Word

Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.
33
Bucureşti: Str. Dr. Ernest Juvara, Nr. 3-5, et. 4, 060104, Tel/Fax: 021.312.27.86
darian@darian.ro; www.darian.ro
Nr. 393 / 25.04.2017
Corp 1 tip D+P+2E+M și

teren aferent
Brașov, Strada Avram Iancu, nr.

52, Județ Brașov
Proprietatea S.C. CONDMAG

S.A. în insolvență
Client: S.C. CONDMAG S.A. în

insolvență
Destinatar: S.C. CONDMAG S.A.

RAPORT DE EVALUARE în insolvență
Proprietate imobiliară comercială
Datele, informațiile și conținutul prezentului raport, fiind confidențiale, nu vor putea fi copiate în
parte sau în totalitate și nu vor fi transmise unor terți fără acordul scris și prealabil al Societății
Comerciale DARIAN DRS S.A., al S.C. CONDMAG S.A. în insolvență și al S.C. CONDMAG S.A. în insolvență.
─ aprilie 2017 ─
Corp 1 tip D+P+2E+M și teren aferent
Cuprins
1. Termenii de referință ....................................................................................................................... 5
1.1. Evaluatorul ................................................................................................................................ 5
1.2. Clientul, utilizatorii desemnați și scopul evaluării .................................................................... 6
1.3. Identificarea activului supus evaluării ...................................................................................... 6
1.4. Tipul valorii și data evaluării ..................................................................................................... 6
1.5. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării .............................................................. 7
1.6. Natura și sursa informațiilor pe care se bazează evaluarea ..................................................... 7
1.7. Ipoteze și ipoteze speciale ........................................................................................................ 8
1.8. Restricții de utilizare, difuzare sau publicare.......................................................................... 10
1.9. Declararea conformității evaluării cu SEV............................................................................... 11
1.10. Descrierea raportului .............................................................................................................. 11
2. Prezentarea datelor ....................................................................................................................... 12
2.1. Identificarea fizică și legală a proprietății subiect .................................................................. 12
2.2. Identificarea și analiza datelor relevante despre proprietatea evaluată............................... 13
3. Analiza pieței imobiliare specifice ................................................................................................. 19
3.1. Considerente privind cea mai bună utilizare .......................................................................... 19
3.2. Tipul proprietății, identificarea pieței ..................................................................................... 20
3.3. Fapte curente .......................................................................................................................... 20
3.4. Analiza cererii solvabile........................................................................................................... 21
3.5. Analiza ofertei competitive ..................................................................................................... 22
3.6. Analiza echilibrului .................................................................................................................. 22
3.7. Concluzii și corelații ale analizei de piață și CMBU ................................................................. 22
4. Evaluarea........................................................................................................................................ 25
4.1. Abordarea prin venit ............................................................................................................... 25
5. Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii .............................................................................. 27
5.1. Sinteza rezultatelor ................................................................................................................. 27
5.2. Concluzia asupra valorii .......................................................................................................... 27
6. Anexe 28
6.1. Fotografii suplimentare .......................................................................................................... 28
6.2. Date de piață (tranzacții, oferte, etc.) .................................................................................... 32
6.3. Copii după documentele ce atestă dreptul de proprietate.................................................... 48
Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 2

bunurilor - 2016 și este proprietatea SC DARIAN DRS SA. Reproducerea este interzisă!
Rezumat
În conformitate cu contractul și datele înregistrate în baza de date proprie a Evaluatorului,
prezentul raport de evaluare se adresează exclusiv S.C. CONDMAG S.A. în insolvență, în calitate
de client și în calitate de destinatar; evaluarea s-a realizat în scopul consilierii clientului pentru
fundamentarea unor decizii de management; evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în fața
niciunui terț, niciodată și în nicio altă circumstanță în care raportul de evaluare ar putea fi utilizat.
Prezenta evaluare se referă la Corp 1 tip D+P+2E+M și teren aferent, situată în Brașov, Strada
Avram Iancu, nr. 52, Județ Brașov, proprietatea S.C. CONDMAG S.A. în insolvență, alcătuită din:
Mod
Componenta Caracteristici Mod deținere Dreptul legal
dobândire
Teren în suprafață totală de 568 mp având
Dobândit prin
număr cadastral 11555 și număr topografic:
lege conform
(1825 -
Teren în exclusivitate proprietate HG 834/1991,
1827/2)/(7/1/6/2/1),(1827/1/3/2/a/2/3)/(6/2/1),
Cota actuală
fiind înscris în extras de carte funciară 128487
1/1
Brașov (Nr. CF vechi 12937a+41)
Dobândit prin
lege conform
Corp 1, având regim de înălțime D+P+2E+M,
Legea
Suprafață desfășurată = 2.519,46 mp și Suprafață
Clădiri în exclusivitate proprietate 15/1990 sau
utilă = 1.983,14 mp conform relevee vizate spre
construire,
neschimbare transmise de către client.
Cota actuală
1/1
Componente
Nu este cazul Nu este cazul Nu este cazul Nu este cazul
non-imobiliare
Proprietatea a fost evaluată în condițiile Termenilor de referință redactați, în forma lor finală, în
cadrul Capitolului 1, valabilitatea evaluării fiind afectată exclusiv de limitările generate de
ipotezele de lucru, inclusiv cele speciale menționate; proprietatea imobiliară evaluată este una
comercială; ea este „fără restricții deosebite impuse de formă, dimensiune, utilitate sau de
calitatea imobilelor vecine sau a ocupanților acestora”, putându-se proceda la estimarea unei
„valori de piață”, utilizabilă pentru scopul exprimat.
În baza datelor, analizelor, judecăților și calculelor prezentate în cadrul raportului de evaluare,
evaluatorul consideră că indicația asupra valorii de piață a Corp 1 tip D+P+2E+M și teren aferent, la
data de 24.04.2017, este cea rezultată din:
abordarea prin venit: 1.664.000 EUR echivalent a 7.562.000 LEI
Respectiv, pentru fiecare nivel în parte:

Valoare de Valoare de
Identificare
piață EUR piață LEI
Corp 1 - Demisol 174,000 791,000

Corp 1 - Parter 320,000 1,454,000
Corp 1 - Etaj I 380,000 1,727,000
Corp 1 - Etaj II 370,000 1,681,000
Corp 1 - Mansarda 420,000 1,909,000
Total 1,664,000 7,562,000
Referitor la aceste valori pot fi precizate următoarele:

 au fost rotunjite la sută de EUR/LEI întreagă (raportul între valoarea în lei și cea în euro
poate diferi puțin de cursul valutar)
 nu sunt afectate de TVA;
 includ valoarea drepturilor asupra terenului;
 au fost exprimate ținând seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale și aprecierile
exprimate în prezentul raport și sunt valabile în condițiile generale și specifice aferente
perioadei analizate
 nu reprezintă valoare de asigurare
 cursul valutar utilizat este de 4,5441 valabil la data evaluării: 24.04.2017
DARIAN DRS SA 25.04.2017

1. Termenii de referință
În cele ce urmează, sunt prezentați respectivii termeni de referință, așa cum au fost ei stabiliți prin
contractul în baza căruia s-a realizat evaluarea; pe parcursul procesului de evaluare nu a apărut
nicio circumstanță care să impună modificarea acestora.
1.1. Evaluatorul
Evaluarea expusă în prezentul raport a fost realizată de către SC DARIAN DRS SA1, și nu s-a primit
asistență semnificativă din partea niciunei alte persoane, în afara celor identificate mai jos:
 Inspecția proprietății subiect a fost facilitată de către domnul Boarti Adrian-Mihai
 etapele procesului de evaluare au fost conduse de către Doina Nicolau, cu legitimația
ANEVAR nr. 14686 – Valabilă 2017
Evaluatorul deține calificarea și competența de a realiza prezenta evaluare, aspect care poate fi
verificat de părțile interesate în Tabloul Asociației (http://nou.anevar.ro/pagini/tabloul-asociatiei).
Afirmațiile prezentate și susținute în acest raport sunt adevărate și corecte; analizele, opiniile și
concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele (inclusiv cele speciale) considerate și sunt
analizele, opiniile și concluziile personale ale Evaluatorului, fiind nepărtinitoare din punct de
vedere profesional. În derularea întregului proces al evaluării care a dus la opinia raportată,
evaluatorul nu a fost constrâns sau influențat în niciun fel. Suma reprezentând plata pentru
realizarea prezentului raport nu are nicio legătură cu declararea în raport a unei anumite valori
(din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze vreuna din părțile interesate și nu este
influențată de apariția unui eveniment ulterior. Evaluatorul nu are niciun interes prezent sau de
perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare și niciun interes sau
influenţă legată de părţile implicate. Astfel evaluatorul a putut oferi o valoare obiectivă și
imparțială.
Evaluator,
Doina Nicolau
1 SC DARIAN DRS SA, împreună cu evaluatorii identificați, sunt denumiți generic în cadrul raportului „Evaluatorul”.

1.2. Clientul, utilizatorii desemnați și scopul evaluării

prezentul raport de evaluare se adresează exclusiv S.C. CONDMAG S.A. în insolvență, în calitate de
Client și în calitate de Destinatar, și conține informații adecvate doar necesităților ei.
Evaluatorul nu va transmite copii ale prezentului raport sau părți din acesta, niciunei terțe părți,
dacă aceasta nu a fost desemnată în scris ca posibil utilizator, și nici nu poate fi făcut responsabil
pentru eventuale prejudicii produse părților în drept în cazul în care un terț ar deține și utiliza o
astfel de copie. Responsabilitatea Evaluatorului este doar față de utilizatorii desemnați și nu poate
fi extinsă față de niciun terț.
Evaluarea s-a realizat în scopul consilierii proprietarului în luarea unor decizii de management.
1.3. Identificarea activului supus evaluării

prezenta evaluare se referă la proprietatea imobiliară „Corp 1 tip D+P+2E+M și teren aferent”,
situată în Brașov, Strada Avram Iancu, nr. 52, Județ Brașov, alcătuită din:
Mod
Componenta Caracteristici Mod deținere Dreptul legal
dobândire
Teren în suprafață totală de 568 mp având Dobândit
număr cadastral 11555 și număr topografic: prin lege
(1825 - conform HG
Teren în exclusivitate proprietate
1827/2)/(7/1/6/2/1),(1827/1/3/2/a/2/3)/(6/2/1), 834/1991,
fiind înscris în extras de carte funciară 128487 Cota actuală
Brașov (Nr. CF vechi 12937a+41) 1/1
Dobândit
prin lege
Corp 1, având regim de înălțime D+P+2E+M, conform
Suprafață desfășurată = 2.519,46 mp și Suprafață Legea
Clădiri în exclusivitate proprietate
utilă = 1.983,14 mp conform relevee vizate spre 15/1990 sau
neschimbare transmise de către client. construire,
Cota actuală
1/1
Componente
Nu este
non- Nu este cazul Nu este cazul Nu este cazul
cazul
imobiliare
În scopul prezentei evaluări, dreptul asupra proprietății evaluate este considerat deplin, influența
altor drepturi fiind identificată prin ipoteze speciale.
Descrierea detaliată (inclusiv cea juridică) a componentelor proprietății evaluate se găsește în
capitolele de prezentare a datelor.
1.4. Tipul valorii și data evaluării

Luând în considerare scopul prezentei evaluări, identificat mai sus, evaluarea ar consta în
estimarea celui mai probabil preț care s-ar obține într-un schimb ipotetic pe o piață liberă și
concurențială; prin urmare, tipul de valoare adecvat este ”valoarea de piață”, definită astfel de
SEV 100 – Cadrul general:

Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o
tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare
în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
Data evaluării este 24.04.2017; concluzia asupra valorii recomandată ca opinie finală în acest
raport a fost determinată în contextul condițiilor pieței imobiliare specifice din perioada
premergătoare acestei date. Cursul valutar valabil la această dată este 4,5441 RON pentru 1 EUR;
data raportului este 25.04.2017.
Această valoare, de regulă, datorită volatilității condițiilor de piață, are valabilitate limitată la data
evaluării și nu va putea fi atinsă în cazul unei eventuale incapacități de plată viitoare când, atât
condițiile pieței cât și situațiile de vânzare ar putea diferi față de acest moment. De asemenea,
raportul de evaluare este valabil în condițiile economice, fiscale, juridice și politice de la data
întocmirii sale; dacă aceste condiții se vor modifica, concluziile acestui raport își pot pierde
valabilitatea.
Concluzia asupra valorii, recomandată ca opinie finală în acest raport, se aplică întregii proprietăți,
și orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracționate va invalida valoarea estimată, dacă
o astfel de distribuire nu a fost prevăzută explicit în raport.
Conform nivelului de încredere al evaluatorului în precizia rezultatelor, expresia numerică a
indicației finale asupra valorii de piață a fost rotunjită la sută de euro întreagă. Suplimentar, s-a
făcut și conversia valorii în LEI, la cursul valabil la data evaluării prezentat mai sus, rezultatul fiind
rotunjit, de asemenea, la sută de lei întreagă. Valabilitatea formulării valorii în cele două monede,
precum și echilibrul între acestea, sunt valabile la momentul exprimării opiniei, evoluția ulterioară
a valorii putând fi diferită în cele două monede.
1.5. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării

Specificație Acțiuni îndeplinite Limitări
au fost primite relevee vizate spre neschimbare
pentru fiecare nivel al clădirii în parte. De asemenea, a
Primirea și asumarea fost recepționat Planul de amplasament și delimitare
-
temei al imobilului 8763/12.02.2013 și Memoriul tehnic de
arhitectură vizat spre neschimbare 128 din
19.03.2010.
am avut acces pe proprietatea Condmag SA în
Inspecția proprietății insolvență, inspecția fiind facilitată de către domnul -
Boarti Adrian, în data de 24.04.2017.
Colectarea datelor
despre localitate, zonă, am avut acces la toate datele relevante -
vecinătate
Analize judecăți și
am avut acces la toate datele relevante -
calcule
1.6. Natura și sursa informațiilor pe care se bazează evaluarea

A. Informații primite de la client
 informații certe
o elemente şi date de identificare ale proprietăţii evaluate – adresă, delimitare
fizică pe teren

o datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietății evaluate –

relevee vizate spre neschimbare, extras de carte funciară, alte documente,
memoriu de arhitectură și plan de amplasament și delimitare imobil;
suprafaţele pentru teren şi clădiri au fost preluate din respectivele documente
o istoricul proprietăţii
o scopul evaluării
Responsabilitatea pentru aceste informaţii revine integral Clientului.
 informații pe care se bazează concluzia asupra valorii
o elemente de venituri și cheltuieli aferente imobilului evaluat
o gradul de utilizare şi modul de exploatare al construcţiilor
o date referitoare la costuri de investiție (realizate sau necesare)
Aceste informații au fost asumate de Evaluator în urma comparării cu cele rezultate din
cercetarea pieței; pentru diferențele majore constatate, au fost aplicate ajustări.
B. Informații colectate de evaluator
 datele descriptive referitoare la proprietatea evaluată
 informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate, despre zonă și localitate
 date privind piaţa imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date a
evaluatorului, actualizate cu informații de la participanți pe piața specifică și din mass-
media de specialitate
 date specifice din manuale și cataloage de costuri
 date despre cuantum-uri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicații și
internet
 date despre prețuri, chirii, neocupare și rate de capitalizare publicate de principalii
analiști de piață recunoscuți, alte analize și opinii publicate
Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile si documentele pe care le-a avut la
dispoziţie, existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorul
nu avea cunoştinţă. Evaluatorul a obţinut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi
corecte şi de încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a
fi incorecte.
1.7. Ipoteze și ipoteze speciale

Valoarea opinată în raportul de evaluare este estimată în condiţiile în care situaţiile la care se face
referire mai jos nu generează niciun fel de restricţii în afara celor aratate expres pe parcursul
raportului şi al căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonstra că
cel puţin una din ipotezele sub care este realizat raportul, şi care sunt detaliate în cele ce urmează,
nu este valabilă, valoarea estimată ar putea fi invalidată:
A. Ipoteze
 Evaluatorul a examinat Planul de amplasament și delimitare imobil vizat de ANCPI/OCPI
şi a identificat proprietatea împreună cu reprezentantul proprietarului; locaţia indicată
şi limitele proprietăţii indicate de proprietar se consideră a fi corecte. Evaluatorul nu
este topograf/topometrist/geodez şi nu are calificarea necesară pentru a măsura şi
garanta că locaţia şi limitele proprietăţii aşa cum au fost ele indicate de reprezentant şi
descrise în raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale. Acest raport
are menirea de a estima o valoare a proprietăţii identificată şi descrisă în raport în
ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate. Orice

neconcordanţă între proprietatea identificată şi cea din documentele de proprietate

invalidează corespondenţa dintre valoarea estimată şi proprietatea atestată de
documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimata pentru proprietatea
identificata în raport.
 Evaluatorul nu a facut nicio măsurătoare a proprietăţii. Dimensiunile proprietăţii au
fost preluate din descrierea sa legală (relevee vizate, extras de carte funciară);
evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentaţii. Toate planurile
construcţiilor, schiţele, planurile de situaţie puse la dispoziţia evaluatorului se
consideră a fi corecte dar nu se asumă nicio responsabilitate în această privinţă.
 Deși ipotecată, proprietatea a fost evaluată liberă de sarcini; conform scopului
prezentat, obiectul evaluării este considerat în situația dinaintea instituirii respectivei
ipoteci.
 Aspectele juridice (descrierea legală şi a dreptului de proprietate) se bazează exclusiv
pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietar şi au fost prezentate fără
a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este
considerat valabil şi transferabil (in circuitul civil). Afirmaţiile făcute de evaluator
privitoare la descrierea legală a proprietăţii nu se substituie avizelor juridice
exprimate de specialişti; verificarea situației juridice a bunului, astfel cum ea rezultă
din documentele puse la dispoziția evaluatorului, nu este de competența
evaluatorului și nu îi angajează răspunderea; evaluarea se face presupunând că toate
părțile interesate dispun de același set de documente.
 Se presupune o deţinere responsabilă şi un management competent al proprietăţii.
 Se presupune că toate studiile inginereşti puse la dispoziţia evaluatorului sunt corecte.
Planurile de situaţie şi materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar
pentru a ajuta cititorul raportului în vizualizarea proprietăţii.
 Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de
zonare, urbanism, mediu şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-
conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport.
 Nu am realizat o analiză structurală a clădirii sau altor construcţii, nici nu am inspectat
acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în
starea tehnică precizată, conform informaţiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne
putem exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate şi acest raport nu
trebuie înţeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcţiilor;
Ca parte a procesului de evaluare, evaluatorul a efectuat o inspecţie neinvazivă a
proprietăţii şi nu s-a intenţionat a se scoate în evidenţă defecte sau deteriorări ale
construcţiilor sau instalaţiilor altele decât cele care sunt „la vedere”. Evaluarea s-a
realizat în ipoteza inexistenței altor deficiențe decât cele observate, descrise și luate în
considerare; prezenţa unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidenţă ar
putea afecta în mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii; astfel, recomandăm
părților preocupate de un asemenea potenţial negativ să angajeze experţi tehnici care
să investigheze astfel de aspecte.
 Nu am realizat niciun fel de investigaţie pentru stabilirea existenţei contaminanţilor. Se
presupune că nu există condiţii ascunse sau ne-aparente ale proprietăţii, solului, sau
structurii care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu îşi asumă nicio responsabilitate
pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le
descoperi; Cu ocazia inspecţiei nu am fost informaţi despre existenţa pe amplasament a

unor contaminanţi; Nu am realizat niciun fel de investigaţie suplimentară pentru

stabilirea existenţei altor contaminanţi;
 Se presupune că toate licenţele, autorizaţiile şi acordurile de funcţionare precum şi
orice alte cerinţe legale necesare funcţionării au fost sau pot fi obţinute şi reînnoite
pentru orice utilizare considerată pentru evaluare în acest raport;
 Se presupune utilizarea terenului şi a îmbunătaţirilor terenului în interiorul limitelor şi
graniţelor proprietăţii aşa cum sunt descrise în acest raport.
 Orice referinţă în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credinţă, vârstă sau sex sau
orice alt grup individual a fost făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a
considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piaţă a proprietăţii evaluate sau a
oricărei proprietăţi în zona studiată.
 Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerinţelor de acces
pentru persoane cu dizabilităţi. Nu au fost efectuate investigaţii în aces sens şi
evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a face acest demers.
 Evaluatorul nu are cunoştinţă de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau
vecinătăţi care să afecteze proprietatea evaluată;
B. Ipoteze speciale
 Conform solicitării CONDMAG SA în insolvență, valoarea de piață se estimează pe
fiecare nivel al clădirii de birouri.
 La data evaluării nu există descrierea și identificarea juridică distinctă, pe numere
topografice pentru fiecare nivel, sau o documentație de dezmembrare imobil care să
prezinte spațiile comune, zonele de acces și circulație incintă amplasament sau
circulație interioară clădire. Evaluarea s-a efectuat având la bază informațiile regăsite la
nivelul următoarelor documente recepționate: relevee vizate spre neschimbare,
memoriu de arhitectură vizat 128 / 19.03.2010 și Plan de amplasament și delimitare
recepționat din partea clientului. Evaluatorul nu-și asumă responsabilitatea pentru
corectitudinea informațiilor înscrise în documentele recepționate.
 Estimarea valorii de piață a subiectului evaluării, în utilizarea și exploatarea lui așa cum
sunt indicate de către solicitant, se bazează pe ipoteza specială că această utilizare este
fizic posibilă, permisă legal și fezabilă financiar și dacă o eventuală soluție de
dezmembrare sau o altă restricție legală împiedică buna exploatare a nivelelor
independente, atunci valoarea de piață opinată în prezentul raport de evaluare va
trebui reanalizată.
1.8. Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat;
evaluatorul nu își asumă responsabilitatea niciodată și în nicio altă circumstanță sau context în
care raportul de evaluare ar putea fi utilizat.
Fiecare componentă a proprietății a fost evaluată în mod specific; astfel, valoarea terenului este în
condițiile celei mai bune utilizări a sa iar valoarea imbunătăţirilor acestuia ca şi contribuţie
suplimentară; valorile separate ale terenului şi imbunătăţirilor, nu trebuie utilizate în legătură cu
alte evaluări şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate; orice alocare de valori pe componente este
valabilă numai în condițiile prezentate în raport.

Raportul de evaluare, în totalitate sau pe părți, sau oricare altă referire la acesta, nu poate fi
publicat, nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al
evaluatorului cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară. Publicarea, parțială
sau integrală, precum și utilizarea lui de către alte persoane decât cele la care s-au făcut referiri
anterior, atrage după sine încetarea obligațiilor contractuale. De asemenea, intrarea în posesia
unui terț a unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a lui.
1.9. Declararea conformității evaluării cu SEV

Toate demersurile evaluatorului, de la primirea temei și stabilirea Termenilor de referință și până
la redactarea raportului de evaluare, au fost în spiritul și cu respectarea prevederilor din
„STANDARDELE DE EVALUARE A BUNURILOR – 2016”, astfel:
 Definițiile și conceptele pe care se bazează acest raport sunt cele din SEV 100 – Cadru
general (IVS – Cadru general)
 Misiunea de evaluare a fost definită în conformitate cu prevederile SEV 101 – Termenii
de referință ai evaluării (IVS 101) și condusă în acord cu prevederile SEV 102 –
Implementare (IVS 102)
 Prezentul raport de evaluare este întocmit cu respectarea cerințelor SEV 103 –
Raportare (IVS 103).
 Obiectul raportului de evaluare fiind o proprietate imobiliară, procesul de evaluare a
ținut cont și de prevederile SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230) și
GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile.
Conform prevederilor contractuale și a instrucțiunilor evaluării, nu a fost necesară abaterea de la
niciunul din standardele respective.
1.10. Descrierea raportului

Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu SEV 103 și cuprinde,
pe lângă termenii de referință, descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și
judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind
necesară nicio excludere sau abatere de la respectivul Standard.

2. Prezentarea datelor
2.1. Identificarea fizică și legală a proprietății subiect
Proprietatea evaluată este situată în Brașov, Strada Avram Iancu, nr. 52, Județ Brașov; această
adresă poate fi identificată pe baza următoarelor repere:
 Amplasamentul are acces din Strada Avram Iancu, un alt
acces secundar dinspre latura nordică a incintei utilizând
aleea carosabilă laterală imobilului.
 Drumul de acces este public, asfaltat cu o bandă pe sens.
 Zona are destinaţie mixtă rezidențial - comercială, astfel în
apropiere găsim preponderent blocuri de locuințe cu regim
de înălțime P+4E, majoritatea cu spații comerciale la parter,
dar și locuințe unifamiliale și locuințe convertite în sedii
administrative.
 Utilităţile de pe teren sunt: apă, curent electric, gaze naturale
și canalizare din rețeaua edilitară.
Vecinii imobilului:
 La N-V: Aleea carosabilă de acces secundar și proprietate privată
 La V: Proprietate privată
 La S: Strada Avram Iancu
 La E: Proprietate privată
Conform datelor colectate la inspecție, corelate cu instrucțiunile evaluării comunicate de client,
structura proprietății în scopul evaluării este:
Clădiri
Teren Aria
Aria utilă
Nr. CF Nr. cad./top. (St în construită
Identificare (Au în
mp) (Ac în
mp)
mp)
Corp 1 - Demisol 401.69 269.18
128487
Corp 1 - Parter 545.00 390.59
BRASOV Cad: 11555, Top: (1825-
568.00 Corp 1 - Etaj I 540.67 439.77
(CF vechi 1827/2)/(7/1/6/2/1),(1827/1/3/2/a/2/3)/(6/2/1)
Corp 1 - Etaj II 523.57 425.82
12937a+41)
Corp 1 - Mansarda 508.53 457.78
Total 568.00 2,519.46 1,983.14
Înscrisurile în baza cărora au fost identificate drepturile asupra proprietății evaluate sunt:
Disponibil
Specificație Nr. și data pentru Observații
evaluator
Plan de amplasament și Vizat 8763/12.02.2013
 Nu este cazul.
delimitare a imobilului
Nr. 128487 Brașov
Extras de carte funciară  Nu este cazul.
14.02.2013
Autorizație construire Nr. 128/19.03.2010  Nu este cazul.

Disponibil
Specificație Nr. și data pentru Observații
evaluator
Certificat de urbanism Nr. 32/29.01.2013  Nu este cazul.
Proces verbal de recepție
Nr. 2025/28.06.2012  Nu este cazul.
la terminarea lucrărilor
Vizat spre neschimbare
Memoriu arhitectură  Nu este cazul.
128 din 19.03.2010
Releveele construcției:
Vizate spre neschimbare
Demisol (subsol), Parter,  Nu este cazul.
128 din 19.03.2010
Etaj I, Etaj II, Mansardă
Încheiere Nr. 8763/2013  Nu este cazul.
Pentru documentele care nu au fost puse la dispoziția evaluatorului, se presupune că ele există iar
informațiile conținute în acestea sunt conforme cu instrucțiunile evaluării și coerente cu datele
colectate de evaluator, utilizate în procesul evaluării.
2.2. Identificarea și analiza datelor relevante despre proprietatea

evaluată
2.2.1. Date despre localitate zonă și vecinătate
Județul Brașov are o suprafață de 5.363 km², reprezentând 2,3% din suprafața țării. Brasov este o
localitate urbană, importantă, de dimensiuni mari, cu un număr (aproximativ) de 270.000 locuitori.
Raportat la contextul național, localitatea are o economie mediu dezvoltată, relativ diversificată
din punct de vedere al industriilor. Populația ocupată activează preponderent în comerț, servicii
dar și industrie. Veniturile medii realizate de locuitori sunt la nivelul mediei pe țară, nivelul
şomajului fiind la nivel cu media națională.
Odată cu decizia de scoatere a industriei din interiorul mun. Braşov, cele mai atractive zone au fost
principalele artere de trafic greu, uşor accesibile din celelalte colţuri ale tării. Dintre cele mai
importante zone amintim: DN13 (Braşov – Sighişoara), DN11 Braşov-Târgu Secuiesc, DN73 (Braşov
– Piteşti), DN1 (Braşov – Bucureşti). Aceste zone au fost puternic dezvoltate şi au rămas
principalele artere vizate pentru activităţile comerciale, dar și industriale.
Zona în care se află amplasat imobilul evaluat este cunoscută în localitate ca fiind ”o zonă mixtă
(comercială-rezidențială)”; este o zonă preponderent rezidențială; raportat la suprafața localității,
zona este una de dimensiuni medii iar, în ce privește poziția în cadrul localității, este una mediană,
cu un nivel de importanță secundar. În zona în care se află amplasamentul sunt preponderent
blocuri de locuințe P+4E majoritatea cu spații comerciale la parter, dar și locuințe unifamiliale sau
locuințe convertite în spații administrative/comerciale – sedii firmă.
Din punct de vedere economic, zona este una mediu dezvoltată, aici fiind amplasate alte câteva
proprietăți similare cu cea evaluată, existând posibilitatea să se mai dezvolte și alte ”unități” (teren
liber destul). Clădirile de pe proprietățile similare din zonă au vechime medie, existând tendințe de

conversie a proprietăților din zonă pentru alte utilizări: spații comerciale-restaurante, sedii
administrative.
Proprietatea subiect
Proprietatea subiect

2.2.2. Date despre amplasament și teren

Amplasamentul este materializat printr-un teren cu suprafața (totală) de 568 mp, și amenajările
exterioare şi interioare necesare ca suport pentru proprietatea evaluată; el are următoarele
caracteristici:
 acces direct la calea de transport principală, pe
aliniamentul principal al acesteia Strada Avram
Iancu și un acces secundar pe latura nordică –
aleea carosabilă
 branșamente la utilități (electricitate, apă,
canalizare, gaz metan)
Terenul are următoarele caracteristici:

 suprafață adecvată utilizării curente
 deschiderea la calea de transport principală de
33.12 ml la Strada Avram Iancu și de 27,49 ml la aleea de acces carosabilă conform planului de
amplasament și delimitare
 formă neregulată
 raportul laturilor adecvat
 topografie plană
 condiții de fundare normale
 fără expunere la pericole (inundații, alunecări de teren)
2.2.3. Date despre construcții

Pe terenul descris mai sus, se află următoarele:
 Clădiri
Corp 1 tip D+P+2E+M, Cad: 11555-C1, Top: (1825-
1827/2)/(7/1/6/2/1),(1827/1/3/2/a/2/3)/(6/2/1)
Identificare Plan C1
Tip clădire administrativ
Regim înălțime D+P+2E+M
Data PIF 1936-1937 mansardată și
renovată în 2013
Utilizare În exploatare
Arii Ac (mp) 545 mp

Ad (mp) 2.519,46 mp
Au (mp) 1.983,14 mp
Sistem constructiv
Demisol parțial Finisaj Pardoseli Parchet, gresie si
interior faianță, mochetă
Infrastructură
Fundații izolate sub stâlpi, din Tencuieli din mortar,
beton armat gletuite
Suprastructură Structură rezist. diafragme din beton armat Zugrăveli simple, culori de
apă

Planșee din beton armat Placaje fără

Anvelopă Închideri cărămidă Tavane vopsite cu var
lavabil
Compartimentări zidărie din cărămidă Tâmplărie PVC cu geam
termoizolant
Acoperiș șarpantă din lemn cu Instalații Electrice DA
învelitoare din țiglă
Finisaj exterior Termosistem fără Sanitare apă și canalizare
menajeră
Tencuieli din mortar, drișcuite Încălzire centrală, cu
radiatoare
Zugrăveli lavabile de exterior Ventilație nu
Placaje fără Aer condiționat -
Tâmplărie PVC cu geam termoizolant Altele -
Particularități Imobilul dispune de lift.
Referitor la accesul în cadrul clădirii subiect: la Demisol, unde se regăsește și restaurantul, accesul se
poate realiza prin 3 căi distincte (acces clienți, acces personal și acces marfă).
La parter, etaj II și mansardă accesul se poate realiza prin intermediul intrării principale în imobil
(casa scării și lift), iar la etaj I accesul se mai poate realiza în plus față de intrarea principală și în baza
unei intrări secundare (scară de acces secundară – conduce spre aleea de acces carosabilă).
Demisolul clădirii este branșat la utilități (apă, canalizare, gaze naturale, electricitate) separat față de
restul nivelelor clădirii.
 Construcții speciale
Categorie Destinație Detalii constructive Stare
Parcare
Platformă Betonată bună
autoturisme
Platformă Manevre auto Asfaltată bună
2.2.4. Date privind impozitele și taxele
Pentru proprietatea evaluată nu există avantaje și nici dezavantaje provenind dintr-o impozitare
diferită față de alte proprietăți similare din aria ei de piață.
2.2.5. Istoricul proprietății
Din datele puse la dispoziția evaluatorului, rezultă că proprietatea evaluată a trecut prin
următoarele etape, până a ajuns la forma și caracteristicile prezentate mai sus:
 Conform extrasului de carte funciară 128487 Brașov, proprietatea a fost dobândită
în baza H.G. 834/1991 și conform Legii 15/1990, proprietar CONDMAG SA în
insolvență, cota actuală 1/1.
 Clădirea subiect a fost edificată în perioada 1936-1937. Aceasta a fost modernizată
și mansardată, recepționată și dată în folosință în anul 2013 conform Certificatului
de urbanism nr. 32/29.01.2013.

2.2.6. Concluziile analizei datelor relevante
Analiza datelor prezentate în capitolele de mai sus, evidențiază următoarele:

Avantaje Dezavantaje Influență
Dreptul de
proprietate
- deplin, clar și fără echivoc definit - nu este cazul nesemnificativă

asupra valorii de
piață
Avantaje Dezavantaje
Caracteristicile localității
- localitate urbană mare, reședință - nu este cazul

de județ
- densitate mare a populației Influență pozitivă
- veniturile populației peste medie asupra valorii de
- șomaj redus piață
- economie locală puternică
- dezvoltare industrială și
comercială semnificativă
- zonă cu notorietate bună în - nu este cazul
Caracteristicile zonei și vecinătății
cadrul localității
- zonă adecvată utilizărilor de tipul
proprietății evaluate
- caracteristici favorabile ale Influență pozitivă
populației arondate asupra valorii de
- zonă cu ”concurență” redusă pe piață
utilizări similare cu proprietatea
evaluată
- vecinătate coerentă cu utilizarea
existentă
- aspect favorabil al clădirilor
învecinate
Caracteristicile amplasamentului și
- acces direct la calea de transport - nu este cazul

principală
- echipare completă/adecvată cu
utilități
Influență pozitivă
terenului
- suprafață adecvată utilizării

curente asupra valorii de
- formă favorabilă piață
- deschidere la drum adecvată
- raportul laturilor adecvat
- topografie adecvată
- condiții de fundare normale
- fără expunere la pericole

- clădiri adecvate ca - nu este cazul
număr/dimensiuni pentru cea
Caracteristicile
construcțiilor
Influență
mai bună utilizare nesemnificativă
- clădiri versatile, care pot fi ușor asupra valorii de
adaptate unor utilizări piață
alternative
- clădiri vechi dar renovate și
modernizate
Modul în care avantajele, dezavantajele și influențele descrise mai sus își combină efectele, fac din
proprietatea evaluată una competitivă în piața sa și, dacă ar fi să alcătuim un „clasament” virtual,
ea ar ocupa un loc în zona mijlocie a acestuia.

3. Analiza pieței imobiliare specifice

În accepțiunea SEV 100 – Cadrul general, ”Piața imobiliară” este mediul în care proprietățile
imobiliare se pot comercializa, fără restricții, între cumpărători și vânzători, prin mecanismul
prețului. Părțile reacționează la raporturile dintre cerere și ofertă dar și la alți factori de stabilire a
prețului, după propria lor înțelegere a utilității imobilului respectiv, relativ la nevoile și dorințele
personale, în contextul puterii proprii de cumpărare.
În funcție de tipul proprietății, analiza începe cu identificarea segmentului de piață adecvat și a
arealului geografic în care se regăsește acesta, continuând cu evidențierea principalelor fapte
semnificative, prezente și istorice de pe acest segment. Identificarea calitativă și cantitativă a
”grupului țintă” de cumpărători și a ”stocului” de proprietăți competitive, împreună cu aprecierea
modului în care cererea și oferta se ”susțin” reciproc sunt, de asemenea, demersuri care vor
conduce la concluziile analizei.
3.1. Considerente privind cea mai bună utilizare

În viziunea SEV 100 – Cadrul general, valoarea de piață a unui activ reflectă cea mai bună utilizare
a sa – CMBU (utilizarea unui activ care îi maximizează valoarea și care este posibilă, permisă legal
și fezabilă financiar); în Glosarul Standardelor de evaluare a bunurilor 2016, CMBU este definită
astfel:
Utilizarea probabilă în mod rezonabil și justificată adecvat, a unui teren liber sau a unei
proprietăți construite, utilizare care trebuie să fie posibilă din punct de vedere fizic, permisă
legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății imobiliare
Orice imobil reprezintă o „simbioză între două entități”: terenul și amenajările acestuia, și este
unanim acceptat că terenul este suportul care are valoare, amenajările venind să adauge valoare
acestuia sau să i-o diminueze. „Contribuția”, pozitivă sau negativă, a amenajărilor este în relație
directă și cu starea acestora dar, mai ales, cu „potrivirea” între utilizarea clădirilor și utilizarea
solicitată de piață pentru teren. Să mai spunem și faptul că, de regulă, factorii guvernamentali
acționează mai mult asupra terenului liber și mai puțin asupra construcțiilor deja existente; chiar și
atunci când apare o limitare asupra utilizării unei proprietăți deja construite, aceasta se face în
virtutea schimbării solicitărilor pieței pentru utilizările amplasamentelor din zona coerentă a
respectivei proprietăți. Rezultă astfel că CMBU trebuie analizată distinct pentru terenul liber și
pentru proprietatea construită, așa cum se află ea la data evaluării.
Ambele analize pornesc de la identificarea utilizărilor rezonabile și trecerea acestora prin filtrele
posibilității fizice și legale de aplicare a lor, al testului fezabilității financiare; CMBU se află printre
utilizările care trec aceste condiții și este cea care maximizează ”productivitatea” entității
analizate.
3.1.1. CMBU a terenului considerat liber
Această parte a analizei CMBU se face în ipoteza că este terenul este liber (chiar dacă există
construcții pe el), deoarece evaluatorul trebuie să-și răspundă la întrebarea: „dacă acest
amplasament ar fi liber de construcții, care ar fi cea mai eficientă utilizare a sa?”; orice participant
rațional de pe piață va judeca în aceeași termeni. Aceasta este și rațiunea pentru care terenul
oricărei proprietăți construite va trebui evaluat în ipoteza că este unul liber și pregătit pentru a
primi o nouă investiție.
Proprietatea evaluată face parte dintr-o zonă mixtă (comercial-rezidențială), în zonă regăsindu-se
preponderent blocuri de locuințe P+4E cu spații comerciale la parter și de asemenea, locuințe

unifamiliale sau locuințe convertite în sedii de firme, spații administrative. Astfel, putem afirma că
amplasamentul analizat se află în CMBU a sa – destinație comercială – spațiu administrativ.
3.1.2. CMBU a proprietății construite
Această parte a analizei vizează situația construcțiilor existente pe teren în configurația și starea de
la data evaluării. Cu excepția cazurilor în care piața terenurilor libere este slab segmentată și nu
face diferență între utilizări, CMBU pentru proprietatea construită o urmează pe cea a terenului
liber; astfel, luând în considerare tipul clădirilor existente pe amplasament, se constată că acestea
sunt coerente cu utilizarea terenului – destinație comercială – spațiu administrativ.
3.2. Tipul proprietății, identificarea pieței

Caracteristicile naturale ale terenului, împreună cu toate elementele care au fost atașate acestuia,
așa cum au fost prezentate și analizate în capitolele precedente, corelate cu concluziile analizelor
CMBU, conduc la încadrarea proprietății evaluate într-un tip de piață comercială, segmentul
relevant fiind cel al spațiilor comerciale – sedii administrative. Analizând vecinătățile, zona și
localitatea, în contextul caracteristicilor pieței specifice la nivel regional și național, am constatat
că piața acestei proprietăți este locală, fiind delimitată de spațiile comerciale – sedii administrative
de la nivelul localității Brașov.
3.3. Fapte curente

PIAŢA SPAŢIILOR DE BIROURI
Descriere
Stocul de spații de birouri de la nivelul localității Brașov se află într-o continuă dezvoltare,
fapt susținut de proiectele în curs, precum Coresi Business Park, Clădirea Centrală care în faza 2
(2015-2017) va fi extinsă cu o suprafață de 21.500 mp, conform informațiilor preluate de pe site-ul
dezvoltatorului.
Un alt proiect aflat în plină dezvoltare este Clădirea de birouri P+7E, încadrată în Clasa A,
localizată pe Bulevardul Saturn nr. 51, beneficiarul proiectului fiind compania Awinta Consulting
SRL.
Cererea de spații de birouri din Brașov este generată în principal de sectorul financiar-
bancar, centre de servicii regionale, IT și companii din industria farmaceutică.
Printre cele mai renumite companii care activează pe piața din Brașov se numără Computer
Generated Solutions, Arvato – Bertelsmann, Siemens, IBM, Pentalog, Competence Call Center.
Stocul de spații de birouri moderne, de clasa A și B din Brașov este relativ mare.
Spațiile sunt relativ noi, majoritatea fiind situate în clădiri nou edificate sau renovate. Cele
încadrate în clasa se regăsesc concentrate în zone precum Calea București, ITC, Centrul Civic.
Pentru închiriere oferta este de asemenea în creştere, în principal pentru spațiile de birouri
încadrate în clasa A de performanță, în corelare cu creşterea gradului de neocupare al spaţiilor
existente. De cele mai multe ori proprietarii care nu au reuşit să vândă proprietăţi, le oferă spre
închiriere.

Chirii
În semestrul al doilea al anului 2016, nivelul chiriilor s-a menținut constant față de
semestrul anterior, dar se pot manifesta schimbări generate în urma livrărilor de noi spații,
previzonate în perioada următoare. Pentru birourile de clasa A intervalul chiriilor se situează între
10 - 14 EUR/mp/lună, iar pentru cele de clasa B intervalul chiriilor este între 7 - 9 EUR/mp/lună,
acesta diferă în funcție de localizare, o detaliere a acestora fiind prezentată în cele ce urmează:
Birouri clasa A Birouri clasa B
BIROURI 2015 Sem 1 2015 Sem 2 2016 Sem 1 2016 Sem 2 2015 Sem 1 2015 Sem 2 2016 Sem 1 2016 Sem 2
Preţ unitar min. (eur/mp S. Inch.) 1.100 € 1.100 € 1.100 € 1.100 € 900 € 900 € 900 € 900 €
Preţ unitar max. (eur/mp S. Inch.) 1.400 € 1.400 € 1.400 € 1.500 € 1.000 € 1.000 € 1.000 € 1.000 €
Preţ unitar med.(eur/mp S. Inch.) 1.250 € 1.250 € 1.250 € 1.300 € 950 € 950 € 950 € 950 €
ULTRACENTRAL Chirie min. (eur/mp S. Inch.) 9,5 9,5 € 10,0 € 10,0 € 7,0 € 7,0 € 7,0 € 7,0 €
Chirie max. (eur/mp S. Inch.) 15,0 15,0 € 15,0 € 14,0 € 10,0 € 10,0 € 9,0 € 9,0 €
Rata de neocupare 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8%
Preţ unitar min. (eur/mp S. Inch.) 900 € 900 € 900 € 900 € 750 € 750 € 750 € 750 €
Preţ unitar max. (eur/mp S. Inch.) 1.300 € 1.300 € 1.300 € 1.400 € 1.100 € 1.100 € 1.100 € 1.100 €
Preţ unitar med.(eur/mp S. Inch.) 1.100 € 1.100 € 1.100 € 1.150 € 925 € 925 € 925 € 925 €
CENTRAL Chirie min. (eur/mp S. Inch.) 7,5 7,5 € 8,0 € 8,0 € 5,5 € 5,5 € 5,5 € 5,5 €
Chirie max. (eur/mp S. Inch.) 12,5 12,5 € 12,5 € 13,0 € 9,0 € 9,0 € 8,5 € 8,5 €
Preţ unitar min. (eur/mp S. Inch.) 750 € 750 € 750 € 750 € 600 € 600 € 600 € 600 €
Preţ unitar max. (eur/mp S. Inch.) 1.000 € 1.000 € 1.000 € 1.000 € 950 € 950 € 950 € 950 €
Preţ unitar med.(eur/mp S. Inch.) 875 € 875 € 875 € 875 € 775 € 775 € 775 € 775 €
MEDIAN Chirie min. (eur/mp S. Inch.) 5,5 € 5,5 € 5,5 € 5,5 € 5,0 € 5,0 € 5,0 € 5,0 €
Chirie max. (eur/mp S. Inch.) 8,5 € 8,5 € 8,5 € 8,5 € 7,5 € 7,5 € 7,5 € 7,5 €
Preţ unitar min. (eur/mp S. Inch.) - - - 550 € 550 € 550 € 550 €
Preţ unitar max. (eur/mp S. Inch.) - - - 750 € 750 € 750 € 750 €
Preţ unitar med.(eur/mp S. Inch.) - - - 650 € 650 € 650 € 650 €
PERIFERIC
Chirie min. (eur/mp S. Inch.) - - - 4,5 € 4,5 € 4,5 € 4,5 €
Chirie max. (eur/mp S. Inch.) - - - 6,0 € 6,0 € 6,0 € 6,0 €
Rata de neocupare - - - 10% 10% 10% 10%
Rata de neocupare
În ceea ce privește rata de ocupare, este de remarcat faptul că în zonele ultracentrale, în
cazul birourilor de calitate superioară, rata de neocupare se situează în jurul valorii de 8%, iar în
zonele mediane și periferice în jurul valorii de 10%.
Yield
Yield-ul pentru spaţiile de birouri clasa A se situează între 8,5 – 9%, iar pentru cele din clasa B se
situează frecvent în jurul nivelului de 9,5% – 10%.
3.4. Analiza cererii solvabile

Luând în considerare influența factorilor (sociali, economici, guvernamentali, fizici și de mediu)
deja analizați în capitolele precedente, precum și factorii care afectează atractivitatea proprietății
evaluate, apreciem că: profilul potențialului cumpărător este, cel mai probabil, ”agent comercial
cu putere economică mare, capabil să obțină finanțare și să susțină rambursarea”. Astfel de
potențiali cumpărători există sau pot fi atrași în aria de piață definită în număr mediu. În cazul în
care proprietatea ar fi expusă pe piață în vederea vânzării ei, cu respectarea condițiilor din
definiția valorii de piață, aceasta ar suscita un interes mediu din partea potențialilor cumpărători.
Aceste aspecte trebuie privite în contextul economic general dar și al specificității tipului de
proprietate analizat, care generează un nivel global mediu al cererii.

3.5. Analiza ofertei competitive

Pe baza faptelor de piață cunoscute, în mare parte prezentate mai sus, putem conchide:
 în aria de piață definită, proprietățile similare calitativ cu cea evaluată sunt disponibile în
cantitate medie; predomină construcțiile vechi
 există teren liber, prețul acestuia fiind mare astfel că există posibilități limitate de construire a
noi „unități”, neputându-se anticipa o cerere rezonabilă pentru acestea
 volumul construcțiilor noi (concurente și complementare), inclusiv proiecte, este mediu
 proprietățile concurente cu cea evaluată au un grad de ocupare (proprietari și chiriași) mediu;
nu există proprietăți complet neocupate/neutilizate
 există tendința de conversie spre utilizări alternative: din locuințe unifamiliale în birouri - sedii
administrative sau spații comerciale.
3.6. Analiza echilibrului

Din elementele prezentate mai sus, se desprinde clar concluzia că nivelul cererii este mai mare
decât cel al ofertei și avem de-a face cu o piață a vânzătorului, cu prețuri care tind să se stabilizeze;
estimăm că această tendință se va păstra, cel puțin pe termen scurt și mediu.
3.7. Concluzii și corelații ale analizei de piață și CMBU

Având în vedere că tipul de valoare adecvat scopului este valoarea de piață, proprietatea trebuie
evaluată în ipoteza celei mai bune utilizări; așa cum a rezultat din cele două părți ale analizei
specifice, utilizarea curentă a proprietății evaluate reprezintă CMBU a sa și va fi evaluată în acest
context.
Considerând încadrarea proprietății în tipul de piață prezentat mai sus, confirmată și de analiza
CMBU (în capitolele dedicate) precum și datele de piață ce au fost identificate, prezentate și
analizate, constatăm că avem de-a face cu o piață bine segmentată, în stagnare.
În vederea selectării datelor de intrare adecvate prezentei evaluări, este util să trecem în revistă și
intervalele relevante, publicate de principalii analiști de piață (CBRE România, Colliers
International, Darian DRS, DTZ Echinox, Jones Lang LaSalle, Knight Frank) pentru orașe primare:
Revista Valoarea oriunde este ea, Nr. 14, Luna Martie 2017
Orase primare (Iasi, Orase secundare
Cluj Napoca, (Sibiu, Craiova, Tg
Indicatori (analiză Birouri Clasa A) Bucuresti
Brasov, Timisoara, Mures, Ploiesti,
Constanta) Pitesti, Arad)
CBRE Romania
Prime rent: 18,5
Central: 14-17
Chirie contractuala (euro/mp/luna) 11-14 9-11
Semicentral: 13-15
Periferie:10
Iasi: 7%
Cluj Napoca: 12%
Rata medie de neocupare (%) 11,7% 13% - 15%
Brasov: 9,1%
Timisoara: 5,6%
Rata de capitalizare (%) 7,5% 8,75%-9,25% 9,5%

Colliers International

Central: 16-18;
Chirie contractuala (euro/mp/luna) Semicentral: 14-16; 12-14 8-12
periferic: 8-13
Rata medie de neocupare (%) 14% n.a. n/a
produse primare:
7,5%
Rata de capitalizare (%) 8.5%-9% n/a
produse secundare:
8,5% - 10%
Darian DRS
Sibiu: 7 - 11.5
Iași: 8-13
Craiova: 8,5 – 10,5
ultracentral: 15 - 18 Cluj Napoca:14 - 16
Târgu Mureș: 7 - 10
Chirie contractuala (euro/mp/luna) central: 14 - 17 Brașov:10 - 14
Ploiești: 8 - 12
semicentral: 13 - 16 Timișoara: 12.5 - 16
Pitești: 6 - 11
Constanţa: 8 - 13
Arad: 8 - 11
Sibiu: 12%
Iași: 10%
Craiova: 10%
Cluj Napoca:10%
Târgu Mureș: 10%
Rata medie de neocupare (%) 14% Brașov: 8%
Ploiești: 15%
Timișoara: 5%
Pitești: 10%
Constanţa:18-20%
Arad: 10%
Clasa A: 7 - 8% Clasa A: 8% - 9.5% Clasa A: 8,5% - 10%

Rata de capitalizare (%)
Clasa B: 8,25- 9,25% Clasa B: 8,5% -10% Clasa B: 9,5% -11%
DTZ Echinox
central: 17 - 18.5
Chirie contractuala (euro/mp/luna) semicentral:12 -16.5 11-15 9-11
periferie: 8 -11
Iași: 7%
Cluj Napoca: 5%
Rata medie de neocupare (%) 11,00% n/a
Brașov: 6%
Timișoara: 2%
Rata de capitalizare (%) 7,25% 8% - 8.25% 9,25%
Jones Lang LaSalle
Central: 18.5
Chirie contractuala (euro/mp/luna) Semicentral: 14 – 16 10 – 14 9-11
Periferie: 10 - 12
Cluj: 5 – 7%
Iași: 5 – 7%
Rata medie de neocupare (%) 13,5% Brașov: 7 – 9% n/a
Timișoara: 5 – 6%
Constanţa: n/a
Rata de capitalizare (%) 7,50% 8.5% – 9.0% 9.0% – 9.5%
The Advisers/Knight Frank
central: 16-18
Chirie contractuala (euro/mp/luna) semicentral: 13-16 10-14 7-11
periferic: 8-11
Iași: 5-7%
Cluj Napoca:5-7%
Rata medie de neocupare (%) 12% Brașov: 8-10% n.a.
Timișoara:3- 5%
Constanţa:n.a.
Rata de capitalizare (%) 7,50% 8.5% - 9% 9.5% - 10.5%

Pentru situația concretă a prezentei evaluări, pe baza elementelor prezentate mai sus, considerăm
ca fiind adecvate următoarele intervale:
Specificație Minim Maxim Observații
Oferte de vânzare pentru proprietăți integrale
700 850 marjă de negociere de 5%
(EUR/mp Ad, cu terenul inclus)
Oferte de închiriere pentru spații similare (EUR/mp
5 9 marjă de negociere de 5%
Au)
Neocupare medie (%) 10% Aferent birouri clasa B
Zonele mediane și zone
Rata de capitalizare (%) 9,5% 10%
median-periferice

4. Evaluarea
Pentru a obține valoarea definită de tipul valorii adecvat (valoarea de piață în cazul de față), se pot
utiliza una sau mai multe abordări în evaluare, dintre cele trei descrise și definite în IVS Cadrul
general. Aceste trei abordări sunt fundamentate pe principiile economice ale prețului de echilibru,
anticipării beneficiilor sau substituției, astfel:
 Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii prin compararea imobilului evaluat cu
altele comparabile (identice sau similare), ale căror prețuri se cunosc; dacă nu există tranzacții
recente, sau acestea sunt puține și/sau informațiile despre ele sunt puțin credibile, pot fi luate
în considerare și prețurile comparabilelor care sunt listate sau oferite spre vânzare, dacă
acestea sunt relevante.
 Abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar
viitoare într-o singură valoare curentă a capitalului. Această abordare ia în considerare venitul
pe care un activ îl va genera pe durata lui de viață utilă și indică valoarea printr-un proces de
capitalizare – transformarea venitului într-o valoare a capitalului prin aplicarea unei rate
adecvate de capitalizare/actualizare.
 Abordarea prin cost oferă o indicație asupra valorii prin aplicarea principiului economic al
substituției (un cumpărător rațional nu va plăti pentru un activ mai mult decât costul necesar
obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire; prin urmare
prețul pe care cumpărătorul l-ar plăti pentru activul supus evaluării, nu va fi mai mare decât
costul aferent construirii unui activ echivalent.
Dacă există suficiente date de intrare reale sau observabile în piață, specifice unei metode, care să
conducă la o concluzie credibilă, se poate aplica doar metoda respectivă; în caz contrar (date
insuficiente și/sau sumare, cu credibilitate redusă), se recomandă în mod special utilizarea a cel
puțin două abordări sau metode.
Astfel, pentru misiunea de evaluare prezentă, va fi aplicată doar o singură abordare, bazată pe
date de intrare suficiente și cu o bună credibilitate (este vorba despre abordarea prin venit);
abordările care nu s-au aplicat sunt: abordarea prin piață, deoarece nu au putut fi cuantificate în
mod credibil ajustările necesare. De asemenea, nu s-a aplicat nici abordarea prin cost deoarece
subiectul evaluării este o clădire edificată în anul 1936/1937 cu modernizări și extinderi ulterioare,
o clădire cu o vechime relativ considerabilă, această abordare aplicându-se în general pentru
clădirile noi sau aproape noi.
4.1. Abordarea prin venit

În cadrul acestei abordări, este analizată capacitatea proprietății imobiliare subiect de a genera
venituri; acestea pot apare fie din cedarea dreptului de folosință (închiriere), fie din deținerea
activului și implicarea lui directă în activitatea de bază; veniturile sunt transformate în valoare a
proprietății prin capitalizare.
Abordarea este aplicabilă atât proprietăților care generează efectiv venituri la data evaluării, cât și
celor care doar au acest potențial, în contextul pieței (cum ar fi proprietățile neocupate sau cele
ocupate de proprietarii lor).
În linii mari, demersurile abordării sunt:
 încadrarea proprietății în categoria celor generice (veniturile sunt realizate prin cedarea
dreptului de folosință) sau a celor generatoare de afaceri – PGA (veniturile sunt realizate prin

vânzarea unui produs/serviciu pentru care respectiva proprietate este strict specializată și
adaptată)
 stabilirea modului în care se comportă venitul în timp; în general, venitul poate rămâne
constant pe perioade lungi de timp (pe o piață în echilibru relativ, atunci când chiria și
neocuparea sunt la nivelul pieței), poate crește sau scădea dar cu rate de variație relativ
constante (pe o piață în stare tranzitorie – fie în dezvoltare, fie în declin – cu chiria sau/și
neocuparea variabile constant) sau poate varia după un algoritm neliniar
 selectarea, pe baza modului de variație în timp a venitului, a metodei specifice: capitalizare
directă pentru venit constant sau variabil cu rată constantă, analiza DCF pentru venitul variabil
neliniar
 funcție de metoda specifică selectată și de tipul de proprietate, se estimează: ori venitul net
din exploatare – VNE, ori fluxurile de venituri și cheltuieli (pentru perioada de prognoză
explicită), împreună cu valoarea terminală (care reflectă perioada implicită)
 selectarea sau calculul ratei de capitalizare sau de actualizare adecvate tipului de venit utilizat
 transformarea fluxului de venituri în valoare, prin împărțirea VNE la rata de capitalizare sau
prin actualizarea fluxurilor de venituri și cheltuieli și a valorii terminale
4.1.1. Selectarea și aplicarea metodei
Pentru evaluarea proprietății analizate, s-a considerat adecvată utilizarea metodei capitalizării
veniturilor din închiriere.
Date de intrare
 Chirie medie unitară: 7.7 Eur/mp/lună
 Grad de ocupare: 90%
 Rată de capitalizare a veniturilor nete efective: 10%
Chirie grad de Rata de Valoare
Ac Au VBP VBE Valoare de Valoare de
Identificare EUR/mp Au ocupare capitalizare capitalizată
mp mp EUR/an EUR/an piață EUR piață LEI
lunar % % EUR
Corp 1 - Demisol 401.69 269.18 6.0 19,381 90% 17,443 10.0% 174,000 174,000 791,000
Corp 1 - Parter 545.00 390.59 7.5 35,153 90% 31,638 10.0% 320,000 320,000 1,454,000
Corp 1 - Etaj I 540.67 439.77 8.0 42,218 90% 37,996 10.0% 380,000 380,000 1,727,000
Corp 1 - Etaj II 523.57 425.82 8.0 40,879 90% 36,791 10.0% 370,000 370,000 1,681,000
Corp 1 - Mansarda 508.53 457.78 8.5 46,694 90% 42,024 10.0% 420,000 420,000 1,909,000
Total 2,519.46 1,983.14 7.7 184,324 165,892 1,664,000 1,664,000 7,562,000
4.1.2. Rezultatul metodei

Indicația asupra valorii de piață obținută în abordarea prin venit este: 1.664.000 EUR, echivalent a
7.562.000 LEI
total
Valoare capitalizată 1,664,000 EUR
minus cheltuieli de adecvare 0 EUR
plus valoarea terenului în exces 0 EUR
1,664,000 EUR
Indicația valorii de piață - venit
7,562,000 LEI

5. Analiza rezultatelor și concluziaasupra valorii

5.1. Sinteza rezultatelor
Aplicarea metodei de evaluare prezentate a condus la obținerea următoarei indicații asupra valorii
de piață a proprietății:
Rezultatul în EURO Rezultatul în LEI
Abordarea prin venit 1.664.000 7.562.000
5.2. Concluzia asupra valorii

Pentru a selecta opinia finală, am ținut cont de natura proprietății, de tipul de piață și
caracteristicile ei, de scopul evaluării. De asemenea, am analizat, abordarea aplicată,
credibilitatea, relevanța și adecvarea informațiilor utilizate și, acolo unde a fost cazul, a ipotezelor
folosite; această analiză este sintetizată în cele ce urmează:
Abordarea prin venit
credibilitate bună
relevanță bună
adecvare bună
În baza celor de mai sus, evaluatorul consideră că indicația asupra valorii de piață a Corp 1 tip
D+P+2E+M și teren aferent, la data de 24.04.2017, este cea rezultată din
abordarea prin venit: 1.664.000 EUR echivalent a 7.562.000 LEI
Respectiv pentru fiecare nivel al clădirii în parte:
Valoare de Valoare de
Identificare
piață EUR piață LEI
Corp 1 - Demisol 174,000 791,000
Corp 1 - Parter 320,000 1,454,000
Corp 1 - Etaj I 380,000 1,727,000
Corp 1 - Etaj II 370,000 1,681,000
Corp 1 - Mansarda 420,000 1,909,000
Total 1,664,000 7,562,000
Referitor la aceste valori pot fi precizate următoarele:

 au fost rotunjite la sută de EUR/LEI întreagă (raportul între valoarea în lei și cea în euro
poate diferi puțin de cursul valutar)
 nu sunt afectate de TVA;
 includ valoarea drepturilor asupra terenului;
 au fost exprimate ținând seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale și aprecierile
exprimate în prezentul raport și sunt valabile în condițiile generale și specifice aferente
perioadei analizate
 nu reprezintă valoare de asigurare
Evaluator Darian DRS SA,

Doina Nicolau

6. Anexe
6.1. Fotografii suplimentare
Acces și vecinătăți
Acces personal Demisol (restaurant)
Acces marfă Demisol Acces clienți Demisol

Parter – spații birouri

Etaj I
Acces principal Acces secundar

Etaj II

Acces principal
Mansardă

6.2. Date de piață (tranzacții, oferte, etc.)

6.2.1. Comparabile pentru datele de intrare ale abordării prin venit
Oferte de vânzare spații administrative
Preț de vânzare 975 euro/mp
https://www.storia.ro/oferta/cladire-de-birouri-zona-vlahuta-ID1xi6.html#gallery[1]

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/13-decembrie/birou-de-vanzare-
X3I01401P?lista=12506607
Preț de vânzare 917 eur/mp

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/darste/birou-de-vanzare-
X3I014062?lista=12506607

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/noua/birou-de-vanzare-
XV0104MVB?lista=12506607

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/noua/birou-de-vanzare-
X3I01400F?lista=12506607

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/craiter/birou-de-vanzare-
X47914006?lista=12506607

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-birouri/brasov/uzina-2/birou-de-vanzare-
X56U1401A?lista=12506607

https://www.storia.ro/oferta/spatiu-birouri-comercial-968mp-si-teren-brasov-
ID23Qk.html#gallery[2]

Oferte de închiriere spații administrative
https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri-birouri/brasov/15-noiembrie/birou-de-inchiriat-
X34T145RE?lista=12506605
Preț de închiriere 5 eur/mp/lună

https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri-birouri/brasov/bartolomeu/birou-de-inchiriat-
X34T14659?lista=12506605

https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri-birouri/brasov/centrul-civic/birou-de-inchiriat-
X7IA04004?lista=18765106

X6T70401L?lista=18765106

https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri-birouri/brasov/vlahuta/birou-de-inchiriat-
X6T70401E?lista=18765106

X6T704007?lista=18765106

https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri-birouri/brasov/13-decembrie/birou-de-inchiriat-
X3I014050?lista=12506605
Preț de închiriere 9,5 eur/mp/lună

https://www.spatiicomerciale.ro/inchirieri-birouri/brasov/astra/birou-de-inchiriat-
X6K70400P?lista=12506605

6.3. Copii după documentele ce atestă dreptul de proprietate
























Word

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Word

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.

Nr. 393 / 25.04.2017

Corp 1 tip D+P+2E+M și

Brașov, Strada Avram Iancu, nr.

Proprietatea S.C. CONDMAG

Client: S.C. CONDMAG S.A. în

Destinatar: S.C. CONDMAG S.A.

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 2

abordarea prin venit: 1.664.000 EUR echivalent a 7.562.000 LEI

Respectiv, pentru fiecare nivel în parte:

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 3

Corp 1 - Demisol 174,000 791,000

Referitor la aceste valori pot fi precizate următoarele:

DARIAN DRS SA 25.04.2017

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 4

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 5

1.2. Clientul, utilizatorii desemnați și scopul evaluării

1.3. Identificarea activului supus evaluării

1.4. Tipul valorii și data evaluării

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 6

1.5. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării

1.6. Natura și sursa informațiilor pe care se bazează evaluarea

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 7

o datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietății evaluate –

1.7. Ipoteze și ipoteze speciale

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 8

neconcordanţă între proprietatea identificată şi cea din documentele de proprietate

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 9

unor contaminanţi; Nu am realizat niciun fel de investigaţie suplimentară pentru

1.8. Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 10

1.9. Declararea conformității evaluării cu SEV

1.10. Descrierea raportului

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 11

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 12

2.2. Identificarea și analiza datelor relevante despre proprietatea

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 13

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 14

2.2.2. Date despre amplasament și teren

Terenul are următoarele caracteristici:

2.2.3. Date despre construcții

Arii Ac (mp) 545 mp

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 15

Planșee din beton armat Placaje fără

Platformă Manevre auto Asfaltată bună

2.2.4. Date privind impozitele și taxele

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 16

2.2.6. Concluziile analizei datelor relevante

Analiza datelor prezentate în capitolele de mai sus, evidențiază următoarele:

- deplin, clar și fără echivoc definit - nu este cazul nesemnificativă

- localitate urbană mare, reședință - nu este cazul

- acces direct la calea de transport - nu este cazul

- suprafață adecvată utilizării

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 17

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 18

3. Analiza pieței imobiliare specifice

3.1. Considerente privind cea mai bună utilizare

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 19

3.2. Tipul proprietății, identificarea pieței

3.3. Fapte curente

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 20

3.4. Analiza cererii solvabile

Conceptul pe care se bazează acest raport respectă Standardele de evaluare a pag. 21