EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCATIUNE

1. Obligatiunile locatorului
Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure
locatarului folosinta lucrului in tot timpul locatiunii (obligatie de a face), pentru
asigurarea folosintei lucrului, locatorul este obligat sa predea si sa mentina lucrul
in stare de intrbuintare si sa-l garanteze pe locatar sa de tulburarile provenite din
propria sa fapta, de la terti si din viciile lucrului.
Obligatia de predare Predarea (art 1420 pct.1) lucrului dat in folosinta se poate
cere la termenul convenit de parti (imediat daca nu s-a prevazut un termen) si –in
lipsa de stipulatie contrara –la locul unde se gasea lucrul in momentul contractarii
si cu cheltuiala locatorului. In caz de nerespectare a acestei obligatii, locatarul se
poate adresa justitiei cerand predarea silita (daca nu prefera rezilierea contractului
pentru neexecutarea sau nu se multumeste cu invocarea exceptiei de neexecutare),
iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor
generale.
Lucrul, impreuna cu accesoriile sale, trebuie sa fie predat nu in starea
existenta la incheierea contractului (ca la vanzare), ci intr-o stare corespunzatoare
destinatiei in vederea careia a fost incheiat (1421 alin1 C. Civ), locatorul fiind
obligat –in lipsa de stipulatie contrara –sa efectueze toate reparatiile (inclusiv cele
locative) necesare in acest scop inainte de preluarea lucrului de catre locatar si
chiar daca, printr-o aluza contractuala, toate reparatiile ar fi fost puse in sarcina
locatarului (intrucat aceasta clauza –daca nu s-a prevazut altfel –vizeaza reparatiile
necesare in cursul locatiunii si nu anihileaza obligatia locatorului de a preda lucrul
in stare corespunzatoare folosintei).
-Obligatia efectuarii reparatiilor
Locatorul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi la intrebuintarea
pentru care a fost inchiriat. Trebuie sa efectueze reparatiile necesare in tot timpul
locatiunii (reparatii capitale, degradari provenind din uzul normal al lucrului sau
cauzate fortuit, inclusiv viciile de constructie si la parti comune folosite de mai
multi locatari).
Obligatia efectuarii reparatiilor nu inseamna ca locatorul trebuie, sa
reconstituiasca imbilul care „a pierit in total sau s-a facut netrebnic spre obisnuinta
intrebuintare” (art 1439), in acest caz incetand contractul.
Daca locatorul nu efectuaza reparatiile necesare in cursul locatiunii,
locatarul poate cere justitiei: fie obligarea lui sub sanctiunea platii de daune
cominatorii, fie autorizarea de a le efectua in contul locatorului (art 1077 C. Civ),
retinand cheltuielile efectuate din chirie; fie rezilierea contractului (art 0120-1021
si art 1439 alin 2 C. Civ). Se adimte ca in caz de urgenta, reparatiile pot fi
efectuate si fara autorizarea justitiei.
 -Obligatia de garantie (art 1420 pt 3 C. Civ) se aseamana cu obligatia de
garantie a vanzatorului, cu deosebirea ca in caz de locatiune, dreptul transmis si
garantat este folosinta linistita si utila, nu proprietatea.
Locatorul raspunde de tulburarile provenite:1) din fapta sa proprie, 2) de la
terti si 3) din viciile lucrului
1. locatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal, care ar avea drept
consecinta tulburarea locatarului in folosinta lucrului, tulburare de fapt sau de
drept. Art.1424 C.civ dispune ca locatarul „nu poate in cursul locatiunii sa
schimbe forma lucrului inchiriat”, fie direct prin transformarea materiala a
lucrului, fie indirect prin scimbarea destinatiei. Daca locatorul nu respecta aceasta
obligatie, locatorul poate cere prin justitie oprirea sau distrugerea schimbarilor.
Nu va raspunde pentru stanjenirea folosintei locatarului, adusa prin
efectuarea reaparatiilor, chiar daca va fi lipsit in parte de folosinta lucrului
(reparatii cu caracter urgent) –trebuie efectuate in cel mult 40 de zile, depasirea
acestui termen avand consecinta drepul locatarului de a cere o scadere a chiriei
proportionala cu lipsa partiala a folosintei. Cand datorita reparatiilor care sunt de
asa natura incat locatarul pierde folosinta totala a lucrului atunci el poate cere
rezilierea contractului chiar daca pierderea folosintei n-ar intrece 40 de zile (art.
1425 C. Civ)
2. daca tulburarea folosintei provine de la un tert, legea distinge intre tulburarea
de fapt si tulburarea de drept.
Art. 1426 C. Civ prevede ca locatarul nu raspunde de tulburarea cauzata
prin faptul unui tert care nu invoca vreun drept asupra lucrului. Locatarul in
numele sau personal, se poate apara contra tulburarilor de fapt prin actiuni
posesorii.
Lovatarul poate folosi actiunile posesorii (desi nu este posesor, ci detentor
precar) pentru apararea dreptului sau de folosinta impotriva tertilor, cu conditia ca
agentul tulburator sa nu fie locatorul; sa nu invoce vreun drept asupra lucrului
inchiriat. Drept urmare, locatorul va raspunde de pirirea sau reducerea folosintei,
chiar daca dreptul invocat nu este confirmat de justitie, dar a impiedicat folosinta
locatarului => Locatarul are dreptul de a cere rezilierea contractului cu daune
interese, fie o micsorare a chiriei proportionala cu pirderea partiala a folosintei si
daune-interese.
Cand tulburarea de drept se produce impotrica locatarului, aceste poate sa si
iasa sin proces, aratand cine este locatorul impotriva caruia tertul (pretentia
tertului) se poate indrepta (inclusiv actiunea posesorie) si care este obligat sa-i
apere folosinta.
3. Viciile. Locatarul este garantat pentru viciile (defectele, stricaciunile) ascunse
ale lucrului care ii impiedica intrebuintarea (ex: existenta de insecte, starea
necorespunzatoarea a cosurilor, infiltratii de apa sau alte defecte de constructie)
Locatorul raspunde chiar daca a fost de buna-credinta la incheierea
contractului.
 Locatarul poate cere o reducere proportionala din pret sau rezilierea
contractului cu daune-interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor.
Daca viciile se datoresc cazului fortuit sau fortei majore in timpul
locatiunii, locatarul poate cere o reducere proportionala din pret sau rezilierea
contractului, fara daune-interese –cauza straina ce nu poate fi imprimata
locatorului.

2. Obligatiile locatarului
-obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei
(culpa fiind apreciata dupa tipul abstract al omului diligent prudent); numai la
destinatia determinata prin contract, iar in lipsa de stipulatie speciala, la destinatia
prezumata din circumstante (natura lucrului, destinatia sa anterioara).
Locatarul poate sa exercite o profesiune liberala (ex. av) sau chiaro meserie
(ex. croitor) cu conditia sa nu schimbe destinatia imobilului (ex. atelier mecanic).
Daca in contract se mentioneaza profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul
locatorului pentru exercitarea acelei profesii.
Daca locatarul nu intrebuinteaza lucrul –in total sau in parti –potrivit
destinatiei sau efectul transformarii neautorizate, locatorul va putea cere punerea
lucrului in starea anterioara sau rezilierea contractului cu daune-interese. Sunt
permise lucrarile de mica insemnatate (instalarea telefonului, antena TV,
introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei etc.) –daca locatorul nu cere
repunerea lucrului in situatia anterioara, locatarul are dreptul la despagubiri pentru
imbunatatirile aduse lucrului.
Locatarul raspunde de stricaciunile aduse si pirderile provocate de
persoanele familiei sale sau de sublocatari (toate persoanele introduse in imobil)
Reparatiile privind partile comune folosite de mai multi locatari sunt in
sarcina proprietarului, daca stricaciunile nu sunt cauzate de unul dintre ei
(persoanele familiei sau sublocatari).
-Plata chiriei Art 1429 C. Civ locatarul trebuie sa plateasca pretul locatiunii la
termenele stipulate. In lipsa de stipulatie contrara, plata se face conform regulilor
generale –la domiciliul debitorului cherabila, iar nu portabila) si in caz de
pluralitate de locatari obligatia este conjuncta (divizibila) daca solidaritatea nu
rezulta din contract.
In caz de neexecutare, locatorul poate cere, conform regulilor generale,
executarea silita sau rezilierea contractului in privinta locatarului nepltnic,
beneficiind si de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului.
Daca chiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s-a predat, locatorul poate
invoca exceptia de neexecutare.
Chitantele de plata a chiriei sunt opzabile tertilor chiar daca nu au data
certa.
Cesiunea sau chitanta de plata a chiriei cu anticipatie pe timp mai mare de 3
ani este supusa publicitatii imobiliare.
 Daca lucrul dat in locatiune a fost vandut si noul proprietar nu-l
incunostiinteaza pe locatar, plata facuta vechiului proprietar este valabila.
-Restituirea lucrului Dupa incetarea locatiunii, locatarul trebuie sa restituie
lucrul in starea in care a fost predat conform inventarului facut.
Inventar –orice act de constatare a starii in care s-a aflat lucrul la predare. In
lipsa inventarului prezumptia este ca locatarul a primit lucrul in stare buna.
Prezumptia fiind relativa poate fi combatuta de locatar prin dovada contrara.
Restituirea lucrului poate fi ceruta de locator printr-o actiune personala sau
printr-o actiune in revendicare (daca are calitatea de proprietar).

Locatarul nu raspunde de pieirea sau deteriorarea lucrului di cauza vechimii,

fortei majore sau cazului fortuit. Dovada incumba potrivit regulilor generale,
locatorului. Nu raspunde nici de uzura normala a lucrului.
Daca locatarul a facut lucrari de constructii sau plantatii, ele devin prin
accesiune proprietarea locatorului –dar fara dreptul de a cere modificarea chiriei
daca nu a rambursat cheltuielile.
-Raspunderea pentru incendiu
Locatarul unei cladiri raspunde de toate pagubele pricinuite cladirii de
incendiu, daca nu dovedeste ca incendiul a provenit din caz fortuit, forta majora
sau dintr-un defect de constructie ori prin comunicarea focului (fara greseala sa),
de la o casa vecina.
-Apararea contra uzurparilor. Uzurpare –orce atingere provenita de la un tert
asupra proprietatii sau posesiei lucrului dat in locatiune. Daca locatorul nu are
cunostinta de incercarea de uzurpare, locatarul trebuie sa-l incunostiinteze in timp
util pentru a fi in masura sa se apere contra incercarii de uzurpare (sa nu piarda
actiunea posesorie)
Daca locatarul neglijeaza sa-l informeze pe locator, el va raspunde de
prejudiciul suferit de locator in urma neinstiintarii.