EFECTELE CONTRACTULUI DE INCHEIERE

1.Obligatiile locatorului (proprietarului)

Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure
chiriasului folosinta linistita si utila a lucrului in tot timpul locatiunii. In acest scop
legea locuintei prevede expres obigatia proprietarului de a preda locuinta si de a
efectua reparatiile necesare.
- Predarea locuintei Locatorul (proprietarul) este obligat sa predea
chiriasului locuinta in stare normala de folosinta (art 28 lit.a). In caz de
nerespectare a acestei obligatii chiriasul poate cere, prin justitie, predarea silita
(daca nu prefera sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se
multumeste cu invocarea exceptiei de neexecutare), iar instanta il poate obliga pe
locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.
Locuinta trebuie sa fie predata la termenul cuvenit (imediat daca nu s-a
prevazut un termen). Locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile necesare,
inclusiv cele locative care, dupa predare sunt in sarcina chiriasului.
Spre deosebire de dreptul comun in materie de locatiune, nici prin clauza
contractuala expresa aceste reparatii nu pot fi puse in sarcina chiriasului. Legea
declara nule de drept astfel de clauze contracuale
-Efectuarea reparatiilor Pe parcursul executarii contractului lacatorul este
obligat (art 28 lit b.c.):
 Sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in
exploatare si de functionaliatate a cladirii pentru toata durata inchirierii locuintei;
 Sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii,
elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejurimi
etc.), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii
 Sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii
Tot in sarcina locatorului (proprietarul) sunt si reparatiile indiferent de
natura lor determinate de un caz de forta majora (ex. seism)
Locatorul nu raspunde de stanjenirea locatarului prin efectuarea reparatiilor,
insa reparatiile trebuie sa aiba un caracter urgent (neputand fi amanate pana la
incetarea contractului) si sa fie efectuate in cel mult 40 de zile, sub sanctiunea
reducerii proportionale a chiriei.
Lucrarile pot fi executate de locatari, in contul proprietarului, retinand
contravaloarea acestora din chirie. Chiriasul va putea executa aceste lucrari daca
degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta normala a cladirii sau a
lobuintei si numai daca locatorul nu a luat masuri de executare a lucrarii in termen
de 30 de zile de la data sesizarii scrise de chirias. In caz de urgenta chiriasul poate
imputa asupra chiriei contravaloarea reparatiilor efectuate, chiar daca le-a efectuat
inainte de expirarea termenului de 30 de zile.
 Legea prevede dreptul chiriasului la despagubiri pentru sporul de valoare
adus locuintei prin imbunatatirile necesare si utile efectuate cu aprobarile
prevazute de lege, confirmate pe baza de acte justificative.
2.Obligatiile chiriasului
-folosinta locuintei potrivit destinatiei
In conformitate cu dreptul comun in materie de locatiune, chiriasul este
obligat sa foloseasca locuinta potrivit destinatiei si ca un bun proprietar (art. 1429
C. Civ)
Locuinta nu ar putea fi folosita pentru exercitarea comertului, pentru
instalarea sediului unui partid politic etc
Se admite insa exercitarea de catre chiriasa unei profesii liberale(ex.avocatura)
sau chiar a unei meserii(ex.croitor) cu conditia sa nu schimbe destinatia
imobilului.
In contract pot fi prevazute clauze exprese prin care sa se interzica,respectiv
sa se permita exercitarea unei profesii sau meserii.Daca in contract se mentioneaza
profesiunea locatarului,se poate prezuma acordul locatarului pentru exercitarea
acelei profesii.
Daca exercitarea unor indeletniciri profesionale presupune schimbarea
destinatiei locuintei sau a unei parti din locuinta se cere consimtamantul expres al
locatarului (proprietarului), iar in cazul locuintelor situate in cladiri colective se
cere si acordul asociatiei de proprietari, precumsi avizul favorabil al proprietarilor
(titularilor contractului de inchiriere din locuintele cu care se invecineaza,pe plan
orizontal si vertical,spatiul supus schimbarii.
Modificarea sau imbunatatirea locuintei este permisa numai cu acordul
prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar si cu aprobarile legale,daca
este cazul.
Daca locatarul schimba in mod abuziv destinatia locuintei(ex.: in spatiu
comercial), locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutarea de
obligatii, chiriasul neputand invoca nici beneficiul provogarii legale a contractului
sau reinnoirea de drept, iar in cazul fondului locativ de stat persoana juridica care
exercita prerogativele proprietarului este obligata ( nu numai indreptatita) sa ceara
instantei rezilierea contractului si evacuarea chiriasului.
-Intretinerea locuintei Locatarul trebuie sa intretina in bune conditii locuinta,
intrucat la mutare trebuie sa o predea in stare normala de folosinta (si curatenie),
tinandu-se seama de starea in care a fost inchiriata. In lipsa de act constatator
(inventar) se prezuma ca locuinta a fost predata chiriasului in stare normala de
folosinta
In vederea intretinerii locuintei, chiriasul are urmatoarele obligatii:
a) sa se efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a
elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva;
b) sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii
deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare,
indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii;
c) sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile
de folosinta comuna, pe toata durata contrctului de inchiriere;
d) sa predea proprietarului locuinta in stare normala de folosinta la
eliberarea acesteia;
-Plata chiriei Se aplica regulile din dreptul comun (obligatia platii la termenele
prevazute in contract, la domiciliul debitorului; in caz de pluralitate de locatari,
obligatia este conjuncta etc.
-Plata cotelor parti din cheltuielile comune
In cazul cladirilor cu mai multe locuinte, chiriasul este obligat sa plateasca
cu regularitate cotele ce-i revin din cheltuielile sau obligatiile financiare, care sunt
legate de proprietatea comuna.
Este vorba de cheltuielile de intretinere a partilor si instalatiilor de folosinta
comuna a cladirii (ascensorul) si de cheltuielile pentru apa, canalizare, iluminat,
incalzire etc. Inclusiv pentru formarea fondului de rulment

1. Obligatii care nu pot fi asuate de chirias

Potrivit art 22 din Lg 114/1996, sunt nule de drept orice clauze cuprinse in
contrctul de inchiriere, care:
a) „obliga chiriasul sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de
reparatie in sarcina proprietarului”
b)”prevad responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare elementelor
de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spatiilor
comune”→trebuie reparate de locatarul in culpa, iar daca acesta nu poate fi
identificat, de catre locatarii care au acces sau folosesc partile comune. Obligatia
lor este conjuncta, proportionala cu valoarea locativa a partii din imobil pe care o
ocupa;
a) „impun chiriasilor sa faca asigurari de daune”
b) „exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor
legale” Ex. chiriasul nu poate sa suporte contravaloarea reparatiilor care, potrivit
legii, sunt in sarcina proprietarului
c) „autorizeaza pe proprietar sa obtina venituri din nerespectarea clauzelor
contractului de inchiriere” Ex. sa gazduiasca turisti, sa faca depozitari etc., in
spatiul care formeaza obiectul contractului de inchiriere