INCETAREA LOCATIUNII

1. Enumerarea cauzelor de incetare; precizari privind moartea partilor

Pe langa acordul de vointa al partilor (rezilierea conventionala), contractul
de locatiune inceteaza prin: a) denuntarea unlaterala b) expirarea termenului; c)
rezilierea contractului prin neexecutare; d) pierderea lucrului; e) desfiintarea
(desfacerea) titlului locatorului; f) in anumite conditii prin efectul instrainarii, prin
acte intre vii cu titlul particular a lucrului de locatiune.
Cat priveste transmisiunea mortis causa a lucrului dat in locatiune nici
moartea locatorului si nic cea a locatarului nu atrage dupa sine incetarea
contractului (art 1440 C. Civ) => drepturile si obligatiile trec asupra mostenitorilor
(legali sau legatari universali, cu titlu universal ori cu titlu particular), potrivit
regulilor generale in materie de obligatii patrimoniale, cu exceptia cazului cand
partile s-au inteles altfel (prin stabilirea termenului locatiunii in functie de moartea
locatorului) sau daca mostenitorul uneia din parti (decedate) este cealalta parte,
caz in care obligatiile reciproce se sting prin confuziune, total (art. 1154 C. Civ)
sau partial (ex, in caz de pluralitate de parti obligate solidar- art 1048 C. Civ).
2. Denuntarea unilaterala Daca partile sau legea n-au determinat durata
locatiunii, contractul ia sfarsit prin denuntarea unilaterala de catre oricare din parti,
cu conditia respectarii termenului de preaviz (art 1463 alin 2 C. Civ).
Termen de preaviz intervalul de timp dintre manifestarea de vointa de a
desface contractul si data la care contractul urmeaza sa inceteze in urma
denuntarii. Poate fi stabilit prin conventia dintre parti, iar in lipsa se stabileste in
functie de natura lucrului si dupa obiceiul locului (art 1443 C. Civ) si are drept
scop ca cealalta parte sa gaseasca un locatar (daca preavizul a fost dat de locatar)
sau de un similar pa care sa-l ia in locatiune (daca preavizul a fost dat de locator).
Manifestarea de vointa de a desface contractul (numita de lege concediu)
este un act unilateral de vointa si produce efecte chiar daca nu a fost acceptata de
partea concediata, care trebuie sa suporte desfacerea contractului.
Legea nu prevede vreo forma speciala pentru denuntare. Trebuie facuta in
scris, iar daca partea concediata refuza sa dea dovada de primire, se face prin
intermediul executorilor judecatoresti.
Dupa expirarea termenului de preaviz locatiunea inceteaza iar un nou
contract poate fi incheiat numai prin consimtamantul ambelor parti (nu prin simpla
renuntare la efectele denuntarii unilaterale)
3.Expirarea termenului, tacita relocatiune Daca termenul locatiunii a fost
determinat prin conventia partilor sau in lipsa clauzei, de lege, locatiunea inceteaza
de drept prin simpla trecere a termenului, fara sa mai fie nevoie de o instiintare
prealabila. Tacita relocatiune (recoductiune) . Daca locatarul ramane in folosinta
lucrului dupa expirarea termenului cantractual si fara ca locatorul sa-l impiedice
(deci cu permisiunea lui), locatiunea se considera reinnoita prin tacita locatiune
(art. 1473-1452 C. Civ)=> opereaza un nou contract de locatiune, trebuie sa fie
indeplinite conditiile cerute de lege pentru incheierea contractului, ex. capacitatea

pertilor contractante , dovada relocatiunii se poate face cu martori si prezumptiiprin proba ramanerii si lasarii locatarului in folosinta lucrului, iar nu prin inscrisul
original, fie si autentic, constatator si doveditor numai al contractului initial.
4. Rezilierea pentri neexecutare Conform art 1439 alin 2 C. Civ, neexecutarea
obligatiilor de catre una din parti da dreptul celeilalte parti de a cere dupa
punerea in intarziere a debitorului rezilierea contractului cu daune-interese (art.
1453 C. Civ).
Nu orice neexecutare da dreptul celeilalte parti de a cere rezilierea
contractului. Neexecutarea trebuie sa fie cu privire la obligatiile principale prin
care se aduce o vatamare celeilalte parti. Ex. abuzul de folosinta sau schimbarea
destinatiei lucrului, neplata chiriei, neefectuarea reparatiilor importante,
descoperirea de vicii ascunse etc.
Instanta poate acorda plus de gratie afara de pactul comisoriu expres.
5.Pieirea lucrului (art. 1423 si 1439 C. Civ). Daca pieirea este totala (lucrul nu
mai poate fi folosit potrivit destinatiei), contractul este desfacut de drept, caci
locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului si nici nu poate fi
obligat la reconstruirea, refacerea sau inlociurea lui.
Contractul este desfacut indiferent ca pieirea lucrului este fortuit sau
culpabila, cai locatiunea nu poate fi conceputa fara un obiect asupra caruia sa se
exercite. Daca pieirea s-a produs din culpa, partea culpabila va fi obligata sa
plateasca daune-interese, iar daca pieirea s-a produs fortuit nu se platesc daune,
aplicandu-se teoria riscului contractului (locatarul neputand fi obligat la plata
chirii dupa momentul pieirii, iar daca a platit-o cu anticipatie are dreptul sa ceara
restituirea).
Daca lucrul a pierit numai in parte (sau imposibilitatea folosirii este numai
partiala) rezilierea este judiciara, locatarul putand cere, dupa imprejurari, fie o
scadere de pret, fie desfacerea contractului, daca partea pierita din lucru este atat
de importanta (apreciaza instanta), incat se poate prezuma ca fara acea parte
locatarul nu ar fi consimtit initial la incheierea contracului. Problema daunelorinterese se rezolva la fel ca si in cazul pieirii totale, dupa cu pieirea a fost fortuita
sau din culpa unei din parti.
6. Desfiintarea titlului locatorului Daca se desfiinteaza sau se desface titlul
locatorului in baza caruia consimtise la locatiune, se desface si contractul de
locatiune, caci locatorul nu mai este in masura sa asigure locatarului folosirea
lucrului.
Exceptii de la aceasta regula: atunci cand contractele de locatiune incheiate
de uzufructuar raman valabile pe cel mult 5 ani, in limitele unui act de
administrare, chiar daca uzufructul ar fi incetat.
Raman valabile si contractele incheiate in tertul dobanditor al imobilului
ipotecat, chiar el este evins, insa numai daca contractul de locatiune a fost incheiat
cu buna-credinta si cu data certa anterioara transcrierii comandamentului.
In practica judecatoreasca se mai admite o derogare importanta de la regula
incetarii
contractului
de
locatiuneaplicarea
teoriei
proprietarului

(mostenitorului) apare potrivit caruia contractul de locatiune (inchiriere) incheiat

de proprietarul aparent cu un locatar de buna-credinta isi pastreaza efectele ca si
un contract ce ar fi fost incheiat cu proprietarul real, in conditiile dreptului comun.
7. Instrainarea lucrului prin acte intre vii
Conform art 1441 C.Civ, daca locatorul vinde lucrul inchiriat sau arendat,
cumparatorul chiar daca nu s-a obligat in acest sens este dator sa respecte
locatiunea facuta inainte de vanzare, cu conditia sa fi fost incheiata inscris autentic
sau prin inscris sub semnatura privata, dar cu data certa (art. 1182 C. Civ), afara de
cazul cand desfacerea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut in insusi contractul de
locatiune => in lipsa de stipulatie contrara, contractul de locatiune cu data certa
anterioara vanzarii-cumpararii cu data cert produce efecte si este opozabil tertului
dobanditor.
Daca contractul este incheiat pe mai mult de 3 ani, trebuie sa fie efectuate
formele de publicitate imobiliara (art 21 lit C din Lg 7/96) inainte de inscrierea
contractului de vanzare-cumparare pentru a fi opozabil tertilor. Daca publicitatea
nu a fost respectata, dar contractul de locatiune are data certa, efectele lui se reduc
la 3 ani de la data vanzatii (inscrierii).
Vanzarea este o cauza de incetare a locatiunii numai daca contractul s-a
incheiat verbal ori prin inscris sub semnatura privata fara data certa.