Tema IAS 40 - “Investiţii imobiliare”

1. Prevederi generale
Regula generala: Investitiile imobiliare – sunt terenurile detinute, cladirile si/sau partile din cladiri,
care se afla la dispozitia proprietarului sau locatorului in baza contractului de leasing fnanciar, detinute
pentru:
1. Obtinerea veniturilor din locatiune (arenda) si/sau
2. Obtinerea avantajelor economice in legaura cu cresterea preturilor proprietatii.
dar nici intr-un caz pentru utilizarea activelor pentru:
1. Activitatea de producere
2. Scopuri administrative
3. Vinzarea activului similar procesului de vinzare cumparare in cadrul activitatii operationale (in
cazul acesta ar fi trebuit sa fie recunoscut in cadrul stocurilor).

Exemple de Investitii Imobiliare:

1. Terenurile procurate de entitate cu scopul de a astepta cresterea pretului de piata pe termen
lung, dar nu pentru revinzarea acestora pe termen scurt;
2. Terenurile destinatia ulterioara a carora la moment nu este definitivata;
3. Imobilele cu drept de proprietate ale entitatii (sau care se afla la dispozitia entitatii in baza
contractului de leasing), care sunt date in locatiune / arenda operationala altei entitati;
4. Imobilele care in present nu sunt folosite dar care sunt destinate a fi date in locatiune / arenda
operationala.
Urmatoarele active nu cad sub incidenta termenului de “Investitii Imobiliare”
1. Activele ce urmeaza a fi vindute pe termen scurt – ca fiind activitatea operationala a entitatii
(IAS 2)
2. Activele care se construiesc in baza contractelor de constructive – IAS 22
3. Imobilizarile corporale utiizate de catre proprietar – IAS 16
4. Activul care este obiectul unei constructii nefinisate sau care se afla in stare de reconstructie si
care se presupune ca in viitor sa aiba destinatia de “Invstitie Imobiliara”. Pina a se constata in
cadrul investitiilor imobiliare, acest activ se tine in cadrul grupei Imobilizari corporale in
process de constructie/reconstructive conform IAS 16

2. Recunoasterea initiala
La valoarea justa, adica ar fi toate costurile si cheltuielile suportate de entitate aferent procurarii acestui
activ, inclusiv costurile transzactiei – nici o diferenta conparativ cu IAS 16.
 3. Evaluarea ulterioara recunoasterii initiale
Entitatea urmeaza sa aleaga una din urmatoarele 2 modele:
a. Modelul de evidenta bazat pe valoarea justa, care cardinal se deosebeste de modelul evaluarii
ulterioare a Imobilizarilor Corporale bazat pe reevaluarea acestora in conformitate cu IAS 16.
b. Modelul care se bazeaza pe costul istoric / valoarea initiala de procurare – nici o diferenta
conparativ cu prevederile IAS 16 “Imobilizari Corporale”.

4. Modelul recunoasterii ulterioare bazat pe pretul istoric / valoarea initiala

1) Daca entitatea a decis reevaluarea ulterioara a Investitiilor Imobiliare in conformitate cu
modelul bazat pe pretul istoric/valoarea initiala, atunci entitatea urmeaza ca sa aplice aceasta
metoda tuturor activelor care au fost clasificate in categoria “Investitiilor Imobiliare” –
analogic modelului prevazut de IAS 16;
2) DAR … totodata entitatea este obligata in situatiile financiare sa dezvaluie informatia aferent
Valorii juste a Investitiilor Imobiliare ! ! !

5. Modelul recunoasterii ulterioare – bazat pe valoarea justa

1. Daca entitatea a decis ca activului care este clasificat in cadrul Investitiilor imobiliare sa fie
evaluat ulterior in conformitate cu modelul bazat pe valoarea justa, atunci in continuare, toate
activele care fac parte din categoria Investitiilor Imobiliare urmeaza a fi evaluate ulterior in
conformitate cu aceasta metoda (exceptie facind doar cazurile extreme).
2. Diferentele positive sau negative din modificarea Valorii juste a Investitiilor Imobiliare,
urmeaza a fi recunoscute in cardrul rezultatului financiar al perioadei de gestiune (si nu in
cadrul capitalului ca si in cazul IAS 16).
3. Valoarea justa trebuie sa reprezinte conjunctura pietei la situatia de la data raportarii si nu la o
data intermediara (deosebire semnificativa comparativ cu IAS 16):
a. In cazul IAS 16 Valoarea justa se determina in conformitate cu ideia: “care ar fi valoarea
justa al activului reiesind din destiinatia utilizarii activului de carte entitate, insa IAS 40 cere
identificarea Valorii Juste reiesind (se subintelege) din cea mai buna utilizare a activului.
b. Daca IAS 16 accepta reevaluarea activului si la o alta data decit cea de raportare, atunci
IAS 40 accepta determinarea valorii juste strict pentru situatia din dara raportarii.
4. Imobilizarile corporale evaluate ulterior prin metoda reevaluarii, nu sunt amortizabile.

Situatii exceptionale/exceptii:
1) In conformitate cu criteriul de determinare a Valorii juste conform IAS 40, entitatea de obicei
va fi in stare sa determine Valoarea justa a Investitiei imobiliare destul de obiectiv, insa
 2) Daca la momentul procurarii, (sau cind activul pentru prima data a fost clasificat ca si fiind
parte din categoria “Investitiilor Imobiliare” sau dupa ce au fost finisate lucrarile de
constructive / reconstructie si acesta a fost clasificat in categoria data, sau dupa modificarea
destinatiei utilizarii) – entitatea determina ca ea nu este si nu va fi in stare sa determine
Valoarea justa conform IAS 40 cu un grad inalt de probabilitate, atunci entitatea poate si
trebuie sa utilizeze medelul evaluarii ulterioare bazat pe pretul istoric / valoarea initiala de
procurare. Daca se recurge la acest pas, atunci valoarea de lichidare (VRP) a Investitiei
Imobiliare se considera a fi “0” zero intrucit se presupune nu va fi piata unde aceasta va fi
posibila devindut.
3) Toate celelalte active care fac parte din categoria Investitiilor Imobiliare urmeaza a fi evaluate
ulterior bazindu-ne pe Valoarea justa (daca aceasta a fost aleasa in conformitate cu prevederile
Politicii de Contabilitate).

6. Modificarea Modelul recunoasterii ulterioare

. . . este acceptata doar in cazul in care aceasta modificare duce la cresterea credibilitatii si increderii
valorii ulterioare. Totodata standardul indica faptul ca practic este imposibil in cazul trecerii de la modelul
Valorii Juste la modelul bazat pe pretul istoric /valoarea initiala.

7. Reclasificarea activului din cadrul Investitiilor Imobiliare in cadrul altei categorii

1. In conformitate cu prevederile standardului IAS 40, transferarea activului in categosria
Investitiilor Imobiliare sau excluderea acestuia din aceasta categorie, este posibila doar in cazul
in care se modifica destinatia utilizarii activului, spre exeplul:
a. Proprietarul a decis utilizarea activului de sinestatator: activul se trece din categosria
Investitiilor Imobiliare in categoria Imoblizarilor Corporale
b. A inceput reconstructia activului cu scopul vinzarii acestuia: din Investiii Imobiliare in
cadrul Stocurilor;
c. Proprietarul nu mai utilizeaza de sinestatator activul: vice-vesra punctului a)
d. Activul a fost transmis unei terte parti in baza contractului de locatiune / arenda
operationala: activul se va trece in Grupa Investitiilor Imobiliare.
e. A fost finisata constructia sau reconstructia activului: din cadrul “Constructiilor nefinisate”
in cadrul Investitiilor Imobiliare.
2. Modificarea categoriei activului (includerea sau excluderea acestuia) este reglementata de
standardul definitoriu categoriei in care se include activul, de asemenea si determinarea valorii
la care urmeaza a fi reclasificat se determina de acel standard.