Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
d. între cedent şi cesionar retractul nu produce nici un efect. Intre ei produce efecte
cesiunea.
CONTRACTUL DE SCHIMB
Noţiunea
Acel contract prin care părţile numite copermutanţi îşi transmit fiecare
proprietatea asupra unui bun (bunuri) în schimbul proprietăţii altui bun.
Deosebiri, faţă de contractul de vânzare-cumpărare:
a. nu se aplică regulile de la plata preţului;
b. întrucât fiecare parte este si vanzator si cumparator, nu se aplica regula privind
suportarea cheltuielilor legale de incheierea contractului de catre cumparator. Ele se vor
suporta in mod egal de ambele parti, in calitate de cumparatori.
c.clauzele indoielnice se interpreteaza in favoarea debitorului.
Caracterele juridice
a. Schimbul este contract sinalagmatic întrucât obligaţiile copermutanţilor sunt reciproce,
în sensul că unul se obligă faţă de celălalt.
b. Contractul de schimb este cu titlu oneros, fiecare parte urmărind un folos patrimonial
şi anume dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun.
c. Este comutativ, pentru că existenţa şi întinderea obligaţiilor copermutanţilor se
cunosc din momentul încheierii contractului şi nu depind de hazard.
d. Schimbul este, în principiu, consensual, cu excepţia cazului când obiectul schimbului îl
formează cel puţin pentru o parte, un teren, contractul în acest caz îmbrăcând forma autentică .
e. Contractul de schimb este translativ de proprietate, dar schimbul poate avea ca obiect
şi alte drepturi reale.Când echivalentul constă într-o obligaţie de a face sau de a nu face ceva,
contractul nu este de schimb ci un contract nenumit.
Când obligaţiile ambelor părţi au ca obiect o sumă de bani, chiar şi în valută, contractul nu
este de vânzare-cumpărare, ci de schimb.
Dacă valoarea bunurilor care fac obiectul schimbului nu este egală, părţile pot conveni asupra
completării diferenţei de valoare prin plata unei sume de bani, care se numeşte sultă, pentru care
se aplică regulile de la vânzare-cumpărare.
Schimbul de imobile
De regulă, bunurile imobile care nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare, nu pot
forma nici obiectul schimbului.
Nici prin schimb o familie nu poate dobândi în proprietate peste limita a 200 ha teren în
echivalent arabil, schimbul fiind un act juridic încheiat între vii .
Bunurile proprietate publică nu pot fi schimbate decât după ce, au dobândit regimul de
proprietate privată a statului sau unităţilor administrativ-teritoriale.
Deosebiri faţă de contractul de vânzare-cumparare.
a. dreptul de preemţiune -în cazul schimbului nu funcţionează .
b. Dacă terenul sau alt bun face parte din domeniul privat al unei unităţi administrativ-
teritoriale, pentru încheierea contractului de schimb este necesară o expertiză care să fie însuşită
de consiliul local al unităţii administrativ-teritoriale respective.
c. Atunci când pe terenul unuia sau unor proprietari urmează să se efectueze lucrări de
corectare a torenţilor şi de gospodărire a apelor, în mod permanent, statul poate face schimburi de
terenuri cu acordul acestor proprietari. Contractul trebuie să fie încheiat, de asemenea, în forma
autentică.
d. Dacă proprietarul nu este de acord să primească în schimb un alt teren, cu dreaptă şi
prealabilă despăgubire se va aplica procedura de expropriere, pentru cauza de utilitate publică.
e.Când un teren se schimbă cu un alt teren, fiecare dobândeşte situaţia juridică a terenului
înlocuit, cu respectarea drepturilor şi a sarcinilor anterior şi legal constituite.
f.In cazul schimbului bunurilor imobile se vor aplica regulile de publicitate imobiliară.
CONTRACTUL DE DONAŢIE
Donaţia - un contract prin care o parte numită donator înstrăinează cu titlu gratuit şi
irevocabil un bun sau an drept real sau de creanţă, din patrimoniul sau altei părti numită
donatar, fără a urmări să primească ceva în schimb de la acesta.
CARACTERELE JURIDICE
Contract unilateral
Donaţia este un act bilateral (contract). Contractele, se împart în contracte unilaterale, când
obligaţiile revin unei singure părţi, contracte sinalagmatice (bilaterale), în care obligaţiile sunt
reciproce şi interdependente şi contracte uniune când părţile au aceleaşi drepturi şi obligaţii.
Contract unilateral întrucât numai una dintre părţi se obligă, şi anume donatorul.
Donaţia devine contract sinalagmatic. Este cazul donaţiei cu sarcină.
17
Această sarcină poate fi:
a. în folosul donatarului (ex.: să urmeze cursurile unei facultăţi), contractul fiind cu titlu
gratuit.
b) în folosul donatorului (ex.: să-i plătească o datorie).
c) în folosul unei terţe persoane (ex.: o stipulaţie pentru altul).
In caz de neexecutare, donatorul va putea cere executarea silită a acelei sarcini sau
revocarea donaţiei.
21
Revocarea donaţiei pentru ingratitudine
Donaţia, dă naştere la obligaţii doar în persoana donatorului. Pentru donatar, legea prevede
doar o obligaţie de recunoştinţă faţă de donator.
Cauze
Donaţia poate fi revocată pentru ingratitudine în următoarele situaţii:
a. dacă donatarul a atentat la viaţa donatorului;
b. dacă donatarul, cu intenţie, a săvârşit delicte, cruzimi sau a adus injurii donatorului;
c. dacă donatarul a refuzat alimentele cerute de donator.
Uciderea sau vătămarea din culpă nu este cauză de revocare.
Refuzul de alimente constituie cauză de revocare, numai dacă donatorul era în nevoie şi le-
a solicitat de la donatar. Donatorul nu poate cere alimente de la donatar atunci când are rude
apropiate şi pentru care subzistă obligaţia de întreţinere.
Condiţii
a. Donatorul să nu fi avut copil sau alt descendent în viaţă sau chiar un copil conceput
în momentul încheierii contractului
In situaţia în care donatorul avea un copil declarat dispărut, deşi este socotit a fi în viaţă,
naşterea ulterioară a unui copil atrage revocarea.
b. Donatorului să i se nască un copil ulterior încheierii donaţiei şi chiar după moartea
sa
Nu are importanţă că acel copil este din căsătorie sau din afara căsătoriei.
Efecte
Revocarea pentru survenienţă de copil produce efecte retroactive de la data încheierii
contractului de donaţie atât împotriva donatarului cât şi a succesorilor lui sau împotriva terţilor
dobânditori a bunurilor donate, prin acte juridice între vii.
EXCEPŢII DE LA CARACTERUL SOLEMN AL DONAŢIEI
Donaţiile deghizate sunt acele donaţii care sunt ascunse în acte juridice cu titlu oneros.
între părţi se încheie un contract cu titlu gratuit (donaţie), care este un act secret (ascuns), dar şi un
act aparent, simulat (neadevărat), cu titlu oneros, care ascunde donaţia faţă de terţele persoane.
Donaţiile deghizate nu sunt sancţionate decât dacă încalcă dispoziţiile legale,
-astfel de donaţii sunt valabile dacă nu fraudează legea şi dacă sunt respectate condiţiile de fond
pentru validitatea donaţiilor şi în mod special intenţia de a gratifica pe donatar.
Donaţiea prin interpunere de persoane-simulaţia vizează persoana donatarului când acesta nu
îndeplineşte condiţiile de a primi. Contractul aparent se încheie cu o persoană interpusă, pe când
în contractul secret se precizează adevăratul donatar. Donaţia se încheie în formă autentică.
Donaţiile indirecte sunt liberalităţi făcute cu intenţia de a gratifica, realizate prin intermediul
altor acte juridice.
Actele prin intermediul cărora se realizează donaţii indirecte sunt : remiterea de datorie,
renunţarea la un drept, stipulaţia pentru altul, plata datoriei altei persoane (făcute cu intenţia de a
gratifica).
Darul manual este donaţia care are ca obiect bunuri mobile corporale. Realizându-se prin
acordul părţilor şi odată cu remiterea bunului, darul manual face parte din categoria contractelor
reale.
Darul manual poate fi realizat sub mai multe forme:
a. transmiterea unei sume de bani unei societăţi care construieşte sau vinde locuinţe, în
folosul donatarului.
b. depunerea unei sume de bani la o societate bancară pe numele altei persoane cu intenţia
de a gratifica.
c. persoana care este trecută într-un libret nominativ la clauza de împuternicire are
calitatea de donatar dacă aceasta s-a făcut cu intenţia de a-1 gratifica sau i s-a înmânat un libret
la purtător.
d. darurile de nuntă sunt, adesea, daruri manuale, ele putând deveni bunuri proprii ale
soţului donatar dacă aceasta s-a avut în vedere, în mod expres, de către donator, sau bunuri
comune ale soţilor.
EFECTELE CONTRACTULUI DE DONAŢIE
-Obligaţiile donatorului
-Obligatia de predare
Donatorul, dupa incheierea contractului de donatie, are obligatia de a preda bunul sau bunurile
donate donatorului. Donatorul va raspunde in acest timp fata de donatar de pieirea sau
deteriorarea bunului, datorata culpei sale.
b. Obligaţia de garanţie
Donatorul răspunde, însă, pentru evicţiune când el a promis expres garanţia.
Donatorul nu are obligaţia de garanţie contra viciilor bunului donat. El va răspunde, pe temei
delictual, faţă de donatar de pagubele care i-au fost cauzate datorită viciilor ascunse ale bunului,
atunci când donatorul le cunoştea şi nu le-a comunicat donatarului .
Obligaţiile donatarului
Donatarul nu are obligaţii contractuale. Are, în schimb, obligaţia de recunoştinţă faţă de
donator, obligaţie morală, dar şi legală, fiind sancţionată, în caz de nerespectare, cu revocarea
donaţiei pentru ingratitudine.
-în cazul donaţiei cu sarcini, donatarul este ţinut să le execute conform clauzelor din contract, în
favoarea donatorului, a unui terţ sau chiar în favoarea lui.
-în cazul în care nu-şi execută acele obligaţii, donatorul poate cere executarea lor silită sau
revocarea donaţiei.
Noţiunea
Locaţiunea este contractul prin care o parte numită locator se obligă să-i asigure altei
părţi numită locatar, folosinţa temporară - totală sau parţială - a unui bun în schimbul unei
sume de bani sau alte prestaţii, numită chirie.
Varietăţile locaţiunii
a. Contractul de închiriere .
b. Contractul de arendare.
c. Antecontractul de locaţiune, adică promisiunea unilaterală sau promisiunea bilaterală de a
contracta.
Caracterele juridice
4.1. Este un contract sinalagmatic (bilateral) întrucât dă naştere la obligaţii reciproce şi
interdependente între părţi.
4.2. Este un contract cu titlu oneros. Fiecare parte urmăreşte un avantaj patrimonial
propriu.
4.3. Este contract comutativ. Existenţa şi întinderea obligaţiilor reciproce ale părţilor sunt
cunoscute din momentul încheierii valabile a contractului.
4.4 Este un contract consensual. Contractul se încheie valabil prin acordul de voinţă al
părţilor.
4.5 Locaţiunea este contract cu executare succesivă. Obligaţiile părţilor existând pe toată
durata contractului. Durata contractului poate fi determinată ori nedeterminată, dar nu poate fi
veşnică, perpetuă.
4.6 Prin locaţiune, se transmite doar folosinţa temporară a bunului dat în locaţiune şi nu
dreptul de proprietate asupra bunului.
CONDIŢIILE DE VALIDITATE
Capacitatea părţilor
Locaţiunea este un act de administrare. Aşa fiind, atât locatorul cât şi locatarul trebuie să
aibă capacitatea de a face acte de administrare.
Când, însă, obiect al locaţiunii îl formează bunuri imobile şi durata contractului depăşeşte 5 ani,
părţile trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu, de aceea locaţiunea, în acest caz, este un act
de dispoziţie.
Poate fi locator şi un minor cu capacitate restrânsă de exerciţiu (14-18 ani) în cazul în care
încheierea unui contract de locaţiune nu-i produce leziune.
Un soţ nu trebuie să obţină consimţământul expres al celuilalt soţ dacă încheie un contract
de locaţiune care are ca obiect numai bunuri mobile sau bunuri imobile pe durată mai mică de 5
ani .
în aceleaşi condiţii poate încheia contract de locaţiune pentru bunurile minorului şi tutorele
acestuia, fără încuviinţarea autorităţii tutelare cu excepţia bunurilor imobile, când contractul are o
durată mai mare de 5 ani.
Obiectul contractului
Obiectul este format din două elemente: bunul dat în locaţiune şi chiria (preţul locaţiunii).
Bunul dat în locaţiune poate fi atât bun mobil cât şi bun imobil, corporal sau
incorporal .
Pot forma obiectul locaţiunii numai bunurile individuale determinate (certe) şi bunurile
neconsumptibile, deoarece prin folosirea lor, acestea nu trebuie să-şi consume substanţa,
indiferent de destinaţie, după natura bunului sau stabilită prin acordul părţilor.
Şi bunurile viitoare pot constitui obiectul locaţiunii cu excepţia bunurilor dintr-o moştenire
nedeschisa.
Bunurile din proprietatea privată a statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, acesta pot
fi date în locaţiune potrivit dreptului comun în materie.
Dreptul de servitute poate forma obiectul contractului de locaţiune odată cu imobilul de care
aparţine.
Locaţiunea nu poate avea ca obiect o persoană.
Chiria
Preţul plătit de locatar în schimbul folosinţei bunului se numeşte chirie. La locaţiune, chiria
poate consta într-o sumă de bani sau într-o altă contraprestaţie.
Chiria se poate plăti global sau pe unităţi de timp.
Poate fi determinată în momentul încheierii contractului sau derminabilă, atunci când este
lăsată la aprecierea unui terţ, ales de ambele parţi. Poate fi variabilă când reprezintă un procent
din câştigul obţinut de locatar. Chiria trebuie să fie serioasă. Dacă aceasta este derizorie şi bunul
s-a predat, contractul va fi împrumut de folosinţă (comodat) şi nu locaţiune.
Obligaţiile locatorului
Acesta trebuie să asigure locatarului folosinţa bunului dat în locaţiune pe toată durata
existenţei contractului.
Obligaţia de a preda bunul în folosinţă, obligaţia de a menţine bunul în stare de
întrebuinţare potrivit destinaţiei, obligaţia de garanţie contra evicţiunii şi obligaţia de garanţie pentru
viciile bunului vândut.
Obligaţiile locatarului
Cauze:
Rezilierea convenţională
Acordul părţilor este cauza de încetare.
Denunţarea unilaterală
Este cauză de încetare, în situaţia în care locaţiunea s-a încheiat pe durată nedeterminată.
Manifestarea de voinţă de încetare a contractului este un act unilateral de voinţă şi poartă
denumirea de concediu.
Termenul de preaviz poate fi stabilit de părţi, după obiceiul locului sau este în funcţie de natura
bunului.
Expirarea termenului
Când termenul locaţiunii a fost stabilit de către părţi.
Pieirea bunului
-cind contractul rămâne fâră un element al obiectului - bunul dat în locaţiune. Pieirea
înseamnă distrugerea materială (fizică) a bunului sau pieirea juridică, adică imposibilitatea de a
folosi bunul în materialitatea lui (ex.: confiscarea, exproprierea etc).
Pieirea totală şi pieirea parţială.
Pieirea este totală, contractul încetează de drept.
Dacă pieirea este parţială, locatarul are dreptul să aleagă între reducerea proporţională a chiriei.
Instrăinarea prin acte juridice între vii, de către locator, a bunului dat în locaţiune
Moartea locatorului nu este cauza de încetare a contractului de locaţi-une, pentru că, în principiu
locaţiunea nu are caracter intuitu personae (art. 1440 C. civ.). în aceste condiţii, drepturile şi
obligaţiile trec asupra moştenitorilor, cu excepţia cazului când părţile au prevăzut prin contract că
moartea uneia dintre părţi este cauza de încetare a acestuia.
Sublocaţiunea
Locatarul are dreptul de a subînchiria ori a subarenda şi de a ceda contractul său către
altul, dacă o asemenea facultate nu i-a fost interzisă.Sublocaţiunea poate fi încheiată respectându-
se două condiţii :
a) transmiterea folosinţei să nu fie interzisă printr-o clauză prevăzută
în contractul principal.
b) sublocaţiunea trebuie să nu fie încheiată încălcând condiţiile din
contractul iniţial (de exemplu, schimbarea destinaţiei bunului).
1.2. Efecte
-drepturile şi obligaţiile dintre locator şi locatar rămân valabile.
-în schimb, faţă de locator, sublocaţiunea nu produce efecte, neexistând între locator şi
sublocatar raporturi contractuale.
-locatorul şi sublocatarul nu au unul împotriva altuia o acţiune directă ci acţiune oblică.
Locaţiunea nu este contract prin care se transmit sau se constituie drepturi reale ci un
contract creator de raporturi obligaţionale,
-dreptul de folosinţă al locatarului este un drept real,
CAPITOLUL V
Noţiune
=contractul de închiriere ca fiind acel contract prin
care locatorul-proprietar se obligă să asigure chiriaşului, folosinţa tem
porară - totală sau parţială - a unei locuinţe, în schimbul unei sume de
bani, numită chirie.
Inchirierea are ca părţi:
a. proprietarul în calitate de locator care poate fi statul, unităţile ad-ministrativ-teritoriale
sau alte persoane juridice precum şi persoanele fizice.
b. Chiriaşul poate fi orice persoană fizică sau persoană juridică.
Caracterele juridice
- este un contract sinalagmatic,
-este un contract cu titlu oneros.
-Contract comutativ
-Contract cu executare succesivă
-contractul nefiind translativ de proprietate.
-Este un contract consensual, încheierea având la bază acordul de voinţă dintre proprietar şi
chiriaş, consemnat prin contract scris care se va înregistra în 15 zile de la data semnării, prin
grija proprietarului, la organele fiscale teritoriale
-Contractul se încheie pe durata determinată.
Cuprinsul contractului
a. adresa locuinţei ce face obiectul închirierii;
b. suprafaţa locativă şi dotările folosite în exclusivitate şi în comun;
c. suprafaţa curţilor şi a grădinilor folosite în exclusivitate sau în comun;
d. valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia şi modul de
plată;
e. suma plătită în avans, în contul chiriei;
f. locul şi condiţiile în care se realizează primirea şi restituirea cheilor;
g. obligaţiile părţilor privind folosirea şi întreţinerea spaţiilor care fac
obiectul contractului;
h. inventarul obiectelor şi dotărilor aferente;
i. data intrării în vigoare şi durata;
j. condiţiile privind folosinţa exclusivă şi în comun a părţilor aflate în coproprietate;
k. persoanele care vor locui împreună cu titularul contractului;
1. alte clauze convenite între părţi.
In scopul protecţiei chiriaşului, legea prevede în art. 22 că sunt nule de drept clauzele în care:
a. chiriaşul s-ar obliga să recunoască ori să plătească în avans proprietarului vreo sumă de
bani cu titlu de reparaţie care potrivit legii, cade în sarcina proprietarului;
b. s-ar prevede responsabilitatea colectivă a chiriaşilor în caz de degradare a elementelor
de construcţii şi a instalaţiilor, a obiectelor şi dotărilor aferente spaţiilor comune;
c. s-ar impune chiriaşilor să facă asigurări de daune;