii private, uzucapiunea se

întemeiază pe starea de fapt creeată de posesie, pe o perioadă de
timp cerută de lege, asupraunui bun imobilul sau după caz, a unui
bun mobil. În consecinţă, putem aprecia că în absenţa posesiei asupra
unui bun imobil sau mobil, nu se poate vorbi despre dobândirea
dreptului de proprietate privată prin intermediul acestui mijloc juridic.
Când posesia asupra unui bun imobil sau mobil se prelungeşte pe
o anumită durată, în anumite condiţii impuse de lege, acest fapt nu
rămâne fără consecinţe juridice. Astfel, cea mai importantă
consecinţă juridică fiind aceea că la epuizarea termenului, această
stare de fapt dobândeşte o recunoaştere juridică, în sensul că duce la
naşterea dreptului de proprietate asupra imobilului sau după caz a
bunului mobil, în patrimoniul persoanei care a avut posesia utilă a
acestora.
Aşadar, când posesia unui imobil sau a unui bun mobil se
prelungeşte o anumită perioadă de timp, legea o consideră izvor al
proprietăţii, iar posesorul va fi considerat proprietar. În consecinţă,
starea de fapt a posesiei asupra unui bun posedat în condiţiile legii o
perioadă de timp, face să se transforme într-o stare de drept specifică
dreptului de proprietate privată.

Page 85 of 90
În literatura juridică amintită, prescripţia achizitivă sau
uzucapiunea a fost definită ca fiind, acel mijloc juridic prin
intermediul căruia se poate dobândi proprietatea unui lucru prin
posesiunea acestuia în timpul fixat de lege.
Deci până la împlinirea termenului, în timpul posesiei exercitată
de către posesorul neproprietar există numai o aparenţă de
proprietate; în toată această perioadă, posesorul se află într-o situaţie
incertă, existând permanent pericolul ca adevăratul proprietar să facă
acte prin care să întrerupă uzucapiunea.
În mod imperativ, numai după împlinirea termenelor fixate de
lege, faptul posesiei de până atunci se transformă într-o stare de
drept şi se consolidează în dreptul de proprietate privată, în sensul că
posesorul respectiv va deveni proprietar. Consecinţa intervenţiei
uzucapiunii va face ca proprietarul iniţial să nu mai poată revendica
imobilul sau bunul mobiluzucapat, putându-i fi opusă, pe calea
excepţiei, dobândirea proprietăţii prin acest mijloc juridic.
Aşadar, uzucapiunea dă naştere dreptului de proprietate privată
asupra unor bunuri, prin posedarea lor de către una sau mai multe
persoane, în condiţiile şi termenele prevăzute de lege.
În dreptul nostru civil, dobândirea dreptului de proprietate privată
prin uzucapiune, asupra unui imobil, este reglementată în mod diferit,
în funcţie de modul în care s-a efectuat publicitatea imobiliară asupra
acelui bun.. Astfel, în regimul de publicitate imobiliară
extratabulară(prin intermediul vechilor registre de inscripţiuni şi
transcripţiuni), proba dobândirii dreptului de proprietate prin
uzucapiune are un rol extrem de important, fiind singura dovadă
absolută a dobândirii unui asemenea drept, astfel că odată făcută
dovada îndeplinirii condiţiilor impuse de lege pentru a uzucapa,
dreptul se consolidează în mod absolut. Tocmai de aceea, după cum
vom observa, procedura de uzucapiune extratabulară este una
specifică. În cazul bunurilor mobile, posesia exercitată cu bună
credinţă în termenul prevăzut de lege, constituie elementul
fundamental al uzucapiunii.
În schimb, în sistemul de publicitate imobiliară prin intermediul
cărţilor funciare – sistem real de publicitate – drepturile reale
imobiliare se dobândesc în principiu numai prin înscrierea în cartea
funciară, înscrierea având efect constitutiv de drepturi. Prin înscrierea
imoblilui în cartea funciară, legiuitorul a prevăzut şi reglementat,
cazul special de uzucapiune tabular, ca mod distinct de dobândire a
dreptului de proprietate asupra unui bun imobil.
Cu referire la sediul materiei, Vechiul Cod civil român intrat în
vigoare la 1864, reglementa uzucapiunea în Cartea a III-a titlul XX,
prin dispoziţii care se completau cu unele prevederi ale Decretului nr.
167/1958 privind prescripţia extinctivă.
În acest moment, Noul Cod civil reglementează uzucapiunea
imobiliară în Secţiunea a 2-a, Capitolul III, Titlul VIII, Cartea a III-a,
mai precis în conţinutul art. 930-934 despre „Uzucapiunea
imobiliară”, iar pentru dobândirea unui bunului mobil în temeiul
uzucapiunii, trebuie să avem în vedere dispoziţiile art.939, ce are ca
denumire marginală, „Dobândirea bunului mobil în temeiul
uzucapiunii”.
4.2. Uzucapiunea în sistemul noului Cod civil
Cu referire la prescipţia achizitivă sau uzucapiune, am putea

afirma faptul că sistemul Noului Cod civil, a revoluţionat în totalitate
acest mijloc juridic de dobândire a dreptului de proprietate. Noile
dispoziţii de drept material, pe de-o parte condiţii mult mai judicios
prezentate de normele legale, iar pe de altă parte termene mai scurte.
Dacă în reglementarea civilă veche, pentru a fi împlinit termenul de
prescripţie achizitivă, posesorul trebuia să aştepte 30 de ani în cazul
uzucapiunii de lungă durată sau între 10 până la 20 de ani în cazul
uzucapiunii prescurtate,odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod
civil, aceste termene s-au scurtat semnificativ.
De aceea, pentru o cât mai bună înţelegere a uzucapiunii trebuie
să amintim faptul că potrivit dispoziţiilor actuale civile este de trei
feluri, respectiv:

Page 86 of 90
• uzucapiunea extratabulară, reglementată de prevederile art.
930 NCC;
• uzucapiunea tabulară, reglementată de dispoziţiile art. 931
NCC;
• uzucapiunea mobiliară, prevăzută în conţinutul art. 939 din
NCC.
a) Uzucapiunea extratabulară. Pentru ca o persoană să
dobândească dreptul de proprietate privată sau dezmembrămintele ale
sale prin uzucapiunea extratabulară, în afara exercitării posesiei tmp
de 10 ani, acesta trebuie să îndeplinească una din următoarelecondiţii
impuse de art. 930NCC şi anume:
• proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz,
şi-a încetat existenţa;
• a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la
proprietate;
• imobilul nu era înscris în nicio carte funciară .
Dacă persoana care a exercitat o posesie utilă, se va afla în faţa
uneia din aceste condiţii, poate dobândi dreptul de proprietate prin
uzucapiune asupra acelui imobil, numai dacă şi-a înregistrat cererea
de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi
înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe
baza unei clauze legitime, în cursul ori chiar după împlinirea
termenului de uzucapiune.
După cum ştim, pentru a fi utilă, posesia trebuie să fie lipsită de
vicii, deci să fie continuă, netulburată şi publică. Numai dacă pe
lângă cele două elemente ale sale – corpus şi animus, posesia
îndeplineşte şi calităţile cerute de lege, ea produce unul din efectele
sale principale, şi anume prescripţia achizitivă(uzucapiunea).
Dacă posesia exercitată este utilă, uzucapiunea se consideră
împlinită după trecerea termenului de 10 de ani.
Acest termen se calculează pe zile întregi, astfel că ziua de
începere şi cea de împlinire a prescripţiei nu intră în calcul (art. 2. 553
NCC). Uzucapiunea se consideră împlinită după trecerea celei din
urmă zi a termenului. De asemenea, în cazurile în care proprietarul
înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa
juridică sau a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la
proprietate, termenului uzucapiunii nu va curge înainte de aceste
evenimente, chair dacă intrarea în posesie s-a produs la o dată
anterioară(art. 932 NCC).
Odată exercitată posesia utilă în perioada de 10 ani prevăzută de
lege, prin efectul acesteia se dobândeşte dreptul de proprietate, aşa
cum a fost exercitat asupra bunului, respectiv liber de sarcina unui
uzufruct sau a unei servituţi existente anterior, pentru că posesia utilă
s-a exercitat şi împotriva acestor sarcini care grevau proprietatea ce a
fost dobândită prin efectul prescripţiei achizitive. De reţinut faptul că,
viciile posesiei va suspenda cursul uzucapiunii.
b) Uzucapiunea tabulară. Dispoziţiile art.931 NCC evocă faptul
că o persoană de buna credinţă, care fără cauză legitimă( adică se
află în posesia unui titlu nevalabil) a înscris dreptul său(drept real) în
cartea funciară şi a posedat imobilul timp de 5 ani, după momentul
înregistrării cererii de înscriere, poate dobândi pe calea uzucapiunii
tabulare, dreptul de proprietate sau un alt dezmembrământ asupra
acelui bun. Şi în această situaţie, posesia trebuie să nu fie viciată.
Condiţiile esenţiale incidente acestei uzucapiunii sunt:
• posesia să se întemeieze fără cauză legitimă(pe un titlu
nevalabil);
• posesia să fie de bună-credinţă;
Condiţia potrivit căreia posesia să se întemeieze fără cauză
legitimă (adică pe untitlu nevalabil), evocă o serie de aspecte
teoretice şi practice. Astfel, art.931 alin.(1) din NCC stabileşte prin
expresia „fără cauză legitimă”, ipoteza în care o persoană se află cu
bună-credinţă în posesia unui act juridic, translativ de proprietate
precum vânzarea-cumpărarea, donaţia, schimbul, etc., act poate fi
contestat din diferite motive de orice persoană interesată. Acest act
juridic pe care trebuie să-l deţină persoana respectivă, trebuie să fie
un just titlu, adică un act juridic translativ de proprietate, dar care a
fost încheiat cu o persoană neproprietară. Justul titlu poate fi

Page 87 of 90
considerat totodată, un element fundamental al bunei-credinţe a
persoanei care deţine bunul ce va face obiectul uzucapiunii tabulare.
Cea de-a doua condiţie, posesia să fie de bună-credinţă, se poate
realiza atunci când posesorul care nu cunoştea şi nici nu trebuia, după
împrejurări, să cunoască lipsa calităţii de proprietar a înstrăinătorului
bunului respectiv. În mod obligatoriu, buna-credinţă trebuie să existe
la data inrării în posesia efectivă a bunului.
c) Dobândirea proprietăţii mobiliare în temeiul uzucapiunii
Introdusă pentru prima dată în dispoziţiile Noului Cod civil
(art.939), dobândirea proprietăţii mobiliare în temeiul uzucapiunii,
poate constitui o operaţiune juridică extrem de utilă dar în acelaşi
timp şi controversată.
Condiţiile pe care uzucapantul trebuie să le îndeplinească pentru
a dobândi o proprietate mobiliară în temeiul uzucapiunii sunt
următoarele:
• să exercite o posesie utilă a unui bun mobil timp de 10 ani;
• să-şi înregistreze cererea de dobândire a dreptul de proprietate
în cartea funciară, înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat
propria cerere de înscriere în folosul său.
Şi în cazul dobândirii proprietăţii mobiliare în temeiul
uzucapiunii, viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii.
4.3. Joncţiunea posesiilor
Dispoziţiile articolului 933 din NCC, reglementează joncţiunea

posesiilor. Noţiunea de joncţiune, semnifică unirea, alipirea sau
legătura posesiilor însă, pe noi ne interesează strict dispoziţia
menţionată în conţinutul alineatului (2) al normei amintite în sensul
că, "(…) posesorul actual poate să unească propria posesie cu aceea
a autorului său".
Aşadar, joncţiunea posesiilor constă în adăugarea la termenul
posesiei actuale a posesorului, a timpului cât lucrul a fost posedat de
autorul său. Prin autor, în sensul legii, se înţelege cel care, deşi nu era
proprietarul bunului, i l-a transmis uzucapantului, iar nu adevăratul
proprietar.
Deşi posibilă totdeauna, joncţiunea posesiilor este însă
facultativă, aşa cum reglementează şi textul în sensul că posesorul
actual are de ales între a începe o nouă posesie şi a invoca joncţiunea
posesiilor.
În situaţia în care optează pentru joncţiune, posesorul actual va fi
obligat să continue posesia autorului cu toate viciile sau calităţile
acesteia, neputând să schimbe în avantajul său, natura posesiei
anterioare.
Din punct de vedere didactic trebuie să reţinem că unirea celor
două posesii are loc dacă vor fi îndeplinite următoarele condiţii:
• să fie vorba de o posesie propriu-zisă, şi nu de o detenţie
precară;
• cel care invocă joncţiunea să fie un succesor în drepturi al
autorului, adică să fi dobândit posesia în baza unui raport juridic şi nu
prin uzurparea posesiei altuia.
4.4. Efectele uzucapiunii
Principalul efect al uzucapiunii este acela că prin împlinirea

termenului se naşte dreptul de proprietate privată al uzucapantului şi
concomitent se stinge dreptul de proprietate al fostului proprietar.
Uzucapiunea trebuie invocată pe cale de acţiune în justiţie sau pe
cale de excepţie într-o acţiune în justiţie. De aceea, prin simpla
împlinire a termenului de prescripţie uzucapantul nu devine în
temeiul dreptului (ipso iure), titularul dreptului uzucapat, ci
dobândeşte numai dreptul de a invoca beneficiul uzucapiunii în faţa
instanţei de judecată.
De asemenea, creditorii uzucapantului pot invoca şi ei
uzucapiunea pe calea acţiunii oblice. Dacă renunţarea s-a făcut în
frauda intereselor creditorilor, aceştia au dreptul să solicite revocarea
renunţării prin acţiunea pauliană.
Însă, este important să reţinem faptul că, uzucapiunea invocată pe

Page 88 of 90
calea acţiunii în justiţie, trebuie să respecte procedura reglementată de
dispoziţiile art. 1.049-1.052 NCPC.
5. Ocupaţiunea
Ocupaţiunea sau ocuparea, poate fi definită astfel: modul de

dobândire a proprietăţii private care constă în luarea în posesie a
unui bun care nu aparţine cuiva, a unui bun fără stăpân. Trebuie să
reţinem că prin noţiunea de bun fără stăpân, putem înţelege toate
bunurile mobile abandonate ori alte bunuri care nu au un proprietar(
de exemplu, animalele sălbatice, peştele şi alte resurse acvative din
bazinele piscicole naturale, fructele de pădure, etc. Acest mijloc de
dobândire a dreptului de proprietate privată, este reglementat de
dispoziţiile art. 941-947 din NCC.
Aceasta este forma cea mai primară de a dobândi proprietatea
prin luarea în posesie a unui lucru pe care nimeni nu-l are în
proprietate(de exemplu, perla unei scoici aflată într-un peşte mare,
puiul unui câine fără stăpân, etc.). Ocupaţiunea poate fi considerată
un mod originar de dobândire a proprietăţii(animo domini), în sensul
că, dobânditorul este primul proprietar care va fi cunoscut.
Ocupaţiunea presupune îndeplinirea cumulativă a două condiţii:
• luarea în posesie a bunului;
• intenţia de a-l face propriu (animus occupandi).
Totuşi, credem că intenţia nu trebuie să fie calificată, aşa cât şi o
persoană lipsită de capacitate să fie beneficiara ocupaţiunii (de
exemplu, un minor sau un alienat mintal).
Referitor la acest mod de dobândire a proprietăţii, putem distinge
între bunurile fără stăpân(res nullius) şi drepturile asupra tezaurului
găsit (comoara).
a) Bunurile fără stăpân. Noul Cod civil, stabileşte sfera
bunurilor fără stapân (res nullius), ca fiind destul de limitată.
Deoarece aceste bunuri nu sunt destinate folosinţei tuturor, în
principiu oricine, poate să pună stăpânire pe ele. Din interpretarea
dată art.941 alin.(2) din NCC, rezultă faptul că pot fi considerate
bunuri fără stăpân, bunurile mobile abandonate, precum şi bunurile
care prin natura lor, nu au proprietar, cum sunt animalele sălbatice,
peştele şi resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale,
fructele de pădure, ciupercile comestibile din flora spontană, plantele
medicinale şi aromatice.
Bunurile abandonate, sunt bunurile mobile pe care proprietarul
lor le-a abandonat în mod voluntar, cu intenţia de a le lăsa să fie
dobândite de alte persoane.
Dobândirea proprietăţii lor are loc prin ocupaţiune şi este
imediată (de exemplu, obiectele aruncate la pubela de gunoi), de
aceea trebuie să existe voinţă de abandonare a lor din partea
proprietarului anterior. Dar există şi abandonuri prohibite cum ar fi
obiectele poluante sau periculoase care au un regim special de
depozitare, sau părăsirea animalelor.
De asemenea, vehiculele fără stăpân sau abandonate au un regim
juridic destul de clar, reglementat prin dispoziţiile Legii nr.421/2002
privind regimul juridic al vehiculelor fără stăpân sau abandonate pe
terenuri aparţinând domeniului public sau privat al statului ori al
unităţilor administrativ-teritoriale, modificată. În concepţia
dispoziţiilor acestei legi, vehicul fără stăpân, reprezintă vehiculul de
orice categorie, fără plăcuţă de înmatriculare staţionat pe domeniul
public sau privat al statului, al cărui proprietar sau deţinător legal este
de necunoscut. În opoziţie, vehiculul abandonat, este acela care se
află pe domeniul public sau privat al statului de cel puţin un an, al
cărui proprietar sau deţinător legal este cunoscut, dar există indicii
temeinice(de exemplu, starea de deteriorare a vehicolului) de
renunţare din partea unuia dintre aceştia asupra exercitării drepturilor
sale de proprietar.
b)Drepturile asupra tezaurului găsit(comoara). În definiţia dată
de Noul Cod civil, tezaurul este, orice lucru ascuns sau îngropat,
chiar involuntar, în privinţa căruia nimeni nu poate dovedi că este
proprietar [art. 946 alin.(1)].
Proprietatea unui tezaur este a aceluia ce l-a găsit în propriul său
fond, iar dacă acesta este găsit într-un imobil sau mobil străin, se

Page 89 of 90
împarte pe din două între cel ce l-a descoperit şi proprietarul bunului
imobil ori mobil [art.946 alin.(2) NCC]. Noţiunea de tezaur este
legată de noţiunile de uitare şi hazard. Descoperirea tazaurului nu
poate constitui un mod de dobândire a proprietăţii private, decât dacă
ea este făcută din întâmplare de un terţ.
Descoperirile arheologice nu pot avea regimul juridic al
tezaurului. Astfel, indiferent de faptul că aceste bunuri au fost
descoperite pe domeniul public al unei autorităţi administrative sau pe
cel privat al unei persoane fizice, vor intra în proprietateapublică a
statului(Legea nr.182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural
naţional). Persoanele fizice care au descoperitîntâmplător aceste
bunuri sunt obligate să le predea autorităţilor în termen de 72 de ore
de la descoperire, având dreptul la o recompensă bănească de 30%
din valoarea bunului, calculată la momentul acordării recompensei,
iar în cazul descoperirii unor bunuri culturale de valoare excepţională
se poate acorda şi o bonificaţie de până la 15% din valoarea
bunului(art. 49 din Legea nr. 182/2000).
În materia ocupaţiunii, Noul Cod civil reglementează într-un mod
deosebit de judicios despre proprietatea şi vânzarea bunului găsit
sau, după caz, restituirea bunului găsit proprietarului(art. 942-945).
În acest sens, este util să reţinem faptul că potrivit art. 942 din
NCC, bunul pierdut continuă să aparţină proprietarului său iar
găsitorul, este obligat ca în termen de 10 zile, să îl restituie
proprietarului de drept. Dacă acesta din urmă nu poate fi cunoscut,
găsitorul are obligaţia să-l predea organului de poliţie din
localitatea în care a fost găsit. Organul de poliţie are obligaţia de a
păstra bunul timp de 6 luni, iar în această perioadă va afişa la sediul
său şi pe pagina de internet un anunţ privitor la pierderea bunului,
cu menţionarea tuturor elementelor distinctive ale acestuia.
În continuare, art. 943 din NCC, având denumirea marginală,
„Proprietatea asupra bunului găsit în loc public”, statuează faptul
că dacă bunul a fost găsit într-un loc public, acesta va fi predat pe
baza de proces-verbal, persoanei care deţine o calitate oficială în
cadrul locului respectiv. Această persoană, este obligată ca în
termen de 3 zile de la data preluării bunului, să îl predea, pe bază
de proces-verbal organelor de poliţie din localitate. Tot în termen de
3 zile de la intrarea în posesia a acelui bun, organul de poliţie, va
afişa la sediul său şi pe pagina de internet un anunţ cu privire la
pierderea bunului, cu menţionarea tuturor elementelor distinctive ale
acestuia.
Dacă bunul găsit, în ambele cazuri prezentate, datorită
împrejurărilor sau a naturii sale nu poate fi păstrat deoarece prin
acesta îşi pierde din valoare, sau procedura de păstrare este prea
costisitoare, bunul va fi vândut la licitaţie publică conform legii(art.
944 NCC). Vânzareala licitaţie publică se va desfăşura conform
Codului de procedură fiscală, de către organele fiscale competente şi
în acest caz, drepturile şi obligaţiile asupra bunului se vor exercita
asupra preţului obţinut în urma vânzării.
Restituirea bunului sau a preţului către proprietar, dacă acesta îl
pretinde, se va face în termen de 6 luni, nu mai înainte de a se achita
cheltuielile legate de păstrarea bunului. Acest termen pentru
proprietar, este un termen de decădere.
Totodată, în cazul bunurilor cu valoare comercială, proprietarul
este obligat să plătească găsitorului o recompensă reprezentând a
zecea parte din preţ sau din valoarea din acel moment a bunului.


Page 90 of 90

Adrian Stoica Reale Modificatdocx

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Adrian Stoica Reale Modificatdocx

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Drept civil.

Drepturi reale | 177

DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE

DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE

Copyright © 2014 Editura Pro Universitaria

Toate drepturile asupra prezentei ediţii aparţin

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

Descrierea CIP a Bibliotecii Naţionale a României

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

ŞI BUNURILE, ÎN VIZIUNEA NOULUI COD CIVIL ​13

POTRIVIT NOULUI COD CIVIL ​48

Exproprierea pentru cauză de utilitate publică 72 ​

proprietăţii publice ​73

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

DE PROPRIETATE PRIVATĂ ​83

ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE ​100

DE PROPRIETATE PRIVATĂ ​115

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

CAPITOLUL VI. POSESIA ​136

GRILE CORESPUNZĂTOARE MATERIEI ​179

RĂSPUNSURILE CORECTE ALE GRILELOR ​193

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

Prin intermediul acestor Note de curs, se doreşte prezentarea în

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

1.Structura generală a noţiunii de patrimoniu

Noul Cod civil, schimbă într-o oarecare măsură linia impusă de

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

1.2. Elementele patrimoniului

Aşa cum am evocat în rândurile precedente, patrimoniul este

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

1.3. Caracterele patrimoniului

Instituţia patrimoniului potrivit Noului Cod civil, în mare parte

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

2. Unicitatea patrimoniului. Aceasta presupune că o persoană

3. Inalienabilitatea patrimoniului. Aceasta înseamnă că

4. Divizibilitatea şi afectaţiunea patrimoniului. Ca regulă

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

1.4. Funcţiile patrimoniului

Patrimoniul prezintă o importanţă practică deosebită. Această

1. Patrimoniul şi garanţia comună a creditorilor

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

3. Transmisiunea universală şi cu titlu universal

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

2. Aspecte generice privind drepturile patrimoniale

În funcţie de natura conţinutului lor, drepturile şi obligaţiile

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

2.1. Drepturile şi obligaţiile reale. Definiţie şi clasificare

Drepturile reale (jus in re) - sunt acele drepturi subiective

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

2.2. Drepturile de creanţă. Definiţie

Putem defini drepturile de creanţă(sau personale), ca fiind acele

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

3.1. Noţiunea şi definiţia bunurilor

Legătura dintre persoane şi bunuri a fost din cele mai vechi

3.2. Criteriile de clasificare a bunurilor

Noul Cod civil aplică diferite criterii bunurilor, distingându-se în

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

B) Bunurile necorporale absolute(bunuri pur necorporale). O

https://lookaside.fbsbx.com/file/ADRIAN%20STOICA%2C%20…7r34RaxTDfG-8d_TcyXoLzuWbu0J2loFjTfr6Yex_W9Vt9PVjqzQ 04/10/2018, 09\57

3. 3. Distincţia principală a bunurilor: bunuri mobile şi

ŞI BUNURILE, ÎN VIZIUNEA NOULUI COD CIVIL 13

POTRIVIT NOULUI COD CIVIL 48

Exproprierea pentru cauză de utilitate publică 72

proprietăţii publice 73

DE PROPRIETATE PRIVATĂ 83

ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE 100

DE PROPRIETATE PRIVATĂ 115

CAPITOLUL VI. POSESIA 136

GRILE CORESPUNZĂTOARE MATERIEI 179

RĂSPUNSURILE CORECTE ALE GRILELOR 193