Cursul nr.

2
B. Consimţământul părţilor. Promisiunea unilaterală de vânzare şi de cumpărare.
Promisiunea bilaterală de vânzare. Pactul de opţiune. Dreptul de preempţiune.

6. Consimţământul. Vânzarea, ca şi orice alt contract, se încheie prin consimţământul părţilor.

Acordul de voinţă între părţi este totdeauna necesar şi totodată suficient - cu excepţiile prevăzute
de lege1 - în vederea formării contractului.
Întrucât problemele juridice privitoare la consimţământ, la principiul autonomiei de voinţă şi
libertatea contractuală, precum şi la momentul încheierii contractului sunt cunoscute de la teoria
actului juridic civil şi teoria generală a obligaţiilor, iar în materia vânzării se aplică regulile
dreptului comun, urmează să analizăm numai anumite probleme specifice vânzării: promisiunea
unilaterală de vânzare şi de cumpărare, promisiunea bilaterală de vânzare, pactul de opţiune şi
dreptul de preempţiune.
7. Promisiunea unilaterală de vânzare. Înainte de a arăta ce anume se înţelege prin
promisiunea unilaterală de vânzare, este necesar să facem câteva precizări privind oferta de a
contracta şi promisiunea unilaterală (ca act juridic unilateral).
Potrivit art. 1.188 C.civ., o propunere constituie ofertă de a contracta dacă aceasta conţine
suficiente elemente pentru formarea contractului şi exprimă intenţia ofertantului de a se obliga în
cazul acceptării ei de către destinatar. Oferta de a contracta este un act juridic unilateral.
Promisiunea unilaterală (numită şi angajamentul unilateral) este tot un act juridic unilateral şi
este reglementată de art. 1327 C.civ. Astfel, „Promisiunea unilaterală făcută cu intenţia de a se
obliga independent de acceptare îl leagă numai pe autor. Destinatarul actului poate să refuze
dreptul astfel născut. Dacă autorul actului nu a stipulat expres un termen, promisiunea se
consideră făcută pentru o anumită durată, potrivit cu natura obligaţiei şi cu împrejurările în care a
fost asumată.” În doctrină2 se dă ca exemplu de promisiune unilaterală acel act unilateral prin care
autorul unei fapte ilicite cauzatoare de prejudicii se obligă să plătească victimei o sumă de bani;
dacă victima acceptă despăgubirile oferite de autor, ea poate să solicite executarea angajamentului
unilateral. Această promisiune unilaterală (angajamentul unilateral) nu trebuie să fie confundată
cu promisiunea unilaterală de vânzare (şi nici cu promisiunea de a contracta, în general).
În cazul promisiunii unilaterale de vânzare, o persoană, prevăzând un eventual interes pentru
ea de a dobândi proprietatea unui bun (sau alt drept), primeşte promisiunea proprietarului de a
vinde acel bun, rezervându-şi facultatea de a-şi manifesta ulterior - de obicei înăuntrul unui
termen - consimţământul său de a-l cumpăra. De exemplu, locatorul-proprietar se obligă faţă de
locatar să-i vândă, la un preţ stabilit, lucrul dat în locaţiune, dacă locatarul îşi va manifesta voinţa
de a-l cumpăra; locatarul primeşte propunerea proprietarului, dar îşi rezervă dreptul ca ulterior să-
şi manifeste voinţa în sensul de a cumpăra sau nu acel bun.
O promisiune de vânzare acceptată cu această rezervă constituie, neîndoielnic, un contract (şi
nu un act unilateral de voinţă), dar nu constituie o vânzare - fiind distinctă de ea - şi nu poate
produce efectele unei vânzări3. Promitentul nu şi-a dat acordul la vânzarea bunului, ci doar a
promis că în viitor va încheia contractul, ceea ce înseamnă că pentru încheierea contractului de
1
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică (care se studiază la materia drepturilor reale) reprezintă, în fond,
tot o vânzare, dar forţată, independentă de consimţământul proprietarului. Preţul - numit în această materie
despăgubire - se stabileşte de comun acord cu proprietarul, iar în caz de divergenţă prin justiţie (art. 44 din Constituţie
şi Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică). În măsura în care legea specială nu
prevede altfel, în caz de expropriere se aplică regulile prevăzute pentru contractul de vânzare (de exemplu, obligaţia
de garanţie a vânzătorului contra evicţiunii sau viciilor ascunse).
2
A se vedea, de exemplu, L.Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligaţiile, Ed. Universul
Juridic, Bucureşti, 2012, p. 337.
3
Vezi şi M.B.Cantacuzino, op.cit., p.656. Promisiunea de vânzare nu transferă proprietatea, ci dă naştere numai
unor obligaţii cu caracter personal pentru una dintre părţi, cealaltă parte păstrându-şi libertatea de a decide (TS,
col.civ., dec.nr.561/1949, în JN nr.5-6, 1949, p.608). Promisiunea unilaterală nu trebuie să fie confundată cu vânzarea
sub condiţie sau afectată de un termen, întrucât prima are ca obiect o obligaţie de a face, iar cea de-a doua o obligaţie
de a da.
1
vânzare este obligatoriu ca promitentul să-şi dea un nou acord, de data aceasta la vânzare.
Promisiunea de vânzare este de fapt un antecontract, care dă naştere la un drept de creanţă, una
dintre părţi fiind obligată (obligaţia de a face) faţă de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit
bun4, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l cumpăra ori nu.
Potrivit art. 1279 alin. 1 C.civ. „Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze
ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea.” Cu alte cuvinte,
părţile trebuie să prevadă atât bunul vândut, cât şi preţul vânzării.
În privinţa formei, chiar dacă vânzarea ar fi un contract solemn (de exemplu, priveşte transferul
proprietăţii asupra unui bun imobil), promisiunea nu trebuie să îmbrace forma autentică prevăzută
de lege pentru contractul de vânzare; legiuitorul a apreciat că ar fi prea împovărător pentru părţile
contractante să încheie atât promisiunea, cât şi contractul de vânzare în formă autentică.
Promisiunea de vânzare este un contract unilateral, întrucât creează obligaţii numai pentru una
dintre părţi (promitent). Este însă posibil ca, în schimbul dreptului de opţiune ce i se conferă,
beneficiarul promisiunii să se oblige la plata unei sume de bani (preţul dreptului de opţiune sau
preţul indisponibilizării bunului), caz în care promisiunea unilaterală de a vinde va fi un contract
sinalagmatic, dar, evident, fără a se fi transformat într-o promisiune bilaterală de vânzare, căci
beneficiarul nu îşi asumă obligaţia de a cumpăra, ci numai aceea de a plăti preţul opţiunii ce i se
conferă. La fel stau lucrurile şi în situaţia în care beneficiarul promisiunii se obligă la plata unei
sume de bani în cazul în care va opta în sens negativ (adică nu va cumpăra bunul).
Beneficiarul promisiunii trebuie să opteze în sensul de a cumpăra sau nu în cadrul termenului
prevăzut în promisiunea unilaterală de vânzare. Dacă părţile nu au prevăzut un termen (ceea ce în
practică se întâmplă destul de rar), în conformitate cu prevederile art. 1.415 alin. 2 şi 3 C.civ., la
sesizarea oricăreia dintre părţile contractante, instanţa poate să fixeze termenul, cererea urmând să
fie soluţionată potrivit regulilor aplicabile ordonanţei preşedinţiale5.
În situaţia în care beneficiarul promisiunii optează în sensul de a cumpăra bunul, deosebim
două situaţii:
i) în cazul în care contractul de vânzare este consensual (de exemplu, vizează un obiect de
mobilier, un bun de uz casnic, un autoturism, un animal etc.), optând în sensul de a cumpăra bunul
beneficiarul îşi exprimă consimţământul la încheierea contractului de vânzare, iar pentru
perfectarea contractului de vânzare este necesar ca şi promitentul să îşi dea consimţământul la
vânzare (reamintim că promitentul şi-a dat consimţământul doar pentru încheierea promisiunii de
vânzare);
ii) în cazul în care contractul de vânzare este solemn (de exemplu, vizează un apartament,
situaţie în care forma autentică este cerută ad validitatem), optând în sensul de a cumpăra bunul
beneficiarul se obligă să încheie contractul de vânzare; în acest caz, pentru perfectarea
contractului de vânzare este necesar ca atât promitentul, cât şi beneficiarul să îşi exprime
consimţământul la vânzare în faţa notarului public, iar la acel moment (al autentificării) se vor
aprecia condiţiile de validitate ale contractului de vânzare (de exemplu, capacitatea părţilor).
Atunci când beneficiarul promisiunii optează în sensul de a nu cumpăra bunul, contractul de
vânzare nu se va mai perfecta, iar promitentul va fi în drept să păstreze preţul dreptului de opţiune
(preţul indisponibilizării bunului), dacă prin promisiunea unilaterală de vânzare a fost convenit un
astfel de preţ.
4
TS, col.civ., dec. nr.1071/1964, în CD 1964, p.72; Plenul TS, dec. de îndrumare nr. 7/1967, în CD, 1967, p.27-
28; s.civ., dec.nr.188/1981, în RRD nr.10, 1981, p.71.
5
Procedura specială a ordonanţei preşedinţiale presupune soluţionarea cu celeritate a procesului. Astfel, potrivit
art. 999 C. proc.civ., „(1) În vederea judecării cererii, părţile vor fi citate conform normelor privind citarea în
procesele urgente, iar pârâtului i se va comunica o copie de pe cerere şi de pe actele care o însoţesc. Întâmpinarea nu
este obligatorie. (2) Ordonanţa va putea fi dată şi fără citarea părţilor. În caz de urgenţă deosebită, ordonanţa va putea
fi dată chiar în aceeaşi zi, instanţa pronunţându-se asupra măsurii solicitate pe baza cererii şi actelor depuse, fără
concluziile părţilor. (3) Judecata se face de urgenţă şi cu precădere, nefiind admisibile probe a căror administrare
necesită un timp îndelungat. Dispoziţiile privind cercetarea procesului nu sunt aplicabile. (4) Pronunţarea se poate
amâna cu cel mult 24 de ore, iar motivarea ordonanţei se face în cel mult 48 de ore de la pronunţare.»

2
 Dacă beneficiarul optează în sensul cumpărării bunului, iar promitentul refuză să încheie
contractul de vânzare, beneficiarul promisiunii are mai multe posibilităţi:
i) să solicite obligarea promitentului la plata de daune-interese, conform art. 1.530 şi urm. şi
art. 1.279 alin. 2 C.civ. (ţinând seama şi de eventuala clauză penală stipulată). Evident,
beneficiarul va trebui să facă dovada prejudiciului ce i s-a cauzat;
ii) în cazul în care promisiunea are un caracter sinalagmatic, iar beneficiarul a plătit deja preţul
dreptului de opţiune, el poate să solicite rezoluţiunea acestei promisiuni cu obligarea
promitentului la daune-interese (art. 1.549 alin. 1 C.civ.). Dacă acţiunea în rezoluţiune se va
admite, beneficiarul va avea dreptul la restituirea preţului dreptului de opţiune plătit, precum şi la
despăgubiri pentru acoperirea integrală a prejudiciului ce i s-a cauzat;
iii) atunci când şi-a executat propriile obligaţii, iar bunul se mai află în patrimoniul
promitentului, beneficiarul poate cere instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract
de vânzare (art. 1.279 alin. 3 teza I şi art. 1.669 alin. 1 şi 3 C.civ.). Prin hotărârea pronunţată,
instanţa va suplini consimţământul promitentului, singurul element care lipseşte pentru ca
vânzarea să fie perfectă. Dreptul la acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină
loc de contract de vânzare se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia
încheiat (art. 1.669 alin. 2 şi 3 C.civ.);
iv) dacă promitentul înstrăinează bunul ce formează obiectul promisiunii, iar inalienabilitatea
bunului a fost făcută opozabilă în condiţiile prevăzute de art. 628 C.civ., beneficiarul poate să
solicite anularea actului de înstrăinare încheiat cu încălcarea clauzei de inalienabilitate (art. 629
alin. 2 C.civ.). De exemplu, dacă promisiunea de vânzare este notată în cartea funciară, prin
aceasta se asigură şi opozabilitatea clauzei de inalienabilitate (care este subînţeleasă în
promisiunea de vânzare, potrivit art. 627 alin. 4 C.civ. şi art. 601 din Legea nr. 71/2011)6. În
schimb, în cazul în care clauza de inalienabilitate nu a fost făcută opozabilă în condiţiile legii,
actul de înstrăinare încheiat cu terţul nu poate fi anulat, dar beneficiarul promisiunii are dreptul la
daune-interese de la promitentul care şi-a încălcat obligaţiile asumate prin promisiunea de
vânzare.
Precizăm că potrivit art. 906 C.civ. „(1) Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect
dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în
cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face
obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede
termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul
stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. (2)
Promisiunea se va putea radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri
care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui
sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care
nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului. (3) Radierea se va dispune din oficiu, dacă,
până la expirarea termenului de 6 luni prevăzut la alin. (2), n-a fost cerută înscrierea dreptului care
a făcut obiectul promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea
funciară a acţiunii prevăzute la alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu în toate
cazurile când, până la încheierea contractului amintit mai sus ori până la soluţionarea definitivă a
acţiunii prevăzute la alin. (2), imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către
un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului.”
În legătură cu notarea în cartea funciară a promisiunii de vânzare, ne alăturăm opiniei potrivit
cu care dacă o asemenea promisiune a fost notată în condiţiile legii, nu este necesară notarea
inalienabilităţii pe care aceasta o implică7
În materia promisiunii unilaterale de vânzare sunt relevante alte două prevederi legale:
6
Dacă bunul promis a fost înstrăinat, deşi clauza de inalienabilitate a fost făcută opozabilă, beneficiarul poate
intenta o acţiune în justiţie cu două capete de cerere: prin primul capăt de cerere să solicite anularea actului de
înstrăinare încheiat de promitentul-vânzător cu terţul şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, iar prin cel de-al
doilea capăt de cerere să solicite pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare.
7
A se vedea I.-F. Popa, Promisiunile unilaterale şi sinalagmatice de înstrăinare imobiliară, în R.R.D.P nr.
5/2013, p. 176-177.
3
 i) convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii ori modificării unui
contract nu constituie promisiune de a contracta (art. 1.279 alin. 4 C.civ.). Legiuitorul a dorit să
clarifice această chestiune pentru ca părţile să fie încurajate să negocieze, fără teama că aceasta ar
avea efectele unei promisiuni de vânzare.
ii) în lipsă de stipulaţie contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare
reprezintă un avans din preţul convenit (art. 1.670 C.civ.). Astfel, dacă beneficiarul a plătit
promitentului preţul dreptului de opţiune, la încheierea contractului de vânzare (sau la data
convenită de părţi) se va mai plăti doar diferenţa de preţ.
8. Promisiunea unilaterală de cumpărare. Deşi se întâlneşte mai rar în practică, promisiunea
unilaterală poate fi asumată de cumpărător (promisiune unilaterală de cumpărare)8, fiind guvernată
de aceleaşi reguli ca şi promisiunea de vânzare. Practic, prin promisiunea unilaterală de
cumpărare, o parte (beneficiarul promisiunii), prevăzând un eventual interes pentru ea de a vinde
un bun, primeşte promisiunea celeilalte părţi (promitentul) de a cumpăra acel bun, rezervându-şi
facultatea de a-şi manifesta ulterior - de obicei înăuntrul unui termen - consimţământul său de a-l
vinde.
Beneficiarul promisiunii nu se obligă să vândă bunul promitentului, el putând să dispună liber
de bunul său, fără a i se angaja în vreun mod răspunderea.
În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat (nu şi a unui
bun de gen), dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său (beneficiarul
promisiunii) înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului
se consideră stinsă (art. 1669 alin. 4 C.civ.). Codul civil prezumă că în acest caz ne aflăm în
prezenţa unei remiteri de datorie9
9. Promisiunea bilaterală de vânzare10. Promisiunea de vânzare poate fi nu numai unilaterală,
dar şi bilaterală - de a vinde şi cumpăra - în care caz ambele părţi se obligă să încheie în viitor, la
preţul stabilit11, contractul de vânzare. Promisiunea bilaterală, la fel ca şi cea unilaterală, este un
antecontract, cu singura deosebire că în acest caz oricare dintre părţi poate cere încheierea
contractului. Dacă, de exemplu, părţile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere un apartament,
contractul de vânzare nu este încheiat cât timp contractul nu se întocmeşte în forma prevăzută de
lege (autentică). Dar soluţia trebuie să fie aceeaşi, chiar dacă contractul nu este solemn şi nu există
nici alte condiţii legale. Întrucât vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii
s-au obligat numai să încheie contractul, deşi s-au înţeles asupra lucrului şi asupra preţului,
vânzarea nu poate fi considerată încheiată. În schimb, obligaţia de a încheia contractul în viitor (şi
cu respectarea dispoziţiilor speciale, dacă este cazul), este valabilă. Obligaţiile asumate de ambele
părţi sunt obligaţii de a face, corelative unor drepturi de creanţă.
Nici în cazul promisiunii bilaterale de vânzare nu este nevoie ca părţile să respecte forma
autentică prevăzută pentru contractul de vânzare. Există mai multe argumente: i) legiuitorul a
apreciat că ar fi prea împovărător pentru părţile contractante să încheie atât promisiunea, cât şi
contractul de vânzare în formă autentică; ii) atunci când legiuitorul a dorit ca o anumită
promisiune de contract să îmbrace o anumită formă, a prevăzut în mod expres acest lucru (de
exemplu, promisiunea de donaţie - art. 1.014 alin. 1 C.civ., pactul de opţiune - art. 1.278 alin. 5
C.civ.); iii) potrivit art. 1.242 alin. 1 C.civ. „Este lovit de nulitate absolută contractul încheiat în

8
Un exemplu de promisiune unilaterală de cumpărare este aşa-numitul «contract de buy-back», în temeiul căruia o
societate comercială care desface bunuri de folosinţă îndelungată se obligă faţă de cumpărători, la cererea acestora, să
preia acele bunuri după un timp de utilizare la un preţ ce va fi stabilit în funcţie de gradul de uzură, cu condiţia ca
beneficiarul să achiziţioneze un bun similar nou de la aceeaşi societate comercială, cu plata diferenţei de preţ (A se
vedea, D.Chirică, Tratat de drept civil.Contracte speciale.Vol.I. Vânzarea şi schimbul, Ed. C.H.Beck, Bucureşti,
2008, p. 147).
9
De altfel, în textul proiectului Codului civil trimis la Parlament s-a folosit sintagma „promitentul se consideră
iertat de datorie”. Pentru ipoteza în care beneficiarul promisiunii a încheiat un contract de locaţiune, a se vedea R.
Dincă, op.cit., p. 56.
10
Pentru consideraţii de drept comparat vz. C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, ediţia a II-a, Ed. All Beck,
Bucureşti 2005, pag.31-32.
11
Promisiunea de vânzare-cumpărare poate să-şi producă efectele specifice numai dacă preţul este determinat sau
determinabil. TJ Sibiu, dec.civ. nr.504/1992, în Dreptul nr.1, 1993, p.71.
4
lipsa formei pe care, în chip neîndoielnic, legea o cere pentru încheierea sa valabilă.” Or, legea nu
cere – nici măcar în mod implicit - o anumită formă pentru încheierea valabilă a unei promisiuni
de vânzare.
De regulă, părţile preferă să încheie mai întâi o promisiune bilaterală de vânzare fie pentru că
promitentul-vânzător nu şi-a intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară (lucrările cadastrale
nefiind finalizate), fie pentru că promitentul-cumpărător nu dispune de întregul preţ al vânzării şi
este necesar să contracteze un credit, fie pentru că ambele părţi nu dispun de mijloace financiare
suficiente (promitentul-vânzător pentru efectuarea lucrărilor cadastrale, iar promitentul-
cumpărător pentru plata cheltuielilor vânzării - onorariul notarului, taxa aferentă înstrăinării) etc.
De multe ori, în special în mediul rural, chiar dacă s-a încheiat doar o promisiune bilaterală de
vânzare, bunul se predă promitentului-cumpărător, care plăteşte integral preţul, iar contractul de
vânzare se încheie după trecerea unui număr mare de ani.
Menţionăm că promisiunile bilaterale de vânzare pot fi de mai multe feluri: i) promisiuni care
se încheie fără a fi urmate de predarea bunului, acest fapt producându-se numai dacă se
perfectează contractul de vânzare; ii) promisiuni care sunt urmate de predarea imediată a bunului
promitentului-cumpărător, acesta având dreptul de a folosi bunul. În acest sens, în doctrină 12 s-a
precizat că „Pe lângă obligaţiile principale, fără de care promisiunea este de neconceput,
facultativ părţile pot stipula şi obligaţia secundară a promitentului-vânzător de a preda
promitentului-cumpărător bunul care formează obiectul înţelegerii spre a fi folosit de acesta
înaintea perfectării vânzării”.
În cazul promisiunii bilaterale de vânzare ambele părţi promit ca în viitor să încheie contractul,
iar pentru perfectarea vânzării este absolut necesar ca ambele părţi să îşi exprime consimţământul
la vânzare13.
Părţile trebuie să încheie contractul de vânzare în cadrul termenului prevăzut în promisiunea
bilaterală de vânzare. Dacă părţile nu au prevăzut un termen pentru perfectarea vânzării, ca şi în
cazul promisiunii unilaterale de vânzare, în conformitate cu prevederile art. 1.415 alin. 2 şi 3
C.civ., la sesizarea oricăreia dintre părţile contractante, instanţa poate să fixeze termenul, cererea
urmând să fie soluţionată potrivit regulilor aplicabile ordonanţei preşedinţiale.
Dacă la împlinirea termenului prevăzut în promisiunea bilaterală de vânzare una dintre părţi
refuză să încheie contractul de vânzare, cealaltă parte are la dispoziţie mai multe posibilităţi:
i) să solicite obligarea cocontractantului la plata de daune-interese, conform art. 1.530 şi urm.
şi art. 1.279 alin. 2 C.civ. (ţinând seama şi de eventuala clauză penală stipulată). Evident, dacă
prejudiciul nu a fost evaluat convenţional prin stipularea unei clauze penale, reclamantul va trebui
să facă dovada prejudiciului ce i s-a cauzat;
ii) să solicite rezoluţiunea promisiunii cu obligarea cocontractantului la daune-interese (art.
1.549 alin. 1 C.civ.);
iii) atunci când şi-a executat propriile obligaţii, iar bunul se mai află în patrimoniul
promitentului-vânzător, poate cere instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de
vânzare (art. 1.279 alin. 3 teza I şi art. 1.669 alin. 1 C.civ.). Prin hotărârea pronunţată, instanţa va
suplini consimţământul promitentului care a refuzat să încheie contractul de vânzare. În afara
consimţământului părţii care se opune la încheierea contractului, toate celelalte elemente ale
contractului de vânzare, respectiv, capacitatea, obiectul (bunul vândut şi preţul), cauza trebuie să
fie îndeplinite;
iv) dacă promitentul-vânzător înstrăinează bunul ce formează obiectul promisiunii, iar
inalienabilitatea bunului a fost făcută opozabilă în condiţiile prevăzute de art. 628 C.civ.,
promitentul-cumpărător poate să solicite anularea actului de înstrăinare încheiat cu încălcarea
clauzei de inalienabilitate (art. 629 alin. 2 C.civ.), la fel ca şi în cazul promisiunii unilaterale de
12
D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea şi schimbul, Ed. C.H. Beck, Bucureşti,
2008, p. 188.
13
În dreptul nostru, promisiunea de vânzare - unilaterală sau bilaterală - nu poate fi considerată nici vânzare sub
condiţie suspensivă, care - prin îndeplinirea condiţiei, adică acceptarea în termen - să facă valabilă vânzarea din chiar
ziua promisiunii. Nu poate fi considerată o vânzare sub condiţie, fiindcă între părţi nu s-a încheiat o vânzare (s-a
promis numai), iar, pe de altă parte, evenimentul prevăzut în condiţie nu poate să fie însuşi consimţământul.
5
vânzare. Dacă bunul promis a fost înstrăinat, deşi clauza de inalienabilitate a fost făcută opozabilă
(de exemplu, prin notarea promisiunii bilaterale de vânzare în cartea funciară), promitentul-
cumpărător poate intenta o acţiune în justiţie cu două capete de cerere: prin primul capăt de cerere
să solicite anularea actului de înstrăinare încheiat de promitentul-vânzător cu terţul şi repunerea
părţilor în situaţia anterioară, iar prin cel de-al doilea capăt de cerere să solicite pronunţarea unei
hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare14.
În privinţa acţiunii care are ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de
vânzare sunt necesare unele precizări:
a) cu privire la timbrarea acţiunii, acţiunea prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri
judecătoreşti care ţine loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile sau de constituire a
unor drepturi reale asupra acestora se timbrează în funcţie de valoarea bunului ce formează
obiectul promisiunii (de exemplu, dacă bunul are o valoare de peste 250.000 lei, taxa de timbru va
fi de 6.105 lei + 1% pentru ce depăşeşte 250.000 lei, conform art. 3 alin. 1 lit. f şi alin.2 lit. c din
OUG nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru).
b) în privinţa competenţei teritoriale, având în vedere faptul că acţiunea prin se solicită
pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare a unui imobil are
caracterul unei acţiuni personale imobiliare (nu al unei acţiuni reale), va fi competentă instanţa de
la domiciliul (sediul) pârâtului (art. 107 C. proc.civ.) sau instanţa locului prevăzut în contract
pentru executarea, fie şi în parte, a obligaţiei (art. 113 alin. 1 pct. 3 C. proc.civ.), astfel cum a
decis instanţa supremă prin decizia nr. 8/2013, prin care a admis un recurs în interesul legii.
c) dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat
(art. 1.669 alin. 2 C.civ.)15. Legiuitorul a urmărit să mobilizeze părţile promisiunii să limpezească
raporturile create prin încheierea promisiunii deoarece situaţia creată este una neclară. În practica
instanţei supreme s-a decis în mod constant că atunci când promitentul-cumpărător a preluat
imobilul, deţinerea lui, cu acordul promitentului-vânzător, echivalează cu recunoaşterea dreptului
acestuia, iar prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă în momentul în care promitentul-
vânzător se manifestă expres în sensul negării dreptului promitentului-cumpărător16. Această
practică este valabilă şi în prezent în temeiul art. 2.537 pct. 1 coroborat cu art. 2.538 alin. 3 C.civ.
d) potrivit art. 57 din OUG nr. 80/2013, în cazul cererilor prin care se solicită pronunţarea unei
hotărâri care ţine loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanţa de judecată va
solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat
de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de
compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale şi dovada debitelor la zi
ale cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. Dacă există datorii către asociaţia
de proprietari, instanţa nu va putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare
decât dacă, până la închiderea dezbaterilor, se va face dovada plăţii acestora sau datoriile sunt
preluate de cumpărător (făcându-se menţiune despre aceasta în dispozitivul hotărârii).
Dacă instanţa de judecată va dispune efectuarea unei expertize tehnice judiciare referitoare la
imobilul promis, aceasta va fi avizată de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară.
e) instanţa va refuza pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare
ori de câte ori prin aceasta ar fi nesocotite anumite norme legale. De exemplu, nu se poate
pronunţa o hotărâre dacă bunul promis este declarat inalienabil (temporar) printr-o prevedere
legală (exemple de inalienabilitate temporară fiind consacrate, de pildă, de art. 32 din Legea
fondului funciar nr. 18/1991 sau de art. 9 din Legea nr. 112/1995). Tot astfel, hotărârea nu se va
pronunţa dacă nu a fost respectat dreptul de preempţiune. În acest sens, art. 5 alin. 1 din Legea nr.
17/2014 prevede că în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care

14
Pentru practica judiciară a se vedea, de exemplu, C.Ap. Craiova, dec. nr. 196/2009, publicată pe
www.jurisprudenta.org.
15
Înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, se aplica termenul general de prescripţie de 3 ani. Trebuie ţinut
seama de faptul că potrivit art. 201 din Legea nr. 71/2011 “Prescripţiile începute şi neîmplinite la data intrării în
vigoare a Codului civil sunt şi rămân supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit”.
16
A se vedea ÎCCJ, s.civ. şi de propr.int., dec.nr.1212/2005, în Jurisprudenţa Secţiei civile pe anul 2005, p.339-
341.
6
ţine loc de contract de vânzare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat
potrivit prevederilor Codului civil şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite
condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege (adică au fost obţinute avizele prevăzute de
lege şi s-a respectat dreptul de preempţiune), iar imobilul ce face obiectul antecontractului este
înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară. Alin. (2) al art. 5 dispune că cererea de înscriere în
cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute
de prezenta lege.
f) de regulă, promisiunea de vânzare trebuie să îmbrace forma unui înscris (autentic sau sub
semnătură privată). Atunci când a existat o imposibilitate morală de a preconstitui un înscris,
existenţa şi conţinutul promisiunii pot fi dovedite şi prin proba testimonială.17
g) hotărârea care ţine loc de contract de vânzare are caracter constitutiv de drepturi, operând
transferul proprietăţii de la data când rămâne definitivă, iar nu de la data încheierii promisiunii de
vânzare;
h) dacă în antecontract s-a prevăzut o clauză de dezicere („de răzgândire”) în favoarea uneia
sau a ambelor părţi (inclusiv sub forma arvunei penalizatoare –art. 1.545 C.civ.), consimţământul
poate fi revocat unilateral şi instanţa nu mai poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de
contract18.
Potrivit art. 1.545 C.civ. „Dacă în contract este stipulat expres dreptul uneia dintre părţi sau
dreptul ambelor părţi de a se dezice de contract, cel care denunţă contractul pierde arvuna dată
sau, după caz, trebuie să restituie dublul celei primite.” În mod frecvent în cadrul promisiunilor
bilaterale de vânzare se introduc clauze referitoare la arvună. În ipoteza în care contractul
încetează din cauze ce nu atrag răspunderea vreuneia dintre părţi (de exemplu, bunul a pierit, a
fost expropriat etc.) arvuna se restituie.
i) prin Decizia nr. 12/2015 privind examinarea unui recurs în interesul legii, instanţa supremă a
decis că „în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are
calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în
natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare
pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari.”
Sunt valabile în totalitate cele menţionate la promisiunea unilaterală de vânzare în legătură cu
notarea în cartea funciară, potrivit art. 906 C.civ.; tot astfel, sunt aplicabile şi prevederile art.
1.279 alin. 4 (relative la convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii ori
modificării unui contract) şi art. 1.670 C.civ. (în lipsă de stipulaţie contrară, sumele plătite în
temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din preţul convenit).
În fine, precizăm că potrivit art. 2.386 pct. 2 C.civ. beneficiază de ipotecă legală promitentul
achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în
cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia.
Textul are în vedere ipoteza în care promitentul-cumpărător a plătit, integral sau parţial, preţul
convenit, iar dreptul său la restituirea acestor sume este garantat cu o ipotecă legală ce poartă
asupra imobilului care urma să formeze obiectul contractului de vânzare ce nu s-a mai perfectat 19.
Potrivit art. 37 alin. 6 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 „În toate
cazurile când prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea
vreunui drept sau creanţe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepţia situaţiei
în care părţile renunţă în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii

17
A se vedea, de exemplu, Trib. Buc., secţia a IV-a civilă, dec. nr. 621/2011, citată de A.-G. Ţambulea, Vânzarea.
Hotărâri care ţin loc de contract, Bucureşti, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 73-79.
18
“Clauza de dezicere inserată într-un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care s-a prevăzut posibilitatea de
răzgândire a promitentei-vânzătoare din motive subiective, rămâne fără efecte în situația decesului acesteia, neputând
fi invocată de moștenitori. Și aceasta întrucât, dreptul astfel prevăzut în favoarea promitentei-vânzătoare are un
caracter strict personal, iar datorită acestei caracteristici, acest drept este incesibil, adică netransmisibil
moştenitorilor, putând fi exercitat numai de către titular” (ÎCCJ- Secția I civilă, decizia nr. 3117/2014, publicată pe
www.scj.ro).
19
A se vedea şi R. Dincă, op.cit., p. 63.
7
legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanţa privilegiată sau care
conferă dreptul de a lua o inscripţie ipotecară.”