CONTRACTUL DE LOCATIUNE

1.

Notiuni: varietatile contractului de locatiune

Locatiunea este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga
sa asigure unei alte persoane, numita locatar (chirias), folosinta temporara, totala
sau partiala, a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte prestatii, numita
chirie (art. 1411 C. Civ)
Varietatile contractului de locatiune
locatiunea fondurilor rurale (bunurilor agricole) contract de arendare
locatiunea unor suprafete locative=contract de inchiriere
2. Delimitarea fata de vanzare-cumparare
Locatiunea (se poate spune ca reprezinta o vanzare a folosintei). Se
deosebeste de contractul de vanzare-cumparare prin faptul ca transmite numai
faptul ca transmite numai dreptul de folosinta- ca drept de creanta- asupra lucrului,
iar nu un drept real. Chiar daca lucrul dat in locatiune este producator de fructe,
locatarul dobandeste proprietatea fructelor nu in virtutea locatiunii, ci ca accesoriu
al folosintei, locatarul fiind obligat sa-i asigure folosinta lucrului, nu si dobandirea
proprietatii fructelor. Atunci cand contractul are ca obiect numai dobandirea
fructelor (ex: arborii din padure, recolta de camp etc.), contractul nu poate fi
calificat locatiune, ci vanzare-cumparare, daca are ca obiect procuctia (foloase
trase prin consumarea substantei lucrului), folosinta locativa nu poate sa absoarba
insusi si puterea lui productiva.
o Caractere juridice
-Locatiunea este un contract sinalagmatic (bilateral), da nastere la obligatii
reciproce intre parti. Locatorul se obliga sa asigure folosinta vremelnica a lucrului
inchiriat, iar locatarul se obliga sa plateasca locatorului pretul locatiunii
-Locatiunea este un contract cu titlu oneros, in care ambele parti contractante
urmaresc un interes propriu patrimonial. Spre deosebire de imprumutul de
folosinta (comodat)- contract esentialmente gratuit locatiunea esentialmente cu
titlu oneros
-Locatiunea este un contract comutativ- existenta si intinderea obligatiilor nu
depinde de hazard, exista sanse de castig si pierdere pentru parti.
-Locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin acordul fie si
tacit al partilor, fara vreo formalitate.
Proba contractului de locatiune, daca nu este constatat printr-un inscris,
prezinta greutati, fiind supus unui sistem mai riguros de dovada dacat celelalte
contracte. Legea distinge intre urmatoarele situatii:
a)
Daca nu s-a inceput executarea contractului incheiat verbal si una dintre
parti neaga existenta lui, dovada cu martori nu este admisa oricat de mic ar fi
pretul (chiria) (art. 1416 C. Civ) si chiar daca ar exista un inceput de dovada
scrisa.

b)
Daca contractul incheia verbal este in curs de executare (ceea ce poate fi
probat in caz de executare contestata cu inceput de dovada scrisa completata cu
martori si prezumptii, iar nu prin simpul fapt al detinerii lucrului) si in lipsa de
chitanta exista o contestatie asupra pretului, locatarul (daca nu este de acord cu cel
pretins de locator) poate provoca o expertiza pentru stabilirea pretului, iar
cheltuielile expertizei cad in sarcina lui daca evaluarea era facuta de expert intrece
pretul pe care el l-a aratat (1417 C. Civ)
Locatiunea este un contract cu executare succesiva, in timp
Locatorul asigura folosinta lucrului pana la incheierea locatiunii, iar pretul
este calculat dupa durata folosintii si timpul se are in vedere chiar daca pretul s-a
fixat in mod global.
Durata contractului poate fi si nedeterminata dar nu poate fi perpetua,
vesnica.
Locatiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosinta imobiliara) cunoscute
in vechiul drept sub denumirea de emfiteuze/embatic (besman) sunt prohibite de
lege (art 1415 C. Civ).
Spre deosebire de contractul de vanzare cumparare, locatiunea nu
transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosinta temporara a lucrului
inchiriat => riscul pieririi fortuite, este importat de locator.