Sunteți pe pagina 1din 16

c. Se stinge litigiul cu privire la fondul dreptului cedat.

d. între cedent şi cesionar retractul nu produce nici un efect. Intre ei produce efecte
cesiunea.

Vânzarea prin licitaţie


Este o varietate a contractului de vânzare-cumpărare prin care un bun sau mai multe
bunuri sunt puse în vânzare, în mod public şi cu respectarea unor proceduri speciale, fiind
adjudecat acelui participant la licitaţie care oferă preţul cel mai mare. Licitaţia publică poate fi
voluntară sau silită.
Licitaţia silită se efectuează exclusiv prin intermediul justiţiei şi intervine când copărtaşii nu
ajung la o înţelegere asupra unei licitaţii voluntare, mai ales în caz de neachitare a datoriei de către
debitor. Preţul obţinut se împarte între copărtaşi.

CONTRACTUL DE SCHIMB

Noţiunea
Acel contract prin care părţile numite copermutanţi îşi transmit fiecare
proprietatea asupra unui bun (bunuri) în schimbul proprietăţii altui bun.
Deosebiri, faţă de contractul de vânzare-cumpărare:
a. nu se aplică regulile de la plata preţului;
b. întrucât fiecare parte este si vanzator si cumparator, nu se aplica regula privind
suportarea cheltuielilor legale de incheierea contractului de catre cumparator. Ele se vor
suporta in mod egal de ambele parti, in calitate de cumparatori.
c.clauzele indoielnice se interpreteaza in favoarea debitorului.

Caracterele juridice
a. Schimbul este contract sinalagmatic întrucât obligaţiile copermutanţilor sunt reciproce,
în sensul că unul se obligă faţă de celălalt.
b. Contractul de schimb este cu titlu oneros, fiecare parte urmărind un folos patrimonial
şi anume dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun.
c. Este comutativ, pentru că existenţa şi întinderea obligaţiilor copermutanţilor se
cunosc din momentul încheierii contractului şi nu depind de hazard.
d. Schimbul este, în principiu, consensual, cu excepţia cazului când obiectul schimbului îl
formează cel puţin pentru o parte, un teren, contractul în acest caz îmbrăcând forma autentică .
e. Contractul de schimb este translativ de proprietate, dar schimbul poate avea ca obiect
şi alte drepturi reale.Când echivalentul constă într-o obligaţie de a face sau de a nu face ceva,
contractul nu este de schimb ci un contract nenumit.
Când obligaţiile ambelor părţi au ca obiect o sumă de bani, chiar şi în valută, contractul nu
este de vânzare-cumpărare, ci de schimb.
Dacă valoarea bunurilor care fac obiectul schimbului nu este egală, părţile pot conveni asupra
completării diferenţei de valoare prin plata unei sume de bani, care se numeşte sultă, pentru care
se aplică regulile de la vânzare-cumpărare.

Reguli speciale aplicabile contractului de schimb


Dacă una dintre părţi transmite un bun care nu-i aparţine în proprietate, cealaltă parte nu
16
poate fi obligată a-i preda bunul promis în schimb, ci doar să-1 restituie pe cel primit.
Regulă specială pentru contractul de schimb, în sensul că un copermutant evins de bunul
primit în schimb poate cere daune-interese sau întoarcerea bunului său. Copermutantul evins poate
cere:
- daune-interese reprezentând echivalentul valoric al bunului primit de care a fost evins, sau
- rezoluţiunea contractului care are ca efect restituirea bunului precum şi plata
despăgubirilor.

Schimbul de imobile

De regulă, bunurile imobile care nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare, nu pot
forma nici obiectul schimbului.
Nici prin schimb o familie nu poate dobândi în proprietate peste limita a 200 ha teren în
echivalent arabil, schimbul fiind un act juridic încheiat între vii .
Bunurile proprietate publică nu pot fi schimbate decât după ce, au dobândit regimul de
proprietate privată a statului sau unităţilor administrativ-teritoriale.
Deosebiri faţă de contractul de vânzare-cumparare.
a. dreptul de preemţiune -în cazul schimbului nu funcţionează .
b. Dacă terenul sau alt bun face parte din domeniul privat al unei unităţi administrativ-
teritoriale, pentru încheierea contractului de schimb este necesară o expertiză care să fie însuşită
de consiliul local al unităţii administrativ-teritoriale respective.
c. Atunci când pe terenul unuia sau unor proprietari urmează să se efectueze lucrări de
corectare a torenţilor şi de gospodărire a apelor, în mod permanent, statul poate face schimburi de
terenuri cu acordul acestor proprietari. Contractul trebuie să fie încheiat, de asemenea, în forma
autentică.
d. Dacă proprietarul nu este de acord să primească în schimb un alt teren, cu dreaptă şi
prealabilă despăgubire se va aplica procedura de expropriere, pentru cauza de utilitate publică.
e.Când un teren se schimbă cu un alt teren, fiecare dobândeşte situaţia juridică a terenului
înlocuit, cu respectarea drepturilor şi a sarcinilor anterior şi legal constituite.
f.In cazul schimbului bunurilor imobile se vor aplica regulile de publicitate imobiliară.
CONTRACTUL DE DONAŢIE
Donaţia - un contract prin care o parte numită donator înstrăinează cu titlu gratuit şi
irevocabil un bun sau an drept real sau de creanţă, din patrimoniul sau altei părti numită
donatar, fără a urmări să primească ceva în schimb de la acesta.

CARACTERELE JURIDICE

Contract unilateral

Donaţia este un act bilateral (contract). Contractele, se împart în contracte unilaterale, când
obligaţiile revin unei singure părţi, contracte sinalagmatice (bilaterale), în care obligaţiile sunt
reciproce şi interdependente şi contracte uniune când părţile au aceleaşi drepturi şi obligaţii.
Contract unilateral întrucât numai una dintre părţi se obligă, şi anume donatorul.
Donaţia devine contract sinalagmatic. Este cazul donaţiei cu sarcină.
17
Această sarcină poate fi:
a. în folosul donatarului (ex.: să urmeze cursurile unei facultăţi), contractul fiind cu titlu
gratuit.
b) în folosul donatorului (ex.: să-i plătească o datorie).
c) în folosul unei terţe persoane (ex.: o stipulaţie pentru altul).
In caz de neexecutare, donatorul va putea cere executarea silită a acelei sarcini sau
revocarea donaţiei.

Donaţia este un contract cu titlu gratuit

Donaţia este un contract solemn


Acordul de voinţă dintre donator şi donatar, trebuie să îmbrace forma autentică cerută de
lege, ad validitatem.
Sancţiunea nerespectării formei autentice este nulitatea absolută a contractului de donaţie.
După moartea donatorului, nulitatea unei donaţii pentru nerespectarea formei autentice poate fi
acoperită prin confirmare, ratificare sau executarea voluntară a donaţiei de către moştenitorii sau
reprezentanţii donatorului dacă acestea sunt benevole şi făcute în cunoştinţă de cauză.
-în aceste condiţii, dovada existenţei unei donaţii nu poate fi făcută decât printr-un înscris
autentic şi nicidecum prin alte mijloace de probă chiar dacă ar exista un început de dovadă scrisă.
După cum este sau nu prevăzută de către lege, nulitatea poate fi expresă (textuală sau
explicită) şi virtuală (implicită).
Nulitate care, nu este expres prevăzută de către lege, ci rezultă, în mod neîndoielnic, din
modul de exprimare a legiuitorului şi chiar din finalitatea dispoziţiei legale.
Oferta poate fi revocată, dar numai până în momentul când intervine acceptarea.
Acceptarea poate fi revocată până când ajunge la cunoştinţa donatorului.
Revocarea poate fi expresă sau tacită.
Pentru bunurile mobile, pe lângă forma autentică, pentru încheierea contractului de donaţie,
legiuitorul a prevăzut136 şi existenţa unui act estimativ semnat de către donator şi donatar. Acest act
va cuprinde descrierea şi evaluarea bunurilor mobile care au fost donate şi poate fi cuprins în
contractul de donaţie sau poate consta într-un înscris autentic separat ori într-un înscris sub
semnătură privată semnat de ambele părţi. Lipsa acestui act estimativ nu duce însă la nulitatea
donaţiei.
excepţii:
a.darurile manuale;
b.donaţiile indirecte;
c.donaţiile deghizate.

Donaţia este un contract irevocabil


Donatorul nu poate reveni asupra consimţământului său, din moment ce donaţia a fost
acceptată, în formă autentică, de către donatar.
Prin natura lor, liberalităţile sunt irevocabile. Există, însă, excepţii, de la caracterul
irevocabil.
Donaţia este un contract translativ de proprietate
Pentru validitatea contractului, însă, nu este obligatorie să aibă loc şi predarea bunului
donat.
18
Donaţia este un contract încheiat intuitu personae

Donaţia este un contract numit.

CONDIŢIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE DONAŢIE


Consimţământul
Consimţământul trebuie sa provină de la o persoană cu discernământ, să fie exteriorizat,
să fie făcut cu intenţia de a produce efecte juridice şi să nu fie viciat.
Dolul constând în utilizarea de mijloace viclene (dolosive) pentru a determina sau sugera
donatorului să încheie contractul de donaţie, care, în alte condiţii, nu l-ar fi încheiat. Dacă se
încheie, în astfel de condiţii o donaţie, sancţiunea va fi anularea contractului.
Capacitatea de a contracta
Constituie regula, iar incapacităţile reprezintă excepţiile, care sunt de strictă interpretare
şi aplicare .
Donatarul trebuie să aibă capacitatea deplină de exerciţiu în momentul acceptării donaţiei.
In materia donaţiilor, incapacităţile sunt:
a. incapacităţi de a dispune;
b. incapacităţi de a primi.
Incapacitati de a dispune prin donatie.
Sunt incapabili de a dispune prin donaţie, minorii şi interzişii judecătoreşti.
a) Minorii
Nu pot dispune cu titlu gratuit, nici personal, nici prin reprezentant şi nici cu încuviinţarea
autorităţii tutelare. Ei pot face, totuşi, daruri manuale obişnuite potrivit cu posibilităţile lor (ex.:
daruri de zile aniversare).
b. Interzişii judecătoreşti
Nu pot încheia contracte de donaţie în calitate de donatori. Dovada absenţei discernământului se
poate face prin orice mijloc de probă, inclusiv proba cu martori şi prezumţii. Dacă se încheie un
contract de donaţie de către interzişii judecătoreşti, acesta va fi lovit de nulitate, persoana fiind
lipsită de capacitatea de a contracta.
Incapacitati de a primi donatii
a. Persoanele fizice neconcepute
Persoana fizică neconcepută nu poate fi gratificată prin donaţie.
b. Persoanele juridice
Nu pot fi gratificate decât în momentul când dobândesc personalitatea juridică, cu excepţia
cazului când donaţiile sunt făcute pentru ca o persoană juridică să se constituie în mod valabil.
Pentru persoanele juridice, altele decât cele de stat, acceptarea donaţiilor presupune
îndeplinirea unor condiţii prevăzute în reglementări speciale.
Pentru asociaţii şi fundaţii fără scop patrimonial, donaţiile se pot face potrivit Ordonanţei
guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociaţii şi fundaţii, persoanele juridice care prin constituire
urmăresc un scop patrimonial, ca de altfel şi sindicatele, pot accepta donaţii prin hotărâri ale
organele lor de conducere.
c. Cetăţenii străini şi apatrizii nu pot accepta donaţii având ca obiect dreptul de proprietate
asupra terenurilor. Sancţiunea este nulitatea absolută.
19
d.Medicii şi farmaciştii nu pot primi donaţii de la bolnavul pe care l-au asistat şi tratat în
boala din cauza căreia, acesta moare.
Aceleaşi reguli se aplică şi preoţilor care l-au asistat pe bolnav din punct de vedere
religios.

e.Minorii şi interzişii judecătoreşti au dreptul să primească donaţii doar prin


reprezentanţii lor.
f. Surdo-muţii care nu ştiu să scrie nu pot accepta donaţii decât prin
asistarea de către un curator numit de autoritatea tutelară, care are rol de interpret al voinţei lor.
Obiectul donaţiei
Donaţia, fiind un contract unilateral, obiectul ei este format dintr-un
singur element, şi anume bunul sau dreptul transmise de către donator.
-întrucât este vorba de înstrăinarea bunurilor, acestea trebuie să se afle
în circuitul civil, să fie determinate sau determinabile, posibile şi licite, să
poată exista în viitor.
IREVOCABILITATEA DONAŢIILOR
Donaţia este un contract irevocabil.
Unele donaţii pot fi revocate.

Clauze incompatibile cu principiul irevocabilităţii donaţiei


a. Condiţiile pur potestative şi potestative simple din partea donatorului nu pot fi admise în
cuprinsul contractului.
b. Dreptul de a dispune de bunul donat
Când donatorul şi-a rezervat dreptul de a dispune de un bun sau de o sumă determinată din
bunurile dăruite, donaţia este nulă, chiar dacă donatorul moare şi nu a dispus de acestea.
Bunurile vor trece în patrimoniul moştenitorilor donatorului.
c. Plata unei datorii viitoare donaţia făcută sub condiţia de a satisface datorii sau sarcini care
nu existau la încheierea donaţiei sau nu au fost arătate în cuprinsul donaţiei, este nulă.
d. Dreptul de denunţare unilaterală a donaţiei

Clauze compatibile cu principiul irevocabilităţii


Sunt permise următoarele clauze:
a) includerea unui termen pentru predarea bunului.
b) includerea unei condiţii cazuale sau mixte',
c) stipularea plăţii unor datorii prezente ale donatorului;
d) posibilitatea stipulării în contract a reîntoarcerii bunurilor dăruite-includerea unei
clauze de împuternicire pe un libret de economii, în cazul depunerii de sume de bani la CEC sau
bănci pe numele altor persoane.

Revocarea donaţiilor între soţi


Orice donaţie făcută între soţi este revocabilă. Revocarea se poate face oricând în timpul
căsătoriei.
20
Poate fi făcută numai de către soţul donator, nu şi de către moştenitorii sau creditorii lui,
după moartea acestuia.

Legea, interzice donaţiile reciproce între soţi, cuprinse în acelaşi înscris.


Obiectul donaţiei, îl poate forma numai bunurile proprii ale soţului donator şi nu bunurile
comune ale soţilor, care au regimul juridic al devălmăşiei.

Revocarea donaţiilor de bunuri viitoare


Donaţiile pentru bunuri viitoare sunt revocabile. Aceste donaţii, aşa cum se arată în literatura
juridică, au ca obiect bunurile pe care le lasă donatorul, după moartea sa.

Revocarea donaţiei pentru neexecutarea sarcinilor


Neîndeplinirea obligaţiilor de către donatar, dă dreptul donatorului să ceară executarea silită
a acelei sarcini sau revocarea donaţiei.
Revocarea se poate face numai pe cale judecătorească.
Când donaţia este revocată pentru neîndeplinirea cerinţelor impuse de donator, bunurile
reintră în patrimoniul acestuia, libere de orice sarcini. Fac excepţie bunurile imobile dobândite de
terţi prin uzucapiune şi bunurile mobile ca urmare a posesiei de bună credinţă.

21
Revocarea donaţiei pentru ingratitudine
Donaţia, dă naştere la obligaţii doar în persoana donatorului. Pentru donatar, legea prevede
doar o obligaţie de recunoştinţă faţă de donator.

Cauze
Donaţia poate fi revocată pentru ingratitudine în următoarele situaţii:
a. dacă donatarul a atentat la viaţa donatorului;
b. dacă donatarul, cu intenţie, a săvârşit delicte, cruzimi sau a adus injurii donatorului;
c. dacă donatarul a refuzat alimentele cerute de donator.
Uciderea sau vătămarea din culpă nu este cauză de revocare.
Refuzul de alimente constituie cauză de revocare, numai dacă donatorul era în nevoie şi le-
a solicitat de la donatar. Donatorul nu poate cere alimente de la donatar atunci când are rude
apropiate şi pentru care subzistă obligaţia de întreţinere.

Acţiunea în revocarea donaţiei pentru ingratitudine


Revocarea pentru ingratitudine are caracter de sancţiune civilă şi poate fi cerută în cazul
oricărei forme de donaţie.
a. Este acţiune strict personală ea poate fi introdusă numai de către donator, dar
moştenitorii o pot continua.Acţiunea se poate intenta doar într-un an de zile de la data săvârşirii
faptei sau de când donatorul a luat cunoştinţă de ea.
b. Acţiunea are în vedere doar pe donatar, care se face vinovat de săvârşirea faptei
culpabile. Moartea donatarului duce la încetarea acţiunii în revocare şi nu poate fi continuată
împotriva moştenitorilor lui.
c. Donatorul îl poate ierta pe donatar dacă a trecut 1 an de zile de la data săvârşirii faptei
culpabile sau donatorul sau moştenitorii lui au luat cunoştinţă de ea, cu condiţia ca în timpul
anului să nu fi intervenit revocarea.
d. Revocarea pentru ingratitudine nu afectează drepturile subdobânditorilor obţinute până
la data introducerii acţiunii, neavând, astfel, efecte retroactive.

Revocarea pentru survenienţă de copil


Dacă donatorul, la data încheierii contractului, nu avea copii şi nici alţi descendenţi în viaţă,
donaţia este de drept revocată în momentul în care donatorului i se naşte un copil după încheierea
donaţiei şi chiar după moartea lui. Copilul poate avea statut de copil din căsătorie. sau copil din
afara căsătoriei. Revocarea are loc şi dacă la data donaţiei, copilul născut ulterior, era deja
conceput. Acţiunea în constatarea revocării de drept a donaţiei se prescrie în termen de 30 de
ani de la naşterea copilului.

Condiţii
a. Donatorul să nu fi avut copil sau alt descendent în viaţă sau chiar un copil conceput
în momentul încheierii contractului
In situaţia în care donatorul avea un copil declarat dispărut, deşi este socotit a fi în viaţă,
naşterea ulterioară a unui copil atrage revocarea.
b. Donatorului să i se nască un copil ulterior încheierii donaţiei şi chiar după moartea
sa
Nu are importanţă că acel copil este din căsătorie sau din afara căsătoriei.
Efecte
Revocarea pentru survenienţă de copil produce efecte retroactive de la data încheierii
contractului de donaţie atât împotriva donatarului cât şi a succesorilor lui sau împotriva terţilor
dobânditori a bunurilor donate, prin acte juridice între vii.
EXCEPŢII DE LA CARACTERUL SOLEMN AL DONAŢIEI

Pentru validitatea donaţiei se cere pe lângă respectarea condiţiilor de fond încheierea


contractului în formă autentică .
De la caracterul solemn al donaţiei există unele excepţii şi anume:
- donaţiile deghizate;
- donaţiile indirecte;
- darurile manuale.

Donaţiile deghizate sunt acele donaţii care sunt ascunse în acte juridice cu titlu oneros.
între părţi se încheie un contract cu titlu gratuit (donaţie), care este un act secret (ascuns), dar şi un
act aparent, simulat (neadevărat), cu titlu oneros, care ascunde donaţia faţă de terţele persoane.
Donaţiile deghizate nu sunt sancţionate decât dacă încalcă dispoziţiile legale,
-astfel de donaţii sunt valabile dacă nu fraudează legea şi dacă sunt respectate condiţiile de fond
pentru validitatea donaţiilor şi în mod special intenţia de a gratifica pe donatar.
Donaţiea prin interpunere de persoane-simulaţia vizează persoana donatarului când acesta nu
îndeplineşte condiţiile de a primi. Contractul aparent se încheie cu o persoană interpusă, pe când
în contractul secret se precizează adevăratul donatar. Donaţia se încheie în formă autentică.
Donaţiile indirecte sunt liberalităţi făcute cu intenţia de a gratifica, realizate prin intermediul
altor acte juridice.
Actele prin intermediul cărora se realizează donaţii indirecte sunt : remiterea de datorie,
renunţarea la un drept, stipulaţia pentru altul, plata datoriei altei persoane (făcute cu intenţia de a
gratifica).

Darul manual este donaţia care are ca obiect bunuri mobile corporale. Realizându-se prin
acordul părţilor şi odată cu remiterea bunului, darul manual face parte din categoria contractelor
reale.
Darul manual poate fi realizat sub mai multe forme:
a. transmiterea unei sume de bani unei societăţi care construieşte sau vinde locuinţe, în
folosul donatarului.
b. depunerea unei sume de bani la o societate bancară pe numele altei persoane cu intenţia
de a gratifica.
c. persoana care este trecută într-un libret nominativ la clauza de împuternicire are
calitatea de donatar dacă aceasta s-a făcut cu intenţia de a-1 gratifica sau i s-a înmânat un libret
la purtător.
d. darurile de nuntă sunt, adesea, daruri manuale, ele putând deveni bunuri proprii ale
soţului donatar dacă aceasta s-a avut în vedere, în mod expres, de către donator, sau bunuri
comune ale soţilor.
EFECTELE CONTRACTULUI DE DONAŢIE

Efectele între părţi

-Obligaţiile donatorului

-Obligatia de predare

Donatorul, dupa incheierea contractului de donatie, are obligatia de a preda bunul sau bunurile
donate donatorului. Donatorul va raspunde in acest timp fata de donatar de pieirea sau
deteriorarea bunului, datorata culpei sale.
b. Obligaţia de garanţie
Donatorul răspunde, însă, pentru evicţiune când el a promis expres garanţia.
Donatorul nu are obligaţia de garanţie contra viciilor bunului donat. El va răspunde, pe temei
delictual, faţă de donatar de pagubele care i-au fost cauzate datorită viciilor ascunse ale bunului,
atunci când donatorul le cunoştea şi nu le-a comunicat donatarului .

Obligaţiile donatarului
Donatarul nu are obligaţii contractuale. Are, în schimb, obligaţia de recunoştinţă faţă de
donator, obligaţie morală, dar şi legală, fiind sancţionată, în caz de nerespectare, cu revocarea
donaţiei pentru ingratitudine.
-în cazul donaţiei cu sarcini, donatarul este ţinut să le execute conform clauzelor din contract, în
favoarea donatorului, a unui terţ sau chiar în favoarea lui.
-în cazul în care nu-şi execută acele obligaţii, donatorul poate cere executarea lor silită sau
revocarea donaţiei.

Efectele donaţiei faţă de terţi

Particularităţi cu privire la donaţie.


a.Neînscrierea în cartea funciară a dreptului imobiliar dobândit prin donaţie poate fi invocată de
orice persoană care are interes .
b.Nu pot invoca lipsa de înscriere în cartea funciară persoanele care se fac vinovate de
neînscrierea dreptului.

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE (LOCAŢIUNEA BUNURILOR)

Noţiunea
Locaţiunea este contractul prin care o parte numită locator se obligă să-i asigure altei
părţi numită locatar, folosinţa temporară - totală sau parţială - a unui bun în schimbul unei
sume de bani sau alte prestaţii, numită chirie.

Varietăţile locaţiunii
a. Contractul de închiriere .
b. Contractul de arendare.
c. Antecontractul de locaţiune, adică promisiunea unilaterală sau promisiunea bilaterală de a
contracta.
Caracterele juridice
4.1. Este un contract sinalagmatic (bilateral) întrucât dă naştere la obligaţii reciproce şi
interdependente între părţi.
4.2. Este un contract cu titlu oneros. Fiecare parte urmăreşte un avantaj patrimonial
propriu.
4.3. Este contract comutativ. Existenţa şi întinderea obligaţiilor reciproce ale părţilor sunt
cunoscute din momentul încheierii valabile a contractului.
4.4 Este un contract consensual. Contractul se încheie valabil prin acordul de voinţă al
părţilor.
4.5 Locaţiunea este contract cu executare succesivă. Obligaţiile părţilor existând pe toată
durata contractului. Durata contractului poate fi determinată ori nedeterminată, dar nu poate fi
veşnică, perpetuă.
4.6 Prin locaţiune, se transmite doar folosinţa temporară a bunului dat în locaţiune şi nu
dreptul de proprietate asupra bunului.

CONDIŢIILE DE VALIDITATE

Consimţământul -cauza contractului .

Capacitatea părţilor
Locaţiunea este un act de administrare. Aşa fiind, atât locatorul cât şi locatarul trebuie să
aibă capacitatea de a face acte de administrare.
Când, însă, obiect al locaţiunii îl formează bunuri imobile şi durata contractului depăşeşte 5 ani,
părţile trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu, de aceea locaţiunea, în acest caz, este un act
de dispoziţie.
Poate fi locator şi un minor cu capacitate restrânsă de exerciţiu (14-18 ani) în cazul în care
încheierea unui contract de locaţiune nu-i produce leziune.
Un soţ nu trebuie să obţină consimţământul expres al celuilalt soţ dacă încheie un contract
de locaţiune care are ca obiect numai bunuri mobile sau bunuri imobile pe durată mai mică de 5
ani .
în aceleaşi condiţii poate încheia contract de locaţiune pentru bunurile minorului şi tutorele
acestuia, fără încuviinţarea autorităţii tutelare cu excepţia bunurilor imobile, când contractul are o
durată mai mare de 5 ani.

Obiectul contractului
Obiectul este format din două elemente: bunul dat în locaţiune şi chiria (preţul locaţiunii).
Bunul dat în locaţiune poate fi atât bun mobil cât şi bun imobil, corporal sau
incorporal .
Pot forma obiectul locaţiunii numai bunurile individuale determinate (certe) şi bunurile
neconsumptibile, deoarece prin folosirea lor, acestea nu trebuie să-şi consume substanţa,
indiferent de destinaţie, după natura bunului sau stabilită prin acordul părţilor.
Şi bunurile viitoare pot constitui obiectul locaţiunii cu excepţia bunurilor dintr-o moştenire
nedeschisa.
Bunurile din proprietatea privată a statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, acesta pot
fi date în locaţiune potrivit dreptului comun în materie.
Dreptul de servitute poate forma obiectul contractului de locaţiune odată cu imobilul de care
aparţine.
Locaţiunea nu poate avea ca obiect o persoană.

Chiria
Preţul plătit de locatar în schimbul folosinţei bunului se numeşte chirie. La locaţiune, chiria
poate consta într-o sumă de bani sau într-o altă contraprestaţie.
Chiria se poate plăti global sau pe unităţi de timp.
Poate fi determinată în momentul încheierii contractului sau derminabilă, atunci când este
lăsată la aprecierea unui terţ, ales de ambele parţi. Poate fi variabilă când reprezintă un procent
din câştigul obţinut de locatar. Chiria trebuie să fie serioasă. Dacă aceasta este derizorie şi bunul
s-a predat, contractul va fi împrumut de folosinţă (comodat) şi nu locaţiune.

EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAŢIUNE

Obligaţiile părţilor formează efectele acestui contract.

Obligaţiile locatorului
Acesta trebuie să asigure locatarului folosinţa bunului dat în locaţiune pe toată durata
existenţei contractului.
Obligaţia de a preda bunul în folosinţă, obligaţia de a menţine bunul în stare de
întrebuinţare potrivit destinaţiei, obligaţia de garanţie contra evicţiunii şi obligaţia de garanţie pentru
viciile bunului vândut.

Obligaţia de a preda bunul


Se face la termenul stabilit în contract. în lipsă de termen, bunul se va preda imediat.
Bunul se va preda la locul unde se află şi pe cheltuiala locatorului.
Obligaţia de a preda bunul este o obligaţie de a face. De aceea, în caz de neexecutare a acestei
obligaţii, locatarul poate cere instanţei să dispună predarea silită a bunului. De asemenea, el poate
invoca excepţia de neexecutare pentru nepredarea bunului, neplătind chiria. Poate cere, însă şi
rezilierea contractului cu daune-interese, când bunul nu mai poate fi folosit.

Obligaţia locatorului de a menţine bunul în stare corespunzătoare de folosinţă


(efectuarea reparaţiilor capitale)
Locatorul va efectua pe cheltuiala sa toate reparaţiile necesare pe tot timpul existenţei
locaţiunii. Este vorba de reparaţiile mari, capitale, deoarece trebuie să asigure folosinţa
corespunzătoare a bunului.

Obligaţia de garanţie. Garanţia de drept


Această obligaţie cuprinde obligaţia de garanţie contra evicţiunii şi obligaţia de garanţie
pentru viciile bunului.
Garanţia pentru evicţiune presupune:
a. garanţia pentru tulburările provenite din fapta locatorului (proprie)
b. garanţia pentru tulburările de drept care provin de la terţi.
a.Garanţia pentru fapta proprie presupune ca locatorul să se abţină de la orice fapt sau
act care ar duce la tulburarea locatararului în folosinţa bunului. Dacă în cursul locaţiunii, bunul
închiriat are nevoie de reparaţii urgente, ce nu se pot amâna până la încetarea contractului,
locatorul va putea limita, în parte, folosinţa bunului de către locatar. Dacă reparaţiile durează
mai mult de 40 zile, locatarul are dreptul să ceară scăderea proporţională a chiriei sau rezilierea
contractului.
b. Garanţia contra tulburărilor de drept ale terţilor
Tulburările provenite din fapta terţilor pot fi de fapt sau de drept.
Garanţia pentru viciile bunului dat în locaţiune.
a.Răspunderea locatorului pentru viciile ascunse ale bunului.
b.Locatorul va răspunde nu şi pentru viciile care nu erau cunoscute locatorului
şi a căror cauză este ulterioară încheierii contractului.
c. Locatorul răspunde numai pentru viciile grave, adică acele vicii care fac improprie folosinţa
bunului.
Dacă, viciile se datorează cazului fortuit sau forţei majore care intervin în timpul locaţiunii,
locatorul va suporta o reducere a chiriei sau locatarul va putea cere rezilierea contractului, fără
daune-interese, nefiind vorba de culpa locatorului .

Obligaţiile locatarului

- de a folosi bunul ca un bun proprietar şi conform destinaţiei;


- de a plăti chiria ;
- de a restitui bunul la încetarea contractului ;
- de a răspunde pentru incendiu ;
- de a-1 apăra pe locator împotriva uzurpărilor .

Obligaţia de a folosi bunul ca un bun proprietar şi conform destinaţiei.


Această obligaţie cuprinde şi sarcina întreţinerii bunului ce face obiectul locaţiunii. în acest
sens, locatarul este obligat să facă reparaţiile locative în vederea menţinerii bunului în stare
corespunzătoare, reparaţiile capitale revenind, aşa cum am arătat, locatorului
-în situaţia în care locatarul nu efectuează reparaţiile locative, locatorul poate cere daune-
interese dar numai la încetarea locaţiunii. In cazul neexecutării obligaţiei de a întrebuinţa bunul ca
bun proprietar şi conform destinaţiei sale, locatorul poate cere rezilierea contractului şi
repunerea bunului în starea în care s-a predat, printr-o hotărâre pronunţată de instanţă, după
aprecierea elementelor care fac imposibilă locaţiunea.

Obligaţia de a plăti chiria


Plata chiriei se face în lipsă de stipulaţie contrară, la domiciliul debitorului (adică a
locatarului). Plata este cherabilă şi nu portabilă.
Neîndeplinirea obligaţiei de plată a chiriei dă posibilitatea locatorului să ceară executarea
silită sau rezilierea contractului. Locatorul poate beneficia chiar de privilegiul asupra bunurilor
mobile ale locatarului.
Obligaţia de a restitui bunul dat în locaţiune.
Locatarul nu va răspunde dacă dovedeşte că pieirea sau deteriorarea bunului se datorează
vechimii, cazului fortuit sau forţei majore .
Locatorul poate cere restituirea bunului prin două moduri: acţiune personală când
locatorul nu are calitatea de proprietar şi acţiune în revendicare când este proprietar.

Obligaţia de a răspunde pentru incendiu


Locatarul răspunde pentru incendiu din cauza căruia bunul a fost distrus sau a pierit.
Locatarul nu răspunde atunci când focul s-a produs printr-un caz fortuit sau forţă
majoră, dintr-un defect de construcţie sau s-a extins de la o casă vecină dacă este vorba de
construcţie. Aceste cauze trebuie dovedite de către locatar.
Dacă sunt mai mulţi locatari şi nu se cunoaşte din culpa căruia a izbucnit incendiul,
fiecare va răspunde proporţional cu valoarea părţii din imobil pe care o foloseşte. Aşadar,
răspunderea este divizibilă (conjunctă) şi nu solidară.

Obligaţia de a răspunde contra uzurpărilor


Prin uzurpare se înţelege o atingere adusă proprietăţii sau posesiei de către un terţ care îşi
atribuie, în mod fraudulos, un drept sau un titlu pe care nu-1 are în realitate.

INCETAREA CONTRACTULUI DE LOCA ŢIUNE

Cauze:

Rezilierea convenţională
Acordul părţilor este cauza de încetare.

Rezilierea pentru neexecutare (judiciară)


Când una din părţi nu îndeplineşte datoriile sale principale, cealaltă parte poate cere desfiinţarea
contractului.

Denunţarea unilaterală
Este cauză de încetare, în situaţia în care locaţiunea s-a încheiat pe durată nedeterminată.
Manifestarea de voinţă de încetare a contractului este un act unilateral de voinţă şi poartă
denumirea de concediu.
Termenul de preaviz poate fi stabilit de părţi, după obiceiul locului sau este în funcţie de natura
bunului.

Expirarea termenului
Când termenul locaţiunii a fost stabilit de către părţi.
Pieirea bunului
-cind contractul rămâne fâră un element al obiectului - bunul dat în locaţiune. Pieirea
înseamnă distrugerea materială (fizică) a bunului sau pieirea juridică, adică imposibilitatea de a
folosi bunul în materialitatea lui (ex.: confiscarea, exproprierea etc).
Pieirea totală şi pieirea parţială.
Pieirea este totală, contractul încetează de drept.
Dacă pieirea este parţială, locatarul are dreptul să aleagă între reducerea proporţională a chiriei.

Desfiinţarea titlului locatorului


Dacă în timpul locaţiunii, titlul locatorului se desfiinţează printr-un anumit mod (anularea
titlului de proprietar, locatorul fiind evins de către un terţ printr-o acţiune în revendicare) aceasta
încetează, neputându-se asigura de către locator, folosinţa bunului pentru locatar.
a) contractul de locaţiune încheiat de un uzufructuar rămâne valabil încă cel mult 5 ani
după încetarea uzufructului .
b) contractul de locaţiune încheiat de dobânditorul unui bun imobil ipotecat, rămâne
valabil chiar dacă locatorul a fost evins, cu condiţia, să fi fost de bună credinţă, iar locaţiunea să
fie încheiată cu dat certă, anterioară transcrierii comandamentului .
c) contractul de locaţiune este încheiat de un locatar de bună credinţă cu un proprietar
(moştenitor) aparent.

Instrăinarea prin acte juridice între vii, de către locator, a bunului dat în locaţiune

Moartea locatorului nu este cauza de încetare a contractului de locaţi-une, pentru că, în principiu
locaţiunea nu are caracter intuitu personae (art. 1440 C. civ.). în aceste condiţii, drepturile şi
obligaţiile trec asupra moştenitorilor, cu excepţia cazului când părţile au prevăzut prin contract că
moartea uneia dintre părţi este cauza de încetare a acestuia.

SUBLOCAŢIUNEA ŞI CESIUNEA CONTRACTULUI

Sublocaţiunea
Locatarul are dreptul de a subînchiria ori a subarenda şi de a ceda contractul său către
altul, dacă o asemenea facultate nu i-a fost interzisă.Sublocaţiunea poate fi încheiată respectându-
se două condiţii :
a) transmiterea folosinţei să nu fie interzisă printr-o clauză prevăzută
în contractul principal.
b) sublocaţiunea trebuie să nu fie încheiată încălcând condiţiile din
contractul iniţial (de exemplu, schimbarea destinaţiei bunului).
1.2. Efecte
-drepturile şi obligaţiile dintre locator şi locatar rămân valabile.
-în schimb, faţă de locator, sublocaţiunea nu produce efecte, neexistând între locator şi
sublocatar raporturi contractuale.
-locatorul şi sublocatarul nu au unul împotriva altuia o acţiune directă ci acţiune oblică.

§2. Cesiunea contractului


- „locatarul are dreptul de a subînchiria ori de a subarenda şi de a ceda contractul său
către altul, dacă o asemenea facultate nu i-a fost interzisă".
Cesiunea (înstrăinarea) constă în transmiterea, în tot sau în parte, de către locatar a dreptului său
de folosinţă asupra bunului în temeiul unei cesiuni de creanţă cu titlu oneros.

SECŢIUNEA a Vi-a NATURA JURIDICĂ A DREPTURILOR LOCATARULUI

Locaţiunea nu este contract prin care se transmit sau se constituie drepturi reale ci un
contract creator de raporturi obligaţionale,
-dreptul de folosinţă al locatarului este un drept real,

CAPITOLUL V

CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢELOR

Noţiune
=contractul de închiriere ca fiind acel contract prin
care locatorul-proprietar se obligă să asigure chiriaşului, folosinţa tem
porară - totală sau parţială - a unei locuinţe, în schimbul unei sume de
bani, numită chirie.
Inchirierea are ca părţi:
a. proprietarul în calitate de locator care poate fi statul, unităţile ad-ministrativ-teritoriale
sau alte persoane juridice precum şi persoanele fizice.
b. Chiriaşul poate fi orice persoană fizică sau persoană juridică.

Caracterele juridice
- este un contract sinalagmatic,
-este un contract cu titlu oneros.
-Contract comutativ
-Contract cu executare succesivă
-contractul nefiind translativ de proprietate.
-Este un contract consensual, încheierea având la bază acordul de voinţă dintre proprietar şi
chiriaş, consemnat prin contract scris care se va înregistra în 15 zile de la data semnării, prin
grija proprietarului, la organele fiscale teritoriale
-Contractul se încheie pe durata determinată.

Cuprinsul contractului
a. adresa locuinţei ce face obiectul închirierii;
b. suprafaţa locativă şi dotările folosite în exclusivitate şi în comun;
c. suprafaţa curţilor şi a grădinilor folosite în exclusivitate sau în comun;
d. valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia şi modul de
plată;
e. suma plătită în avans, în contul chiriei;
f. locul şi condiţiile în care se realizează primirea şi restituirea cheilor;
g. obligaţiile părţilor privind folosirea şi întreţinerea spaţiilor care fac
obiectul contractului;
h. inventarul obiectelor şi dotărilor aferente;
i. data intrării în vigoare şi durata;
j. condiţiile privind folosinţa exclusivă şi în comun a părţilor aflate în coproprietate;
k. persoanele care vor locui împreună cu titularul contractului;
1. alte clauze convenite între părţi.
In scopul protecţiei chiriaşului, legea prevede în art. 22 că sunt nule de drept clauzele în care:
a. chiriaşul s-ar obliga să recunoască ori să plătească în avans proprietarului vreo sumă de
bani cu titlu de reparaţie care potrivit legii, cade în sarcina proprietarului;
b. s-ar prevede responsabilitatea colectivă a chiriaşilor în caz de degradare a elementelor
de construcţii şi a instalaţiilor, a obiectelor şi dotărilor aferente spaţiilor comune;
c. s-ar impune chiriaşilor să facă asigurări de daune;