Vanzare constructie veche. Modernizata pe costul chiriasilor.

Regim TVA aferent livrarii

Marilena Radulescu

Raspuns oferit de

Marilena Radulescu

Economist si expert contabil

valabil la 25 Apr 2019Conform legislatiei in vigoare!

favorite

Tags:

imobile

TVA

chirie

cheltuieli cu modernizarile

Intrebare: Societatea detine o cladire (spatiu comercial la parter de bloc) cumparata in 1993 de la FPS
(fara TVA) si doreste sa o vanda in 2019. Societatea nu a facut modernizari/cheltuieli in spatiu din
1993 pana in prezent, toate fiind facute de chiriasi fara a avea pretentii de la proprietar. Se aplica sau
nu TVA la vanzare tinand cont de art 292 alin (2) lit f) din Codul fiscal ?

Raspuns: Tinand cont de faptul ca spatiul comercial nu se incadreaza in categoria constructiilor noi,
fiind cumparata din anul 1993, vanzarea ei este o operatiune scutita de taxa in baza prevederilor
art.292 alin.(2) lit.f) Cod fiscal.

In acelasi timp, avand in vedere ca constructia a fost modernizata de chiriasi, va trebui sa tineti cont
daca aceasta a suferit transformari in cadrul procesului de modenizare, iar in cazul in care costul
transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea constructiei, exclusiv valoarea
terenului, ulterior transformarii, respectiv valoarea inregistrata in contabilitate a mijlocului fix. In caz
afirmativ, prin data primei utilizari a constructiei care a suferit transformari asa cum le-am precizat
anterior, se intelege data semnarii de catre beneficiar (chiriasul) a procesului verbal de receptie
definitiva a lucrarilor de transformare a spatiului comercial, conform prevederilor art.292 alin.(2) lit.f)
pct.4 Cod fiscal coroborat cu pct.55.(4) din normele de aplicare.

Prin proces verbal de receptie definitiva se intelege procesul verbal de receptie la terminarea
lucrarilor, incheiat conform legislatiei in vigoare. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a
unei constructii sau a unei parti din constructie, data primei utilizari a bunului dupa transformare este
data documentului pe baza caruia este majorata valoarea constructiei sau a unei parti din constructie
cu valoarea transformarii respective.

Astfel,va trebui analizati daca constructia a fost transformata prin modernizarile efectuate de chiriasi
si daca vanzarea se face in intervalul ramas pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului in
care se considera ca s-a finalizat transformarea constructiei,conform procesului verbal de receptie
definitiva a lucrarilor de transformare. In acest caz, in care se vinde spatiul in acest interval, atunci se
considera ca se vinde o constructie noua, conform art.292 alin.(2) lit.f) pct.3 Cod fiscal, deci nu se
aplica scutirea de taxa la vanzare.

Cu privire la faptul ca modernizarile sunt facute de chiriasi de-a lungul perioadei de inchiriere, fara a fi
suportat costul de societatea proprietara, nu inseamna ca modernizarile efectuate de chiriasi nu
influenteaza valoarea constructiei la proprietar. In mod normal, valoarea modernizarilor trebuia
notificata de chiriasi societatii proprietare.

Astfel,daca valoarea modernizarilor facute si suportate de chiriasi determinau cresterea cu mai mult
de 25% din valoarea constructiei, atunci societatea proprietara avea obligatia sa depuna o noua
declaratie de impunere la DITL competenta, in termen de 30 zile de data receptiei lucarilor de
modernizare, datorand impozitul pe cladiri determinat in functie de noua valoare de impozitare locala
incepand cu data de 1 ianuarie a anului urmator, conform art.461 alin.(6) Cod fiscal.