GARANTIA CONTRA EVICTIUNII IN CAZUL

VANZARII-CUMPARARII

1. Notiunea. Se numeste evictiune pierderea proprietatii lucrului (in total sau

in parte) sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar.
Codul civil prevede in acest sens ca vanzatorul este de drept obligat sa-l
garanteze pe comparator de evictiune totala sau partiala a lucrului vandut, precum
si de sarcinile care n-au fost declarate la incheierea contractului (art.1337 c. civil).
2. Garantia contra evictiunii rezultand din fapte personale ale vanzatorului,
exceptia de garantie.
Se numeste “fapt personal”(art. 1339 c civil) orice fapt sau act anterior vanzarii,
dar tainuit fata de comparator ori ulterior vanzarii, dar neprevazut in contract
savarsit de catre vanzator sau succesorii sai universali sau cu titlu universal de
natura a-l tulbura pe comparator in linistea folosinta a lucrului, indifferent ca este
vorba de o tulburare de fapt (ex: depansarea cumparatorului de o parte din terenul
vandut) sau de o tulburare de drept (ex: vanzatorul invoca un drept de usufruct sau
de abitatie-nerezervat prin contract- asupra lucrului vandut).
In cazul tulburarilor din partea vanzatorului, cumparatorul se poate apara prin
invocarea unui excepti personale numita “exceptie de garantie”: cine trebuie sa
garanteze pentru evictiune, nu poate sa evinga.
Vanzatorul nu poate evinge nici in urma dobandirii unei noi calitati, pe care nu
o avea in momentul incheierii contractului (il mosteneste pe adevaratul proprietar).
Obligatia de garantie a vanzatorului este o obligatie patrimoniala, dupa
moartea lui, ea se transmite asupra succesului universal sau cu titlu universal.
Exceptia de garantie nu poate fi opusa succesorilor cu titlu particular ai
vanzatorului, ei nefiind tinuti de obligatiile autorului lor.
Obligatia negative a vanzatorului de a nu tulbura pe comparator in linistita
cunostinta a lucrului este esentiala vanzarii, orice conventie contrara este nula (art.
1339 c civ).
3. Garantia contra evictiunii rezultand din fapta unui tert
Daca tulburarea provine din partea unei terte personae, vanzatorul este obligat
sa-l apere pe comparator, iar daca nu reuseste sa-l apere va fi obligat sa suporte
consecintele evictiunii, indifferent ca a fost de buna sau rea credinta.
Obligatia de garantie a vanzatorului exista daca sunt indeplinite urmatoarele
conditii:
a) sa fie vorba de o tulburare de drept;
b) cauza evictiunii sa fie anterioara vanzarii;
c) cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta de comparator;
a) Vanzatorul este garantat numai daca tulburarea din partea tertului este o
tulburare de drept. El nu raspunde pentru simpla tulburare de fapt care nu are un
temei juridic (cumparatorul se poate apara singur prin actiuni posesorii). Dreptul
invocat de catre tertul evingator poate fi un drept real, cum ar fi dreptul de
proprietate sau dreptul de usufruct. Vanzatorul va raspunde pentru existenta unor
servituti nedeclarate si care sunt neaparente (art.1337 si 1349 c. civil). Daca
imobilul a fost vandut ca fond dominant, vanzatorul raspunde daca servitutea nu
exista, intrucat micsoreaza valoarea imobilului. In cazul ipotecilor si privilegilor
obligatia de garabtie se declara numai daca debitorul principal nu-si plateste
datoria si creditorul trece la realizarea creantei. Evictiune poate exista si in cazul
invocarii de catre tert a unui drept de creanta (ex: contractul de locatiune incheiat
intre vanzator)
b) Vanzatorul nu poate raspunde de imprejurarile ivite dupa incheierea
contractului si transmiterea lucrului in patrimonial cumparatorului, afara numai
daca evictiunea provine dintr-un fapt personal.
- pentru uzucapiunea, chiar inceputa inainte, dar desavarsita ulterior,
vanzatorul nu raspunde. In acest caz cumparatorul, devenit proprietar, avea
posibilitatea sa intrerupa prescriptia achizitiva.
c) cauza evictiunii san u fi fost cunoscuta de comparator. Daca el a avut
cunostinta de pericol evictiunii, inseamna ca a acceptat riscul sin u se pune
problema raspunderii vanzatorului. Sarcina problemei cunoasterii cauzei evictiunii
de catre comparator incumba vanzatorului.
4. Functionarea obligatiei de garantie
Cat timp evictiunea nu s-a produs, vanzatorul este tinut sa se abtina de la orice
fapt sau act ce ar putea avea drept consecinta tulburarea cumparatorului: obligatia
de a nu face.
- in situatia in care victiunea nu s-a produs inca, dar este pe cale sa se produca,
vanzatorul este obligat sa-l apere pe comparator impotriva pretentiilor tertului:
obligatia de a face. In acest scop, daca cumparatorul este actionat in justitie de
catre tert, trebuie sa-l introduca pe vanzator in process printr-o cerere de chemare
in garantie pentru a-l apara contra eventual evictiune.
Daca cumparatorul nu-l introduce in process pe vanzator, aparandu-se singur
si pierde procesul , se poate intoarce impotriva lui pe cale principala, printr-o
actiune in garantie pentru evictiune. In aceasta actiune insa, vanzatorul poate
opune cumparatorului exceptia procesului rau condos, cu consecinta pierderii
garantiei de catre comparator (art. 1315 c. civil) daca dovedeste ca fiind introdus
in process cu tertul ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretentiile
tertului.
Daca evictiunea s-a produs, se aranjeaza raspunderea vanzatorului pentru
pagubele suferite de comparator- obligatia de a da.
Dintre aceste trei obligatii, primele doua sunt indivizibile (ex: intre
mostenitorii vanzatorului sau intre mai multi vanzatori coproprietari). In schimb
obligatia de a da plata sumelor de bani datorate cu titlu de despagubire este
divizibila.
- in caz de evictiune consumata, totala sau partiala se angajeaza raspunderea
pentru pagubele suferite.
 EVICTIUNEA TOTALA:
- vanzatorul este obligat sa restituie integral pretul primit;
- cumparatorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat sa le
inapoieze tertului invingator
- cumparatorul are dreptul sa ceara restituirea cheltuielilor de judecata atat ale
procesului din care a rezultat evictiunea, cat si daca este cazul ale actiunii in regus
contra vanzatorului, la care se adauga si cheltuielile contractului (autentificarea,
taxe de timbru, etc- art. 1341 c. civil).
- cumparatorul are dreptul la daune interese (art. 1341 pct 4 c. civil) potrivit
dreptului comun (art. 1350 c.civil), insa cu observatia urmatoarelor reguli speciale:
Vanzatorul este obligat sa plateasca cumparatorului diferenta intre prêt si
scopul de valoare dobandit de lucru intre momentul incheierii contractului si data
producerii evictiunii, indifferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau
daca sporul a fost sau nu privizibil ori vanzatorul de buna sau rea credinta (art
1344 c. civil).
In afara sporului de valoare, vanzatorul este obligat sa restituie
cumparatorului cheltuielile necesare (facute pentru conservarea lucrului) si utile
(care sporesc valoarea lui), iar daca vanzatorul a fost de rea credinta, chiar si
cheltuielile voluptuarii(facute in scop de lux sau de placere art. 1345-1346 c.
civil).
EVICTIUNEA PARTIALA- are ca obiect fie o fractiune din lucru sau o data
ideala din dreptul de proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu
privire la lucru- cumparatorul poate allege intre rezolutiunea vanzarii sau
mentinerea ei cu despagubiri.
a) daca evictiunea unei parti a lucrului este atat de importanta, incat
cumparatorul nu ar fi cumparat daca ar fi putut sa o prevada, el poate cere
rezolutiunea contractului (art. 1347 c. civil)= cumparatorul restituie lucrul asa cum
a ramas dupa evictiunee, primind in schimb pretul si despagubiri (ca la evictiune
totala)
b) daca cumparatorul nu cere sau nu obtine rezolutiunea vanzarii are dreptul
la valoarea partii pierdute prin efectul evictiunii, valoare socotita in momentul
evictiunii.
c) in cazul servitutilor (active sau passive) ori a altor drepturi, daca nu
intervine rezolutiunea, cumparatorul are dreptul la daune-interes in conditiile
dreptului comun (art. 1349-1350 c.civil)
Prescriptia= termenul general care incepe sa curga de la data producerii
evictiunii.
5. Modificari conventionale ale garantiei contra evictiunii
Regimul legal al garantiei nefiind stabilit cu character imperative, poate fi
modificat prin conventia partilor (art 1338 c.civil). Garantia agravata micsorata,
sau inlaturata complet prin conventia dintre parti se numeste garantie
conventionala. In clauzele de agravare a raspunderii vanzatorului pentru fapte
proprii, ale tertilor (ex:inundatie, expropriere) legea nu prevede limitary, ele
trebuie insa sa fie expre prevazute si clar exprimate, deoarece sunt de stricta
interpretare.
Clauzele de exonerare de raspundere (inlaturare sau micsorare a garantiei),
legea prevede doua limitari:
- obligatia negative de garantie a vanzatorului pentru fapte personale nu poate
fi nici inlaturata si nici micsorata prin conventia dintre parti, sanctiunea fiind
nulitatea clauzei (art 1339 c.civil)
- exonerarea totala sau partiala pentru fapta unui tert este permisa darn u
poate scuti pe vanzator de a restitui pretul (fara despagubiri) in caz de evictiune
(art 1340 c.civil)